עמ' 1 · web viewמיסים כ/1 (פברואר 2006) א-1 מיסוי קרנות...

1עמ'

1( א-2006 )פברואר1כ/ מיסים

קפוטא-מצא ועדת בעקבות נדל"ן קרנות מיסוי

מאת

)משפטן( גיא שגיא, רו"ח נדב ; אלתר, עו"ד אברהם ד"ררשטיק, רו"ח

מבוא .1

בוועדת נדל"ן, שמקורן קרנות מיסוי הוראות את נסקור זו ברשימה 1.1 . ועדת[1]האוצר לשר2005 בשנת המלצותיה קפוטא-מצא, שהגישה

וביניהם: רבים בתחומים מיסוי הסדרי קבעה קפוטא-מצא של הרפורמה

ושבח הון לרווחי ביחס לו ומחוץ ההון בשוק המס שיעורי האחדת )א(מהותי(. מניות לבעל25% )20% לכדי מקרקעין

)שלא העליון האלפיון של המס למקלט נאמנויות, שנחשב מיסוי )ב( מהם אחד כל לגבי נאמנויות, כאשר סוגי ארבעה בצדק( - נקבעו

הנאמנות למבנה רלוונטיות, בהתאם מיסוי הוראות נקבעו בנפרדבנאמנות. הנהנה או היוצר תושבות ולבסיס

אחזקות בחברת המחזיקים זרים מניות - לבעלי השתתפות פטור )ג(זרות. בחברות השקעות בגין ישראלית

החלטות מתן בעניין הוראות לחוק - הוכנסו מקדמיות החלטות )ד(לכך. הראויים בנושאים המיסים רשות ידי על מקדמיות

]נוסח הכנסה מס לפקודת147 בתיקון חקיקה לידי בא הוועדה דו"ח למיסוי הסדר גם (, שכלל- הפקודה להלן )1961חדש[, התשכ"א-

נדל"ן. קרנות

לפקודה "( הוסיף147 תיקון)להלן: " לפקודה [2]147 תיקון 1.2 בשם הידועות במקרקעין להשקעות קרנות מיסוי בדבר ייחודיות הוראות

REIT(Real Estate Investment Trust)" :נדל"ן" או קרנות, )להלן ההכנסה )חישוב לפקודה ד לחלק1 שני פרק "( במסגרת"ריטים

"(.1 שני פרק)להלן:"מיוחדים( במקרים

2עמ'

,[3]מ. אשר ועדת דו"ח על ברובה התבססה החקיקה כי אם 1.3 בישראל, בחוק המס בדיני הנדל"ן קרנות של מעמדן להסדרת שהוקמה

.[4]הוועדה דו"ח של הבסיסית הקונספציה לעומת מהותיים שינויים נכללו

בישראל, הנדל"ן שוק את היתה, להמריץ והוועדה המחוקקים מטרת 1.4.1996 שנת מאז מסטגנציה הסובל שוק

בבורסה, סחירות ביחידות מסחר לאפשר נועד הנדל"ן קרנות מכשיר 1.5 מעטים אמצעים בעל משקיעים לציבור נקוב, המאפשרות ערך בעלות

עצמו. המכשיר הנדל"ן ברכישת צורך בעקיפין, ללא בנדל"ן להשקיע בקצב בעולם אחרות למדינות וחודר והולך רב זמן מזה בארה"ב מקובלמואץ.

הנדל"ן קרנות מיסוי הסדר את נבחן רשימתנו של הראשון בחלקה 1.6 נבחן כן . כמו1.1.06 מתאריך החל לתוקפו , שנכנס1 שני בפרק המצוי

האמורה. לחקיקה אחרות וחלופות אחרות במדינות הנפוץ הדין את

למעשה, נוצר, הלכה אכן נבחן, האם רשימתנו של השני בחלקה 1.7 הנדל"ן בענף הקיימים ההשקעות אפיקי לעומת מועדף השקעה אפיק

.1 שני בפרק המצויים המס חסמי את ונסקור ערך לניירות ובבורסה

הנדל"ן קרנות מיסוי הוראות לחקיקת הרקע .2

מכך, . כתוצאה1996 מאז מתמשך ממיתון סובל הנדל"ן כידוע, ענף 2.1 מאז הנדל"ן, שנחשב משמעותית. ענף ירדו במשק הבנייה התחלות מתסמונות לאחרונה ממיתון, סובל המשק את ל"קטר" המוציא ומתמיד

בתל"ג, נמוכה המשרדים, עלייה בתחום היצע, במיוחד עודף של הנדל"ן, שטחי בכל מחירים ותעשייה, ירידת מסחר שטחי עודפי שמעמידה

בעקבות הבנייה לכלכלה. הקפאת מזיקים אלו איי-יוקרה; חוליים למעט

ורעות. קשות כולו המשק על מחירים, השלכותיה ירידת

למחוק נאלצים אי-סולבנטיות, בנקים בשל מתפרקות קבלניות חברות עבודתם, מקום את מאבדים הבנייה, פועלים בענף ואבודים רעים חובות

נדל"ן לחו"ל, ויזמות מוסטות הגדולות החברות של הבנייה תשומות חשובות תשתיות לבנות ואירופה, במקום ארה"ב למדינות מיוצאת נבחרת

בישראל.

3עמ'

וההשקעה הזמן היקפי נמוכה, לאור בגמישות מאופיין הנדל"ן שוק 2.2 בטוח מתכון ליצור עשויה זו האטה שנים מספר של בפרוייקטים. בטווח

במשק. הצמיחה ועיכוב הנדל"ן מחירי לעליית

של כניסה מונעים אשר מובנים שוק בחסמי מאופיין הנדל"ן שוק 2.3 והתשובה זה לשוק האופייניים החסמים אליו. להלן הקטן המשקיע:[5]הנדל"ן בקרנות להם המצויה

בעלות מאופיינת נדל"ן רכישת- גבוהה התחלתית השקעה )א( המשקיעים. מרבית בפני השוק נחסם ליחידה, וכך גבוהה התחלתית

דולרים, שמשקיע אלפי מאות או עשרות של נדל"ן ביחידות מדובר.[6]לבדו אותן לרכוש יוכל לא בודד

מצומצם נכסים במספר או אחד בנכס מסיבית השקעה- ביזור )ב( יושכר לא שהנכס לדוגמה, די רב; כך לסיכון המשקיע את חושפת

קרן באמצעות במיזם. השקעה להפסד להביא קצרה, כדי לתקופה מיליוני של בהשקעות כרוך הנדל"ן בשוק הסיכון. ביזור את מבזרתשונים. ובמקומות שונים מסוגים בנכסים דולרים

הנדל"ן, השוכרים, איתור- מומחים ושכירת ניהול עלויות )ג( אלה - כל הגבייה עלויות וכן הדיווח, המסים הנכסים, חבויות תחזוק

בנדל"ן, השקעה רחב. ה"ריטים" יאפשרו התמחויות מגוון דורשים גבייה, ומנגנוני במומחים, שיווק מקצועי, שימוש ניהול עם בבד בד

רשויות עם החיכוך הקטנת וכן למשקיע וזמן בעלויות חיסכון תוך ישירה, אך מהשקעה יותר קטנות יהיו ה"ריטים" לא המס. עמלות

זו. עלות יאזנו שונות מס הטבות

סחירה; בלתי השקעה הינו נדל"ן- ההשקעה ומימוש נזילות )ד( )כפי קבוע הכנסות תזרים זאת, תאפשר ב"ריטים", לעומת השקעה הנכסים. זאת, מאחר בתיק גבוהה נזילות בהמשך( ותבטיח שיפורט

סחירות משאלת מנותקת בבורסה, וסחירותה נסחרת שהיחידההנדל"ן.

בחשיפה ב"ריטים" מאופיינת ההשקעה- התשואה יציבות )ה( הכסף הריבית, היצע שיעור כגון כלכליים למשתנים נמוכה

ראוי זאת אחרים. עם סחירים השקעה מאפיקי והאינפלציה, להבדיל השכירות. הירידות דמי שוק לתנודתיות חשופה ההשקעה לציין, כי

השקעות לרגישות מוחשית דוגמה מהוות זה בשוק האחרונות בשניםנדל"ן. בקרנות

4עמ'

גבוה בעלות אחוז הוא למגורים המקומי הנדל"ן לשוק נוסף איפיון 2.4 בדירות פרטיות לבעלויות שכירויות( ביחס )במקום בישראל דירות על

נדל"ן. לקרנות ביחס ישיר ביטוי לידי בא איננו זה בכלל. איפיון בעולם

היווה ולכן המשק קברניטי תמיד, ובצדק, את הדאיג הענף מצב 2.5 במיסוי הרפורמה לאוששו, כדוגמת שנועדו חקיקה ליוזמות קטליזטור

.[7]7.11.01 מיום המקרקעין

קרנות של יסודן באמצעות הנדל"ן ענף עידוד לשם הוקמה אשר ועדת 2.6בנדל"ן. להשקעה

לעודד אשר, המליצה משה ועדת על קפוטא-מצא, בהסתמך ועדת 2.7 המשקיעים ליזמים מס הטבות באמצעות בישראל נדל"ן קרנות הקמת

מתן רגיל, תוך מס שיעור ושמירת הקרן ברמת מס אלו, שקיפות בקרנותבבורסה. קרנות-נדל"ן יחידות מסוימות, לרוכשי הטבות

יאפשרו: הנדל"ן , קרנות[8]אשר משה ועדת דו"ח לפי 2.8

המשקיעים )בעיקר למשקיעים הזדמנויות מתן .1" שלהם, ההשקעות תיק את הבית( לגוון "הקטנים", משקי

מניב נדל"ן של גדולים בפרוייקטים סיכון, ולהשתתף לפזרהעסקה. עלויות צמצום תוך

הבית( להשקיע "הקטן" )משקי למשקיע אפשרות מתן .2 השקיע כאילו במס ולהתחייב נדל"ן קרן באמצעות בנדל"ןעצמו. בנדל"ן ישירות

היקף והקטנת הנדל"ן לענף המימון מקורות גיוון .3זה. בענף האשראי

הנדל"ן לקרנות הבית משקי של עצמי הון הכנסת .4 )לדוגמה, שחרור במשק יותר יעילה הון הקצאת תאפשר

אחרים(." ענפים לטובת בנקאי אשראי

להשקיע בבורסה המשקיעים לציבור פתח פתחו הנדל"ן אכן, קרנות והן בישראל כיום, הן כבר קיימות כאלו זאת, אפשרויות בנדל"ן. עם

תעשיה, מבני חברת נדל"ן, דוגמת הם העיקריים שנכסיהן בחו"ל. חברות בחו"ל ישראלים בשליטת חברות גם בבורסה. קיימות כיום כבר נסחרות הנדל"ן קרנות כן, מוסיפות בישראל. מה, אם נסחרות קבלניות וחברותובחו"ל? בארץ נסחרות בחברות הנדל"ן מצאי לעומת

5עמ'

לציבור למכור האפשרות הינו אלו בקרנות החידוש עיקר ספק, כי אין בחברות מצויים פרטיים, שאינם אנשים ושל חברות של תשואה נכסי

בעינינו, כמתואר הנכונה? ספק הדרך הינה זו דרך פרטיות! האםבהמשך.

הוועדה, המלצות מרבית החוק לתוך אומצו לפקודה147 בתיקון 2.9 בפקודה אומץ ההסדר לב, כי לשים מהותיים. יש שינויים מספר למרות

ולא ההון בשוק הינו ההסדר עיקר מקרקעין, שכן מיסוי בחוק ולאבנדל"ן.

לראות , יש147 לתיקון אשר משה ועדת המלצות בין ההבדלים למרות 2.10 ומהימן עיקרי ומקור בפקודה הקבוע להסדר כבסיס הוועדה דו"ח את

המחוקק. מטרות ללימוד

לקרנות ייחודי מס הסדר לחקיקת המלצותיה את מסרה הוועדה 2.11בחקיקה. בחלקן רק אומצו אשר בנדל"ן, מסקנות השקעה

הנדל"ן קרנות מיסוי הסדר סקירת .3

לפקודה141 לתיקון - קודם נדל"ן במיסוי חסמים 3.1

הסרת היתה הנדל"ן קרנות מיסוי הוסדר לשמה המוצהרות המטרות אחת מיסוי לחוק[10]55 ו-[9]50 תיקונים בעקבות שנוצרו מיסוי פערי

מיסוי חוק )להלן:"1963ורכישה(, תשכ"ג- )שבח, מכירה מקרקעין

בנדל"ן. השקעה "( לגבימקרקעין

[11]של בשיעור מכירתה בעת במס חייבת בנדל"ן יחיד של ישירה החזקה [12]מהותי מניות בעל של עקיפה . לעומתה, החזקה20%/25%

, לאור43.75% של אפקטיבי במס חברה, חייבת בנדל"ן, באמצעות אצל מכן שבח, ולאחר או הון כרווח בחברה הדו-שלבי: תחילה המיסוי

.[13]כדיבידנד הרווחים משיכת היחיד, בעת

6עמ'

בנדל"ן הפסיבית ההשקעה חברות מרבית של סיווגן הינו נוסף חסם מניות כן, מכירת מקרקעין. על מיסוי חוק לפי[14]מקרקעין" כ"איגודי

לפי הקונה על המוטל5% של בשיעור רכישה במס חייבת חברות באותן המוכר על מכירה" המוטל מקרקעין, וב"מס מיסוי לחוק9 סעיף

מיסוי לחוק1 שישי פרק לפי7.11.01 לפני רכישה של מסוימים במקרים שבאיגוד, המקרקעין נכסי ערך פי על מחושבים אלו מקרקעין. מיסים

החברה. התחייבויות את גם בחשבון לוקח אשר המניות משווי בהתעלם

מקרקעין, מיסוי לחוק[15]55 מתיקון החל כי העובדה לאור לציין, כי יש על חל לא זה מקרקעין, חסם איגוד מהגדרת נגרעו נסחרות חברותבבורסה. סחירות חברות

]המיסוי בתחום המלצותיה בבסיס מנחים עקרונות חמישה קבעה הוועדה16]:

רמת ושבו לתפעול פשוט שהוא מודל ליצירת לשאוף יש .1" מינימאליתוזאת תהיה המס לרשויות האזרח בין החיכוך

בישראל. כללית דיווח חובת העדר רקע על

לאפיקי תחרות בר מכשיר הרחב לציבור ליצור יש .2ההון. בשוק אלטרנטיביים השקעה

להשקיע היכול יחיד בין מיסויית לניטרליות לשאוף יש . 3 המשקיע יחיד גדול"( לבין )"משקיע מניב בנדל"ן ישירותקטן"(. )"משקיע נדל"ן קרן באמצעות מניב בנדל"ן

בחלופות המשקיע ברמת אחיד למיסוי לשאוף יש .4ן."בנדל הגלום הערך מימוש של השונות

ליזום מניב בנדל"ן המתמחות קיימות חברות לעודד יש .5בבורסה." שתסחר נדל"ן קרן הנפקת

רבים מס חסמי1 שני פרק רשימתנו, קובע בהמשך שיפורט לצערנו, כפי שהחקיקה כליל, כך נדל"ן קרנות של יסודן למנוע עלולים חדשים

עם אחד בקנה עומדת שאינה רק למעשה, לא הלכה במתכונתהלהן. מנוגדת אף אלא לעיל מטרותיה

7עמ'

השקיפות לעיקרון בהתאם המשקיעים בידי הקרן רווחי מיסוי .4

המס המס, שיעורי חישוב לצורך קובע, כי )א( לפקודה4א64 סעיף 4.1 המניות, לבעלי הקרן, שהועברה של החייבת ההפסדים, ההכנסה וקיזוז

המניות. בעלי של החייבת כהכנסתם תיחשב

במס, חיוב לצורך שקוף גוף יצירת היא הסעיף הוראת משמעות 4.2.[17]בפקודה אחרים שקופים לגופים בדומה

מהחקיקה, לחלוטין שונות היו הוועדה של המלצותיה לציין, כי ראוי 4.3 אומר: , הווההדו-שלבי המיסוי עיקרון היה המלצותיה בבסיס כאשר )בדיוק שני בשלב משיכותיו על המשקיע ומיסוי ראשון בשלב הקרן מיסוירגילה(. חברה כמו

[19]הלוי יהושע, [18]עצמון נטע פרשות לדעתנו, ולאור 4.4 הקרן והכנסות במלואו יוחל השקיפות , עיקרון[20]אורי פלזנשטייןו

המניות. בעל כהכנסות מס לצרכי יסווגו המניות לבעלי המועברות

מחזיקי יהיו הקרן ע"י מגורים דירות השכרת לפיכך, לדוגמה, בגין 4.5 בסעיף הקבוע המופחת המס לשיעור או[21]ממס לפטור זכאים המניות

א122 בסעיף הקבוע המופחת המס לשיעור וכן[22] לפקודה122.[23]מחו"ל שכירות מדמי הכנסות בגין לפקודה

שנקבע בפקודה, בהסדר אחרות שקופות מישויות להבדיל יצויין, כי 4.6 90%) הארי בחלקה שקופה ישות של שעטנז על למעשה מדובר

.[24]מס לצרכי עצמה הקרן כהכנסת יחויב החייבת( והשאר מההכנסה

)ב( לפקודה4א64 - סעיף השקיפות לעיקרון חריגים 4.7

או לפטור, לניכוי זכאות ללא70% בשיעור במס יחויבו חריגות הכנסותלקיזוז.

8עמ'

נוספים: חריגים.[25]אישית מיגיעה תיחשב לא ההכנסה )א( בידי תחויב[26]קצרה לתקופה מקרקעין ממכירת חייבת הכנסה )ב(

לפקודה.126 ו-121 בסעיפים האמורים בשיעורים המניות בעל

המס ושיעורי המניות לבעלי המועברות הנדל"ן קרן הכנסות סוגי .5[27]עליהן המושתים

הכנסות הוגדרו לא - בפקודההנדל"ן" קרן של שוטפות "הכנסות 5.1 חריגות" "הכנסות להגדרת החריג הינן להלן ולמעשה, ההכנסות כאמור:[28]1 שני בפרק

.[29]מניבים" "מקרקעין של וניהול שכירות מדמי הכנסות )א( בנייה זכויות ממכירת מניבים" או "מקרקעין ממכירת הכנסות )ב(

מניבים". ב"מקרקעיןומפיקדון. מדינה בבורסה, ממילוות נסחרים ערך מניירות הכנסות )ג(.[30]אינפלציה בשל תוספת )ד(

מס יוטל אלה הכנסות מס, בגין לצרכי הקרן שקיפות לעיקרון בהתאם 5.2 , בהתעלם[31]ההכנסות את שהפיקו אלו הם המניות, כאילו בעלי על

מס. לצרכי הקרן מקיום

9עמ'

ההכנסה למקור בהתאם יהיה ההכנסה למקור החייבת ההכנסה סיווג 5.3

מיגיעה כהכנסה תיחשב לא ההכנסה נקבע, כי ואולם[32]הנדל"ן בקרןהמניות. בעלי של אישית

הוצאות סכום מרכיב בגין למשקיעים המועברת בנוסף, ההכנסה 5.4.[33]העניין הון/שבח, לפי מרווח כהכנסה תיחשב הפחת

חריגות" "הכנסות 5.5

שלהלן: ההכנסות תהיינה חריגות הכנסות

עסקי; מלאי ממכירת הכנסה )א( לעיל,5.1 שבסעיף השוטפות ההכנסות הכנסה, למעט כל )ב(

הקרן. של הכנסותיה מכלל5% על העולה

, בהתאם70% בשיעור וסופי עונשי מס יוטל אלו חריגות הכנסות על(.1)ג()4א64 בסעיף לאמור

לשיעורי רשימתנו, החשיפה בהמשך בהרחבה שנפרט לדעתנו, כפי 5.6 רשות פרשנות עקב או הפרק בתנאי עמידה כשלון עקב אלו גבוהים מס

נדל"ן קרנות להקים המשקיעים רצון את משמעותית המיסים, תצמצםקיימות. בקרנות להשקיע מלכתחילה, או

-קצרה" לתקופה המוחזקים "מקרקעין ממכירת הכנסות 5.7 שמיום "מקרקעיןמ )א( כהכנסות2א64 בסעיף מוגדרות אלו הכנסות

שנים." מארבע פחות חלפו למכירתם ועד הקרן ידי על רכישתם

בסעיפים שנקבע המשקיע, כפי זהות לפי המס בשיעור יחויבו אלו הכנסותהעניין. לפי126 ו-121

המניות בעלי של החייבת - הכנסתם מס פטורי גופים אצל הכנסות 5.8:[34]ממס פטורה תהא הבאים

פיצויים. לקיצבה, תגמולים, או גמל קופת )א( במהותה הדומה חיסכון תוכנית המנהל אמנה מדינת תושב )ב(

על הפטורה גומלת מדינה תושבת פנסיה קרן גמל, או לקופתלפרישה. חיסכון על היותם בשל ממס רווחיה

10עמ'

ושיעורי המניות לבעלי הועברו שלא הנדל"ן קרן הכנסות סוגי 5.9 לבעלי הועברו שלא הנדל"ן קרן - הכנסות[35]עליהן המושתים המס

כדלהלן: הקרן בידי ימוסו המניות

סעיף - לפי קצרה לתקופה מוחזקים מקרקעין ממכירת הכנסה )א(126[36].

.[37]60% - בשיעור חריגה הכנסה )ב( באופן זו הכנסה על החל המס שיעור - לפי אחרת חייבת הכנסה )ג(

מקרקעין. מיסוי בחוק או בפקודה לאמור שוטף, בהתאם

[38]מס עליהם שילמה שהקרן כספים חלוקת 5.10

בהוראות עמדו לא אשר כספים המניות לבעלי מעבירה שהקרן במידה להתייחס הקרן, יש במישור מס עליהם שולם ואשר החלוקה סעיף

מניותיה. לבעלי הקרן שחילקה דיבידנד כאל אלה לכספים

המס שיעורי טבלאות .6

ובאפיקים הנדל"ן בקרנות השונים למשקיעים המס שיעורי טבלאות 6.1כלהלן: זו א'-ו' לרשימה כנספחים מצורפות בנדל"ן להשקעה השוואתיים

.2006 המס לשנת היחיד למשקיע המס א' - שיעור נספח המס לשנת מהותי מניות בעל שהנו יחיד למשקיע המס ב' - שיעור נספח2006 ..2006 בשנת המשקיעה לחברה המס ג' - שיעור נספח.2010 המס לשנת היחיד למשקיע המס ד' - שיעור נספח המס לשנת מהותי מניות בעל שהנו יחיד למשקיע המס ה' - שיעור נספח

2010..2010 בשנת המשקיעה לחברה המס ו' - שיעור נספח

להוראות בהתאם ישתנו2007-2009 בשנים המס שיעורי יצויין, כי 6.2 לפקודה.147 בתיקון , הקבועות126 ו-121 לסעיפים המעבר

11עמ'

המניות לבעלי הקרן רווחי חלוקת .7

לבעלי הכנסותיה את להעביר הקרן את מחייב לפקודה9א64 סעיף 7.1הבאים: במועדים המניות

90% לחלק תחויב הקרן קובע, כי ( לפקודה1)א()9א64 סעיף 7.1.1 השנה שלאחר בשנה באפריל30 לתאריך עד החייבת מהכנסתה

יחולקו שלא הקרן. במידה הכנסת נצמחה או הופקה שבה הקרן במסגרת הקרן הכנסות מיסוי של סנקציה הרווחים, תוטל הינה זה לעניין החייבת . ההכנסה[39]דו-שלבי מיסוי עצמה, כלומר

פטורות הכנסות בתוספת מניבים ממקרקעין הון שבח/רווח למעטבניכוי. מותרות שאינן הוצאות ובניכוי

המניבים המקרקעין במכירת המקרקעין שבח או ההון רווח לגבי 7.1.2 פטורה המקרקעין. הקרן מכירת ממועד לשנה עד חלוקה - חובת לחילוף מניבים מקרקעין שתרכוש במידה החלוקה מחובת

מיום משנה יאוחר לא יתבצע שנמכרו. החילוף המניבים המקרקעיןהמניבים. המקרקעין מכירת

במס תחויב החייבת ההכנסה קובע, כי )ב( לפקודה4א64 סעיף 7.2 החייבת בהכנסה המשקיעים חיוב למשקיעים, היינו הועברה בו במועד

.מזומן בסיס לפי יהא

לאמור - כהרחבה[40]הפחת מרכיב בגין רווחים לחלק תוכל הקרן 7.3.[41]החברות בחוק

"מקרקעין ממימוש החייבים הקרן רווחי על תחול לא החלוקה חובת 7.4 מיום שנה הנדל"ן, תוך לחילוף מקרקעין שנרכשו מניבים", במידה

המכירה.

הפקודה נדל"ן" לפי "קרן מעמד לקבלת התנאים .8

]נדל"ן" "קרן להיחשב בכדי לקיים הקרן שעל התנאים להלן 8.142]:

;[43]בישראל כחברה התאגדות )א(

12עמ'

;[44]בישראל בבורסה הקרן זכויות של ומסחר רישום )ב(]קודמים חובות או זכויות לחלוטין, ללא חדשה כישות התאגדות )ג(

קודמת; פעילות ללא קיימת בחברה שימוש , או[45 70 סעיף לפי או לפקודה2ה חלק לפי נכסים אליה הועברו לא )ד(

.[46]מקרקעין מיסוי לחוק[47]והיקפם הנכסים הרכב )ה(

מניבים, איגרות מקרקעין נכסיה, שהם - שווי נכסים יחס מדינה, פיקדונות בבורסה, מילוות הנסחרים ערך חוב, ניירות

.[48]נכסיה כלל משווי95%מ- פחת ומזומנים, לא מניבים" ונכסי "מקרקעין שהם הנכסים - שווי הנכסים היקף

.[50]ש"ח מליון ממאתיים יפחת לא[49]ותמורה הנפקה שהם נכסיה - שווי זרים נכסים לעומת בישראל נכסים יחס

כלל של מהשווי75%מ- פחת לא בישראל מניבים מקרקעין.[51]מניבים מקרקעין שהם נכסיה

ה"מקרקעין משווי60% על יעלה לא- הקרן מינוף שיעור .[52]הנכסים שאר משווי20% המניבים" בתוספת

יותר או50% יחזיקו לא פחות או משקיעים - חמישה פיזור )ו(.[53]בהצבעה או בהון בזכויות

]האמורים התנאים כל התקיימות בדבר רואה-חשבון אישור צירוף )ז(54].

החלופות משתי אחת לפי תיעשה הנכסים שווי בדיקת לציין, כי יש 8.2

:[55]הקרן( לבחירת )בהתאם

הנכסים; של המתואם המקורי המחיר )א(שמאי(. הערכת )לפי בשוק הנכס שווי )ב(

13עמ'

מתנאי חריגה למנוע עשויה המתואם המחיר לפי השווי בדיקת חלופתהקרן. נכסי שוק בשווי מתנודות כתוצאה הסעיף

תנאי התקיים שלא במידה קובע, כי ( לפקודה2)ג()3א64 סעיף 8.3 היחסים קיום ( לפקודה, היינו5)א()3א64 בסעיף המפורטים מהתנאים

חציון מדי הקבועים מהמועדים מהקרן, באחד כנדרש הנכסים שווי לעניין חזר במועד, אם התקיים כאילו , יראוהו31/12 ו-30/6 בתאריכים

שנה במשך ברציפות להתקיים והמשיך חודשים שלושה בתוך להתקייםלפחות.

החברה השנה, תחדל במהלך האמור מהיחס תחרוג שהקרן במידה 8.4 התנאי התקיים לא שבו הראשון במועד במקרקעין להשקעות קרן להיות

כאמור.

לפקודה1 שני בפרק נוספות הוראות .9

[56]וערר שומה, השגה 9.1

את לשום יכולים מקרקעין מיסוי מנהל או השומה קבע, שפקיד המחוקק המניות, אך לבעלי ההכנסה שהועברה לאחר גם הקרן של הכנסתה

השומות על להשיג שיכולה היחידה הינה השומה, הקרן על ההשגה לענייןלה. שנערכו

הקרן בהכנסות חלקו על השומה השפעת על להשיג רשאי המניות בעלבלבד.

[57]מופחת רכישה מס 9.2

מניות, תהא הקצאת תמורת מחברה במקרקעין זכות רכשה אשר קרן נעשתה הרכישה אם , וזאת0.5% של מופחת רכישה מס לשיעור זכאית

בבורסה, רישומה ובטרם נדל"ן כקרן סיווגה לאחר חודשים12 במהלךמקרקעין. מיסוי מנהל של לאישורו בכפוף הכל

[58]הפסדים קיזוז 9.3

מניה ממכירת המס בשנת לו שנוצר הפסד לקזז לנישום התיר המחוקק מהקרן אליו שהועברה ההכנסה כנגד או רגיל הון כהפסד הנדל"ן בקרן

אליו. שהועברו חריגות מהכנסות השנה, למעט באותה

14עמ'

[59]חוץ מסי בגין ניכוי 9.4

שולמו. כחריג שבשלה מההכנסה בניכוי יותרו הקרן ששילמה חוץ מיסי לבעל או לקרן יינתן בפקודה, לא199-202 בסעיפים הקבוע לכלל

בגינם. מס זיכוי בה המניות

[60]במקור ניכוי חובת 9.5

במקור, מס בניכוי חייבת מניותיה, תהא לבעלי כספים חלוקת הקרן, בכל המס שיעורי אומר עליה, הווה החל המס ושיעור ההכנסה סוג לפי

.[61]לעיל המפורטים

במקרקעין להשקעות קרן להיות שחדלה חברה לעניין הוראות 9.6

או הופקו אשר רווחים או הכנסה על קובע, כי ( לפקודה1)10א64 סעיף

נדל"ן קרן מהיות החברה פסקה בו המועד הקרן, לפני בידי נצמחוהפרק. הוראות הסיום"(, יחולו )להלן: "יום

שהועברה חייבת הכנסה לסעיף, על הפרק, בהתאם הוראות יחולו כןהרווחים. לשנת העוקבת לשנה30.4 ליום עד המניות לבעלי

הסיום, יום לאחר החברה בידי שנצמחו או שהופקו רווחים או הכנסות עלהפרק. הוראות יחולו לא

הוועדה( דו"ח על )מבוסס משווה - משפט נדל"ן קרנות .10

אמריקה בצפון מצוי בעולם הנדל"ן קרנות שוק של - עיקרו מבוא 10.1 בעולם(. שאר הנדל"ן קרנות משוק55%בכ- מחזיקות וקנדה )ארה"ב

)כ- ( ובאירופה25%)כ- ובאוסטרליה באסיה מצויות הנדל"ן קרנות בבריטניה, הולנד מתרכז באירופה הנדל"ן קרנות שוק (. עיקר20%

וצרפת.

היסטורי - רקע בארה"ב הנדל"ן קרנות 10.2

ע"י60ה- בשנות חוקקה ה"ריטים" בארה"ב חוקי של הראשונה החקיקהנדל"ן. קרן של מעמד לקבלת קריטריונים קבע הקונגרס, אשר

15עמ'

החובה,מניב נדל"ן נכסי להחזיק החובה הינם שנקבעו המגבלות עיקרי 90% כדיבידנד לחלק והחובה מניב מנדל"ן ינבעו ההכנסות שרוב

שנצברו. מהרווחים

מס, לצרכי שקופה ישות להיות זכות לחברה היקנה הנדל"ן קרן מעמד

.[62]בארה"ב הנוהג הדו-שלבי מהמיסוי להבדיל

ב- שכיח היה ה"ריט" לא במכשיר בתחום, השימוש המוסדר הדין למרות בנדל"ן ישירה שהשקעה משום היתר לקיומו,בין הראשונות השנים30

למשקיעים, יותר כדאית מלא( היתה כמעט מינוף באמצעות אם )גם מניב האמיתי( והכרה הפחת לשיעור )ביחס יחסית הגבוהים הפחת שיעורי לאור

הריבית. הוצאות במלוא

הנדל"ן בענף המשבר פרוץ עם תאוצה לתפוס החלו הנדל"ן קרנות במחירי חריפה לירידה שהביא בארה"ב, משבר90ה- שנות בתחילת השכירות. כך, בהכנסות ( ולירידה50% עד של ערך )ירידות הנדל"ן בצורה והממונפות מניב בנדל"ן העוסקות אלו )ובפרט רבות נדל"ן חברות

פירעון. חדלות משמעותית(הפכו

בתחום יותר סולידיות השקעות חיפש הקטן מכך, המשקיע כתוצאה החקיקה הנדל"ן. כיום, בעקבות קרנות בדמות מצאן ואכן הנדל"ן

ההשקעות הנדל"ן, תפחו בקרנות למשקיעים הניתנות וההטבות גופים בקרב גם משמעותיים השקעה אפיקי ב"ריטים", וה"ריטים" מהווים

למיניהן, הגמל וקופות הנאמנות הפנסיה, קרנות קרנות מוסדיים, דוגמתהפרטיים. למשקיעים בנוסף

סיבות: משתי בעיקרה נובעת הנדל"ן בקרנות שבהשקעה האטרקטיביות

מניב. בנדל"ן פאסיבית שבהשקעה הסולידיות )א(הנדל"ן. בקרנות למשקיעים המחוקק ע"י שניתנות המס הטבות )ב(

- כיום בארה"ב הנדל"ן קרנות שוק 10.3

מהן60%כ- נדל"ן, כאשר קרנות300כ- כיום פועלות האמריקאי בשוקדולר. מיליארד400כ- של מצטבר בשווי האמריקאית בבורסה נסחרות

קטגוריות: לשלוש מחולקות בארה"ב הנדל"ן קרנות

."Equity Reit"- מניב נדל"ן בנכסי הונה את המשקיעה קרן )א(

Mortgage"- הנדל"ן בשוק בהלוואות הונה את המשקיעה קרן )ב(Reit".

16עמ'

ובנכסי הנדל"ן בשוק בהלוואות הונה את המשקיעה מעורבת קרן )ג(."Hybrid Reit"- נדל"ן

סוגי במבחר המתמחות קרנות בארה"ב התמחות, קיימות תחומי מבחינת מסחריים משרדים, במרכזים בבנייני המתמחות מניב-קרנות נדל"ן

וכיו"ב. מגורים אבות, בנייני )קניונים(, בתי

כ"ריט" בארה"ב להיחשבות התנאים 10.4

במספר לעמוד התאגיד נדרש בארה"ב נדל"ן קרן במעמד לזכות מנת על הרווח ולחלוקת ההכנסות הנכסים,למקורות להרכב הנוגעים תנאים

למשקיעים.

בהם: לעמוד הקרן שעל עיקריים קריטריונים שלושה כעיקרון, קיימים

מניב; נדל"ן בנכסי להשקעה מוגבלת פעילות )א( המניות לבעלי כדיבידנד השוטפים הרווחים מרבית חלוקת חובת )ב(

מרווחיה(;90% לפחות של )חלוקה 100 )לפחות הקרן במניות השליטה ההחזקה/הגבלת ביזור )ג(

בקרן השליטה מאמצעי יותר או50% בו מצב ואיסור מחזיקיםפחות(. או משקיעים חמישה ידי על מוחזקים

ה"ריט": מעמד לקיום הכמותיים המבחנים פירוט להלן

רבעון(: כל )ייבדקו נכסים מבחני )א(

יהווה לא אחד מנפיק של ערך ניירות " - שווי5%ה-" מבחן .1הקרן. נכסי מסך5%מ- יותר

מכוח10%מ- יותר תחזיק לא " - הקרן10%ה-" מבחן .2אחד. מנפיק של הערך ניירות מערך או ההצבעה

אחרות נדל"ן בקרנות תחזיק לא " - הקרן20%ה-" מבחן .3נכסיה. מסך20%מ- יותר של בשווי

הכנסות: מבחני )ב(

להיצמח צריכים הקרן מהכנסת75%" - 75%ה-" מבחן .1 משכנתאות, רווח על שכירות, ריבית דמי כדוגמת מניב מנדל"ן

וכו'. אחרות נדל"ן מקרנות מניב, דיבידנדים ן"נדל ממכירת הון "הכנסות )למעט הקרן מהכנסות95%" - 95%ה-" מבחן .2

הכלולות מהכנסות להיצמח מלאי( צריכים אסורות" - ממכירת.ערך ניירות ממכירת הון מרווחי ובנוסף75%ה- במבחן

17עמ'

בארה"ב והמשקיעים הנדל"ן קרנות מיסוי כללי 10.5

מיסוי יחול תאגידים קובעת, שעל האמריקאית המס לעיל, שיטת כאמור דיבידנדים על נוסף ומס התאגיד ברמת ראשוני מס אומר דו-שלבי, הווה

המניות. לבעלי שמחולקים

ידי על המחולקים כדלקמן: הרווחים במיסוי להקלה זוכות הנדל"ן קרנות אסורות"(, "עסקאות לגבי )למעט כהוצאה לקרן מוכרים כדיבידנד הקרן המס בשיעורי המשקיעים בידי במס מחויבים אמנם אלה רווחים כאשר

פעם רק מלא במס מתחייבות אלו הכנסות דבר של בסופו המלאים,אולםן."בנדל ישירה להשקעה אחת, בדומה

15% של )לשיעור מדיבידנד הכנסות על המס הפחתת לציין, כי למותר-2003 לשנים בארה"ב הכלכלית התוכנית במסגרת לאחרונה שנעשתה

הנדל"ן. מקרן המחולקים הרווחים על חלה ( לא2008

- מבוא באירופה נדל"ן קרנות 10.6

)הולנד באירופה מדינות במספר אף נעשתה נדל"ן קרנות בנושא חקיקה ובאנגליה2003- , איטליה1995- , צרפת1990- , בלגיה1969-

אלה(. בימים נבחנת כזו חקיקה

לעמוד תאגידים נדרשים בהם התנאים בין הרבים ההבדלים למרות הינו לכולם ן, המשותף"נדל קרן ממעמד ליהנות מנת על השונות במדינות לבעלי הרווח מירב לחלוקת ודרישה הקרן ברמת ממס הקיים הפטור הרווחים בגין מלא במס מחויבים המניות הופק. בעלי בה בשנה המניות

קרן באמצעות ההשקעה מיסוי בין אדישות מושגת למעשה ובכך הנ"לן."בנדל הישירה ההשקעה מיסוי לבין ן"נדל

מס. לצרכי שקוף לגוף הנדל"ן קרנות למעשה, נחשבות הלכה

אירופה בארצות הדין סקירת 10.7

המס הסדרי במסגרת במס מתחייבות בהולנד הנדל"ן :קרנותהולנד)" בנאמנות משותפות השקעות לקרנות

scalebeleggingsinstelling)"את החליף הנוכחי המס הסדר , כאשר .1969 בשנת החוק תיקון לפני נהוגים שהיו המס הסדרי

השקעה לקרנות מיטיב מס משטר בבלגיה חוקק1990 :בשנתבלגיה קרנות מעמד את הבלגי המחוקק קבע1995 ובשנת בכלל

לעידוד להביא ( בפרט, במטרהSICAFI)ה- בנדל"ן ההשקעה קרן הינהSICAFIה- הנדל"ן. גם היצע את הבנייה, אשרתגדיל

השוואת מטרתה מינימלי, אשר עצמי הון רשומה, בעלת נדל"ן בחברת המשקיע יחיד של לזה בנדל"ן המשקיע יחיד של המיסויחותמו(. את הטביע השקיפות כאן, עיקרון )גם נדל"ן

18עמ'

(.SIIC)ה- נדל"ן לקרן מיוחד מעמד בצרפת נקבע2003 בשנת :צרפת העיקרית המטרה היה הנדל"ן ענף בבלגיה, פיתוח גם בצרפת, כמו הממשלתי, הגירעון לצמצום כלי בחקיקה ראו בנוסף בחקיקה, אך

חברות של מעמדן שינוי בעת מוגברת מס מגביית יוצא כפועל.SIICל- הנדל"ן

הוועדה, בדו"ח שהובאה השונות, כפי המדינות בין השוואה טבלת 10.8

זו. ז' לרשימה כנספח מצורפת

המס וחסמי הנדל"ן קרנות פעילות על הפקודה מגבלות סקירת .11מכך הנובעים

מבוא 11.1

פעילות על בחקיקה שהוטלו המגבלות את נסקור לרשימתנו זה בפרקהנדל"ן. קרנות

על משמעותיות מגבלות יוצרים האמורים המס להלן, חסמי שנראה כפיתחרותי. גוף להוות הקרן יכולת

למנוע עשויות מהתנאים חריגה בעת בחוק המוטלות בנוסף, הסנקציות בסך המס לשיעור המשמעותית החשיפה נדל"ן, לאור קרנות הקמת כליל

כסנקציה. לשמש , שנבחר70%

המס, אשר רשויות בידי לפרשנות פתחים יוצר החקיקה נוסח נראה, כי כןיתרה. בקלות הסנקציות להשית עלולה

[63]בישראל כחברה התאגדות 11.2

המשקיעים, לאור הוועדה, היא, הבטחת דו"ח התנאי, עפ"י מטרת ביקורת המשקיעים, כגון על להגנה החברות בדיני הקבועים המנגנונים

השונות והחבויות פנים חיצוניים, מבקר רואה-חשבון, דירקטוריםבתאגיד. האורגנים על המוטלות

- הכרחי, ולראיה אינו בישראל ההתאגדות ההגנה, תנאי רציונאל מבחינת

זרות. בחברות גם מסחר מתנהל בישראל בבורסה

19עמ'

מס הטלת הוא התושבות לתנאי הוועדה בדו"ח שהובא נוסף רציונאל האמנות, לא ומרבית בישראל המס דיני הקרן. לאור פעילות על בישראל

נדל"ן להחזקת הדרישה בקביעת להסתפק היה ניתן לא מדוע ברורהרווחים. משיכת על במקור מס ניכוי בישראל, והסדר

בבורסה מסחר 11.3

קובע, כי: )א( לפקודה3א64 סעיף

חודשים12 תוך בבורסה למסחר נרשמו החברה של "מניותיה" בה. נסחרות והן התאגדותה ממועד

נגישות יצירת ערך, וכן לניירות הרשות לפיקוח כפיפות היא התנאי מטרתויציבותו. בבורסה המסחר נפח הגדלת הוא נוסף הקטן. יתרון למשקיע

חברות של מניות הסעיף מתחולת להוציא נועדה בהגדרה הסיפאנסחרות. אינן כלשהן מסיבות אך למסחר שרשומות

למשקיע נגישות ליצור הרצון ראויה, לאור הינה זו מגבלה נראה, כי ככלל לרוח פטרנליסטית, המנוגדת בגישה לטעון, שמדובר ניתן הקטן. מנגד

מוסדיים לגופים פרטיות הנפקות תמנע זו מגבלה כי וכן החופשי השוק הנובעות בעלויות חיסכון תוך נאות פיקוח וכן נגישות אותה את יקנו אשר

למסחר. מרישום

חדש כגוף תתאגד הנדל"ן קרן 11.4

קובע, כי: ( לפקודה3)א()3א64 סעיף

לגביה, זה פרק הוראות תחילת מועד עד התאגדותה "ממועד או נכסים, פעילות, הכנסות, הוצאות, הפסדים לה היו לא

להשקעות כקרן פעילותה לצורך התחייבויות, למעטבמקרקעין."

קיימת עסקית חברה להמיר ניתן לא עולה, כי הסעיף למעשה, מנוסחנדל"ן. כקרן מלכתחילה להתאגד החברה נדל"ן; היינו, על לקרן

בקרן קודמות חבויות של מצב מניעת השאר, היא החקיקה, בין מטרת ימנע כן, התנאי המשקיע. כמו על הנטל החברה, והטלת נגד תביעות כגון

הקרן. אל בנדל"ן הגלומות מס חבויות והסבת מס תכנוני

כחברה ההתאגדות תנאי לאור הכפוי המס אירוע יצירת לראות, כי ניתן לחיוב אג"ח, מביא הנפקת או קיימות בחברות הנפקה חדשה, לעומת

בחלופת הכנסה, אשר מס או וישירים עקיפים מקרקעין מיסי של מיידיכליל. להימנע יכולים אג"ח או מניות של ההנפקה

20עמ'

את להעשיר הרצון גם היה האמור התנאי לחקיקת עיקרי לדעתנו, מניע בו גדולים, מקום בהיקפים נדל"ן עסקאות יצירת של בדרך האוצר קופת מהבעלים פטורה העברה גם נמנעה כלל, ולכן מס חבויות היו לא ברגיל

הבא. בסעיף שיפורט לחברה, כפי

סעיף לפי או לפקודה2ה חלק לפי נכסים העברת על איסור 11.5מקרקעין מיסוי לחוק70

חדש עלות בסיס ויצירת עתידיים מס תכנוני היא, למנוע הסעיף מטרת הקרן, בהתאם מיזמי מס חבויות גרירת הסעיף ימנע שהועברו. כן לנכסיםהמס. רצף לעיקרון

בנסיבות בו מס, מקום אירוע מתרחש נדל"ן קרן הקמת בפועל, בעת לנעלי הכניסה עיקרון לפי המס דחיית בדמות פטור מוקנה דומות

המעביר.

נדל"ן קרנות הקמת בפני עיקרי בלם מהווה למעשה, התנאי הלכה מהחברות הנכסים העברת בגין במס החיוב מן נובעת בישראל. הבעייתיות

במישור והן הישיר המיסוי במישור הנדל"ן, הן קרן אל נכסים המעבירות.[64]הנכסים שווי כלל על המוטל העקיף המיסוי

לחברה תיצור זולים נכסים של העברה כי גבוה סיכוי בנוסף, קייםבהפסדו. ייצא האוצר של שכרו הון, כלומר רווח ולא הון הפסד המעבירה

והיקפם הנכסים הרכב 11.6

מגבלות יוטלו הנדל"ן קרנות על קובע, כי לפקודה5)א(3א64 סעיףהיקפם. במישור והן הנכסים הרכב במישור הן רבות

פעמיים הנכסים( ייבחנו שווי )יחסי שנקבעו בסעיף, המגבלות כאמור בדצמבר.31וב- ביוני30בשנה, ב-

( הקובע, כי:2)ג()3א64 סעיף יחול מהמגבלות הקרן שתחרוג במידה

בתוך להתקיים חזר במועד, אם התקיים כאילו "..יראוהו שנה במשך ברציפות להתקיים והמשיך חודשים שלושה

לפחות..."

21עמ'

היעדר בעת המרובות הסנקציות לכשעצמה, עקב ראויה זו הקלה אמנם אחד ליום בחריגה די קובע, כי הסעיף נוסח בתנאים, אולם עמידה

כולה. הקרן את לפסול שנה, בכדי במשך מהתנאים

עלויות ובאלו יום-יומי מעקב לבצע ניתן הטכנית, כיצד השאלה לאור רבעון, לשם מידי תיערך שהבדיקה כך יפורש הסעיף כי כרוך, ראוי הדבר

.[65]המעקב בעלויות חיסכון

[66]ותמורה הנפקה מניבים" ונכסי "מקרקעין שהם הנכסים שווי 11.7 בשווי ולפחות[67]בחברה הנכסים שווי מכלל75% לפחות הינוש"ח. מליון200

כדלהלן: )א( לפקודה2א64 בסעיף מוגדרים מניבים מקרקעין

( או1)2 מעסק הכנסות לחברה שהניב מקרקעין נכס "כל מלון להשכרה, חניונים, בתי נכסים (, לרבות6)2 מהשכרה

בנדל"ן." לפעילות המשמשים אבות ובתי

להלן: כמפורט נכסים סוגי מספר מניבים" נגרעו "מקרקעין מהגדרת

את חושפת שהיא בעייתית, היות הינה זו - הגדרה עסקי מלאי )א( המיסים, באופן רשות שלטונות של הסיווג לגחמות הקרן משקיעי

להלן: שיפורט מאד, כפי גבוהים מס לשיעורי להוליך העשוי

22עמ'

לסיווג תוביל ענפה פעילות , כי[68]היא המס שלטונות עמדת (1) למעלה יוחזקו אם גם במלאי כמסחר הנדל"ן ומכירות רכישות האמור מהכלל לחריגה יוביל כמלאי . סיווג[69]שנים מארבע

מרכוש ייעוד שינוי בדבר ברור דין היעדר לאור לעיל, במיוחד.[70]וכיו"ב עסקי למלאי קבוע

לסיווג הפרשנות תבהיר, כי המיסים שרשות ראוי לפיכך (2) ולא מראש ומוגדרת מצומצמת תהא עסקי כמלאי נדל"ן מכירות

שנים. מארבע למעלה שהוחזק נדל"ן מכירות על תחול

[71]הסתיימה טרם בהם שהבנייה מקרקעין )ב(

והבנייה התכנון הליכי הינו, שבישראל זה לתנאי הוועדה נימוק שוטפת תשואה היעדר של לסיכון המשקיעים את לחשוף ואין ארוכים

.[72]ההשקעה על

לא אשר נדל"ן קרן בפטרנליזם, שהרי היא אף חוטאת זו הגבלה לכך, אטרקטיבית. מעבר תהא לא למשקיעים ראויה תשואה תקנה

כמפורט החופשי בשוק להתחרות הקרן ביכולת תפגע ההגבלהלהלן:

ברווחיות ותפגע עסקיות הזדמנויות ניצול תמנע ראשית, היא ●הקרן.

שטחים ופיתוח רכישה מדיניות של תכנון תמנע שנית, היא ● מקרקעין מחזיקי ע"י לסחטנות הקרן את ותחשוף ארוך לטווח

לעיתים כידוע הקרן, שהרי השקעות להתרחבות הנחוצים לעלייה מובילה מסוים באזור הנדל"ן קרנות השקעת קרובותבקרבתו. הפנויים המקרקעין במחירי

בתנאי תשואה להיעדר חשיפה מפני החשש את להסיר והנה, ניתן לקבלן, בהתאם תשלום מועדי קביעת בפשטות, ע"י חופשי שוק

וסיומן. העבודות להתקדמות

הינה,[73]בנייה" "סיום המונח לפרשנות המס רשויות בנוסף, עמדת הסתיימה (, שהבנייה4 )טופס המקומית מהרשות אישור הומצא כי

לא הקרן וחשמל. משמע, שבפועל מים לחיבור אישור ושהתקבל לחריגה להסתיים, מחשש העומדים פרויקטים רכישת ליזום תוכל

האמור. מהתנאי

23עמ'

לא פיננסיות מניבים" והשקעות "מקרקעין שהם הנכסים שווי 11.8[74]הקרן נכסי כלל משווי95%מ- יפחת

הכוללת: סגורה הפיננסיותלרשימה ההשקעות את תוחם הסעיף

ישראל מדינת של חוב בבורסה, אגרות הנסחרים ערך "ניירותמזומן." וכן פיקדון או

המגבלה ספציפית, שהרי אלו לנכסים הקרן מוגבלת ברור, מדוע לא הישראלי. בשוק ההשקעה ריכוזיות לאור מימון לסיכוני אותה חושפת

היא הנדל"ן קרנות מטרת והמחוקק, כי הוועדה מלב נשכח נראה, כי

אג"ח של שבוי צרכן להוות ולא לבעליהן רווחים לספק ובראשונה בראשישראל. מדינת של

החופשית, הכלכלה רוח את ונוגדת אנכרוניסטית הינה זו הגבלה על המס שיעורי ובהשוואת לפקודה147 השאר, בתיקון המתבטאת, בין

הון. רווחי

המס, יוצרות רשות של היוצר מבית פרשנות בתוספת זו כן, הוראה כמוהקרן. לפעילות מאוד מצומצם כר

אינן פיננסיות והשקעות מניב נדל"ן נכסי אמורים? הגדרות הדברים ובמה אשר אחד משמעותי בלקוח לקוחות. היינו, די של שוטפים חובות כוללות מעמידה הקרן להוציא תשלומיו, כדי את וידחה תזרים לבעיות ייקלעהסעיף. בתנאי

מנוסחת ינוטרלו לקוחות חובות המס, כי רשות ע"י יובהר מוצע, כי אל ל"לקוחות" כמו להתייחס תוכל שהקרן , כלומר[75]לעיל החישוב

פיננסי. נכס

שווי מסך75%מ- יפחת לא המניבים" בישראל ה"מקרקעין שווי 11.9[76]המניבים" ה"מקרקעין

הנדל"ן מגזר של עידודו החקיקה, את מטרות קבעה, בין הוועדה אמנם ובעיקר הקרנות ברווחיות לפגיעה תוביל זו מגבלה גם בישראל, אך

ההשקעה. ביזור כלל הוא בכלכלה ידוע כלל ביציבותן, שהרי

הקרן, עקב ברווחיות משמעותית תפגע בישראל הנדל"ן בשוק כך, האטהאחד. בשוק הקרן השקעות מרבית ריכוז

24עמ'

הרף את להוריד היה הנדל"ן, ראוי בענף מושקעות הקרנות היות לאור העולמי, בנדל"ן השקעה תוך השקעות ביזור יכולת לשמר כדי המוצע

בנדל"ן. ההשקעה מכשירי שאר מול אל ותחרותיות

[77]הקרן מינוף שיעור 11.10

המניבים" בתוספת ה"מקרקעין משווי60% על יעלה לא המינוף שיעור המתואמת בעלות מחולק זר הון לפי הנכסים, וייבדק שאר משווי20%

שוויו(. )או בספרים הנדל"ן של

המשקיעים סיכון את להפחית ברצון החלטתה את מנמקת הוועדההנדל"ן. בשוק המינוף שיעורי את להקטין ובצורך

המינוף שיעורי את לנצל תוכל לא קרן אף בהמשך, בפועל שנראה כפי הקרן, של החייבת מהכנסתה90% חלוקת כלל שעקב הנ"ל, היות

לחלוטין. כמעט זר הון גיוס תמנע אשר בהרבה אפקטיבית מגבלה קיימת

המניות בעלי מספר 11.11

פחות, לא משקיעים, או חמישה קובע, כי ( לפקודה6)א()3א64 סעיףבהצבעה. או בהון בזכויות יותר או50% יחזיקו

אלא אחד כמשקיע ייחשבו לא נאמנות וקרנות גמל קופות לציין, כי ישבחשבון. יובא בהן המשקיעים שמניין כשקופות, כך יסווגו

מקרים קיימים החוק, שכן את לתקן המחוקק זו, לדעתנו, חייב בנקודה אחת, כאשר החזקות חברת במסגרת מתאגדות חברות מספר בהם

נכונה שאינה אחד, עובדה מניות לבעל החברה תיחשב הסעיף לצורךכלכלית.

הרמת מסך" )דוגמת ש"מרים מנגנון לקבוע יש אלה במקרים לדעתנו, גם המניות בעלי הם נאמנות( ובוחן, מי וקרנות גמל לקופות בנוגע המסך

ההחזקות. חברת מאחורי שעומדים

[78]וערר שומה, השגה 11.12

את לשום יכולים מקרקעין מיסוי מנהל או השומה קבע, שפקיד המחוקק המניות, אך לבעלי ההכנסה שהועברה לאחר גם הקרן של הכנסתה

על להשיג שיכולה היחידה הינה - הקרן השומה על ההשגה לענייןלה. שנערכו השומות

25עמ'

הקרן בהכנסות חלקו על השומה השפעת על להשיג רשאי המניות בעלבלבד.

ההשגה זכות נמנעת למעשה תמוהה, שכן בהוראה לדעתנו, מדובר על להשיג היכולת מהנישום שנמנעת מהנישום. זאת, היות האפקטיבית

הכנסתו שקביעת מהקרן, למרות אליו המועברות ההכנסות מהותהנדל"ן. קרן שומת מקביעות ישירות נגזרת החייבת

]אחת לא אולם, כידוע, נקבע השומה יעילות משיקולי נקבעה זו הוראהעדיף. - אמת ויציב אמת בין , כי[79

במבחן תעמוד לא זו ההשגה, הוראה וזכות העמידה זכות לדעתנו, לאורהפסיקה.

בדומה מנגנון לקבוע בזאת היעילות, מוצע ולשם לעיל האמור למרות רשות ו/או הקרן תפרסם שומה הליכי בעת לפיו הייצוגית התביעה למנגנון להודיע המניות לבעלי הזכות ותינתן המחלוקת קיום עובדת את המיסים

על שומרים הם וכי המס להליכי להצטרף מסרבים הם קצוב, כי זמן תוךנפרד. שומה להליך זכותם

[80]מופחת רכישה מס 11.13

מחברה במקרקעין זכות רכשה אשר קרן עם היטיב לכאורה, המחוקק ,0.5% של מופחת רכישה מס שיעור לה וקבע מניות הקצאת תמורת

הקרן נחשבה בו מהמועד חודשים12 במהלך נעשתה הרכישה אם וזאת מיסוי מנהל של באישורו בבורסה, הכל רישומה ולפני נדל"ן לקרן

מקרקעין.

הנדל"ן, לקרן נכסים העברת בהטבה, בעת המופחת הרכישה מס הצגת היה חדשה, ניתן כחברה ההתאגדות תנאי ללא לאמת, שהרי חוטאתכליל. המס מאירוע להימנע

הפסדים קיזוז 11.14

מניה ממכירת המס בשנת לו שנוצר הפסד לקזז לנישום התיר המחוקק מהקרן אליו שהועברה ההכנסה כנגד או רגיל הון כהפסד הנדל"ן בקרן

.[81]אליו שהועברו חריגות מהכנסות השנה, למעט באותה

26עמ'

הון הפסד קיזוז מונעת היא מוצדקת, שכן אינה כנוסחה לדעתנו, ההוראה מקיום , בהתעלםY מקרן מועברות הכנסות כנגדX קרן מניות ממכירת

.[82]זהה הכנסה מקור

רווחים כנגד נדל"ן קרן של מניה ממכירת הון הפסד קיזוז נמנע כן ואם הספציפית מהקרן )אם הבאות בשנים המניות לבעל המועברים

אחרות(. מקרנות

מהמניות חלק ממכירת הפסד קיזוז במניעת כלכלי היגיון כל לדעתנו, אין מניות בעל לאותו ויועברו עצמה, שיופקו נדל"ן קרן מאותה הכנסות כנגד

בעתיד.

חוץ מסי בגין ניכוי 11.15

יינתן ולא שולמו שבשלה מההכנסה בניכוי יותרו הקרן ששילמה חוץ מסי.[83]בגינם זיכוי בה המניות לבעל או לקרן

המחוקק כלל בדרך מטרתה, שכן וכן ההוראה חוקיות לנו ברורה לא ; כלומר,[84]בחו"ל שהופקו הכנסות על ששולמו חוץ מסי בגין זיכוי מתיר

הנהוג. מהדין סטייה קיימת זה במקרה

)ז(4א64 ממס. סעיף זיכוי הסדרי כוללות המס אמנות כידוע, מרבית לאור זיכוי, אך יינתן הפקודה" לא הוראות אף מציין, ש"על לפקודה הדין על גוברות המס אמנות - הוראות לפקודה196 בסעיף האמורהפנימי.

ששולמו הנדל"ן, מיסים קרנות על החל השקיפות עיקרון לדעתנו, לאור בעלי במישור זר מס בגין לזיכוי זכות יקנו אמנה במדינות הקרן ידי על

שלא הרווחים לגבי הקרן במישור וחומר ברווחים, וקל חלקם לגבי המניותהועברו.

בחו"ל, כל הקרן השקעות היקף על מגבלה קיימת כי העובדה לאור מס לכפל מוצדקת, שתוביל ובלתי נוספת מגבלה היא זו הוראה שיוצרתהישראלי. המס שיטת ליסודות המנוגד

במקור ניכוי חובת 11.16

במקור מס בניכוי חייבת תהא מניותיה, הקרן לבעלי כספים חלוקת בכל המס שיעורי אומר , הווה[85]עליה החל המס ושיעור ההכנסה סוג לפי

.[86]בחוק המפורטים

27עמ'

רבות תהיות שקיימות במילים, מאחר וחסכן לאקוני לצערנו, הסעיף המס, לרבות ינוכה בגינו המקור וסיווג במקור הניכוי סמכות לעניין

במקור. המס ניכוי לתקנות ההפניה

אחרת; כלומר, או כזו במדרגה להיות צריך במקור הניכוי ברור, האם לא

לפי המס בשיעורי ממוסות להיות צפויות אשר לדוגמה, בהכנסות האם משיעור שמא או העליונה מהמדרגה להיות צריך במקור הניכוי121 סעיף

הנישום. של משוקלל מס

פטור הוראת לקבוע היה הקרן, רצוי של החוץ להכנסות לדעתנו, בנוגע הקרן, של החוץ הכנסות חלק חוץ, בגובה משקיעי לגבי במקור מס מניכוי

הזרה ההכנסה את במס לחייב בסיס כל הקרן, אין שקיפות לאור שכןזר. תושב בידי שהופקה

השאר המשקיע, בין על להקל היתה המחוקק ממטרות אחת נדגיש, כי במקור המס ניכוי הוראות לאור ודיווחים, אולם דוחות הגשת לעניין

לכתת או מס החזרי על דוחות להגיש המשקיעים ביתר, ייאלצו מס הגובות מס מניכוי פטור על אישור ולהסדיר השומה לפקיד שנה מדי רגליהםבמקור.

הקרן רווחי חלוקת 11.17

90% לחלק תחויב הקרן קובע, כי ( לפקודה1)א()9א64 סעיף הרווחים, יחולקו שלא שנה. במידה מדי30.04ל- עד החייבת מהכנסתה

דו-שלבי. מיסוי הקרן, כלומר במישור ההכנסות מיסוי של סנקציה תוטל

בחוק לאמור - כהרחבה הפחת מרכיב בגין רווחים לחלק תוכל הקרןהחברות.

"מקרקעין ממימוש החייבים הקרן רווחי על תחול לא החלוקה חובת מיום שנה תוך הנדל"ן לחילוף מקרקעין שנרכשו מניבים", במידה

המכירה.

בסעיף הנקוב המינוף לשיעור להגיע הנדל"ן קרנות תוכלנה בפועל, לא מגבלה החייבות, המהווה מהכנסותיהן90% חלוקת כלל עקב

הקרן. מינוף על יותר משמעותית אפקטיבית

עצמה, היות למנף הקרן יכולת על משמעותית מגבלה יוצר זה תנאי לצורך מזומנים יתרות תשאיר לא הקרן מעודפי גבוה כה אחוז שחלוקת

זר הון נטילת על האפקטיבית ההלוואה. לפיכך, ההגבלה קרן החזריזר. הון לגיוס יכולת כל לשלול עשויה

90% הקרן, שהרי ללקוחות אשראי מתן ימנעו אלו בנוסף, הוראות לחסר תגרום זו לאפריל, וחלוקה עד יחולקו המדווחות מההכנסות

עמידתה את יאפשר ולא אשראי לגייס הקרן את יחייב אשר מזומניםלעיל. המינוף במבחן

28עמ'

בשוק, מאחר אחרים שחקנים מול להתחרות הקרן יכולת תיגרע כךללקוחותיה. אשראי למתן האפשרות ממנה שתישלל

בסיס לפי במס יחויבו הנדל"ן קרנות הבהרה, כי פרסום הוא ראוי פתרוןבלבד. מזומן

מההכנסה כאחוז הרווחים חלוקת בדבר הקביעה נדגיש, כי זאת לעומת רווחי כגון: חלוקת רווחים חלוקת מחובת הקרן את פוטרת החייבת

בין-חברתי דיבידנד )דוגמת מס לצרכי הפטורים הרווחים אקוויטי, מרכיב בעת המתואמת העלות מרכיב מחלוקת )ב( לפקודה(, וכן126 סעיף לפי

הון. רווחי מימוש

הוראות לבין[87]החברות חוק הוראות בין מובנית התנגשות 11.18הפקודה

הקרן: מחד, מנהלי בפני העומד מהפרדוקס נובעת נוספת בעייתיות חוק הוראות את לקיים - החובה , מנגד1 שני פרק בתנאי לעמוד החובה

החברות.

לחוק302 סעיף מהוראות חריגה מאפשר לפקודה9א64 סעיף מעבר רווחים שיחולקו הרווח. כלומר, יכול מבחן לעניין[88]החברות הוצאות בסכום חורגים האחרונות, אשר בשנתיים לרווח או לעודפיםהפחת.

הפירעון", כלשון "יכולת מבחן הינו302 בסעיף שמוזכר השני המבחןהסעיף:

את החברה מן תמנע שהחלוקה סביר חשש קיים שלא ובלבד" מועד והצפויות, בהגיע הקיימות לעמודבחבויותיה היכולתקיומן."

90% לחלק המנהלים את מחייב לפקודה9א64 כאמור, מחד, סעיף עמידה מחייב החברות לחוק302 החייבת; מאידך, סעיף מההכנסה

של חשיפתם השאלה, האם הפירעון". נשאלת "יכולת מבחן בתנאי במישור הפחות לכל או בפלילים אישי לאישום החברה כאורגני המנהלים

בהתחשב לפקודה, בייחוד9א64 סעיף בתנאי עמידה האזרחי, מצדיקה על מוטלות1 שני פרק בתנאי עמידה לאי שהסנקציות בכך

.[89]הקרן/משקיעים

302 שבסעיף מהתנאי לחרוג שלא יבחר הסביר להניח, שהמנהל סביר לגבי קל חשש קיים נדל"ן, אשר קרן אומר, שבכל החברות. הווה לחוקהדו-שלבי. המיסוי שלה, יחול הפרעון יכולת

29עמ'

2006 בשנת למסחר נדל"ן קרן רישום 11.19

101 סעיף הוראות את מתוכן רוקנה המס שיעורי כאמור, האחדת לכיבוס המביאים מס תכנוני למנוע מלכתחילה נועדו אשר לפקודה

מכן לאחר ומימושה בבורסה למסחר פרטית מניה רישום ע"י רווחים במכירתה החל המס שיעור את להפחית כך יותר, וע"י נוח מס במשטר"עלית"(. )תקדים

הון רווח ועל נסחרת מניה ממכירת הון רווחי על המס ששיעורי מאחר בסעיף צורך עוד קיים שלא הושוו, כאמור, הרי פרטית מניה ממכירת

לגבי101 סעיף המס, בוטל שיעורי השוואת עם בבד . לכן, בד101 ואילך.1.1.06 מיום שנעשה לבורסה רישום

יופחתו ליחידים השבח מס שיעורי , שגם147 בתיקון בנוסף, נקבע את להחיל המחוקק בחר עימו השמורים משיקולים , אך20% על ויועמדו.1.1.07 מיום התיקון

לחוק8 סעיף בהוראות מקביל תיקון לעיל, התבקש האמור התיקון לאור 101 לסעיף המקביל הסעיף )להלן: "החוק"(, שהינו מקרקעין מיסוי

איגוד ע"י הונפקו אשר ערך ניירות של בבורסה לרישום לפקודה, ביחס יום לאחר שבוצעו רישומים לגבי הסעיף את המחוקק ביטל ולכן מקרקעין1.1.07.

לגבי החוק להוראות הפקודה הוראות את להשוות רצה המחוקק, אשר בעקבות שנוצר חדש בעייתי ער, כנראה, למצב היה מקרקעין, לא איגודי

לעיל. התיקונים

כי: קובע לחוק8 סעיף

מקרקעין איגוד שהנפיק ערך ניירות של בבורסה "רישומם לפקודת101 סעיף והוראות מקרקעין באיגוד כפעולה ייראה

המחויבים." יחולו, בשינויים הכנסה מס

השאלה, ונשאלת לפקודה101 סעיף להוראות הסעיף כאמור, מפנה שמא המקרקעין, או באיגוד הפעולה לחיוב המקור הינו8 סעיף האם

.101 סעיף הכנסה, באמצעות מס ה' לפקודת חלק הינו המקור

של מניותיו רישום בעת קובעת, כי הראשונה החוק, הפרשנות לשון לפי באיגוד כפעולה הרישום , ייחשב2006 בשנת למסחר מקרקעין איגוד

לחוק1 "מכירה" בסעיף הגדרת לחוק. לאור 8 סעיף מכוח מקרקעין שאינן אף )על101 סעיף להוראות ל"מכירה", בכפוף הפעולה תיחשב ואילך(.1.1.06 מיום בתוקף

30עמ'

באיגוד המניות לבעל בתוקף, ניתנה היה101 סעיף בהן בשנים בחירתו, לפי המס אירוע/תשלום לדחיית אפשרות האמור המקרקעין

( לפקודה.3)א()101 בסעיף ה"חרטה" המפורט מנגנון לרבות

בתוקף, אינו כביכול101 שסעיף , למרות2006 בשנת גם כי סבורים אנו המניות לבעל יהיה בבורסה המקרקעין איגוד של המניה רישום ביום עדיין

יצטרך לא , כאשר101 סעיף בחירתו, מכוח נדחה, לפי מס אירוע לעיל, הינה המכירה, כאמור המס, שכן מהבית" לתשלום כסף "להביא לפקודה.101 סעיף מכוח עקרונית ונדחית בלבד רעיונית

בהנפקת דחייה אופציות לבטל היתה המחוקק שכוונת סביר לטעמנו, לא ה"תקלה את לפרש דרכים מספר קיימות מקרקעין, ולפיכך איגוד

שנוצרה: לבעייתיות פתרונות הלשונית" או, בעצם, מספר

המס, אירוע מועד את הקובע סעיף כאל8 לסעיף התייחסות )א( הוא8 לפקודה. קרי, סעיף101 לסעיף פונה טכניים שלצרכים

לפקודה. הווה101 סעיף של תוכנו הוא התוכן , אךמקורה סעיף מקרקעין איגודי לגבי גם יחול לא101 סעיף של אומר, שביטולו

מס, כאירוע ברישום יראו זה . במקרה2006 בשנת למסחר שנרשמו בפועל, לפי האיגוד מניית למימוש עד הנישום בחירת לפי שיידחה

הישן.101 סעיף אדרת", ביטולו בשינוי גברת "אותה בעצם שניה, שהינה גישה לפי )ב(

ה' בחלק הנדונות למניות ורק אך מלכתחילה מתייחס101 סעיף של אומר, שמנגנון מקרקעין; הווה באיגוד למניות ולא לפקודה

מקרקעין איגוד מניות רישום לגבי בתוקף ה"דחייה" וה"חרטה" הינם.2006 בשנת גם

סעיף הינו מקרקעין מיסוי לחוק8 סעיף היא, כי נוספת פרשנות )ג( החיוב. לפי עיתוי את הקובע הסעיף , שהינו101 לסעיף בלבד מפנה

סעיף ביטול בו , היום1.1.06 מיום כבר בטל8 זו, סעיף פרשנותלתוקף. ייכנס101

כבר למסחר מקרקעין איגוד מניות רישום בעת מס אירוע יהיה לא כך שאיננה במדינה בבורסה רישום לגבי לכך קודם , ועוד1.1.06 מיום החל

אינפלציה( )קביעת בשל )תיאומים הכנסה מס צו )לאור גומלת מדינה סעיף כי קובע , אשר2004מוסדר(, התשס"ד- ושוק בורסה לענין מדינות

גומלת(. מדינה שאיננה במדינה לבורסה רישום בעת יחול לא101 את תיקן לחוק55 בתיקון אשר המחוקק רצון עם מתיישבת זו פרשנות הנסחרים איגודים וקבע, כי לחוק1 בסעיף מקרקעין איגוד הגדרת

בבורסה למסחר זו, רישום פרשנות מקרקעין. לפי איגודי יהוו לא בבורסה ומרגע כלל מס אירוע יהווה העולם, לא ברחבי אחר מוסדר בשוק או

היו זו פעולה לולא אשר איגודים על החוק תחולת את ישלול הרישוםמקרקעין. כאיגודי מוגדרים

31עמ'

מס - מלכודת הקרן עיסוקי אופי על הגבלות 11.20

וזאת הקרן הכנסות של אופיין על מגבלה מטיל לפקודה4א64 סעיף כמפורט הכנסות על70% בשיעור וסופי עונשי מס הטלת של בדרךלהלן:

באופן לקבוע לדעתנו, מומלץ- עסקי מלאי ממכירת הכנסה )א( פרק לפי כמכירה תסווג לא שנים ארבע לאחר נדל"ן מכירת ברור, כי מעבר , וזאת70% של מס לתשלום גם הקרן את שיחשוף ב', דברבנדל"ן. השקעות קרן להגדרת הפקודה בתנאי עמידתה לשאלת

מכלל5% על העולותהשוטפות, ההכנסות הכנסה, למעט כל )ב(הקרן. של הכנסותיה

ככרוכות ייחשבו מימון שהכנסות יובהר כי מימון, ראוי הכנסות לגבי בגין עונשיים מיסים השתת תימנע , וכך[90]הנדל"ן בפעילותעסקיות. הצלחות

הרווחיות, עשוי יחסי דרישת עם הגבוה, בשילוב בנוסף, המיסוי )ג( ערך בניירות אחרת בהשקעה או מוצלח בגידור די בו למצב להוליך

גבוהים. מס לשיעורי הקרן את לחשוף כדי המס, כי רשויות מצד טענה תוליד נרחבת מימון שפעילות ייתכן כן )ד(

עסק; למדרגת אלו מימון הכנסות מגיעות הפסיקה למבחני בהתאם.70% בסך מס ותשלום חריגות כהכנסות - סיווגן ההשלכה

מוגבלות הסנקציות אין היא, מדוע לשאול שראוי נוספת שאלה )ה( האמורה החשיפה המייסדים, שהרי ולמשקיעים הקרן למנהליכושל. מניהול כתוצאה קשות הקטן, שייפגע המשקיע את תרתיע

הקרן פירוק 11.21

בנדל"ן השקעה קרן לפרק יהיה ניתן הנוקשות, לא המיסוי הוראות לאור באחד עמידה אי בעת הקרן מעמד לאובדן מעבר למס, וזאת חשיפה ללא

המשקיעים בלבד, ייאלצו מס לעיל. כך, משיקולי שצוינו המבחנים לשיקולים מנוגד קיומה המשך כאשר גם בקרן חיים ולהפיח להמשיך

מימושים בהלת של השלג כדור אפקט להיווצר זו, עשוי כלכליים. בדרך מלוא את לשלם ייאלצו הנותרים המניות בעלי קרן, שהרי היחלשות בעתהקרן. מעמד שלילת מחיר

חוץ לתושבי הפטור שלילת 11.22

נסחרת חברה של מניה במכירת חוץ לתושבי המגיע פטור כעיקרון, קיים של במכירתה גם יחול וסביר, שהפטור נהיר והיה[91]בת"א בבורסה

הדבר. כך לא הנדל"ן, אך קרן מניית

32עמ'

)ב97 לסעיף מגבלה ב"ריטים", הוכנסה הדן הפרק חקיקת עם בבד בד בידי סחירים נכסים מניות למכירת הקבוע הפטור שלילת דינה ( אשר2

נדל"ן. קרן מניית של במכירה מדובר חוץ, כאשר תושב

הנסחרות החברות שאר שגם לזכור השוטפים, יש הרווחים מיסוי לעניין השקעות של דינן המיסים, כי רשות תטען ולכן מס משלמות בבורסה

חייבים שפירותיה אחרת השקעה כל כדין הינו הנדל"ן בקרן החוץ תושביהישראלי: המשקיע כדין החוץ תושבי דין במס. לדעתנו, אין

הטבות לתת יש ולכן התחום את לעודד היה המחוקק של רצונו )א(]הזר למשקיע אטרקטיבי די אינו כך הנדל"ן, שגם לתחום ייחודיות

92]. בבורסה אחרת להשקעה זהה אלו הכנסות מיסוי תוצאת אם גם )ב(

החשוף השקעה אפיק פסיכולוגית, שיווק שמבחינה בישראל, הרייותר. בעייתי בהכרח הינו המניות בעל ברמת למיסוי

חסמי להיווצר המס, עלולים לאמנות הנוגע בכל בדעה, כי אנו )ג( חלוקת לעניין ספציפיות הוראות שקיימות משמעותיים, היות מס

השאלה, איך ונשאלת מהמדינות אחת בכל למיסוי והזכות דיבידנדים ואיך שוטף באופן המניות לבעלי המחולקים הרווחים יוגדרו

אלו. לרווחים המדינות תתייחסנה

רגילות, אשר סחירות נדל"ן בחברות השקעה הינה זה בעניין המלצתנו ישולם רווחיהן. כלומר, המס את לחלק מתכוונות הן שאין בכך ייחודן רווחיהם על פטורים יהיו החוץ תושבי המניות ובעלי בלבד הקרן ברמת

המניה. במכירת

זאת בכל יחליט החוץ שתושב לעיל, במידה האמור את לסייג מבלי תהא לא הקרן של החוץ הכנסות מרכיב שבגין ב"ריט", הרי להשקיע

להלן: החוץ, כמפורט למשקיעי במס חבות

יסווגו למשקיעים המועברות ההכנסות קובע, כי השקיפות עיקרון )א(החוץ; משקיע כהכנסות

אלו הכנסות חוץ, אין תושב בידי חוץ בהכנסות שעסקינן היות )ב( תהא לא החוץ למשקיע ישראל, ולכן מדינת של המס בבסיס מצויות

.[93]בגינן מס חבות כל

לעיל האמורות ההכנסות של ההשקה נקודת הינה נוספת אנקדוטה ולכן שקופים לגופים התייחסות אין המס אמנות ברוב המס, שכן ואמנות

ממס זיכוי בקבלת בעיה החוץ תושבי לאותם להיווצר תיאורטית, יכולה הנדל"ן מקרן המועברות ההכנסות קבלת בעת התושבות במדינת

הישראלית.

33עמ'

דו-שלבית - חקיקה לחקיקת-משנה שהושארו בחוק לאקונות 11.23

תחומים בחקיקת-משנה לחוקק האוצר שר את הסמיך11א64 סעיף הנדל"ן קרנות פעילות את להסדיר סמכות לשר נרחבים. לדוגמה, ניתנה

כחלק זה עיסוק מופיע הוועדה בדו"ח המשכנתאות. יצויין, כי בתחוםהקרנות. של המוטבים העיסוק מתחומי

מקום לה אין ולכן ודאות חוסר מוסיפה זו דו-שלבית לדעתנו, חקיקה פרטים או סכומים עדכוני של מיוחדים מקרים המודרנית, למעט בחקיקה

אחרים. טכניים

"ריט" זרות בקרנות השקעה מניעת 11.24

דומות בקרנות להשקיע הנדל"ן לקרנות לאפשר שלא בחר המחוקק בנדל"ן ההשקעה עידוד את להבטיח התנאי, בבסיסו, נועד בחו"ל, כאשר

בישראל.

בקרנות בהשקעה יבחר לא המקומי המשקיע השאלה, האם נשאלת שכיום, לצערנו, הנדל"ן לשכוח לנו אל עצמאי, שכן באופן הזרות הנדל"ןאטרקטיבי. יותר עדיין בחו"ל

השונים המס שיעורי את בוחנים אם יותר לחריפה הופכת השאלה

על המס , כדוגמת[94]ובחו"ל בישראל בנדל"ן פעילות על המוטלים )לא בישראל השכירות הכנסות שעל שכירות. בעוד מדמי הכנסות

בשיעור מס יוטל בחו"ל שכירות דמי שעל מלא, הרי מס למגורים( יוטליחידים(. )לגבי15% של

את נדל"ן, שמפזרת בקרן השקעה בין המתלבט הקטן לכן, למשקיע השקעה בחו"ל, לבין נכסיה בהחזקת והמוגבלת השונות השקעותיה

הנדל"ן בקרן להשקעה עדיפות תהא בחו"ל, לא במקרקעין ישירההישראלית.

העוקבת הפחת" לשנה הוצאות בסכום "הכנסה חלוקת הגבלת 11.25

לקרן הנדל"ן, התיר קרנות ועם המשקיעים עם להיטיב המחוקק, שרצה לעודפים מעבר , כלומר[95]הפחת הוצאות בסכום רווחים לחלק הנדל"ן

להם שאין למי אגוזים לתת רצה המחוקק נדמה, כי החשבונאים. אך הקובעת, ההוראה לאור מאד וצומצמה הוגבלה זו שהטבה שיניים, מאחר

אומר בלבד, הווה להפקתם העוקבת בשנה אלה רווחים לחלק שניתן הגבלות סיבה, לרבות הרווחים, מכל את לחלק ניתן יהא שלא שבמידה

את לחלק ניתן יהיה ולא תבוטל שההטבה בנקים(, הרי ג' )כדוגמת צדלעולם. הללו הרווחים

34עמ'

חוק הוראות את מחד מרחיבה אומנם אשר ההוראה לנו ברורה לא המאפשרת אחרת הוראה ניכר באופן מצמצמת בנדון, אך החברותבסעיף. שנקבעו מהמועדים יותר מאוחרים במועדים גם רווחים חלוקת

במגבלות תתחשב אשר מקילה הוראה לקבוע ניתן לדעתנו, היה ההטבה את לנצל להן תאפשר ואשר החברות של היום-יומיות העסקיות

תום. עד

חולקו" שלא "רווחים על הדו-שלבי המס 11.26

חלף מניות, ואם לבעלי הרווחים לחלוקת יעד תאריך קבע המחוקק אומר, ; הווה[96]דו-שלבי למיסוי חשופים יהיו - הרווחים היעד תאריך

הרווח חלוקת על שנייה ופעם הקרן במסגרת ראשונה פעם מס שישולם

בתחילה, המס שהוסבר כפי אחר(. אך תאגיד בכל )כמו המניות לבעלי על מהמס יותר גבוה בהכרח הינו דו-שלבי מיסוי של במקרה המצטבר.[97]בנדל"ן ישירה השקעה

צורך היה ולכן במיוחד קשה הינה הקרן על שהוטלה לדעתנו, ההגבלה המניות לבעלי זיכוי מנגנון קביעת במס, כדוגמת החיוב בהוראות בהקלה

עוד בפועל. כלומר, כל הרווחים חלוקת בעת הקרן ששילמה המס בגין הרווחים חלוקת בעת הקרן, אך ע"י המס הרווחים, ישולם חולקו לא

המניות, בעלי ע"י שישולם בנדל"ן ישירה השקעה על למס המס יושווה.[98]הקרן ששילמה המס בגובה ממס זיכוי יקבלו אשר

לאומי ביטוח והיבטי המניות לבעלי שהועברו הקרן הכנסות 11.27

לבעלי המועברות להכנסות לאומי לביטוח המוסד יתייחס כיצד ברור לאאקטיבית. כהכנסה או פסיבית כהכנסה המניות, האם

נמוכות הן אם במס יחויבו לא פסיביות הלאומי, הכנסות הביטוח חוק לפי ההכנסות לסיווג גבוהה חשיבות יש האקטיביות, ולכן מההכנסותמניותיה. לבעלי הנדל"ן מקרן המועברות

השקיפות עיקרון את לבחון יש לאומי לביטוח בנוגע - גם השקיפות עיקרוןלאומי(. מביטוח פטור למגורים דירה )לדוגמה, שכר

לאומי ביטוח דמי רגילה, ישלם בחברה רגיל, המשקיע שמשקיע לזכור יש האקטיביות מהכנסותיו גבוהים ושיהיו שיימשכו הדיבידנדים על ורק אך

לאומי(. ביטוח משלמת לא )החברה

35עמ'

את להחיל ניתן - האם[99]הביניים בתקופת הקרן מעמד 11.28זה? בשלב כבר השקיפות

12 בתוך בבורסה למסחר להירשם הנדל"ן לקרן יאפשר המחוקק השונים, לא סעיפיו על החוק . מניתוח[100]התאגדותה ממועד חודשים

הביניים", כלומר ב"תקופת הנדל"ן לקרן המיסים רשות תתייחס איך ברורבבורסה. רישומה לבין התאגדותה שבין בתקופה

עיקרון מקצועי, כי בחוזר או ביצוע בהוראת תבהיר המיסים שרשות ראוי עומדת שהיא )בהנחה הקרן של התאגדותה מיום כבר יחול השקיפות

הקריטריונים(. בשאר

ב"תקופת המניות לבעלי היו הפסדים, אם כי שיובהר בנוסף, ראויהמניות. לבעל המועברות הקרן הכנסות מול אל בקיזוז הביניים", יותרו

המחוקק שהטיל הסנקציות 11.29

עמדה לא שהקרן במידה לעיל, כי שפורטו מקרים במספר קבע המחוקק בתחומים שעסקה וכד'( או נכסים זר, יחס הון )יחס מסוימות במגבלות תחויב וכד'(, היא מניב לא נדל"ן ומכירת מלאי, החזקת )מכירת מסוימים

מס תשלום או הסעיף מתחולת הוצאה ב"קנסות" כבדים, כדוגמתמאד. גבוהים בשיעורים

העונשים ה"עבריין", שכן על מוטל ה"עונש" אכן השאלה, האם נשאלת עידוד הקטנים, שלשם ולמשקיעים המניות לבעלי להתגלגל הללו, סופם

זאת, בדרך הנדל"ן. לעומת קרנות מלכתחילה הוקמו בנדל"ן השקעתם הנדל"ן קרנות של המנהלים הינם שלעיל הסנקציות לכל כלל, הגורמים

החוק. בהוראות עמידה על הקפידו לא אשר

על הסנקציות את ויטיל המשקיעים על יקל שהמחוקק ראוי לדעתנו, היהערך. לניירות הרשות בהוראות לקיים הקרן, בדומה מנהלי

"עיקרון את סותר1 שני בפרק שנקבע ההסדר לציין, כי למותרה"עבירה". מבצע על רק "עונש" יוטל החוקיות", לפיו

המועברות ההכנסות וסיווג ייחוס 11.30

מניותיה, לבעלי הקרן שחילקה כספים בין להבחין יש קובע, כי החוק ישולם כי קבעו לפקודה, אשר א69 ו-9א64 סעיפים להוראות הכפופים

שלא כספים משלם, לבין היה שיחיד אלה, כאמור, כפי הכנסות על מסאחר. תאגיד כל כמו דו-שלבי, כביכול למיסוי כפופים ואשר חולקו

36עמ'

וייחוס סיווג המועברות. לפיכך ההכנסות לסיווג הסדר קבע לא המחוקקגבוהים. מס שיעורי למנוע עשוי המועברת ההכנסה של מושכל

יגרור חריגה מהכנסה שנבעה כהכנסה המועברת ההכנסה לדוגמה, סיווג מעשרת חלק יהווה זה שמרכיב זאת, במידה . לעומת70% של כולל חיוב

הדו-שלבי. המיסוי מחולקים, יימנע הבלתי האחוזים

לפי המועברות ההכנסות סיווג המונע הסדר נקבע לא שכאמור מאחר המועברות ההכנסות את לסווג מניעה כל , אין[101]הנישום ראות

ההכנסות עוד אסורות, כל כהכנסות ולא מניבים ממקרקעין כהכנסותהקרן. של החייבת מההכנסה10%מ- פחות מהוות האסורות

סיכום .12

ד' לפקודה. לחלק1 שני פרק הוראות את סקרנו זו ברשימה

ואכן ומרשימה מעמיקה מחקר עבודת נערכה החקיקה הליכי בעת ספק, כי אין ראויה והינה הישראלי והנדל"ן ההון שוק את לגוון עשויה1 שני פרק חקיקת

לכשעצמה.

האפשרי בהקדם חקיקת-המשנה את יחוקק האוצר שר כי זאת, דרוש עם יחדהנדל"ן. קרנות ייזום בעת למשקיעים הנדרשת הוודאות הקניית לשם

בפועל בפקודה, החקיקה שנקבעו לכאורה ההקלות למרות כי לצערנו, עולה המגבלות לאור וכן שנסקרו המס חסמי מגוון המחוקק, עקב למטרות חוטאת

הקרן. על המוטלות הכלכליות

מעודנות תהיינה הקרן פעילות על בחקיקה המוטלות המגבלות היה, כי ראוי להשקעה אטרקטיבי אפיק יצירת המחוקק, היינו מטרת שתוגשם ומידתיות, כך

היזמים. - בידי מכך חשוב פחות הקטן, ולא המשקיע בידי

המיסים זו, רשות ברשימה שנסקרו המשמעותיים המס חסמי לאור ראוי, כי של בדרך לחקיקה, ולו מקילה פרשנות ותקבע עמדתה לגבי בהבהרות תצא

הקרנות. ליזמי מקדמיות החלטות

37עמ'

השאלות מגוון לאור כי חדשנית, צפוי חוק הוראת של וכדרכה הדברים מטבע המשפט, וזאת בבתי השנים ברבות החקיקה ותגובש הפרשניות, תוסדר, תובהר

הוראות פרשנות בדבר[102]סיוון בהלכת עוגן אשר הפרשנות לכלל בהתאםמס: הטבות מתן או מס כפל מניעת שמטרתן חוק

עומד שהפרשן בכך מסתיימת איננה התכליתית הפרשנות מלאכת" סיווגה על פרשנותו, או נשוא המס הוראת של הכלכלי הגיונה על

הכלכלית. שכן, בטרם מהותה על-פי שלפניו העסקה של האפשרי אם ולבחון להוסיף עליו העסקה, מוטל על המס הוראת את יחיל

התכליות עם אחד בקנה עולה המס הוראת של הכלכלית תכליתה של כלליות תכליות עם ביסודה, וכן המונחות הנוספות האפשריות

המס." דיני

38עמ'

א: נספח

לפקודה 147 תיקון לאחר 2006 בשנת חברות - מיסוי נדל"ן קרנות

שלא נדל"ן קרן את חילקה

נדל"ן קרן שחילקה

רגילה חברה בנדל"ן שמשקיעה

חברההמשקיע

המס שיעורי על החלים

בזמן רווחיה אח"כ וחילקה לחברה דיבידנד

בה המחזיקה

רווחיה את - בזמן

מיסוי ברמת החברה

המחזיקה

דיבידנד ומחלקת ישירות ה(1)בנדל"ן

המניות בעל אחת בכל

מהחלופותשלהלן:

מסמשוקלל

מסחברות

מסמשוקל

(2) ל

מס)חברות

3)

31% 31% 31% 31% 31% 31%

הכנסות שכ"ד

למגורים

31% 31% 31% 31% 31% 31% הכנסותשכ"ד

31% 31% 31% 31% 31% 31% הכנסותמחו"ל שכ"ד

25% 25% 25% 25% 25% 25% שבח

ממקרקעין(4)מניבים

31% 31% 31% 25% 25% 25% שבח

ממקרקעין)קצר" ל"זמן

5)

60% 60%(7) 70%(6) 25% 25% 25%

שבח ממקרקעין

שאינםמניבים

60% 60%(7) 70%(6) 31% 31% 31%

הכנסות ממכירת

מלאי)מקרקעין(

:לטבלה הערות

חברה. מניות לבעל הינה הטבלה (1)

דיבידנד. על + המס חברות מס המס, כלומר נטל - סך משוקלל מס (2)

ל- עד שנה כל ויורד2006 בשנת31%)א( 126 סעיף לפי החברות מס (3).2010 בשנת25%

(.7.11.01 שלאחר רכישה )בהנחת25%- מקרקעין שבח (4)

- שהוחזקו לפקודה2א64 בסעיף ההגדרה - לפי קצר לזמן מקרקעין (5)

שנים.4מ- פחות של לתקופה

המניות. לבעל שחולקו4א64 סעיף לפי חריגות הכנסות על המס שיעור (6)

הנדל"ן. קרן ע"י ששולמו4א64 סעיף לפי חריגות הכנסות על המס שיעור (7)

39עמ'

ב: נספח

147 תיקון לאחר 2006 בשנת מניות בעלי יחידים - מיסוי נדל"ן קרנותלפקודה

שלא נדל"ן קרן רווחיה את חילקה וחילקה בזמןדיבידנד אח"כ

נדל"ן קרן את שחילקה

בזמן רווחיה - מיסוי

היחיד ברמת(4)

רגילה חברה בנדל"ן שמשקיעהדיבידנד ומחלקת

יחידהמשקי

ע ישירות)בנדל"ן

1)

המס שיעורי על החלים בכל היחיד

אחת מהחלופות

מסשלהלן:משוקלל

מסחברות

מסמשוקלל

(2)

מסחברות

(3)

44.8% 31% 0%/

10%44.8

%(10) 31% 0%/10%

שכ"ד הכנסות(5)למגורים

44.8% 31% 49% 44.8

% 31% 49% הכנסות(6)שכ"ד

44.8% 31% 15% 44.8

% 31% 15% שכ"ד הכנסות(7)מחו"ל

40% 25% 25% 40%(11) 25% 25%


(8)מניבים

44.8% 31% 49% 40% 25% 25%


(9)קצר" ל"זמן

68%( 60%( 70%(12) 40% 25% 25% שבח

14) 13) ממקרקעיןמניבים שאינם

68% 60%(13) 70%(12) 44.8

% 31% 49% הכנסות מלאי ממכירת

)מקרקעין(


יורד החוק תיקון )לאחר49%- 2006 לשנת ליחיד מקסימלי שולי מס (1)(.2010 בשנת44% של לשיעור עד2007 משנת שנה לכל1%ב- המס שיעור

) דיבידנד על + המס חברות מס המס, כלומר נטל - סך משוקלל מס (2)20%.)

כל ויורד2006 לשנת31% – )א( לפקודה126 סעיף לפי החברות מס (3) .2010 לשנת25% עד שנה

המס. בשיעורי מלאה שקיפות הנחת משקפת הטבלה (4)

בתנאי עמידה בהנחת לפקודה122 סעיף לפי10%- למגורים שכ"ד (5)הסעיף.

הכנסה על ממס )פטור הכנסה מס חוק לפי0%- למגורים שכ"ד (6) בתנאי עמידה , בהנחת1990שעה(, התש"ן- מגורים( )הוראת דירת מהשכרת

הפטור. תקרת החוק, לרבות

בתנאי עמידה בהנחת לפקודה א122 סעיף לפי15%- בחו"ל שכ"ד (7)הסעיף.

)בהנחת ליחיד20% 2007 ומשנת25% - 2006 לשנת מקרקעין שבח (8)(.7.11.01 שלאחר רכישה

- שהוחזקו לפקודה2א64 בסעיף ההגדרה - לפי קצר לזמן מקרקעין (9) שנים.4מ- פחות של לתקופה

(10) 44.8% = 20%(*31-100 + )31% .

(11) 40% = 20%(*25-100 + )25%.

בעל ע"י שישולמו חריגות להכנסות4א64 בסעיף שנקבע המס שיעור (12)המניות.

קרן ע"י שישולמו חריגות להכנסות4א64 בסעיף שנקבע המס שיעור (13)הנדל"ן.

ע"י שישולם המשלים }המס60%( + 60-100*)20% = 68% (14)

היחידים{.

40עמ'

ג: נספח

2006 בשנת מהותיים מניות בעלי יחידים - מיסוי נדל"ן קרנות

לפקודה 147 תיקון לאחר

שלא נדל"ן קרן רווחיה את חילקה וחילקה בזמןדיבידנד אח"כ


בזמן רווחיה - מיסוי ברמת(4)היחיד


יחידהמשקי


1)




מסחברות

מס)משוקלל

2)

מס)חברות

3)

48.25% 31% 0%/

10%48.25

%(10) 31% 0%/10%


(5)למגורים

48.25% 31% 49% 48.25

% 31% 49% הכנסות(6)שכ"ד

48.25% 31% 15% 48.25

% 31% 15% הכנסות

)מחו"ל שכ"ד7)

43.75% 25% 25% 43.75

%(11) 25% 25% שבח


48.25% 31% 49% 43.75

% 25% 25% שבח


9)

70%(14)

60%(13)

70%(12) 43.75%

25% 25% שבח ממקרקעין

שאינם

מניבים

70% 60%(13) 70%(12) 48.25

% 31% 49% הכנסות ממכירת



יורד החוק תיקון )לאחר49%- 2006 לשנת ליחיד מקסימלי שולי מס (1)(.2010 בשנת44% של לשיעור עד2007 משנת שנה לכל1%ב- המס שיעור

) דיבידנד על + המס חברות מס המס, כלומר נטל - סך משוקלל מס (2)25%.)

כל ויורד2006 לשנת31%- )א( לפקודה126 סעיף לפי החברות מס (3).2010 לשנת25% עד שנה






)בהנחת ליחיד20% 2007 ומשנת25% - 2006 לשנת מקרקעין שבח (8)(.7.11.01 שלאחר רכישה


(10) 48.25% = 25%(*31-100 + )34% .

(11) 43.75% = 25%(*25-100 + )25%.



ע"י שישולם המשלים }המס60%( + 60-100*)25% = 70% (14)

היחידים{.

41עמ'

ד: נספח

לפקודה 147 תיקון לאחר 2010 בשנת חברות - מיסוי נדל"ן קרנות

שלא נדל"ן קרן רווחיה את חילקה וחילקה בזמן דיבידנד אח"כ המחזיקה לחברה

בה


בזמן רווחיה - מיסוי ברמת החברה

המחזיקה


חברההמשקיע

ישירות ה1)בנדל"ן

)

המס שיעורי על החלים

המניות בעל אחת בכל

מהחלופות מסשלהלן:

משוקלל מס

חברות מס

משוקלל(2)

מס)חברות

3)

25% 25% 25% 25% 25% 25% הכנסות

שכ"דלמגורים

25% 25% 25% 25% 25% 25% הכנסותשכ"ד

25% 25% 25% 25% 25% 25% הכנסות

שכ"דמחו"ל

25% 25% 25% 25% 25% 25% שבח


25% 25% 25% 25% 25% 25% שבח

ממקרקעין ל"זמן(5)קצר"

60% 60%(7)

70%(6) 25% 25% 25% שבח ממקרקעין

שאינם

מניבים

60% 60%(7) 70%(6) 25% 25% 25%




חברה. מניות לבעל הינה הטבלה (1)

דיבידנד. על + המס חברות מס המס, כלומר נטל - סך משוקלל מס (2)

.25%)א( - 126 סעיף לפי החברות מס (3)

(.7.11.01 שלאחר רכישה )בהנחת25%- מקרקעין שבח (4)


המניות. לבעל שחולקו4א64 סעיף לפי חריגות הכנסות על המס שיעור (6)

הנדל"ן. קרן ע"י ששולמו4א64 סעיף לפי חריגות הכנסות על המס שיעור (7)

42עמ'

ה: נספח

147 תיקון לאחר 2010 בשנת מניות בעלי יחידים - מיסוי נדל"ן קרנותלפקודה

שלא נדל"ן קרן את חילקה בזמן רווחיה אח"כ וחילקה

דיבידנד


בזמן רווחיה - מיסוי ברמת(4)היחיד


יחידהמשקי


1)



שלהלן: מס

משוקלל מס

חברות מס

משוקל מס

)חברות

(2) ל 3)

40% 25% 0%/10%

40%(10) 25% 0%/

10% הכנסות

שכ"ד(5)למגורים

40% 25% 44% 40% 25% 44% הכנסות(6)שכ"ד

40% 25% 15% 40% 25% 15% הכנסות

שכ"ד(7)מחו"ל

40% 25% 20% 40% 25% 20% שבח


40% 25% 44% 40% 25% 20% שבח

ממקרקעין ל"זמן(9)קצר"

68%(13)

60%(12) 70%(11) 40% 25% 20%


שאינםמניבים

68% 60%(12) 70%(11) 40% 25% 44%




.44% - 2010 לשנת ליחיד מקסימלי שולי מס (1)

) דיבידנד על + המס חברות מס המס, כלומר נטל - סך משוקלל מס (2)מהותי(. לא מניות לבעל20%

.25% - 2010 בשנת )א( לפקודה126 סעיף לפי החברות מס (3)






רכישה )בהנחת לחברה25% ליחיד, 20% - 2010 לשנת מקרקעין שבח (8)(.7.11.01 שלאחר


(10) 40% = 20%(*25-100 + )25%.



ע"י שישולם המשלים }המס 60%( + 60-100*)20% = 68% (13)היחידים{.

43עמ'

ו: נספח

2010 לשנת מהותיים מניות בעלי יחידים - מיסוי נדל"ן קרנות

לפקודה 147 תיקון לאחר

שלא נדל"ן קרן את חילקה בזמן רווחיה אח"כ וחילקה

דיבידנד

נדל"ן קרן שחילקה

רווחיה את - בזמן

מיסוי ברמת(4)היחיד


יחידהמשקי


1)




מסחברות

מס)משוקלל

2)

מס)חברות

3)

43.75%

25% 0%/10%

43.75%(10)

25%0%/


10%(5)למגורים

43.75% 25% 44% 43.75

% 25% 44% הכנסות

(6)שכ"ד

43.75% 25% 15% 43.75

% 25% 15% הכנסות

שכ"ד(7)מחו"ל

43.75% 25% 20% 43.75

% 25% 20% שבח


43.75% 25% 44% 43.75

% 25% 20% שבח


9)

70%(13)

60%(12) 70%(11) 43.75

% 25% 20% שבח

ממקרקעין שאינםמניבים

70% 60%(12) 70%(11) 43.75

% 25% 44% הכנסות ממכירת



.44% - 2010 לשנת ליחיד מקסימלי שולי מס (1)

) דיבידנד על + המס חברות מס המס, כלומר נטל - סך משוקלל מס (2)מהותי(. מניות לבעל25%

.25% - 2010 בשנת )א( לפקודה126 סעיף לפי החברות מס (3)



הכנסה על ממס )פטור הכנסה מס חוק לפי0%- למגורים שכ"ד (6) בתנאי עמידה , בהנחת1990שעה(, התש"ן- מגורים()הוראת דירת מהשכרת

. הפטור תקרת החוק, לרבות


רכישה )בהנחת לחברה25% ליחיד, 20% - 2010 לשנת מקרקעין שבח (8)(.7.11.01 שלאחר


(10) 43.75% = 25%(*25-100 + )25%.



ע"י שישולם המשלים }המס60%( + 60-100*)25% = 70% (13)היחידים{.

44עמ'

הוועדה דו"ח מתוך משווה ז: משפט נספח

France SIIC Belgium SICAFI

Netherlands BI U.S.A REIT

ישות כל משפטית,

ציבורית(SAאו ) פרטית (SCAהניתנת ,)

בשוק לרישום הצרפתי ההון

הון ובעלת מינימלי עצמי

מיליון15 שלאירו.

או חברה שותפות הון מוגבלת

מינימלי עצמי מיליון25 של

אירו.

מוגבלת חברה) בע"מ, ציבורית

NVפרטית ( או (BVהון ( בעלת

מינימלי עצמי מיליון45 של

18 או אירו אירו, מיליון

בהתאמה.

משפטית ישות במס החייבת

חברות, אשר קיימת לא

עבירות מגבלת מניותיה על

מנוהלת והיא חבר ידי על

מועצת מנהליםנאמנים.

1.1 מבנה

משפטי

הגבלה. ללא הגבלה. ללא היותר לכל -

45% מהמניות

מוחזקות, בין ישיר באופן

באופן ובין ידי עקיף, על

משפטית ישות )שאינה אחת

דרישה - של מינימלית

בעלי100מניות;

היותר לכל - מההון50%

על מוחזק או5 ידי

בעלי פחות

פיזור החזקותמינימלי



היותר לכל - 25%

מהמניות מוחזקות

על ישיר באופן תושב יחיד ידיזר;

היותר לכל - 25%

מהמניות מוחזקות

עקיף באופן באמצעות

על זרה ישות תושב יחיד ידי

מקומי.

מניות.

רישום חובת למסחר

בבורסה.

30% לפחות מהמניות רשומות למסחר

בבורסה.

אין. אין. חובת רישום

למסחר

פעילות המוגבלת להשקעה

בנכסי פסיביתנדל"ן;

השקעות מותרות אחרות

הן עוד כל השקעות מהוות

אינצידנטליות לפעילות

ההשקעה - ובכל בנדל"ן מקרה

בהן שההשקעה על עולה אינה מהשווי20%

של הכוללהנכסים.


בנכסי פסיביתנדל"ן;

היותר לכל מנכסיה20%

מושקעים בפרוייקט

יחיד; נדל"ן

פעילות מותרת ופיתוח הקמה

נדל"ן נכסי של מניב. מאידך,

על איסור חל 5 הנכס מכירת

לאחר שניםהקמתו.


בנכסי פסיביתנדל"ן.

לפחות - 75%

מהנכסים מושקעים

נדל"ן בנכסימניב;

לפחות - 75%

מההכנסות הכנסות הן

שכירות מניב מנדל"ן

על ריבית אומשכנתאות;

לפחות -95%

מההכנסות נובעות

מהשקעה נדל"ן בנכסי

מגבלות על

נכסיםופעילות



)לרבות ריבית

המתקבלת ממתן

משכנתאות( מימוש , רווח ערך, ניירות

דיבידנדים ומקורות פיננסייםאחרים.

הגבלה. ללא היותר לכל50%.

היותר לכל60%.

הגבלה. ללא 1.2 מינוף

חלוקה חובת של מינימלית

85% מהכנסתה

במס החייבת כדיבידנד; חובת

של חלוקה100%

מדיבידנדים המתקבלים

מחברותמוחזקות.


80% מהכנסתה

במס החייבתכדיבידנד.

של חלוקה חובת100%

מההכנסה במס החייבת

. כדיבידנד


90% מהכנסתה

במס החייבתכדיבידנד.

חובת חלוקה

של רווחים

תפעוליים

חלוקה חובת 50% של

ההון. מרווחי

ממס פטור ומחובת של חלוקה

ההון רווחי בתנאי

שהושקעו 4 בתוך מחדששנים.

של אלוקציה ההון רווחי

פטורה לרזרבה כאשר ממס

קיימת לא לגביה חובת כל

חלוקה.

כל קיימת לא חלוקה חובת

הון. רווחי של מאידך, שאינם במקרה

מחולקים, עליהם חלה מס חבות

חברות.

חובת חלוקה

של רווחי

הון

רווחים - תפעוליים

בה בשנה הופקה

ההכנסה;

- עד הון רווחי לאחר שנה


ההכנסה.

חודשים8 בתוך התקופה מתום

הפיננסית.


ההכנסה.

1.3 מועד

החלוקה



נוצר בה השנהההון. רווח

לגבי ממס פטור פעילויות

המוגדרות כפעילויות

eligible) מזכותactivities).

ממס פטור לגבי חברות רווחים

תפעוליים.

0% מס שיעור רווחים על

תפעוליים.

הכרה בדיבידנד

המחולק, בין מקורו אם

ברווחים ובין תפעוליים

מקורו אם הון, ברווחי

כהוצאה לצרכי מוכרת

מס.

מיסוי רווחים

תפעולייבקרן ם

על ממס פטור בגין הון רווחי

פעילויותמזכות.

ממס פטור בתנאי חברות

הושקעו כי 4 בתוך מחדש ממועד שנים

היווצרותם.

של אלוקציה ההון רווחי

פטורה לרזרבה אשר ממס

קיימת לא לגביה חובת כל

חלוקה.

מיסוי רווחי

הוןבקרן

כוללות חברות הדיבידנדים את

מהקרן הנובעים מרווחים כחלק פטורים

מהכנסתן במס החייבת )המגיע חברות

- ל35.441%.) אלו דיבידנדים

זכאים אינם "לפטור

השתתפות". הון רווח

יחידות ממכירת נכלל בקרן

בהכנסה וחייב החייבת

חברות. במס

כוללים יחידים

כוללות חברות ההכנסות את

מדיבידנדים כחלק מהקרן

מהכנסתן הרגילה במס החייבת בשיעור חברות

33.99%. אלו דיבידנדים

זכאים אינם ל"פטור

השתתפות". הון רווחי

ממכירת בקרן יחידות

כלולים הם אף בהכנסה החייבת למס וכפופים

חברות. לגבי מנוכה יחידים

כוללות חברות ההכנסות את

מדיבידנדים כחלק מהקרן

מהכנסתן החייבת הרגילה

חברות במס.34.5% בשיעור

אלו דיבידנדים זכאים אינם

ל"פטור השתתפות".

הון רווחי יחידות ממכירת

הם אף בקרן בהכנסה כלולים וכפופים החייבת

חברות. למס כפופים יחידים על מיוחד למיסוי

בשוק הכנסות )מס ההון

ויחידים חברות - הכללת הכנסות

מ- מדיבידנדREITכחלק

מהכנסתם הרגילה מס )שיעורי

מלאים(. מניות מכירת עלREIT בקרן

יחידים ידי למס כפופה

הון; רווח

- זרים לגבי מס ניכוי

של במקור30%

מדיבידנד מהכנסה

35%ו- רגילה מדיבידנד

מיסוי ברמת

המשקיע



ההכנסה את מדיבידנד

מהכנסה הנובע וכן בקרן פטורה

ההון רווחי את מניות ממכירת

במסגרת בקרן הכנסתם במס החייבת

מס )שיעור שולי יותר נמוך

הון( לרווחי

- ניכוי זרים לגבי של במקור מס

25%.

במקור מס של בשיעור

המהווה15% סופי. רווחי מס ממכירת הון

בקרן יחידות חייבים אינם משום במס

רווחי שככלל אינם הון

במס. חייבים

של בשיעור משווי1.2%

ההשקעות(;

- ניכוי זרים לגבי של במקור מס

25%.

מרווח שנובע )בכפוף הון

לאמורמס(. באמנות

שביסוד הרעיון על מתבסס (. הדו"ח2005) קפוטא-מצא רפורמה דו"ח .1להלן. אשר משה ועדת המלצות

10 מיום766, עמ' 2023 (, ס"ח147)מס' הכנסה מס פקודת לתיקון חוק .2.2005באוגוסט,

בראשות בישראל נדל"ן קרנות פעילות של ולהסדרה לבחינה הוועדה דו"ח .3הוועדה"(. )להלן: "דו"ח2003 )רו"ח(, דצמבר אשר, עו"ד משה מר

דו"ח לעומת בחוק מהותית שונתה המיסוי בהמשך, שיטת שיפורט כפי .4הועדה.

1 הוועדה, ה"ש לדו"ח5.1 בפסקה נמצאת זה נושא של נרחבת סקירה .5.28-29לעיל, בעמ'

בקבוצות, שנקראו להתארגן קטנים משקיעים הביאה זו מגבלה נציין, כי .6 הן אלו שותפויות. שותפויות וסתם השקעה בנייה, קבוצות עמותות, קבוצות

מקרקעין. מיסוי דיני בשל מוגבלת שלהן והיציאה הכניסה יכולת בעייתיות, כי

שעה(, והוראת50מס' ורכישה( )תיקוןמכירה)שבח, מקרקעין מיסוי חוק .7

.220, עמ' 24.3.02 התשס"ב, מיום1838 , ס"ח2002התשס"ב-

מ. אשר. ועדת לדו"ח2.3 פסקה .8

שעה(, והוראת50מס' תיקון)ורכישה( )שבח, מכירה מקרקעין מיסוי חוק .9 3087 )ה"ח200 עמ' ,24.3.2002 מיום תשס"ב 1838 ס"ח,2002תשס"ב- תחילתו- 3 עמ' ,28.10.2004 תשס"ה 1960 ס"ח ת"ט,(316 עמ' ,תשס"ב

.7.11.2001 ביום

לעיל.4 ה"ש .10

תתבצע והמכירה7.11.01 לאחר בוצעה הרכישה נניח, כי פשטות לצרכי .11.147 בתיקון והשעה המעבר הוראות תוקף תום לאחר

או שמחזיק, במישרין "מי כמהותי" מניות "בעל מגדיר לפקודה88 סעיף .12 של כלשהו מסוג יותר או באחד לפחות10%אחר, ב- עם יחד או בעקיפין, לבדו

".בחבר-בני-אדם השליטה אמצעי

בהמשך. טבלאות ראו .13

לחוק1 בסעיף מקרקעין איגוד להגדרת המיסים רשות לפרשנות בהתאם .14 בעקיפין, או נכסיו, במישרין שכל מקרקעין" - איגוד - ""איגוד מקרקעין מיסוי

בבורסה למסחר רשומות בו שהזכויות איגוד במקרקעין, למעט זכויות הם - מזומנים, מניות, האיגוד של כנכסיו יראו לא זה בפקודה; ולענין כהגדרתה

לייצור לאיגוד משמשים אחרים, ומטלטלין, שאינם ערך חוב, ניירות איגרות טפלים הם המנהל לדעת אולם הכנסתו לייצור משמשים שהם הכנסתו, או

ארעית;" בדרך ולא למעשה המבוצעות האיגוד של העיקריות למטרות

לעיל.4 ה"ש .15

הוועדה. לדו"ח6.3 פרק .16

שקופה. וחברה בית משפחתית, חברת חברה כגון .17

(,1)96 תק-מח ירושלים פ"שנ' עצמון נטע 19/94)ירושלים( עמ"ה .181478.

, בעמ'865( 1מט) , פ"דהלוי יהושענ' חיפה שומה פקיד 896/90 ע"א .19869.

4 ה/חיפה, "מיסים" שומה פקידנ' פלזנשטיין אורי, 306/88 ע"א .20.6( עמ' ה-1991 )אוגוסט

מהשכרת הכנסה על ממס )פטור הכנסה מס בחוק האמורה לתקרה עד .21 נכון השכרה לחודש ש"ח1,950 )1990שעה(, התש"ן- מגורים( )הוראת דירת

(.2005 לשנת

לאמור בהתאם לניכויים זכות ללא המחזור על המס הטלת לאור כי אם .22

סבירה. בעלות לעיל האמור ליישם ניתן כי נראה )ג(, לא122 בסעיף

)ב(122 סעיף לאור היישום שאלת עולה , לעיל22 להערה כך, בדומה .23לפטור. או קיזוז, לזיכוי לכל זכאות המונע לפקודה

בהמשך. , כמפורט1 שני פרק בהוראות עומדת שהיא בהנחה זאת .24

לא דומות, שעליהן הכנסות סיווג בדבר פרשנית שאלה מעלה זו הוראה .25אחרת. ברשימה כך על אישית, אולם מיגיעה שבחוק, כהכנסה המגבלה חלה

כ- )א( לפקודה2א64 בסעיף מוגדר .26

יום עד במקרקעין להשקעות קרן ידי על רכישתם שמיום "מקרקעיןשנים". מארבע פחות חלפו מכירתם

)ג( לפקודה.4א64 סעיף .27

לדו"ח50 ו-49 בעמ' 6.3 פרק ראו חריגות", וכן "הכנסות שם, בהגדרת .28הועדה.

- מניבים" כ "מקרקעין מגדיר2א64 סעיף .29

או הופקה להשכרתם נלווית ומפעילות שמהשכרתם מקרקעין" (,6) ( או1)2 סעיף לפי הכנסה במקרקעין להשקעות לקרן נצמחה מהשטח לפחות70% הכולל ששטחם מבנים עליהם שבנויים ובלבד המשמשים מיטלטלין עליהם, לרבות החלה התכנית לפי לבניה הניתן

אלה: מקרקעין, למעט באותם לפעילות במישרין

סיעודי, אבות, למוסד מלון, לבית לבית המשמשים מקרקעין (1) האוצר, אם שר שקבע אחר לשימוש או דלק מוגן, לתחנת לדיור

להשקעות קרן אותה ידי על ניתנים באלה הניהול שירותישלה; קרוב ידי על או במקרקעין

הקרן; בידי עסקי מלאי שהם מקרקעין ( 2)

זו, "תכנית" - הגדרה לענין

והבניה, התכנון בחוק - כמשמעותה בישראל במקרקעין )א(;1965התשכ"ה-

שבה במדינה הדין פי על - התכנית לישראל מחוץ במקרקעין )ב(מצויים;". הם

אינפלציה(, התשמ"ה- בשל )תיאומים הכנסה מס לחוק7 בסעיף כאמור .301985.

)א( לפקודה.4א64 סעיף .31

)ד( לפקודה.4א64 סעיף .32

להלן.9.2 סעיף ראו .33

)ו( לפקודה.4א64 סעיף .34

)ה( לפקודה.4א64 סעיף .35

את יקראו2009 עד2006 המס שנותב קובע, כי147 לתיקון77 סעיף .36 שלהלן: לשנת השיעורים " נקבעו25%" במקום כאילו )א( לפקודה126 סעיף;27% - 2008 המס ; לשנת29% - 2007 המס ; לשנת31% - 2006 המס

החברות מס שיעור יעמוד ואילך2010 המס שנתמ. 26% - 2009 המס לשנת.25% על

לבעל הרווחים יתרת העברת בעת25% של מס שיעור כך, בתוספת .37 לשיעור , הזהה70% של משוקלל מס שיעור היחיד, יתקבל המהותי המניות

היחיד. בידי חריגות הכנסות על המס

( לפקודה.1)ב()5א64 סעיף .38

לעיל. ר' טבלה .39

הכנסהכ" הפחת הוצאות בגובה הכנסה מגדיר לפקודה2א64 סעיף .40מניבים". מקרקעין בשל הפחת הוצאות בסכום

בשני עומדים אם כדיבידנד רווחים לחלק מאפשר החברות לחוק302 סעיף .41 גם לחלק כחריג מאפשר הפירעון. הסעיף יכולת ומבחן הרווח מבחנים, מבחן

המצטבר. מהרווח יותר הפחת, כלומר הוצאות סכום את

)א( לפקודה.3א64 במקרקעין" בסעיף להשקעות "קרן הגדרת .42

(.1)א()3א64 קטן לעיל, בסעיף42 שם, ה"ש .43





()א( לפקודה.5)א()3א64 סעיף .48

מזומנים, שמקורם או מדינה, פיקדון ותמורה" - מילווה הנפקה "נכסי .49 שנתיים בחברה הוחזקו אם ראשונה )בהנפקה בבורסה הנפקה בכספי

ניירות ממכירת בתמורה שמקורם שנה( או בחברה הוחזקו אם שנייה ובהנפקהשנה. למשך בחברה הוחזקו אם ערך

()ב( לפקודה.5)א()3א64 סעיף .50

()ג( לפקודה.5)א()3א64 סעיף .51

()ד( לפקודה.5)א()3א64 סעיף .52

( לפקודה.6)3א64 סעיף .53

( לפקודה.7)3א64 סעיף .54

)ב( לפקודה.3א64 סעיף .55

לפקודה.6א64 סעיף .56


היא זו הוראה שיוצרת וכל בחו"ל הקרן השקעות על מגבלה קיימת הרי .58מוצדקת. ובלתי נוספת מגבלה

לפקודה. ז4א64 סעיף .59


ו'. א' עד בנספחים ר' הטבלאות .61

המניות בעלי הכנסות מיסוי השני ובשלב חברות מס הראשון בשלב .62מדיבידנד.

לפקודה.3א64 במקרקעין" בסעיף להשקעות "קרן להגדרת1 סעיף .63

אפשרות בוחנת היא המיסים, כי רשות הבהירה מקרים לאחרונה, במספר .64 של למימושם עד המס תשלום לדחיית מנגנון מציאת אומר הגזירה, הווה לעידון

דומה בהסדר אם או186 סעיף לפי בהסדר מהקבוצה, אם והוצאתם הנכסים.101 שבסעיף לזה

מעמד )שלילת זה במקרה המוטלת הסנקציה השאלה, האם נשאלת .65 ) ראו מידתיות יותר סנקציות למצוא ניתן נדל"ן( ראויה, שכן כקרן החברה

בהמשך(. פירוט

מזומנים, שמקורם או מדינה, פיקדון ותמורה" - מילווה הנפקה "נכסי .66 שנתיים בחברה הוחזקו אם ראשונה )בהנפקה בבורסה הנפקה בכספי

ניירות ממכירת בתמורה שמקורם שנה( או בחברה הוחזקו אם שנייה ובהנפקהשנה. למשך בחברה הוחזקו אם ערך

()א( לפקודה.5)א()3א64 סעיף .67

או מעסק ( לפקודה, הכנסה1)2 לסעיף בפרשנותה שהובאה כפי .68

.4-6 , עמ' בהכנסה מס לפקודת הפרשנות בקובץממשלח-יד,

,269 י"ב , פד"אירושלים פ"שנ' יצחק מזרחי 35/82 למשל, עמ"ה ראו .69 פ.ש. ת"אנ' בע"מ ותמלוגים השקעות, 603/80 הנציבות, בעמ"ה עמדת

אין שנתיים במשך מקרקעין מכירות העדר , לפיה31, עמ' ה-1 א/, "מיסים"1 רדומים היו שהעסקים רק אלא העסקית הפעילות הפסקת על להצביע כדי בה

השקעות באראקה,170/99 בעמ"ה המשפט בית קביעת זו, וכן בתקופה:1"מיסים", עמ' ,תקליטורחיפה שומה פקידנ' בע"מ

סחר שעיסוקו מי אצל מקרקעין, אפילו לזכור, שנכסי חשוב" ביומו. יום מדי נמכרים שבהכרח הנכסים מסוג במקרקעין, אינם

)ג( לפקודה. דווקא85 "מלאי" בסעיף מהגדרת גם עולה זה מסר תנאי בשל מכירה לעכב לעיתים יעדיף מקרקעין בסחר המומחההשוק".

נ' בע"מ ובניו גלבאום משה חברת, 8/92 הדין: עמ"ה פסקי לדוגמה כך .70 ,5025/96 , עמ"ה103, עמ' ה-3"מיסים" יב/ תקוה פתח שומה פקיד

עמ"ה ובמיוחד15, ה-1"מיסים" יד/חיפה, שומה פקידנ' אורי פלזנשטיין ,84 י"א , פד"א4 ת"א השומה פקידנ' בע"מ רוז לאה חנה גן 51/80זמני". ייעוד "שינוי המונח את שתבע

יהיו מחייבת, שהמקרקעין2א64 מניבים" שבסעיף "מקרקעין הגדרת .71התוכנית. לפי לבנייה המיועד מהשטח70%ב- לפחות בנויים

הוועדה. לדוח36 כך, בעמ' .72

.6בעמ' מקרקעין מיסוי לחוק1 , סעיףשבח מס לחוק הפרשנות קובץ .73

)אג"ח, ני"ע ()א( לפקודה5)א()3א64 בסעיף פורטו אלה פיננסיים נכסים .74ומזומנים(. מדינה, פקדונות סחירים, מילוות

,מש"ח מנהלנ'ואח' אטנר, 26/66-28)חי'( ) עמ"ש ראו זה ובהקשר .75 איגוד הגדרת לצורך מזומנים אינם חייבים כי (, הקובע64 חיימובסקי-רוסינסקי

מקרקעין.

()ג(.5()א()3א)64 סעיף .76

()ד(.5()א()3א)64 סעיף .77


המנוח, זמורה , השופטהעליון משפטה בית של הראשון הנשיאכב' כדברי .79 דין. פסקי במתן ההלכה יציבות עיקר של בחשיבותו מזלזל אני שאין לי "...ברי

ב' , פ"דרוזנבאוםנ' רוזנבאום 376/46 עדיף" )ע"א - אמת ויציב אבל, אמת235 ,254.)



היא זו הוראה שיוצרת וכל בחו"ל הקרן השקעות על מגבלה קיימת הרי .82מוצדקת. ובלתי נוספת מגבלה

)ז( לפקודה.4א64 סעיף .83

לפקודה.199-210 ר' סעיפים .84


זה. למאמר כנספחים המצורפות מהטבלאות המס שיעורי על ללמוד ניתן .86

.1999החברות, תשנ"ט- חוק .87

ב"מבחן עמידה תוך רווחים לחלק מאפשר החברות לחוק302 סעיף .88הפרעון". יכולת הרווח" ו"מבחן

.בהמשך ר' דיון .89

פקידנ' בע"מ ערים בוני קבוצת קי.בי.ע, 159/79 ע"א זה לעניין ראו .90 שומה פקיד, 638/85 ע"א . וכן429עמ' י"ב ,פד"אגדולים למפעלים שומה

.3 עמ' ה-5 ד/"מיסים" בע"מ, פלאזה מלוןנ' גדולים למפעלים

( לפקודה.2)ב97 בסעיף הקבוע .91

המקומי. למשקיע שגם שיגידו יש .92

שלהלן.11.2.9ר' ס' המחולקים הרווחים ייחוס לעניין .93

זו. א'-ו' לרשימה בנספחים מס שיעורי ר' טבלאות .94

()ב( לפקודה.9א)64 סעיף .95

(.1)ג()5א64)ה( ו-4א64, 9א64 סעיפים .96

למאמרנו. כנספחים המצורפות ר' הטבלאות .97

ניתן כיצדה,דוגמ בתור שהבאנו המנגנון את ולשכלל לפתח שניתן מובן .98.הנדל"ן בקרנות ההשקעה לעודד

בבורסה. לרישום ועד הקרן של התאגדותה שמיום כלומר, בתקופה .99

( לפקודה.2)א()3א64 סעיף .100

החוק לפי מאושר מפעל הרחבת מהכנסות שחולק דיבידנד לסיווג בדומה .101.1959הון, התשי"ט- השקעות לעידוד

1 יט/"מיסים", סיוון יצחקנ' 1 תל-אביב שומה פקיד, 1240/00 ע"א .102.72( ה-2005 )פברואר

עמ' 1 · web viewמיסים כ/1 (פברואר 2006) א-1 מיסוי קרנות...

Documents