Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

1

ח ענת דואני"רו

אלמקייסחיבה את , ארצי מ"פתרונות מיסוי בע

tax.co.il-www.ahe 9.7.2013

-ח "לשכת רו

מיסוי קבלנים ועסקאות רכישה חוקי עידוד

1

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

2

תוכן עניינים

הקדמה.

1פרק שביעי -עקרונות חוק עידוד השקעות הון.

2007חוק עידוד השכרת דירות.

סוגיות מיוחדות.

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

3

הקדמה

!!!חשוב כיעד להשכרה לדירות היצע בהגדלת רואה ישראל שממשלת שנים כבר

.דירות השכרת בגין מס הטבות מעניקה מכך וכתוצאה

:(עסק לכדי עולה אינה ההשכרה אשר) הם ליחידים הניתנות המס הטבות בין

.'וכו מ"מע פטור , 10% בשיעור מס מסלול ,מגורים דירת מהשכרת הכנסות על ליחידים פטור

,משמעותי בהיקף להשכרה דירות בניית לעידוד חקיקה דברי שני קיימים כיום ,אלו להטבות בנוסף

:כדלקמן

."(העידוד חוק" -להלן) 1959-ט"תשי ,הון השקעות לעידוד החוק של - 1 שביעי בפרק מצוי האחד

."(2007 דירות השכרת חוק" - להלן) 2007-ז"התשס ,להשכרה דירות בניית לעידוד החוק והשני

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

-הגדרות

"חלק למעט ,אחת כחטיבה ,אתר ובאותו תקופה באותה שנבנו בנינים מספר לרבות -"בניין

.מבניין

"להשכרה מיועדת משטחו מחצית שלפחות ,מאושר כנכס שאושר בנין הינו "להשכרה בנין

.1988.7.31 לאחר הסתיימה ובנייתו לחוק ב53 בסעיף שנקבעו בתנאים למגורים

"1.1.2009 מיום החל שאושר להשכרה בנין הינו "להשכרה חדש בנין .

1.1.2009 לפני לראשונה שהושכר או ,זה מועד לאחר לראשונה והושכר 1.1.2009 לפני אושר או)

נוספות שנים 5 -ל יושכר למגורים בעבר שהושכר והחלק שנים 5 -מ פחתה שלא לתקופה

(.1.1.2009 לאחר ,לפחות

חוק עידוד השקעות הון - 1פרק שביעי

4

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

-הגדרות

הבאים התנאים בהתקיים להשכרה בניין ייחשב "מבניין חלק" גם כי לאשר רשאית המנהלה -

:מגורים דירות של מינימלית כמות1)

.לפחות מוגרים דירות 6 יש המאושר בחלק - להשכרה חדש בבנייןא-

.לפחות מגורים דירות 8 יש המאושר בחלק - להשכרה בבנייןב-

בחברה המניות בעלי של לקרוביהם או התוכנית בעלי בבעלות אינו בבניין הנותר החלק (2

.בעקיפין או במישרין

חוק עידוד השקעות הון - 1פרק שביעי

5

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

":בניין חדש להשכרה"התנאים לקבלת ההטבות על פי נוסח החוק ל

הבניין הוקם שעליה הקרקע של והן הבניין של הן הרשום הבעלים הינו ההטבות מבקש.

למגורים להשכרה מיועדים יהיו הרצפות משטח %50 לפחות.

תום שלאחר שנים שבע מתוך שנים חמש של ממוצעת לתקופה הושכרו ,לעיל כמצוין השטחים

.הבניה

ההשכרה שנות חמש שחלפו לפני נמכרו לא הבניין של הרצפות משטח מחצית.

הבניין בעל יהיה ,השכרה שנות חמש שחלפו לפני להשכרה מיועדות שהיו הדירות נמכרו

.זו ברשימה יפורטו שלא נוספים תנאים בהתקיים המס להטבות זכאי

המנהלת להחלטת בהתאם נוספים תנאים קיימים וכי החוק פי על בתנאים מדובר ,כי נציין

.הבאה בהרצאה יוצגו ואשר לעת מעת המשתנה

חוק עידוד השקעות הון - 1פרק שביעי

6

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

-"להשכרה חדש בניין" על המס שיעורי

של בנין מהשכרהאו שבח ריאלי ממכירה או הכנסה חייבת קובעות כי על ( 1ב)ג 53הוראות סעיף

:המס הבאים שעורי חדש להשכרה יחולו

11% - חברה על.

20% - יחיד.

(15% /10%) חוץ בהשקעת לחברה המס שיעורי או מרבי מס 18% - חוץ בהשקעת חברה.

.שעה הוראת ואינם קבועים הינם אלו מס שעורי

!!!!!בזמן הגבלה תקופת ללא וחלים

הטבות המס הניתנות במסגרת החוק 1פרק שביעי -עידוד השקעות הון

7

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

-מס על חלוקת דיבידנד

,15% של בשיעור מס יחולו אלו מהכנסות המחולק דיבידנד על (2()ב)47 סעיף להוראות בהתאם

.מס כפל למניעת לאמנות בכפוף וזאת , חברה והן יחיד הן

.20% -שיעור המס ככל הנראה יעלה ל -בעקבות חוק ההסדרים

הטבות המס הניתנות במסגרת החוק 1פרק שביעי -עידוד השקעות הון

8

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

- פחת הוצאות

בתקופת ,להשכרה בבניין לדירה הפחת שעור כי קובע (א)ג53 סעיף

.20% - ל נקבע השכרתה

הטבות המס הניתנות במסגרת החוק 1פרק שביעי -עידוד השקעות הון

9

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

את סיים אשר להשכרה בניין של "שיחלוף" בביצוע שבח ממס פטור לקבל מאפשר החוק

.(שנים 5) המגבלות תקופת

להשכרה חדש לבניין להשכרה בניין בין להתבצע יכול השחלוף.

החלופי הבניין על לחול ימשכו בחוק הקובעות המס הטבות.

ביניהם אשר ,"שחלוף"ה ביצוע לצורך בהם לעמוד שיש תנאים מספר קובע החוק:

.בבניין הזכויות מלוא של מכירה•

.(חודשים 12) השחלוף לביצוע מוגבלת זמן תקופת•

.המכר הבניין לעומת החלופי הבניין שווי בתנאי עמידה•

.(שנים 5) נוספת מגבלות תקופת•

שחלוף של בניין חדש להשכרה

10

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

:כי קובעות (1()ה)ב53 סעיף הוראות

נתקיים ולא לפקודה (ד)85 סעיף לפי או ,ד53 או ג53 סעיפים לפי הטבה ניתנה"

או הבנין ובעל למפרע ההטבה תבוטל ,(א) קטן בסעיף הקבועים מהתנאים תנאי

אילולא בו חייב שהיה המס בתשלום חייב יהיה ,הענין לפי ,הבנין משכיר

ניתנה שלגביה המס שנת מתוך וריבית הצמדה הפרשי בתוספת ,ההטבה

".ההטבה

.הקרובה בהרצאה שיופרט בנושא המנהלת שפרסמה נוהל קיים כי נציין

ביטול ההטבות

11

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

נותן (א1)31 סעיף ,למגורים מהשכרה הכנסות על מ"ממע הכללי לפטור בנוסף

במידה ,להשכרה כבניין שאושר מבניין חלק אותו מכירת על מ"ממע פטור

.שנים חמש במשך מושכר היה שהחלק

.בניכוי מותר אינו זה חלק בגין התשומות מס ,במקביל

פטור ממס ערך מוסף

12

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

ה"התשל ,(רכישה מס) (ורכישה מכירה ,שבח) מקרקעין מיסוי לתקנות א19 בתקנה

כל ידי על ,לאיגוד במקרקעין זכות במכירת הרכישה מס שיעור כי נקבע 1974 -

בפרק כאמור להשכרה חדש בניין או להשכרה בנין של איגוד באותו הזכויות בעלי

לא ובמידה 0.5% של בשיעור רכישה במס חייבת תהיה העידוד בחוק 1 שביעי

הרכישה במס חייב יהיה והרוכש ההטבה תובטל בחוק הקבועים התנאים יתקימו

את רכש שבה המס שנת מתום וריבית הצמדה הפרשי בתוספת ,ההטבה אילולא

.הזכות

.המנהלת שפרסמה הנוהל לאור במיוחד חשובה תקנה זוהי

מס רכישה -שינוי מבנה

13

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

קבלנים ידי על להשכרה דירות בניית לעודד נועד ,להשכרה דירות לעידוד החוק

. השכירות ומחירי הדירות מחירי את להוריד במטרה ומשקיעים

מכירת על ליזם שניתן שבח ממס פטור וכן 20% של בשיעור מואץ פחת מעניק החוק

.בחוק הנדרשת ההשכרה תקופת שעברה לאחר ,הדירות מלוא

גם העתידית שהרוכשת ובתנאי לפחות שנים 10 היא בחוק הנדרשת ההשכרה תקופת

.לפחות רצופות שנים 25 תהא המצטברת ההשכרה ושתקופת התנאים על תענה היא

להשכרה בניין בעלת חברה" תנאי על יענה שהיזם בכך מותנה שבח ממס הפטור" ,

.שקופה או משפחתית חברה או בית חברת לא אך ישראל תושבת חברה

עד של לתקופה שכירות בחוזי יושכרו שהדירות הוא ביניהם אשר נוספים תנאים ישנם

.ועוד השיכון משרד ,הקליטה משרד ,לקרובים יושכרו ולא שנה

2007 -חוק לעידוד דירות להשכרה

14

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

עמידה דורש והחוק ביותר מוגבל הינו החוק לפי ממס והפטור מאחר

הבניין של הראשון הבעלים את להחליף כדי רק ניתן והוא רבים בתנאים

ולכאורה .הסעיף תנאי את להמשיך חייבת תהיה החדשה החברה כאשר

.החדשה לחברה פטור מעניק אינו החוק

בניינים בניית בישראל מבוצעות לא וכי ישים אינו החוק מדוע להבין ניתן

.להשכרה

2007 -חוק לעידוד דירות להשכרה

15

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מהבניינים חלק על רק לבקש אפשר בניינים של במתחם האם

?"להשכרה חדש בניין" להיות

1 שביעי פרק במסגרת הטבות לבקש יחד יכולים ויחיד חברה האם

?הון השקעות עידוד לחוק

לבקשה המועד מהו?

הבניה תחילת לפני הבניין משטח 50% למכור ניתן האם?

סוגיות מיוחדות

16

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

17

תודה רבה חיבה את אלמקייס, ארצי

מ"פתרונות מיסוי בע 03-6133113פקס , 03-6134111טלפון

www.ahe-tax.co.il