جام ة ع ن شمس كلية ال ندسة

قسم الهند ة المعم رية دبلوم إدا ة الم روعات

تشغيل ا م اني و ص انتها: مادة أسس إدا ة و ت طيط أ مال ص ا ة الم اني

أمل الم شدي: مق م من رحاب إسماعيل محمد

رحاب حمد إ ناس حمود محمد أ و ا فتوح محمد حسني

نزار ع د ا رحمن

د ح ام ا بر م ي . أ / إشراف

طبيعة ص ا ة المبا ي و س استها :ماهية ا صيانةة مبفهومها احلايل ، حىت وق ق يب ظلت أعمال الصيانة للمباين أمهي لتخطيط واإلعداد املسبق ألعم هلا غ مع وف

و دورها كمجال من جماالت التكنولوجيا يف عملية صناعة البناء وظلت تأخذ القليل من االهتمام،وتتم أعماهلا دائما بعد ظهور و تفاقم العيوب باملبين ، وظل الكثريون ينظرون إليها علي أ ا جمال غري منتج ال فائدة منه ، كما ظلت

نظ ة جا بي و ظلت اول فيض م زاني ها إيل أضيق ا دود عدم درا ه ملا ين ج عن اجلهات االقتصادية إليها إمهاهلا ن تده ر للم ين و أع ال التشطيب ت ب و ب لتا فقد ح ا ث ث االستثما ات امل ج ة ألعم ل صنا ة لبناء

. :فلسفة و فهوم يانة ا مباني

ع م القدر علي نت ج باين ال حتت ج إيل ص انة ىت مع لدق الشدي ة و تقو فلسف أعما صيان املبا علي االحتياطات الكافية أثناء مراحل التصميم و اختيار مواد البناء و التشطيب للمبين ، فجميع العناصر هلا عمر افرتاضي

ا تأيت ضرور ختطيط أعم ل خيت ف ع العمر الف اضي ل اقي ا عناص سوا كانت ع اصر إ شاء أو شطيبا و ن هن الصيا ة للمب ين لزيادة ا عمر االفرتا ي هلا ك ن ومة متك ملة و ب لت يل احلفاظ علي ا ستثمار ت املوج ة إليها

:مفهوم أ مال ا صيانةهي أ ما احملا ظة لي م ين ووق يته م ال لف لكي يؤدي وظي ته عل ا وجه األك ل أ ول دة ممكن مع إ الح

و لك باش اك مجيع لوس ئل الف ية و .عيوب ح اظ علي ملب و لإلق ل من الت ال ف الن جت عن إلمها أو ا رجاءالاإلد ر ة و ت مل هذه أل مال اإلع اد و التخط ط و الت فيذ لع لية الص ا ة باإلضا ة إيل املت بعة و لرق بة أ ن ء و بعد

.التنفيذ :لحا اليت تستع ل يف احلياة ا عملية ر ا بنفس املع مثلإال أ ه ت جد ب ض ا صط

االستبدال –التحسني –التجديد –اإلصالح :وتع بر ن األنشط الرئي ية الخاص باإلنش ء ما يلي

أنشطة املباين

مباين ديدة مباين ائمة

استبدال

إضافة

صيانة

حتسني

تطوير

:و إليضاح االختالفا فيما بين ا مي ن وضع عناص املقارنة التال ة

:التسلس الزمني ) ١( دث الصيانة أوال يف معظم املباين دف االرتقاء باملبين ليكون حبالة فنية صاحلة لالستخدام مث حتت تأثري العوامل حت

ا بيئية ت هر عي ب بامل ين و با تايل ي يت دور اإلص ح د جتري للم ين أ مال جتد د و حتسني مث تت رر ا صيانة و .ناء بين ديد اإلصالح و يف النهاية يتم االستبدال و ب

و یمكن إیضاح التسلسل الزمني السابق لمفھوم الصیانة علي مدار عمر المبني في الشكل اآلتي :الهدف ) ٢(

يهدف ل م الصي نة و اإلصال إيل جعل ملبين ص حلا لالستخ ام يف ضوء عتب را فنية حم دة مسبق ع د صميم فرتاضي ، بينما يهدف التجديد و التحسني إيل إدخال تعديالت علي املبين تتمثل يف املبين دف زيادة عمره اال

أما االستبدال فهو إحالل ،إعطائه الحية فنية ت ن متوفر يف ت ميمه ا و باإلضا ة إ يادة عمره الفرتاضي تب ع ال طورات ا ديثة يف املباين فن ا أو مبين جديد حمل مبين قائم دف حتديث نظام العمل به أو تغيري االستعمال أو إ

.هندسيا :التكلفة ) ٣(

عن مقا نة تك ليف الص انة و اإلصال مع تكاليف ا تجديد و التحسني عل مدار ا عمر االف اضي لل بين يتض أن تحسني ، بينما تكاليف الصيانة تكون مرتفعة أل ا تشمل تكاليف صيانة و إصالح قبل و بعد أعمال التجديد و ال

تكون تكاليف االستبدال أكرب من تكاليف التجديد عند استبدال املبين بنفس النوع و تقل تلك التكاليف يف حالة .تقادم املبين ألن عدم اختاذ قرار االستبدال سيؤدي إيل ضياع مكانة املبين

:التخطيط و الرقابة ) ٤(يف الزمن الت لفة نظرا وضوح اهلدف نهما علي املد لبعيد و ميكن إخض ع الصيانة ألساليب التخطيط و الر ابة

ذلك بدرجة غري متوفرة يف أعمال اإلصالح لصعوبة التنبؤ بوقت حدوثه ، أما التجديد و التحسني فالتخطيط هلما .يقوم لي و وح هلدف م هما لي ا دى لقصري

ل من الصيانة و االصالح و التجديد و التحسني و االستبدال م ا تحليل لسابق جن وجو ا تالفات وهرية ب ك .مما جيب معه ستخد م ك اص الح مبا ي ناسب م م هومه و ال مل عل م ع اخللط يما بي هم

صيانة وإصالح

استبدال

صيان إصالح جتدي حتسني

:أنواع ا صيانة

ر من سل ب تتع د أنواع الص ا ة و ختتل تبعا ل قرار ت اإلد رية اخلا ة بنوع ا صيان املط و ة و ميكن استخد م أكث للصيا ة خالل ا عمر ا فرتا ي للمبين

:الصيانة المخططة تقوم علي ختطي برجمة عما الصيا ة بامل ين و ديد أ قات د ة مسب ا لتنفي تلك ألعما ذلك باال تماد

علي ا ربة العم ية و الب انات إلحصائية خلاصة بال ن صر املخت فة ل مبين الصيانة ا تصحيحية –وتشمل ال يانة ال قائية

:الصيانة لوقائية ) أتعترب ي لصيا ة امل ططة ال تتميز التحدي املسب لعناصر لتخطي من خالل نظ م مسبق ن لفحص

و الختبارا لتحديد حالة ل عنصر من عن صر املبين و عمال الصيان املطلوبة هصيانة الدورية اليت تتم وفقا خلطة زمنية دف صيانة املبين قبل حدوث عيوب به مبا ال: " و تعرف بأ ا

"يسمح استم ار املب يف لعمل و الت رض لعيب فاجئ : وتشمل دورها

:الصيانة لمشروطة ة القائ ة تتم من الل حتديد ملواصف ت اصة ع اصر املبين و متاب تها و عترب ن أعمال الصي نة لو ائي

.علي طيط سبق الة ملبين :الصيانة لتنبؤية

تتم من خال امل اقبة ال ورية لب ض عنا ر املبين ألساس ة ملالح ة أي تغيري قد يسبب نق كف ءة هذا .العنصر دف معاجلة أي عيوب ميكن أن تظهر بتلك العناصر

أنواع ا صيانة

صيانة غير مخططة صيانة مخططة

صيانة ت حيحية وقائيةصيانة صيانة ت حيحية صيانة طوارئ

صيانة شروطة صيانة نبؤية

:الصيانة ا تصحيحية إلعادة ملبين إيل حالته األصلي قبل ح وث ا عيو ليبقي مؤديا وظ فته كفاءة هي أعم ل الصيا ة املن ذة

مناسبة و تتميز بأ ا تتم وفقا لتخطيط مسبق و نظام متكامل من املعلومات عن عناصر املبين املختلفة و .احتياجا ا من أعمال الصيانة

:الصيا ة الغ ر مخططةبعد هور ال يوب به دون إت اع بر امج لت فيذ األ مال فقا تقوم لي إجرا أعما الصي نة لمبين للتسجيال الس بقة ألع ال الصي نة لع اصر املب املختلفة

:وتشمل :الصيانة ا تصحيحية

.هي أعمال لصيا ة ا نفذة ب ملبين إل اد ه إيل ح لته ا صلية ق ل ظهور لعيوب به ):الصيانة السعافية(صيانة ا طوارئ

هي الص ان لغري خمططة اليت ت م عن دوث أ رار ج يمة ب ملبين تك ن ع لية التك ليف غري متك رة و عناصر التخطيط ا غري معروف

:وميكن ضع تص يف خر للصي نة لي ال حو لتايل تغيري جذري -١ صيانة دورية -٢ صيانة رو ينية أو يومية -٣

:أهداف ا صيانة سليمة ن كل العيو اليت ميك حدو ها ا بين و عل كاف ال ناص اإلنشا ية و خلدمية ت فري ح اه آ نة و

للمبين تعمل بكامل كفاء ا التصميمية و بالتايل احملافظة علي األموال املستثمرة باملبين و زيادة العمر .اال رتاضي له ال ا صيانة و هي من لتعريف ا سابق مي ن ديد جم وعة ن ا هداف ا رئيسية عم

أھداف أعمال صیانة المباني

يف اإل الية لل بينتخفیض التكال

ستثما ية للمبينالحفاظ علي القیمة اال

زیادة العمر االفتراضي للمبني

تحسین البیئة الداخلیة للمبني

االستغناء عن االصالحات الكبیرة

لمبني و العاملین بھزیادة انتاجیة ا

:تأثير ا تصم م علي ا صيانة تعترب القة عملي لتصم م بعمل ة ا صيانة ل مبين ث قة و وية و تزداد ت ك العال ة بعدا عمقا إذا غبنا

ية للمبين ، يف احلصول ع ي أبنية م طورة تؤم ل نسان أ واء رحية ت ناسب م املت لبات ا جتماع ة و االقتص د وت ترب ا دراسة جلي ة و ا تأنية الح ي جات مست ملي امل ين و ال روف الب ئية و ال بيعية ا ي ة به ملرحلة ا ويل من

مراحل صيانة املبين نظرا أل ا تؤدي إيل تصميم مبين ال حيتاج إيل قدر كبري من أعمال الصيانة مع تقليل .لعيوب ب ناصره ا ختلفة ا تماال ظهور ا

:مشا ل لصيانة ي مصرأصبحت صيانة ا باين يف الع ر ا ايل من ا مهية مب ان لحفاظ لي ا باين ا قا مة ا يت ظلت ت تقر ا هتمام الكايف

يف علي مدار سنوات طويلة سابقة ، ويف مصر مت إمهال أعمال الصيانة األمر الذي أدي إيل تراكم مشاكل الصيانة .مصر لتصبح عملية حلها حباجة إيل رصد أموال ضخمة يعجز أمامها الوضع االقتصادي للبالد

دور الت ميم ف أعما ص انة الم اني

اآلثار ا باشرة ل تصميم

اآلثار ا غري مبا رة ل تصميم

املوقع

اختيا نوع ا ساسات ا ناسبة ل بيع الرتبة

اختيار مواد ال شطيب ملنا بة ذات لعمر اال رتاضي الطويل

ست غري فتح ت ا و جهة و ع ل كاس ات مش

استعمال ا فنية الد خلية يف التصميم

استخدام املواد ا عازلة للحرارة

:و ا جد ل اآلتي لخص ا مشاكل الرئيسية ألعمال ص انة لمبا ي في م ر

نوع المباني أسباب لمشكلة المشكلةمت بناء سبة ك رية من م اكن لقاه ة عشوائي البناء

ائية ، حيث كانت بطر قة عشو األرض اخلاصة ا غري مقسمة أو خمططة و ليس ا مرافق و بالتايل

يصعب صي نتها

املباين ا سكنية

مت إنشا املبا بدو رقاب هندس ة سوء الت فيذعلي التنفيذ و التصميم ، فظهرت ا رتفاعات الغري م ابقة للقانون و

ا جرات ال يقة و ا ض يفة ال هوية و ضاءة املظاهر املختلف عيوب اإل التنفيذ و احلا ة للصيانة

املباين ا سكنية

توجد نس ة كبري م املب ين ال ائمة تقادم املباينذات م ويل ن بيا يف الة

سيئة بعضها آيل للسقو يصعب صيانتها

املباين ل كنية و لعامة

ستخ ام املباين من خالل ي هر وء ا االستخ ام ال يئ ملر فق املباينا ستخدا لزائد لمياه تركها يف بع األح ان راكدة مما يؤد إيل

تسر ا عرب األرضيات و إتالف اخلرسانة

املباين ل كنية و لعامة

ال يست يع امل لك تن يذ أعم ل مشاكل املال املس أجرينالصيان للمب نظر لإلجيا الضعيف

ك لك املست جر ال ا ذي يتقا اه و يرغب يف تنفيذ أعمال الصيا ة نظرا

لعدم لكيته لمبين

املباين ا سكنية

املبالغ ملخصصة لصيانة - االعتما ات الضع فة مبيزا ية الدولةجزء من ميزانية ال ولة املعتمدة ل مشروعات

اجلد دة و تم ح ها عند

املباين حلكومية لعامة

الطوارئالدولة مثقلة بأعباء -

استكمال ملشروعات املعلق وال ت تف ألعمال

الصيانة علي أ ا وسيلة استثم ر لزيا ة العمر

.االفرتاض للمباينمعظم م اين و ر فق ا دولة -

ب يزانيات للصيانة ال يوجد ه ئة حكو ية م ئولة

عن صيا ة املب ين الع مة ال يانة مل اولني غري يتم إ ناد أ مال املقاول ن ال ري متخصصني

متخصصني يف ت فيذ ت ك األعمال مما يؤدي إ تنفيذه ب سلوب غري

.سليم

املباين حلكومية لعامة

تؤثر مشاكل الصرف الصحي مشاكل الصرف الصحيعلي مرافق المباني و بالتالي احتیاجھا للصیانة بصفة دائمة

المباني الحكومیة العامة و .المباني السكنیة

:وضع خطة زمنية أو ب نامج ز ني ألعمال الص انة

:تتوقف علي توقيت ظهور العيوب باملبين و يف هذا ا ال ميكن تقسيم عناصر املبين املختلفة إيل العناصر التاليةعناصر مت ت ميمها و نفيذ ا لت تمر علي مدار عمر املبين االف اضي بد ن تغيري و صيانة م ل أعمال – ١ .ت األساساعناصر ميكن إطالة عمرها االفرتاضي عن طريق تغيري بعض مكونا ا علي فرتات منتظمة مثل أعمال التكسيات – ٢ .املختل ة باملبينعناصر ع مد فيها معد الصيانة ع ي نوع و كثا ة احلر ة و االستخدا مثل األرض ات و ألعمال – ٣

.الكهروميكانيكية ا ة هلا فقا أل واء و ذواق ا ستعملني مثل أ واع األجهزة ا صحية د رات ا ياه امل ين و عناص تتم عما الصي – ٤

.بع التكسيا به عناصر معرضة للبيئة اخلارجية ويؤثر ذلك علي ظهور العيوب ا مثل التكسيات اخلارجية للواجهات – ٥

هلا يصلح لل مل فرتة زم ية من سبة من ال ديهي أن و لتح يق تدف من ظم ألعمال ا صيانة جيب عم برن مج منت م تكاليف هذا الربنامج تكون مرتفعة يف بدايته مث تقل تباعا فيما بعد ، وجيب علي إدارة املبين إعداد سياسة رئيسية

.ألع ال الصي نة به ت ناسب مع احتياجات ال يانة ل عن صر املخت فة به

:تحديد و ائل ت فيذ أ مال ا صيانة :ميكن حصر وسائل ت ف ذ أعمال الصيا ة يف ا وسائل الت لية

:التنفي الذاتي : أوال حيث تتو جد ال مالة اخل صة بال نفيذ صف دائمة باملب تقوم بعمله حتت شراف اإلد رة اهل دسية با بين اليت حتدد

هلا األ مال املط وبة وف ا لرب امج الص انة امل بع : قاولون ال تخصصونالم: ثانيا

يتم االستعانة باملقاولني املتخصصني بصفة خاصة يف حالة عدم توفر إمكانيات التنفيذ الذايت بالقدر املطلوب ، ويتطلب ذ النوع م وسائ لتنفيذ ألعمال لصي نة مت بعة دق قة لكل ألعمال املنفذة املوا ا ستخدم يف لتنفيذ

فر لسيولة مل دية ال زمة لم اول م أخذ اح ماال إ جاء أو مهال األ مال يف العتبار ند إال أنه ي يبه ض ورة تو .عدم توف هذ الس ولة

:المزج بين التنفيذ ا ذ تي و ا مقاولين الم خصصين : ثالثا ي األعمال الروتينية للصيان يف تعترب أكثر لطرق إت اعا تنف ذ أ مال ص انة ا باين ح ث يقو ريق ال نفيذ لذايت بتنف

.حني ي م االست انة مب اول م خصصني تنفي أع ال الصي نة ذا احلجم لكبري أ اليت ت طلب مهار ت خ صة :مشا ل لصيانة ي مصر

الهتمام أ بح صيان امل اين العصر حلايل م األ ية مبكا للح اظ عل ا باين لقائم ليت ظل تفتق إيل ا الكايف علي م ار سن ات ط يلة سابقة

األمر الذي أدي إيل تراكم مشاكل الصيانة يف مصر لتصبح عملية حلها حباجة إيل رصد أموال ضخمة يعجز أمامها الوضع االقتصادي للبالد

:مظاهر ا مشاكل ا مواجه ألعمال ا صيانة ل مباني مشاكل اصة الرتبة )١ التصميمم اكل م علقة ب صور يف )٢ مشاكل م علقة بسوء ا تنفيذ )٣ مشاكل متعلقة العوامل لبيئية احمليطة )٤ مشاكل خ ص بعدم أخذ احلرك يف ا عتبار )٥ مشاكل متعلقة بع اصر ال شطيبات باملبين )٦

تكاليف عمال يانة لمباني تحديد ت اليف ا صيانة) صيانة(ى ملبىن يف الة عال مبنع دوث ل يوب ه تك ليف الص انة و اإلصالح هي ال كاليف ا اصة باحمل فظة عل

على أن ت و تلك الت الي يف ص رة ميكن ) إصالح(أو بإعادة املبىن إىل الته ال عالة عد حدوث العيوب به .تقديرها

ل إال أنه جيب الفصل بني تكاليف الصيانة و تكاليف اإلصالح، حيث ميكن إيضاح مميزات الفصل بينهما من خال :ع ة نقا تتم ل يف التخطيط لسليم لتكاليف - ١

يساعد الفصل بني تكاليف الصيانة و اإلصالح على التخطيط السليم لكل نوع، و بالتايل توفري بيانات دقيقة تساعد .اإلدارة عل التخطي و ال قابة و ا اذ ا ق ارات ألع ا الصيان امل تقبلية

تقييم داء ألفراد - ٢اء األفراد من املميزات اهلامة للفصل بني تكاليف الصيانة و اإلصالح، و ذلك ألن العاملني القائمني يع رب تقي م أد

بأعمال اإلصالح هم القائمني بأعمال الصيانة، و بالتايل فعند فصل نوعي التكاليف ميكن حتديد مدى التزام العاملني .بتنفي التعل مات املوجه إليهم

نةالرقا ة على أعم ل الصيا - ٣ميكن استخدام كل من تكاليف الصيانة و تكاليف اإلصالح كوسيلة رقابة على اآلخر، فارتفاع تكاليف الصيانة يظهر

و إ ا ا ضح ب د دراسة األسبا عدم ج د إمه ل يف نفي برامج الصيا ة ف دل ذ ك ع ى ، عدم كفا ة برا ج الص انة .السرتشاد بذلك عند اختاذ قرار االستبدالوجود عيب فين يف ذلك اجلزء من املبىن، و ميكن ا

تصميم ن ام تكا يف ا صيانةهو جمموعة املستندات و السجالت و التقارير اخلاصة حبصر و تسجيل تكاليف أعمال الصيانة للمبىن دف حتقيق

م إقامة النظا و أهداف دا ة املبىن ن ال خطيط و ال قابة لت اليف ال يانة مع م اعاة حتق ق لتوا ن بني لعائد .ال كاليف اخلاصة به تحديد أله اف المط وب تحقي ها من لنظام :ميكن حتدي جمموعة هلداف ال الية ل نظام امل كامل تكالي الص انة

.قياس ال كاليف التقدير ة و الفعلية ألعمال ال يانة • .هاال قابة ع ى تكاليف لصيان و حت ي مواطن لكفاية و ا سراف في •م إدارة ملبىن با بيانا اليت تس عدها يف ا اذ ا ق ارات اإل اري اخلاصة بأ مال لصيان و •

.إع اد املوازن ت التخطي ية هلا التنظي الفني و اإلدار للمبنى :يةيتبع لتعرف لى هد ف نظا تكالي لصيا ة دراسة التنظ م الفين اإلدار للم ىن من الل خلطوات لتال

:التعرف على ال نظيم اإل اري للمبنى ١

جيب التعرف على اهليكل التنظيمي للمبىن و حتديد مستويات املسئولية و تسلسل السلطات به، و العالقات بني املستويات اإلدارية املختلفة بغرض دراسة مدى كفاية ذلك التنظيم اإلداري بالنسبة ألعمال الصيانة، و

.سئويل أفر د أعمال ا صيانة بامل ىن ىت ميكن ترتيب ا سئولي ت فيم ينهما ستويات إلدارية مل :التعرف على المبنى٢

جي قبل تصميم نظا تكالي الص انة ل مبىن الق ام بدر سة ميد نية ل مبىن بغر التعر على تاريخ املب و املعمار له م الل امل مس ا لو لعناصر طريقة إنشاؤه، و مدى اتزانه إنشائيا، و تأثري ذلك على التشكيل

التشطيب به، و تأيت أمهية تلك الدراسة ملا لعناصر املبىن املختلفة و تارخيه من تأثري كبري عند جتديد خطة الصيانة .للمبىن حىت ت مشى أع ا الصيان و التج يد مع التش ي املعمار و ال ابع ا اص باملبىن

:ليف الص انةاقت اديا نظام تكا ٣إذا زادت قيمة املعلومات اليت يوفرها النظام عن تكلفة احلصول عليها يصبح النظام اقتصاديا و جيب إقامته،إما إذا

زاد تكا يف ق مة النظ م ن قي ة املعل مات اليت يو رها فإن النظ م يص ح ري اقتص دي و يس هنا داع .إلقامته :لتاليةو تشمل هذ التكالي ال ناصر اتكاليف تصميم النظام نفسه و اليت تعترب أصال من األصول اململوكة للمبىن، و كلما زادت مرونة النظام -١

زادت فرتة االستفادة منه، مبعىن أنه كلما كان النظام قابال للتغيري حسب حالة و ظروف املبىن كلما ،ىنزادت املدة الز نية ليت يظل فيها الن ام احلا لالس خدام للمب

تكاليف ت فيذ ا نظام و ل تشمل األ ور و ا ر بات و ا د ات ال تابي و مل تبية ا اصة ب لقائمني -٢ .على تن يذ ال ظام

طريقة كاليف الصيانة لمناسبة لظروف لمبنى ٤ األسس ال لمية ل ظام ت اليف ال يانة ٥ المقوم ت الرئيس ة للنظام٢ :ظام تكا يف عموم م العن صر الت ليةت كو املقومات الرئيسي ألي ن

:دليل وح ات ال كلفة ١ .يتم تنفيذ أعمال الصيانة من خالل توجيه أمر التشغيل موعة العمل بعد حتديد األعمال املطلوبة

و يلي ذلك مرحلة إعداد دليل وحدات التكلفة، و فيها يتم تقسيم وحدات اإلنتاج إىل جمموعات رئيسية تشمل عدد من وحدات اإلنتاج ذات الطبيعة الواحدة، مع إعطاء رقم أو حرف لكل جمموعة رئيسية و كذلك كل م ها

.أرقام و ح وف لتمي ز الوحد ت الفر ية ل ل جمموعة :دليل مر كز ال كلفة ٢

جه مرك تك فة الصي نة هو ركز جتم ع لع اصر ال كال ف ا يت إذا تو فرت أم ن ال يام أع ال الصي نة عل الو .األكمل :و تبوب راكز ا تك فة عا ة عل أس س وظ في إىل ا نواع لتال ةو تعك هذه املر ك طبيع النشاط أو األن طة القائم باملب و يتم فيه تنف ذ :مراكز إنتاج -١

.أعمال ا صيانة ا ختلفة

بأعمال لصيانة و هي ليت تقو توفري ملواد اخلا ات خلا ة :مراكز ال دمات اإل تاجية -٢ .لتسهيل أدا تلك العمال

و هي ال تقوم بتوفري التمويل الالزم ألعما ال يا ة :مراكز ا خ مات التمو لية و ا دارية -٣ .باإلضاف إىل اإلش اف ة ال ق بة على تل األعمال

دليل عنا ر الت اليف ٣اوتة لكي تتم أعمال الصيانة لعناصر املبىن، و جيب مل جم وعة من عنا ر ا تكاليف ا يت تتض فر معا ب سب تف

لذا فإنه عند تصميم نظام تكاليف الصيانة للمبىن يتم حتليل هذه العناصر إىل أجزائها و مكونا ا وفقا موعة من :الطر الرئيسي لتحل ل عناص التكالي تشمل

:الفترة الت اليفية ١اليفية ا ستفي ة من ا إىل عن صر تكالي ية رأ ال ة تن ق بغرض ا ستفادة يتم ليل ع اصر لتكاليف بعا ل فرتة لتك

املستقبلية، و عناصر تكاليف إيرادية حتمل لفرتة تكاليفية واحدة، و للوصول إىل ذلك يتم استخدام جمموعة من كرار، املدة الغرض من التكاليف، حجم التكاليف، الدورية و الت: (القواعد و األسس شمل لعنا ر التالية )املستفيدة من التكاليف

التكاليف ا رأسمالية التكاليف اإليرادية وجه المق رنةتعترب ع اصر كاليف اصة ب لفرتة الغرض من ال كاليف -١

احلالي ثل تكا يف اخلا ات املواد األولية و أجور ال املني ب لصيانة

دف إىل زيادة قدرة املبىن على داؤه، و بالتايل تعرب ا عمل و حتسني أ

عن تك لي اص من األ ول الثابتة، و لذلك يتم حتميلها على

عدد من ال رتاتتعترب بري نس يا إذ ما ورنت يتم حت يلها لفرت تكا يفية و حدة حجم التك ليف -٢

بالتكال ف ا يرا ي و لذا ي م توزيعها على الفرت ت التكاليف ة املست يدة

منها ذات معد إنفا متكر خالل عمر لدورية لتكرارا -٣

املبىن م ل األجور و م اريف التشغيل

غري مت ررة تن ق عل رتات ما ية متباعدة

امل ة املستفي ة من -٤ التكاليف

يستفيد امل ىن من الت ال ف ال أمسالية استفا ة املب لفرت مال ة واحدة .لفرتة منية ويلة

:التكاليف طبيعة ٢ :ميكن حتلي عناصر لت اليف من حيث طب عتها إىل لعناص الت لية

.و تشمل لتكال ف اليت تحم ها املب للح ول على واد و خامات لصيا ة: املواد خلامات )١ع نية و و شمل ما ي حمله امل ىن من تك ليف األ ور و امل تبات و امل ايا ل: تكلفة ال مل اإلن اين أو األجور )٢

.التأميناتو تشم ا يتح ل املبىن م كاليف ا تشغيل ا ضرائ و اإله ك فوا د : اخلدما و املصرو ا األخرى )٣

.القروض حمل ية و خلارجية :العالقة وحدات لتكلفة ٣ :ميكن حتلي عناصر التكال ف م ح ث عالقتها بوحدا الت لفة .واد و ا جور و ملصروفا اليت مي ن خت يصه مباشرة و دات ا ت لفةو يقصد ا امل: عناصر باشرة )١و يقصد ا العناصر اليت ال ترتبط ارتباطا مباشرا بوحدات التكلفة و يصعب ختصيصها هلذه : عناصر ري باشرة )٢

.الوحدات :و بال ايل تشمل تكالي أعمال لصيان للمبىن العن صر اآلت ةو هي املواد اليت تدخل يف أعمال الصيانة و تشكل جزءا منها، مثل تكاليف اخلامات : مواد أ لي غري م اشرة )١

.ألعم ل ال ها ات أو األرض ات أو ما شا ه ذلكو هي تكاليف األجور اليت تدفع للقائمني على تنفيذ أعمال الصيانة باملبىن، و تشمل أجور : أجور غ م اشرة )٢

.فن ني ألعمال لكهر اء و النجا ة باإلضا ة إىل أجور ملساعد ن هلمامل ن و حلرف املختلفة مثل ج ر الو هي امل اري اليت ال تدخ حتت ا وا األولي أو ا جو مثل م اري نقل امل اد و : مصاريف غري مباشرة )٣

.اخلامات :العالقة بحجم النشاط ٤ :ميك التمييز بني أر عة جمموعات من عن صر التكالي هي .و هي ا تكا يف ا يت تت ري ب غري حجم ا نش ط :ف المتغي ةالتكالي )١و هي التكاليف اليت ال تتغري بتغري حجم النشاط، فهي تبقى ثابتة يف جمموعها بالرغم من تغري :التكالي الثابتة )٢

.حجم الن اط بالزيادة أو الن صانمعني من حجم النشاط، مث تزداد بزيادته، و هي التك ل ف اليت تظل ثاب ة يف حدود نط ق :التكالي شب الثابتة )٣

و ت ل ثابتة ىت حد ث زياد خرى يف ح م ا نش ط فتزد د مع ت ك ا ز ادة بالت يل تت ذ لتكال ف ش ه .الثا تة كل سلمي

و هي تلك التكاليف اليت تتغري بتغري حجم النشاط و لكن ليس بنفس النسبة، و هي :التكاليف شبه المتغيرة )٤ . خصائص التكاليف الثابتة و التكاليف املتغرية، حيث تتكون من جزء ثابت و آخر متغريجتم بني

و بدراسة تكاليف الصيانة لتحديد موقعها من األنواع السابقة جند أ ا تعترب تكاليف شبه متغرية، حيث تشتمل على .الستخدامج ء ثا ت ميثل ا صيانة ا دور ة و زء ت ري ميثل ا صيانة ا طلو ة تب ا ل :و ميكن فصل تكا يف ا صيانة ال ابتة ع ا تغرية با تخدام إ دى الو ائل اآلت ة طريقة احلد ا دىن و احلد األقصى :و نتب فيها خلطوا اآلت ة .حتديد احلد األدىن و احلد األقصى ملستويات النشاط، و تكلفة البند عند هذه املستويات: أوال

.لفة امل غرية لل اعةحتديد معدل التك: ثانيا .استخدام مستوى ا د األ لى أ مس وى احل ا دىن حلس ب ا تكلفة الثابتة: ثالثا طريقة ليل االحن ا و املر عات لصغرى :الدورات ا مستندية

يتم تصميم جمموعة من املستندات اخلاصة حبصر و حتليل عناصر تكاليف الصيانة، مع حتديد حركة هذه املستندات بني األقسام و اإلدارات املختلفة باملبىن، و تشمل عناصر التكاليف اليت يتم تصميم مستندات خاصة ا املواد و

اخلامات و األجور باإلضافة إىل اخلدمات و املصروفات األخرى اخلاصة بأعمال الصيانة، و يتم عند تصميم تلك :املست دات مراعا ع د م االعتب رات تشمل

:ة المستند ةأهداف الدور يراعى تص يم ملس ندات ا اصة بك عنصر ن عن صر الصي نة وف ا ألهدا امل لوب حت يقها من لك امل تندات

.حىت ال ي م إ اعة ا هد و ا وق املا مجع ب ا ات ال ختدم ت ك ا ه اف :الدقة و ا تكلفة ا ق صاديةصر الصيان ع إلقالل م عدد ا بقد ا مكان ا يتعارض مع يرا ى الدق عند تص يم مس ندا تكال ف عنا

.سهولة و و وح ال عامل ها لك وفريا لل هد و ا تكلفة :تقارير ا تكاليف

:جيب إعداد جمموعة من تقارير التكاليف ألعمال الصيانة خلدمة املستويات اإلدارية املختلفة دف .افية للمستو ا اإلداري املخ لفة لت ديد اخلط الطويل و القصرية األجل توف لبيانات الدقيقة الك • .سهولة ل قابة ل أعما الصي نة من الل تا عة عناص املوا و ألجور و خلامات • .التنس ق ب إلدارات ملختلف اليت تدخ أعمال لصيانة جم ل عملها •

ارير ال يانةاأل وا المختلف من تق

تقارير األعمال املنفذة تقارير ا تكاليف

تقارير ألع ال حتت لتنفيذ

تقارير لسياس ت الدور ة ألعمال لصيانة

دها ت عا أل لوب يتم عدا حتميل عنا ر الت اليف

:تطبيق ل ظام و قييمه وفقا بعد االنتهاء من مرحلة إعداد نظام تكاليف الصيانة للمبىن يف صورته النهائية يتم تطبيق ذلك النظام دف تقييمه

.للظروف الفعلية للمبىن ، حىت ميكن إجراء آي تعديل فيه ليتماشى مع أهداف الصيانة باملبىن :أسس التك ليف

يعترب ملستو املناسب من تك لي الص انة و ذ ك امل توى ال ي حي ق على عائ من أع ال الصيان بأقل كلفة :ار جيب م اعاة األسس ا تا ية ممكنة ، و لكي تكون تكاليف الصيانة يف ذلك اإلط

.حتديد أنشط امل ىن ا فعا ة دق ق ل عم خطة اإل فاق لل يان نظ ا مل هلا ن أثر ه م عل حالة املبىن .١حتديد نا ر امل ىن ذات ال يمة الوظ فية و االقتص دية اهلامة و اليت تؤثر على اح ياج ت امل ىن من عمال .٢

ف على تلك العناصر ميكن حتديد تكاليف الصيانة اخلاصة ا ، و تقدير التكاليف الصيانة ، و من خالل التعر .الصيا ة الكلي املطلو ة للمبىن

ف الصيانة للمبىن نظرا للعالقة بينها و بني حالة املبىن ، .٣ مراعاة أنشطة املستعملني عند حتديد نظام تكالي . ص قي ة امل ىن حيث ن أخري و إرجاء أعمال الصيا ة ؤدي ىل نقايراعي أن أعمال الصيانة ال تضيف إىل الطاقة اإلنتاجية للمبىن أصال جديدا ، و إمنا يتم قياس كفاء ا من .٤

.خالل ورها احلفا عليه يف ورة احلة ال تخدا بأعل فاءة كنة الت ك يف املوا ن و ذلك جيب اال تمام ب كال ف الصي نة يف رحلة ص يم املبىن و ذلك ب سلوب أس وب .٥

و قا ملتط بات الستخدام لعناصر ملبىن و ظهر أمهية ه ا ا سلوب عند ق رنة لبدائل املختلفة واد اإلن اء و . التشطيب

:تكاليف الص انة لى دار عمر المبنى

يانة ا طلوبة ل لك ا عناصر و حتديد ميكن حتديد تكالي الص ان لعناصر املبىن املختلف عن طري دراسة دورة الص :احتياجا ا املختلفة على مدار العمر االفرتاضي للمبىن ، و ميكن توضيح ذلك من خالل اجلدول التايل

سنوات مر لمبنى % ٦٠ ٥٥ ٥٠ ٤٥ ٤٠ ٣٥ ٣٠ ٢٥ ٢٠ ١٥ ١٠ ٥ ٠

٧ أساسات

٨ هيكل

٨ األدوار لعلوية

٤ اإلنشاء

*** *** ٢ التغطيات

١ الساللم

١٠ الحوائط لداخلية

٦ الشبابيك

األبواب

# ١ الخارجية

٢ الداخلية

٤ الق ا طيع

# # ١ ال المعد يةاألعم

o ٤ تشطيبات الحوائط

تشطيبات األرضيات

٦ o o o o o

o ٤ تشطيب ت األسقف

الديكورات

*** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ١٠ الداخلية

٥

١٠ الخارجية٥

*** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ***

# # ١ األجهزة الصحية

*** ٤ الصرف و ا تغذية

التكييف و التدفئة

*** *** ١ األجهزة

*** ٧ المواسير

األعمال الك ربائية

*** ٥ التوصيالت

*** *** *** ٢ التركيبات

٣ الصرف العام

^^ ^^ ٦ األعمال ا خارجية

% ٥٠# % ١٠٠: *** ملحوظة •

٢٥^^ % ١٠ ٠ % :سابق تت ح احلقا ق ال الية و ن اجلد ل لميك حتديد ب نامج مين لل ناص ا رئيسي للمبىن ليت تم يانته دوريا م خالل تن يذ عمال ا صيان هلا •

.عا ا طبقا طبيع لك العن صر مواد لتشط ب هلا ٣٠ – ٥عل فرتات منظمة ترتاو بني ص أخرى ذ ت أمهي ن بية أ ل و يتم هل أعم ل ا صيان و يوج إىل جا ب العنا ر املذكو ة با دو عنا •

لكنها ال متثل نسبة كبرية من تكاليف الصيانة ، و ال ميكن إخضاعها لربنامج زمين للصيانة نظرا لعدم معرفة زمن .من ظم إلجرا أعما الصي نة هلا

طة و نش ة املست ملني بالر م من ش به ختتل معدالت ل يانة لل باين تب ا لل روف اخل رجية و لبيئي احملي • .مواد ا نشاء الت طيب لبع ملباين أ يانا

من التكاليف االبتدائية سنويا ، % ٠,٥و ب راسة اجلدو السابق مع افرت ض ن تكا يف الصيان الرو ينية مت ل

الع ر االف اضي للم ىن ميكن سنو ت فان ا تدفقا النقدي املطلوب ألعمال ا صيا ة خالل ٥كل % ٢,٥آي :أن ميث ها اجل ول ال ايل

%تجميعي لتكلفة %التكلفة ا بتدائية السنة

٤,٥ ٢,٥ ٥ ٩,٦ ٥,١ ١٠ ١٦,١ ٦,٥ ١٥ ٢٧,٢ ١١,١ ٢٠ ٣١,٧ ٤,٥ ٢٥ ٤٦,١ ١٤,٤ ٣٠ ٥٠,٦ ٤,٥ ٣٥ ٧١,٢ ٢٠,٦ ٤٠ ٧٧,٧ ٦,٥ ٤٥ ٨٢,٨ ٥,١ ٥٠ ٨٧,٣ ٤,٥ ٥٥ ٨٩,٨ ٢,٥ ٦٠

:التحكم و الر ابة على ا تكاليف

ف يف صورة اإلنفاق الفعلي هلا ، و الذي ف الصيانة عند حساب هذه التكالي تظهر أمهية التحكم و الرقابة يف تكالييشمل أجور العاملني باملبىن أثناء القيام بأعمال الصيانة يف أماكن عملهم ، حيث تظهر تكاليف الصيانة يف قيمة

.ا يربر ضرورة ا رقابة علي ا م تفع جدا مم : و ميكن م خالل ا رقاب على تك ليف ال يان حتقيق ا هدا ا تال ة

ختفي اخلسارة لنا ة عن أي إسر ف أو ياع عن تنفي األ مال يا ة عما لو تر ت هذه لتكالي دون -١ .رقابة

.ختاذ اإل راء الالزم عند ال زوم حت يد ملس ولية عن ي احنر ف جيري يف لت اليف حىت كن ا -٢سه لة التح م يف كاليف ا صيانة ك ل حىت ال تفاجأ إدا ة املب بارتف ع قي ة ا صيانة ا تفاعا ب ا فيدف ها إىل -٣

اإلقال منها :و يراعى لرقابة تكالي الصيان اتباع اخلطوات التال ة

.ة الرقاب عل كاليف ا عاملني جما الصيان • .الرقابة على ك ليف خ مات و واد الصيانة • .الرقا ة على تك ليف و خ مات امل روف ت األخرى • :الرقابة على كا يف العام ين في جال الصيانة :أوال

:تتمثل ت اليف الع ملني يف ال ي ة يف حا ل ضرب الع صرين ا تاليني .عمل معد أ ر ا عامل عن يوم عمل أو ساعة ع ل أ شهر - أ

.زمن أ وقت ا عمل - ب :و حلساب عدل أجر العامل كن ستخدام املع دلة لتال ة

= معدل حر ا عا ل عن و دة لزمن إمجايل أل ور للعا لني يف لسنة

)عدد ساع ت الع ل الي مية *عدد أ ا العم يف ا سنة * عدد ال مال (

:يانة الر ابة ل تكال ف خاما و واد الص:ثانياف التالية :و هي من البنود الرئيسية اهلامة اليت جيب توجيه عناية خاصة ا لتحقيق األهدا

حصر ناص التك لي الفع ي اخلاصة بشراء و ختزين ستخد م عناصر اخلاما و املوا مما يساع على ديد -أ .نتائج أ م ل الصيا ة و ت ييمها

ي الفعل ة يف إ د د املو زنا عن طر ق ال عر على كمي ت و أ ع ر اخلاما و االستفا ة من ب ان ت التكال-ب .املواد ا ط وبة و ميات ل اقد يف ا تخزين

.إحكام ل قابة لى ملواد و خلامات -ج .املساعدة يف إعداد أ امر ا شراء و الطلبات ا ديدة أل مال ا صيانة ا ستقبلية -د

:كاليف الخدمات لمصرفات األخرى ا رقا ة على ت: ثالثا :و هي تش ل الضرا ب و ا رسو السل ية و يه ف نظ م ال ق بة عليه إلى ت ق ق العنا ر ال ال ة

. منها حتديد التكاليف اإلمجالية للخدمات و املصروفات األخرى دف تبويبها حسب مراكز التكاليف املستفيدة-أ .تلك التكالي حتديد ساليب الحنرا املسئولني عنه حت يد االحن افات احلا ثة يف -ب

:تخفيض ت اليف ال يانة ل مباني :يمكن تق يم تكال ف الصي نة لي مجمو ة المر حل ال الية

.مرحلة ا تصميم و يك ن املسئ ل عن ا املالك و املصمم • .يذ مرحلة الت فيذ و املسئول ع ها املق ول و املهندس ا شرف على التنف •

:و يوضح جلدول ا تايل دور مل عاملني يف ملبىن خلفض ت اليف لصيا ة

مرحلة ا تصميم

:المالك اختيا موق امل ىن حبي يكو بعيدا عن األراض ملنحدرة التضا يس

الصعبة :المصمم

ا تزام امل اصفات اهل دسية و الفنية ، و حتديد العمر

ء و د ا ة االفرتا ي ملو د اإلنشا .تكاليفها

مرحلة ا تنفيذ

:المقاول .التنفي بامل ا فات و شرو العطاء

.اتباع عليم ت جهاز إلشراف :المهند المشرف

.وقف األعما املخالف للموا فات .إعادة األعم ل الغري سليمة .اإلشراف جليد على لتنفيذ

مرح ة ا بعد التنفيذ

:ستعملين الم .االستخ ام ا يد للمبىن

االستفادة امل تظمة من إمكانيات .املبىن

:إدارة ا صيانة .اتباع رنامج ا صيانة ملخططة

.توفري ال مويل ا ناسب لل يانة توفري خا ات ال يانة

:أساليب خفيض ت اليف لصيانة

التصميم ملواصفات -١ .ستخدمة حتس أساليب و ط ق الصيان امل -٢ .دراسة ا ركة و الزمن -٣ .تنمية حا ة ال كاليف -٤ .رفع كف ءة اإل ارة -٥ .ختص ص املو رد و ال و يع األم ل هلا -٦

تخطيط أ مال ص انة ا مبانيتنف د شاريع الصيانة عن با ي ا شاريع ا خ ى باملت ريات الكث ة و ا تنوعة ا يت تو جه القائمني عليها ا جيعل

.صيانة من العم ي ت الضرو ية لت ظيم أع ال الصيا ة و الرق بة عليها ختط ط الو يقوم مفهوم لتخطيط علي تن يذ جم وعة من العملي ت التنظي ية بعد حت يد األ داف العامة صيانة املبين و

ذلك بغ ض حت يق ت ك األ داف تأكد من حتقيق لتخطيط هداف ال يانةبي ما ي وم مفهوم ال قابة لي تن يذ موعة من العمل ات ب رض ال مقار ة بين أعما ال يانة ذ ت التخ يط المس ق و التي تت بدون تخط ط مسبق

الصيانة الغير م ا صيانة المخططة

ةموا ع منف أعم ل جممع طبيعة ألعمال مقي س ع ل صغري مقي س ع ل كبري أعمال عشوائية أعمال مت التنبؤ ا

الخصائ السمات

زيادة لوقت لضائ ختفيض لوقت لضائع وجود عوبات عوبات ليلة

ارتفاع لتكاليف إلداري اخنفاض لتكاليف إلدارية اخلامات يف حدود ص رية ات يف حدود ا تصادية قابة و ا تحكم قابة و ا تحكمصعو ة الر

:مستويات التخطيط

تت يز أع ال ا صيا ة بتنوع ا نظر لصعو ة التن ؤ حبد ث العي ب باملب بصو ة دقيقة و لذا ت جد جمم عة من :مس ويات ال خطيط عمال ال يانة هي

الربا ج طوي ة املدى -١ الربا ج املتوس ة املدى -٢ امج صرية ملدىالرب -٣

:البرا ج الطوي ة المدى : أوال

سنوات) ٧ – ٥( من .حتديد م تويات ا نفاق -١ اختيار التوقيت املناسب -٢ حتديد اهلي ل الت ظيمي -٣

التو فق مع سي سة املبين - ٤ :البرا ج المتوس ة المدى : ثانيا

)سنوية ( حتديد ب ود ا عمال -١

الربا ج الطوي ة املدى - ي الفحص الدور - احتياجات املستعملني - األعمال ال وتينية -

اختيار وقيت عمال لصيانة -٢ حتقيق ت فق م ظم ل عمال -٣ حتديد مي انية ال يانة -٤ تنظيم ت اقدات ا قاولني -٥

:البرا ج القصي ة المدى : ثالثا أسبوعية –شهرية

تقسيم األعم ل ع ي اشهر السنة -١ إعداد يانات ألنشطة -٢ كاملة خط شهري مت -٣

-:الربا ج الطوي ة املدى دف الربامج الطويلة املدى بشكل عام إىل عمل تصور عام ألعمال الصيانة ككل دون الدخول يف تفاصيل األعمال

ح ث يتم من خ هلا حتدي ا عمال لرئي ية لل يان خال فرتة زم ية كبرية رتاوح م مخسة إىل س عة سنو ت و ، .تلك األع ال عل التا ي السابق لعنا ر املبين املختلف و أعما ال حص الد رية ت تمد يف د دها ل

:و ميكن حت يد األه اف ال ئ سية لت ك ال امج يف جمم عة األه اف ا تال ة حتديد مل توي املنا ب ن اإلنف ق علي عمال ا صيانة باملبين ل حقيق ملست ى املنا ب ن املوا فات و جلودة -١. تفاد ارتف ع تكاليف ال يانة الس وية للم ين عن ريق ت فيذ عم ل الص انة اليت حتتاج إىل إمكاني ت مادي كبرية -٢ من خالل فرتات زم ية ط يلة سبي دو تأث ذل علي داء ا بين لو يفته بكف ءةتنفيذ ت ك األ مال لي داء امل ين ل ظيفته اختي ر لتو يت امل اسب لتن يذ أع ال الص انة با بين دون ن يؤثر -٣

بالكفاء املناسبة حتديد اهل كل التن يم الدارة الصيانة باملبين ة اال تياجات من ا عمالة الذاتية املدرب أو املقا لني امل خصصني -٤

لتنفيذ عمال لصيانة ىن ككل يف قرارات ا تجديد و التحسني و توز ع حتقي التو ف املنا ب بني بر مج ال يا ة للمب و سياس املب -٥ .أم كن أع ال الصي ن و غري ذلك من ألمور ليت تتطلب توافق بني دارة لص انة با ب و اإلدا ات األ رى به

مراعاة ألعمال ال ئيسية ا خرى ال تتم با بين عن تنظي أع ال ال يان لت ادي ت ارضها مع أعمال لصيانة -٦ املبينب

:العوام المؤث ة علي م دالت ا صيا ة لعناص المبني نوع ملبين -١ وظيف املبين -٢ املؤثرات البيئية -٣ األمهي الن بية ملظه املبين -٤

إال نه ميكن ا وصول ىل معد ت متو طة ا تنفيذ أعمال ا صيانة فيمكن حت يد املع ل الز ين عادة ا دها ات بين :يات وفق للمعدال الت ليةمتخصص ثل ملستشف

شهور ٣غرف العم يات غرف نتني

سنوات ٣سكن األط ا و املم ضات سنوات ٤املكاتب

سنوات ٧ مناطق اآل ت و امل كينات :البرا ج المتوس ة المدى

متثل الربامج املتوسطة املدى مرحلة تفصيلية للربامج الطويلة املدى السابق التعرض هلا حيث دف الربامج املتوسطة املدى إىل عمل حت يد ا ثر دق حلجم أعمال الص انة املطلو ة للمبين خالل فرتة زمنية تقر غا با ب نة و حدة با ضافة

.إىل عم امل ازن املالية فبعمال الصيان خالل تل ال رتة و ير عى اخذ لعوامل لتالي يف العت ار عند م برامج لصيانة ملتو طة امل ى

اختيار لتوقي ا ناسب تنف ذ أع ال لصيا ة يف وء ظ م املبين كل حىت ال حيدث عارض ب أعمال لصيانة -١ خدمني و أن طة امل تحتقيق دفق نتظم و دا م الع ال الصي نة و ع اصرها و خ صة العم لة لت يف حد ث فرتات وقف عمال -٢

.الصيا ة نا ة ع ع م وج د عمالة تن يم تعاق ات املق ولني ملتخصص العمال ا صيانة و مراحل ا عطاءا اخلاصة تلك األع ال باإلض فة ايل -٣ .ملواد اخلام ت ظيم احتي جات ات زيع امل زاني ا خصصة العم ل الص ا ة با بين إىل أع ال حمد ة و منا ق عمل حمددة ح يسهل اإل راف و -٤

.الرقا ة عليها :العناصر و البن د التالية ) السنوي ( و يش ل الربن مج املتو ط امل ى

يت مت إعد د بر مج يا تها من الل اخل ط الط ي ة بن د مستقل كالدهانا و أع ا التجديدا باملبين و ال -١ .املدى ب د ا تأكد ن أمه ة نفيذ ت ك ا عمال

بنود مس قلة يتم إدراجها ضمن ا طة ال نوي ل يانة املبين م خالل أع ال ا فحص الدورية اليت تتم لل ناصر -٢ املختل ة باملبين

نوية لصيانة ملبين ن خالل مال ظات و راء ستعملي املبين بنو مست لة تم إدرا ها من اخلط الس -٣

بنود الصيان الروتي ية ا يت ت م يو ا بي م بن ء ع ي ا ربة السابق لعناصر املبين -٤

:مراحل ا برامج المتو طة المدى العمال ا صيانة حتديد بن د الصيا ة ال نوية -١ حتديد ال كلفة لتقديرية بنود ال يانة -٢ ملفاضلة ني التنف ذ لذايت و املقاو ني ملتخصصني ا -٣ حتديد ا حت اجات م امات مالة ت اليف غري م اشرة -٤ حتديد ال كلفة اإل الية عمال ال يانة ال نوية -٥

:البرا ج القصي ة المدى انة املبين اخلاصة بالع اصر من خالل ا ربامج ال ويلة و ملت سطة امل ى مت ال صول إىل ق يرات لت اليف أ مال صي

:التالية التكالي السن ي العمال ال يانة ال وتيني و صيان الطوارئ -١ تكاليف ا تنفيذ ال ا و امل اولون ا تخصصون -٢ التكالي اإلمج لية لألعمال اليت تطر كعطاءات -٣

:مراحل ا برامج القصي ة المدى العمال ا صيانة ية عل اشه ال نةتقسيم أعمال ا صيانة السنو -١ عمل بر امج زمين ي ف مع قدر ت الع ال و ا تمر رية األ مال -٢ التنس ق بني ألعمال مل تلفة و واعيد ور د املواد -٣ إعداد اذج بي نات ألنشطة -٤ عمل خطة شهرية متكاملة العمال الص انة -٥

:أنظمة ا تخطيط صا ي و قبول اجت ا ي لتلك األعم ل و ميكن حتقيق ذ ك من يرا ي عند التخ يط العما الصي نة حتقيق توا ن اقت

خالل توا ر جم وعة من إلجراءا األسالي اليت تر كز علي لقو عد ال لمي السليم القدرة لع لية ع ي الت بيق ذا ا ال حب ث ت ون تل اإلجراء ت و ا سالي نظ ما لل خطيط يس عد عل حتقيق أ د ف الصيان با بين و يف ه

:يو د نظام ن للتخط ط ال مال ص انة ا باين ي م املفاض ة بينه ا مها :نظام ا جدولة ا شامل - أ

يقو نظام اجلدولة لشا ل ع ي نفيذ أعمال لصيانة عناصر املبين ن خ ل خطة لصيانة تعتم علي نظام يشتمل علي عناصر املبين مع ل ا تده ر احلاد تلك ا عنا ر خالل ا زمن بالت يل فان ه ا ال

اليت يظهر ا العيوب دوريا و علي فرتات زمنية شبه منتظمة ميكن التنبؤ ا و بالتايل تاليف تلك العيوب :و يأخذ ظام ا دولة ا شامل ا صور لتال ة ، من خالل إجرا الصيان الوق ئية هلاائم لي الص ان الوقا ية املخطط مع الت بؤ زمن ج ولة أعمال لصيا ة املطلو ة وفقا ربنامج زمين ق-١

حدوث ال يوب عناصر ملبين امل تلفة

جدولة ن ام ل حص عن صر ا بين ب فة دوري لكشف آي ع وب ت هر وحت يد أ ية ا صيانة -٢ لتلك ال يوب وت فيها

مبعدالت هور لعيوب املزج ب الن عني السا قني من خالل ج ولة أع ال الصي نة تبع ل تنبؤ-٣ .بعناصر املبىن املختلفة مع وجود نظام فحص ملتابعة عناصر املبىن واحتياجا ا من أعمال الصيانة

:نظام ال وارئ –ب يقو ن ام لطو ر ع ي تنفي أعم ل ا صيانة للمبين ب د ظهو العي ب ب و يتم لك م خالل

:النوعني لتاليني :خطة عدة لفا ص انة لمبني فقا ل -١

يتم هذا ال ظام عم خ ة مسب ة لكيف ة لتعامل ع العي ب بامل ين ح ظه رها آو تلق كوي عن عيب معني امل ين و ب لتا فمن صائص ذ ك ا نظام جدو فرتة ز ن ة بني دوث الع وب

.با بين و ال يام بأ مال ال ي نة هلا :قة ل لكصيا ة ا مبني دون وجود خ ة مسب -٢

يظ ر هذا لنو من الصي نة الغري مت قعة عند حدوث الط ارئ او الكو رث الطب عي مثل لزال ل او .احلرائق و ذلك دف منع فشل بالغ بأحد عناصر املبين

:و يقوم ذا الن ام عل تن يذ اخلط ات لتال ة ش ملة حتت ي مج ع األ راض و إجراء معاين ت مبدئية و ح ر و و ف األضرار و إعداد دراسة -١

العيو مع مل الختبا ات الال مة للحكم لي الم املنشأ تشخيص حالة املبين و حتديد اإلجراءات العاجلة املطلوبة و أولويا ا و تعترب هذه اخلطوة هي أوىل -٢

.خطوات لت صل إىل حلقيقة صيلية ع التو يف الع مي الدق ق ألضرار احل م علي س مة امل ين عن طر ق إج اء م اين ت تف -٣

. دف تقومي حالة املبين حتديد خلطورة النا ة عن عدم ا صالح و يع رب احل م علي خ ورة حا ة املبين مسألة قدير -٤

.شخصي إىل حد كبري ي خل ف ها ا كثري من ال وامل هل ألمر يس دعي مل : لتالية حت يد مدي و ج وى اإلص ح عن طر ق اإلج بة ع ي األس لة ا -٥ إ الح ؟ أم أ ال دهو ب ي و غ م ث ؟ ه ميكن عم إ الح ف ال ؟ .عم خطة ا صالح و حت يد أ لويا ا عمل م إخالء ا بين و ا صالح ا فور له -٦ملقرتحة ا تيار طر قة اإلص ح و ق لطبي ة لعيب لغرض ن اإلصال و م ى موا مة ال ريقة ا -٧

للظرو البيئي احمليطة :و يشمل لتنفيذ السلي لطريق اإلصالح اخلطوات لتال ة

إزالة األسباب األصل ة ليت دت يل ظهور العيوب باملبين -ا إعداد املبين تلقي اإلصالح -ب التطب ق اجليد لطري ة اإلصالح -ج

ح أسل ب اإلص ح املستخدم و توا ق املو د مت بعة سلوك ا بين بع اإل الح ل حديد مدى جنا -٨ املست دم مع املبين

:اختيار النظام لمناسب للمبني

توج موعة من العوا ل الرئي ية ال ت هر عند ملفا لة ب أن مة التخط ط العمال ال يانة هذه :ال وامل هي

التنبؤ بظهور العيوب -١ زمن إعدا التق رير -٢ ملبين و ت ثري ار فاع تك ليف إع دة ا ت هيلم دل تد ور عن صر ا -٣

:العناصر المؤث ة ع ي ز ن تنفيذ الصيانة .اعتب ر ت السال ة و األمن -١ تأثري العيوب علي النشطة املبين -٢ تنظيم العمل -٣ زيادة ال كاليف -٤

:عناصر ا تخطيط العمال ا صيانة

خالله حملافظة علي مل ين يف ورة فعالة أعلى و عترب ا تخطيط هو سل ب الوص ل إىل دف منشود ي حقق ن كف ءة و لت قيق ذ ك توج جممو ة من ال ناصر جي لت طيط هلا م اعاة ال الق ت فيم بين ا و هذه ال ن صر هي

: :عالقة الو ت بال كلفة – ١ الوقت –التكلفة املباشرة -أ

الوقت –التكلف الغ مباشرة -ب .بالمواردعالقة لوقت - ٢ .عالقة ال قت با جودة - ٣ الرغبة حتقي مس وى جودة اع ي و با ت يل اال تياج ايل وق اطو لتنفيذ -أ

تنفيذ عمال ا صيا ة مبستوى اقل وده ن املطل ب و يستغ ق قتا طول الحتما ت عدم م ابقة ألعمال -ب للمواصفات و بالتايل إعاد ا مرة أخرى

:لتكلفة الجودة ع قة ا - ٤ - :عوامل ا افظة لي مس وى اجل دة عمال ا صيانة

ظروف ال مل امل اسبة - أ اختيار املقاولني بعناية - اختيار العمال الفنية املدربة - تنظيم كان ا عمل ظروفه -

-:التعليم ت الواضحة - ب تعليمات قابلة للتنفيذ - مطابقة للمواصفات الفنية - وبة مطاب ة للجو ة املطل -

-:املتابع الدائم لألعمال -ج درجة عوبة لعمل - متابع الزم املخطط - مراقبة تقدم األعمال -

.عالقة ال م يل بك م ال قت و ال كلفة -٥ :المشاكل ا مواجهة لتخطيط و البرمجة

صغر م ياس ا عمل -١ صعوبة ا تابع م مشريف ا صيانة -٢ عدم ا تأكد من حمتوي ا عمل -٣ ع يف أ اكن ا ع لالتنو -٤ اضطراب عمال لصيانة -٥ عدم اال ت ام يف األ مال -٦

نماذج م أسالي ا تخطيط :التحلي الزمن لشبكا األعمال -١

-:أسلوب المسار الحرج مزاي أسلو املسا احلرج التحد د املسبق للفرتة الزمني الالزم لتنفيذ أعمال الصيا ة باملبين -١ .تنف ذ ك بند من بنود ال يان ع ي حدة حت يد الفرت الزم ية ل -٢حتديد لوق املب ر و ملتأخر ل نفيذ عمال ا صيانة ا ال يؤث علي لزمن -٣

الكلي تنف ذ تلك ألعمال حتديد ألن طة ا رجة مما يسا د علي اإل داد ا يد هلا قدما -٤ن يف حت يد زمن ا سما لألنش ة لغري رجة ا يساع علي ا ستف دة م -٥

أولويات ختصيص ا وارد ل نشطة املختلفةحتديد األزمنة لت ادلية ا ختلفة لتنفيذ أعمال ا صيانة مع مكانية بيان -٦

.ال كاليف ا مجالية هلا مساع ة اإل ارة يف اختاذ لقرارا اخلاص بأعمال لصيا ة علي أس س علمي -٧

) بيرت ( أسلوب ت ييم و ر جعة ا برامج

:فوف االن ظار ن اذج ص -٢ :و يتكون اإلطار لعام ألسل ب صفوف الن ظار من لعنا ر الر يسية ألربعة التال ة )عناص املبين ( مصدر ا دخالت -أ

)مراكز ا صيانة ( نظام خلدمة -ب )عدد ا عن صر ا يت حت اج إىل ص انة ( صف االنت ار -ج أسس تقد خدم الص انة -د :ألسلوب ص وف اال تظ ر في أع ال ا صيانة المشاكل لمواجهة

صعوبة التنبؤ يف كثري من األحوال مبعدالت أداء أعمال الصيانة اليت تتم بصورة غري منتظمة -١صعوبة ا توفيق بني ت اليف ا ت ار عناصر ا بين ال اء ا صيانة هلا و ت اليف أ اء أعمال ا صيانة -٢

زي دة مراك الصيا ة مع اال تظ ر لعناص املبين إال أن ح ث مي ن ب، نظرا ل عالقة ال كسية ب نهما .التكالي يف ه ه احلال تكون اهظة رتفا تكال ف أ ا الصيانة

:و كن حتديد منوذج من ا نماذج الر اضية اليت تناسب أ لو صفوف االنت ار ا منوذج ص االنت ار ذ م كز اخلدم ا واحد -١ .نتظار ذ ت مرا ز اخلد ة ا تعددة منو ج صف ف اال -٢

كفاءتها رفع وأساليب الصيانة أعمال إنتاجية تكاليف يف املستمرة الزيادة مع وتتزايد مبىن ألي الكلية التكاليف من ا يستهان ال نسبة الصيانة تكاليف متثل

تشري ا ال هذا ويف هلا، نفذةامل العمالة وإنتاجية نشاط علي الصيانة أعمال تكاليف وتعتمد واخلامات، األعمال% ٦٥ العمالة تكاليف متثل حيث الصيانة ألعمال الفعلية التكاليف إيل العمالة تكاليف نسبة ارتفاع إيل الدراسات يوجب مما الدهانات، أعمال يف% ٨٥ إيل النسبة تلك تصل بينما العامة، الصيانة أعمال معظم يف الفعلية التكلفة من العملية يف الداخلة العناصر مجيع من استفادة أقصي لتحقيق حتسينها وأساليب الصيانة أعمال يف اإلنتاجية دراسة .ممكن إنتاج معدل أكرب حتقيق مع وجهد تكلفة بأقل األعمال تلك إمتام وبالتايل للصيانة، اإلنتاجية

مفهوم الختالف ظراً هلا العالية تاجيةاإلن بالضرورة يعىن ال للعمالة الكبري اإلنتاج أن بيان ا ال هذا يف ويراعى

: حيث منهما كال ).الناتج كمية( باملبىن الصيانة أنشطة ألداء النهائي املنتج هو اإلنتاج للموارد الفعال باألداء تم فهي وبالتايل اإلنتاج، يف الداخلة واملوارد النهائي املنتج بني النسبة هي اإلنتاجية

.وخالفه واألجور واخلامات املواد كميات جهة من الصيانة أعمال يف الداخلة

= اإلنتاجية النهائي املنتج

= املخرجات

املدخالت اإلنتاج عملية يف الداخلة املوارد -: التايل الشكل خالل من الصيانة أعمال يف واإلنتاجية اإلنتاج من كال مفهوم توضيح وميكن

١

: اإلنتاجية تحسين عوامل

الصيانة، أعمال مدخالت تقليل يف ذكرها السابق اإلنتاجية معادلة خالل من اإلنتاجية حتسني عوامل تتمثل ،)العمل ظروف املال، رأس اخلامات، العمالة،: ( وهي الصيانة أعمال إنتاجية علي املؤثرة العوامل دراسة جيب ولذا : التايل الشكل ويوضحها

١ : العمالة

األداة متثل وكو ا تكاليفها الرتفاع ظراً باملبىن الصيانة أعمال إنتاجية علي وفعال مباشر بشكل العمالة تؤثر : التايل الشكل خالل من الصيانة أعمال يف العمالة إنتاجية زيادة عوامل بيان وميكن األعمال، تلك لتنفيذ الفعالة

الصیانة أعمال إنتاجیة على المؤثرة العوامل

العمالة

والخامات المواد

المال رأس

العمل ظروف

العاملین أجور الصیانة موارد

المواد أنواع

الموارد كمیات

الصیانة إنتاج الصیانة ألنشطة النھائي المنتج

والموارد النھائي المنتج بین النسبة الصیانة إنتاجیة

أخرى مصاریف

١

العمل الحتياجات فقاً املناسبة بالكفاءة الصيانة أعمال ألداء الكافية العمالة بأعداد االحتفاظ – ١

.األعمال لتنفيذ املقدرة اإلمجالية والتكاليف العامل زمن من صوىالق االستفادة حتقيق ميكن حىت للعامل الفين املستوى لرفع نياً دريباً العمالة تدريب – ٢

.له الكلية اإلنتاجية على يعود مبا لإلنتاجية فقاً للعامل املطلوب العائد وحيقق الصيانة أعمال طبيعة مع يتناسب جيد حوافز نظام توفري – ٣

.له املناسبة لأعما تعتمد حيث بينهم فيما والعالقات التفاهم من لالستفادة اإلمكان بقدر العمالة طاقم تثبيت – ٤

جمموعة بني كامل وانسجام تفاهم وجود يتطلب مما اجلماعية األعمال علي األحوال أغلب يف الصيانة .العمل

: الخامات عن التعبري وميكن انتاجيتها، علي تؤثر وبالتايل الصيانة مدخالت من كبرية نسبة الصيانة وخامات مواد متثل

النسبة تلك حساب ويتم ،)اخلامات إنتاجية أو( اخلامات ةبكفاء الصيانة أعمال يف اخلامات عنصر مسامهة نسبة اخلامات وإنتاجية بكفاءة املرتبطة العوامل توضيح وميكن األعمال، تلك يف الداخلة اخلامات كمية علي اإلنتاج بقسمة : التايل الشكل خالل من

العمالة

الكافیة باألعداد االحتفاظ

للعمالة الفني التدریب

جید حوافز نظام عمل

االمكان بقدر العمالة طاقم تثبیت

١

لتلك الالزم والتمويل الصيانة أعمال احتياجات مع تتناسب منيةز خلطة فقاً واخلامات املواد توريد – ١

للميزانية وفقاً األعمال لتنفيذ املناسب الزمن يف الصيانة وخامات مواد توريد يتم حبيث التوريدات، .املتوفرة

حبالة تواخلاما املواد تلك علي للحفاظ التخزين ومواصفات ألصول بقاً واخلامات للمواد اجليد التخزين – ٢ .املستقبلية الصيانة أعمال يف لالستخدام وصاحلة جيدة

املواد تلك قيمة من يقلل ال ومبا الصيانة، أعمال وخامات مواد جودة علي يؤثر ال مبا اجليد التداول – ٣ .الصيانة ملواد اإلمجالية التكلفة يف يوفر مما ا هالك أقل حتقيق مع واخلامات

.املطلوبة بالكفاءة منها للغرض أدائها مع التكلفة حيث م املناسبة اماتواخل املواد استخدام – ٤ : المال رأس

عن التعبري وميكن باملبىن الصيانة إنتاجية علي تؤثر اليت اهلامة العوامل أحد الصيانة أعمال يف املال رأس ميثل وميكن ،)املال رأس إنتاجية أو( املال أسر بعائد للمبىن الصيانة ألعمال النهائي الناتج يف املال رأس عنصر مسامهة : التايل الشكل خالل من املال رأس إنتاجية زيادة علي املؤثرة العوامل حتديد

والخامات المواد

زمنیة لخطة وفقاً التورید

للمواد الجید التخزین

للمواد الجید التداول

اقتصادیاً المناسبة الموارد استخدام

١

يتم حبيث املطلوبة، بالكفاءة األعمال تلك أداء مع يتعارض ال مبا الصيانة أعمال علي اإلنفاق ترشيد – ١

.زمن أنسب ويف تكلفة وبأقل جودة بأفضل الصيانة أعمال تنفيذ املواد لتلك تراكم حدوث دون املواد من واحتياجا ا الصيانة أعمال وخامات مواد من املخزون ترشيد – ٢

.إهالكها أو تلفها إيل يؤدي باملخازن خالل من ذلك ويتم هلا، الالزمة امليزانية تتضخم ال حىت مناسبة زمنية فرتات علي الصيانة تكاليف توزيع – ٣

.املخططة الصيانة ألساليب فقاً الصيانة ألعمال اجليد التخطيط : العمل ظروف

توفري يؤدي حيث األعمال لتلك الكلية اإلنتاجية علي كبري بشكل الصيانة بأعمال احمليطة العمل ظروف تؤثر للعامل الراحة حتقق مناسبة وأمنية ومناخية صحية بيئة يف املطلوبة األعمال تنفيذ إيل العمل ألداء املناسبة الظروف الشكل يوضحها العوامل من عدد مراعاة خالل من الظروف تلك توفري وميكن اإلنتاجية، حتسني إيل تؤدي وبالتايل : التايل

المال رأس

الصیانة أعمال علي اإلنفاق ترشید

وخامات مواد من المخزون ترشید

لتكالیف المناسب الزمني التوزیع الصیانة

١

.املهنية والسالمة الصناعي األمن وأساليب بقواعد االلتزام – ١ . ا املكلف لألعمال أداؤه أثناء العامل حلركة الكافية املساحات فريتو – ٢ .أمكن إن والرطوبة احلرارة درجات يف التحكم مع العمل بأماكن املناسبة والتهوية اإلضاءة عناصر توفري – ٣

: اإلنتاجية تحسين أساليب ٢/٣/٢ عمالة من الصيانة أعمال لتنفيذ دمةاملستخ املدخالت يف التحكم اإلنتاجية حتسني عوامل حتقيق يتطلب

: علي تشتمل اخلاصة واألساليب األدوات من جمموعة إتباع خالل من ذلك ويتم عمل وظروف مال ورأس وخامات ) :احلوافز نظم العمل، دراسة، التخطيط،(١

: التخطيط

تحسین وأسالیب أدوات اإلنتاجیة

التخطیط

العمل دراسة

الحوافز نظم

العمل ظروف

الصناعي باألمن االلتزام

الحركة مساحات توفیر

المناسبة والتھویة ةاإلضاء توفیر

عن ناتج اليومي العمل ساعات يف زمين فقد وجود الصيانة أعمال يف العمل دراسة عن الناجتة القياسات أثبتت التكاليف ارتفاع وبالتايل املدفوعة األجور قيمة ارتفاع إيل يؤدي مما اإلدارة، نظم فاعلية وعدم األعمال ختطيط عدم الصيانة ملوارد اجليد نظيمالت توفر اليت املخططة الصيانة نظم إتباع ا ال هذا يف ميكن ولذا الصيانة، ألعمال اإلمجالية الثاين الفصل يف ذكرها السابق الصيانة أعمال ختطيط أساليب من أيا استخدام إيل باإلضافة وخامات وعمالة مواد من .البحث هذا يف الثاين الباب من : العمل دراسة

الضائع الزمن ختفيض بغرض وإنتاجيتها العمالة أداء بقياس اخلاصة العلمية األساليب هي العمل دراسات تعترب طريق عن وميكن العمل، وقت وثانيهما العمل طرق أوهلما رئيسيني قسمني إيل تنقسم وهي الصيانة، أعمال تنفيذ يف .للمبىن الصيانة بأعمال اخلاصة واخلامات العمالة تكلفة من% ٢٠ توفري العمل دراسة : الحوافز نظم

أثر العمالة حلوافز جيد نظام قيام جيعل مما تنفيذها يف لبشريا اجلهد علي كبري بشكل الصيانة أعمال تعتمد العادية اإلنتاجية عن زيادة% ٢٥ إيل تصل الصيانة أعمال إنتاجية يف زيادة حتقيق مع للعمل قوي دافع توفري يف كبري الصيانة عمالأ يف اإلنتاج ربط طريق عن العمالة حلوافز جيد نظام توفري وميكن النظام، ذلك وجود عدم حالة يف .باحلوافز : الصيانة أعمال في العمالة إنتاجية تطوير

إنتاجية ولتطوير األعمال لتلك اإلمجالية التكلفة من كبرية نسبة املباين صيانة أعمال يف العمالة تكلفة متثل : التالية فاألهدا النظام ذلك حيقق حبيث اإلنتاجية، تلك وحتسني لقياس هندسي نظام إيل الوصول جيب العمالة١

وجود طريق عن وذلك املناسب، الوقت يف األداء يف القصور أوجه اكتشاف علي الصيانة إدارة مساعدة – ١

.وجد إن القصور وتاليف هلا اإلنتاجية لقياس املنفذة لألعمال دائمة متابعة

إنتاجیة تطویر نظام أھداف الصیانة عمالة

القصور أوجھ اكتشاف علي اإلدارة مساعدة

التكالیف بأنسب األعمال وبدائل أولویات تحدید

بھا والعاملین الصیانة إدارة بین التجانس تحقیق

التوازن اإلنتاجية حتسني نظام حيقق حيث التكاليف، بأنسب الصيانة أعمال وبدائل أولويات حتديد – ٢ وبأقل مسبق لتخطيط فقاً األعمال تتم حبيث به، اخلاصة والتكلفة العمل إيل االحتياج بني املطلوب .التكاليف

تؤدي مجاعية وحاً خيلق مما الصيانة، أعمال بتنفيذ والقائمني الصيانة إدارة بني املطلوب التجانس حتقيق – ٣ .للمبىن أداء أفضل حتقيق وبالتايل العمالة إنتاجية زيادة إيل

حيث اإلنتاجية، تطوير نظام تكوين يف اخلاصة األمهية ذات العوامل أحد الصيانة أعمال يف األداء قياس ويعترب

منالز ذلك ختفيض دف العمل تنفيذ أثناء الضائع والزمن الفعلي العمل زمن حتديد األداء قياس خالل من يتم والتخطيط األعمال علي اجليد اإلشراف يف تتمثل العوامل من جمموعة خالل من وذلك ممكن، قدر أقل إيل الضائع .العمل قياس أساليب واستخدام املناسبة واجلدولة

: التالية الطرق إحدى خالل من املختلفة الصيانة ألعمال األداء معدالت حتديد وميكن األداء ومستويات معدالت لتحديد يوعاً الطرق أكثر هي والتقدير التنبؤ طريقة تعترب: والتقدير التنبؤ – ١

األعمال، لتنفيذ الالزم والزمن الصيانة عملية يف املستخدمة اخلامات تكلفة تقدير طريق عن وتتم .العمليات بتلك السابقة واملعرفة الشخصية اخلربة علي الطريقة تلك دقة تعتمد وبالتايل

أعمال لبيانات السابق التسجيل علي باملبىن الصيانة أعمال تاريخ طريقة تعتمد: الصيانة عمالأ تاريخ – ٢ حتديد البيانات تلك خالل من ويتم ا، اخلاصة والتكلفة أدائها زمن حيث من باملبىن املنفذة الصيانة األعمال علي ادهاواعتم دقتها اخنفاض الطريقة تلك يعيب أنه إال األعمال، لتنفيذ القياسي الزمن للتنفيذ جديدة معدات أو أساليب استخدام عند فإنه وبالتايل األعمال من غريها دون املنفذة السابقة .عليها االعتماد ميكن وال منطقية غري تصبح الطريقة تلك نتائج فإن

تنفيذ زمن لتحديد الدقة إيل الطرق أقرب هي القياسي الزمن بيانات طريقة تعترب: القياسي الزمن بيانات – ٣ زمن قياس أساليب أو الفعلي العمل دراسات خالل من البيانات مجع علي تعتمد حيث األعمال

الزمن علي للعمل القياسي الزمن قسمة خالل من الفعلي العمل زمن إيل الوصول ميكن وبالتايل العمل، .له الفعلي

بصورة التنفيذ أثناء العمل متابعة خالل من عملال قياس علي العمل عينات طريقة تعتمد: العمل عينات – ٤ هو الطريقة لتلك األساسي اهلدف ويعترب العمل، لتنفيذ املختلفة الظروف وخالل عشوائية أو دائمة تؤثر واليت به املكلف للعمل أداؤه أثناء فيها التحكم الصيانة عامل يستطيع ال اليت العوامل حتديد املتوسط العدد حتديد العمل عينات طريقة خالل من وميكن. العمل يف وإنتاجيته كفاءته علي بالتايل .به اخلاصة التكلفة تقدير وكذلك ما، عمل لتنفيذ الالزم العمل ساعات من

: مثل لألداء اخلاطئة القياس أساليب بعض توجد أنه إال منها، املطلوب العايل األداء تملعدال حتقيقها دائمة بصفة الصيانة عمالة انشغال ميثل ال: الشاق العمل – ١

للعمل الزمنية الفرتة خالل العمالة حتققه الذي اإلجناز حجم طريق عن األداء يقاس أن جيب حيث .الفرتة تلك خالل املبذول اجلهد خالل من وليس

تكون وال يرهتقد مت ما تفوق اليت العالية اإلجناز ملعدالت فقاً احلوافز نظم تكون أن يراعى: احلوافز نظام – ٢ ا ال هذا ويف وديناميكية، متغرية طبيعة ذو يكون الصيانة أعمال يف األداء ألن ظراً ومنتظمة ثابتة .العمال بإنتاجية احلوافز نظام ربط ميكن

ا مت اليت بالطرق ومقارنته العمل يف اإلجناز قيمة حتديد جيب الصيانة أعمال يف األداء لقياس فإنه ذلك وعلي

: اإلجناز طرق تكلفة اإلجناز قيمة جتاوز عند يظهر اجليد فاألداء وعليه اإلجناز، هذا

= األداء اإلجناز

= القيمة

التكلفة اإلجناز طرق القياسي األداء حتديد ويتم املطلوب، القياسي واألداء الفعلي األداء بني مقارنة عقد ميكن ذلك علي وبناء

PERFORMANCE ABILITY RATIO األداء معامل بةنس معرفة خالل من) املثايل((P.A.R) وهي :

= (P.A.R) األداء معامل نسبة املثايل األداء معدل املتوسط األداء معدل

صحيح واحد تساوي األداء معدل نسبة قيمة فإن املثايل األداء ملعدل ساوياً املتوسط األداء معدل كان فإذا

وجود يعين ذلك فإن الصحيح الواحد من أكرب األداء معدل نسبة كانت إذا أما ض،املفرت النظري الوضع هو وهذا .تصحيح إيل وحتتاج الصيانة أعمال أداء يف قصور

: هي املستويات وهذه األداء، مسئولية متثل مستويات ثالثة إيل األداء أبعاد تقسيم وميكن . اجلودة: األول املستوى – أ

. ميةالك: الثاين املستوى – ب املوارد: الثالث املستوى – ج : التايل الشكل من يتضح كما لألداء رئيسية أبعاد ستة املستويات تلك حتت ويندرج

١١

: الجودة: األول المستوى

القياسية، املعايريو للمواصفات املنفذة الصيانة أعمال مطابقة وتعين الدقة أوهلما أساسيني، بعدين علي حيتوي .الصيانة مبجال للعاملني العالية للمهارة بقاً أفضل قياسية بنوعية الصيانة أعمال تنفيذ وتعين الكيفية وثانيهما : الكمية: الثاني المستوى

الزمنية الفرتة خالل املنفذة الصيانة أعمال معدالت تقيس اليت اإلنتاجية أوهلما أساسيني بعدين علي حيتوي األعمال بتنفيذ الصيانة عمال التزام مدى تقيس اليت اجلدولة وثانيهما ،)ساعة \ عامل \ العمل كمية( العمل فيذلتن .هلا املخطط الزمين للربنامج فقاً : الموارد: الثالث المستوى

طقماأل وحجم الصيانة لعمال الفنية املهارة تقيس وهي العاملة القوى أوهلما أساسيني بعدين علي حيتوى ومعدل وتوريدها كميتها حيث من الصيانة ألعمال الالزمة واخلامات املواد وثانيهما املختلفة، األعمال لتنفيذ املناسب .ذلك يف العمالة وأثر استهالكها

: الهندسية الطرق نموذج

كل حيتوى نيأساسي بعدين من الصيانة أعمال يف العمالة إنتاجية وحتسني لقياس اهلندسية الطرق منوذج يتكون : التالية املصفوفة خالل من حتديدها ميكن رئيسية عناصر ثالث علي منهما

التحفيز السعة المعرفة احلوافز املوارد املعلومات المناخ عناصر الدافع املقدرة املهارات السلوك عناصر

األداء أبعاد

الجودة الكمیة الموارد

القوى العاملة

المواد والخامات

الكیفیة الدقة الجدولة اإلنتاجیة

قيمة أكرب حتقيق إيل يؤدي امم الصيانة ألعمال تكلفة أقل حتقيق اهلندسية الطرق منوذج تطبيق خالل من وميكن العمل وسلوك مناخ يف القصور معاجلة جيب الصيانة أعمال يف األداء طرق لتطوير فإنه ذلك وعلي أداء وأعلي) إجناز( : وجد إن

) :اإلدارة: ( العمل مناخ

علومات،امل: ( هي رئيسية عناصر ثالث تطبيقه ويتطلب الصيانة ألعمال املكونة العناصر العمل مناخ يشمل ).احلافز املوارد،

: املعلومات ١ توافر ومدى للمخطط، فقاً العمل سري علي باحملافظة يتعلق ما كل الصيانة بأعمال اخلاصة املعلومات تشمل

يف ملسئولياته بقاً عامل لكل الالزمة والرسومات واملواصفات هلا والتخطيط الصيانة بأعمال اخلاصة املعلومات وتداول .عملال تنفيذ : املوارد ٢

مواد من هلا الالزمة املوارد توفري طريق عن الصيانة أعمال تنفيذ يف االستمرارية علي القادرة املوارد تشمل .املواد تلك يف هالك أقل حتقيق مع هلا املناسب والتوقيت املختلفة لالحتياجات وفقاً املطلوبة، بالكميات وخامات : احلافز ٣

أعماهلم ألداء األساسية العمال احتياجات وإشباع العمل سري علي حيافظ الذي جوراأل نظام احلافز ميثل .املطلوبة بالكفاءة

) :نفسه العامل( العمل سلوك

: هي رئيسية عناصر ثالثة البعد هذا تطبيق ويتطلب العمل، أثناء العامل وأنشطة تصرفات العمل سلوك يشمل .الدافع املقدرة، املهارات،

: تاملهارا ١ املكلف العمل أداء من متكنه اليت املطلوبة للمهارة العامل امتالك مدى العمل سلوك يف املهارات عنصر يشمل

.تدريبية دورات أو سابقة خربات صورة يف املهارة هذه وتكون املناسبة، بالكفاءة به : املقدرة ٢

املقدرة تلك يف ويدخل العمل، أداء من متكنه اليت والطبيعية العقلية للمقدرة العامل امتالك مدى املقدرة تشمل .والنفسية البدنية وصحته العامل ذكاء : الدافع ٣

طريق عن ذلك ويتحقق العاملة النتاجية لتحسني اهلامة العوامل من الصيانة أعمال لتنفيذ الدافع توفري يعترب .إنتاجيتهم حتسني إيل تؤدي الصيانة عمال بني الفعالة املنافسة من وحاً حيقق للحوافز نظام توفري

: النظام أسس جمموعة علي السابق اهلندسية الطرق منوذج خالل من الصيانة أعمال يف العمالة إنتاجية تطوير نظام يعتمد

: التالية واألسس العوامل خاصة العوامل تلك كانت سواء املبىن داخل الصيانة أعمال يف اإلنتاجية علي املؤثرة العوامل دراسة – ١

تنعكس خارجي مؤثر أي نتائج أن حيث باملبىن الداخلية البيئية الظروف أو واخلامات املواد أو بالعمالة .املبىن داخل مباشرة

مراحل من مرحلة فكل والتطوير، والتقييم التقديرات أساس وجعلها اإلنتاجية قياس علي النظام يعتمد – ٢ يكون ذلك وعلي التحسن، من قدر حتقق فهي وبالتايل ة، ائي وليست انتقالية مرحلة متثل التحسني .الصيانة أعمال يف لإلنتاجية املستمر والتحسن التطور هو النظام هدف

طريق عن ككل األداء قيمة بزيادة وذلك ممكنة، تكلفة بأقل التحسني إيل اإلنتاجية تطوير نظام يهدف – ٣ .اإلنتاج ذلك حتقيق تكلفة من أكرب بقيمة الصيانة أعمال يف اإلنتاج زيادة

ثقة وإجياد الصيانة أعمال بتنفيذ القائمني والعمال الصيانة إدارة بني العالقة حتسني إيل النظام يهدف – ٤ .الصيانة أعمال يف اإلنتاجية زيادة يف يتمثل مشرتك هدف لتحقيق بينهم فيما متبادلة

إن اإلنتاجية لضعف الفعلية األسباب حتديد طريق عن املنفذة الصيانة أعمال تقييم أساليب النظام حيدد – ٥ .وتقوميها التقصري أسباب علي للتعرف املثايل باألداء الفعلي األداء ومقارنة وجدت

: مها رئيسيني عاملني طريق عن التحسني أولويات النظام حيدد – ٦ : التحسني من والعائد العمل طريقة حتسني تكلفة بني النسبة – أ

= األداء اإلجناز

= التحسني من العائد

التحسني تكلفة اإلجناز طرق

مع املتوسط باألداء ومقارنته ككل، الصيانة أعمال مستوى علي األمثل األداء حتقيق حماولة – ب : األداء معدل بنسبة ذلك عن التعبري

= (P.A.R) األداء معامل نسبة املثايل األداء معدل املتوسط األداء معدل

.إنتاجيتهم رفع إيل الصيانة مبجال العاملني ودفع اإلنتاجية حتسني أمكن كلما عالية النسبة هذه كانت وكلما

: الهندسية الطرق نموذج تطبيق خطوات

: التالية اخلطوات طريق عن الصيانة أعمال يف األداء لتطوير اهلندسية الطرق بنموذج العمل تقنني ميكن القياس وحدات حتديد مع حمددة كقيمة فيها اإلجناز قياس ميكن اليت الصيانة أعمال بنود حتديد – ١

.إجناز لكل املستخدمة

علي العمل فرق من فريق ولكل املنفذ العمل لطبيعة بقاً الصيانة مبجال للعاملني الفعلية اإلنتاجية قياس – ٢ .حدة

السابق التاريخ أو السابقة املعدالت خالل من منالز وحدة يف للعامل) املثالية( القصوى اإلنتاجية حتديد – ٣ .األعمال لتنفيذ

.العمل طرق حتسني وتكلفة األداء معامل نسبة حساب – ٤ أعمال ألداء الفعلية العمل بطريقة ومقارنتها املثايل األداء علي للحصول املستخدمة العمل طريقة حتليل – ٥

.تقوميهاو التقصري أسباب حتديد دف باملبىن الصيانة أسباب علي التغلب دف احلالية األداء طرق علي املثايل األداء لتحقيق املتبعة التنفيذ طريقة تطبيق – ٦

.باملبىن الصيانة أعمال يف اإلنتاجية وحتسني القائمة التقصري : مها مساعدين نظامني وجود يراعى الصيانة مشروعات يف اهلندسية الطرق منوذج تطبيق أجل ومن فرتات خالل الصيانة ألعمال الفعلي واإلنتاج الفعلية العمل ساعات قياس علي يقوم للتقارير دوري نظام – ١

.حلها وأساليب الصيانة ألعمال املواجهة املشاكل أسباب حتديد ومع حمددة، زمنية الصيانة مالبأع للقائمني املسئوليات حتديد مع مستمرة، بصفة اإلنتاجية وحتليل ملتابعة إداري نظام – ٢

.بينهم فيما املشرتكة والعالقات عليها واملشرفني

: اإلنتاجية تطوير نظام تطبيق مميزات تطبيق مميزات تناول خالل من به والعاملني املبىن من كال علي اإلنتاجية تطوير نظام تطبيق مميزات تنعكس

.به والعاملني املبىن من كال علي اإلنتاجية تطوير نظام : المبنى علي النظام بيقتط مميزات

أهداف بني الربط وبالتايل هلا، الكلية التكلفة ختفيض مع الصيانة ألعمال الكلية اإلنتاجية وزيادة حتسني .األهداف هذه وتكلفة املبىن علي الصيانة أعمال

.ملبىنا صيانة أعمال يف لإلنتاجية املكونة العمل عناصر علي الرقابة من عالية إمكانيات النظام يوفر املستمر للتطوير الفرصة يعطي وإمنا الصيانة، أعمال يف اإلنتاجية لتحسني أقصي حبد مرتبط غري النظام يعترب

.هلا عايل مهارة مستوى علي حيافظ مما الصيانة مبجال للعاملني بالنسبة التغيري معدل ختفيض علي النظام يساعد

.العمل جمموعة بني االنسجام ققوحي باملبىن املنفذة الصيانة أعمال جودة من يزيد : الصيانة بمجال العاملين علي النظام تطبيق مميزات

وحتسني الصيانة مبجال العاملني أجر زيادة وبالتايل الصيانة، أعمال يف اإلنتاجية زيادة إيل النظام تطبيق يؤدي .أوضاعهم

املتميز العامل إظهار علي يساعد مما وإنتاجيته، لكفاءته بقاً العامل لتقييم مناسب أسلوب النظام حيدد .به الالئقة املكانة واحتالله

.هلا التابعة والعمالة الصيانة إدارة بني العمل مسئوليات وضوح إيل النظام تطبيق يؤدي

اـلدراســة الـ ـيـدانـيـة

هدف و أسل ب الدرا ة الم د نية و اجتاها سئويل ال يانة باملباين بشأن ال وامل املتغري ت يرتكز اهلدف ا رئيسي لل راسة امل دانية يف حتليل سلوك

:املؤثرة لى أعم ل ا صيانة ذل لتعرف ع ى الن اط لتالية .مدى مالئ ة تشط بات املب املخ لفة ألعم ل الص انة • .طبيعة لصيانة ليت جترى ألع ال ال شطي ات ملختلفة لمباين • .بىن خطة الصيان املتبعة بامل • .عناص املبىن اليت حت اج إىل ص انة مبعدال كبرية • .فر ق العمل لقائم ب داء أ مال الص انة ب ملبىن و اهليكل لتنظي ي له • .فريق ال مل ال ائم ب داء أع ال ال يانة • .امليزاني املخص ة ألعما الصيانة •

أسلوب ال راسة امل دانيةشكل وضح

تصميم قائمة ا تقصاء أولية

دراسة اس طالعية

الصياغة لنهائي لقائمة الستقصاء

املقابالت الشخصية

مجع البيا ا و املعلو ات

ماتحتليل ل يانات و ملعلو

نتائج ا دراسة

:أنواع ا مباني :مت ا تيا أ و ع املبا من ث ث جمموع ت خم لف وظيف ا و ه كما ي ي

:المباني العالجية : أوال )متويل رنسي شراف كومي ( مستش ى اهل ل األمحر • ) متويل إشرا كومي ( مستشفى امعة لقاهرة • )متوي و إش ا خاص ( مستشف املقاولو العرب •

:المباني لسياحية : ثانيا )مبىن دمي مت ت و ره و ا ض فة ليه ( فندق م ريوت • )مبىن ج يد ن بيا ( فندق ر سيس ه لتون • )مبىن ج يد ن بيا ( فند مسري ميس •

:المباني ا تعليمية : ثالثا )مبىن قدمي ( املبىن ال دمي لك ية التج رة جا عة ال اهرة • )مبىن ديث ( لكلية ا تجارة جامعة ا قاهرة ) ه ، و ( مدرجي • )مبىن ديث ( مبىن قسم عمارة بكلية هلندسة جامعة الق هرة •

:نتائج الد اسة الم دانية المباني العالجية - ١

:مدى مالئ ة تشط بات المب ى المخ لفة ألعم ل الص انة •ات الرخ م و ألن يستاتك و البالطات ا رسانية هي ك ر األرض ات أظهرت ال تائج أن األرضي :تشطيبات األرضيات

و تليها ر يات السريا ي و السور اجا و ملوزاي و % ) ١٠٠ – ٨٥( مالئمة أل مال ا ص انة يف ا باين ا عالجية .الف اضي هلا و تعترب ألرضيا الف نيل و الق ا لتكس و املوك ت أقل م ئمة نظر الخنفاض لعمر ا% ) ٨٥(

تعترب حو ئط الطو احلراري و السري ميك و ال ت نلس ستيل و اخلرسان الظا رة هي أكثر :تشطيبات الحوائط التشطيب ت مالئ ة عمال ال يانة رت اع معدالت ا ت مل و ا تشغيل هلا مع لزمن با ضافة ىل الع ر االفرتاضي

.ستك أقل مالئمة ألعمال الص انة الطو ل هلا أم دهانا ال يت و البالو ت مل ال هانات ا بالستك و األس ف مل لقة و ي مالئ ة ألعمال ا صيانة اىل حد ك ري :تشطيب ت األسقف

.الخن اض معدالت االستخ ام هلا و مث الفين ل و يعترب ال خام و أفضل نواع شطيبا السال مالئمة عمال لصيا ة ليه امل زايك:تشطيبا الساللم

.القنا لتكس ،و يرجع ذلك إىل اختالف العمر االفرتاضي و معدالت التحمل للعوامل البيئية و التآكل

:نسب الص انة للع اص المختلفة في الم اني الع جية •

اج اىل تعد ألعمال ا صحية احلوا ط ال اخ ية و ال اجهات اخل ر ية هي أك ر عناص ملباين ا عالجية حتيو ذلك نتيجة لسوء الرتكيب و االستخدام بالنسبة لألعمال الصحية ، و % ) ٦٠( أعمال ا صيانة

و .ملعدالت االستخدام العالية بالنسبة للحوائط الداخلية ، و للعوامل البيئية بالنسبة للواجهات اخلارجية اجا عمال ال يانة نظرا الس خدام واد تعترب األس ف و الس مل و املمرا اخلارج ة و األر ي ت أقل احتي

.ذا عمر اف ا ي ك ري يف ال شطي هلا :أساليب نفيذ عمال لصيانة •

من إ ايل % ٧٥يت اال تعان باملق ولني املخ صني لت ف ذ أعمال الصيا ة يف امل اين الع جية بنسب كبرية تص إيل صيانة و إ رائها كل د من ا سنوات و لك يف ملس شفيات ا يت يتوفر أع ال الصيا ة املن ذة الخنف ض ميزان ات ال

ا التمويل الالزم ألعمال الصيانة يتم االعتماد على التنفيذ الذايت يف أعمال الصيانة و تنخفض نسبة املقاولني % . ٣٠امل خصصني إىل

:أنواع ا صيانة ا مت عة في ا مباني ا عالجية • التصحيحية املخططة و الغري خمططة مها أكثر أساليب الصيانة املتبعة يف املباين العالجية ، بينما يعترب أس وب ال يانة

يقتصر ستخدام ا ص انة ال قائية ملخطط عل املعدات الكهروم كانيكي فق نظرا رتفاع قي تها و ا تياجها ملنتظم .ميزان ة ع ى طبيعة ال مويل با ستشفى و م ى توفره و املخطط ألعمال الصيانة ، و تعتمد خطة الصيانة وفقا لل

:الميزان ة الخاص ب عمال ال يانة ف المبا ي العالجية •تعتمد يزان ات الصي نة ا باين ل الجية بصفة أساس ة ع ى مبلغ سنوي ثابت ال القة ل جم ميزا ية املبىن لكلية

أما إذا كان لمستشفى ائد اقت ادي .األحيا إىل ألعمال خر باملبىن ، إال انه ميكن توجيه هذا املبلغ يف بعض فانه يتم إنفاق نسبة من أرباح املستشفى على أعمال الصيانة هلا ، و ميكن أحيانا زيادة ميزانية الصيانة باملستشفى

.عن طريق توجيه بن آخر باملي اني إىل أعمال الصي نة :تلفة من المباني ال الجية فريق الصيانة النماذج المخ •

يتكون فريق الصيانة من نسبة من العمال يقابلهم نسبة مماثلة من املهندسني و املشرفني ، و يعتمد تكوين فريق الصيانة ب ملبىن ع ى إمكان ات امل ىن املا ي و اجلهة املال ة له و مدى ت هم ا لدور الصي ن يف إطا ة ال مر االفرتا ي ل مبىن و

.افظة عليه للمح المباني لسياحية - ٢

:مدى مالئ ة تشط بات المب ى المخ لفة ألعم ل الص انة •

أظهرت ال تائج أن ا رضيات ل خام و ال ري ميك و امل ز ييك و ملوكيت و ال الطات اخل سانية :تشطيبات األرضياتو تعترب األ ضيات ال ينيل و % ) ١٠٠ – ٧٥( هي أكثر ألرضيا الئمة ألع ال ال يانة املباين لسيا ية .ال نا لتكس و اخلشب قل مال م ن را الخنفا العم االفرت ضي هل و مع الت لصيا ة الدو ية هلا

تعترب حو ئط الطو احلراري و السرياميك و ا رخام و ا رانيوليت و اخلرسان الظا رة هي أكثر :تشطيبات الحوائط الرتفاع عدالت لت مل و التشغ ل هلا مع لزمن اإلضافة % ) ١٠٠ – ٨٥( ئمة ألعم ل الص انة ال شطيبات مال

– ٤٥( إىل العم االفرت ضي ال ويل هلا أم ده ن ت الزيت و البالس ك و ور احل ئط أقل مال مة ألعما الصي نة .لتأثري مع الت اال ت دام الع لية يف امل اين ال ياحية % ) ٨٥

و ت مل ال هانات ا بالستك و األس ف مل لقة و ي مالئ ة ألعمال ا صيانة إيل حد ك ري :يبات ألسقف تشط .الخن اض معدال االست دام هل و سه ل إ راء أعما الصي نة هلا

ية يعترب لرخام هو فضل أنو ع تشط بات ا سالمل م ئمة ألعم ل الص انة لك لألمهية لنسب:تشطيبا الساللم .ملظهر ا بىن السياح و و ه يف ذ النزالء إىل ا فندق

:نسب الص انة للع اص المختلفة في الم اني الع جية •تعد ا عم ل الصحي و احلوائ الدا لية و األرض ات هي أكثر ع اصر املبا السيا ي احتيا ا إىل أ مال

و تعترب أل قف والواج ات و لسالمل و .م لعالية او ذلك ن يجة دالت ا ستخ ا% ) ٦٠( الصيانة امل رات اخلا ج ة أ ل احتي جا عما الص انة نظر الست دام موا ذات مر افرتا ي ك ري يف الت طيب هلا

. :أساليب نفيذ عمال لصيانة •

% ) ٧٠ – ٦٠( أعمال ا صيانة ميثل أ ل ب التنف ذ الذايت ألعمال لصيانة ألسلوب الرئي ي املستخ م يف ت فيذ نظرا لأل ية النس ية ملظ ر امل ىن السياحي و يتم ا عتم د على ا قاو ني املتخصصني يف حا ة أع ال الصي نة ال ورية

. با فندق ظرا لضخ مة أعمال ا صيانة و إمكان ات الت طيط ملسبق هلا :أنواع ا صيانة ا مت عة في ا مباني ا عالجية •

أس وب الصي نة التص يحية ا مخطط و لغير خططة م أكثر أ اليب الصي نة المت عة في يعتبر المباني السياحية ، بينما

يقتصر ا تخد م الص انة الو ائية امل ططة لى املعدات الكهر ميكاني ية بعض ال ناصر الق يلة بامل ىن مثل ا قاعات ها املنتظم و املخطط ألعمال الصيانة ، و يقل االعتماد على خطة الصيانة الرئيس ة فقط نظ ا الرتف ع قي تها و احتياج

.وفقا للم زانية ظرا لإلم انات ا ادية الع لية لمباين الس احية :الميزان ة الخاص ب عمال ال يانة ف المبا ي العالجية •من لك % ١.٤رب ح ل مبىن ت ل إيل تع مد ميزا يات الصيان يف ا باين السي حية ب ف أساسية على نسبة من األ .األرباح ال انه ال يكفي داء أع ال ا صيانة على ا وجه األكمل ن را لض امة عمال ا صيا ة ملطلوبة

:فريق ال يانة با نم ذج المخت فة من ال باني ال الجية •

شرفني ، و يعتمد تكوين فريق الصيانة يت و فريق ا صي نة ن نس ة من ال مال يق بل م نس ة كرب من ا هندس و املباملبىن ع ى طبي ة أعم ل الصيانة املطل بة و ا هة مل لك له و دى ت ه ها لدور الصيانة يف إطا ة الع ر ا فرتاضي

.للمبىن و ل م افظة عليه و حت ني مظهره المباني ا تعليمية - ٣

: مدى مالئ ة تشط بات المب ى المخ لفة ألعم ل الص انة •أظهرت النتائج أن ا رض ات الرخا و البال ا اخلرسا ية هي أ ثر األرضيات مالئمة :تشطيبات األرضيات

، و تليها أرضيات السرياميك و السورناجا و املوزايكو و تعترب % ) ١٠٠( ألعمال الص انة يف ا باين الت ليمية .يانة لدورية ا و تأث الع ا ل لبيئية ليهااألر يات ا شبية أ ل مال مة نظ ا ال تفاع م دالت الص

تعترب ح ائط لط ب احلرار و السري م ك و ال خ م و اخلرس ن الظاه ة هي كثر ا وائط :تشطيبات الحوائط الرتفا م دالت الت مل و لت غي هلا مع ل من باإل افة إ العمر % ) ١٠٠ – ٨٥( مالئمة أل مال ا صيانة

% ٨٥ – ٤٥( اضي الط يل هلا أما د انا الزي و ل الستك و ر احلائ أقل م ئمة ألع ال الص انة االفرت .لتأثري معد ت االس خ ام العا ية يف املب ين الت ليمية )

و ش ل الدها ات ا بالستك و األس ف ا علقة و ن كان ا بالستك أ ثر استعم ال و ي :تشطيب ت األسقف .ال الصيانة إيل حد كبري ال فاض م د ت الستخدام ا و س ولة إ راء أع ال الصيانة هلامالئ ة ألعم

يعترب ال خام هو أفض أنواع شطيبا السال مالئم ألعمال لصيان ذلك لت مله لل وامل :تشطيبا الساللم .البيئية و التآكل و كثا ة االستخد م العالية

:فة في لمباني لع ية نسب ال يانة لل ناصر ال ختل •تعد ا عم ل الصحي و احلوائط الداخ ية و ألرضي ت ي أكثر ن صر املباين التعلي ي احتيا ا إىل أ مال

و ذلك تيجة عدالت اال ت دام الع لية للح ائط و األ ضيات لسوء لرتك ب % ) ٦٠( الصيانة واجها و السال و ملمرات ا ارجية ق احتي ج ألعمال و ت ترب األ قف و ل.بالنسب لألعما الصحية

.ال يانة نظ ا الست دام مو د ذ ت ع ر اف اضي كبري يف ال شطيب هلا :أساليب نفيذ عمال لصيانة •

يعترب املقاولون املتخصصون هو األسلوب الرئيسي يف تنفيذ أعمال الصيانة باملباين التعليمية ، و ذلك الخنفاض .نيات الصيانة يف تلك املباين ، إال انه يتم االعتماد على التنفيذ الذايت يف أداء أعمال الصيانة البسيطةميزا

:أنواع ا صيانة ا مت عة في ا مباني ا عالجية •يانة وفقا الصيعترب سلوب ا صيانة الت حيحية لغري خمط ة هو أك ر أسال ب ال يا ة امل بعة املباين الت ليمية و يليه سلوب

.للميزان ة نظرا خنفاض يزا ية الصيا ة قياسا إيل حجم عمال لصيا ة املطلوبة :الميزان ة الخاص ب عمال ال يانة ف المبا ي العالجية •

تعتمد ميزانيات الصيانة يف املباين السياحية بصفة أساسية على مبلغ سنوي ثابت ال عالقة له حبجم امليزانية الكلية ، و خلاصة و ال يكفي لتنفيذ أعمال الصيانة املطلوبة، و لذا يتم االعتماد يف تنفيذ أعمال الصيانة على الصناديق ا .التربعات

:فريق ال يانة با نم ذج المخت فة من ال باني ال الجية •

ن فريق لصيا ة يتكون فريق الصيانة من نسبة من العمال يقابلهم نسبة أقل من املهندسني و املشرفني ، و يعتمد تكوي .باملب على أنش ة املبىن مدى تف م دور الصيا ة يف إطالة الع ر اال رتاض لمبىن و للم افظ عليه

المباني السياحية

:ت مثل خطة الص انة يفإجراء فحص دوري للفندق من خالل مشريف الصيانة بكل دور ، مع اإلبالغ •

.ة لتالف ه عن أي عي يظهر باملب إلع اد خطيوحد برنامج حاسب آيل خاص بأجهزة و معدات املبىن بصفة خاصة ، و يتم •

.من خالل ذلك لربنامج تنظيم أع ال الصي نة ال قائية املخططة تلك األج زة صيانة -تتم ا صيا ة عناص ا بىن مبج د اإل الغ ع ظهور ي عيب ب ملبىن • .تصحي ية خمططةنة من خال منوذج أ ر شغ يص ر ل مهند امل رف أو تتم ت فيذ أ مال ا صيا •

.املشرف ا سئ ل عن لصيانة و يتم إعد د تقارير ور ة عن ا صيانة

المباني العالجية

:ت مثل خطة الص انة يف .يتم صيا تها دور ا بناءا على الفحص و املت بعة الد رية : أعمال ا نجارة •ة األوىل و الثانية يتم إعادة دها ا سنويا و غرف ا درج: أعمال ال هانات •

٨شهور ، أما غرف الدرجة الثالثة يتم إعادة دها ا كل ٦املمرات اخلاصة ا كل .شهور ٦شهور و املمرات اخلاصة ا كل

.يتم غيري الت لف منه أوال أول :أعمال ال رياميك •قواه تعا املاء ا بس و الك رتون توضع على ل حة م:األسقف ملعلقة •

الستعادة الشكل األصلي هلا ، أما اجلبس اخلالص تدهن الستعادة لو ا األبيض .و ال رائ املع نية يت تغي ال الف منه أوال بأ ل .الناصع

المباني ا تعليمية

ويات ال ت ج خطة حمد ة للصيانة و إمن تتم أع ال ال يان وف ا للميزان ة امل وفر و أ ل :األع ال و يتم ت فيذ أ مال ا صيا ة من خالل

.عمل ص انة دور ة لألع ال البسي ة باستخ ام أسل ب الت فيذ ا ذايت •االستعان مبقاو متخ ص من قبل إلدارة هلند ية يف حال أعما الصيانة •

.الضخمة

خطة الص ان المتبعة بالنماذج المختلف من الم اني

:الميدانية للدراساتة النتا ج العام

أظه ت الدر سات عدم اتضاح مفهوم الصي نة لوقائي املخططة دى معظم مسئويل إدارة الص انة باملب ين اليت •مشلها عينة البحث ، و يرجع ذلك إىل عدم االهتمام بأعمال الصيانة بشكل عام مع ضعف اإلمكانات

)اين السيا ية يست ىن م ذ ك املب( االقتص دية عظم املباين ال يوجد برنامج خاص بالصيانة الوقائية يف مباين عينة البحث ، و إمنا يقتصر تطبيقها على املعدات و •

.األجهزة املوجودة بتلك املباين ، يف حني تتم أعمال الصيانة لعناصر املبىن بعد ظهور العيوب ا لمباين عي ة ال حث و ذلك ن را لض ف اإل كانات مت ل ميزا ية الصيا ة سبة من فضة ن امليزا ية الكل ة ل •

.االقتصادية لتلك املباين و عدم وضوح مفهوم الصيانة املخططة لدى مسئويل الصيانة ا متثل مشاكل سوء التنفيذ ألعمال اإلنشاء و التشطيب نسبة كبرية من أسباب االحتياج إيل أعمال الصيانة ، •

.تشطيب اإل شا نسب كبري أيض من تل ألسباب و ذلك ثل سوء الخت ار واد لميث أس وب ا ق ولون مل خصصون ا سلوب لرئيسي لتنفيذ عمتا ا صيانة يف ملباين و ي جع ذل إىل •

اخنفاض امليزانية املخصصة للصيانة و عدم القدرة على توفري فريق للتنفيذ الذايت ألعمال الصيانة ، و بالتايل يتم .أعمال الص ان عل فرتات م باعد تص إيل عدة سنوات تنفيذ

يفت د فريق الصيانة ىل التأه ل و ال دري الفين ل و اطالع على أس ل ب الصيا ة لوقائية املخط ة اليت • تؤهل لل يا بدوره حتقيق أه اف ا ص انة لمبىن م ا افظة ليه و خت يض ال كالي إلمجالي له عل مدار

.ال مر االفرت ضي له تتميز املباين العالجية بصفة خاصة بضرورة إجراء أعمال الصيانة ا أثناء أداء املبىن لوظيفته ، بينما تتوافر •

تلك اخلاصية بدرجة أقل يف املباين السياحية ، أما بالنسبة للمباين التعليمية فانه ميكن إجراء أعمال الصيانة ا .ية أو أ ناء فرتة إلجازة لدر سية ا سن ية بعد رتات ا عمل لرمس