תוכן עניינים

2017מהדורת

א

תוכן עניינים 1 ............................................................................... פרק א': מבוא

5 ............................................................................. פרק ב': הדירה

5 ................................................................................ . הגדרת "דירה"1

7 ....................................................... . המונח "דירה" במבחן המציאות2

9 ..................................................................... פרק ג': רכוש משותף

9 ....................................................................... משותף. מהו הרכוש ה1

11 ................................................. . זכויות בעלי דירות ברכוש המשותף2

12 .................................. . הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם3

12 ..................................................................................... מבוא 3.1

13 .................................................................... קבלן ורוכש דירה 3.2

19 ............................................................ מוכר דירה ורוכש דירה 3.3

21 ........................................ יחסים בין בעלי דירות בבית המשותף 3.4

24 ................................................................... . פגיעה ברכוש המשותף4

24 ..................................................................................... מבוא 4.1

27 ....................................................... מהי פגיעה ברכוש המשותף 4.2

27 .................................................... התקנת דוד שמש על הגג 4.2.1

28 ................................................................. התקנת מעליון 4.2.2

33 .................................................................. התקנת מעלית 4.2.3

34 ..................................................................... התקנת מזגן 4.2.4

35 .......................................................................... גג הבניין 4.2.5

בניה בחצר הבניין, קירות חיצוניים וחלקים אחרים 4.2.6

37 ................................................................................ של הבניין

40 .......................................................... . שימוש סביר ברכוש המשותף5

40 ..................................................................................... מבוא 5.1

41 ................................................................ מהו "שימוש סביר"? 5.2

תוכן עניינים

2017מהדורת

ב

41 ................................................... "שימוש סביר" בראי הפסיקה 5.3

41 .............................................. מניעת חניה ברכוש המשותף 5.3.1

42 .............................................. הנחת צינור ברכוש המשותף 5.3.2

42 ..................................................................... התקנת מזגן 5.3.3

42 ......................................................... הגדלת חדרון על הגג 5.3.4

42 .............................................................. התקנת דוד שמש 5.3.5

42 ..................................................... ת טלויזיההתקנת אנטנ 5.3.6

43 ........................................................................ בניית גדר 5.3.7

הרחבת שביל המעבר וריצוף שטחים באופן שיצר הפרשי 5.3.8

לים בהגדרת שימוש טופוגרפיה והתקנת הפרגולות אינם שינויים הנכל

43 ....... סביר ואשר ניתנים לביצוע ללא קבלת הסכמת שאר השותפים

49 ....................................................... מעבר ברכוש המשותף 5.3.9

הנתבעים היו פעולות סבירות פעולות הגינון אותן בצעו 5.3.10

בהתחשב באופיין המצומצם, מיקום הצמחייה וטיבה והיעדר פעולות

51 ......................................................... גינון שוטפות של התובעים

תביעה לצו מניעה קבוע להסרת אמצעי תאורה שהוצבו בחזית 5.3.11

56 .......................................................................... הבית המשותף

שעה שהדירה שהנתבעים עושים בה שימוש גובלת בגינות אשר 5.3.12

בבעלותו של התובע ומשמשות את התובע או מי מטעמו באופן בלעדי,

59 ................... יש לאפשר שימוש סביר של כל אחד מהצדדים בחלקו

61 ..................... שימוש ייחודי במעלית ובמקלט בבית משותף 5.3.13

החלפת הכבל החשמלי היא פועל יוצא של זכות להשתמש 5.3.14

67 ........................... שימוש סביר בחדר החשמל, שהוא רכוש משותף

שימוש בגינה הגינה הכלולה במושכר והיא משמשת את כלל 5.3.15

70 ............................................................................ דיירי המבנה

72 ...................................... שימוש בגג הבניין לגידול צמחים 5.3.16

תוכן עניינים

2017מהדורת

ג

חצר 5.3.17 מסלעה וצמחייה שניטעו בחצר הינן שימוש סביר ומקובל ב

74 .................................................................................... של בית

ריצוף אשר יוצר רחבה המשכית לדירה אינו בגדר שימוש סביר 5.3.18

76 ........................................................................ ברכוש המשותף

הריסת משטח המרוצף שנבנה שמצפון לבית וסילוק פסולת 5.3.19

80 ...................................................................................... הבניה

82 ................... סילוק פרטי ריהוט ועציצים מהמעבר המשותף 5.3.20

85 .......... תביעות שונות -פרק ד': "דירה" ו"רכוש משותף" בראי הפסיקה

85 ............................................................ . נטילת חלק מחדר המדרגות1

86 ....................................................... . פינת עבודה בגג הבית המשותף2

88 .......................................................... . פיצול זכויות בין הדירה והגג3

. האם ניתן להחזיק במחסן שנבנה בחצר הבית המשותף לאחר מכירת4

90 .............................................................................................. דירה?

93 ............ . תחרות בין בעלי דירות בבית משותף על זכויות בחניה מקורה5

98 ............................................................. . הקצאת חניות ופינוי מחסן6

105 .................................... . תביעה לסילוק יד מחלקים ברכוש המשותף7

109 ......................... . תביעה לסילוק יד מחדר ששימש בעבר לחדר הסקה8

112 ........................ . מעמדם של חלקים בבניין שטרם נרשם כבית משותף9

113 ..... . פינוי וסילוק יד מן המקלטים וחדרי המדרגות המוליכים אליהם10

117 ........................... ספית בגין נזקים שנגרמו בעקבות שיפוץ. תביעה כ11

123 ...............................פרק ה': ההצמדה של חלקי רכוש משותף לדירות

123 ........................................................... . הגדרת ההצמדה ותכונותיה1

124 ................................................................. . תכונותיה של ההצמדה2

124 ..................................................................................... כללי 2.1

תוכן עניינים

2017מהדורת

ד

ם שונים של הרכוש הצמדה תהא אסורה אם תתייחס לחלקי 2.2

המשותף כגון: חדרי מדרגות, מעליות מקלטים ומתקנים המיועדים

125 ........................................................... לשמש את כל בעלי הדירות

127 ................... דין החלק הצמוד "כדין הדירה שאליה הוא הוצמד" 2.3

128 ................................................ . חלקי רכוש משותף כנושא להצמדה3

128 ........................................................................... חניה צמודה 3.1

129 ............................................................................ שימוש-בית 3.2

129 ............................................................ שטח חצר צמוד לדירה 3.3

129 ............................................................................ חדר כביסה 3.4

130 .................................................................... הצמדת גג הבניין 3.5

130 .................................................................... הצמדת גג הבניין 3.6

130 ....................................................... . הצמדת גג הבניין ובניה על הגג4

130 .................................................................................... מבוא 4.1

האם הצמדת הגג מקנה גם את הזכות לבנות על החלק 4.2

130 .................................................................................... המוצמד?

132 ........................ דינו של גג שנוצר מעל לבניה על חלק הגג הצמוד 4.3

132 .................................................. . מעבר גישה יחידה לחצר משותפת5

133 .................................................................. . בניה בשטחים צמודים6

135 ....................................... ארובות שתי דירות. פיר משותף בו עוברות 7

135 .............................................................. . מחסן שהיה חלק ממקלט8

. אף אם היתה הסכמה מכוח חתימה על הבקשות להיתר בניה של היחידה 9

די ללמד על הסכמה להוצאת אותם שטחים שהוצמדו החדשה, לא די בכך כ

138 .............................................. לאותן דירות והצמדתן ליחידה החדשה

תוכן עניינים

2017מהדורת

ה

. בין אם מדובר בנטילה של הרכוש המשותף, אשר לא באה עליה הסכמת 10

ותף שלא באה עליה כלל בעלי הדירות ובין שמדובר בפגיעה ברכוש המש

הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, הרי שדין טענות התובע

139 ......................................................................................... להתקבל

. שאלת מתן רישיון מכללא להשתמש בגג בתביעה לסילוק יד מרכוש 11

141 ........................................................................................... משותף

144 ......... . תביעה למתן צו עשה לנתבעים לתקן את הליקויים בגג הבניין12

148 ............................................. . תביעה כספית ותביעה למתן צו עשה13

153 ............ תחולת פרק ה' לחוק המקרקעין על הרכוש המשותף-פרק ו': אי

פרק ז': שינויים ותיקונים בדירה הפוגעים בדירה אחרת וברכוש

155 ...................................................................................המשותף

155 .......................................................................................... . מבוא1

של התקנון 2. אופיים ומהותם של "שינויים או תיקונים" נשוא סעיף 2

156 .............................................................................................המצוי

159 ..................................................... פרק ח': החלק ברכוש המשותף

163 ............................................................... פרק ט': נשיאת הוצאות

163 ........................................................................................... . כללי1

164 ................. ל הרכוש המשותף. הוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ש2

165 ................................. הוצאות הקשורות בניהולו של הרכוש המשותף3

165 .................................. פי דין או נוהג-. הוצאות להבטחת שירותים על4

167 ...................................................................................... . תיקונים5

168 ................................................. . חלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות6

170 ...................................................................................... . שיפורים7

170 ......................................................... השתתפות בניקיון חדר אשפה8

171 ........................ . דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף9

171 ............................................................................ . תמציות הלכה10

תוכן עניינים

2017מהדורת

ו

171 .......................................... השתתפות בהוצאות שיפוץ הבניין 10.1

173 ..................................................... תשלום דמי ניהול ואחזקה 10.2

175 .................................... תשלום עבור תחזוקת הרכוש המשותף 10.3

תשלום עבור סכום ההשתתפות שחל עליה, עבור עבודות שביצעה 10.4

176 ............................................... התובעת ברכוש המשותף של הבניין

תביעה לצו הצהרתי להשתתפות בעלות אחזקת הרכוש המשותף, 10.5

180 ....................... ביחס לחלקן של הדירות אשר טרם נמסרו לרוכשיהן

183 ............................... פרק י': בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים

183 ........................................................................................... . כללי1

183 ............................................................................. . תמצית הלכות2

183 ................................. דאגף נפר -קומות המרתף בבית המשותף 2.1

187 .................................... בית המורכב משני מבנים -חיזוק מבנה 2.2

האם הבית הוא בית מורכב בעל הפרדה ניהולית -מהותו של הבית 2.3

191 ............................................................................ לשתי נציגויות?

בניין הכולל שלושה מבני - 38פרוייקט בניה לפי תמ"א 2.4

192 ...................................................................................... "רכבת"

197 .......................................................... פרק י"א: התקנת דוד שמש

197 ........................................................................................... . כללי1

199 ............................................................................... . תמצית הלכה2

199 ..................................... התקנת דוד שמש על גג הקומה הנוספת 2.1

תביעה לצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים לפרק את דודי 2.2

199 ........................................................................................ השמש

201 ................................ התקנת קולטי שמש על גג וסמכות המפקח 2.3

205 ..................................... פרק י"ב: הינתקות ממערכת חימום מרכזית

205 ........................................................................................... . כללי1

208 ............................................................................... . תמצית הלכה2

תוכן עניינים

2017מהדורת

ז

208 ........... ניתוק מן ההסקה כטענת הגנה -תשלומים לחברת עמידר 2.1

מהם החיובים הכספיים אותם ניתן להטיל על דייר בבית משותף 2.2

209 ..... ההסקה המרכזית? שקיבל הסכמת הדיירים האחרים לניתוקו מן

213 ............... חיוב חלקי בהוצאות צריכת החשמל ואחזקת המערכת 2.3

215 .............................................. פרק י"ג: התאמות לאדם עם מוגבלות

219 ............................................................. פרק י"ד: החלפת ספק גז

219 ........................................................................................... . כללי1

223 ............................................................ . תמצית הלכה ישנה וחדשה2

223 .................................................................. אכיפת רכישת גאז 2.1

227 .............................................................. מעבר לספק גאז אחר 2.2

233 ..................................................................... פרק ט"ו: מתקני גז

233 ........................................................................................... . כללי1

233 ............................................................................... . תמצית הלכה2

כוש של המבקשת, בקשה לצו מניעה זמני שיאסור לפרק פריטי ר 2.1

233 ................................ המרכיבים את המערכת המרכזית לאספקת גז

235 ............................................ אחסון חפצים אישיים בחדר הגאז 2.2

אם שייכים לרכוש ידי דייר ה-צנרת הגאז שהותקנו על 2.3

235 ..................................................................................... המשותף

236 ................................................... פיצוי בגין הפסקת אספקת גז 2.4

לה בחצר נדחתה טענה הנתבעת, לפיה הואיל והדייר הקדום בנה פרגו 2.5

דירתו וריצף את אזור הצובר, הרי שלא מוטלת עליה חובה להשיב את

238 ........................................................................... המצב לקדמותו

קיימות ראיות לכאורה לכך שההודעות שנשלחו בנוגע להחלפת גז 2.6

דות על החלטה בבתים המשותפים אינן עומדות בתנאי החוק, אינן מעי

240 .................................... ואינן מלמדות על הסכמת רוב בעלי הדירות

245 ............................................................. פרק ט"ז: התקנת מעלית

תוכן עניינים

2017מהדורת

ח

245 ........................................................................................... . כללי1

248 ............................................................................... . תמצית הלכה2

הסכמה מחייבת של שני שלישים מבעלי הדירות להקמת המעלית 2.1

248 .......................................................................... בחלופה הצפונית

בה התשלום שעל המערערים לשלם למשיב כדי שיהיו זכאים גו 2.2

253 ............................................................. להשתמש בשירותי מעלית

דינה הדוחה תביעה למתן צו המאפשר שימוש -הערעור כנגד פסק 2.3

256 .............................................................. במעלית שבבית המשותף

258 .............................. לב בהסכם לבנית מעלית-בחינת סוגיית תום 2.4

259 .............. חיובים כספיים עבור שירותי אחזקה ותיקונים למעלית 2.5

261 ..................................... השתתפות בהוצאות התקנת מעלית-אי 2.6

263 ............................................. פרק י"ז: הפעלת מעלית כמעלית שבת

265 ..................................................... פרק י"ח: תאורה בשבת ובמועד

267 ....................................................... פרק י"ט: בית משותף שנהרס

267 ........................................................................................... . כללי1

270 ............................................................................... . תמצית הלכה2

בקשה להפעלת סמכות להרשות להתקשר בחוזה לביצוע עבודות 2.1

270 ............. ברכוש משותף הכוללות עבודות לחיזוק מפני רעידות אדמה

פנקס הבתים בית משותף נהרס כליל עקב שריפה ונמחק מ 2.2

273 .................................................................................. המשותפים

ידי -סכסוך כספי בין בעלי דירות בבית משותף, שבנייתו הופסקה על 2.3

275 ............................................................ קבלן עקב קשיים כלכליים

277 ......................................... רוק שיתוף בבניין שנהרסתביעה לפי 2.4

-פירוק השיתוף בחלקה שבבעלות הצדדים ואם-האם יש להורות על 2.5

ידי מכירת -ידי חלוקה בעין או על-פירוק שיתוף על-כן, האם להורות על

280 ......................................... החלקה למרבה במחיר או בדרך אחרת?

תוכן עניינים

2017מהדורת

ט

291 .......... 38/2הריסת בניין והקמת בניין חדש תמ"א -בינוי -פרק כ': פינוי

291 .......................................................................................... . מבוא1

293 ...................................... 2005-ובינוי )פיצויים(, התשס"ה-. חוק פינוי2

הריסה של בניין קיים ובניה מחדש -. דיני בתים משותפים 3

309 ............................................................................... לחוק( 60)סעיף

309 ..................................................................................... כללי 3.1

313 ................................ לחוק המקרקעין 60בינוי וסעיף -חוק פינוי 3.2

315 ............................. שיקומו של בית באמצעות עסקת קומבינציה 3.3

316 ........................................................ תביעת פיצויים לפי החוק 3.4

317 ....................... סמכות מוסדות התכנון לדון במחלוקות קנייניות 3.5

אין לקיים דיון מחודש בהגדרת המקבץ הרלבנטי ובשאלת כדאיותה 3.6

320 .................................................................... הכלכלית של העסקה

המבקש לא תמך את העובדות העומדות ביסוד בקשתו -דייר סרבן 3.7

323 ...................................................................................... בתצהיר

סירובו של הנתבע לכך שאימו המבוגרת תאלץ לעבור לדירה אחרת 3.8

324 ...............................................................באופן זמני איננה סבירה

לא נמצא בטענות המערערת כי יש לה צרכים ייחודים אשר אינם 3.9

ירים נוספים מלבדה, ואשר לא זכו למענה הולם במסגרת משותפים לדי

325 ..................................................................... ההצעות שהוצעו לה

326 ........................הצעת היזם עונה על דרישת הכדאיות הכלכלית 3.10

-בינוי הינה תכנית שאפתנית, מדינית בשיתופה של עיריית תל-יפינו 3.11

326 ....................................... אביב שנועדה להוביל להתחדשות עירונית

327 . מנת להוציא את התכנון לפועל יהיה על המשיבים לגייס רוב-על 3.12

פרק כ"א: חוק המקרקעין )חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה(,

329 ......................................................................... 2008-התשס"ח

329 ...................................................... לחוק החיזוק 1סעיף -. הגדרות 1

תוכן עניינים

2017מהדורת

י

לחוק 2סעיף -פי תכנית החיזוק -. ביצוע עבודה ברכוש משותף על2

330 ........................................................................................... החיזוק

330 .......... לחוק החיזוק 3סעיף -. עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף 3

331 ....................... לחוק החיזוק 4. עבודה שמטרתה הרחבת דירה סעיף 4

331 ............... לחוק החיזוק 5סעיף -. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה 5

333 ................................... לחוק החיזוק 6סעיף -. הגשת תביעה למפקח 6

לחוק 7סעיף -. אופן מתן הסכמה לביצוע עבודה ברכוש המשותף 7

334 ........................................................................................... החיזוק

334 ................................ לחוק החיזוק 8סעיף -ה בהוצאות עבודה . נשיא8

335 .......................... לחוק החיזוק 9סעיף -. חובת חיזוק הבית המשותף 9

336 ............................. וק החיזוקלח 10סעיף -. נשיאה בהוצאות חיזוק 10

337 .............................................. לחוק החיזוק 11סעיף -. בית מורכב 11

. החלת הוראות החוק על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים 12

338 .................................................................... לחוק החיזוק 12 סעיף -

339 .......................................... לחוק החיזוק 13סעיף -. ביצוע ותקנות 13

339 ........... לחוק החיזוק 14סעיף -( 29. תיקונו של חוק המקרקעין )מס' 14

. מתן ההטבה יינתן רק לאחר קיום ההתחייבות, אחרת קטן התמריץ 15

340 ............................................................. להשלים את עבודות החיזוק

340 ............................................ בעין ההלכה והמעשה 38. תנאי תמ"א 16

23, 21סעיפים -הדעת של הוועדה המקומית -שיקול 16.1

340 ........................................................................... 38לתמ"א 24 -ו

לראות בחיוב שכן יש בו יש - 38פי תמ"א -קידום פרוייקטים על 16.2

341 ................................................................... אינטרס ציבורי חשוב

342 .............. 70 -שהוקם בשנות ה -אישור תוספת בניה על גג מבנה 16.3

ג הבניין ובזכויות הבניה מעליו לאור תכניות אופן חלוקת הזכויות בג 16.4

343 ...... א החלות על החלקה1/38תמ"א -ו 38המיתאר הארציות: תמ"א

תוכן עניינים

2017מהדורת

יא

בסמכותה של הוועדה המקומית שלא להתיר מימוש מלוא הזכויות 16.5

343 ................................................... 38פי תמ"א -הניתנות לאישור על

344 .. 38לתמ"א 11באה לסייג את סעיף 38לתמ"א 12הוראת סעיף 16.6

345 ............................ 38לתמ"א 18.2פי סעיף -על -עיצובו של הגג 16.7

346 ..................... 38לתמ"א 17סעיף -תנאי להיתר לתוספות בניה 16.8

38לתמ"א 27סעיף -בעלי עניין ו"הזדמנות להעיר את הערותיהם" 16.9

הוועדה לתת לכל בעלי עניין הזדמנות קובע כי על 38לתמ"א 27סעיף -

להעיר את הערותיהם טרם מתן החלטה אם להתיר תוספת זכויות בניה

347 ................................................................................ בבניין הנדון

לחוק התכנון והבניה וכאמור 149החלת סעיף 16.10

348 .................................................................... 38מ"א לת 27בסעיף

349 ..... הפרשנות שיש ליתן למונח "תכנית מפורטת להרחבת דיור" 16.11

350 ... ?38פי תמ"א -האם יש בבניית ממ"ד כדי לסכל בעתיד בניה על 6.12

351 ....................................................... החובה לבנות מרחב מוגן 6.13

ולא מבחן טכני של מבחן מהותי של גובה קובע 38לתמ"א 12סעיף 6.14

352 .................................................................. ספירת מספר הקומות

353 ................... הפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים 6.15

סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות 6.16

354 ................................ קצת מן הדייריםבבית משותף חרף התנגדות מ

357 ..................................................... פרק כ"ב: ניהול הבית המשותף

357 .......................................................................................... . מבוא1

357 .................................................................... תקנון הבית המשותף .2

357 .................................................................................... מבוא 2.1

358 ................................................................... רישומו של תקנון 2.2

359 ............................................................ שינוי או תיקון התקנון 2.3

360 .................................. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים 2.4

תוכן עניינים

2017מהדורת

יב

360 ......................................................................... תקנון מוסכם 2.5

361 ........................................................ ידי יחיד-תקנון שנערך על 2.6

361 ........................................................................ התקנון המצוי 2.7

366 ......................................................................... תמצית הלכה 2.8

366 ............................... בניית בניין שנועד לקליניקות רפואיות 2.8.1

כדי לקבוע כי קיימת פגיעה, יש לקבוע קודם כל כי בשלב 2.8.2

נת מסויים היתה למבקשת זכות, כי הרישום יתבצע באופן לו היא טוע

368 ..................................................................... וכי זכות זו נפגעה

ההסכמה בין הצדדים, כפי שהבורר פירש אותה, היא הסכמה 2.8.3

ביחס לניהול הבית המשותף או ביחס לעריכת תקנון, יש לכבד הסכמה

ת ההסכמה כן, א-זו וליתן לה תוקף. תקנון הבית המשותף ישקף, אם

370 ............................................................................. בין הצדדים

התוצאה היא שעל דרך המעבר יחול דין רכוש משותף כמקובל 2.8.4

בכל בית משותף, אלא אם לפני רישום הבית המשותף יגרמו הליכי

ם או תכנון, הסדר קרקעות וכיוצא בזאת, לשינויים בגבולות המתח

372 ......................... לחלוקתו לחלקות או לצורך ברישום זיקת הנאה

2פי סעיף -שמדובר בשינוי העשוי לפגוע ברכוש המשותף ועל 2.8.5

לתקנון המצוי יש צורך בהסכמת האסיפה הכללית של בעלי

373 ................................................................................... הדירות

יש להתחשב, בניהול הבית המשותף, גם בעמדתם של מי שאינם 2.8.6

זאת, רצוי כי תיקון שנעשה -בעלים רשומים של דירות בבניין. עם

375 ............................................. בתקנון יירשם בפנקסי המקרקעין

קיים פגם בכך שהבקשה למתן סעד זמני, שהוגשה במעמד צד 2.8.7

אחד, הוגשה רק כאשר התחיל השלב בעבודות שלא היה מוסכם על

376 ............................................................................... המבקשים

תוכן עניינים

2017מהדורת

יג

דיני התכנון והבניה בוחנים היבטים תכנוניים שונים, אך 2.8.8

378 .............. כנות תכנונית אין פירושה היתר לפגוע בקניין הזולתהית

המחדל ברישומו של ההסכם רובץ לפתחם של בעלי הדירות 2.8.9

שהיו מעוניינים ברישומו ואין הצדקה להטיל את פירות מחדלם על

380 .................................................................................. הנתבעת

383 ................................ היעדר תקנון מוסכם והתקנון המצוי 2.8.10

383 ..................................................... אימוץ התקנון המצוי 2.8.11

383 ...................................................................................... גות. הנצי3

383 .................................................................................... מבוא 3.1

385 ........................ מעמדה המשפטי של הנציגות כאישיות משפטית 3.2

385 .................................. מעמד הנציגות כמורשה של בעלי הדירות 3.3

387 ........................................................... סמכויותיה של הנציגות 3.4

388 .................................................................. הנציגות הראשונה 3.5

388 .................................................................. הנוהל באין נציגות 3.6

389 ........................................................................ השכר לנציגות 3.7

389 ....................................................................... תמצית ההלכה 3.8

הדייר שימש כנציגות הבית ולכן היה רשאי לחתום על יפוי הכח 3.8.1

בעת שנחתם ואם עתה אינו משמש עוד כנציגות, אין בכך

389 ................................................................................... מאומה

יוחדים, מולידה הצפיות הטכנית צפיות בהיעדר שיקולים מ 3.8.2

נורמטיבית, המחייבת את הנציגות לנקוט באמצעים סבירים למניעת

390 ........................................................................ סיכוני בטיחות

מוגבלים -האמצעים אותם נדרשת הנציגות לנקוט אינם בלתי 3.8.3

של התנאים הפיזיים בבית המשותף, אופי והם פועל יוצא, בין היתר,

האוכלוסיה המתגוררת בבית ודרישותיה וכן עלותם של האמצעים

391 .................................................................................הננקטים

תוכן עניינים

2017מהדורת

יד

נדחתה טענת הנתבעים בדבר היעדר סמכותה של התובעת לשמש 3.8.4

392 .............................................................כנציגות הבית המשותף

הנציגות שנבחרה מייצגת את רוב בעלי הנכסים בקניון ויש 3.8.5

לחבריה אינטרס מובהק לשמור על תקינות מתקניו של הקניון, לטפל

במתקנים אלה בצורה הטובה ביותר ובכך לשמור הן על המתקנים, הן

394 .............. הפעילות התקינה בתוך הקניוןעל הנכסים שלהם והן על

לנציגות סמכות לייצג את הדיירים בכל הקשור להחזקת הבית 3.8.6

וניהולו, בהקשרו של הרכוש המשותף. בכל הקשור לדירות הפרטניות

הולו, אין ואף לרכוש המשותף בהיבטים שמעבר להחזקתו ולני

396 ................................................................... לנציגות כל סמכות

397 .............................. חיוב בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות 3.8.7

400 ................................ השבת סכומי כסף ששולמו לחשמלאי 3.8.8

402 .......................................................................... . האסיפה הכללית4

402 .................................................................................... מבוא 4.1

402 ....................................................................... כינוס האסיפה 4.2

403 ........................................................................ מניין באסיפה 4.3

403 ............................................... ניהול האסיפה, הצעה והחלטות 4.4

404 ............................................... כינוס אסיפה כללית במועדה-אי 4.5

405 ............................................................. החלטות בעלי הדירות 4.6

406 ....................................................... סמכויות האסיפה הכללית 4.7

406 ........................................... עריכת תקנון ושינוי הוראותיו 4.7.1

407 ............... פעולות בעל דירה שיש בהן פגיעה ברכוש המשותף 4.7.2

קביעת הוצאות קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף, 4.7.3

408 .......................................................... הכרוכות בו, מינוי נציגות

408 ........................................................... סגירת מרפסת חיצונית 4.8

409 .................................................... הפיכת מחסן לדירת מגורים 4.9

תוכן עניינים

2017מהדורת

טו

409 ............................................................ חניה ברכוש המשותף 4.10

409 .......................... יד-בניית צריף ברכוש משותף ותביעה לסילוק 4.11

409 ............................................ ק צמוד מדירה לדירההעברת חל 4.12

409 ............................................................. תוספת חדר ומרפסת 4.13

409 ........ עבודות בניה בדירה, פריצת קיר, קיר חיצוני, חדר מדרגות 4.14

409 ............................................................................ בניה על גג 4.15

410 ......................................................................... התקנת מזגן 4.16

410 ........................... מיםפריצת פתח בגג, התקנת צינור מים וברז 4.17

410 ..................................................... מבחן "הפגיעה המהותית" 4.18

410 ........................................................ . בעלי תפקידים בבית המשותף5

410 ................................................................................... נציגות 5.1

411 ......................................................................................גזבר 5.2

413 ............... הגדרות -פרק כ"ג: שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה

413 ........................................................................................... . כללי1

413 ............................................................................... . תמצית הלכה2

הצמדת אחוזי בניה בבית משותף היא בהתאם לחלק היחסי של 2.1

שותף, אלא אם נקבע אחרת ועל קביעה זו להיות הדירה בבית המ

413 ......................................................................................מפורשת

חניון המהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניינים עם הסדר החניה 2.2

415 ................................................................. המפורט בתקנון החניה

420 ........................... תשלום התקורה המשולמת לחברת הניהול-אי 2.3

האם חלה חובה לשאת בדמי החניה המשתלמים לחניון מידי 2.4

423 ........................................................................................ חודש?

429 ............................ "ד: שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניהפרק כ

429 ........................................................................................... . כללי1

תוכן עניינים

2017מהדורת

טז

. כפי שיש לראות דירה אחרת בבניין כדירה שהורחבה ועל כך אין חולק, 2

לראות את דירת המשיב כדירה שהורחבה וככזו, חלה על המבקשים כך יש

חובת ההדדיות, מכוח חזקת ההסכמה או ההסכמה הקונסטרוקטיבית

429 .............................................. ב)ג( לחוק המקרקעין71הקבועה בסעיף

התאם לתכנית משביחה . במקרה שקמה לבעלים החובה לתשלום ההיטל ב3

ולמלוא אפשרויות ניצול הזכויות שבהתאם לתכנית המשביחה, יש לאבחן

בין המצב בו השמאי יכול ורשאי לחשב הפחתה כלכלית ובין מצב בו אפשר

432 ........................ ומימוש ההשבחה, או חלקה, כלל לא יצא מהכח לפועל

ב)א( לחוק המקרקעין אינו מתיר למשיבים לבנות על הגג, שהוא 71. סעיף 4

435 .......... לבנות עליו-חלק מהרכוש המשותף, את אותו חדר שהם מבקשים

. במשך שנים רבות, לא טענו הנתבעים דבר כנגד הבניה ובהתנהגותם יש 5

436 ....................................................... אות משום הסכמה שבשתיקהלר

. שעה שבאים לפגוע בזכויות קנייניות של בעל זכויות ברכוש המשותף, מן 6

הראוי לפרש את הוראת החוק המאפשר את הפגיעה, בזהירות ובצמצום

437 ......................................... ולהעדיף את הפירוש המצמצם את הפגיעה

מנת שהסכמה זו -פה, על-. די בקבלת הסכמתם של דיירי הבניין בעל7

פה צריכה להיות מפורשת -תיחשב לצורך קבלת הרוב הדרוש. ההסכמה בעל

439 ......................................................... ויש להוכיחה בראיות מספיקות

. לא התקבלה החלטה מפורשת וברורה בלשונה, בדבר הוצאת הגג 8

מהרכוש המשותף והצמדתו לדירת התובעים, לשם הרחבת אותה

440 .............................................................................................. דירה

ת דירת התובעים, בדיוק . יש לראות את הנתבעים כמי שהסכימו להרחב9

באותו שטח שבו פולשת הרחבת דירתם לתוך שטח הרכוש המשותף

443 .......................................................................................... המקורי

. גם אם יוכיחו התובעים טענותיהם, לא יהיו הם זכאים לדרוש 10

444 ........................................................... מהנתבעים את פירוק השיתוף

תוכן עניינים

2017מהדורת

יז

ב)א( לחוק המקרקעין אינו מתנה קבלת החלטת הדיירים 71. סעיף 11

446 ................. לביצוע שינויים ברכוש המשותף במסגרת של אסיפת דיירים

יננה חוקית, היא פוגעת בקניינם של . הבניה אשר ביצעו הנתבעים א12

449 ..................................................... התובעים ומצדיקה קבלת התביעה

. חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו 13

ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה,

יזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה תשלומי א

451 ............................................... פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף

. משלא הוכח כי ההחלטה התקבלה באסיפה כללית די בכך כדי להגיע 14

452 ................................. למסקנה כי הבניה על הרכוש המשותף אינה כדין

. אין מדובר במקרה דנן בפגיעה קלת ערך ברכוש המשותף, אלא בפגיעה 15

454 ............... שיש בה כדי לשלול דרך קבע זכויות של דיירי הבניין המשותף

זכויות התובעים בגג והצמדתו לדירתם מוגבלות הן לבניה שמטרתה . 16

הרחבת הדירה שכן ההסכם, ביחס לגג זה, נחתם מול הנתבעים בלבד ואין

די בכך לצורך הצמדה חלק מהרכוש המשותף שאינה לצורכי הרחבת הדירה

455 ... או הוצאת חלק מהרכוש המשותף לשימושו הבלעדי של אחד הדיירים

. נדחתה בקשה למתן צו מניעה זמני, לפיו יש לאסור על המשיב להתקשר 17

459 .......................................... עם כל אדם או חברה בהסכם לניהול בניין

רחבת דירה, המוסדרת בסעיף . הזכות להקמת מרפסת היא בבחינת ה18

א)ד( לחוק המקרקעין. לפיכך, מוקנית לכל בעל דירה זכות להרחיב את 71

460 ................................................................ דירתו לפי היתר בניה כדין

463 .................................................... . נדחתה תביעה לצו מניעה קבוע19

. אין לומר כי הבעלות בדירה )והחלק הצמוד לה במשמע( משתרעת, 20

כמניה וביה, אל חלל הרום ויש לקבוע כי הבעלות בשטח המוצמד לדירת

467 .......................................... התובעים מסתיימת במפלס תקרת דירתם

תוכן עניינים

2017מהדורת

יח

כח אופיו של הסכסוך, שעיקרו מחלוקת לגבי מהות הרכוש המשותף, . נו21

דרך תחזוקת הבניין והשתתפות בהוצאות התחזוקה השוטפות, הרי

470 ...... שהסמכות העניינית לדון בסכסוך נתונה למפקח על בתים משותפים

471 ...... הוצאות אינה מותנית בטיב הניהול והתחזוקה. חובה להשתתף ב22

. אין דייר פורש מציבור הדיירים ואין הנציגות חדלה ממתן שירותים. אין 23

ידי צד אחד, נותנת -זיקה בין החובות במובן זה, שאי קיומה של האחת על

472 ....................................................... מלקיים חובתו לצד האחר לעמוד

. מתחזק רשאי להביא תביעתו כלפי בעלי דירות לפני מפקח על רישום 24

473 .................................................... מקרקעין, הן לשכרו הן להוצאותיו

תשלום דמי הניהול, אלא -ר המחלוקת בתביעה נוגע לאי. אמנם עיק25

שהעובדה כי הנכס טרם נרשם כ"בית משותף" יחד עם העובדה כי הסכסוך

מקורו במחלוקת חוזית שבין הצדדים, אלה כשלעצמם יש כדי להפקיע

475 ............... סמכותו של המפקח על בתים משותפים מלהיזקק לתביעה זו

. החוזה לא שינה את מעמדם של שטחי החניה ואלו נותרו חלק מהרכוש 26

477 ......................................................................................... המשותף

. אף אם עונה המערערת על הגדרתו של המושג "מתחזק" של בית 27

המקרקעין, אין בכך כדי לקבוע דבר פי הוראות חוק-משותף, במובנו על

478 ......................................................... לעניין דיני המס החלים בעניינה

. אילו המפקח היה קובע כי חברת כרמיאל היא מתחזק של הקניון, היתה 28

ן נתונה לו גם הסמכות לדון בשאלת ההתקשרות עמה חרף העובדה שהתקנו

480 ........................... המצוי אינו כולל התייחסות לעצם מינויו של מתחזק

. תביעה למתן צו מניעה קבוע האוסר להימנע מלבצע בבניין מגורים 29

484 .............. משותף עבודות לבניית "רגלי" ממ"ד בקומת המסד של הבניין

דינה של המפקחת בו נדחתה תביעת המערערת למתן צו -. ערעור על פסק30

487 ............................... מניעה נגד העבודות להרחבת דירתם של המשיבים

491 ... ת כמו גם שטח הסטווין. סכסוך בנוגע להפעלת חנות והשימוש בחנו31

תוכן עניינים

2017מהדורת

יט

497 .................................................... פרק כ"ה: הגשת תביעה למפקח

497 ........................................................................................... . כללי1

-. על המבקשים היה לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין ולא לבית2

497 .................................................................................. משפט השלום

. ההסכמה שניתנה יכולה להינתן באופן פרטני ואינה חייבת להיעשות 3

498 .................................................. דווקא בדרך של כינוס אסיפה כללית

501 ........................................................................ פרק כ"ו: תחולה

503 ....................... פרק כ"ז: יישוב סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף

503 .......................................................................................... וא. מב1

504 ............................................................................ . סמכות המפקח2

504 .............................................. סמכות יחודית וסמכות מקבילה 2.1

508 ......................................... סמכות המפקח לדון בעניין שבגררא 2.2

512 .......................................... פסלות מפקח על רישום המקרקעין 2.3

513 .......................................................................... . סדרי דין וראיות3

513 ..................................................................................... כללי 3.1

513 ................................................................................ סדרי דין 3.2

514 ................................................................................... ראיות 3.3

אפשר לקבל -בתביעה בפני המפקח ניתן לסטות מדיני הראיות, אך אי 3.4

515 ....................................................................... תביעה ללא ראיות

לחוק המקרקעין מאפשר סטיה מדיני הראיות 75גם אם סעיף 3.5

דרך המלך היתה הגשת ומסדרי הדין רק במהלך בירור הסכסוך וגם אם

ערעור, הרי במקרה דנן לא היה מקום להפנות את המשיבים שוב

516 .......................................................................... להליכים נוספים

קבלת עותק מן החלקים האחרים של הפרוטוקול הכוללים את 3.6

)ג( לחוק 75סעיף החלטות הביניים הדיוניות, איננה כלולה באמור ב

517 ............................ המקרקעין האמור וטעונה תשלום אגרה, כמקובל

תוכן עניינים

2017מהדורת

כ

דעת המומחה היתה ברורה ומפורשת ומשהודיעה המערערת, כי -חוות 3.7

היא מקבלת את האחריות לתיקון, לא נותר לשמוע ראיות בנושא זה ולא

518 ............ זכות, דיונית או מהותית, מזכויותיה של המערערת נפגעה כל

520 .................................................. דעת רואה חשבון-הגשת חוות 3.8

520 ................... ביעהכתב הת -הזכות לתבוע בסכסוך -. פתיחת הסכסוך 4

520 ............................................................. הזכות לתבוע בסכסוך 4.1

522 ............................................................................ כתב תביעה 4.2

522 ............................................................ דין-מפקח כפסק. החלטת ה5

523 .................................................................................. . צווי ביניים6

523 ......................... המשפט-בזיון בית -. אכיפת צווים והחלטות המפקח 7

523 ..................................................................................... כללי 7.1

המשפט, אינה תואמת -הגשת הבקשה לאכיפת צווי המפקחת לבית 7.2

524 ......................................................................... את הוראות הדין

המשפט היתה משום קביעה -ת מומחה מטעם ביתבהחלטה למנו 7.3

הדין נשוא הבקשה דנן איננו סופי. לפיכך, אין מקום להפעלת -שפסק

המשפט ולהטלת קנס על -לפקודת בזיון בית 6הסמכות שבסעיף

526 .................................................................................... המשיבים

פי פקודת -ה רשאית לדון בבקשה עלמשראתה המפקחת כי היא אינ 7.4

משפט -המשפט, בשל חוסר סמכות, בדין העבירה התיק לבית-בזיון בית

527 ....................................................... השלום, שלו הסמכות לדון בה

ידי גופים שהם בעלי סמכות שיפוטית או מעין -לצווים שניתנו על 7.5

המשפט, אך הסמכות לכוף -החוק מקנה מעמד של צווי בית שיפוטית,

528 ........................................ את הציות לצווים אלה אינה נתונה בידם

( לפקודת בזין 1)6אין המפקח מוסמך לדון בבקשת אכיפה לפי סעיף 7.6

המשפט שניתנה להם -ימשפט, כיוון שאינו נמנה במפורש על בת-בית

530 .................................................................סמכות כזו בגוף הסעיף

תוכן עניינים

2017מהדורת

כא

יש לוועד הבית ולחילופין לנציג הוועד, בתור אחד הבעלים, זכות 7.7

531 ...................................................... המשפט-ליזום הליכי בזיון בית

מקרקעין להידרש -יש להכיר בסמכותם של מפקחים על רישום 7.8

המשפט בכל הנוגע להחלטות, צווים -לבקשות לפי פקודת בזיון בית

533 .................................................. ידיהם-דין אשר יצאו תחת-ופסקי

וא הליך אכיפה קיצוני ומקובל משפט ה-הליך לפי פקודת בזיון בית 7.9

לראות בו הליך שיורי, לאחר שההליכים האחרים האפשריים נבחנו או

535 ............................................................................... מוצו עד תום

לפנים משורת הדין, אף שנסיבות העניין מצדיקות הטלת קנס מיידי 7.10

536 ....................................... מלעשות כן המשפט נמנע-על המשיב, בית

538 ......................................................................................... . ערעור8

538 ..................................................................................... כללי 8.1

המשפט -ביניים, יש ערעור בזכות לבית מאחר שהמדובר בהחלטת 8.2

538 ............................... המחוזי, אשר ידון בעניין בהרכב של שופט אחד

541 ............................... הסמכות לדיון בערעור זה היא בידי דן יחיד 8.3

542 ....................................................................................... . בוררות9

550 ............................................................................. . תמצית הלכה10

סמכויותיו של המפקח בכל הקשור לרישום בתים משותפים 10.1

יותיו השיפוטיות ותיקונם הן סמכויות מנהליות ולא חלק מסמכו

550 ............................................................ הקבועות בחוק המקרקעין

סכסוך על דמי אחזקה מסור באופן ייחודי לסמכות המפקח על 10.2

בתים משותפים ולא לסמכות מקבילה שכן אין המדובר בתביעה להשגת

550 ........................................................................................... גבול

מדובר במחלוקת בין בעלי דירות בדבר חובותיהם וזכויותיהם לפי 10.3

התקנון, הכרעה במחלוקת שכזו נתונה לסמכותו הבלעדית של

552 ....................................................................................... המפקח

תוכן עניינים

2017מהדורת

כב

בע והדיון בתובענה הועבר למפקחת על רישום התקבלה בקשת התו 10.4

553 .................................................................................. המקרקעין

התביעה ככל שהיא נוגעת לתביעה למתן צו עשה לתיקון ליקויים 10.5

הסף מחוסר סמכות -בדירת הנתבעת או ברכוש המשותף, נדחתה על

556 ....................................................................................... עניינית

557 ....................................................... סכסוך-תשלומי וועד בית 10.6

עילת הסכסוך בדבר תשלומים הקשורים עם שימוש והחזקת 10.7

מכותו השטחים המשותפים, תוך שאף מבוקש ליתן צו עשה אשר אינו בס

557 ..................................................... משפט לתביעות קטנות-של בית

כאשר התביעה במקורה נוגעת לסילוק יד מהרכוש המשותף ולעילות 10.8

נוספות שהן בסמכות המפקח, כמו תשלום הוצאות החזקת הבית

תביעתם בפני המפקח, המשותף, אין ספק שהתובעים היו זכאים להגיש

558 .................... אשר יש לו סמכות עניינית לדון במירב העילות בתביעה

עילת המטרד הפרטי אינה נגררת אחר עילות הפגיעה בזכות הקניין 10.9

והסגת גבול ברכוש המשותף ואינה טענה אינצנדנטלית לשאלה

559 ....................................... כותו הייחודית של הפקיד המוסמךשבסמ

מדובר בתביעה שהגישה הנציגות בקשר עם הוצאות שהוציאה 10.10

לשם החזקתו התקינה של הרכוש המשותף. תביעה זו היא בסמכותו

560 .................................................................... העניינית של המפקח

משפט לתביעות קטנות אין סמכות עניינית לדון בתביעה -לבית 10.11

561 ............... שעניינה חוב דמי וועד, אלא למפקח על הבתים המשותפים

אה שיפוטית נקבעת בהתאם למרות שאופן הרגיל סמכותה של ערכ 10.12

לסעד הנתבע, הרי ששונה המצב בנוגע למפקח הרישום, אשר בהקשר

אליו מוגדרת הסמכות שלא בהתאם לסעד אלא בהתאם לעניין, דהיינו

561 ......................................................................................... לעילה

תוכן עניינים

2017מהדורת

כג

לשכת ההוצאה לפועל, לא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה ל 10.13

בעיקר, בחוסר סמכות -בין בשל היעדר מסמך בכתב כמתחייב והן

564 ................................................... המשפט האזרחי-עניינית של בית

משאין בנמצא תקנון וממילא לא נקבע בו הכלל בדבר ניהול הבית 10.14

ן מדובר בסכסוך בדבר זכויות וחובות לפי ידי מתחזק, הרי שאי-על

התקנון ולכן לא נתונה למפקח סמכות לדון, בין בסכסוך הנוגע לקביעת

הכלל בדבר ניהול הבית באמצעות מתחזק ובין בשאלת החלפתו או מינויו

567 ...................................................................... של מתחזק מסויים

המשפט אינו יכול לבוא חליף למחוקק, מקום בו מצא -תבי 10.15

המחוקק להורות במפורש, מהו גדר סמכותה של המפקחת, לא ניתן

569 ... להרחיב היקף סמכות זו, אך בשל הרצון לקיים רציונל משפטי אחר

)ב( לחוק המקרקעין 72המפקח מכוח סעיף אין בהגשת תובענה אל 10.16

פי דין ובכללם -כדי לפגוע במגוון הסעדים להם זכאי התובע על

572 ...................................................................................... פיצויים

התביעה הוגשה לחיוב הנתבעת בגין הוצאות ברכוש המשותף 10.17

ת אלו נתונה למפקחת על רישום ומשכך, הסמכות לדון בטענו

574 .................................................................................. המקרקעין

התובעת היא "מתחזק" כמשמעות הגדרה זו בחוק המקרקעין, 10.18

והמחלוקת בין הצדדים נוגעת להוצאות ניהול הבית המשותף, אליהן

574 ................................................. לחוק המקרקעין 58מתייחס סעיף

לא ניתן לקבל את טענות המשיבה לפיהן ההליכים הקודמים 10.19

כן המבקשים מנועים מלטעון כעת -משפט השלום ועל-התנהלו בבתי

576 ................................................................. להיעדר סמכות עניינית

שהמחלוקת נשוא התובענה היא בסמכותו הייחודית של המפקח 10.20

578 .................................................................. על הבתים המשותפים

תוכן עניינים

2017מהדורת

כד

העובדה שהתובעת כיום אינה עוד חברת הניהול של הקניון אינה 10.21

הצדדים הוא המועד בגינו רלוונטית כלל: המועד לגביו נבחנת זהות

579 ... מבקשת התובעת לחייב את הנתבעים לשלם דמי ניהול עבור החנות

בידי התובע האפשרות לבקש פטור מאגרה בהליך בפני הפקח על 10.22

581 .......................................................................... רישום מקרקעין

הסמכות הייחודית לדון בתביעה לתשלום הוצאות הדרושות 10.23

להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים

פי הנוהג מסורה לסמכותו -פי דין, או המקובלים על-המחוייבים על

581 .....................................הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין

נדחתה טענה התובעת, לפיה יש לסווג את ההליך כתביעה נזיקית 10.24

אשר נועדה להשבת המצב לקדמותו. גם אם זוהי מטרתו הסופית של

ההליך דנן, הרי שחל במקרה זה הדין הספציפי הקבוע בחוק המקרקעין,

582 ................................ מפקח על המקרקעיןהמקנה סמכות ייחודית ל

התביעה שכנגד היא בסמכות עניינית ייחודית של המפקח על בתים 10.25

584 ............. לחוק המקרקעין 58 -ו 72משותפים, בהתאם להוראת סעיף

טענת המשיבה לכך שמהות ההליך היא תוקפו של הסכם הניהול 10.26

שנחתם בין הצדדים, אין בה כשלעצמה כדי לגרוע מסמכותו של המפקח

584 ........................................................... על המקרקעין לדון בתביעה

)א( לחוק 72ה בסעיף סמכותו העניינית של המפקח קבוע 10.27

המקרקעין והיא חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות

586 ..................................................... בבית המשותף לפי חוק החיזוק

משפט השלום, איננו מוסמך, מן הבחינה העניינית, לדון -בית 10.28

הדין המושתת -היא במהותה, תביעה לביטול פסק בתביעת התובע, אשר

589 .............................................. על הסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים

תוכן עניינים

2017מהדורת

כה

החלק בכתב התביעה הנוגע להחזר ההוצאות בגין התיקון הנטען 10.29

על רישום של קו הביוב המשותף, מצוי בסמכותו הייחודית של המפקח

591 .................................................................................... מקרקעין

משעה שהעניין תלוי ועומד בפני המפקחת על רישום המקרקעין, 10.30

592 ......................................................... מן הראוי להמתין להכרעתה

595 ............................. נם רשומים כבתים משותפיםפרק כ"ח: בתים שאי

595 ..............................................................א לחוק77סעיף -. הגדרות 1

. בנסיבות בהן הסכימו כל בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין להעביר 2

, ומשנכנסו 1הרכוש המשותף בבניין לשימושו הבלעדי של הנתבע חלקים מ

התובעים בנעלי חלק מאותם בעלים, הרי שעתירת התובעים לסעד הצהרתי

גורף לפיו הזכויות ברכוש המשותף יחולקו באופן שווה בין כל הבעלים

595 ......................................................... במקרקעין, נעדרת עיגון משפטי

. גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש 3

597 ... א לחוק המקרקעין77והנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף

ותף בלשכת . על הנתבעת לרשום את המקרקעין נשוא התביעה כבית מש4

שם של התובעים, -רישום המקרקעין ולהעביר את זכות הבעלות בדירות על

599 ......................................................................... בתוך שישה חודשים

. הימצאותו במקום של מתקן, שהוא חלק מן הרכוש המשותף, אינה 5

600 .................. הוא מוצב משליכה בהכרח על מעמדו של החדר או התא, בו

המשפט נדרש לשאלה האם הצמדת המחסנים ושתי מרפסות הגג -. בית6

לדירות הנתבעים צריכה להיות מבוטלת נוכח החלטות הערכאות השונות

601 ........................................................... בדבר מעמדן של הגינה והחצר

לחוק המקרקעין אינו מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של 1. פרק ו7

היא 1זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו

604 .................................................................................. ניהולית בלבד

תוכן עניינים

2017מהדורת

כו

ילת התביעה של המשיבה מעוגנת בהסכם בין הצדדים, כנטען . אף אם ע8

ידי המערער, הרי עדיין מוסמכת המפקחת על רישום המקרקעין לדון -על

)א( לחוק 72בדבר וסמכותה היא סמכות ייחודית לפי סעיף

605 ...................................................................................... המקרקעין

על המשיבים לבצע את כל הדרוש לשם רישום הבית המשותף ורישום . 9

607 ................................................................... שם המבקשת-הדירה על

608 ................................................................. . תחולת התקנון המצוי10

יות הציבוריות שבמרתף הבניין, יש לה תוקף . האם לעסקת מכר החנ11

608 .................................................................... משפטי מחייב אם לאו?

614 ............................................. ד לחוק77סעיף -. הנציגות הראשונה 12

615 ............................................ ה לחוק77סעיף -. הנוהל באין נציגות 13

615 .................................................. ו לחוק77סעיף -. דין בית שנרשם 14

617 ................... פרק כ"ט: טענות הגנה בסכסוכים הקשורים בבית משותף

617 .......................................................................................... . מבוא1

617 .................................................................... . הסכמה וויתור בכתב2

620 .............................. פה, שתיקה, היעדר מחאה ומניעות-. הסכמה בעל3

627 ...................................................... פרק ל': רישום הבית המשותף

627 ............................................................ . בקשה לרישום בית משותף1

627 ........................................................................... דרי רישוםס 1.1

628 ................................................................................ התשריט 1.2

629 .......................................... בית משותף המורכב ממספר מבנים 1.3

629 ............................................................... . צו רישום הבית המשותף2

629 ................................................................... קבלת צו הרישום 2.1

630 ............................................................................. רישום הצו 2.2

630 ...................................................................... תיקון צו רישום 2.3

632 .................................................. ביטול רישומו של בית משותף 2.4

תוכן עניינים

2017מהדורת

כז

632 ...................................................... ערעור על החלטות המפקח 2.5

635 .................................. פרק ל"א: בתים שאינם רשומים כבית משותף

635 .......................................................................................... . מבוא1

635 ................................................................... . תחולת הוראות החוק2

637 .......................................פרק ל"ב: דיני תכנון ובניה והבית המשותף

637 .......................................................................................... . מבוא1

637 ....................................... הבית המשותף. הליכי תכנון ובניה ורישום 2

637 ................................................................................... . היתר בניה3

642 ........................... . מעלית, מעליון, דוד שמש, מזגן אוויר מפוצל ורגיל4