בע"מ38קרנות תמ"א

2014מצגת מאי

אפיק ההשקעה היותר בטוח שלך

וביצוע )לא קרן( : גיוס ספיציפי לכל פרויקט שיטת העבודה( בתוספות ייחודית.CLליווי פיננסי סגור, בשיטה הבנקאית )

חיזוק בינוי בפרויקטים קטנים.38: יזמי תמ"א הלווים בע"מ.38: קרנות תמ"א חיתום בטחונות בע"מ+חברת פיקוח הנדסי.38תמ"א :קרנותניהול האשראי

: חברת נאמנות.טיפול בהפרת אמות מידה: הפרויקט )כל זכויות התמ"א+הדירות החדשות+ בטחונות

עודפים( בטחונות נוספים)ערבות אישית, שש"כ, מניות( ועוד.

38המטרה : מימון יזמי תמ"א

מה מציעה חברת קרנות :38תמ"א

תמ"א קרנות בע"מ 38חברת השתתפות אפיק מציעה תמ"א של פרוייקטים קבלה 38/3במימון תוך ובינוי(, )חיזוק

ומתן של ביטחונות ממשיים בצמוד לבקרה קפדנית.המודל מותאם לניהול חוב ולליווי פרוייקטים מסוג זה.

של לתקופה למלווים שנתית חודשים 18 עדריבית לפרויקט:

לחודש(.0.75% - 1.1%. משולמת חודשית )9.0%-13.2%

בע"מ:38מודל קרנות תמ"א

מימון פרויקטים בעלי רווחיות נאותה, ליזמים עם ניסיון מוכח. •המימון מתחיל בסמוך לקבלת היתר הבניה.

•( לבניה הבנקאי הליווי לשיטת בדומה מבוצע ( CLהתהליך

ואוטונומית חיצונית מנוסה, הנדסה חברת ע"י פיקוח וכולל לחלוטין.

•( ובנוסף ל נוספים CLמעבר ניטור ובטחונות (, נקבעו מנגנוני ייחודיים וזאת כמסקנה לניתוח סיכונים בתהליך:

רישום וקבלת בטחונות עבור המלווים באמצעות חברת נאמנות.•אישור בא כוח הדיירים.•ניהול רציף של הפרויקט.•

קשרי הגומלין – מערכת ההסכמים:

חשבון הכנסו

לנתחשבון )(נאמנות

יזם פרויקט תמ"א

38

מלווים

חברת קרנות 38תמ"א

בע"מ

מלווים

חברת נאמנות

בטחונות ,השתלטות בהפרה

איתור,אישור,גיוסמלווים,חיתום, ניהול

חוב

החזרי ריביות /קרן

מתן הלוואה

תיםרו

ם שסכ

ה

הסכם הלוואה

ותמנ

ם נאסכ

ה

הסכם נאמנות

ם סכ

התנו

מא

נ

מנותם נא

סכ ה

מנותם נא

סכה

הסכם נאמנות

הסכם נאמנות

מקורות ושימושים:

סך המכירות הצפויות בפרוייקט

הון עצמי

בסינדיקציה

של קרנות 38

הלוואות

מכירות מוקדמות

עודפים

תכנון ואגרות

בניה

מימון

מכירותבשליטתנו

מקורות בשליטתנ

ו

שימושיםבשליטתנו

)סך עלויות הפרויקט(

Margin Call "( קריטית נקודה צהוב– מצב כרטיס של )"הפרויקט.

MG(margin call)

ניהול הסיכונים:

לניהול סיכונים כתהליך מודל ייחודי •מובנה בקבלת ההחלטות וניהול הפרויקט.

הסיכונים • ניתוח ע"י נבחן פרויקט כל וקביעת דרכי פעולה להקטנתם.

ביצוע • כדי תוך מבוקרים מנוהלים סיכונים הפרויקט.

מקבל • עדכנית המלווה מצב של תמונת הביטחונות והסיכונים על פי דרישה.

בטחונות – הסכמים - תהליכים

Margin Call

בטחונות:

הנאמנויות • חברת לטובת נרשמים הביטחונות כל עבור המלווים.

שיוכל • מנת על הביטחונות את מקבל הנאמן להשלים את הפרויקט במקרה של אירוע כשל, ללא

. המשכיות הפרויקטערכאות משפטיות ותוך •  )!( עשרות של ומלא מקיף בדיקות כיסוי

במתכונת שמאות דוח כגון: שונים ובטחונות בנקאית, משכנתא על יחידה רישומית,שיעבוד זכויות

חוזיות, שיעבוד שוטף כללי ועוד.

תהליך זרימת הכסף

חשבון הכנסות(חשבון נאמנות)

כספי מכירת כספי מלוויםדירות

החזרים למלווים- ריבית חודשית, החזר קרן ממכירת הדירות

חשבון שוטף)חשבון יזם(

תשלומי ספקים וקבלנים

כספים העברת לאחר רק ליזם על אישור התקדמות ידי על הפרויקט

מפקח מטעמנו

מערכת ההסכמים:

יזם

מלווה

הגדרת תנאי ההלוואה וכל

מחויבויות היזם.

יזם

קרנות תמא

38 בע"מ

פניית יזם לביצוע גיוס ניהול ובקרה

יזם מלווה

קרנות תמא

38 בע"מ

חברת נאמנויו

ת

הגדרת כל הפעילויות בנושא קבלת בטחונות, שחרור כספים ופעילויות בעת הפרת אמות מידה

ומימוש בטחונות.

1הסכם

2הסכם

3הסכם

התמורה למשתתפים במימון

)משולמת חודשית(.לשנה 9 % %13.2- ריבית שקלית :•

)בגין התחייבות לשנה 2.4% עמלת הקצאת אשראי:•

עתידית(.

.4%עד עמלת פרעון מוקדם: •

הגנה למלווים באירוע חריג של עלית ריבית •

הפריים.

קרנות תמ"א 38

בונים על בטוח!!!

פרויקטים :בניהול

תל אביב18אוסישקין -במימון

לחיזוק אביב בתל פרויקט מימון בן ובניית 12מבנה דירות דירות 4

.38גג חדשות במסגרת תמ"א מ' ₪.9עלות ביצוע הפרויקט :

מ' ₪.5מסגרת מימון מאושרת : ואישור לנהלים בהתאם בטחונות:

וועדת השקעות. מ' ₪.11מכירות צפויות: מעל

מ'5גויס עד היום גיוס נוכחי – הושלם

2014ההלוואה נפרעה באפריל

צלחה בה

שלםהו

!!

רעננה17בר אילן במימון/מימוש

לחיזוק ברעננה פרויקט מימון בן ובניית 2מבנה כניסות 4

.38פנטהאוזים במסגרת תמ"א מ'₪.12עלות ביצוע הפרויקט :

מ' ₪.6.5מסגרת מימון מאושרת : מ' ₪.4.1גויס עד היום :

מעל דירות: ממכירת 16הכנסות מ' ₪.

ואישור לנהלים בהתאם בטחונות: וועדת השקעות.

הפרויקט בשלבי מימוש

חיפה11וודג'ווד – וגיוס במימון

מימון פרויקט בחיפה לחיזוק מבנה במסגרת 5ובניית חדשות דירות .38תמ"א

מ' ₪.9עלות ביצוע הפרויקט:מ' ₪.5.5מסגרת מימון מאושרת :

מ' 11הכנסות ממכירת דירות:מעל .₪

ואישור לנהלים בהתאם בטחונות: וועדת השקעות. מ' ₪.4.5גויס עד היום :

מ' הושלם1.0גיוס הבא–

הרצליה6בר אילן – וגיוסבמימון

לחיזוק בהרצליה פרויקט מימון ובניית חדשות 6מבנה דירות .38במסגרת תמ"א

מ' ₪.8עלות ביצוע הפרויקט: מ' ₪.5.5מסגרת מימון מאושרת:

מעל דירות: ממכירת 10הכנסות מ' ₪.

ואישור לנהלים בהתאם בטחונות: וועדת השקעות. מ'.4.9גויס עד היום :

ראשון 3אברבנאל – וגיוסבמימון לציון

מימון פרויקט בראשון לציון לחיזוק ובניית חדשות 8מבנה דירות

.38במסגרת תמ"א הפרויקט: ביצוע ₪ 9.5עלות מ'

6.7( 2.8בניכוי הון עצמי שהוזרם )מ' ₪.

מ' ₪.4מסגרת מימון לאישור: דירות: ממכירת מ' 11.0הכנסות

.₪ואישור לנהלים בהתאם בטחונות:

וועדת השקעות.מ'3.5גויס עד היום :

גיוס נוכחי– הושלם

פרויקטים נוספים בהליכי בחינה ואישור

אילן בר ברחוב מבנה לחיזוק פרויקט , 20מימון הרצליה .2014לו"ז משוער יוני

תל אביב, 326מימון פרויקט לחיזוק מבנה ברחוב דיזינגוף .2014לו"ז משוער יוני

פתח תקווה, 4מימון פרויקט לחיזוק מבנה בהרברט סמואל .2014לו"ז משוער יוני

? מי אנחנו

רקע וניסיון השותפים בחברה:

אנוויז'ן יזמות בע"מ (50%)

יזמות , ניהול וביצוע נדל"ן))

בע"מ38קרנות תמ"א

רונן גאון )50%( ( בנקאות אשראי, מימון)

מבנה החברה

חיים בן צבייו"ר הדירקטוריון ומנהל הכספים

רונן גאוןמנכ"ל משותף –

אינטגרציה ופיננסים

בועז אנגלנדרמנכ"ל משותף – תפעול והנדסה

עו"ד זוהר אנגלנדריועץ משפטי שמאות ופיקוח

הנדסי

: ועדת השקעות עו"ד צביקה

אגמוןמשקיף יורם

אלישר

קשרי משקיעים

פרוייקטים מנהלי( הצורך" י פרוייקטים (עפ מנהלי

( הצורך" י מנהלי פרוייקטים(עפ(עפ"י הצורך(

מנהלי החברה

גאון , - רונן כלכלה עסקים,בוגר מנהל מוסמך , דקסיה בבנק הנהלה וחבר סניף מנהל לשעבר דירקטור לשעבר ירושלים, בבנק ראשי סניף מנהל קרן באמירים נשואה ובאקסלנס ישראל בבריטיש במימון רב ניסיון בעל אלה. ר. ובחברת נאמנות משמעותיים בהיקפים בנדל"ן פרויקטים של בנקאי

.ובגדלים שוניםצבי בן - חיים , רפא"ל מנכ"ל לשעבר כלכלן,

בפז, שיווק וסמנכ"ל כספים סמנכ"ל למנכ"ל, משנה מנכ"ל בורגר ראנץ, דירקטור ויו"ר ועדת הביקורת של "אוצר בנק של תיקים לניהול חברה – "אוצרות" בחברת יו"ר החברה, כיו"ר משמש כיום החייל". בע"מ יזמות אנוויז'ן חברת ויו"ר "טיקל" התקשורת

ועוד.

מנהלי החברה

- אנגלנדר במיל, בועז סא"ל מהנדס, היוזמת בע"מ יזמות אנוויז'ן חברת מנכ"ל

תמ"א בהיקפים 38פרוייקטי פרויקטים ניהל .תמ"א בתחום מתמחה מנהל 38גדולים, ,

בתחום. העוסקת ביצוע בחברת משותף

- אנגלנדר זהר )ונוטריון( מתמחה עו"ד במקרקעין, ליווה ביצוע פרויקטים בהיקפים של בינוי פינוי פרויקטי בתחום דיור יחידות מאות ועוד, ישובים הרחבות וביהוד, אונו בקריית

מתמחה בנדל"ן ומשפט מסחרי.

 

וועדת השקעות:

כל פרויקט עובר אישור וועדת השקעות הכוללת את וחברת ציבור אישי הקרן, עו"ד החברה, מנהלי

הפיקוח "שבח הנדסה".שותפים לעשייה כחברי ועדת השקעות:

– אגמון צבי דין  עו"ד עורכי משרד ומייסד עו"ד מהמובילים בארץ.

- יורם אלישרמשקיף

ניהול ופיקוח סיכוני שוק וביצוע – "שבח הנדסה".

מדיניות ניהול סיכונים

ניהול סיכונים:

זה ניהול כרוכים סיכונים וניהול עסקים בזה ולא ניתן להפרידם.

סיכונים סקר ביצענו התהליכים, בניית טרם לבניית דרך אבני היוו שתוצאותיו פנימי,

תהליכי עבודה.

ניהול סיכונים:

רמות :3בוצע ניטור סיכונים ב- ברמת החברה ותהליכי העבודה.•בתהליך בחירת הפרויקט.•שוטף במהלך הפרויקט.•

מדיניות כולל החברה של העבודה תהליכי הגדרת ותהליכי ההסכמים מערך נדרשים, בטחונות אישורים,

. הבקרה והניהול

סיכונים עיקריים שאותרו :בתהליך

היזם כשל.מיסוי מלווים.

הזכויות מותנות.דיירים קיימים בבניין.

מורכבות ולוחות זמנים.ירידת עודפים )ירידת הכנסות ו/או עליה בהוצאות(.

גידור הסיכונים:

הסיכונים גודרו בין היתר באמצעות: קביעת מדיניות אישור יזם.• קביעת מדיניות אישור פרויקט.• הגדרת בטחונות ואישורים נדרשים.• בניית מערך הסכמים.• הגדרת תהליכים.• תהליכי רולינג.•

מדיניות אישור יזם:

ללא "אורות אדומים" מהותיים.• הצהרת עושר בגובה הפער בין העודפים בפרוייקט וה – •

MC. לפחות אחד מהתנאים הבאים :•

מ' ₪ .15יזם עם ניסיון והיקף ביצוע של לפחות • יזם שהשלים לפחות פרויקט אחד בתמ"א.•בהיעדר ניסיון,מנהל פרויקט מטעמנו.•

מדיניות אישור פרויקט:

.30% עודפים לפני מימון - לפחות • דירות חדשות בפרויקט.8 עד • הון עצמי – לפי נוסחת עודפים.• מהדירות במחיר מעל ל 40% בפרויקטים בהם •

.35% מ' ₪ עודפים של לפחות 4- נוסחת עודפים :רווח לפני מס + הון עצמי = •

משווי המכירות.20%עודפים, לא יפחת מ

בטחונות:

.)לדוגמא: שיעבוד שוטף(בטחונות הנרשמים ברשם )לדוגמא: מורשי חתימה(.בטחונות ללא רישום

.)לדוגמא : השקעת הון(אישורים לקבל לפני ביצוע )לדוגמא חוזים(.נקבעו חוות דעת עו"ד לפני ביצוע

נקבעו מסמכים לקבל תוך כדי ביצוע.אישור בא כוח הדיירים". "KT001 והכי חשוב

דוגמאות לביטחונות ואישורים:

על משכנתא כללי, שוטף שיעבוד יחידה רישומית, שיעבוד פוליסת ביטוח, אישית, ערבות שוטף, חשבון שיעבוד קבלן חליפי, רישיון קבלן מבצע, מנהל

פרויקט, חשבון הכנסות ועוד.

הבטוחות נרשמים לטובת חברת עבור המלווים.נאמנות

Margin Call )MC(:

בעודפי האפשרית לירידה ביטחון תקרת נדרש לה שמעבר הזמנים ולוחות הפרויקט עוברת אחרת עצמי הון להשלים היזם והנאמן החברה לניהול הפרויקט השלמת באופן שיבטיח השלמה רציפה של הפרויקט.

כוח ייפויי באמצעות הביצוע מתאפשר רצף הנחתמים במועד החתימה על ההסכם.

Margin Call

תהליכים:

קבלת דוח אפס משמאי במתכונת •ליווי.

וועדת השקעות.• שחרור כספים על פי אבני דרך •

ובאישור חברת פיקוח הנדסי.

קביעת אמות מידה ופעולות •בהפרתן.

כל סכסוך לבוררות אחרי אכלוס.•

רמת הסיכון

סבירות

דוגמא למפת סיכונים לפרויקט:

לוחות זמנים

איכות הפרויקט

איכות היזם

בטחונות

הסיכון רמתשל הכוללת

הפרויקט

סיכונים שנמדדים במהלך הפרויקט:

רמת סבירות מכפלהאוגוסט

13 ספטמ

.13

סיכון אירוע בסיס    

עלויות מימוש הפרויקט 2 3 6    

עודפים צפויים 3 2 6    

margin call 1פער בין העודפים ו 1 1    

התארכות לוחות זמנים 3 2 6    

קצב מכירות 3 3 9    

סיכום     28    

לסיכום

מימון אשראי ובטחונות כמו בנק •ויותר.

כל הפרויקט ויותר משועבדים.• הפרויקט וניהולו בפיקוח צמוד •

והדוק. יכולת השתלטות מהירה.•

"קומה אחת מעל כולם"