חשבים מקרקעין ארהלה 25.11.13

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l

2013לתום שנת המס היערכות וליחידיםלתאגידים

-תכנון דירות התא המשפחתי -מיסוי מקרקעין מיסוי דירות מגורים ביום שאחרי הרפורמה

יסמדיה'צאהרון ( משפטן)ח "רו

מ"פתרונות מיסוי בע -חיבה את אלמקייס , ארצי 25.11.2013

1

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


המצב לפני -שינויים במס רכישה בהצעת חוק ההסדרים לגבי דירות מגורים

יום הרכישה דירה נוספת דירה יחידה

1,089,350עד 5% 1,470,560עד 0%

06/05/13-31/07/13 3.5% 1,470,560-1,744,270 6% 1,089,350-3,268,040

3,268,040מעל 7% 1,744,270מעל 5%

שינויים במדרגות מס רכישה

דוגמאות .₪ 8,030 :לשלם רכישה מס - ₪ 1,700,000 של בסכום יחידה דירה רכישת .₪ 91,107 :לשלם רכישה מס - ₪ 1,700,000 של בסכום נוספת דירה רכישת

.172,366₪ :לשלם רכישה מס - ₪ 5,000,000 של בסכום יחידה דירה רכישת .₪ 306,426 :לשלם רכישה מס - ₪ 5,000,000 של בסכום נוספת דירה רכישת

2

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


לרבות מי , דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראלשבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה

או לתושב חוזר ותיק לראשונהלתושב ישראל לפקודה( א)14כמשמעותם בסעיף

דירה נוספת או דירה יחידה בידי יחיד תושב חוץ

המצב הנוכחי

1,089,350עד 5% 1,470,560עד 0%

01/08/2013-31/12/2014

3.5% 1,470,560-1,744,270 6% 1,089,350-3,268,040

5% 1,744,270-4,500,000 7% 3,268,040-4,500,000

8% 4,500,000-15,000,000 8% 4,500,000-15,000,000

15,000,000מעל 10% 15,000,000מעל 10%


!רכישה במס להקלה זכאי לא – לפקודה (ג)14 בסעיף כמשמעותו חוזר תושב דוגמאות

.₪ 8,030 :לשלם רכישה מס - ₪ 1,700,000 של בסכום (י"ת יחיד בידי) יחידה דירה רכישת .₪ 91,107 :לשלם רכישה מס - ₪ 1,700,000 של בסכום (ח"ת יחיד בידי) יחידה דירה רכישת

.187,366₪ :לשלם רכישה מס - ₪ 5,000,000 של בסכום (י"ת יחיד בידי) יחידה דירה רכישת .₪ 311,426 :לשלם רכישה מס - ₪ 5,000,000 של בסכום (ח"ת יחיד בידי) יחידה דירה רכישת

3

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


לרבות מי , דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראלשבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה

או לתושב חוזר ותיק לראשונהלתושב ישראל לפקודה( א)14כמשמעותם בסעיף

דירה נוספת או דירה יחידה בידי יחיד תושב חוץ

החל מיום 01/01/2015

1,055,935עד 3.5% 1,470,560עד 0%

3.5% 1,470,560-1,744,270 5% 1,055,935-4,500,000

5% 1,744,270-4,500,000 8% 4,500,000-15,000,000

15,000,000מעל 10% 4,500,000-15,000,000 8%

15,000,000מעל 10%

דוגמאות .₪ 8,030: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של ( י"בידי יחיד ת) יחידהרכישת דירה . ₪ 69,161: מס רכישה לשלם- ₪ 1,700,000בסכום של ( ח"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה

₪ 21,946עשויה לחסוך – 2015דחיית רכישת דירה כאמור בידי תושב חוץ לשנת

.187,366₪: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של ( י"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה . ₪ 249,161: מס רכישה לשלם- ₪ 5,000,000בסכום של ( ח"בידי יחיד ת)יחידה רכישת דירה


4

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l 5

של תושב ישראל " דירת מגורים יחידה"רוכש המבקש חישוב מס רכישה ל•

.7912' טופס מס, יצרף להצהרת הרוכש

יש להתייעץ עם המחלקה –במקרים בהם מתעורר חשד לאי נכונות ההצהרה •

.למיסוי בינלאומי

קביעת התושבות תעשה במשרדי מס הכנסה בלבד ובתיאום עם המחלקה •

.למיסוי בינלאומי


Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

www.ahe-tax .co . i l 6

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


העלאת שיעור מס הרכישה

העלאת שיעור המס במכירת זכות –לתקנות מס הרכישה ( 1)2תקנה למעט בניין או חלק ממנו , במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין

(.5%במקום ) 6%-לשהוא דירת מגורים

ממס הרכישה ששילם 1/6תוחזר לרוכש , אם יתקיימו התנאים הבאים• (:א103סעיף )בתוספת הפרשי הצמדה וריבית

קיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש 1. .למגורים

חודשים לפחות מיום הרכישה התקבל היתר בנייה לבניית דירת מגורים 24תוך 2. .אחת לפחות

.מס הרכישה לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה3.

.01/08/2013בתוקף החל מ •

7

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


סיכום -מס הרכישה

.6% –רכישת זכות במקרקעין שהיא מלאי עסקי או שאיננה דירת מגורים •

על ידי , (א)ה49או דירה חלופית כמשמעותה בסעיף יחידהרכישת דירת מגורים •

לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב , יחיד תושב ישראל

.שיעורי מס מופחתים כדירה יחידה –או לתושב חוזר ותיק לראשונהישראל

או רכישת דירת , חברה, תושב חוזר, רכישת דירת מגורים על ידי תושב חוץ•

.שיעורי מס רגילים כדירה נוספת –מגורים נוספת

8

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


47 סעיף

(2014 בינואר 1) ד"התשע טבת ט"כ – "המעבר יום"•

שנעשתה מזכה מגורים דירת מכירת לעניין –"המעבר יום עד ריאלי שבח"• החלק – המעבר יום לפני נרכשה במקרקעין כשהזכות , המעבר יום לאחר

שמיום התקופה שבין כיחס הוא הריאלי השבח לכלל שיחסו הריאלי מהשבח ;המכירה ליום ועד הרכישה שמיום התקופה לבין ,המעבר ליום ועד הרכישה

!שווי יחס ולא תקופות יחס•

לבין הריאלי השבח שבין ההפרש – "המעבר יום לאחר ריאלי שבח יתרת"• ."המעבר יום עד הריאלי השבח

הגדרות חדשות בחוק -חישוב מס השבח

9

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


(2018-2014בכפוף להוראת המעבר בשנים ) (3ב)-ו( 2ב)א48הוספת סעיפים

דירת מגורים מזכה שיום במכירת ( 1()ב)על אף האמור בסעיף קטן ( 1( )2ב)בהתאם להוראות השבח הריאלייחויב , רכישתה היה לפני יום המעבר

:אלה .השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס( א)

( 1()ב)על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן ( ב) (.25%עד )

על חיוב במס של , יחולו בשינויים המחויבים( 2()ב)הוראות סעיף קטן ( 2) (סמכות המנהל להקטנת החיוב במס על השבח הריאלי). יחיד לפי סעיף קטן זה

?לאקונה -.אין שינוי בחישוב השבח האינפלציוני•

רק על מרכיב דירת ( 2ב)החלת סעיף -דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה ( 3ב) .ולא על זכויות הבניה -ז 49מגורים בתוספת הפטור הנוסף לפי סעיף

.במקרקעין אחרתזכות –זכויות הבניה •

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

10

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


דוגמא (₪ 100)לירות 1,000,000בסכום של 01/01/1980דירת מגורים שנרכשה בתאריך

(.2013לפי מדד ספטמבר ) ₪ 1,500,000בסכום של 01/01/2014תימכר בתאריך

.I1,499,900: שבח ₪

.II374,247: סכום אינפלציוני ₪

.III 173,528: 10%סכום אינפלציוני חייב ₪

.IV1,125,653: שבח ריאלי ₪

.V 1,125,653: 0%שבח ריאלי עד יום המעבר ₪

.VI 0: 25%שבח ריאלי לאחר יום המעבר ₪

.המס על הסכום האינפלציוני - ₪ 17,353 :כ מס שבח לשלם"סה

!לא היה משלם מס –( 1)ב49אילו היה מוכר יום לפני בפטור •

.(2ב)א48 –חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

11

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


.שנים 4 - ל אחת הפטור יבוטל 01/01/2014-מ החל - (1)ב49 סעיף ביטול1.

:(2)ב49 סעיף תיקון2.

בה הזכות בעל הוא והמוכר ,א16 בסעיף כהגדרתו ובאזור בישראל המוכר של היחידה דירתו היא הנמכרת הדירה"

למכירה שקדמו החודשים עשר שמונה במשך ,מכר ולא ,מגורים לדירת שהיתה מיום לפחות חודשים 18 במשך

שאינו בדירה חלק מכירת על תחול לא זו הוראה ,זו פסקה לפי ממס בפטור ,כאמור אחרת מגורים דירת ,האמורה

בינואר 1) ז"תשנ בטבת ב"כ יום לפני מוגנת בשכירות למגורים שהושכרה דירה מכירת ועל ממנה שליש על עולה

ממס בפטור אחרת מגורים דירת במכירת ג49 שבסעיף החזקה הוחלה האמורים הדירה או החלק בשל אם ;(1997

".זו פסקה לפי

אחת ובעונה בעת אחת מדירה יותר למוכר הייתה לא אחרונות השנים 4 שבמשך הדורש התנאי בוטל!

ג49 בסעיף יחידה מגורים דירת חזקת נוצלה שלא ובלבד - לסעיף בהתאם "דירות רסיסי" למכור ניתן

.(2)ב49 סעיף לפי ממס בפטור אחרת מגורים דירת במכירת ,הדירה רסיס בשל

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

12

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


: חזקת דירת מגורים יחידה–ג 49סעיף

, יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, (2)ב49לעניין סעיף

:דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה, בנוסף על הדירה הנמכרת

החודשים שקדמו למכירה 18-היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב(1)

1/1/1997היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני (2)

.אינו עולה על שליש חלקו של המוכר בבעלותה (3)

(.ב)-ו( א()5)ב49היא דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף ( 4)

.ללא שינוי –דירה שהתקבלה אגב גירושין • ".מסטי"-ו" לודמילה"ד "אין רלוונטיות לפס- 01/01/2014החל מ •

!פטור -חיוב, חיוב -מומלץ לבדוק כדאיות המרת פטור•


13

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


:דירה בבעלות חברה –ד 49תיקון סעיף

יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים או ( 2)ב49לעניין סעיף "

למעט דירה המהווה , מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד

, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד, מלאי עסקי לעניין מס הכנסה

...".חלק העולה על שליש, במישרין או בעקיפין

(.5)ב49השלכות על סעיף •


14

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


דירה רכישת לצורך דירות 2 במכירת פעמי חד פטור - ה49 סעיף שלישית

(התיקון לפני מהמצב הפוך) הראשונה הדירה במכירת יינתן הפטור.

נוספת אחת דירה בבעלותו יש ,הראשונה הדירה של המכירה במועד .₪ 3,303,000 על עלה לא ,יחד הדירות 2 של השווי סכום .בלבד

(פטור יינתן ₪ 1,986,000 - ₪ 3,303,000 בין השווי סכום כאשר .(הנוספת הדירה שווי לבין ₪ 1,986,000 בין ההפרש בגובה חלקי

הדירות 2 שווי מסכום %75 לפחות של בסכום דירה רכישת נדרשת, .מכירתה שלאחר בשנה או הנוספת הדירה מכירת שלפני בשנה


15

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


שלישית דירה רכישת לצורך דירות 2 במכירת פעמי חד פטור - ה49 סעיף

בלבד ישראל לתושב הפטור את שהעניק בסעיף הספציפי התנאי בוטל על דהיינו ,לחוק 1 חמישי פרק כל לתחולת זהה הסעיף תחולת ומעתה

הוא שבה במדינה מגורים דירת לו שאין חוץ תושב או ישראל תושב .תושב

בחבות היסטורי עיוות תיקן אשר לחוק (ג()2()ג1ג)9 סעיף במקביל תוקן .הדירות למכירת קודם דירה נרכשת כאשר ,הרכישה מס

דירותיו היחידות 2הפטור יינתן אך ורק למי שאלו!

במקרקעין אחרת זכות של מכר כדמי יראו השווי סכום יתרת את - ...יוקרה דירת למכירת בניגוד

ה49 בסעיף בפטור להשתמש ניתן לא לכאורה ,המעבר הוראות לאור .חקיקתית תקלה - המעבר בתקופת


16

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


נוספות הוראות

מגורים דירת לו שאין חוץ לתושב או ישראל לתושב הוגבל הפטור פרק .(במדינתו המס רשויות אישור נדרש) תושב הוא שבה במדינה

מיליון 4.5 של מכירה שווי לסכום עד מקרה בכל הוגבל המלא הפטור ₪ בסעיף ליניארי חישוב ולפי יחסי באופן במס תחויב העודפת התמורה -

.(2ב)א48

היום הקיים למצב בניגוד וזאת חלקי פטור יינתן קומבינציה בעסקת .(יוניזדה הלכת לפי) התמורה בחישוב הקרקע שווי מגולם לפיו

בשימוש כתלות בלבד שנים 4 או 3-ל נקבעה ו49 בסעיף הצינון תקופת המשפחתי הסטאטוס או המתנה נותן בזהות ולא בלבד קבע כדרך בדירה

.המקבל של


17

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


קיימות אפשרויות" :"נוספת לבניה זכויות" המושג הבהרת - ז49 סעיף "הנמכר הכולל מהשטח יותר גדול שטח לבניית צפויות או

לקרובים מתנות

ללא באיגוד זכות והקניית במקרקעין זכות מכירת - (א)62 סעיף תוקן קרוב - "קרוב" זה לעניין .ממס פטורים יהיו - לקרובו מיחיד תמורה ,אחות או אח וכן 1 שבסעיף "קרוב" להגדרה (2)-ו (1) בפסקאות כאמור

".בירושה או ,תמורה בלא הורה מהורי או מהורה שקיבלו זכות לגבי

מההורים שקיבלו זכות לעניין רק אלא יותר קרובים אינם ואחות אח .במתנה או בירושה

אדיר בעניין ש"היועמ והנחיית לבנון עליזה ד"פס מאז - (ב)62 סעיף .סופית בוטל כיום ...מתה אות הייתה שטיינר

פטורים נוספים ממס

18

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


הוראות המעבר

01/01/2014-31/12/2017תקופת המעבר הינה 1.

למעט הסעיפים העוסקים בחישוב 01/08/2013תחולת כל השינויים בתאריך 2. . 01/01/2014שתחולתם החל מ , הלינארי החדש או בפטור ממס

.01/08/2013מיום -ז ופטור חלקי בעסקת קומבינציה 49סעיף 3.

דירות מגורים לפי החישוב הליניארי 2, ניתן יהיה למכור בתקופת המעבר4. :בתנאים הבאים, החדש

כנוסחו ערב , (1)ב49הדירות היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 2-במכירה של לפחות אחת מ1) .אילו היה בתוקף במועד המכירה, יום המעבר

מתקיימים התנאים , במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר2) כנוסחו ערב יום המעבר, ו49הקבועים בסעיף

.בין בתמורה ובין שלא בתמורה –לחוק 1המכירות אינן לקרוב כהגדרתו בסעיף 3)

19

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


הוראות המעבר

י מי שקיבלה במתנה פטורה ממס בין "מכירת דירת מגורים מזכה ע4. .תיחשב כמכירה בידי נותן המתנה, 01/08/2013-31/12/2017התאריכים

החדש למי שנכנס לתקופת המעבר עם ( 2)ב49לא ניתן להשתמש בפטור 5. .יותר מדירה אחת

!ג 49תחול החזקה בסעיף •

?ד49מה לגבי סעיף •

20

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


דוגמא

אחת דירה הכוללות ,מזכות מגורים דירות 5 ,ישראל תושב ,יוסי של בבעלותו האחרונות שנים 4 - ב מכר לא יוסי .לחוק (5)ב49 סעיף בתנאי בירושה שקיבל

?מינימלית מס בחבות דירותיו את למכור יוכל כיצד .ממס בפטור דירה בפטור 01/01/2014 לפני מכירה - ביותר הגבוהה המס לחבות תביא שמכירתה הדירה את1.

.לחוק (1)ב49 סעיף לפי ממס

.למועד חשיבות ללא ,לחוק (5)ב49 סעיף לפי בפטור מכירה - בירושה שקיבל הדירה את2.

בסעיף חדש לינארי חישוב לפי מכירה - בגודלה השלישית המס חבות בעלת הדירה את3. .01/01/2014 יום לאחר הניתן ככל סמוך (2ב)א48

בסעיף חדש לינארי חישוב לפי מכירה - בגודלה הרביעית המס חבות בעלת הדירה את4. .(1)ב49 לפי הראשונה הדירה מכירת ממועד שנים 4 כעבור ,המעבר בתקופת (2ב)א48

סעיף לפי מלא בפטור מכירה ,(והיחידה) בגודלה השניה המס חבות בעלת הדירה את5. .המעבר תקופת תום לאחר לחוק (2)ב49

21

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e


!תודה על ההקשבה

מ"פתרונות מיסוי בע -חיבה את אלמקייס , ארצי

25.11.2013

יסמדיה'צאהרון ( משפטן)ח "רו[email protected]

חשבים מקרקעין ארהלה 25.11.13

Documents