Тема 4

Тема 4«Типология объектов

недвижимости, их экспертиза и описание. Анализ исходных

данных для оценки недвижимости»

«Оценка недвижимости»

Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии,

№08050062 Менеджмент организации

Институт права и управления, кафедра Менеджмента

Слугин Олег Владимирович

СОДЕРЖАНИЕ

2

1. Ключевые понятия2. Учебный материал3. Вопросы для самопроверки4. Рекомендуемая литература

КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ

3

Классификация объектов недвижимости Техническая экспертиза Местоположение Транспортная доступность Инфраструктура Состав улучшений Виды повреждений

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

4

Основные направления

анализа рыночной ситуации

Анализ социально-экономической

ситуации в регионе

Анализ рынка недвижимости

Анализ местоположения объекта оценки


5

Экономические показатели: объем промышленной продукции, производство товаров народного потребления, розничный товарооборот, перевозки грузов, объем экспорта и др.

Социальные показатели: доходы населения, индекс потребительских цен, общая численность работающих, процент безработных и др.

Анализ социально-экономической ситуации в регионе


6

Природно-климатические особенности района. Характер окружающего типа землепользования. Транспортная доступность. Инженерные сети и коммунальное

обслуживание. Социальная инфраструктура. Экономическое местоположение. Экологическое состояние района. Социальная репутация. Криминогенная обстановка.

Анализ местоположения


7

Характер рельефа. Климат. Наличие открытых водоемов, возможность

паводковых затоплений. Инженерно-геологические характеристики. Рекреационные характеристики.

Анализ местоположенияприродно-климатические особенности

района


8

Селитебная. Производственная. Рекреационная. Историческая застройка. Зона деловой активности.

Анализ местоположенияхарактер окружающего типа

землепользования


9

Автомобильный. Железнодорожный. Водный (морской). Воздушный.

Анализ местоположениятранспортная доступность


10

Электроснабжение. Водоснабжение. Водоотведение (канализация). Отопление. Газоснабжение. Телефонные сети.

Анализ местоположенияинженерные сети и коммунальное

обслуживание


11

Магазины. Предприятия службы быта. Кафе, рестораны. Школы. Детские сады. Организации здравоохранения. Кинотеатры.

Анализ местоположениясоциальная инфраструктура


12

Промышленные предприятия. Торговые предприятия. Предприятия связи. Движение грузового транспорта. Складские мощности.

Анализ местоположенияэкономическое местоположение


13

Данные открытой печати. Данные для специального использования. Результаты натурных инструментальных

исследований.

Анализ местоположенияэкологическое состояние района


14

Деловой центр. Промышленный район. Спальный район. Торговые зоны.

Анализ местоположениясоциальная репутация


15

Низкий уровень преступности. Средний уровень преступности. Высокий уровень преступности.

Анализ местоположениякриминогенная обстановка


16

Анализ рынка недвижимости

Анализ общего состояния рынка недвижимости

Анализ характеристик

отдельных сегментов рынка недвижимости


17

Общее количество компаний, работающих на местном рынке недвижимости.

Общее количество сделок с недвижимостью, заключаемых ежемесячно.

Среднее время оформления сделок с недвижимостью.

Динамика изменения предложении на отдельных сегментах рынка недвижимости.



18

Общее количество периодических изданий, освещающих рынок недвижимости.

Электронные СМИ, освещающие рынок недвижимости.

Наличие специализированных структур, ведущих анализ рынка недвижимости.



19

Анализ спроса.

Анализ предложения.

Анализ взаимодействия спроса и предложения.

Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости


20

Рыночные стандарты уровня и стиля жизни разных слоев населения.

Уровень платежеспособного спроса для разных социальных групп.

Данные о регистрации новых фирм и данные о прекращении деятельности фирм.

Научно-производственный потенциал и возможность привлечения инвестиций для организации новых производств.


анализ спроса


21

Резерв существующих свободных и готовых к продаже объектов недвижимости.

Объемы нового строительства объектов недвижимости.

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимостианализ предложения


22

Рыночные величины арендных ставок за объекты недвижимости.

Цены продаж объектов недвижимости на различных сегментах рынка недвижимости.


анализ взаимодействия спроса и предложения


23

Анализ фактических

характеристик зданий и

сооружений

Подготовительные работы

Анализ и оформление результатов

обследования

Техническое обследование


24

Осмотр объекта. Размеры, характеристики, состояние

земельного участка. Состав улучшений. Тип улучшений. Текущее состояние улучшений.

Подготовительные работы


25

Основные здания и сооружения. Вспомогательные здания и сооружения. Машины и оборудование, обеспечивающие

функциональное назначение зданий и сооружений.

Внутренние инженерные сети и системы. Внутриплощадочные инженерные сети,

элементы инфраструктуры и благоустройства.

Состав улучшений


26

Функциональное назначение. Тип объемно-планировочного решения. Тип конструктивного решения. Время постройки. Степень капитальности.

Тип улучшений классификационные признаки


27

Справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях района.

Карта района расположения объекта. Кадастровый паспорт земельного участка. Регистрационные документы о правах собственности

(или иных правах). Технические паспорта на здания и сооружения. Акты технического обследования зданий и сооружений. Эксплуатационная документация. Проектная и исполнительная документация по

строительству объекта.

Сбор и анализ документации


28

Тип основных строительных конструкций. Вид основных строительных материалов. Геометрические характеристики строения. Состояние отдельных конструктивных

элементов на момент обследования.

Техническое обследование объекта недвижимости


29

Конструкции подземной части: фундаменты, стены подвалов и технических подполий.

Конструкции, образующие несущий остов здания: наружные и внутренние стены, каркас.

Междуэтажные перекрытия. Конструкции покрытия (крыша). Заполнения оконных и дверных проемов. Полы. Отделка фасадов. Внутренняя отделка помещений. Внутренние инженерные системы.

Основные конструктивные элементы зданий и сооружений


30

Осмотр участка территории. Осмотр фасадов здания. Осмотр входов в здание. Осмотр подвалов. Осмотр лестниц. Осмотр помещений надземных этажей здания. Осмотр чердачных помещений. Осмотр кровли.

Порядок проведения осмотра технического состояния здания


31

Общие деформации конструкций. Местные деформации конструкций. Трещины. Выбоины и сколы. Пробоины. Повреждения отделочных слоев. Биохимические повреждения. Повреждения соединений конструкций. Изменение влажности.

Основные виды повреждений строительных конструкций


32

Общие деформации линейных и плоскостных элементов.

Местные деформации. Повреждения изоляционных слоев. Коррозия металла. Ослабление соединений. Отсутствие отдельных деталей. Следы предшествующих ремонтов.

Основные виды повреждений инженерного оборудования


33

Техническое заключение

Пояснительная записка

Иллюстративные материалы


34

Общая характеристика объекта оценки. Описание конструктивных решений. Описание внутренних систем инженерного

оборудования. Эксплуатационные характеристики объекта. Общая характеристика текущего состояния

строительных конструкций и элементов. Выводы.

Содержание пояснительной записки


35

Схема генплана объекта. Схема поэтажных планов. Фотографии улучшений и их элементов. Фотографии имеющихся повреждений

элементов.

Иллюстративные материалы

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ

36

1. Какова классификация объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством?

2. Каковы цели и задачи технической экспертизы объектов недвижимости?

3. Основные виды физического износа.

4. Последовательность описания объекта оценки при составлении отчета.

5. В чем заключается анализ структуры рынка недвижимости?

6. Анализ основных факторов, влияющих на функционирование рынка недвижимости.

7. Анализ социально-экономической ситуации в регионе.

8. Анализ местоположения объекта.

9. Анализ общего состояния рынка недвижимости и его отдельных сегментов.

10.Сущность, формы и задачи анализа фактических характеристик зданий и сооружений. Порядок его проведения.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

37

1. Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л. Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Рос сийское общество оценщиков", 2007.

2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М. 2007

3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007.

4. Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.

38

Использование материалов презентации

Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления.

Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов.

Тема 4

Documents