עידוד השכרת עידוד השכרת מרצה: ארז שגיב, עו"ד ורו"חמרצה: ארז שגיב, עו"ד ורו"חדירות דירות

עידוד השכרת דירותעידוד השכרת דירות-לחוק.1 – פרק שביעי 1959חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט

-התשס"ז להשכרה, דירות בניית לעידוד במס 2007חוק הטבות – שבח ופחת מואץ לבונים דירות מגורים המיועדות להשכרה.

,)מגורים דירת מהשכרת הכנסה על ממס )פטור הכנסה מס חוק – פטור ממס על השכרת דירת מגורים.1990התש"ן-

התשכ"א-122סעיף חדש(, )נוסח הכנסה מס לפקודת 1961 – שיעור מס נמוך .

עידוד השכרה בעולםעידוד השכרה בעולם

ארה"באוסטרליה שוודיהגרמניהספרדקנדה

חוק לעידוד בניית דירות חוק לעידוד בניית דירות להשכרהלהשכרה

מה הוא בניין להשכרהמה הוא בניין להשכרה

.מבנה קבע עליו חלה תב"ע המייעדת את הבניין למגורים

– מ"ר.100 קומות, עד 4 דירות, ב- 16דרישות מינימום

מים, חשמל, טלפון(.2006 בדצמבר 31סיום בניה – לאחר(

מהדירות בבניין מושכרות למגורים. שאר הדירות אינן יכולות 70%לפחות לשמש אלא להשכרה.

דירה היא - חדר או מערכת חדרים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדתלמגורים, למעט חדר או מערכת חדרים כאמור במלון או בבית אבות.

כללי השכרת הדירותכללי השכרת הדירות

.חוזה שכירות חתום

.דמי השכירות אינם ניתנים להיוון

.מחזוריות תשלום דמי השכירות עד שנה

הדירות בבנין לא יושכרו לקרוב, למטרת איכלוסעולים או זכאי משרד השיכון.

זהות מקבל הטבת המסזהות מקבל הטבת המס

.חברה תושבת ישראל

יחיד או תאגיד המתמסה כיחיד אינו זכאילהטבות המס עפ"י החוק.

הטבות המסהטבות המס

.פטור מלא ממס שבח בעת מכירת הבניין

שנים.5פחת מואץ – הפחתת עלות הבניין על פני

ניתן לקזז הפסדים מהשכרת הבניין כנגד סך כל הכנסתההחייבת של החברה.

שכר הדירה פטור ממע"מ לכן בעת הרכישה ובבניה מע"מהתשומות לא מוכר. כפועל יוצא במכירה לא יחול מע"מ.

.מכירת מלוא הזכויות בבניין.מכירת הבניין בשלמותו לגורם אחד שנים לפחות.10החזקה בבניין לתקופה של .הרוכשת עומדת בתנאי הזכאות לפטור החזקה יחדיו של בניין להשכרה לתקופה של

שנה.25עד

תנאים לפטור ממס שבחתנאים לפטור ממס שבח

פטור ממס שבח – סנקציות פטור ממס שבח – סנקציות

.שחרור החברה המוכרת לאחר מתן הפטור.הטלת הסנקציות על הרוכשת.הטלת סנקציה בשל אי הפעלת הבניין כבניין להשכרה תשלום מס השבח בו הייתה חייבת החברה המוכרת בצירוף

לפי 10%ריבית והצמדה, בניכוי התקופה בה היה מושכר או הגבוה.

העמדת ערבות, מטעם החברה הרוכשת, להבטחת תשלוםמס השבח לפי החלטת מנהל רשות המיסים.

החלטה על חיוב במסהחלטה על חיוב במס

– ערעור על החלטה על חיוב במס שבחבהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

;הגשת השגה על שומת מס שבח הגשת ערר לוועדת ערר שליד בית המשפט

המחוזי

תנאים לפחת מואץתנאים לפחת מואץ שנים לפחות.10החזקה בבניין לתקופה של .ניתן לבחור שיעור פחת נמוך יותר.לא ניתן לשנות את הבחירה סנקציה – חדל הבניין לשמש כבניין להשכרה

יתווסף להכנסתה הסכום אשר נחסך בשל דרישת הפחת המואץ.

מגבלות בירוקרטיותמגבלות בירוקרטיות.אישור רו"ח רישום הערה בפנקסי המקרקעין או במינהל

מקרקעי ישראל..הרישום מותנה באישור שר הבינוי והשיכון.ניהול ואחזקת הבניין – החברה.אפשרות להגבלת גובה דמי שכירות אפשרות לקביעת סנקציה אזרחית הנוגעת

לאחזקת הבניין.

11פרק שביעי פרק שביעי

הקדמההקדמה

החוק נועד לעודד פעילות בניגוד לפקודת מס הכנסה שיש בה חסמים.

למרות זאת ניתן ליהנות מההטבות תחת שני תנאים מצטברים :

.אישור מרכז ההשקעות.על הנישום להוכיח כי ביצע את ההשקעות לפי התוכנית המאושרת

מטרת החוק לעודד היצע הדירות והורדת מחירי ההשכרה

הטבות המס מאפשרות תשואה סבירה מבלי להעלות את מחירי – "בניין חדש להשכרה" מוסיף הטבות 54 ההשכרה )תיקון

נוספות(

בניין להשכרהבניין להשכרה.בניין שאושר כנכס מאושר.לפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים 1988 ביולי 31בנייתו נסתיימה לאחר..החוק מאפשר אישורם של מספר מבנים כבניין אחד לא ניתן לקבל אישור לגבי חלק מבניין אלא אם נתמלאו תנאים

נוספים. ניתן לקבל אישור לבניין להשכרה אם מחצית מיועדת להשכרה ומחצית

למכירה. .ניתן לאשר פרויקט בו מספר בניינים חלקם להשכרה וחלקם למכירה

בניין חדש להשכרהבניין חדש להשכרה

:בניין להשכרה אשר מתקיים בו גם אחד מאלה התקופה 31.12.06 – 7.11.01אושר בתקופה שבין"(

הקובעת(..אושר לפני התקופה הקובעת אך הושכר בתוכה הארכה )בתוך התקופה הקובעת( של תקופת השכירות

משטח הבניין. 70%של לפחות

חובת ההשכרה בפועלחובת ההשכרה בפועל לפחות 1991 בספטמבר 1דירות אשר הושכרו לראשונה לפני –

מחצית משטח המרצפות: שנים לפחות.10מושכרות למגורים במשך השנים שלאחר תום הבניה.12מתוך שנות השכרה 10לא נעשתה לגביהן מכירה לפני שחלפו

לפחות. 31.12.2006 – 1.9.1991דירות אשר הושכרו לראשונה בין –

לפחות מחצית משטח המרצפות: שנים לפחות.5מושכרות למגורים במשך השנים שלאחר תום הבניה.7מתוך שנות השכרה לפחות.5לא נעשתה לגביהן מכירה לפני שחלפו

חובת ההשכרה בפועלחובת ההשכרה בפועל חריג - ניתן למכור את הדירות לפני תום תקופת ההשכרה ועדיין

לקבל את ההטבות ובתנאים הבאים : דירות.50מכירת .רוכש אחד בלבד הרוכש יתחייב להמשיך להשכיר את הדירות למגורים

)השלמה/התחלה מחדש(. מנהלת מרכז ההשקעות אישרה את תוכנית המכירה לפני

תום הבניה..הודעה מראש ע"י המוכר והרוכש על המכירה הצפויה.הרוכש/אדם אחר יעניקו ערובות

* הרוכש יכנס לנעלי המוכר לעניין ההטבות.

הטבות המסהטבות המס

החוק מעניק הטבות במס הכנסה ובמס שבח בכל ההכנסות הקשורות בבניין להשכרה:

.הכנסות שוטפות מדמי שכירות.הכנסות ממכירת הדירות שהושכרו.הכנסות ממכירת הדירות שלא הושכרו

הכנסות שוטפות משכירותהכנסות שוטפות משכירות

של פחת לפני 10%שיעור שהושכרו לדירות בספטמבר 1 1991.

1991 בספטמבר 1 לדירות שהושכרו בין 20%שיעור פחת של .31.12.2006לבין

השנים הראשונות מותר בקיזוז 5הפסד שנוצר מן הפחת במשך רק כנגד הכנסה מבניין להשכרה.

הפחת המואץ, אשר יצר את ההפסד האמור לא יילקח בחשבוןבעת חישוב השבח במכירה.

– שנים אזי אם מדובר בפעילות עסקית 5במידה שחלפו יותר מ )ב( לפקודה.28זה הוא הפסד מעסק מועבר לפי סעיף

הכנסות משבח – מכירת הדירותהכנסות משבח – מכירת הדירות

הוא חלק מחוק עידוד השקעות הון ויחולו 1בעיקרון פרק שביעי שיעורי המס הרגילים לפי חוק עידוד השקעות הון:

– או פטור במשך שנתיים ראשונות באיזור פיתוח א'.25%חברה – 35%יחיד. – פטור בשנתיים 10% / 15% / 20%חברה בהשקעת חוץ /

הראשונות. או 18%, חברת משקיעי חוץ 18%בניין חדש להשכרה : חברה

גם על ההשכרה וגם 25%האחוז הרלוונטי כנמוך מביניהם, יחיד על המכירה.

.אין הגבלה של תקופת ההטבות.נשלל פטור ממס שבח מהדירות שנתקבלו בגינן הטבות

חברה תושבת חוץחברה תושבת חוץ

.חברה תושבת חוץ 100% - 50%שיעור השקעת חוץ בין. 20% - 10%שיעור מס : בין.

לחוק(, 52על חברה זו יחול מס נוסף )מס סניף – כמו סעיף כאילו היא מחלקת דיבידנד מידי שנה למרות שאינה

מחלקת )יש לקבל רולינג כדי לא להתחייב(.

מס ערך מוסףמס ערך מוסף

: פטור ממע"מ.דמי השכירות.מכירת הבניין

משום כך לא ניתן לקזז את תשומות הבניה והרכישה.

שחלוףשחלוף

.מכירת בניין להשכרה בפטור ממס שבח במס רכישה.50%הקלה של רכישת בניין להשכרה / קרקע להקמת בניין

להשכרה לפחות בשווי הבניין הנמכר. במכירת הבניין החילופי לא תהיה זכאות

לפטור.

תודה על תודה על ההקשבהההקשבה