Самара, 2013 г

Самара, 2013 г.

АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Доктор сельскохозяйственных наук, профессор П.М.СапожниковРуководитель учебно-методического отдела РОО

Нормативные документы

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется в соответствии со

следующими документами:Федеральный стандарт «Определение кадастровой стоимости объектов

недвижимости (ФСО №4).Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

№135-ФЗ от 29.07.1998. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель»,

утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой

оценке земель» от 25 августа 1999 года Методические рекомендации по определению рыночной стоимости

земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены Приказом

Минэкономразвития от 20.09.2010 №445

Три тура оценки земель в России• I тур – 2001- 2006 гг.• II тур – 2007- 2010гг.

• III тур- 2011 – 2015гг. Первой методикой, принятой в 2001 году и утвержденной

Росземкадастром, была методика по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения была основана на расчете базовых фактических показателей (оценочная продуктивность и оценочные затраты, расчетный рентный доход, кадастровая стоимость) на уровне субъектов Российской Федерации для сельскохозяйственных угодий, при этом для всех субъектов была взяты единые коэффициенты капитализации и рентабельности. Дифференциация базовых показателей по земельным участкам была основана на показателях плодородия, технологических свойствах и местоположении. По данной методике было проведено два тура оценочных работ – 2002 и 2007год.

Основные недостатки Методических указаний.1. Неправомерность использования показателей фактических данных по

урожайности и затратам при оценке земель. По существу, данный подход сводится не к оценке земель по уровню плодородия, а к оценке фактически достигнутого уровня производства, который никоим образом не связан с оценкой земель, а связан с интенсификацией сельскохозяйственного производства. От такого подхода в свое время предостерегал еще В.В. Докучаев(9), указывая, что при таком подходе платится «налог на интеллигентность». Использование фактических данных по урожайности и затратам противоречит Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, в соответствии с которыми рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий доходным подходом определяется с использованием величины нормативной урожайности и нормативных затрат, рассчитанных по технологическим картам. При этом величина нормативной урожайности является функцией «качественных характеристик почвенного слоя земельной участка, рельефа и климата».

2. В Методических указаниях не было учтено влияние климатических условий и рельефа местности на продуктивность сельскохозяйственных угодий.

3. Использование средних базовых показателей отрицает один из основных рыночных принципов в оценке – оценка по наилучшему, наиболее эффективному использованию земли.

4. Принятие единого для всех субъектов для всех субъектов РФ единого коэффициента капитализации (3%) и единой нормы рентабельности (7%) является экономически необоснованным и не поддается логике.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены Приказом Минэкономразвития от 20.09.2010 №445

• 1) в организационно-методическом плане вместо двухэтапной организации работ (субъект Российской Федерации – земельный участок) предложен одноэтапный подход (только земельный участок);

• 2) в методологическом плане:• вместо анализа фактических данных за последние годы об

урожайности культур и затратах на их возделывание справедливо предлагается использовать показатели нормативной продуктивности (исходя из свойств почв) и нормативных затрат, получаемых на основе технологических карт.

• определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка по текущему виду землепользования – создание оптимального севооборота на основе возможного (по агроклиматическим параметрам) перечня выращиваемых сельскохозяйственных культур с учетом максимальной доходности и при условии соблюдения экологических требований;

• расчет показателей прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации для земельных участков в субъекте Российской Федерации.

Основные этапы определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения

Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения

Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельныхучастков сельскохозяйственного назначения

1-ая группа

2-ая группа

3-я группа

4-ая группа

5-ая группа

6-ая группа

Земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежью, занятые многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также замкнутыми водоемами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями.

Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с.х. продукции

Земли сельскохозяйственного назначения занятые водными объектами, которые используются для предпринимательской деятельности

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА КОТОРЫХ РАСПОЛАГАЮТСЯ ЛЕСА

ПРОЧИЕ ЗЕМЛИ, в т.ч. Болота, нарушенные земли, земли занятые полигонами, оврагами, песками и т.п.

Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня земельных участков

сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой стоимости земельных участков


Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельныхучастков сельскохозяйственного

назначения

Основные этапы определения кадастровой стоимости

Группировка перечней земельных участков


В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель сельскохозяйственного назначения объединяются в 6 групп.

капитализация земельной ренты ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА МЕТОД БАЗОВОГО УЧАСТКАИНДИВИДУАЛЬНАЯ оценка

«альтернативная» оценка

«альтернативная» оценка

Уникальные земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но по своим свойствам пригодные для

выращивания некоторых насаждений

Расчет кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения,

отнесенных к первой группе

Определение состава оценочных с/х культур

Составление севооборотов

Расчет нормативной урожайности для каждой оценочной с/х культуры

для всех почвенных выделов

Сбор информации о рыночных ценах

на с/х культуры

Расчет удельного валового дохода от реализации

с/х культур на всех почвенных выделах

Расчет удельных затрат на возделывание с/х культур на всех почвенных выделах

Определение единой нормы прибыли предпринимателя

Определение удельного показателя земельной ренты

по всем возможным севооборотам

Определение удельных затрат на поддержание

плодородия почв

Определение удельного показателя земельной ренты

по всем возможным севооборотам с учетом затрат

на поддержание плодородия почв

Выбор наиболее эффективного севооборота

для каждого почвенного выдела

Определение коэффициента капитализации

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

земель по каждому почвенному выделу

Графическая привязка оцениваемого земельного участка к почвенной карте

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

оцениваемого земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельных участков , отнесенных 1 группе





Расчет кадастровой стоимости земельных сельскохозяйственного

назначения

Метод капитализации земельной ренты

УВД = Нормативная урожайность культуры x Рыночная цена культуры

УПЗР =УВД - УЗ - ПРП Максимальный УПЗР по севообороту

УПКС = УПЗР по севообороту / КК

Составление списка почвенных выделов

для бывшего хозяйства

Исходная информация для расчета кадастровой стоимости земельных участков

в составе земель сельскохозяйственного назначения первой группы

№ п/п Данные Источники информации

1Перечень земельных участков, отнесенных к категории земель с/х назначения

КПТ

Земельный баланс форма №22

Карты с/х угодий

2Списки почв с указанием площади почвенных разновидностей (по землепользованию или району) Почвенный очерк/Почвенная карта

3 Варианты севооборотов Оценочные севообороты

5 Материалы классификации земель Фонд данных землеустроительной документации

7

Рыночные цены реализации сельскохозяйственных культур на условиях самовывоза в субъекте РФ

www.cri.mcx.ru, www.ikar.ru, www.zerno.net, www.zol.ru, www.mtszerno.ru, www.agrokuban.ru

Перечень с/х культур Материалы классификации земель

8 Рыночная стоимость реализации ГСМ (бензин, солярка) Постановление, регламентирующее льготную отпускную цену

9Отпускная цена 1 квт./час электроэнергии для предприятий сельскохозяйственного комплекса Постановление, регламентирующее льготную отпускную цену

10Средняя по субъекту РФ величина заработной платы механизатора и рабочего Данные статистики

11Рыночная стоимость семян основных сельскохозяйственных культур, сложившаяся в регионе

www.cri.mcx.ru, www.ikar.ru, www.zerno.net, www.zol.ru, www.mtszerno.ru, www.agrokuban.ru

12 Рыночная стоимость транспортировки грузов (1 т/км) Данные статистики

13 Технологические карты Институты земледелия ,Управления МСХ в субъекте РФ

14 Годовой отчет Форма 22.2; 22.4

Составление списка почвенных выделов для бывшего хозяйства

№ п/п

Наименование

почвенной разновидно

сти

Площадь

почвенной

разновидност

и, га

Процент от

общей площа

ди хозяйс

тва

Коды почв

Мелиоративн

ое стоятояние

Группа

пригодност

и

Свойства почв

Уклон, %

коды типов подти

пов почв

тип литологичес

кого строения

почвы

дополнительные

свойства

негативные свойс

тва

гумус, %

Мощность

гумусового

горизонта, см

содержание физической

глины, %

1

Дерново-слабоподзолистые 60 0,5 183 21 1 1 1 1,2 22 16,9 1

Определение состава оценочных с/х культур и составление

севооборотовКод

Наименование

1 зерновые

2 картофель

3 многолетние травы

4 однолетние травы (силосные)

5 кукуруза на силос

6 кукуруза на зерно

7 лен-догунец

8 сахарная свекла

9 подсолнечник

10 соя

11 чистый пар

13 сенокос

14 пастбище

Калужская область, 1 подзона Культуры: зерновые, картофель,

многолетние травы, однолетние травы, лен-долгунец

Равнина

1. Однолетние травы

2. Пшеница (рожь)

3. Картофель

4. Ячмень

5. Многолетние травы



8. Лен-долгунец

9. Ячмень

Склон




4. Ячмень





9. Ячмень

Пойма




4. Ячмень





9. Ячмень

На склоне не выращиваются

пропашные культуры

В пойме не выращиваются

культуры раннего сева

Расчет удельных затрат на возделывание с/х культур на всех почвенных выделах

• Технологические карты существуют в разрезе оценочных с/х культур и для зерновых и картофеля в разрезе субъектов РФ.

• Затраты на возделывание и уборку культур определяются по типовым зональным технологическим картам.

• Из расчета исключается стоимость затрат на поддержание плодородия почв, которая учитывается отдельно.

Технокарта возделывания

оценочной культуры

Набор операций

Набор удобрений

Набор ядохимикатов

Норма вывоза культуры с поляНорма высева семян

Операции группируются по виду работ

Пахотные

Непахотные

Уборочные

Прочие

Кпах=К1*К2*К3*К4*К5

Кнепах

Кубор

Кпроч

Поправочные коэффициенты на

свойства почв

Так же зависит от урожайности

Проблемы реализации Методических указаний по ГКОЗсельскохозяйственного назначения.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ПРОБЛЕМЫI. Формирование перечня, подлежащих государственной кадастровой оценке

земельных участков сельскохозяйственного назначения в субъекте РФ.1.1 Неполный перечень объектов оценки в кадастре из-за заявительного принципа

формирования кадастра.1.2 Существенные расхождения сведений об объектах оценки, содержащихся в кадастре, и

фактических сведений по объектам, имеющим статус «ранее учтенный ». 1.3 Попадание в перечень объектов оценки объектов, не относящихся по классификаторам к

землям сельскохозяйственного назначения. Например, в перечень объектов оценки земель сельскохозяйственного назначения входят бензозаправочные станции, линейные объекты трубопроводного транспорта. Заказчики работ не исключают данные объекты из перечня, а по каким критериям и как оценивать данные объекты неясно.

1.4 Сложный механизм, необходимый для корректировки перечней объектов оценки из-за внесения уточненных сведений со стороны муниципальных образований. Низкая роль муниципалитетов в уточнении и расширении налогооблагаемой базы территории.

1.5 При наличии ошибок в перечне объектов оценки, они транслируются в конечные результаты и соответственно в претензии к Исполнителю работ, что требует повторного пересчета показателей и повторного выполнения этапов работ.

Организационные проблемы реализации.II. Отбор исполнителя работ в субъектах РФ.

2.1 При выборе исполнителя ГКО рассматривается как разовая технологическая операция, а не как непрерывный технологический цикл.

2.2 При организации и проведении электронных торгов и аукционов практически не принимаются в расчет технические, технологические, кадровые характеристики и успешный опыт проведения аналогичных работ (их вклад в оценку предложения соискателя составляет не более 20%).

2.3 В качестве основного критерия выигрыша считается стоимость, предлагаемая участником электронных аукционов и торгов. Фиктивная видимость экономии приводит к некачественным результатам и, как следствие, к необоснованности налогооблагаемой базы (завышению налоговой нагрузки или снижению поступлений в доходную часть бюджетов), снижению инвестиционной привлекательности региона, судебным прецедентам. Сильнейший демпинг цен приводит к резкому снижению стоимости работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Так, в Красноярском крае с 13 миллионов рублей (стартовая цена) стоимость работ снизилась до 960 тысяч рублей, а в республике Чувашия – с 3.5 миллионов рублей до 620 тысяч рублей. При этом совершенно неясно, как можно в этом случае качественно выполнить эту сложнейшую работу и провести экспертизу в СРО (средняя стоимость экспертизы в саморегулируемой организации оценщиков составляет около 350 тысяч рублей).

Для обеспечения качества работ по государственной кадастровой оценки земель необходимо проведение конкурсов вместо электронных торгов и аукционов, увеличив вес критерия «квалификация оценщика» до 45%.

2.4 Поздние сроки проведения электронных торгов и аукционов, минимальные (фактически не соответствующие реальным трудозатратам в несколько раз) сроки завершения работ по условиям контрактов, договоров. По нашему мнению, целесообразно проводить работы по кадастровой оценке на протяжении двух лет. Первый год использовать для сбора, обработки и расчетам кадастровой стоимости. В течение второго года осуществить согласование результатов с межведомственными комиссиями, ознакомление налогоплательщиков с результатами оценки, исправление выявленных ошибок, подготовка постановления об утверждении результатов, загрузка сведений в ГКН.

Организационные проблемы реализации.• III. Проблемы взаимодействия Исполнителя и Заказчика.3.1 В договорах четко не определены права, полномочия и

обязанности Заказчика работ по предоставлению информации об объектах оценки и информации, необходимой для расчета кадастровой стоимости (нет ответственности за непредставление данных, за нарушение сроков представления и пр.).

3.2Трудности сбора информации о факторах стоимости, обусловленные отсутствием правового статуса Исполнителя и нежеланием организаций и предприятий регионального и муниципального уровней передавать данный ресурс в т.ч. созданный за счет бюджетных средств.

3.3Сбор данных о рынке недвижимости затруднен, т.к. объективные легитимные, законодательно закрепленные источники сведений отсутствуют, практически не используются данные предыдущих туров оценки, так как почти каждый раз исполнитель меняется.

Организационные проблемы реализации.

• IV. Согласование результатов ГКО в межведомственных комиссиях (МВК).

• 4.1 Полномочия МВК недостаточные, т.к. решения МВК не носят обязательный характер (для предприятий и организаций региона, органов местного самоуправления), а только рекомендательный.

• 4.2 Ответственность членов МВК не определена.• 4.3 Отказ МВК от согласования зачастую приводит в тупик,

работы приостанавливаются не неопределенный срок.• 4.4 Полномочия МВК определяются региональными

распорядительными актами, которые часто идут в разрез с методическими документами.

• 4.5 Низкая квалификация членов муниципальных МВК.• 4.6 Процедура согласования результатов кадастровой оценки

не регламентируется нормативно-правовыми актами, отсутствует регламент и критерии согласования.

• 4.7 Сроки согласования результатов кадастровой оценки не регламентируются.

Методические проблемы реализации.

1. Нет распределения по ВРИ внутри земельного участка. Следует иметь ввиду, что, во-первых, экспликация земель по ВРИ внутри земельного участка технологически сложна и, как правило, отсутствует информация по площадям, занимаемой той или иной группой внутри земельного участка. Во-вторых, экспликация земель по ВРИ внутри земельного участка намного удорожает проведение работ по ГКОЗ. По нашему мнению, при кадастровой (массовой) оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения разделение участка на ВРИ представляется нецелесообразным. А при рыночной оценке земельных участков такое разделение необходимо.

2. Отсутствуют в необходимом объеме и соответствующего качества картографический почвенный материал, не регламентирована процедура получения данного картографического материала.

3. Не предусмотрен ограничительный критерий возможности применения почвенных карт по дате их составления, и, следовательно, не предусмотрена обязанность обновления данных материалов в случае необходимости.

4. Невозможность составления экспликации площадей земельных участков по типам почв, по причине отсутствия в ГКН сведений о местоположении границ земельных участков.

ЗАДАЧИ ОПЕРАТИВНОГО РЕШЕНИЯ ГКОЗ 1. Формирование профессиональных требований к отбору исполнителя

работ, при отборе исполнителя работ должны быть разработаны меры, позволяющие привлечь к ответственности исполнителей, не выполнивших работы (в соответствии с Техническим Заданием) по ГКОЗ;

2. Создание преемственности результатов. По-нашему мнению, исполнитель работ должен участвовать не только в выполнение работ по оценке, но и принимать участие во всем цикле работ (судебное и досудебное разбирательство, создание единого информационного ресурса и т.д.), являясь координатором работ по ГКОЗ.

4.Формализация процедуры проверки (экспертизы) отчетов по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения, утверждение ее в Национальном Совете по оценочной деятельности для обязательного применения во всех саморегулирующих организациях оценщиков.

5. Устранение методических проблем и утверждение Технических Указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в Национальном Совете по оценочной деятельности.

Самара, 2013 г

Documents