2016הסכמי הגג עד סוף

2..............................................................................2013קריית גת - נובמבר

4.................................................................2014מודיעין-מכבים-רעות - ינואר

6...........................................................................2014קריית ביאליק - ינואר

8.............................................................................2014ראש העין - פברואר

10.........................................................................2014ראשון לציון - נובמבר

12.......................................................................................2015רמלה - יולי

14.............................................................................2015אשקלון - אוקטובר

16..........................................................................2015באר שבע - אוקטובר

18...................................................................................2016נתניה - אפריל

20...................................................................................2016יבנה - אוגוסט

22....................................................................2016טירת הכרמל - ספטמבר

24..............................................................................2016עפולה - ספטמבר

הערה: הסכם הגג של הרצליה לא נותח. אני לא "נוגע" בהרצליה משיקולים שנוגעים לי.

2013קריית גת - נובמבר מול רשות מקרקעי ישראל )רמ"י( ומשרד האוצר הגג הסכמי על שחתמה הראשונה הרשותקריית גת הינה

בתקופה שיאיר לפיד עמד בראשו. בעת החתימה על ההסכם, מצבה הכלכלי הידוע של הרשות התבסס.2012על נתוני סוף

הערה: יח"ד בשלב א' מתייחס ליח"ד בפרויקט ללא תוספות שב"ס. כמו כן, המידע מתייחס ליח"ד בפועל ולא כולל חישוב של שווה ערך יח"ד)במסגרת ההסכמים שטחי תעסוקה מחושבים כשווי ערך יח"ד(.

הסכם הגג של קריית גת התייחס לשכונת כרמי גת ונכון לנתונים הזמינים נמצא בשלב מימוש מתקדם

יושלמו ככל הנראה2020. עד שנת לתושבים ומחכות מוכנות והתשתיותמאד, האכלוס של השכונה החל כל יח"ד ששווקו תחת הסכם הגג, עיכוב של לפחות שנתיים ביחס לצפי השלמת הבינוי. "נותרה" רק

יח"ד בפרק זמן כל כך קצר.6,000השאלה האם הרשות המקומית יכולה לעמוד בתוספת של מעל

אם במעמד חתימת ההסכם נתוניה של קריית גת נראו יחסית טובים לרשות שמקבלת מענקי איזון, הרי חודשים7 אושר כ-2015 יש לקריית גת בעיה - הדו"ח הכספי המבוקר של הרשות לשנת 2015שבסוף

( וההערות שקיבלה הרשות מהגורם המבקר מצביעות על אי סדרים וחוסר2016לאחר המועד הרגיל )יולי תקינות ברישום הכספים ואף גרעון שאי סדרים אלה מסתירים - יכול להיות שזה נובע מכך שהסכם הגג

ויכול להיות שזה בגלל שההסכם פשוט גדול עליה. לצורך רצף אחרים גג מהסכמי טוב פחותשחתמה עליו שרק מרמזים על כך שהיקף ההוצאות של הרשות גדל באופן משמעותי )קרוב2014הנתונים הוצגו נתוני

, במקביל כל ההכנסות הנוספות של הרשות שאינן10%( על אף שההכנסות העצמיות גדלו ב-15%ל- ממגורים הופנו לטובת הגדלת ההוצאה ליח"ד )כאשר ההכנסה מארנונה למגורים ליח"ד כמעט ולא

השתנתה(. עוד ניתן לראות מהנתונים כי האיכלוס המסיבי של השכונות החדשות )כרמי-גת( טרם התחיל יח"ד כאשר רובן משוייכות ליח"ד שלא כלולות בהסכם הגג. ז"א900 נוספו לקריית גת 2015 ל-2012- בין

שהנתונים של קריית גת טרם מראים את ההשפעה של הסכם הגג על כלכלתה המוניציפלית, אך עצם היותה בקשיים כלכליים עוד לפני תחילת האיכלוס המאסיבי של השכונות, מעיד כי מצבה של הרשות

. 1ידרדר עוד יותר האם קריית גת יכולה לעמוד באתגר? כנראה שלא. על מנת לאזן את תוספת יח"ד מבלי לפגוע בהוצאה

אלף מ"ר של שטחי תעסוקה )בהתבסס על633העצמית ליח"ד, קריית גת נדרשת להוסיף לשטחה כ- אלף מ"ר בשנה - מדובר על שטח בהיקף הקרוב לזה של אינטל47תעריפי הארנונה הנוכחיים( בקצב של

(. יתרה2015 אלף מ"ר )אין נתונים ל-43 הוסיפה לשטחה קריית גת רק 2014 ל-2012 אלף מ"ר(. בין 647) אלף מ"ר )שטח קרקעי(, כאשר כל43 שווקו בקריית גת רק 2017 ל-2013מזאת, על פי נתוני רמ"י בין

חדשות עות " תב. היות ואין שיווקים נוספים של רמ"י ובדיקה )שטחית( של 2013השיווקים שבוצעו בשנת ובקשות להיתרים בתחומי אזור התעשייה המזרחי של הרשות העלתה חרס, נראה כי הרשות המקומית

מפגרת בבינוי תעסוקה בקצב הנדרש.

אלא אם המדינה תכניס יד לכיס. הערה זו נכונה לכל הרשויות שנקלעות למצב כלכלי בעייתי 1

2014מודיעין-מכבים-רעות - ינואר מודיעין היא הרשות השניה שחתמה על הסכם גג, כאשר בעת החתימה מצבה הכלכלי הידוע התבסס על

. את מודיעין עצמה סקרתי בהרחבה בפוסט נפרד, פה התייחס ספציפית להסכם הגג.2012נתוני סוף

הסכם הגג של מודיעין התייחס לשלוש שכונות חדשות בעיר וכן לאזור המע"ר. סיכום שנתי של יח"ד ששווקו במסגרת התוכניות הכלולות תחת הסכם הגג מראה כי רמ"י ומודיעין לא עמדו בהסכם הגג – רף

המכרז נסגר טרם ונכון למועד כתיבת שורות אלה,2016 במקום יוני 2017 יח"ד נחצה רק במרץ 5,000 וטרם נפתחו מכרזים למתחם גבעת שר ממנה טרם שווקה ולו יחידת דיור מורשת למתחם האחרון

דונם שטחי מסחר ומשרדים24 דונם שטחי תעשייה ו-221בודדת. מנגד, הספיקה מודיעין לשווק כ- אלף מ"ר תעסוקה(. השילוב בין קצב שיווק נמוך מהנדרש בהסכם הגג200)שניהם ביחד שווים בערך ל-

והצלחה בשיווק שטחי תעסוקה מהווים סימן חיובי לכך שעומס ההוצאות למודיעין קטן מהצפי המקורי היות והיא הצליחה לשווק כבר כמחצית משטחי התעסוקה שנדרשים לה לטובת איזון – אך שיווק הקרקע

אינו מעיד בהכרח שהבינוי יושלם באותה מהירות ולכן צריך לחכות עם פתיחת השמפניה.

בתמצית )ההרחבה בפוסט הנפרד( - למודיעין הוצאות עירוניות נמוכות ביחס לערים מקבילות )מתחת ל- מההכנסה העצמאית(, מצב המאפשר לה להקצות יותר כספים לטובת חינוך ורווחה. אמנם חלק80%

משמעותי מהכסף הזה מגיע מהארנונה של התושבים, אך גם בגזרה זו יש שיפור )הקטנת התלותבארנונה ממגורים(.

יח"ד בשנה יתנו לרשות המקומית את1,500עיכובים נוספים בהסכם הגג וירידה לקצב שיווק ממוצע של המרווח הנשימה שהיא זקוקה לו בכדי להתאזן מול תוספת יח"ד, אך צריך לזכור כי נכון להיום השיווקים

במודיעין אינם עומדים בקצב הנדרש בהסכם ופועל, על פי כללי ההסכם, הוא אמור להיות מבוטל. אלף ש"ח ליח"ד( אך64.5 מיליון שקלים )750ועוד הערה – הסכם הגג דיבר על הוצאות פיתוח בהיקף של

מיליארד שקלים )1.45עוד לפני השלמת שיווק כל יח"ד בהסכם גבתה רמ"י מהיזמים כמעט סכום כפול – אלף ש"ח ליח"ד(. במידה וזהו הסכום הכולל שיכנס לקופת הפיתוח של ההסכם ומודיעין תעמוד213

מיליון שקלים...200בהוצאות המקוריות שפורטו בהסכם, היא צפויה לקבל בסוף הסכם הגג מעל

2014קריית ביאליק - ינואר קריית ביאליק חתמה על הסכם הגג בסמוך לחתימה של ההסכם עם מודיעין. עיקר ההסכם נוגע לשכונת

(.2016אפק כאשר פרט לשכונה זו נכללו בהסכם שתי תוכניות נוספות בתכנון )שאושרו בתחילת

. סך ההוצאות מתייחסות לסכום ללא בצ"מ2016יח"ד בשנה ד' ומעלה מתייחסות לשלב ב' בהסכם, התוכניות שאושרו ב-

על אף שתוכניות המתאר הרלבנטיות להסכם אושרו על פי הלו"ז )פחות או יותר(, רמ"י שיווקה רק מחצית בשכונת אפק( ושיווק שאר המתחמים בשכונה זו מתעכב בשנה, כאשר אין צפי2 ו-1מהקרקעות )מתחם

לשיווק שלב ב' של ההסכם. היו2012האם הרשות מסוגלת לעמוד בהסכם זה? כאשר חתמה קריית ביאליק על ההסכם, נתוני סוף

זמינים לבחינת יכולתה הכלכלית לעמוד בו. בשנה זו קריית ביאליק הייתה רשות עצמאית )ללא מענקיאיזון(, תנאי פתיחה טוב )אך לא תמיד מספיק( לחתימה על הסכם.

משקפים את תקציב הרשות ללא הכנסות אלה )אז החל לפעול תאגיד2013 מושפעים מהכנסות מים. נתוני שנת 2012נתוני המים של הרשות(

הכנסותיה העצמיות נמצאות במגמת2015 )בניכוי הכנסות המים( ל-2012נתוני הרשות מראים כי בין ירידה )למרות העלייה בהכנסה מארנונה למגורים ליח"ד(. כמו כן, בעקבות אובדן הכנסות המים שלה

מיליון שקלים ב-5, כאשר מענקי האיזון שלה גדלו מ-2013הפכה קריית ביאליק לרשות נתמכת בשנת

. למרות הירידה במעמדה הכלכלי של קריית ביאליק, על מנת לעמוד2016 מיליון בשנת 11 ל-2013 בגידול בהוצאות עקב שלב א' של ההסכם, היא צריכה להגדיל את שטחי התעסוקה שלה במאה אלף מ"ר,

. מדובר על מהלך שדורש גידול שנתי מתון של2012 ביחס לשטחי התעסוקה של סוף 128%גידול של בשטחי התעסוקה שלה עד למועד האיכלוס של שכונת אפק ללא עיכובים. הרשות כבר בפיגור ביחס4%

בלבד, אך העיכוב בשיווקים מגדיל את2% ב-2015 ל-2012לקצב זה - שטחי התעסוקה שלה גדלו בין טווח הזמן שעומד לרשותה להצליח במשימה זו.

2014ראש העין - פברואר ראש העין, הרשות הרביעית שחתמה על הסכמי גג בתקופת כהונתו של יאיר לפיד כשר האוצר, היא גם

שירותים לספק ביכולתה לפגיעההרשות היחידה שהתלוננה באופן גלוי על כך שהסכם הגג שלה מוביל . הסכם הגג של ראש העין כולל צעקה קול הרימו התושבים שבו וזהו גם המקרה הראשונה לתושבים

יח"ד )כולל שב"ס( וללא11,500( שסך כל היחידות בהם צפוי להגיע ל-F ו-A, B, C,D,Eשישה מתחמים ). B ו-A יח"ד שכבר שווקו במתחמים 4000

הנתונים שהתקבלו בנוגע להסכם הגג עם ראש העין חלקיים - המידע המוצג מבוסס על נתונים שניתן היה לחלץ מההסכם

טרםF ו-C, Dלאחר בדיקה של כלל השיווקים שביצעה רמ"י מאז תחילת ההסכם מתגלה כי מתחמים -2015שווקו על אף שתוכנית השיווקים בהסכם מתייחסת לתחילת השיווקים של מתחמים אלה בשנת

יח"ד שבבסיס ההסכם( צריכות להיות משווקות עד סוף9,000עיכוב של שנתיים. אם זאת, כלל השיווקים ) יח"ד בשנה )כפי שנדרש בהסכם(2,500, כך שגם הרשות לא עמדה ביעד השיווק השנתי של לפחות 2017

טכנית ההסכם עדיין לא הופר לגמרי.האם טענות הרשות לכך שהסכם הגג פוגע בה כלכלית יש בסיס?

לבחינת יכולתה הכלכלית לעמוד בתנאיו. בסוף שנה זו2012במועד חתימת ההסכם היו זמינים נתוני סוף הייתה ראש העין רשות עצמאית.

בחינה של נתוניה הכלכליים של ראש העין מציגים תמונה של רשות במצב כלכלי טוב, הן על פי הנתונים , השנה שבה כבר החלו האיכלוס של השכונות2015שהיו זמינים במועד חתימת ההסכם והן בסוף שנת

החדשות )של יח"ד שלא נכללו בהסכם(. אם זאת, בחינה מדוקדקת של הנתונים מציגה כמה חריגות: 2015שמציפות פערים שישפיעו על יכולתה של הרשות לשמור על רמת ההוצאה שהציגה בסוף

~30%נתחיל מהנתונים החיוביים - הרשות דומה במאפייניה לרשויות עצמאיות אחרות - כ-.1 מהכנסותיה הרגילות מגיעות מהמדינה ורוב הכנסות אלה מופנות לחינוך ורווחה. משקל הארנונה

70%. ההכנסות העירוניות מהוות רק 40% אף נמוך מ-2015 ובשנת 50%ממגורים נמוך מ- לטובת הוצאות לחינוך ורווחה.30%מההכנסות העצמאיות, כך שיש לה עוד

, זאת עקב ירידה20%הנתונים הפחות חיוביים - ההכנסה ליח"ד מארנונה למגורים פחתה ב-.2 בעוד שההכנסה העצמאית ליחידת10%בגודל הדירה הממוצע. לעומת זאת הגרעון ליח"ד גדל ב-

.8%דיור גדלה רק ב- בחינה מדוקדקת של השינויים בהכנסות הרשות מראה כי חל גידול משמעותי בהכנסותיה.3

ממנו הוא מהכנסות בלתי רגילות שחציין ממענקי משרד הפנים לרשויות60%העצמיות, אך כ- שמוציאות היתרים למספר רב של יח"ד )מענק עידוד בניה, נחשב כהכנסה עצמית חופשית(. היות

ומענק זה תלוי בהוצאת היתרים, כאשר לא תעמוד הרשות ברף המינימום הנדרש, הכנסה זותעלם, כמו הכנסות בלתי רגילות אחרות שהיא קיבלה ומקבלת

, ראש העין במצב טוב אבל היא "בעין הסערה" - טרם החל2015מה השורה התחתונה - נכון לסוף שנת האכלוס של יח"ד הראשונות של הסכם הגג, הכנסותיה "מחוזקות" במענקים מהמדינה והיא עדיין לא

החלה לספוג את הגידול המשמעותי בהוצאות על תושביה החדשים. אבל לא לעולם חוסן. כבר בשנת , מהלך שיקטין את ההכנסות הממוצעות החדשים הבינוי למתחמי הארנונה את העין ראש הפחיתה 2017

ליח"ד. משמעות העצירה בשיווקים היא שיש גם עצירה בהוצאת היתרים ומכך שגם הכנסותיה הבלתי תתחיל, ככל הנראה, המצוקה האמיתית בתקציבה2018-2019רגילות )הארעיות גם כך( יפגעו. לקראת

העירוני והיא תאלץ לצמצם את הוצאותיה, או שתיכנס לגירעונות.

2014ראשון לציון - נובמבר ראשון לציון היא הרשות הגדולה המשמעותית שחתמה על הסכם הגג והיא גם הרשות הראשונה שמינפה

מתחמים12את הסכם הגג לטובת התחדשות עירונית משמעותית בתחומיה. הסכם הגג של ראשון כולל יח"ד בפינוי בינוי )מתחם אליהו( ולפני תוספות שב"ס. הסכם זה3,000 אלף יח"ד, מתוכם 16בהיקף של

הוא גם הראשון שהתנה את השיווקים באישורה של תוכנית שעיקרה תוספת תעסוקה לרשות )מתחם (, בניגוד להסכמים קודמים אשר התייחסו רק לקידום מתחמי תעסוקה, אך לא התנו את השיווקים1000

בקידומם.

המתחמים, שווקו עד כה רק ארבעה והגדול שבהם,12בחינה של נתוני השיווקים של רמ"י מראה כי מתוך יח"ד בשנה5,000 יח"ד(, לא שווק במלואו. ראשון לציון, אשר מחוייבת לשיווק של 4,000מתחם נרקיסים )

יח"ד7,000לכל הפחות, מפגרת בשנה וחצי מאחורי תוכנית השיווקים שמוגדרת בהסכם. היות ומעל משויכות למתחמים שתוכניותיהם שטרם אושרו, ככל הנראה יתארך מימוש ההסכם בשנתיים, עד לשנת

, אם לא יותר מאוחר.2020 האם ראשון לציון מסוגלת לעמוד בהסכם? ראשון לציון היא אחת מהערים האיתנות בישראל מזה מספר

. מאז ראשון לציון רק התחזקה. 2013 שנת בסוף שפורסמהשנים ואני אף סקרתי אותה ברשומה

מיליון שקלים. השפעת הלוואה זו נוטרלה מנתוני הרשות המוצגים304 ביצעה הרשות מיחזור הלוואות בהיקף של 2015בשנת לעיל.

מציגים תמונה של רשות עצמאית במצב טוב -2015 וגם מסוף שנת 2013הנתונים של ראשון בסוף שנת מכלל הכנסות הארנונה שלה, הגרעון שלה ליח"ד50%הכנסות הארנונה ממגורים מהווים מעט פחות מ-

נשמר יציב לצד ירידה בהכנסה עצמאית ליח"ד )מעיד שיש בקרה תקציבית של ההוצאות מול ההכנסות(. הקיטון בעלויות ההוצאה העירונית ביחס להכנסותיה העצמאיות מעיד כי יש לה יותר כספים לטובת

שירותים ממלכתיים )חינוך ורווחה( ואת כל זה היא עושה ללא תמיכה ממשלתית )כל הכספים מהמדינההם לטובת חינוך ורווחה, בהתאם להקצאות מוגדרות בתקנות(.

יח"ד, אבל גידול זה לא השפיע3,400 בכ-2015 ו-2013 בין 5%הנתונים גם מראים כי ראשון גדלה ב- , כפי שצופה לה הסכם הגג, הוא כבר גידול משמעותי הרבה יותר,20%עליה משמעותית. אמנם גידול של

אם זאת, סביר שראשון לציון תעמוד בהסכם: ושיווקו החל. אושרה זה מתחם של והתוכנית, הוסרה 1000ההתניה שהציבה, קידום פארק ה-.1 מ"ר על מנת לתמוך בתוספת יח"ד שבהסכם. בקצב איכלוס של400,000נדרשים לראשון לציון כ-.2

שנים ללא בעיה. קצב אכלוס כפול14 יח"ד בשנה, היא יכולה להשלים את הבינוי הזה ב-1,500 יהיה יותר מורכב, אך ראשון נהנית ממיקום בלב גוש דן, מיקום שממנו נהנית רק עוד רשות אחת

שחתמה על הסכם גג )הרצליה(העיכובים הקיימים בפועל במימוש השיווקים פועלים לטובת ראשון לציון..3

2015רמלה - יולי הסכם הגג עם רמלה הוא הסכם הגג הראשון שנעשה מול עיר מעורבת וגם הראשון שנעשה מול רשות

תוכניות שונות ברחבי רמלה כאשר העוגן של ההסכם הוא9נתמכת בגוש דן. ההסכם כלל התייחסות ל- (. שאר התוכניות הן "צ'ופר" לעירייה -7,483 יח"ד מתוך 5,200תוכנית מערב רמלה ומתחם שוק ד' )

יח"ד( ותוכניות קטנות עתידיות )1,500הגדלת/הקדמת הכנסות התב"ר בתוכניות מאושרות קטנות )סה"כ יח"ד(.600

יח"ד בתוכניות הכלולות800ההסכם מול רמלה נמצא רק בתחילתו. על פי נתוני רמ"י, עד כה שווקו כ- בהסכם, כולן משוייכות לתוכנית מערב רמלה )הגדולה ביותר( וכולן שווקו באיחור של שנה ביחס ללו"ז.

יח"ד )ומספר4,000בחינה של תוכנית העבודה של ההסכם מראה כי השיווקים ברמלה בפיגור של תוכניות שטרם שווקו( - עיכוב של שנה וחצי. היות ומעל למחצית מהתוכניות ברמלה מאושרות, המקור

מתוך18לעיכובים הוא ככל הנראה רמ"י, או יותר נכון, חוסר ההצלחה של רמ"י לשווק את המתחמים - מהמכרזים נכשלו כי קבלנים ויזמים לא הגישו הצעות.23

של2013האם רמלה מסוגלת לעמוד בהסכם הגג שעליו חתמה? בעת החתימה על ההסכם נתוני סוף הלא מבוקרים(.2014הרשות היו זמינים )וגם נתוני

בשנים האחרונות ראה את תנופת הבניה בחלקה הדרומי של רמלה, כך44 או 431כל מי שנסע על כביש שהרשות המקומית גדלה מאד בשנים האחרונות עוד לפני ההסכם, גידול שניכר בתוספת ממוצעת של

(. בחינה של נתוני רמלה מראים2013 דומה ל-2012 )2015 ל-2013 במספר יח"ד ברשות בין 5% שהרשות שיפרה את חוסנה הכלכלי על אף הגידול במספר יח"ד - יחס ההוצאה העירונית להכנסה

)יותר כסף עצמאי לטובת שירותים ממלכתיים(, חלקם היחסי של מענקי האיזון קטן3%עצמאית ירד ב- ביחס לכלל ההכנסות הממשלתיות של הרשות וההכנסה העצמאית של הרשות שמרה על חלקה בתקציב

בשנה, כמו הגידול במספר יח"ד5%הרגיל למרות שזה גדל - ההכנסה העצמאית גדלה בממוצע של )הכנסה עצמאית ליח"ד לא השתנתה(. כל הפרמטרים הללו מצביעים שרמלה התחזקה בקצב גדול במעט מהגידול בגירעוניות שלה ואף שיפרה את הגירעוניות ליח"ד מעבר לגידול בהכנסות מארנונה

למגורים ליח"ד. על מנת לעמוד בגידול ההוצאות כתוצאה מתוספת יח"ד שבהסכם רמלה צריכה להמשיך להגדיל את

שנים. העיכובים בשיווקים של8 אלף מ"ר( לאורך 30 בשנה )4%הכנסותיה מארנונה שאינה ממגורים ב- יח"ד בהסכם נותן לה מרווח נשימה ארוך אף יותר ולהערכתי מדובר על משימה שהרשות יכולה לעמוד

בה. רמלה נחשפה לאבדן של חלק מהכנסותיה מארנונה ממשלתית עקב אבדן מעמד2017הערה - בשנת

"עיר עולים", אבל להערכתי היא תקבל כספים אלה חזרה מקרן הארנונה הממשלתית עקב אשכולה(.4הסוציואקונומי הנמוך )

2015אשקלון - אוקטובר נכון למועד כתיבת רשומה זו, הסכם הגג עם אשקלון הוא הסכם הגג הגדול ביותר עליו חתמה רשות

תוכניות שהעיקרית בהן היא תוכנית ותמ"ל6 יח"ד ב-18,191מקומית בישראל. שלב א' של ההסכם כולל יח"ד בשתי תוכניות13,600 יח"ד. בהסכם הגג יש גם התייחסות לשלב ב' הכולל עוד 11,000של

אלף תושבים100 לעיר הקיימת, תוספת של 70% יח"ד, גידול של 31,791שנמצאות בשלבי הכנה - סה"כ יח"ד בשנה(.1,500 יח"ד בשנה ומימוש של 2,000 השנים )לפי שיווק של 20על פני מעל

על אף שניתן לומר שראש עיריית אשקלון שחתם על ההסכם הכניס את עצמו וראשי העירייה הבאים אחריו להריון ארוך מאד. אבל כאשר בוחנים את המצב לאשורו, נראה כי כמו ברמלה, גם באשקלון

מתקשים לשווק את יח"ד בתוכניות השונות הקשורות להסכם. הקושי הזה אף בולט במיוחד לאור העובדה שווקו באשקלון מאות יח"ד בבנייה רוויה אך אחריו שיווקים של בניה2015שעד לחתימת ההסכם בסוף

רוויה נחתכו בחצי ויותר. יוצא שהסכם הגג עוצר שיווק של יח"ד באשקלון יותר מאשר מעודד אותן. שנים קדימה הוא רעיון רע. אף20לפני שאתייחס לנתוניה הכלכליים של אשקלון חשוב לאמר - הסכם ל-

שנים קדימה זו יומרה וטעות20אחד לא יכול לחזות מה יקרה בעוד עשור, אז להכתיב את העתיד ל- שנה, הדיון הבא על יכולתה הכלכלית של20ממדרגה ראשונה. היות ואי אפשר לחזות מה יקרה בעוד

אשקלון הוא בבחינת דיון תיאורטי לחלוטין, מספרים שבינם לבין היכולת לממש אותם יש ככל הנראהפער גדול.

,2014אשקלון היא רשות עצמאית במצב כלכלי טוב. בעת החתימה על ההסכם היו זמינים נתוניה לשנת גידול בשנה( ולהראות7% בכדי להציג את הקפיצה במספר יח"ד )קרוב ל-2013אך צירפתי את שנת

לרמות של2015שלמרות הגידול, הנתונים של אשקלון לא הורעו - ההכנסה העצמאית ליח"ד חזרה ב- )כפי שבה לידי ביטוי בירידת משקל החינוך והרווה2014. אבדן המענקים הייעודיים שקיבלה ב-2013

בהכנסות הממשלתיות(, לא השפיע על היכולת של הרשות והיא אף הקטינה את משקלה של ההוצאההעירונית, שינוי שמשמעותו יותר משאבים לטובת חינוך ורווחה.

על מנת להתמודד עם הגידול בהוצאות הנובעות מתוספת יח"ד שבחלקו הראשון של ההסכם, אשקלון בשטחי2% יח"ד - גידול שנתי של 1,500 אלף מ"ר תעסוקה לכל 30צריכה להוסיף לשטחה קרוב ל-

2013 אלף מ"ר בין 150התעסוקה שלה. רק לצורך ייחוס - אשקלון הגדילה את שטחי התעסוקה שלה ב- , כך שמדובר על גידול מתון ביחס ליכולת שהרשות הפגינה עד כה. העיכובים בשיווקים של2015ל-

ההסכם רק יהפכו את ההתמודדות של אשקלון עם ההסכם ליותר קלה. אך כאמור, קשה להעריך מה יקרה בעוד עשור ולכן בהסתכלות על השנים הקרובות נראה שלא צפויה

לאשקלון קושי להתמודד עם הקצב שההסכם מכתיב.

2015באר שבע - אוקטובר הסכם הגג של באר שבע הוא ההסכם השני בגודלו אחרי אשקלון, אך הוא )בעיני( החשוב ביותר מבין

ההסכמים שנחתמו היות והוא נחתם מול עיר אזורית. ההסכם כולל בתוכו תוכניות רבות, חלקן על טהרת ולכן מייצר לרשות2014התעסוקה, כמו כן ההסכם גם מאגם לתוכו יח"ד משיווקים שכבר בוצעו ב-

הכנסות על בסיס שיווקי עבר ולא רק שיווקים עתידיים. החסרון המרכזי בהסכם זה הוא שהוא כולל לאמעט צמודי קרקע

התוכניות הכלולות בהסכם בוצעו עד כה שיווקים. היקף השיווקים לא עומד בקצב11 מתוך 3רק ב- (, אך הפיגור בשיווקים עדיין לא הגיע2014הנדרש בהסכם )גם בניכוי יח"ד שאוגמו מהשיווקים בשנת

. מצד שני, השיווקים2017למימדים צורמים )המסה הגדולה של השיווקים צפויה להתרחש השנה, בשנת נכשלו )עד כה(, כשלון שמעמיד באור שלילי את היכולת של רמ"י לעמוד2017שבוצעו בבאר שבע בשנת בקצב שהכתיבה להסכם.

של הרשות היו זמינים במעמד חתימת2014האם באר שבע מסוגלת לעמוד בהסכם הגג? נתוני סוף :2015ההסכם וניתן לבחון אותם ואת נתוני

2014באר שבע היא רשות עצמאית גדולה ויציבה עם פוקוס ממשלתי בהיבט של השקעות ופיתוח. נתוני מעידים שהרשות במצב טוב:2015ו-

מתוך הכנסות הארנונה של הרשות. אמנם הרשות40%משקלה של הארנונה ממגורים נמוך מ-.1 תלויה מאד בהכנסות מארנונה ממשלתית, הכנסות שאת חלקן היא עלולה לאבד בגלל אבדן

מעמד "עיר עולים", אך להערכתי היא תפוצה על אבדן זה מתוך קרן הארנונה הממשלתית. מהכנסותיה העצמאיות, נתון שמעיד שיש ברשותה משאבים80%הוצאותיה העירוניות מהוות כ-.2

להשקיע מכיסה בחינוך ורווחה ש"ח מארנונה300 ש"ח מתוכם רק 2,300 גדלו הכנסותיה העצמיות ליח"ד ב-2015 ל-2012בין .3

למגורים. נתון זה מעיד על גידול משמעותי בהכנסותיה שאינן מארנונה למגורים, הכנסות שמגדילות את חוסנה הכלכלי. תוספת המשאבים הזאת מופנית לטובת השירותים העירוניים

והממלכתיים. האם באר שבע מסוגלת לעמוד בתוספת יח"ד הנובעת מהסכם הגג? קצב השיווק שמכתיב ההסכם

מכתיב כי השיווקים יסתיימו עוד עשור והבינוי אף יותר מזה. במקביל באר שבע ממשיכה לגדול ללא קשר להסכם וכך יוצא שכמו במקרה של אשקלון, גם בבאר שבע קשה לחזות האם הרשות תעמוד בהסכם

אלף מ"ר תעסוקה בשנה בכדי30בטווח הרחוק. בטווח הקרוב והבינוני הרשות נדרשת להוסיף כ- יח"ד. כמו באשקלון, גם עבור באר שבע מדובר על קצב מתון )העיר1,500להתמודד עם תוספת של (. העיכובים בשיווק יח"ד שתחת ההסכם2015 ל-2012 אלף מ"ר בשנה בין 70הוסיפה לשטחה קרוב ל-אף מקלים על באר שבע.

2016נתניה - אפריל אם עד כה לא כתבתי זאת במפורש, הסכמי גג עם ערים מרכזיות בישראל הם הכיוון הנכון במתווה של

הסכמי הגג והמקרה של נתניה אינו שונה. ההסכם כולל בתוכו תוכניות רבות, כולל מתחמי תעסוקהומלונאות ושטחי תעסוקה משולבים במתחמי מגורים.

יח"ד בשנה(, ההסכם לא2,000על אף חשיבותו של ההסכם והיקפו הסביר )התחייבות לשיווק של מתוכניות900 ששייכות לתוכניות תקפות וקרוב לעוד 1,100 יח"ד מתוך 406מתקדם ועד כה שווקו רק

. בשלב זה מוקדם מדי לשפוט האם ההסכם מתעכב ממש אך2016שהיו אמורות להתאשר בשנת נכשל, מצביעה כי לאורך השנים יווצר פער בין2017העובדה שנסיון לשווק חלק מהמתחמים בשנת

מסגרת ההסכם והמימוש שלו בפועל - עיכובים אלה פועלים לטובת הרשות.האם נתניה מסוגלת לעמוד כלכלית בהסכם?

של הרשות המקומית. בניכוי מחזור ההלוואה שביצעה2014במועד חתימת ההסכם היו ידועים נתוני סוף הרשות באותה שנה, נתוני הרשות מעידים על מצב כלכלי סביר - ההכנסות מארנונה למגורים גבוהות מ-

)אופייני לרשות עצמאית( וההוצאה העצמאית80% )פחות טוב(, ההוצאה העירונית ליח"ד קרובה ל-50%

ליחידת דיור אופיינית לערים עצמאיות וגרעון ליח"ד נמוך יחסית לבאר שבע ואשקלון, "בזכות" יוקרהארנונה בעיר.

מראים מגמת שיפור בנתוני הרשות ואף התנהלות אחראית - הירידה בהכנסה ליח"ד מלווה2015נתוני נתניה גם הספיקה לספח2015בירידה בגרעון ליח"ד - ההוצאות צומצמו במקביל להכנסות. מאז

לתחומיה את אזור התעסוקה של כפר נטר, מהלך שמחזק אותה )ולפי הסכם הגג היא מתכוונת להרחיב בשנה2,000 יח"ד, 4,000 נוספו לרשות 2015 ל-2013את מתחם זה(. בדיקה של הנתונים מראה כי בין

בממוצע, אך הנתונים הכלכליים של הרשות לא נעשו יותר גרועים. אמנם ההסכם מייצר גידול דומה באופן רציף על פני מספר שנים, אך ההסכם כולל שטחי תעסוקה בהיקף שמכפיל את כמות שטחי התעסוקה

,כך סביר שהרשות2015( של נתניה טובה מזו שהייתה בסוף 2017הקיימים ונקודת הפתיחה הנוכחית ) לא תתקשה לעמוד בגידול שמייצר ההסכם, גם אם שיווק שטחי התעסוקה לא יהיה בקצב גבוהה, במיוחד

לאור התחרות מהערים הסמוכות בדרום השרון )הרצליה, רמת השרון, רעננה, הוד השרון וכפר סבא(.

2016יבנה - אוגוסט הסכם הגג של יבנה שנחתם לפני פחות משנה מזכיר מאד את הסכם הגג של ראש העין - הסכם מול

רשות בינונית עצמאית, הסכם שמכפיל את הרשות בפרק זמן לא ארוך )בטווח של עשר שנים(. הדמיון לאנפסק רק בנתוני הפתיחה.

יח"ד(, נמצאת10,000הסכם הגג מול יבנה מתייחס לארבע תוכניות, כאשר העיקרית שבהן, יבנה-שורק ) C ו-B. התוכנית השניה בגודלה, תוכנית לשכונות 20172על שולחן הותמ"ל ומתוכננת להתאשר עד סוף

)שם קוד גנרי לשכונות גנריות ברחבי ישראל(, היא תוכנית מאושרת ומאז חתימת ההסכם רובה כבר (. הסכם הגג של יבנה עומד בלוחות הזמנים, אם כי מוקדם לומר אם2,307 יח"ד מתוך 2,035שווקה )

המצב הזה ימשך. כבר2015האם יבנה מסוגלת לעמוד בהסכם הגג? במעמד החתימה על נתוני הרשות המבוקרים לשנת

בכדי להסביר למה יבנה לא תעמוד כלכלית בהסכם.2012-2015היו זמינים, אך בחרתי להציג את נתוני

הדמיון של יבנה לראש העין לא נעצר רק בתנאי הפתיחה של הסכם הגג, אלא גם בתוצאת הסיום שלו. יח"ד בתקופה הזאת2,000 ניתן לראות כי הרשות, שגדלה ב-2015 ל-2012שבוחנים את נתוני יבנה בין

2% - התלות בארנונה למגורים גדלה ב-20%(, הידרדרה כלכלית עקב גידול של 2014)הקפיצה הייתה ב- , הגרעון ליח"ד ירד, אך זאת בזכות גידול3%בשנה, ההוצאה העירונית ביחס להכנסות העצמאיות גדלה ב-

אם הייתי תושב יבנה הייתי עושה פועל בכל האמצעים שעומדים לרשותי בכדי לעצור את התוכנית הזאת - היא2גדולה על יבנה בכמה מידות.

שנים יבנה הפכה3( בהכנסה ליח"ד וללא גידול דומה בהכנסה העצמאית ליח"ד. תוך 25%משמעותי )של להיות יותר יקרה לתושביה, בעיקר לתושביה החדשים. אם זה לא מספיק, הרשות עלתה באשכול הכלכלי חברתי, שינוי שהקטין את השתתפות המדינה בהוצאות החינוך והרווחה שלה. בתקופה הזאת כמעט ולא

היה שינוי בשטחי התעסוקה שלה, כפי שבה לידי ביטוי בנתונים שציטטתי. יח"ד, אבל בשביל לעמוד בהכפלה של מספר יחד בשטחה, היא צריכה גם2,000יבנה נחלשה בגלל

300,000 מ"ר. הסכם הגג עצמו מתייחס רק ל-700,000להכפיל את שטחי התעסוקה שלה - תוספת של מ"ר בשנה. כפי70,000מ"ר והרשות צריכה להוסיף על זה כמות כפולה וכל זה בפרק זמן של עשור - כ-

שראש העין לא תעמוד במטלה הזאת, גם יבנה לא תעמוד בה ובעוד חמש שש שנים נתחיל לראות אתהתוצאות של ההסכם

2016טירת הכרמל - ספטמבר טירת הכרמל היא הרשות הקטנה ביותר שחתמה עד היום על הסכם גג. הסכם הגג שנחתם איתה

(. התוכניות התקפות2018 מתוכן טרם הוגשו )אין להן מספר ורק תחזית לתוקף ב-2 תוכניות, 5מתייחס ל- יח"ד שחלקן קטן כבר שווק ושולב בתוך ההסכם2,400כוללות

ההסכם מול טירת הכרמל עומד בתנאים - עד כה שווקו מרבית יחידות הדיור שניתן היה לשווק וטרםבשלו התנאים לשיווק התכניות שעל הנייר.

השאלה כמובן היא האם טירת הכרמל תעמוד בהסכם גג שאמור לכמעט לשלש אותה תוך עשור?

הנתון הכלכלי הבולט ביותר בטירת הכרמל הוא שהיא רשות נתמכת, אמנם לא בהיקף גדול, אבל היא מקבלת השלמת הכנסה במסגרת מענקי האיזון. הנתון השני הבולט בנתוני הרשות הוא הגרעון הגבוה ליח"ד מול הכנסותיה העצמאיות - לטירת הכרמל יש הרבה כסף שאינו מארנונה ממגורים והיא מפנה

הרבה ממנו לטובת התושבים. כל הנתונים "היפים" הללו לא הסתדרו לי אז בדקתי את הנתונים של מיליון שקלים בהכנסות שאינן20 הייתה לה גביה חריגה בהיקף של 2015הרשות מצאתי שבשנת

ביחס לגביה השוטפת ממקור זה, על אף שהייתה ירידה בחיוב השנתי.30%מארנונה - גידול של משמעות הדבר היא שחלק מהנתונים "מיופים" באופן חד פעמי.

אלף מ"ר בשנה למשך עשור ובכך82אבל האם הרשות תעמוד בהסכם? כן, אם היא תצליח לאכלס כ- את שטחי התעסוקה שכבר יש בה, או במילים אחרות, לבנות מתחם תעסוקה בגודל של4להכפיל פי

אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח - תוך עשור. למעט ת"א, מעטות הן הרשויות שיכולות לייצר כזאת

כמות של שטחי תעסוקה בעשור ורובן לא יכולות לעשות זאת בשני עשורים. טירת הכרמל יכולה לעשות זאת, אם תעשה קניבליזציה משמעותית של מתחם מת"מ של חיפה, אבל אז מה ישאר לחיפה? במילים

שנים אל פי פחת או לאיחוד עם חיפה. 7-10אחרות, ההסכם הזה יוביל את טירת הכרמל תוך

2016עפולה - ספטמבר עפולה היא הרשות הראשונה שחתמה על הסכם גג שהתבסס על תוכנית המתאר הכוללנית של הרשות.

מדובר על אירוע חשוב - אם תוכנית המתאר היא "הצהרת כוונות", הסכם הגג הוא צעד משמעותי למימושכחודש לפני החתימה על הסכם הגג. בבלוג פה כתבתימסודר ומובנה של תוכנית המתאר. על עפולה

הסכם הגג עם עפולה עדיין בחיתוליו, טרם בוצעו שיווקים כלשהם תחת המסגרת של ההסכם ולכן אין הרבה מה לומר עליו. כאשר מסתכלים על תכולת ההסכם ניתן לראות כי בניגוד להסכמים האחרים,

מדובר על הסכם יחסית צנוע בהיקפו, אולי בגלל שרבות מתשתיות העל של עפולה כבר קיימות. במסגרת ההסכם עפולה זוכה לקבל השתתפויות בשדרוג התשתיות הישנות שלה וגם לכלול פרויקטים של פינוי

בינוי כיחידות דיור הנספרות במסגרת ההסכם )ולקבל עליהן כסף בשלב מוקדם יותר(. האם עפולה תהיה מסוגלת לעמוד בהסכם? אם הפוסט בבלוג התייחסתי בעיקר ליכולת של עפולה

להפוך לעיר אזורית ולממש את הפוטנציאל עליו מדברת תוכנית המתאר, הסכם הגג מגדיר לעפולה חלוןזמן מוגדר בכדי לממש את הפוטנציאל הזה.

עפולה, על אף שהיא מקבלת מענקי איזון, היא רשות שנמצאת על סף מעמד עצמאית - משקל הארנונה (, היחס בין הוצאותיה העירוניות להכנסותיה40%ממגורים בהכנסותיה מארנונה נמוך )פחות מ-

ש"ח ליח"ד11,000העצמאיות דומה לזה של רשויות עצמאיות, הכנסותיה העצמאיות ליח"ד נמצאות מעל . מבחינת תנאי הפתיחה עפולה90%ומשקל ההכנסות מחינוך ורווחה בהכנסות הממשלתיות גבוהה מ-

נמצאת במצב כלכלי בו עדיף שהיא תצמח באיטיות, כך הסכם הגג גם משמש כמנוף לקידום תוכנית עם אזור תעסוקה משמעותי )שיקודם תחת הותמל( ולכן בבחירה בין המשך צמיחה איטית ובין מינוף המדינה

לטובת קידומה, בחרה הרשות באפשרות השניה. הסכם הגג כולל בתוכו כמעט את כל היקף התעסוקה שנדרש לאיזון תוספת יח"ד, וגם הקצב הנדרש אינו גבוהה, אך נותרת השאלה שנשאלה גם בפוסט - האם הרשות תצליח לממש את הפוטנציאל שלה? האם

תצליח לשווק את שטחי התעסוקה? לדעתי זה לא יהיה פשוט.