لألفراد العقاري القرض

الخطةالعامة المقدمةالجزائري. البنكي النظاماألول: الفصل

البنك. حول مفاهيماألول: المبحثوتعريفه. نشأتهاألول: المطلبودورها. البنوك أنواعالثاني: المطلب

التجارية. البنوكالثاني: المبحثوتصنيفها. خصائصها : تعريفها،األول المطلبوميزانيتها. : وظائفهاالثاني المطلب

الجزائري. البنكي : النظامالثالث المبحث: نشأته.األول المطلبمكوناته.الثاني: المطلب

في الس44كن قط44اع تموي44ل ونظم العقارية، المالية السوقالثاني: الفصلالجزائر.

الجزائر. في السكن قطاعاألول: المبحثالقطاع. أهميةاألول: المطلبالقطاع. عجزالثاني: المطلب

العقارية. المالية السوقالثاني: المبحثاالبتدائية. العقارية السوقاألول: المطلبالثانوية. العقارية السوقالثاني: المطلب

القطاع. تمويل نظمالثالث: المبحثاالشتراكي. النهجاألول: المطلبالسكن. قطاع تمويل في الجديد النظامالثاني: المطلب

العقارية. للقروض التجارية البنوك تمويلالثالث: الفصلالعقارية. القروضاألول: المبحث

تعريفها.األول: المطلبوخصائصها. أنواعهاالثاني: المطلب

القروض. منح مقاييسالثاني: المبحثالقرض. وشروط التطبيق مجالاألول: المطلبوالمخاطر. الضماناتالثاني: المطلب

التموي44ل إع44ادة تس44يير في الجدي44دة التقني44اتالث##الث: المبحثبالرهن.

سندات. إلى الرهن قروض تحويل تقنيةاألول: المطلبالجزائر. في بالرهن التمويل إعادةالثاني: المطلب

تطبيقية. حالة دراسةالرابع: الفصلالمحلية. التنمية بنك تقديماألول: المبحث

المحلية. التنمية بنك عن نبذةاألول: المطلبالمحلية التنمية لبنك التنظيمي الهيكلالثاني: المطلب

عقاري. قرض طلب ودراسة تحضيرالثاني: المبحثالملف تحضيراألول: المطلبالملف. ودراسة معالجةالثاني: المطلب

حالة. دراسةالثالث: المبحث

2

لألفراد العقاري القرض

ودراسته. قرض طلباألول: المطلبالتسديدات. جدول إعدادالثاني: المطلب

العامة. الخاتمة

الفهرسالموضوع

الصفحة

العامة. المقدمةالجزائري. البنكي والنظام التجارية األول: البنوك الفصل

01األول. الفصل تمهيد البنك. حول األول: مفاهيم المبحث

02وتعريفه. البنك األول: نشأة المطلب 03ودورها. البنوك الثاني: أنواع المطلب

03التجارية. البنوك 03االستثمار. بنوك 03واالحتياط. التوفير بنوك 04األعمال. بنوك

التجارية. البنوك الثاني: ماهية المبحث 04وتصنيفها. خصائصها األول: تعريفها، المطلب

04التجارية. البنوك تعريف 05التجارية. البنوك خصائص 05التجارية. البنوك وتمييز تصنيف 06التجارية. البنوك أهداف

06الربح.

3

لألفراد العقاري القرض

07السيولة. 07األمان.

08وميزانيتها. التجارية البنوك الثاني: وظائف المطلب 08التجارية. البنوك وظائف 08التجاري. البنك ميزانية 10التجاري. البنك في السيولة

الجزائري. البنكي الثالث: النظام المبحث 11الجزائري. البنكي النظام األول: نشأة المطلب

1967.11-1962 األولى المرحلة التخطيط ظل في1986-1967الثانية المرحلة االقتصادي

11

11اإلصالحات. ظل في1986 بعد الثالثة: ما المرحلة 12.12-86 قانون 06.12-88 قانون 13والقرض( النقد )قانون10-90 قانون

14الجزائري. البنكي النظام الثاني: مكونات المطلب صالموضوع

15الجزائري. المركزي البنك 15للتنمية. الجزائري البنك 16واالحتياط. للتوفير الوطني الصندوق 16األولية. العمومية البنوك

16الجزائري. الوطني البنك 16الجزائري. الشعبي القرض 17الجزائري. الخارجي البنك 17الريفية. والتنمية الفالحة بنك 18المحلية. التنمية بنك

18والخاصة. المختلطة الهيئات 18المختلطة. الهيئات 19الخاصة. الهيئات

20الفصل. خاتمة العقارية. المالية الثاني: السوق الفصل

21تمهيد. الجزائر. في السكن األول: قطاع المبحث

22القطاع. األول: أهمية المطلب 22القطاع. الثاني: عجز المطلب

22الديمغرافي. والنمو السكن 22السكن. حظيرة

العقارية. المالية الثاني: السوق المبحث 25االبتدائية. العقارية األول: السوق المطلب

تمويل نظام وتطوير تنظيم في الدولة تدخل مدى السكن.

25

26وأهميتها. المالية السوق 27العقارية. البنوك وتطور نشأة

27العقارية. البنوك تعريف 27العقاري. البنوك أنواع 28العقارية. البنوك مداخل

29الثانوية. العقارية الثاني: السوق المطلب 29الثانوية. العقارية السوق تطور

4

لألفراد العقاري القرض

29الثانوية. العقارية السوق أهمية 30العقارية. القروض تمويل أنظمة

30العقارية. البنوك نظام صالموضوع

30المالية. التسهيالت نظام 31العقارية. السوق نظام

القطاع. تمويل الثالث: نظم المبحث 32االشتراكي. األول: النهج المطلب 34السكن. قطاع لتمويل الجديد الثاني: اإلجراءات المطلب

35(.CNL) للسكن الوطني الصندوق إنشاء 38(.SRH) الرهني التمويل إعادة شركة إنشاء 40(.SGCI) العقاري القرض ضمان شركة إنشاء 41(FGCMالمتبادلة) والكفالة الضمان شركة إنشاء 42(AADLالسكن) وتطوير لتحسين الوطنية الوكالة

46الفصل. خاتمة العقارية. للقروض التجارية البنوك الثالث: تمويل الفصل

47تمهيد. العقارية. القروض األول: ماهية المبحث

48العقارية. القروض حول األول: عموميات المطلب 48القرض. تعريف 48العقاري. القرض تعريف 48العقاري. القرض زبائن 49العقارية. القروض وتسهيل تنويع ضرورة 49العقار. سعر على المؤثرة العوامل

50وخصائصها. العقارية القروض الثاني: أنواع المطلب 50العمومي. للقطاع تخضع التي القروض 52الحر. القطاع قروض 52االجتماعية. القطاع قروض VSP."53" التصاميم على البيع تقنية

القروض. منح الثاني: مقاييس المبحث 54القرض. وشروط التطبيق األول: مجال المطلب 57والمخاطر. الثاني: الضمانات المطلب

57المخاطر. 57التقنية. المخاطر 57والمحاسبية. اإلدارية المخاطر 58التسديد. مخاطر 59المردودية. خطر

صالموضوع59التحويل. خطر 59التجميد. خطر 60الفائدة. سعر معدل تغير خطر

61القرض. خطر تسيير ضرورة 61الضمانات.

61الحقيقية. الضمانات 62الشخصية. الضمانات

التمويل إعادة تسيير في الجديدة الثالث: التقنيات المبحث بالرهن.62سندات. إلى الرهن قروض تحويل األول: تقنية المطلب

5

لألفراد العقاري القرض

63التقنية. تعريف 63التقنية. ميكانيزمات الدين تحويل إطار في دوليا المستعملة العقود بعض

لسندات.64

65التقنية. ومحاسن إيجابيات 65الرهن. سوق

66الجزائر. في بالرهن التمويل الثاني: إعادة المطلب 67.(SRH) بالرهن التمويل إعادة شركة تعريف 67بالرهن. التمويل إعادة شركة أهداف 68التمويل. إعادة وشروط حالة 70بالرهن. التمويل شركة من المقترحة الطريقة 70الرهني. التمويل إعادة شركة سندات الرهن سوق تجعل التي واإلستراتيجيات اآلليات

ديناميكيا.70

72الثالث. الفصل خاتمة تطبيقية. حالة الرابع: دراسة الفصل

73تمهيد. المحلية. التنمية بنك األول: تقديم المبحث

74المحلية. التنمية بنك عن األول: نبذة المطلب 74المحلية. التنمية بنك نشأة 74المحلية. التنمية بنك مهام 75المحلية. التنمية بنك يمنحها التي القروض

76المحلية التنمية لبنك التنظيمي الثاني: الهيكل المطلب 76العامة. المديرية 77الوكالة. 78الفرع.

صالموضوع" الخاصة والقروض العقارية القروض مديرية

DCICS"79

عقاري. قرض طلب ودراسة الثاني: تحضير المبحث 80الملف األول: تحضير المطلب

80القرض. موضوع 80التأهيل. معايير 80الملف. تكوين

81الملف. ودراسة الثاني: معالجة المطلب 81القرض. على الطلب دراسة 83القرض. منح قرار اتخاذ 84األقساط. حساب كيفية

حالة. الثالث: دراسة المبحث 86ودراسته. قرض األول: طلب المطلب 88التسديدات. جدول الثاني: إعداد المطلب

91الرابع. الفصل خاتمة 92الخاتمة

الجداول: فهرس

الصفحةالجدول عنوان رقم

6

لألفراد العقاري القرض

الجدول

-1962 السكنية الحالة تطورات أهم دليل012002.24

السكنات بتمويل الخاصة المالية الغالفات022002.34 إلى1990 من االجتماعية

الصندوق يمنحها التي المساعدات قيمة0237للسكن. الوطني

للسكن التوفير بقرض المرتبطة الشروط0351ومميزاته.

78المحلية التنمية بنك هياكل04

التنمية لبنك التنظيمي المخطط رموز شرح0579المحلية.

األشكال:فهرس

الصفحةالشكل عنوانالشكل رقم

24(.2002-1962) السكنية الحالة تطورات01

30المالية. األوراق نظام مخطط02

30المالية. التسهيالت مخطط03

31الثانوي. العقارية السوق نظام مخطط04

السكنات بتمويل الخاصة المالية الغالفات052002.34 إلى1990 من االجتماعية

سندات إلى الدين تحويل عملية سير مخطط0664.استثمارية

إعادة شركة تدخالت لنا يوضح مخطط0769. بالرهن التمويل

7

لألفراد العقاري القرض

8

المقدمة الع#ام##ة

لألفراد العقاري القرض

العامة: المقدمة وس44ائل من وس44يلة ألنه وهذا الفرد لحياة أساسي عنصر السكن يعتبر

أك44ثر وتقدم انتعاش لالقتصاد يعطي سكني انجاز كل ألن االقتصادية، التنمية واالقتصادي االجتماعي االستقرار يحقق وكذلك والمصانع العمالة يحرك ألنه

السياسي. االستقرار وبالتالي

األخ44يرة العش44رية في وخاص44ة الجزائ44ر في السكن مشكلة أدت ولقد الق44درة م44ع الدخل مقارنة عند خاصة القطاع، هذا في الدولة نظر إعادة إلى

يعتم44د ألن44ه الدول44ة كاه44ل أره44ق قد القطاع هذا أن للمواطن. رغم الشرائيةوالتوزيع. التمويل االنجاز، في عليها

إلى س44ببها يع44ود وال44تي باستمرار تتزايد أخذت التي األزمة تفاقم ومع المنج44زة، المس44اكن عدد في مماثلة زيادة دون المتسارع الديمغرافي النمو تبنت الدول44ة الطبيعية. ف44إن والكوارث الريفي النزوح مشكلة ذلك إلى ضف

العقارية... القروض ،رباإليجا البيع مثل جديدة سياسات

الموضوع: لهذا دراستنا أهداف ومنالقطاع. تمويل في المصرفي الجهاز أهمية توضيح– على للحص44ول التجاري44ة البن44وك من ق44روض على الحص44ول أهمي44ة–

مسكن.

التالية: اإلشكالية بطرح قمنا الموضوع هذا جوانب بمختلف ولإللمام؟ السكن قطاع تمويل سوق اقتحام في التجاري البنك دوافع هي ما–

التس4اؤالت أذهانن4ا إلى تتبادر اإلشكالية هذه على اإلجابة من وللتمكنالتالية:

؟ نشاطه ومجال التجاري البنك مهام هي ما–؟ الجزائر في العقاري السوق وضعية هي ما–؟ السكن قطاع تمويل خصوصية هي ما–

9

لألفراد العقاري القرض

؟ القروض بهذه المتعلقة المخاطر مختلف هي ما–؟ المخاطر هذه من للحد الجديدة الميكانيزمات هي ما–

التالية: الفرضيات بإرساء قمنا التساؤالت هذه على ولإلجابة ال البن4وك ألن مش4واره بداي4ة في ي4زال ال الس4كن قطاع في االستثمار–

والوك44االت البن44وك بعض أن إال عن44ه، الناجم44ة المخ44اطر تحم44ل تري44دالقطاع. هذا اقتحمت

العقاري. القرض خدمة نوعية تحسين في هاما دورا البنك يلعب– في االس44تثمار عن الناجم44ة المخ44اطر تتوق44ع أن التجاري44ة البن44وك على–

السكن. قطاع تمويل مجال

لإلحاط44ة التحليلي الوص44في المنهج على اعتم44دنا ه44ذه دراس44تنا وفي المحلي44ة التنمي44ة ببنك حالة لدراسة التحليلي المنهج وعلى القرض، بموضوعالخاصة. والقروض العقارية للقروض العامة بالمديرية وبالضبط

لن44ا يس44مح منطقي بش44كل الموض44وع لتقس44يم خطة بصياغة قمنا كماالمطروحة. اإلشكالية على واإلجابة األفكار بتبسيط

ومكون44ات ونش4اطها، التجاري44ة البنوك ماهية األول الفصل في فتناولناالجزائري. البنكي النظام

xنا الثاني الفصل في بينما الجزائ4ر في العقارية السوق ووضعية حالة بيواكبته. التي التطورات ومختلف

والتقني44ات العقاري44ة الق44روض لماهي44ة تعرض44نا الث44الث الفصل في أمابالرهن. التمويل وإعادة التسيير في الجديدة

التنمي44ة بن44ك في تطبيقية حالة لدراسة خصصناه الرابع الفصل وأخيرا حيث الخاص44ة والق44روض العقاري44ة الق44روض مديري44ة في وبالض44بط المحليةعقاري. قرض منح عملية في المتبعة الخطوات كل على توقفنا

في ذك44ره سلف لما واستنتاج كحوصلة عامة خاتمة التقسيم هذا ويليمناسبة. رأيناها التي التوصيات اقتراح مع السابقة الفصول

10

لألفراد العقاري القرض

11

الفصل األول

لألفراد العقاري القرض

12

المبحث األول: مفاهيم حول البنك.

المطلب األول: نشأته وتعريفه.

المطلب الثاني:أنواع البنوك ودورها.

المبحث الثاني: البنوك التجارية.

المطلب األول: تعريفه#####ا، خصائص#####ها

وتصنيفها.

المطلب الثاني: وظائفها وميزانيتها.

المبحث الثالث: النظام البنكي الجزائري.

المطلب األول: نشأته.

المطلب الثاني: مكوناته.

النظام البنكي البنوك التجارية والجزائري

لألفراد العقاري القرض

تمهيد: الرك44يزة خاص44ة بص44فة التجاري44ة والبن44وك عام44ة بص44فة البن44وك تع44د من وذل44ك االقتص44ادي النم44و في تس44اهم حيث م44الي، نظ44ام ألي األساسية

أهمي44ة بحكم قروض.وكذلك شكل في االستثمار تمويل إمكانية توفير خالل أولى كمرحل44ة علينا لزاما كان اقتصادية تنمية أي في ودوره البنكي الجهاز

وإص44الحات مراح44ل ع44دة ع44رف ال44ذي الجزائ44ري البنكي للجه44از التط44رق بصفة للبنوك سمح الذي والقرض النقد قانون أهمها االستقالل منذ قانونية

كان الذي السكن قطاع تمويل ذلك في بما المجاالت كل في التدخل عامةواالحتياط. للتوفير الوطني الصندوق هي وحيدة مؤسسة على حكرا

:إلى هذا فصلنا في سنتطرق الغرض ولهذاالبنك. حول مفاهيمالتجارية. البنوكالجزائري. البنكي النظام

البنك. حول مفاهيم األول: المبحثوتعريفها. البنوك األول: نشأة المطلب

:1البنوك نشأة.1 عليه4ا للحف4اظ الن4اس أم4وال يقبل4ون الصاغة رجال كان القديم في

المالي44ة المعامالت تزايد ومع اسمية قيم تحمل شهادات مقابل الضياع من وبزي44ادة حض44ورهم، في األش44خاص بين المع44امالت يس44وون الص44اغة أصبح الرج4وع دون الن4اس بين األوراق ه4ذه ت4داولت واألوراق الص4اغة في الثقة

الكندي، دار ومبادئ"، "أسس والبنوك النقود اقتصاديات هاني، بني حسين 1.2003 عمان،

13

لألفراد العقاري القرض

س4حب للم4ودعين تس4مح مؤسس4ة إلى تح4ول ال4ذي اإليداع مكان للصاغةالمكشوف(. على )السحب بحوزتهم مما أكبر أموال

الس44ادس الق44رن في حكومي44ة بن44وك تأس44يس في التفك44ير تم وق44د 1609 ع4ام بأمستردام ثم بالبندقية،1587 عام بنك أول إنشاء فتم عشر، مودع حساب من الطلب عند وتحويلها الودائع حفظ األساسي غرضه وكان

لش44هادات المص44درة المؤسس44ات في الثقة آخر. وباستمرار مودع لحساب ال44دفع تس44تحق لش44هادات اس44مية شهادات من األخيرة هذه تحولت اإليداع

ش44كله في والبنكن44وت الش44يك من ك44ل منها فانبثق تداولها فازداد لحاملها،الحديث.

عب44ارة أغلبيته44ا وك44ان البنوك عدد زاد عشر الثامن القرن بداية وفي لألم44وال الرج44وع يمكن حيث الم44ودعين، لحماي44ة عائلي44ة مؤسس44ات عن

.1اإلفالس حالة في الخاصة في تعديالت البنوك هذه شهدت أوروبا، في الصناعية الثورة وبظهور

مساهمة. شركة شكل متخذة بنوك بتكوين فسمحت إنشائهاالبنوك: تعريف.2

مس44طبة ' وتع4نيBanco' ايطالي44ة كلم44ة البن44ك بنك: كلمة معنى يت44اجر ب44النقود. فالبن44ك والمت44اجرة العمل44ة لتحويل الصرافون عليها يجلس

الف44ائض أص44حاب بين بالتس44وية يق44وم أي فائ44دة، مقاب44ل الن44اس ب44أموالواالحتياج.للبلد. االقتصادية األنظمة بحسب تختلف البنك اتتعريف أن كما

أو ط4بيعي ش4خص ك4ل ه4و "المص4رف المص4ري: المش4رع فحسب الطلب تحت تدفع الجمهور من الودائع قبول الرئيسي عمله يكون اعتباري

آجال". بعد أو تص44ريح على حص44لت منش44ئة هو "البنك األمريكي: المشرع وحسب

الحكوم44ة من التص44ريح على حص44لت س44واء المص44ارف، بأعم44ال للقي44امالفدرالية". أو االتحادية المركزية،

الق44رض ق44انون من114 المادة الجزائري: تنص المشرع حسب أماوالنقد:

العملي44ات إج44راء والرئيس44ية العادية مهمتها معنوية أشخاص "البنوك".2القانون هذا من113و110 المادتين في المصرفية

من األم444وال تلقي المص444رفية األعم444ال : "تتض444من110 الم444ادة الزب44ائن تص44رف تحت ال44دفع وس44ائل ووض44ع الق44رض وعملي44ات الجمه44ور،

الوسائل". هذه وإدارة من تمكن ال44تي الوس44ائل جمي44ع ال44دفع وس44ائل : "تعت44بر113 المادة

المستعمل". التقني الشكل كان مهما األموال تحويل

العربية النهضة والبنوك، النقود في مذكرات هاشم، إسماعيل الدكتور 1.33-32 ص ،1997 والنشر،بيروت، للطباعة

والقرض. النقد بقانون والمتعلق14/04/1990 في المؤرخ10-90 قانون 2

14

لألفراد العقاري القرض

من الودائ44ع بتجمي44ع تختص حيث ب44النقود تتاجر مالية هيئة هو فالبنك ق4روض، ش4كل على إليه4ا بحاج4ة يكون4ون آخ4رين ألف4راد وتقديمها األفراد.3مادية غير قيمة هنا والنقود

البنوك. الثاني: أنواع المطلب عن التج4ارة تم4وxل ك4انت ألنه4ا تجاري4ة البن4وك كانت األمر بادئ في

ع44دة وظه44ور الحياة في الحادث التطور ومع األجل، قصيرة قروض طريق تتطلب وال44تي واإلنش44اء كالتأسيس للتمويل األخيرة هذه احتاجت قطاعات

ف44ترة تحم44ل تموي44ل، بهدف المتخصصة البنوك فظهرت طويلة؛ زمنية مدة المص44رف اهتم44ام بفض44ل االئتم44ان عن تنتج ال44تي المخ44اطر وتقلي44ل الدين

نذكر: ظهرت التي المتخصصة البنوك أهم فقط. ومن معين بقطاعالتجارية: البنوك.1

أقص44ى لتحقي44ق ته44دف مالي44ة مؤسس44ات عن عبارة التجارية البنوك أو االئتم4ان بن4وك فهي الم4دى قص4ير باالئتم4ان البنوك هذه وتتميز األرباح،

األف44راد ودائ44ع على األولى بالدرج44ة للغير تمويلها في وتعتمد الودائع، بنوكلديها. المودعة

االستثمار: بنوك.2 تقرض حيث األجل، وطويل متوسطال لالئتمان بنوك عن عبارة هيو

تحت44اج عق44ارات...( فهي )مص44انع، الث44ابت مال44ه رأس لتجدي44د يس44عى من ال44ذي مالها رأس على تعتمد بل المودع شاء متى للطلب قابلة غير ألموال من االق4تراض على ألج4ل، ودائ4ع على األولى، بالدرج4ة نس4بيا كب4يرا يكون ه44ذه الحكومي44ة. وك44ل المنح على )س44ندات( وك44ذلك مح44ددة لف44ترة الغ44ير

مسبقا. ومعروفة طويلة زمنية فترة بعد تستحق المواردواالحتياط: التوفير بنوك.3

والمؤسس4ات األف4راد م44دخرات بجم4ع تختص مالي44ة مؤسس4ات هي فتأخ44ذ ألج44ل تك44ون وقد ادخار، دفتر شكل وتأخذ الطلب عند تستحق التي

استحقاق وفق مختلفة فترات على تقرضها بحيث أذونات أو سندات شكل في األولى بالدرجة المدخرين أموال على تعتمد البنوك مدخرات. فهذه كلالقروض. طريق عن الغير يلوتم

األعمال: بنوك.4 الجمه44ور. عليه44ا يقب44ل ال بن44وك وهي التج44ارة، بن44وك أيض44ا تس44مى

عن األخ44رى المنش44آت وإدارة تموي44ل في المساهمة على عملياتها وتقتصر بن44وك عليه44ا. فهي االستحواذ ثم مالها رأس في واالشتراك إقراضها طريق الس44وق في تعم44ل األخ44رى البن44وك حين في الم44ال، رأس سوق في تعمل

النقدي.التجارية. الثاني: البنوك المبحثوتصنيفها. خصائصها األول: تعريفها، المطلب

التجاري: البنك تعريف.1أبرزها: التجارية للبنوك تعريفات عدة هناك

مهمته44ا تتمث44ل ال44تي المالي44ة الوس44اطة من نوع هي التجارية " البنوك الس44لطات و المؤسس44ات و للع44ائالت الجاري44ة الودائ44ع تلقي في األساس44ية

3 Michel Mathieu, L’exploitation bancaire et risque du crédit, France, 1995, p 27.

15

لألفراد العقاري القرض

نق44ود هي النق44ود من خ44اص ن44وع إنشاء على القدرة ذلك لها ويتيح العمومية،.1الودائع."

القابلة األفراد الودائع بتلقي تقوم متخصصة، غير ائتمانية " مؤسسات االئتمان في أساسية بصفة والتعامل قصير أجل بعد أو الطلب، لدى للسحب

2األجل." قصير

نشاطها يتركز التي المالية الشركة أو المنشأة هي التجارية البنوكف ثم ألج44ل، أو الطلب تحت والمؤسس44ات األف44راد من الودائ44ع قب44ول على

الق44روض منح طري44ق عن المس44تثمرين تموي44ل في الودائ44ع ه44ذه تس44تخدم تق44ديمها خالل من تس44ميتها خالل من تس44ميتها اس44تمدت الربح. وقد بقصد

تاريخا البنوك أقدم فهي مشوارها، بداية في للتجار األجل قصيرة للقروضاإلطالق. على

همي44ةأ تزاي44دت والتجاري الصناعي النشاط في الحاصل التطور ومع خاصة ألجلا وطويلة متوسطة بقروض النشاطات لهذه المصرفي التمويل

الخارجية. التجارة عمليات تمويل وكذا االستثمار ميدان في تتمث4ل موارده4ا أهم ألن الودائ4ع بنوك اسم البنوك هذه على ويطلق

أص44حاب بين وس44يطا يعت44بر التج44اري ل44ديها. فالبن44ك المودع44ة األم44وال فيالعجز. وأصحاب السيولة في الفائض

:3خصائصها.2 حيث من مع44ايير، لع44دة تبع44ا التجاري44ة البنوك خصائص دراسة يمكن

ال44تي المختلفة اإلدارية التنظيمات حيث من السوق، حيث من البنك، حجمالبنك... يتبناها

ت44ؤثر وال المرك44زي البن44ك برقاب44ة التجارية البنوك تتأثراألولى: الخاصيةعليه.

واح44د: تتع44دد المرك44زي والبن44ك التجاري44ة البن44وك تتعددالثانية: الخاصية وتتنوع التجارية البنوك

م44ا والتكت44ل االن44دماج طريق عن الوطن في االئتمانية السوق لحاجات تبعا التجارية البنوك بين

بزي4ادة المؤسس4ات له4ذه يس4مح م4ا وهو 4التركز بظاهرة نسميه ما وهذاالتمويل. على قدرتها

البن44وك عكس ال44ربح إلى التجاري44ة البن44وك تس44عى:5الثالث##ة الخاص##ية تحقي44ق األساس44ي ه44دفها مالي44ة رأس مش44اريع التجارية فالبنوك ؛المركزية

المرك44زي البن44ك حين في ،ممكن44ة تكلف44ة بأق44ل ال44ربح من ممكن قدر أكبرالمالية. السياسة تنفيذ ويراقب يشرف

الجزائر، الجامعية، المطبوعات ديوان البنوك، تقنيات لطرش، الطاهر11.12 ص ،2001

العربية، النهضة دار والبنوك، النقود في مقدمة الشافعي، زكي محمد 22.178 ص ،1970 بيروت،

ذكره. سبق مرجع ،والبنوك النقود اقتصاديات هاني، بني حسين31 و المصارف و النقود اقتصاديات شيحة، رشدي مصطفى الدكتور 4

.191 ص ،1985 المال،بيروت، مرجع المال، و المصارف و النقود اقتصاديات شيحة، رشدي مصطفى الدكتور5

.194 ص ذكره، سبق

16

لألفراد العقاري القرض

التجارية: البنوك وتمييز تصنيف.3المالية: والمؤسسات التجارية البنوكا.

مص44ادر وتوف44ير االئتم44ان بتق44ديم خاص44ة بينهم44ا كب44ير تش44ابه هن44اكفي: بينهما الخالف ويكمن واألفراد للمشروعات التمويل ماله44ا ورأس الودائ44ع على تعتم44د التجاري44ة البن44وكاالس##تخدام: مصادر

ق44انون من110 الم44ادة وحس44ب الم44ودعين، حق44وق لمواجهة ضمانة يعتبر الجمه44ور، من األم44وال تلقي المص44رفية األعم44ال "تتض44من والقرض: النقد

ه4ذه وإدارة الزب44ائن تص44رف تحت ال4دفع وس44ائل ووض4ع القرض وعمليات لها المملوكة أموالها على أساسا فتعتمد المالية المؤسسات أماالوسائل".

المادة في جاء كما صاحبها لحساب تستخدم ما فغالبا الودائع تلقت ما وإذا.111 و115

الرئيس44ية العادية مهمتها معنوية أشخاص المالية : "المؤسسات115المادةالجمهور" من األموال تلقي عدا ما المصرفية باألعمال القيام من تلقيه4ا يتم ال4تي تل44ك الجمه4ور من متلق4اة أم44وال : "تعت44بر111المادة بش44رط تلقاه44ا من لحس44اب اس44تعمالها حق مع ودائع بشكل والسيما الغير

القانون: هذا بمفهوم الجمهور من متلقاة أمواال تعتبر ال أنه إال إعادتها، المس44اهمين من والعائ44دة الحس44اب في المتبقي44ة أو المتلق44اة األم44وال–

اإلدارة مجلس وألعضاء المال رأس % من5 األقل على يملكون الذينوالمديرين.

المساهمة.". قروض عن الناتجة األموال– قص44ير االئتم44ان منح في التجاري44ة البن44وك تتخص44صالعملي##ات: مص##ادر

تت44اجر ألنه44ا المودعين حقوق وضمان السيولة على المحافظة بهدف األجلاألجل. طويلة قروض بمنح فتقوم المالية المؤسسات بأموالهم. أما

والخاصة: العامة التجارية البنوكب. االقتص44اد بظه44ور البن44وك ه44ذه ظه44رتالعام##ة: التجاري##ة البنوك

الكاملة الملكية طريق عن إما الدولة وسيطرة لرقابة تخضع فهي المخطط،المال. لرأس الجزئية بالمشاركة أو

ش44كل في طبيع44يين ألف44رد ملكيتها تعودالخاصة: التجارية البنوكمساهمة. شركات

والوطنية: األجنبية التجارية البنوكج. أو مقيمين ألج44انب مل44ك يك44ون عندمااألجنبية: التجارية البنوك

للبن44ك تخض44ع وهي أجن44بي لبن44ك ف44رع أو أجنبي44ة بأغلبي44ة مش44اركة مج44ردالمركزي.

بمش44اركة أو للدول44ة مل44ك ماله44ا رأسالوطنية: التجارية البنوكالدولة. طرف من البنك مال رأس في باألغلبية

االئتم##ان وبن##وك األعم##ال بن##وك التجاري##ة، البن##وكد.األجل: وطويل متوسط

قص44يرة االئتم44ان عملي44ات على نش44اطها يقتص44رالتجارية: البنوكالودائع. وقبول األجل

الس444ندات وإص444دار الق444روض بمنح تتخص444صاألعم###ال: بن###وك فيها، أسهم على الحصول طريق عن المشروعات مال رأس في والمشاركة

الدور. بهذا القيام في التجارية البنوك تحرم حين في

17

لألفراد العقاري القرض

القروض منح في تقتصراألجل: وطويل متوسط االئتمان بنوكالجمهور. من الودائع تقبل وال سنتين عن يقل ال الذي االئتمان أو التجارية البنوك أهداف.4

يلي: فيما نلخصها رئيسية أهداف ثالثة التجارية للبنوكالربح:ا. ب44النقود، المتاجرة أساس على التجارية المصارف نشاط طبيعة تقوم

األرب44اح أقص44ى تحقي44ق المت44اجرة ه44ذه وراء من األساس44ي الغ44رض يك44ون و ل4ه تحق4ق ال4تي المج4االت في المص4رف موارد استثمار طريق عن الممكنة

لعمالئ44ه، التجاري المصرف يمنحها التي القروض مقدمتها في مناسبة عوائد النق44دي، و الم44الي الس44وقين في المختلف44ة المالية األصول في االستثمار ثم

و خدمات44ه لق44اء المصرف عليها يحصل التي والعوائد العموالت إلى باإلضافةلآلخرين. يقدمها التي المصرفية تسهيالته تمث4ل الكلي4ة تكاليف4ه احتس4اب بع4د للمص4رف الص4افية اإليرادات "وحصيلة

ربحي44ة ف44إن ل44ذلك المتن44وع، النش44اط ذل44ك وراء علي44ه يحص44ل ال44ذي ال44ربح غ44ير و عاطل44ة المص44رف م44وارد أو النق44ود تبقى عن44دما تنع44دم المص44رف م44وارد من لدي44ه متاح هو ما كل يستثمر ال أن عليه المصرف لكن مستثمرة،

المودعين لمسحوبات مقابلة و الطوارئ حاالت لمواجهة الزمة نقدية و مالية"1.

كيفي44ة في المص44رفية اإلدارة طرف من وعي هناك يكون أن بد ال إذن االقتص44ادي الوض44ع االعتب44ار بعين تأخذ كأن المصرفية، بالموجودات التصرف

في موجوداته44ا اس44تثمار نح44و البن44وك تتج44ه اقتصادي انتعاش كان فإن للبلد، الرك44ود حال44ة )ك44القرض(. وفي كب44ير بم44ردود المخ44اطر عالي44ة مج44االت

المخ44اطر ذات المج44االت في االس44تثمار عن االبتع44اد تحاول فإنها االقتصادي األك4بر الض44مان ذات االس44تثمارات نح44و فتتج44ه المرتف4ع، والم4ردود الكب44يرة

األقل. والمخاطرالسيولة:ب.

عن44د تس44تحق ودائ44ع في المالية البنوك موارد من األكبر الجانب يتمثل أي44ة في به44ا للوف44اء مس44تعدا يك44ون أن البن44ك على ينبغي ثم44ة ومن الطلب منش44أة عن التجاري44ة البن44وك به44ا تتم44يز التي السيمات أهم من وتعد لحظة،

ما سداد تأجيل المنشأة هذه فيه تستطيع الذي الوقت ففي األخرى، األعمال توف4ير ع4دم عن إش44اعة مج44رد فإن الوقت لبعض ولو المستحقات من عليها

فج44أة وي44دفعهم الم4ودعين ثق4ة تزع4زع ب44أن كفيل44ة البن44ك لدى كافية سيولة.2للخطر البنك يعرض قد مما ودائعهم لسحب

من والثق44ة الودائ44ع، لتش44جيع متوازنة سياسة وجود من بد ال هذا ألجلآخر. جانب من االئتمان ومنح بالتوظيف والقيام جانب

األمان:ج. ص4افي إلى نس4به تزي44د إذ بالص44غر، التج44اري البن44ك رأس44مال يتس4م ال44ذي للم44ودعين بالنس44بة األم44ان حافة صغر يعني وهذا% 10 عن األصول

،1999 ،عمان زهران، دار ،والمصارف الشمري،النقود نوري محمود ناظم 11.166 ص

المكتب القرارات"، اتخاذ "مدخل التجارية البنوك إدارة هندي، إبراهيم منير3 ،22.12-11 ص ،1996 ،3 الطبعة الحديث، العربي

18

لألفراد العقاري القرض

يس44توعب أن يستطيع ال فالبنك لالستثمار، كمصدر أموالهم على البنك يعتمد النتيجة تكون ذلك عن الخسائر زادت فإذا المال، رأس قيمة عن تزيد خسائر

للمودعين األمان من قدر أكبر تحقيق على مجبر فهو . لذا1إفالسه إعالن هيلهم. المنشودة الحماية لتحقيق يكفي ال الصغير المال رأس أن أساس على

وميزانيتها: التجارية البنوك وظائف الثاني المطلبالتجارية: البنوك وظائف.1

الودائع(: )قبول المالية الوساطةا. ويس44تعملها األش44خاص من المالي44ة والف44وائض الم44دخرات جم44ع أي تختل44ف وال االق44تراض في الراغبة والمشروعات األفراد تمويل في كسيولة

بن44وك مالي44ة، الماليون)مؤسسات الوسطاء باقي عن الدور بهذا قيامها فيالودائع: من نوعين االئتماني(. هناك السوق منها يتألف تجارية غيرألصحابها. فوائد البنك يدفع ال التي هيجارية: ودائع–فوائد. البنك عنها يدفع التي هي)ادخارية(: ألجل ودائع–

ائتمانية: وظيفةب. عن التجاري444ة البن444وك به444ا تتم444يز ال444تي األساس444ية الص444فة وهي

تق44رض الم44اليين. فهي الوس44طاء وس44ائر األخ44رى االئتماني44ة المؤسس44اتفوائد. مقابل المحدد الوقت في اإلرجاع على قدرتهم في تثق ألشخاص

إحالل البنك إمكان ومعناه االئتمانية النقود بإنشاء البنوك هذه فتقوم البن4ك فيخل4ق ق4روض، من يمنح4ه فيم4ا الفعلي4ة النقود محل بالدفع تعهده

كالشيك. بها التعامل على الزبون تساعد النقود مقام تقوم دفع وسائلالتجارية: البنوك ميزانية.2 حسب وخصوم أصول في كالسيكي شكل في التجاري البنك ميزانية تظهر

التالي: التقديمالخصوماألصول

حاضرة نقدية أرصدة.1 في حاضرة نقود-

خزانته البنك لدى رصدةأ-

المركزيأخرى سائلة أرصدة-

مخصومة حواالت.2الخزينة ناتوأذ-تجارية أوراق-

البنوك على مستحقات.3واستثمارات مالية أوراق.4وسلفيات قروض.5

المال رأس.1 االحتياطي.2

القانوني-الخاص-

وحواالت شيكات.3الدفع مستحقة

للبنوك مستحق.4 الحكومية الودائع.5

والخاصةجارية ودائع-ألجل ودائع-

.275 ص ،1993 الجزائر، الفكر، دار النقدي، االقتصاد الموساوي، مجيد ضياءالمصدر:

الخصوم: جانب فيا. البن44وك على دين وه44و المؤسس44ين مس44اهمة من يتك44ونالم##ال: رأس

الخصوم. إجمالي من ضئيلة نسبة إال يشكل وال التجارية

1

19

لألفراد العقاري القرض

وتنقسم: موزعة غير أرباح وهياالحتياطي: كاحتياطي األرباح من بجزء إلزامي احتفاظ:القانوني االحتياطي–

المالي. مركزها لدعم غ44ير األرب44اح من بج44زء اختي44اري احتف44اظالخ##اص: تي##اطياالح–

.الموزعة الخ44اص واالحتي44اطي الق44انوني المال،االحتياطي رأس من كل ويعتبر

قدرة مدى تبين أدناه والنسبة الرشيدة، غير التوظيفات مخاطر ضد ضمانة.السيولة توفير على البنك

القانوني+ المال+ االحتياطي ) رأسالخاص(/ األصول االحتياطي

عن44د تس44دد البن44ك على التزام44اتالدفع: مستحقة وحواالت اتشيكاستحقاقها. أجل حلولالبعض. بعضها من البنوك اقتراض نتيجة ينتجللبنوك: تحقمسوالخاصة: الحكومية دائعالو كما الشيكات، طريق عن عليها السحب يجوز دائنة أرصدةجارية:ال–

عنه44ا فوائ44د أص44حابها يتقاض44ى وال خ44ر،آل حس44اب من تحويله44ا يمكنلحظة. أية في عليها السحب ويجوز

إال يسحبوها أن ألصحابها يمكن ال محدد، استحقاق ذات ودائعجل:أل–فوائد. ذلك مقابل ويتقاضون معين، أجل بعد

بع44د إال بس44حبها ألص44حابها يج44وز ال ودائ44عمس##بق: بإش#عار ائعود–بذلك. البنك إشعاراألصول: جانب فيب.

الكاملة. النقدية السيولة في تتمثلحاضرة: نقدية أرصدةشكل: على وتكون ،وورقية معدنيةخزانته: في حاضرة ودنق

البن44ك ط44رف من النسبة هذه تحددالمركزي: البنك لدى صدةأر–قانوني(. )احتياطي المركزي

تحويلها يمكن مالية وأوراق حواالت شيكات،أخرى: سائلة صدةأر–سهولة. بكل لسيولة

إلى: تنقسم مخصومة: حواالت مقاب44ل التجاري44ة للبن44وك تق44دم حكومي44ة س44نداتالخزينة: ناتأذو–

فائدة. سعر ومقابل قروض على الحكومة حصول الص44ندوق س44ند ال44رهن، س44ند الس44فتجة، وتش44ملتجاري##ة: راقأو–

عن التحوي44ل بس4هولة لتميزه4ا ثانوي44ة احتياط44ات وهي االذني والسندالمركزي. البنك لدى خصمها طريقسيولتها. لدعم األخرى للبنوك إقراضه عندالبنوك: على مستحقات

ش44راء في موارده44ا من ج44زء اس44تثمار عندواستثمارات: مالية أوراق الخ4اص( وال4ذي القط4اع وس4ندات مالية) أس4هم أوراق أو حكومية سندات األوراق من س444يولة أق444ل األوراق ه444ذه وتعت444بر مرتفع444ة عوائ444د يحق444ق

المال. أسواق في بسهولة بيعها السهل من ليس إذ المخصومة من ليس إذ س44يولة، واألق44ل ربحا األكثر األصل يعتبروسلفيات: قروض

استحقاقها. موعد قبل القروض هذه بتسديد العميل مطالبة البنك حقالتجاري: البنك في السيولة.3

20

لألفراد العقاري القرض

بش4كل التزامات44ه مواجه4ة على التج44اري البن44ك قدرة بالسيولة نعني لس4يولة، األص4ول بعض بتحويل أو سائلة بأرصدة االحتفاظ خالل من فوري

مراع44اة دون االئتم44ان التوظي44ف حجم لتوس44يع ي44دفعها ق44د ال44ربح وه44دف العج44ز أو الس44يولة نقص مخ44اطر ضد الضمانات توفير أو المودعين مصالح

أهداف:3 بين التوفيق التجارية البنوك على الودائع. فيجب استرداد عن الق4درة يس4مى م4ا لمخ4اطر التع4رض وع4دم المودعين حقوق يةحما–

المودعين(. )مصالح بالدين الوفاء على.مقترضين( )مصالح سيولةال–البنك(. )مصالح األرباح أقصى حقيقت–

متناقضة. األهداف وهذهمن: السيولة وتتكون

أخرى. وبنوك المركزي البنك لدى نقدية حاضرة: أرصدة سيولة–الثانوية. نقدية: االحتياطات شبه–

ن44ذكر النس44ب من مجموع44ة حس44اب خالل من البنك سيولة معرفة ويمكنيلي: ما الحصر ال منها

القانوني: االحتياطي نسبةا.المركزي البنك لدى النقدية األرصدة

= القانوني االحتياطي نسبة + التزامات الودائع إجمالي قيمة

أخرى

الودائ44ع ص44فة من تق44ترب ال44تي تل44ك األخ44رى االلتزام44ات يش44مل(. للبنوك مقترضة مبالغ و للبنوك ) مستحقات

النقدي: الرصيد نسبةب. في + النقود المركزي البنك لدى النقدية األرصدة

البنك= النقدي الرصيد نسبة

أخرى + التزامات الودائع إجمالي قيمة

العامة: السيولة نسبةج. في + النقود المركزي البنك لدى النقدية األرصدة

البنكالسيولة شديدة نقدية غير أصول +

= العامة السيولة نسبةأخرى + التزامات الودائع إجمالي قيمة

الجزائري. البنكي الثالث: النظام المبحثالجزائري. البنكي النظام األول: نشأة المطلب الجزائ44ري البنكي للنظ44ام األساس44ي ال44دور معرف44ة جدا الصعب من

وعموما الجزائر، به مرت الذي واالقتصادي السياسي للتطور التطرق دونمراحل. ثالثة إلى البنكي للنظام التاريخي التطور تقسيم يمكننا

21

لألفراد العقاري القرض

:1962،1967]1 األولى المرحلة.1 .زائ44ريالج ونق44دي مص44رفيال جه44ازال إنش44اء المرحل44ة ه44ذه تميزت

النق44دي الق44رض مج44االت في لتحكمل الجزائ44ري المرك44زي البن44ك فأنش44أ بتموي4ل المكل4ف للتنمي4ة الوطني الصندوق من كل إنشاء تم كما الصرفو

تعبئ44ةل واالحتي44اط للتوف44ير الوط44ني الص44ندوق وك44ذلك التنموي44ة المش44اريع ت44أميم عقب وذل44ك أولي44ة بن44وك ثالث44ة إنش44اء تم ثاني44ة، مرحلة يوفالدخار.ا

.1966 عام الجزائري المصرفي الجهاز التخطي###ط ظ###ل [: في1968،1986[ الثاني###ة المرحل###ة.2

:االقتصادي االقتص44اد لتس44يير كطريق44ة التخطي44ط انته44اج المرحل44ة هذه خالل تم على المؤسس44ات إجب44ارو القطاع44ات حسب البنوك تخصيص األمر فتطلب حس44ب الدول44ة تح44دده واح44د بن44ك مستوى على االستغاللية عمليتها توطين

تموي44ل في البن44وك دور بقي ه44ذا . ورغم 2القط44اع في البن44وك اختص44اص الم44الي الوسيط بدور تقوم نأ العمومية للخزينة سمح مما ضعيفا االقتصاد

(.BADR ,BDL) جديدين أوليين بنكيين إنشاء تم أنه الحقيقي. كمااإلصالحات: ظل في1986 بعد ماالثالثة: المرحلة.3

ع4دة فص4درت المص4رفي النظ4ام هيكلة إعادة المرحلة هذه في بدأالنقدي. النظام إلصالح قوانين

:123-86 قانونا. ه4ذا بم4وجب الجزائ44ر في المص44رفي النظ4ام بل44ورة في ش44رع لق4د

الق4رض و البن44وك بنظ4ام والمتعل44ق1986 أوت 19 في الم4ؤرخ الق4انون القانون هذا روح المصرفي. فكانت النظام في هيكلية تغيرات أحدث الذي

للنش44اط الكالس44يكية والقواع44د العام44ة المب44ادئ إرس44اء اتج44اه في تس44ير يس4ير ال4ذي الق4انوني اإلط4ار ليوح4د ج4اء العملي4ة الناحي4ة من البنكي. أما

طبيعته44ا ك44انت مهم44ا المالي44ة المؤسس44ات بكل الخاص االقتصادي النشاطبه: جاء ما أهم ومن القانونية

وتس4يير إع4داد وك4ذا البن44وك، كبنك صالحياته المركزي البنك استعادة–الخصم. إعادة سقوف تحديد فيها بما النقدية السياسة أدوات

مستويين. على بنكي نظام وضع– وتوزي44ع االدخ44ار تعبئ44ة خالل من دوره44ا التموي44ل مؤسس44ات استعادة–

متابع44ة ح44ق اس44تعادت كما للقرض، الوطني للمخطط وفقا القروضواسترجاعه. القرض استخدام

بالبن44ك العمومي44ة الخزين44ة ترب44ط ال44تي العالق44ات في النظ44ر إع44ادة– ح44دود في تنحصر للخزينة الممنوحة القروض أصبحت حيث المركزي

1 Bruno Rossinol, Système bancaire de l’Algérie, Milan 1974, p104.2 Ammour Benhalima, Le système bancaire Algérien, Edition Dahleb, 1996 p19.

،19/08/86 في الصادر12-86 قانون من37 و19 ،18 ،17 المواد أنظر 31.12/01/88 في الصادر01-88 قانون بموجب جاءت االستقاللية هذه

22

لألفراد العقاري القرض

في الخزين44ة دور تراج44ع وبالت44الي للق44رض الوط44ني المخط44ط يقره44االتمويل. نظام االقتص44اد خدم44ة في البن44وك اعتب44ار بقي ه44ذا ك44ل من ب44الرغم لكن

.1الموجه:06-88 قانونب.

المتمم و المعدل1988 جانفي 12 في المؤرخ06-88 قانون جاء لالقتص44اد الجدي44د التنظيم في للبن44وك االس44تقاللية إلعط44اء السابق للقانون

ب4: فجاء والمؤسسات والت44وازن المالي44ة لمب44دأ تخض44ع تجاري44ة معنوي44ة شخصية البنك اعتبار–

والمردودية. الربحية لمبدأ يخضع البنك نشاط أصبح أي المحاسبي الداخلي44ة الس44وق في للق44روض اللج44وء المالي44ة للهيئ44ات الس44ماح–

والخارجية.النقدية. السياسة ميدان في المركزي البنك دور على التأكيد–

B.C.A و B.A.Dباس44تثناء الجزائري44ة البن44وك ك44ل أص44بحت كم44ا.2اقتصادية عمومية مؤسسات

والقرض. النقد : قانون10-90 قانونج. لبقي44ة كخاتم44ة1990 أفري44ل19 في الم44ؤرخ10-90 ق44انون ج44اء

البنكي، النش44اط تنظيم يخص فين44ا جوهري44ة بتغي44يرات ج44اء وق44د الق44وانينأهدافه: بين ومن قبل من سائدا كان ما مع القطيعة وإحداث

التضخم. محاربة–اإلنتاج. عوامل كافأةم– وإزال44ة الق44روض، منح مي44دان في المتع44املين بين م44ا التمي44يز ع44دم–

األجنبي. االستثمار أمام العراقيلوفعال. متطور بنكي نظام وضع–

أهمها: مبادئ على يقوم وكانالنقدية: والدائرة الحقيقية الدائرة بين الفصل(1

واتخ44اذ المرك44زي التخطيط يتبنى كان الذي السابق النظام ظل في نقدي44ة أه44داف هن44اك تكن فلم الحقيقي44ة، للق44رارات تبع44ا النقدية القرارات ال44برامج لتموي44ل الالزم44ة الم44وارد تعبئ44ة في تمثلت سياس44ة ب44ل حقيقي44ة

فأص44بحت ال44دائرتين بين للفص44ل10-90 ق44انون والمخطط44ات. فج44اء ب44ل التخطي44ط هيئ44ة ط44رف من كمي أساس على تتخذ ال النقدية القرارات

وبن44اء النقدي44ة الس44لطة ط44رف من المح44ددة النقدية األهداف أساس علىبتحقيق: سمح ما السائدة النقدية األوضاع علىالنقدي. النظام قمة في لدوره المركزي البنك استعادة–التقليدية. لوظائفه الدينار استعادة–النقدية. السياسة وتنشيط النقدية، السوق تفعيل–الفائدة. سعر تحديد في نسبية مرونة إيجاد–

الدولة: ميزانية ودائرة النقدية الدائرة بين الفصل(2

1 Algérie, guide économique, 1992, BEA p33.2 Algérie, guide économique, LBID, p35.

23

لألفراد العقاري القرض

عن المتأتي44ة للم44وارد مباشرة تلجأ السابق النظام في الخزينة كانت النقدية السلطة صالحيات بين تداخال فخلقت الجديد النقدي اإلصدار طريق

تع44د فلم الت44داخل له44ذا ح44دا ليض44ع الق44انون ه44ذا فجاء الخزينة، وصالحيات م44ا وه44ذا تلقائي44ا عجزه44ا لتموي44ل الق44رض لعملي44ة اللجوء في حرة الخزينة

يمنح أن المرك44زي للبن44ك الق44انون: "يمكن ه44ذا من78 المادة عليه نصت ي44وم240 أقص44اها لم4دة الج44اري الحساب تسبيقات أو مكشوفات الخزينة أس44اس على ذل44ك يتم أن على واح44دة س44نة خالل متتالي44ة غ44ير أو متتالي44ة البترولية الجباية باستثناء العادية يرادتإال من10 أقصاه حد في تعاقدي نهاية قبل التسبيقات هذه تسديد يجب السابقة، المالية السنة خالل المثبتة

بتحقيق: المبدأ هذا سنة." وسمح كلللخزينة. المتعاظم الدور عن المركزي البنك استقالل–السابقة. ديونها وتسديد المركزي البنك تجاه الخزينة ديون تقليص– بش4كل دوره4ا النقدي4ة السياس4ة تلعب كي المالئم4ة الظ4روف تهيئ4ة–

فعال.القرض: ودائرة الدولة ميزانية دائرة بين الفصل(3

أساس44ي دور تلعب الس44ابق النظ44ام في العمومية الخزينة كانت لقد ال44ذي البنكي النظام همش حيث العمومية المؤسسات استثمار تمويل في

المؤسسات. إلى الخزينة دائرة من األموال عبور تسهيل على دوره اقتصر منح في العمومي44ة الخزين44ة ل44دور ح44دا ليض44ع والق44رض النق44د ق44انون فجاء

االس444تثمارات تموي444ل على يقتص444ر دوره444ا ليبقى لالقتص444اد الق444روض المس44ؤول البنكي النظام وأصبح الدولة، طرف من المخططة اإلستراتيجية

تحقيق: على الدائرتين هاتين بين الفصل وسمح القروض منح عن منح في المتمثل44ة و التقليدي44ة لوظائفه44ا التجاري44ة البن44وك اس44تعادة–

القروض. على يرتك44ز وإنم44ا إداري44ة لقواع44د يخض44ع ال الق44روض توزي44ع أص44بح–

للمشاريع. االقتصادية الجدوىوحيدة: نقدية سلطة إنشاء(4

الس44لطة أنه44ا أس44اس على تتح44رك المالي44ة وزارة كانت السابق في الس4لطة هي ك4انت ل4و كم4ا تتص4رف العمومي4ة الخزينة كانت كما النقدية، المرك44زي البن44ك وكان تلقائية، بصفة العجز لتمويل للبنك تلجأ حيث النقدية

ليلغي الق44انون ه44ذا النقود. فجاء إصدار امتياز الحتكاره نقدية سلطة يمثل والقرض النقد مجلس هي ومستقلة وحيدة نقدية سلطة وإنشاء التعدد هذا

لس44نة11-03 رقم األم44ر من60-02 الم44ادة حس44ب ص44الحياته بين ومن2003:

النقود. إصدار تنظيم–الخصم. خاصة البنك عمليات تنفيذ شروط تحديد–سوقه. وتنظيم الصرف مراقبة–لفروعها. شبكات إقامة وشروط البنوك شروط وضع–األجنبية. والمؤسسات للبنوك التنفيذ مكاتب فتح شروط وضع–

الجزائري. البنكي النظام الثاني: مكونات المطلب

24

لألفراد العقاري القرض

باس44ترجاع إال تكتم44ل )السياس44ية( ال الوطني44ة الس44يادة استرجاع إن وطني44ة. عملة وخلق لإلصدار مؤسسة إنشاء في والمتمثلة النقدية السيادة

من: الجزائري البنكي الجهاز يتكون الراهن الوقت وفيالجزائري: المركزي البنك.1

في والم44ؤرخ144-62 رقم المرس44وم بمقتض44ى البن44ك هذا تأسس ج44انفي 02 من ابت44داء الجزائ44ر بن44ك مح44ل ح44ل . وقد1962 ديسمبر 13

10 بتاريخ وطنية نقدية عملة خلق فتم ،1963الجزائري. الدينار محله ليحل الفرنسي الفرنك وسحب1964 أفريل

المعنوي44ة بالشخص44ية تتمت44ع وطني44ة عام44ة مؤسس44ة عن عب44ارة وهو الغير مع عالقاته في تاجرا ويعتبر القانونية، الناحية من المالية واالستقاللية

ب44الجزائر مق44ره ويوج44د كلية، الدولة تكتتبه تخصيص من ماله رأس ويتكونب4: مكلف الحكومة. وهو وصاية تحت وهو العاصمة

بها. واالحتفاظ األجنبية العمالت وبيع شراء–ومراقبته. شروطه تطوير االئتمان، توزيع– االقتصادية والمصالح يتفق بما النقدية السياسة تطبيق عن المسؤول–

الوطنية.الفائدة. نسب تحديد عن المسؤول– البن44وك رص44يد الق44انوني( من )االحتي44اطي إجب44اري برص44يد االحتف44اظ–

المودعين. حقوق على للحفاظ التجاريةبالسيولة. وتزويدها التجارية، البنوك مراقبة–

":BAD" للتنمية الجزائري البنك.2 في والم44ؤرخ165-63 رقم المرس44وم بمقتض44ى البن44ك هذا تأسس

المعنوي44ة الشخص44ية ذات عمومي44ة مؤسس44ة ش44كل على1963 م44اي 07 ثم"C.A.D" للتنمي44ة الوط44ني الص44ندوق تسمي تحت المالية واالستقاللية

1972 س44نة"B.A.D" للتنمي44ة الجزائ44ري بالبن44ك بع44د فيم44ا يس44مى أصبح . وق44د1970/1971 لس44نة المالي44ة ق44انون تض44منها التي اإلصالحات حسب ومتوس44ط قصير لالئتمان مؤسسات أربع فعاليات تأسيسه عند هيكليا ورث الحقب44ة أثناء تعمل كلها كانت األجل طويل لالئتمان واحدة ومؤسسة األجل

وك44انت المالي44ة وزارة وص44اية تحت مباش44رة البنك هذا االستعمارية. ووضعفي: تتمثل مهامه

األجل. وطويل متوسط االدخار تعبئة–األجل. وطويلة متوسطة القروض منح–

تنفي444ذ في الش444روع بع444د خاص444ة بص444فة األهمي444ة ه444ذه وازدادت األم44ر واق44ع أعمال. وفي بنك اعتباره يمكن هنا ومن التنموية، المخططات

التي الموارد فكانت األجل، وطويل متوسط االدخار بتعبئة البنك يستطع لمالعمومية. الخزينة طرف من له تقدم التمويل في يستعملها ظل

لحس44اب الخارجي44ة الق44روض بعض تس44يير في حالي44ا البن44ك ويهتمالعمومية. للمؤسسات المالي التطهير في أيضا ويساهم الدولة،

":CNEP" واالحتياط للتوفير الوطني الصندوق.3 أوت 10 في الم44ؤرخ227-64 رقم ق44انون بم44وجب إنش44ائه تم

مالية مؤسسة وهو1964

25

لألفراد العقاري القرض

:1في مهامه وتمثلت ادخاري نشاط ذات االقتص44ادية التنمي44ة خدمة في واستغالله المواطنين، من االدخار جمع–

واالجتماعية.البناء. لتمويل القروض منح–االجتماعي. السكن تمويل–الوطنية. المنفعة ذات العمليات بعض لتمويل القروض منح–المحلية. الجماعات تمويل–العقارية. الترقية–

الص44ندوق أص44بح المالي44ة وزارة من وبق44رار1971 س44نة من وابتداء ب44رامج مختل44ف تموي44ل في المس44اهمة على وأج44بر الس44كن بنك عن عبارة

االجتماعي. السكناألولية: العمومية البنوك.4

":BNA" الجزائري الوطني البنكا. 13 في المؤرخ 178-66 رقم المرسوم بمقتضى البنك هذا تأسس

البن44وك محل وحل االستقالل بعد الجزائرية البنوك أول وهو ،1966 جوان ط44رف من معطى جزائ44ري دين44ار ملي44ون20 ق44دره م44ال ب44رأس األجنبي44ة

وظائفه: أهم . ومن2الدولةالكالسيكية. المصرفية بالعمليات والقيام الجمهور من الودائع قبول– المؤسس44ات وك44ذا وطنية نشاطات لتمويل األجل قصيرة قروض منح–

الخاصة.ذاتيا. المسير القطاع مؤسسات مراقبة–

سياس44ة تنفي44ذ يخص فيم44ا المالي للتخطيط أداة البنك هذا يعتبر كما يتكف44ل كم44ا األج44ل، والطويلة المتوسطة القروض منح مجال في الحكومة

لالستيراد. المالية والتجمعات االشتراكي القطاع لمؤسسات القروض بمنح س44نة من ابت44داء المرك44زي البن44ك من ب44دال الفالحي القط44اع تموي44ل وباشر1967.

":CPA" الجزائري الشعبي القرضب. 29 في والمؤرخ 366-66 رقم المرسوم بموجب البنك هذا تأسس

فيم44ا تدعيمه وتم األجنبية، الشعبية البنوك محل حل والذي1966 ديسمبر المرس44يلية الش44ركة ،1968 ج44وان في المصري الجزائري البنك بضم بعد

س44نة والبن44ك للتس44ديد الفرنس44ية الشركة وكذا1968جوان30 في للبنوكوظائفه: أهم جزائري. ومن دينار مليون 15 ماله رأس ليبلغ1971

الكالسيكية. المصرفية بالعمليات والقيام الجمهور من الودائع قبول–الري....(. البناء، العمومية، األشغال )السياحة، العام القطاع تمويل–المحلية. الصناعات تدعيم–والصناعي. الحرفي القطاع حسابات تسيير–ذاتيا. المسير القطاع مؤسسات مراقبة–

والتقنيات "السياسات والمصرفي المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد11.33 ص الجامعية، المطبوعات السكن"،ديوان تمويل في الحديثة

2 Bruno Rossinol, OPCIT, p125.

26

لألفراد العقاري القرض

.3والبلديات للواليات الرئيسي المقرض–":BEA" الجزائري الخارجي البنكج. م44ارس 01 في والم44ؤرخ 204-67 رقم المرسوم بموجب تأسس

:2مهامه ومن جزائري دينار مليون20 قدره مال برأس1967الكالسيكية. المصرفية بالعمليات والقيام الجمهور من الودائع قبول–الخارج. مع المالية العالقات تنمية–للمصدرين. االستيراد اعتمادات منح–األجانب. المتعاملين مع القروض على باالتفاقيات القيام–ضمانات. بتقديم التجارية المعامالت ترقية– ي44ر لم المشروع هذا أن )والمالحظ التصدير قروض تأمين نظام وضع–

بعد(. النور":BADR" الريفية والتنمية الفالحة بنكد.

م44ارس 13 في والم44ؤرخ 106-82 رقم المرسوم بموجب تأسس:3ب4 ويقوم الجزائري الوطني البنك هياكل من انطالقا1982

الكالسيكية. المصرفية بالعمليات والقيام الجمهور من الودائع قبول– تك44وين بهدف الفالحي للقطاع األجل وطويلة متوسطة قروض تقديم–

ثابت. مال رأسالفالحي. بالقطاع المتعلقة لألنشطة قروض تقديم–الريفية. والحرف التقليدية الصناعات تمويل–

":BDL" المحلية التنمية بنكه. أفري4ل 30 في والم4ؤرخ 85-85 رقم المرس4وم بم4وجب تأس4س

اإلص44الحات، مرحل44ة في ال44دخول قب44ل تأسيس44ه يتم بن44ك آخ44ر وهو1985:4في مهامه وتتمثل الجزائري الشعبي القرض هيكلة إلعادة تبعا وذلك

الكالسيكية. المصرفية بالعمليات والقيام الجمهور من الودائع قبول–والمحلية. الجهوية الوحدات لصالح المخططة االستثمارات تمويل–االقتصادي. الطابع ذات العامة للمؤسسات القروض منح–

والخاصة: المختلطة البنكية الهيئات.5المختلطة: الهيئات 1.5

المختلط: الخارجي البنكا. ك44ل بمش44اركة إنش44اءه وتم1988 ج44وان 18 في البنك هذا تأسس

من:الجزائري. الوطني البنك–الجزائري. الشعبي البنك–الجزائري. الشعبي القرض–الريفية. والتنمية الفالحة بنك– م44ال رأس % من50 بنس44بة يس44اهم والذي الجزائري الخارجي البنك–

المختلط. البنكفي: يتمثل نشاطه وكان

3 Bruno Rossinol, OPCIT p 128.2 Bruno Rossinol, OPCIT p 131.3,4 Ammour Benhalima, OPCIT p 54-55.4

27

لألفراد العقاري القرض

العربي. المغرب في التجارة وتطوير االستثمارات ترقية– الص44عبة بالعمل44ة والتجاري44ة المالي44ة البنكي44ة، العملي44ات ك44ل تحقي44ق–

.1الوطنية بالعملة والمحولةاإلسالمي: البركة بنكب. ال44دولي البرك44ة بن44ك بمساهمة1990ديسمبر 06 بتاريخ إنشاءه تم البن44ك، هذا مال رأس % من49 بنسبة بالسعودية الرئيسي مقره الموجودالريفية. والتنمية الفالحة بنك بمساهمة والباقي

التعام44ل في اإلس44المية القواعد إلتباع فيسعى إسالميا، بنكا البنك هذا ويعد تع44امال بوص44فه وعط44اء أخذا الربوية الفائدة ألسعار تفاديا عمالئه وبين بينه

شرعا. محرماالخاص: األعمال بنكج.

بمساهمة مكون مال برأس1995 ماي 07 بتاريخ البنك هذا تأسسفي: مهامه تتمثل ووطنية أجنبية أموال رؤوس

الخارجية. التجارة تمويل–اإلنجاز. طور في توجد التي تلك أو المنجزة األعمال في المساهمة–.2األفراد مدخرات تجميع–

الخاصة: الهيئات 2.5بنك: سيتيا.

في العالمي44ة البن44وك أك44بر من ويعت44بر1992 سنة البنك هذا تأسس يس4مح ح4تى1997 سنة بالجزائر فرعه فتح الصرف، أسواق تسيير ميدان

القط44اع في االس44تثمار حجم ارتف44اع طرحه44ا ال44تي للمش44اكل باالس44تجابةالمحروقات. وقطاع المالي

بنك: خليفة آلب. مال برأس1998 جويلية 27 في المؤرخ 04-98 بمرسوم تأسس

في الخاص44ة البن44وك أح44دث من وه44و جزائ44ري دين44ار ملي44ون500 ق44دره األم44وال( فتمت وته44ريب )تب44ييض مش44بوهة بعملي44ات ق44ام لكن44ه الجزائ44ر،

.2002 سنة تصفيته Mounaبن44ك" م44نى بن44ك، كالري44ان أخ44رى خاصة بنوك هناك أنه كما

Bank،" بنك عرب (ABC،) بن44ك ي44ونين "Union Bankمن44ه " )س44حب Société تص44فية(، مح44ل وه44و2005 م44ارس في االعتم44اد Générale،

BNP Paris Bas.

1 Ammour Benhalima, OPCIT p104.2 Bruno Rossinol, OPCIT p105.

28

لألفراد العقاري القرض

الخاتمة:

البن44وك خاصة ونشأتها، البنوك مفهوم إلى الفصل هذا في تطرقنا لقد المؤسس44ات من غيرها دون عليها تقتصر أساسية بمهمة تقوم التي التجارية على العم44ل ثم الجاري44ة، الودائ44ع قب44ول في والمتمثل44ة والمص44رفية، المالي44ة

التع44رض تجنب م44ع ممكن ربح أقص44ى تحقي44ق بهدف األموال بهذه المتاجرةالمودعين. ثقة على تأثير من ذلك في لما السيولة نقص لمشكل

االقتص44ادي للنش44اط الرئيس44ي المح44رك التج44اري البن44ك يعت44بر كم44ا األم44وال رؤوس تق44ديم طري44ق عن االقتصاد تنمية في يساهم بحيث الوطني

فائ44دة. على الحص44ول مقاب44ل المؤسس44ات و للهيئ44ات ق44روض ش44كل علىالحديث. لالقتصاد الفقري العمود يمثل التجاري فالبنك

ومكونات44ه الجزائ44ري المص44رفي الجه4از لنش4أة األخير في تطرقنا كما إص44الحات خاص44ة البنكي44ة، اإلص44الحات مج44ال في قطعه44ا ال44تي والخط44وات

خالل من الجزائ44ري البنكي للقط44اع ج44دري تح44ول نقط44ة تعت44بر التي1990 والمؤسس44ات للبن44وك اس44تقاللية أك44ثر أعطى ال44ذي والق44رض النق44د ق44انونالمالية.

نح4و انتقال4ه ورغم الموج4ه، النظ4ام وف4ق مسير كان البنكي فالقطاع لوض44ع ص44عوبات ع44دة تواج44ه بقيت التجاري44ة البن44وك أن إال ال44ذاتي، التسيير

ط4ور في ي4زال ال البنكي النظ4ام وبالت4الي لنش4اطاتها، تنموي4ة إستراتيجياتالنضوج.

29

لألفراد العقاري القرض

30

الفصل الثاني

لألفراد العقاري القرض

31

المبحث األول: قطاع السكن في الجزائر.

المطلب األول: أهمية القطاع.

المطلب الثاني: عجز القطاع.

المبحث الثاني: السوق المالية العقارية.

المطلب األول: السوق العقارية االبتدائية.

المطلب الثاني: السوق العقارية الثانوية.

المبحث الثالث: نظم تمويل القطاع.

المطلب األول: النهج االشتراكي.

المطلب الثاني: النظام الجديد في تمويل

قطاع السكن.

السوق المالية العقارية، ونظم تمويل قطاع السكن في الجزائر

لألفراد العقاري القرض

تمهيد: راجع44ة األخ44يرة العش44رية خالل الس44كن لقط44اع المعطاة األهمية إن

االقتص44اد وتنش44يط تحري44ك في األخ4ير ه44ذا يؤديه أن يمكن الذي الدور إلى هيكل44ة وض44ع إلى ته44دف األهمي44ة هذه إن ،مباشرة غير أو مباشرة ةبطريق إع44ادة أن فنج44د الس44كني والقط44اع تتماش44ى وال44تي المالي للقطاع جديدة من ابت4داء في4ه ش4رع وال4ذي الجزائر في السكن قطاع تمويل نظام هيكلة تج44اري بن44ك إلى واالحتي44اط للتوفير الوطني الصندوق حول قد1997 سنة

الس44كن قطاع بتمويل التجارية للبنوك وسمح السكن، تمويل في متخصصاألجل. وطويلة متوسطة قروض وتقديم

اإلص44الحات سياس44ة عليها تتركز التي الجديدة المعطيات على ءاوبنا قط44اع بتموي44ل عالقة لها ناجعة حلول إيجاد من البد كان الحالية االقتصادية

بينه4ا من وال4تي مالي44ة مؤسس4ات ع4دة إنشاء تم الصدد هذا السكن. ففي تس44هيالت وض44عت الش44ركة هذه ،1997 سنة العقاري الرهن إعادة شركة

المتس4مة التجارية البنوك مصادر آجال توافق عدم في كانت التي للصعوبة المتوس44ط باألج4ل المرتبط4ة عقاريةال القروض عكس على القصير بالمدى

والطويل.

بالفعالي44ة إم44ا الع44الم دول أغلب في الس44كن تموي44ل أنظمة تمتاز كما ك44ل على ياإليج44اب بالت44أثير وذل44ك االقتص44ادي النم44و ت44دعم بحيث والق44وة،

المش44اريع لتموي44ل الخاص االدخار تجنيد على وقدرتها االقتصادية النشاطات الخ44اص االدخ44ار تجني44د على ق44ادرة غ44ير تص44ير بحيث بض44عف وإما السكنية،

التنمية. حاجيات وإشباع

السوق وتوفير العقارية السوق بترقية الدولة تقوم أن يمكن هذا ومن لتنظم الدول44ة تت44دخل الم44واطن. حيث معيش44ة مس44توى رفع تم ومن الالئق

السوق.

التالية: النقاط إلى الفصل هذا في سنتطرق لذلكالجزائر. في السكن قطاعالجزائر. في العقارية المالية السوقالقطاع. تمويل نظم

الجزائر. في السكن األول: قطاع المبحث

32

لألفراد العقاري القرض

القطاع. األول: أهمية المطلب القطاع44ات تص44رف تحت يض44ع فه44و ،حي44وي قطاع السكن قطاع إن

يمكن نشاط. فال كل أصل يعتبر والذي حيويا، منتجا واالجتماعية االقتصاديةالسكن. قطاع االعتبار بعين يؤخذ أن دون معين لقطاع برنامج وضع

القطاع. الثاني: عجز المطلب في كب44يرة زي44ادة ول44د كب44يرة بوت44يرة االجتم44اعي المج44ال نم44و إن وف44ق الس44كاني ب44النمو أساس44ا مرتبط الطلب وهذا السكن، على الطلبات

طردية. عالقة: 1الديمغرافي والنمو السكن.1

االس44تقرار ه44ز على والق44ادرة الحساسة المحاور بين من السكن إن تقليص أو إش44باع ع44دم حال44ة في للدولة والسياسي االجتماعي االقتصادي،

الدولة. على والسهل الهين باألمر ليس وهذا ، عليه الطلب يكن لم ه4ذا و الف4رد، حق4وق من ح4ق السكن أصبح االستقالل فبعد

(ONS) لإلحص44اء الوط44ني ال44ديوان وحس44ب األولى، الس44نوات في مشكالنسمة. ماليين10 ل4 مسكن مليون02 هناك كان نهإف

ملي44ون30 ح44والي ليص44بح الس44كان ع44دد ارتف44ع بع44د، من س44نة40،1962 سنة إحصائيات أضعاف3) نسمة، ال44ديمغرافي النم44و فإن بهذا ( سكان عدد ارتفع فقد الجزائر. في السكن مشكل مسببات أهم من الكبير

.2نسمة 30.874.239 إلى2001 إحصائيات في الجزائر ع444دد % من81 أي وض444واحيها، الم444دن في س444اكن25.006.598–

.اإلجمالي السكان السكان عدد % من19 أي الريفية، المناطق في ساكن5.867.641–

اإلجمالي.السكن: يرةظح.2

الس444كن لحظ444يرة بالنس444بة2002 أواخ444ر إحص444ائيات بلغت لق444دمنها: سكنية وحدة5.521.974

.المساكن مجموع % من82 أي ،مشغولة وحدة4.528.019–.المساكن مجموع % من18 أي ،شاغرة وحدة993.955– % من81 أي ،وض44واحيها الم44دن في متمرك44زة وح44دة4.472.799–

.المساكن مجموع % من19 أي المعزول44ة، ن44اطقمال في متمرك44زة وحدة1.049.175–

المساكن. مجموعجاءت: الحظيرة لهذه أكثر ولتفصيل

الحظيرة. % من20 أي مسكن1.104.395 ب4 العقارات– % من55 أي مس444كن3.037.085 ب4444 تق444در الفردي444ة المس444اكن–

الحظيرة..الحظيرة % من18 أي مسكن993.955 التقليدية المساكن– أي مس44كن386.539المس44تقرة( غ44ير )الوقتي44ة األخ44رى المس44اكن–

.الحظيرة % من07ألن: قديم إرث هو الحظيرة هذه من كبير جزء أن العلم ومع

االستقالل. إبان السكن حول خاص تقرير لإلحصاء، الوطني الديوان 1لإلحصاء. الوطني الديوان طرف من للسكان2001 إحصائيات 2

33

لألفراد العقاري القرض

.1945 قبل بني850.000–.1954 و1945بين ما بني950.000–.1962 و1954 بين ما بني148.000–:1(TOL)المسكن إشغال معدل.3

ع44دد بين العالق44ة أن44ه على يع44رف(TOL)المس44كن إش44غال مع44دل ف4اق فق4د المش4غولة، المس4اكن وعدد البلد في القاطنين اإلجمالي األفراد

عن الص44ادرة2001 إحص44ائيات حس44ب الواح44د المس44كن في أف44راد07 معدل في يتمثل والذي آخر إحصاء إلى لإلحصاء. باإلضافة الوطني الديوان

األف44راد مجم44وع االعتب44ار بعين يأخ44ذ ال44ذي الواح44دة الغرف44ة في األش44غال 2001 إحص44ائيات حس44بو المش44غولة. ودائم44ا الغ44رف مجموع مع وعالقته

المع44دل بينما الواحدة، الغرفة في أفرد03 الغرفة إشغال معدل فاق فقدالواحدة. الغرفة في فرد1.1 و0.8 بين ما فهو الدولي المع44دل بينم44ا 2 م8 فهي الف44رد ط44رف من المشغولة المساحة ماأ في السكن وضعية تطورات أهم يبين جدول يلي . وفيما 2 م14 هو الدوليبياني: بشكل مرفقا الديمغرافي النمو تزايد مع 2002- 1962 الجزائر

.2002-1962: دليل أهم تطورات الحالة السكنية 01 رقم جدول

السكان عددمشغولة مساكنالسنواتأشغال معدل

المتوسط المسكن

19621.948.0010.236.00

05,60

19873.145.76323.813.55

87,61

19893.129.14424.157.77

57,72

19903.215.14424.737.56

27,69

19913.284.91525.331.26

37,71

19923.348.52525.939.21

37,75

19933.437.03526.561.75

57,73

19943.508.41627.200.007,73

.98 و97 رقم لإلحصاء، الوطني للديوان إحصائية مجموعة 1

34

لألفراد العقاري القرض

0

19953.640.00027.744.54

97,62

19963.807.06128.300.00

07,13

19973.936.21928.900.00

07,34

19984.053.79329.276.76

77,15

19994.175.16829.906.20

07,16

20004.299.37630.549.20

47,11

20014.420.75130.874.23

96,98

20024.542.12631.517.24

36,93

لإلحصاء. الوطني المصدر: الديوان(2002-1962) السكنية الحالة لتطورات بياني : تمثيل01 رقم شكل

لإلحصاء. الوطني المصدر: الديوان: 1المسكن تكلفة.4

للفئ44ة بالنس44بة خاص44ة تمام44ا مقب44ول غ44ير المس44اكن مبل44غ أص44بح يص44ل المب44ني المربع المتر قيمة أن حيث الضعيف، الدخل ذات االجتماعية

ذكره. سبق مصدر لإلحصاء، الوطني الديوان 1

35

لألفراد العقاري القرض

قيمته بينما ،(SNMG) العام األدنى الوطني الدخل مرات03 إلى02 مناألدنى. الدخل عن يقل أو يساوي المتقدمة البلدان في

بإدخ44ال وذل44ك التع44ديالت من بمجموع44ة الس44كن وزارة ق44امت له44ذا له44ذا اختب44ار وأول المب44ني، المرب44ع الم44تر تكلف44ة لتخفيض جدي44دة، ق44وانين س44عر وصل حيث1997 سنة أواخر في مسكن200.000 بناء هو اإلجراء

أقصى. كحد وهذا دج16.000 إلى المربع المتر العش44ريتين في أن لن44ا يتض44ح المبحث ه44ذا في ج44اء م44ا على وبن44اءا

ق44در حيث كافي44ة، غ44ير لكن منتظم44ة بوت44يرة الس44كن بن44اء تطور األخيرتينب4: السنوي اإلنجاز متوسط

.1977-1966 مابين سكنية وحدة28.000–.1987-1977 مابين سكنية وحدة71.000–.1998-1987 مابين سكنية وحدة100.000–

ح44والي إلى باإلض44افة الس44نة، في 100.000 إلى وصل الطلب ألن مس44كن760.000 وك44ذلك والتع44ويض للته44ديم، ق44ديم مس44كن248.000

.2001ل4 المسكن إشغال معدل حسب أفراد07 من أكثر يشغله في إجم44الي عج44ز وج44ود هي و أكي44دة نتيج44ة إلى بن44ا ه44ذا كل يؤدي

مسكن. مليون حواليب يقدر السكن ميدانالعقارية. المالية اني: السوقالث المبحثاالبتدائية. العقاري األول: السوق المطلب

تموي##ل نظ##ام وتط##وير تنظيم في الدول##ة ت##دخل ىم##د.1:السكن

الس44وق لتط44وير الدول44ة ط44رف من المس44تعملة اإلج4راءات أهم منالعقارية:

القروض: على الفائدة لمعدالت سقف تحديدا. مع44دل من أق44ل الس44وق في المطب44ق الفائ44دة مع44دل يك44ون عن44دما

في األموال وفرة على تأثير له يكون لن سوف ذلك فإن المرجعي الفائدة في الفائ44دة مع44دل من أق44ل الم44رجعي الفائ44دة معدل كان إذا أما السوق،السوق. في األموال وفرة هناك فسيكون السوق

للمقترضين: الفائدة معدالت دعمب. الق44روض على المطبق44ة الفائدة لمعدالت دعم بتقديم الدولة تتدخل

إلى يلجئ44ون ال44ذين المواط44نين ال44دعم ه44ذا من يس44تفيد حيث العقاري44ة، يك44ون التدخل هذا إن االجتماعية، شرائحهم بمختلف السوق من االقتراض

الس44كن، قط44اع في جدي44دة ديناميكي44ة خل44ق ه44و منه الهدف كان إذا مقيدا االجتماعية الفئات تمكين هو منه الهدف كان إذا الجدوى عديم يكون ولكنسكن. على الحصول من المحدود الدخل ذات

كوسيط: الدولة تدخلج. الطابع ذات المجاالت في االستثمارات لتشجيع هنا تتدخل الدولة إن

حكومي44ة وك44االت باس44تعمال أو الس44وق في م44الي كوسيط إما االجتماعي، المب44الغ اس44تعمال ثم ومن المالي44ة، الس44وق من واإلقراض بالتمويل للقيام

في إقراض44ها مثال أخ44رى، بش44روط إقراض44ها إع44ادة في عليه44ا المحص44ل الفائ44دة معدل أن حيث السكن، تمويل في المتخصصة المالية المؤسسات

الس44وق، في المطبق الفائدة معدل من أقل يكون الحالة هذه في المقترح

36

لألفراد العقاري القرض

حك44را ذل44ك يبقى ال لكي الم44الي الوس44يط دور تلعب الدول44ة ف44إن وبالتالي.1فقط السوق على

خاصة: ضريبية إعفاءات إقرارد. ذات المج4االت في االس4تثمار لتش4جيع به4ا تت4دخل أن للدول4ة يمكن

ال4تي فاالمتي4ازات معين4ة، ض4ريبية إعفاءات بإقرار وذلك االجتماعي الطابعالفائدة. معدل أي معروفة، هي المقترض عليها يتحصل

وأهميتها: المالية السوق تعريف.2 بعض44هم ف44وائض تعبئ44ةل األم44وال رؤوس وط44البي عارضي التقاء مكان هي

م44ا بين ومن مس44بقا محكم44ة شروط وفق اآلخر البعض عجز نحو وتوجيهها واله44دف النق44ود، على التن44ازل وراء من المنتظ44رة العوائ44د فيه44ا يض44بط

التنمي44ة أه44داف تحقي44ق في المس44اهمة ه44و العملي44ات ه44ذه من األساس44ي:2يلي فيما المالية السوق أهمية تتجلى وواالجتماعية. االقتصادية

المالية. التنمية خطط تمويل– للت44داول القابل44ة المالي44ة ب44األوراق األس44واق ه44ذه تتعام44ل م44ا كث44يرا–

األس44واق ه44ذه تحوي44ل ذلك على يترتب مما للتحويل القابلة بالعمالت لتل44ك يمكن حيث إقليمي44ة، أو دولي44ة أس44واق إلى محلي44ة أس44واق من

أخرى. جنسيات من لشركات سندات أو أسهم طرح األسواق غالب44ا المالية األسواق في للتداول القابلة المالية باألوراق التعامل نإ–

أم44والهم توظي44ف على المس44تثمرين ص44غار تش44جيع على تعم44ل م44ا ومخ44اطرة عالي44ة أرب44اح من عليهم يع44ود وبم44ا األوراق لهذه بشرائهم

خ44برات ل44ديها اس44تثمار شركات في توظيفها حالة في وخاصة قليلة،ومتخصصة. عالية

االبتدائية: المالية السوقا. الس44وق أنه44ا بمع44نى ،المالي44ة لألوراق الجديدة اإلصدارات سوق هي

له44ا، األوائ44ل والمكتتبين األسهم مصدر بين مباشرة عالقة فيها تتكون التي.المصدرة السندات خالل من ومقترضيه المقترض بين أو

العقارية: البنوك وتطور نشأة.3العقارية: البنوك تعريفا. في العق44ارات لش44راء ةالالزم44 قروضال بتقديم تهتم التي البنوك هي

نش44اطاتها تموي44ل في المصارف هذه وتعتمد مبنية، وعقارات أراضي شكل ه44ذه دور يقتص44ر وال األج44ل طويل44ة الق44روض وعق44د أمواله44ا رؤوس على

اإلنف44اق على الكامل44ة المصرفية الرقابة وإنما اإلقراض، مجرد على البنوك أيض44ا عاتق44ه على العق44اري المص44رف يأخ44ذ كم44ا اإلنج44از، بعملي44ات وربطه واإلس44كان التعم44ير أجه44زة بخدم44ة والقي44ام للمش44روع االقتص44ادية اإلدارة

وتتع44اون المختلف44ة، العملي44ات بخص44وص الالزمة الفنية المشورة وإعطائها تش44جيع عن فض44ال لإلس44كان التعاوني44ات هيئ44ة م44ع العقاري44ة المص44ارف.3الفردي اإلسكان مشروعات

،93 ص ذكره، سبق مصدر والمصرفي، المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد 194.

للتوزيع زهران دار وتطبيقات"، "مفاهيم المالية األسواق خربوس، علي حسن 2.13،ص1998 عمان والنشر،

37

لألفراد العقاري القرض

الق44روض وإدارة بي44ع بمنح، تقوم التي تلك" هي العقارية البنوك إذن في األول الص44نف من عقاري44ة برهونات عادة مضمونة تكون التي العقارية

المؤسس4ات مجموع4ة إلى تنتمي وهي ،1"تجاري4ة أو س4كنية بن4اءات شكل طويل44ة ق44روض شكل في وتقديمها المالي الوسيط دور تلعب التي المالية امتالك بغ44رض األم44وال ه44ذه إلى حاج44ة في هم ال44ذين الخواص إلى األجل

السكن.العقارية: البنوك أنواعب. بحيث األخ44يرة الس44نوات في العقاري44ة البن44وك فك44رة تط44ورت لق44د

:2أقسام ثالث إلى تنقسم أصبحتللقروض: المانحة البنوك(1

متتالي4ة حلق4ات ش4كل في خ4دمات بتق4ديم ع4ادة البن4وك هذه تقومكالتالي:

تحلي44ل← االس44تثمارات هذه تعبئة ← بالقروض الخاصة االستثمارات إصداراالستثمارات. هذه على المعبأة المعلومات الملفات تحويل عملية تبدأ والدراسة، التحليل عملية من االنتهاء عند

الزب44ون إلى الس44كنية الق44روض بمنح يق44وم الذي الممول أو المستثمر إلىمسبقا. عليها يتفق عموالت مقابل

للقروض: المسيرة البنوك(2 مقاب44ل النه44ائي االستحقاق حين إلى الممنوحة القروض بإدارة تقوم

النش44اط من الن44وع هذا يتميز المستثمر، وبين بينهما االتفاق تحدد عموالت إلى ببيعه44ا يق44وم ثم المتع44ددة البن44وك من العقاري44ة الق44روض شراءب عادة

ثم العقاري44ة، الق44روض تموي44ل إع44ادة في المتخصص44ة المالي44ة المؤسساتبالكامل. استحقاقها حين إلى القروض هذه إدارة في لنفسها تحتفظ

للقروض: والمسيرة المانحة البنوك(3 تقوم كما للزبائن، ومنحها القروض وتقييم بدراسة البنوك هذه تقوم

بتس44يير هي وتق44وم متخصص44ة مالي44ة لمؤسس44ات الق44روض ه44ذه ببيع أيضا مقاب4ل بالكام4ل اس4تردادها حين إلى عقاري4ة ةمحفظ4 ش4كل في القروضالثانوية. السوق في المستثمر مع باالتفاق مسبقا تحدد عموالت

:3العقارية البنوك مداخلج.التقييم:(1

ط44رف من المق44دم المل44ف بدراس44ة مباشرة صلة لها عموالت وهي بدراس44ة المتعلقة التكاليف تغطيةل تسعى البنوك وهنا ،المستقرض الزبون عملي44ة إج44راء من ربحال44 قي44تحقل يسلو الزب44ون طرف من المقدم الملف

التحليل.الفائدة: أسعار في الفرق(2

األولى( )الطبعة للنشر الحامد دار والبنوك، النقود الله، عبد جاسم عقيل 3.276 ص ،1999

.120 ص ذكره، سبق مرجع والمصرفي، المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد 1.121 ص المرجع، نفس بلطاس، القادر عبد 2-123 ص ذكره، سبق مرجع والمصرفي، المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد 3

124.

38

لألفراد العقاري القرض

منح عملي44ة تس44تغرقها ال44تي الزمني44ة الم44دة في الف44رق ه44ذا يتمث44ل ت44هعالقل س44البا أو موجب44ا يك44ون ق44دو للمس44تثمر، وبيعه زبونال إلى القرض معطي44ات في التحكم درجة وكذا البيع عملية تستغرقها التي الزمنية بالمدةالعقارية. المالية السوق

الثانوية: المالية السوق في القروض بيع(3 الفائدة سعر يفوق الممول طرف من المدفوع الفائدة سعر كان إذا مربح44ة العملي44ة تك44ون الحال44ة ه44ذه في العقاري البنك طرف من المدفوعصحيح. والعكس

الممنوحة: العقارية القروض وإدارة تسيير(4 الس44وق في المتجانس44ة العقاري44ة ةالمحفظ44 بي44ع عملية تمت أن بعد

الق4روض، بخ4دمات بالقي4ام المس4تثمر ع4ادة العق4اري البنك يكلف الثانوية الق44رض...، من المس44تفيدين ط44رف من الش44هرية األقس44اط اس44تالم مث44ل

الخ4دمات ك4ل تش4تمل عم4والت على العق4اري البن4ك يتحصل ذلك ومقابل.المستثمر لصالح بها يقوم التي

.الثانوية العقارية السوقالثاني: المطلب فهي ،األولي الس44وق في المصدرة المالية األوراق تداول سوق وهي

ي44ترتب الشراء( والتي أو المالية)البيع المعامالت جمع فيه يتم الذي المكان.1المالية األوراق ملكية نقل عليها

في توظ44ف ال44تي الس44يولة توفير هي الثانوية المالية السوق وظيفة جي44دة نوعي44ة تش44كل الممنوح44ة الق44روض كانت إذا العقارية، القروض منح ذل44ك األمر يستدعي عندما بيعها القروض لهذه المانحة البنوك بإمكان فإنه

بإمكانها العقارية البنوك أن بمعنى إليها حاجة في هي التي السيولة وتأمين الفرص44ة إتاحة وكذلك الالزمة األموال على للحصول العقارية المحافظ بيع

.أكبر بضمانات أمواله واستثمار المحافظ لشراء للمستثمرالثانوية: السوق تطور.1

:هاومن العقارية الثانوية السوق وتطوير خلقل أدت أسباب هناك في لتوظيفه44ا المالية السوق من األجل طويلة األموال على الحصول–

تحس44ين إلى ي44ؤدي ال44ذي األم44ر الم44دة، بنفس العقارية القروض منحللمخاطر. أفضل بتسيير وذلك البنوك وضعية

للمس44تثمرين بالنس44بة وثابت44ة مرتفع44ة نوعية ذات مالية تدفقات خلق–التأمين... مثل: شركات العقارية، القروض في

العقاري. الرهن سوق في االحتكار بدل المنافسة من جو خلق– ي44دعم وه44ذا الميزاني44ة، خ44ارج العقاري44ة الق44روض تموي44ل إمكاني44ة–

االحتف44اظ إلى اللج44وء وع44دم الس44يولة ناحي44ة من البن44ك موج44وداتأكبر. برأسمال

الثانوية: السوق أهمية.2 )البن44ك( أن للمق44رض تس44مح كونه44ا في الثانوية السوق أهمية تكمن

بي44ع طري44ق عن مس44كن ش44راء بهدف زبائنهلل منحها التي األموال يسترجع

.89 ص ذكره، سبق مرجع والمصرفي، المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد 1

39

لألفراد العقاري القرض

العملية ولهذه الثانوية، السوق في عقارية محفظة شكل في القروض هذهالخصوص: على نذكر ومنها المقرض للبنك بالنسبة مزايا عدة ل44رأس األدنى فالح44د المرتف44ع، الم44ال رأس اكتت44اب إلى اللجوء عدم–

كافيا. يكون المالالسيولة. توفير–ثابت. ربح هامش على الحصول–السوق. في الفائدة أسعار في التقلبات مخاطر كل تجنب–

العقارية: القروض تمويل أنظمة.3 الس44نوات في المالية السوق إلى اللجوء خالل من السكن تمويل إن

الحصول ولكن التمويل، موارد أهم من الدول لبعض بالنسبة أصبح األخيرة خلق يتطلب الموارد هذه على

أساسيا. دورا الدولة فيها تلعب التي الميكانيزمات بعض وتطوير:1العقارية البنوك نظاما.

في وبالتحدي44د17 الق44رن في وتط44ويره النظ44ام ه44ذا إنش44اء تم ق44د حافظ44ة وإدارة منح في متخصصة بنوك عدة تقوم النظام هذا وفي أوروبا،

ه44ذه تموي44ل إع44ادة به44دف المالي44ة الس44وق إلى تلجأ ثم العقارية، القروض ه44ذه شراء يقوم أخرى، مالية أوراق أو سندات إصدار طريق عن القروض على تس44تثمر الت44أمين( ال44تي )ش44ركات المالي44ة المؤسسات عادة القروض

الطويل. المدىالمالية. األوراق نظام : مخطط02 رقم شكل

األوراق القروض المالية

االدخار والمصرفي" المالي "االقتصاد بلطاس القادر المصدر: عبد

:2المالية التسهيالت نظامب. تحت ووض4عها الالزم44ة األم4وال توف4ير أساس على النظام هذا يقوم

مالي44ة مؤسس44ات خل44ق ط44رق عن االبتدائي44ة العقاري44ة الس44وق تص44رف المالي44ة الس44وق في س44ندات بإص44دار المؤسس44ات هذه تقوم إذ متخصصة، المالي44ة الحافظ44ات تموي44ل إع44ادة في عليه44ا المحص44ل المب44الغ واس44تعمال

بين التفرق44ة أمكن وب44ذلك التجارية، البنوك أو العقارية البنوك من المقدمة للحافظ444ات الث444انوي )البن444ك( والمم444ول للق444رض الرئيس444ي المم444ول

المتخصصة(. المالية المالية)المؤسساتالمالية. التسهيالت : مخطط03 رقم شكل

االدخار

المالية األوراق القروض االدخار

.67 ص ذكره، سبق مرجع والمصرفي، المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد 1.69 ،68 ص المرجع، نفس بلطاس، القادر عبد 2

40

أو الثانوية السوق التسهيال مؤسسات

المالية

التأمين مؤسسات المالية والمؤسساتاألخرى

ومؤسسات البنوكاالدخار

الخواص العائالت

)الخواص( العائالت المستثمرون

)شركاتالتأمين...(

العقارية البنوك

بلطاس القادر المصدر: عبدوالمصرفي" المالي "االقتصاد

لألفراد العقاري القرض

القروض

العقارية: السوق نظامج. من مجموع44ة م44ع التعام44ل الثانوي44ة العقاري44ة الس44وق نظ44ام يتطلب

أو ف44البنوك مالي44ة، حافظم شكل في المكونة المتجانسة العقارية القروض كبير عدد بجمع تقوم العقارية القروض مع تتعامل التي المالية المؤسسات

ببيعه44ا تقوم ثم مالية حفظةم شكل في للمواطن منحت التي القروض من البن4وك من المخ4اطرة من ج4زء تحوي4ل يمكن وب4ذلك الثانوي، السوق في

ه44ذه تقوم ثم القروض، هذه تشتري التي المالية المؤسسات إلى العقارية) الثانوي4ة الس4وق في عقاري4ة بقروض مدعمة مالية أوراق بإصدار األخيرةMBSالت44داول وأص44بح العقاري44ة الثانوي44ة السوق أنشأت دول عدة ( وهناك

فرنسا... بريطانيا، المتحدة، الدول: الواليات هذه بين من ممكنا فيها.الثانوي العقارية السوق نظام : مخطط04 رقم شكل

االدخار االدخار

القروض

المالية األوراق

المالية األوراق

المالية األوراق القروض والمصرفي" المالي "االقتصاد بلطاس القادر المصدر: عبد

القطاع. تمويل الثالث: نظم المبحث الفرد منها يعاني التي المشاكل أبرز من مسكن على الحصول يظل للسياسة يرجع قد وهذا والضعيف، المتوسط الدخل ذوي خاصة الجزائري،

ميدان في وخاصة االستقالل منذ الدولة عليها تسيطر التي للعقار الداخليةالعقاري. التسيير سوء إلى باإلضافة العرض

.1السكن في االشتراكي النهجاألول: المطلب الموج44ه )االقتص44اد االش44تراكي النهج إتب44اع وم44ع االس44تقالل بع44د

أن يجب ال44تي االجتماعي44ة المشاكل ضمن السكن قطاع أدرج والمخطط(، ك44ان، مج44ال أي في مت44دخل أول تعت44بر ال44تي الدول44ة، ع44اتق على تك44ون

التموي44ل، )التس44يير، المس44تويات جمي44ع على ت44دخالتها ك44انت فق44د وبالفعلالعمال... البناء، لوازم إنتاج البناء،

(.démographie N°326) ،2000 والعمران، السكن وزارة عن 1

41

العائالت)الخواص(

البنوكالعقارية

شركات التأمين

والمؤسسا المالية ت

األخرى

البنوك، مؤسساتاالدخار...

في المؤسسات الثانوية السوق

المتخصصة

لألفراد العقاري القرض

ض44خمة مبالغ الدولة خصصت السكن مجال في الفادح للعجز ونظرا لس44نة والص44حة السكن وزارة تقرير حسب ميزانيتها، في العقاري للتمويل المخطط44ات اتبعت ق44د الس44كن مج44ال في الدول44ة سياس44ة ف44إن ،1985

يلي: ما تضمنت والتي التالية الوطنية الجزائ444ر في األول الع444ام اإلحص444اء س444نة هي و1966 س444نة في–

ال نص44فها مش44غول مس44كن ملي44ون02 ح44والي إحص44اء تم المستقلة،

ال فيه44ا توج44د ال و الص44حية الض44رورية الش44روط على يحت44وي

ب44إجراءات الدول44ة ق44امت الحالة هذه غاز.ولمواجهة وال ماء ال كهرباء،األفراد. متطلبات إلرضاء سريعة

االستثماري الجهد (،1973-1970األول) الرباعي المخطط فترة في– المت44وفرة الوطنية الموارد أن بسبب وهذا بطيئا، كان للدولة السكني

أن كم44ا جه44ة، من الص44ناعة و التربي44ة مج44ال إلى خاص44ة توج44ه كانت تس44خيرها تس44تطيع ال البل44د في المت44وفرة والمادية البشرية الطاقات

أيض44ا حساسة تعتبر التي األخرى المجاالت وتترك السكن، مجال فيأخرى. جهة المدارس... من المستشفيات، كبناء الث44اني الرب44اعي المخطط في سياستها لتصحيح بالدولة دفع ما وهذا

وال44تي المعماري44ة الهندس44ة مكاتب إنجاز عنه تمخض ( الذي1974-1977) ووطنية عامة مؤسسات إلنجاز إضافة المجال، هذا في إطارات منها تخرج

البناء. في مج4ال في كب4ير جه4د الدول4ة ب4ذلت الخماس4ي، المخط4ط فترة في

السكن: الس444لطة في444ه ( انتهجت1984-1980) األول الخماس444ي المخط444ط–

باألراض44ي المس44اس دون المس44اكن وتس44ليم البن44اء في الس44رعة الدول44ة ميزانية من دينار مليار60 مبلغ خصصت أنها حيث ، الزراعية

(.458.000 منها )أنجز مسكن700.000إلنجاز إنج44از متابع44ة في44ه ( تق44رر1989-1985) الث44اني الخماسي المخطط–

لبن44اء يه44دف برن44امج إلى باإلض44افة الس44ابقة، الس44كنية المش44اريعجديد. مسكن674.000

الخزين44ة بتخلي يقض44ي ق44رار باتخ44اذ الحكوم44ة قامت1990 سنة أما– المه44ام ه44ذا أس44ند م44ؤقت وكح44ل الس44كن، تموي44ل عن العمومي44ة.CNEP واالحتياط للتوفير الوطني للصندوق

لكن الس44كن، تموي44ل عن التخلي الدول44ة ق44ررت1991 س44نة وفي– الدخل، وضعيفة المتوسطة االجتماعية الطبقة مساعدة في استمرت

والذيCNL للسكن الوطني يسمى: الصندوق ما أنجز الغرض ولهذا على الحص44ول أج4ل من للمواط44نين المس4اعدات تق4ديم هدف4ه ك4ان

الس44كنات بي44ع تجمي44د الس44نة نفس في تق44رر كم44ا اجتم44اعي، س44كنواالحتياط. للتوفير الوطني الصندوق طرف من الممولة

وبالتالي1991 سنة في المتخذة القرارات إلغاء تم1996 سنة وفي– ل444 هاما دورا بإعطاء وذلك السكن وتوزيع تمويل في الدولة دور تعزز

CNL، طرف من الممولة السكنات ببيع سمح كما CNEP. س44نة ق44رارات بإلغ44اء يقضي قرار اتخذ2000 سنة من ديسمبر وفي–

للوجود.1991 قرار وإعادة1996

42

لألفراد العقاري القرض

تتب44ع لم الدول4ة أن االرتجالي44ة الق4رارات ه4ذه ك4ل خالل من ويتض44حالسكن. أزمة لتفاقم أدى الذي األمر السكن، قطاع لتمويل رشيدة سياسة

:1وتمويله االجتماعي السكن ال44ذين األف44راد من لفئ44ة المخص44ص الم44أوى ه44و االجتم44اعي السكن

مس4كن ك4راء األق4ل على أو مس4كن، المتالك ك4افي غ4ير المالي مصدرهمخاص.

فك44انت مراح44ل، بع44دة الس44كنات ه44ذه تموي44ل عملي44ات م44رت ولقد مرحل44ة ج44اءت ثم الدول44ة ط44رف من تمول االستقالل بعد األولى السنوات 1998 غاي44ة إلى واالحتي44اط للتوف44ير الوط44ني الصندوق طرف من التمويل

الس444كنات أص444بحت حيث التموي444ل، في أخ444رى طريق444ة انتهجت حيث: يلي كما تمول الحضرية االجتماعية

نهائية. بصفة هذا و العمومية الخزينة من ممول50%– الخزينة من بضماناتCNL ل4 كسلفة البنوك طرف من ممول40%–

العمومية.المستفيد. عاتق على10%–

كحال44ة الدول44ة ميزانية في االجتماعي السكن تمويل إدراج تم وهكذا دين44ار ملي44ار40 بح44والي ق44در م44الي غالف ل44ه خص44ص حيث ، اس44تثنائية ال44برامج لتموي44ل للدول44ة التجه44يز ميزاني44ة % من25 يعادل ما أي جزائري،

المالي44ة الغالف44ات تخص44يص عملي44ة واس44تمرت1998 س44نة في االجتماعية.20022 سنة في مليار55 بحوالي قدر حيث متزايدا ارتفاعا عرفت التي

بتحوي44ل الخاص44ةدج( )بملي44ار ي44ةالالم للغالف44ات ع44رض يلي ما وفي ع44رض . يرافقه44ا2002 غاي44ة إلى1990 س44نة من44ذ االجتماعي44ة الس44كنات

.بياني السكنات بتمويل الخاصة المالية الغالفات: 02 رقم جدول

،2002 إلى1990 من االجتماعية ) الوحدة بالمليار دينار (.

السنوات

الغالفاتالماليةالخاصة بتمويلالسكن

االجتماعي

والعمران. السكن المصدر: وزارة:05 رقم شكل

والعمران. السكن وزارة الجزائر، في العمران إحصائية، معطيات 1والعمران. السكن وزارة عن صادرة منشورات 2

43

لألفراد العقاري القرض

والعمران. السكن وزارةالمصدر: .السكن لتمويل ةالجديد اتاإلجراءالثاني: المطلب األه44داف تحقي44ق قص44د البنكي44ة اإلص44الحات ض44من اإلج4راء ه44ذا جاء ال44ذي واالحتي44اط للتوف44ير الوط44ني الصندوق قبل من دائم بدعم المنشودة

من الس44كن تموي44ل عاتق44ه على أخ44ذ ال44ذي الوحي44د1997 غاي44ة إلى ك44ان لج44أت ب44ل للدول44ة بالنسبة الحلول آخر يكن لم هذا ،لكن الحكومي الجانب

مختل44ف وتغطي44ة الس44كن تمويل على تعمل مؤسسات إلنشاء األخيرة هذهالمستفيدين. طرف من التسديد بعدم المتعلقة المخاطر

(CNLللسكن:) الوطني الصندوق إنشاء.1 وزارة ط44رف من أنش44أ(EPIC) وتجارية صناعية عمومية منشأة هو

مارس12 في91–145رقم السكن وزارة من المرسوم خالل من السكن الص44ادر94–111 رقم التنفي44ذي المرسوم في والمكمل المصحح1991

نظم ك44ل به44ا، المكل44ف المه44ام حس44بCNLيس44ير .1994 م44اي18 فيالبناء. إعانات

الجماع44ات مع وبالتعاون الدولة، ولحساب يتولى األساس هذا وعلى ك444ذا و العقاري444ة بالترقي444ة والمتعه444دين المش444اريع وأص444حاب المحلي444ة

العمومي44ة التم44ويالت لتس44يير اإلعان44ات، من فردي44ة بص44فة المس44تفيدين متوس44ط بحجم واإلج44اري االجتماعي السكن برامج لفائدة سنويا المسخرة

ال4دخل ذات المواط4نين فئ4ة لفائ4دة ع4ام ك4ل سكنية وحدة000 60 يبلغالضعيف.

ع44ام، ك44ل س44كنية وح44دة 000 40بمتوس44ط مدعم44ة سكنية برامج– دينار.000 40 عن دخلها يتجاوز ال التي للفئات ويوجه

44

لألفراد العقاري القرض

البن44وك م44ع ش44راكة إط44ار في ض44بطت ترقوي44ة مدعمة سكنية برامج– لالحتي44اط الوط44ني الص44ندوق منه44ا: العقاري44ة ب44القروض المتدخل44ة

التنمي44ة بنك ،(CPA) الجزائري الشعبي القرض (،CNEP) والتوفير ش44كل وتأخ44ذ ،(BNA) الجزائ44ري الوط44ني والبنك ،(BDL) المحلية

القرض. من للمستفيدين يضاف الدولة طرف من دعم لس4نتي مس4كن55 000 ب44 تقدر باإليجار للبيع موجهة سكنية برامج–

2002–2001.البناءات. وصيانة ترميم و القصديري السكن امتصاص برامج–(.2002 )برامج الريفي السكن إلعانة برامج–

:1الصندوق وزبائن شركاءا.مع: نشاطاته إطار في للسكن الوطني الصندوق يتعامل

والتجه44يز الس44كن العمومي44ة: الوالي44ات)م44ديريات المش44اريع أص44حاب–والعمران. البناء ومديريات العمومي

والبلدية. الشعبية المجالس– و الس44كن لتحس44ين الوطني44ة العموميين: الوكالة العقاريين المتعهدين–

،(OPGI) العق44اري والتس44يير الترقي44ة دواوين ،(AADL) تط44ويرهالعقارية... والوكاالت ،(EPLF) العائلي السكن تطوير مؤسسات

والعقاري444ة، المدني444ة الش444ركات الخ444واص، العق444اريين المتعه444دين–العقارية. والتعاونيات

وCNEP، CPA، BDL) العقارية للقروض المانحة التجارية البنوك–BNA.)

....SGCI وSRH وFGMPIالمالية: المؤسسات–األجنبي. والتمويل التعاون ومؤسسات صناديق– مج44ال في الدول44ة إعان44ة من فردي44ة بص44فة المس44تفيدون المواطنون–

السكن.الصندوق: نشاطات حجمب.

موزعة دينار مليار263,9 ل للمدفوعات اإلجمالي المبلغ يرتفعكالتالي:

000 296) اإليجاري االجتماعي للسكن صرفت دج مليار218,5–سكنية(. وحدة

حل و التساهمي االجتماعي المدعم للسكن صرفت دج مليار45,4– السكن و البناءات صيانة و وترميم القصديري، السكن مشكلة إعانة.(100 264) الريفي

اإليجار. طريق عن البيع و اإليجاري االجتماعي للسكن دج مليار102–التساهمي. االجتماعي المدعم للسكن دج مليار20,6–

الصندوق: وسائلج. بينهم من موظف647 قدرها بشرية طاقات على الصندوق يحتوي–

جامعي. مستوى ذو موظف240 شبكة ،اآللي اإلعالم مجال في معتبرة بوسائل الصندوق يتمتع–

اإلنجاز. طور في محلية شبكات و بعد عن معلوماتية

بالصندوق خاصة ،2002 سنة والعمران السكن وزارة عن صادرة منشورات 1للسكن. الوطني

45

لألفراد العقاري القرض

مديرية13 تتضمن و الوطني التراب كافة تغطي تمثيلية شبكة– هيكللل الموضح01 رقم الملحق )أنظر والئية وكالة35 و جهوية

كن(.للس الوطني لصندوقل التنظيمي مختل44ف وبين بيني44ه اتفاقيات توقيع تم الصندوق لهذا الحسن وللسير

الحصول في الراغبين للمواطنين واإلجراءات العمليات تسهيل قصد البنوك وخصوص44يات البن44ك خصوص44يات من ك44ل اح44ترام م44ع جدي44دة سكنات على

بينها. فيما التعامالت انسجام قصد وهذا الصندوق

ط###رف من عليه###ا الحص###ول الممكن المس###اعداتد.:1لإلسكان الوطني الصندوق

لإلس44كان الوط44ني الص44ندوق تدخل طرق توضيح هو هذا من الهدف س44كن على للحص44ول للم44واطن يقدم44ه ال44ذي الم44الي ال44دعم يخص فيم44ا

على والمتوس44ط المح44دود ال44دخل ذات الع44ائالت اس44تفادة وك44ذلك عائلي،في: والمتمثلة الصندوق هذا طرف من امتيازات

مالية. إعانات–الدين. تسديد فترة تمديد–

عالق44ة ( له44اCNL) ط44رف من المقدم44ة االمتي44ازات وقيم44ة طبيع44ةحاليا: عليها المتواجدة الشروط و العائالت دخل نسب مع مباشرة

األدنى الوط444ني ال444دخل م444رة2.5> ال444دخلاألولى: الفئ###ة–المضمون.

)د.و.ا.م(. مرات4> )د.و.أ.م( الدخل مرة2.5 الثانية: الفئة–)د.و.أ.م(. مرات5> )د.و.أ.م( > الدخل مرات4ة:لثالثا الفئة–

دج.10.000)د.و.أ.م(= حيث مس44اعدات في س44كن ملكية على للحصول االجتماعية اإلعانة تتمثل

ش44كل على أو الدول44ة ط44رف من استرداد( ممنوحة )بدون مجانية مباشرة المالي44ة المؤسس44ات إح44دى لدى المستفيد يطلبها للتسديد قابلة غير نسبة

عقاري. قرض عل حصوله إطار في حسب ص.و.س يمنحها التي المساعدات : قيمة03 رقم جدول

الفئات

ص.و.س المصدر: المس4444444444444اعدات وه4444444444444ذه

الذين: لألش44خاص مخصص44ة يس44كنون أو مس44كنا يملك44444444ون ال–

سيئة. ظ444444روف في

الجزائر، في السكن تمويل ،2001-2000 ماجستير مذكرة أعمر، آيت كريم 1.37 ص

الفئة قيمة

المساعدة

األولى400.000

دج

الثانية350.000

دج

الثالثة300.000

دج

46

لألفراد العقاري القرض

االجتماعية. السكنات من االستفادة لهم يسبق لم–المضمون. األدنى الوطني الدخل مرات خمس دخلهم يقل–

المساعدات: على الحصول كيفيةه. في المالية المساعدات على الحصول طلب تقديم المواطن بإمكان

اإلش44ارة وتج44در عقاري، قرض على للحصول اختاره الذي المصرف نفس المساعدات هذه من االستفادة أن هنا

البنك. من القرض على للحصول مسبقة بموافقة ترفق أن يجب لطلب ( وه444ذاCNL) وكال444ة إلى يق444ترب أن المق444ترض بإمك444ان

الخاصة االستمارة تعبئة عند تقديمها يجب التي المستندات أو المساعداتفي: والمتمثلة المالية بالمساعدات

س4كن امتالك بع4دم الرس4مية الجه4ات طرف من عليه مصادق إثبات–خاص.

إقامة. شهادة–ميالد. شهادة–

(:SRH) الرهني التمويل إعادة شركة إنشاء.2 الدولي44ة المالي44ة المؤسس44ات م44ع دراس44تها تم ال44تي الحلول بين من

التموي44ل ش44ركة إنش44اء ه44و الجزائ44ر في الس44كن تموي44ل نظ44ام يخص فيما تس44يير به44دف ،1997 العق44اري الق44رض ض44مان ( وش44ركةSRHالره44ني)

أهمي44ة ذات دول44ة ك44ل تعتبره44ا قض44ية معالج44ة و السكني اإلقراض شروطاالقتصادي. و االجتماعي المستوى على ذلك كان سواء قصوى

تس44تطيع ال و مرتفع44ة الجزائ44ر في الس44كن على التموي44ل فطلب44ات القص44يرة المالي44ة موارده44ا لطبيع44ة نظ44را بالكام44ل تلبيته4ا الحالية المصادر

جهة األجل. ومن طويلة هي المطلوبة السكنية القروض أن حين في األمد، بن44ك إلى تحول أن بعد واالحتياط للتوفير الوطني الصندوق دور تراجع ثانية

اإلسكان.:1الرهني التمويل إعادة شركة تعريفا. و النق44د ق44انون و الخ44اص للق44انون تخض44ع أس44هم ذات ش44ركة هي

هم: الرئيسيين المساهمون القرض،العمومية. الخزينة–العمومية. البنوك–التأمين. شركات–

من األول السداس44ي في الجزائ44ر بن44ك ط44رف من ه44ااعتماد تم لقد الق44روض حافظ44ات تموي44ل إع44ادة ص44الحيات له44ا أعطيت و1998 س44نة

التجارية. البنوك طرف من المقدمة العقاريةالشركة: مهامب.

نظامه44ا و تأسيس44ها عق44د في وردت ال44تي الش44ركة مه44ام تتمث44ل:2يلي فيما األساسي

قي44ام خالل من الجزائر في المال سوق تحسين و تطوير على العمل– ك44أداة األج44ل طويل44ة و متوس44طة ق44رض س44ندات بإص44دار الش44ركة

األج444ل الطويل444ة الم444دخرات جلب ش444أنها من جدي444دة، اس444تثمارية

.2 ص ،2001 البنك من عقاري قرض القتناء الدليل 2 ،12

47

لألفراد العقاري القرض

في الس444تخدامها البنكي444ة غ444ير و البنكي444ة االدخاري444ة للمؤسس444اتاألجل. طويلة و متوسطة استثمارات

تمكين خالل من إس44كاني وتمويل سوق تحسين و تطوير على العمل– إع44ادة و ق44روض من المالية المؤسسات و المرخصة التجارية البنوك

لحص4يلة الخ4ارج( إض4افة )من األج4ل طويلة القروض تشمل التمويل تق44وم وال44تي عقاري44ة برهن44ات المدعوم44ة للق44روض الس44ندات إصدار

السوق. احتياجات وفق تنافسي مالي بعائد متبوعة بإصدارها الشركة و البن##وك في توفره##ا ال##واجب الرئيس##ية الش##روطج.

قرض من تستفيد لكي المعتمدة المالية المؤسساتالشركة:

وأن مقب44وال العقاري44ة الق44روض محفظ44ة لتسيير نظام لديها يكون أن– متابع4ة وتق4ديم عملي44ات آداه تكفل تنفيذية وإجراءات سياستها تعتمد

مرضي. بشكل لديها السكنية القروض محفظة تم44ارس م44ازالت و تأسس44ت عام44ة أو خاص44ة ملكي44ة ذات تك44ون أن–

التش4ريعات ذل4ك في بم4ا الس4ارية واألنظم4ة الق4وانين وفق نشاطهاالجزائر. بنك ومتطلبات التنظيمية

أبرمت التي للسنة السابقة المالية للسنة الختامية حساباتها تكون أن– في للمساهمة العامة الجمعية طرف من عليها مصادق االتفاقية فيها

(.AGO) العادية دورتها:1للشركة الرئيسية األهدافد.

والمتوسط. الطويل المدى على السكن تمويل نظام ترقية– منح أج44ل من المالي44ة والمؤسس44ات البن44وك بين المنافس44ة تش44جيع–

السكنية. القروضالتمويل: إعادة قروض لمنح العامة القواعده.

األولى. الدرجة من عقاري برهن مضمونا القرض يكون أن– القيم44ة إلى منس44وب الواح44د الس44كني الق44رض قيم44ة تزي44د ال أن–

.%80 عن المرهون للعقار التقديرية تجدي4د أو جدي44دة مس4اكن ش44راء أو بن44اء لغاي44ات منح ق4د يكون ال أن–

سكنية. وحداتسنة.30 عن القرض مدة تزيد ال أن– لك44ل المس44ددة وغ44ير المس44تحقة الش44هرية األقس44اط عدد تزيد ال أن–

أس44اس على الس44داد دوري44ة ك44انت إذا قس44طين عن س44كني ق44رض ثالث44ة قس44ط أي اس44تحقاق ت44اريخ على مض44ى ق44د يك44ون ال أو شهري

شهري. أساس على السداد يكن لم إذا شهرأالرهني: التمويل إعادة شركة من االقتراض مزاياو.

تموي4ل إع4ادة خالل من المالي4ة والمؤسس4ات للبن4وك السيولة توفير– السكن، ل4: بناء التمويل بمنحها األخيرة هذه قامت أن و سبق قروضقديمة. مساكن تحسين أو جديد سكن شراء

التشغيل. تكلفة تخفيض–أعلى. بكفاءة ومتطلباتها موجداتها إدارة من البنوك تمكين–

.3 ،2 ص عقاري، قرض القتناء الدليل 1

48

لألفراد العقاري القرض

وبالت44الي البنوك بين فيما القروض معاملة الشركة قرض متعامل يتم– المرك4زي البن4ك ل4دى اإللزامي النقدي االحتياطي لمتطلبات يخضع ال

ل44دى القانوني44ة الس44يولة نس44بة زي44ادة إلى ي44ؤدي الجزائ44ر( مم44ا )بنك المقترح44ة المب44الغ ض44من من الش44ركة ق44رض يعت44بر ال حيث البن44وكالسيولة. نسبة في الواردة

:1(SGCIالعقاري: ) القرض ضمان شركة إنشاء.3 1997 أكت44وبر05 في أنش44أت (EPE) اقتصادية عمومية شركة هي

أس44هم) ش44ركة المالي. تعت44بر القطاع تهيئة إلعادة العام البرنامج إطار فيSPAجويلي44ة01 في فعلي44ا نش4اطها ب44دأت دين44ار بملي44ار يق4در ( برأس44مال

1998. الشركة: مساهموا.

BNA-BEA-CPA-CNEP-BADRهم: بنكيون مساهمون–SAA-CAAR-CCR-CAATهم: مؤمنون مساهمون–

الموافق44ة في تتمث44ل الش44ركة ه44ذه به44ا تقوم التي الرئيسية العملية جه44ة ومن جهة، من السكنية العقارية للسلع الموجهة القروض ضمان على

ق44رض في يتمث44ل الش44ركة ه44ذه فمنت44وج العق44ار. ترقي44ة على تعم44ل أخرى )ض4مان ذاته4ا اللحظ4ة في المالءة ع4دم يغطي الض4مان ه4ذا بحيث ضمانكلي(.

والمتمث44ل الشركة هذه هدف يأتي موته أو المقترض عجز عند فمثال عن وه44ذا المرتقب44ة، المخ44اطر من احتياطي44ة وإج44راءات ض44وابط وضع في

إحصائية. دراسات طريق تعم44ل حيث والبن44وك الش44ركة ه44ذه بين اتفاقي44ات عق44د أيضا تم كما

ب44دورها هي ال44تي البنوك لمكاسب تغطية توفير على القرض ضمان شركة ب44القروض الخاص44ة التعويض44ات دف44ع بع44دم الخاصة المخاطر بتغطية تسمح

لألفراد. الممنوحة العقارية المس44ترجعة القيم مجموع بين الفرق تغطية على يعمل الضمان هذا

تت44وفر أن يجب الض44مان ه44ذا على الف44رد يتحص44ل ولكي البن44ك، طرف منالتالية: الشروط

. كضمان عقاري رهن أخذ– الكلي44ة التكلف44ة % من20تغطي44ة على المس44تفيد أو المش44تري ق44درة–

للسكن.البناء. أو للسكن اإلجمالي المبلغ % من80 يتجاوز ال القرض مبلغ– قص44د % من44ه30 باقتط44اع يسمح دائم دخل للمشتري يكون أن يجب–

التعويض.ركة: شال نشاطب.

المؤسس44ات قب44ل من عليه44ا المواف44ق للس44لفيات ض44مانات تق44ديم–السكن. في الستعمالها العقارية المنافع إنشاء أجل من المقرضة

التنظيم44ات لمس44اهمات مؤس44س الضمانة أموال مستقلة بصفة خلق–المالية.

الق44درة مع النزاعات، يخص فيما للمقترضين المنشآت تسيير مراقبة–المالية. األوراق دفع نشاطات متابعة أجل من تمثيلهم على

.36 و35 ص ذكره، سبق مرجع ماجستير، مذكرة أعمر، آيت كريم 1

49

لألفراد العقاري القرض

ك44ل أعم وبش44كل العق44اري المتعه44د الق44رض عملي44ات ك44ل معالج44ة– م44ع مباشرة تربط أن يمكن التي والمنقولة العقارية المالية العمليات

اإلنشاء. أو التنمية تسهيل يمكنها أو موضوعه،:1العقاري القرض شركة تدخالتج.

نوعيين: على الشركة طرف من الممنوحة المنتجات إن القابلي44ة ع44دم خط44ر ض44د البن44ك يغطي ال44ذيالبس##يط: الض##مان–

المضمون. للقرض المقترض طرف من للتسديد النهائية للت44أخيرات أغطية الضمان إلى إضافة يشمل الذيالكلي: الضمان–

يش44مل أيض44ا المق44ترض، ط44رف من األقس44اط تس44ديد في الزمني44ة موض44وع الس44كنات احتراق أخطار كذلك و الوفاة أخطار ضد التغطيةالمرهون. القرض

:2(FGCMالمتبادلة) والكفالة الضمان شركة إنشاء.4 المرس44وم بم44وجب المتبادل44ة والكفال44ة الض44مان ش44ركة إنش44اء تم ه44ذه وتتم44يز ،1997 نوفم44بر03 في الم44ؤرخ406-97 رقم التنفي44ذي

األرباح. لتحقيق تهدف وال تشاركي، طابع ذات بأنها الشركة دوره44ا ال44وطن، والي44ات أغلب في منخ44رطين ل44ديها ليس الش44ركة

ي44دفعها ال44تي التس44بيقات تغطي44ة أج44ل من ض44مانات توزي44ع ه44و الرئيس44يالمتعهدين. هؤالء إعسار حالة في المتعهدين إلى المشترون واجب أمين هي الض44مانة ش44هادة المخط44ط حس44ب ال44بيع إط44ار في بالنش44اط المتعل44ق التش44ريعي المرس44وم من11 الفق44رة في مؤس44سالمدني. القانون من644 الفقرات خالل من والمسير العقاري

بين م444ا العالق444ات تط444ور أن يجب الوس444اطة في التركيب444ة ه444ذهالمتعهدين. لخزينة وتحسينا للمستهلكين حماية والمشترين، المتعهدين

من: الشركة موارد وتتشكلالمتعهدين. طرف من المدفوعة واالشتراكات االنضمام حقوق– غير للمنظمين حقيقية أمانات تحقيق عن الناتجة المالية االستردادات–

الصالحين.المؤجلة. المدفوعات على الصرف أرباح–والتنازالت. الهبات–األخرى. المتوقعة الموارد كل–

(:AADLالسكن) وتطوير لتحسين الوطنية الوكالة.5 حل44ول إليج44اد الدول44ة سعت الجزائر، في السكن مشكل لحدة نظرا

إلى بحاج44ة ه44و ال44ذي الس44كن قطاع أهمية وكذا األزمة، هذه من للتخفيفاهتماما. وأكثر وجدية جديدة دراسة

الس44كن) وتط44وير لتحس44ين الوطني44ة الوكالة إنشاء تم الغرض ولهذاAADLوتجاري. صناعي طابع ذات عمومية مؤسسة ( وهي

:3السكن وتطوير لتحسين الوطنية الوكالة نشأةا. 148-91 رقم التنفي4ذي المرس4وم بم4وجب الوكال4ة ه4ذه تأسس4ت

الس44كن لتحس44ين وطني44ة وكالة إحداث يتضمن1991 ماي12 في المؤرخ

.37 ،35 ص ذكره، سبق مرجع ماجستير، مذكرة أعمر، آيت كريم 2 ، 12

ه1411.4 صفر05 ،25 العدد الجزائرية، الرسمية الجريدة 3

50

لألفراد العقاري القرض

21 في الم4ؤرخ10-90 ق4انون بينه4ا ومن الق4وانين من الكث4ير وبمقتضى ب44األمالك المتعلق44ة األخرى والقوانين العمل بعالقات المتعلق1990 أفريل

التجاري. بالقانون والمتعلقة الوطنيةيلي: ما المادة هذه في ويرسم

وفق44ا وتجاري، صناعي طابع ذات عمومية مؤسسة شكل في " تنشأ". السكن وتطوير لتحسين وطنية وكالة به، المعمول للتشريع

القانون: نفس من الرابعة المادة وفي ال44تراب من مك44ان أي إلى نقل44ه ويمكن الجزائر الوكالة مقر " يكون

". اإلدارة مجلس من اقتراح على بناء بالسكن المكلف بقرار الوطنيمنه: السادسة المادة في ويرسم

المرسوم: هذا وأحكام به المعمول للتشريع طبقا الوكالة " تحولالوطني. التراب من مكان أي في ملحقات أي تفتح أن– فروع44ا تح44دث وأن اقتصادية عمومية، مؤسسات في اسمها تأخذ أن–

". لها منه44ا: وه44ران، ن44ذكر ال44وطن أنح44اء مختلف في فروع الوكالة ولهذه

تيبازة... بليدة، باتنة، جيجل، تيارت، شلف، سطيف، عنابة،الس##كن) وتط##وير لتحس##ين الوطني##ة الوكالة أهدافب.

AADL:) كامل على الوكالة هذه تعمل القانون نفس من الثانية المادة حسب

يلي: فيما الوطني الترابوتطويرها. العقارية السوق ترويج–وتنشيطها. اآلتية األعمال تأطير–الصحي. غير السكن على القضاء–وإصالحها. القديمة األنسجة تحديث–الحضرية. البيئة تغيير–جديدة. مدن إنشاء– قص44د وتعميمه44ا عمله44ا برنامج خالل من مستحدثة بناء أساليب إعداد–

تطويرها. األس44واق في العاملين باتجاه واسع نطاق على ونشره اإلعالم تطوير–

الس44لطات المالي44ة، المؤسس44ات المواط44نين، العقاري44ة)المق44اولين، مؤسس44ات الدراس44ات، مكاتب البناء، مواد منتجي المحلية، العمومية

والجمعيات(. العمارات مسيري اإلنجاز،للوكالة: التنظيمي الهيكلج.

.8و7 المادتين حسب السكن وزير الوكالة على الوصاية يمارس ه44ذا ويتكون عام، مدير ويديرها الوزارة مجلس الوكالة على يشرف

بيانهم: اآلتي األعضاء من المجلسرئيسيا. ممثله أو بالبناء المكلف الوزير–ممثله. أو للخزينة المركزي المدير–المحلية. بالجماعات المكلف الوزير يقترحهما خبيران–بالبناء. المكلف الوزير يقترحهما خبيران–بالمالية. المكلف الوزير يقترحهما خبيران–التخطيط. مندوب يقترحه خبير–

51

لألفراد العقاري القرض

االجتماعية. بالشؤون المكلف الوزير يقترحه خبير– الوكال44ة، أعم44ال مي44ادين في الخاص44ة لم44ؤهالتهم نظرا الخبراء يعين

بالنس4بة نفس4ها الطريق4ة حس4ب جدي4د عضو يعين منصب رغش حالة وفيالمهمة: من الباقية للمدة

من اإلدارة مجلس س44نويا ينتخب44ه نائب اإلدارة مجلس رئيس يساعداألعضاء. بين

نفس44ها الطريق44ة حس44ب ويع44وض الرئيس نائب انتخاب إعادة يمكنالمجلس. عن انفصاله حالة في

يت4ولى ال4ذي ه4و ال4رئيس ن4ائب ف4إن مانع منعه أو الرئيس تغيب إذااإلدارة. مجلس رئاسة

مش44اركة اإلدارة مجلس اجتماع44ات في للوكالة العام المدير يشاركذلك. عن فضال للمجلس الكتابة ويتولى استشارية:1للوكالة الجديد النظامد.

2001 أفري44ل23 في الم44ؤرخ 105-01 رقم المرس44وم بم44وجب إط44ار في عمومي44ة ب44أموال المنج44زة المس44اكن ش44راء شروط يحدد والذيذلك. وكيفية باإليجار البيع صيغة

باإليجار: البيع تعريف(1 على بالحص44ول تس44مح ص44يغة باإليج44ار ال44بيع الثاني44ة الم44ادة حس44ب

في المح44ددة اإليج44ار مدة انقضاء بعد تامة بملكية شرائه إقرار بعد مسكنمكتوب. عقد إطار

ه44و الس44كن وزي44ر ف44إن105-01 القانون من الثالثة المادة وحسب باإليج44ار لل44بيع المخصص44ة المس44اكن موق44ع تحدي44د ل44ه يح44ق ال44ذي الوحي44د

وعددها.:2باإليجار البيع شروط(2

امتل4ك أن ل4ه يس4بق لم أو يمل4ك ال ش4خص لك4ل باإليج4ار ال4بيع يتاح– م44رات خمس مداخيل44ه مس44توى يتجاوز وال سكني استعمال ذا عقاراالمضمون. األدنى األجر

إال باإليج44ار ال44بيع إطار في مسكن من االستفادة شخص ألي يمكن ال–واحدة. مرة

يسدد أن باإليجار البيع إطار في مسكن يطلب من كل على يجب كما–المسكن. ثمن % من25 عن تقل ال أولى دفعة

تس44ديد ل44ه يتس44نى ح44تى دخله مستوى يحدد أن المستفيد على يجب–آجالها. في تسديدها يجب التي الثابتة الشهرية األقساط

الظ4روف ك4انت مهم4ا كل4ه المسكن ثمن مبلغ تسديد المستفيد على– س44نة20 تتجاوز ال مدة في وذلك األولى الدفعة خصم بعد واألسباب،

المحددة. المدة قبل المسكن ثمن تسديد يمكن كما تط44بيق متتالي44ة أقس44اط ثالث المس44تفيد تس44ديد عدم عن يترتب كما–

أقس44اط س44تة ت44أخير حال44ة وفي الشهري القسط مبلغ % في5 زيادة في للمتعهد ويحق المستفيد حساب على باإليجار البيع عقد فسخ يتم

ه1422.4 القعدة ذو15 ،25 العدد الجزائرية الرسمية الجريدة 1.1994 نوفمبر عدد ،01 رقم عدل وكالة كراريس 3 ، 2

52

لألفراد العقاري القرض

المقيم لط44رد المختص44ة القضائية الجهات لدى دعوة رفع الحالة هذهالمعني. المسكن من

عم44ومي، إيج44اري بمس44كن يقيم من ك44ل ال44بيع من يستفيد أن يمكن– استالم فور المؤجرة الهيئة إلى المعني المسكن بإعادة يلزم أن على

باإليجار. البيع موضوع المسكن:1باإليجار البيع طرق(3

باإليج44ار ال44بيع إط44ار في مسكن على الحصول للمستفيد يمكن حتى المتعه44د إلى باإليج44ار ال44بيع إطار في مسكن شراء طلب تقديم عليه يجب

وزي44ر نموذج44ه يح44دد مطب44وع على تحري44ره بع44د المع44ني العقاري44ة بالترقية في العقاري44ة بالترقي44ة المتعه44د يح44ددها آج44ال خالل الطلب ويرفع السكن،شهارية.إ إعالنات

من ق44رار بم44وجب مح44ددة وكيفي44ات ش44روط حس44ب الطلبات تعالج تنص: وال44تي11 المادة في المذكور باإليجار البيع عقد يحرر السكن، وزير

ثمن تس44ديد شروط والتزامه األولى الدفعة المستفيد تسديد على " يترتب عليه44ا المنص44وص األقس44اط استحقاق رزنامة في محددة هي كما المسكن

بالترقي44ة المتعه44دة الهيئ44ة بين باإليج44ار ال44بيع عق44د إع44داد ،8 الم44ادة في العق44د يح44دد أن ويجب الموث44ق، مكتب ل44دى "، المس44تفيد وبين العقاري44ة

ال44تي الش44روط أح44د المس44تفيد احترام عدم حالة في للبيع الموقف الطابعيتضمنها.

خاتمة: خانق44ة مش44كلة تعيش الجزائر أن لنا يتضح الفصل، هذا في رأيناه مما

طلب، ملي44ون إلى الس44كن عن الطلب44ات ع44دد وص44ل فق44د العقار، مجال في وت44دعيم لتحس4ين الجدي44دة واإلجراءات الدولة اعتمدتها التي الوسائل ورغم

ال للس44كن الوطنية فالحظيرة مستمر، تزايد في يبقى الطلب أن إال السكن، أكثر تعطي أن الدولة على استوجب مما الطلبات، هذه كل تلبي أن تستطيع

ذات )الع44ائالت ب44األفراد المتعلق44ة منه44ا الحساس. خاصة المجال لهذا أهميةوالضعيف(. المتوسط الدخل

من مجموع44ة من ويتك44ون ف44تي ي44زال ال الس44كن تموي44ل نظام أن كماالسكن. قطاع وتطوير تمويل على تعمل التي المالية الشركات

1

53

لألفراد العقاري القرض

54

الفصل الثالث

لألفراد العقاري القرض

55

المبحث األول: ماهية القروض العقارية.

المطلب األول: تعريفها.

المطلب الثاني: أنواعها وخصائصها.

المبحث الثاني: مقاييس منح القروض.

المطلب األول: مج####ال التط####بيق وش####روط

القرض.

المطلب الثاني: الضمانات والمخاطر.

المبحث الث#الث: التقني#ات الجدي#دة في تس#يير إع#ادة

التمويل بالرهن.

المطلب األول: تقني##ة تحوي##ل ق##روض ال##رهن

إلى سندات.

المطلب الث##اني: إع##ادة التموي##ل ب##الرهن في

الجزائر.

تمويل البنوك التجارية للقروض العقارية

لألفراد العقاري القرض

تمهيد: كونه44ا البنك بها يقوم التي النشاطات أهم من البنكية القروض تعتبر

للموارد االستثمار أوجه أهم الحديث. فهي االقتصاد في أساسيا دورا تلعب المتول4د العائ4د يمث4ل كم4ا أصوله، من األكبر الجانب تمثل إذ للبنك، المالية

ترتك44ز للبن44ك االقتصادية المصلحة فإن لذا إيراداته، من األكبر الجانب عنها إي44راد أكبر لتحقيق وغيرها القروض من المصرفية عملياته حجم زيادة على

اإلجمالي. إيراده زاد كلما البنك قروض زادت فكلما إجمالي،

يع44ني ال44ذي(crédit) التي44ني مص44طلح من يأتي قرض كلمة وأصل من أساسيين نوعين لنا يتضح كما ،(Débiteur) بالمدين الثقة أي الثقة،

القروض. الم44دين الزب44ون ثق44ة على باالعتم44اد ممنوحة وهي شخصية، قروض أولهماباإلرجاع. الوعد ماعدا ضمان أي له ليس و للبنك ال44رهن بقيم44ة وظيفي44ا مرتب44ط الث44اني الن44وع وه44و الحقيقي44ة القروض بينما

مح44ل موض44وعنا يوج44د القس44م ه44ذا وفي تعاق44ده، بض44مان و المع44روضالدراسة.

المش44اريع تموي44ل ف44إن بالغ44ة أهمية ذا يعتبر السكن مشكل أن وبما الجزائ44ر. فيق44وم في والم44الي المص44رفي القط44اع في أهميتها لها السكنية

والتي اآلجال، مختلفة قروض تقديم طريق عن السكن قطاع بتمويل البنك اآلخ44ر والبعض المق44رض، البن44ك بعض44ها يح44دد ومعايير لمقاييس وفقا تمنح

منح عن تنتج ق44د ال44تي المخ44اطر وبس44بب به44ا، المعم44ول الق44وانين تحددها يس44تطيع ال44تي الكافي44ة الض44مانات يق44دم أن المقترض على يجب القروض

بالكامل. أمواله استرجاع البنك بواسطتها

56

لألفراد العقاري القرض

إلى: هذا فصلنا في نتطرق هذا كل ولتبيينالعقارية. القروضالعقارية. القروض منح مقاييسوالمخاطر. الضمانات

العقارية. القروض ماهيةاألول: المبحثالعقاري. القرض حول األول: عموميات المطلب

القرض: تعريف.1 على يتحص44ل )ال44ذي الم44دين في44ه يتعه44د عق44د بواسطة يتم االقتراض من ه4ذا العق4د، في المح4دد الت4اريخ حس4ب الق4رض قيم4ة القرض( بتسديد

الم4ال تس4ليف يع4ني فالقرض االقتصادية الناحية من المحاسبية. أما الناحيةاالستهالك. أو اإلنتاج في الستعماله

البن44وك بنظ44ام المتعل44ق12-86 ق44انون من32 الم44ادة وحس44ب عق44د ك44ل» أن44ه على القرض يعرف1986 أوت19 بتاريخ المؤرخ والقرض

ش44خص تص44رف تحت م44اال مؤقت44ة وبصفة بذلك، مختصة هيئة بواسطته تضع.«الشخص هذا لحساب التوقيع على بالتعهد تستلزم أو معنوي، أو طبيعي

:1العقارية القروض تعريف.2 للص44يانة أو عق44ار مسكن، شراء بناء، عمليات لتمويل موجه قرض هو

ال المبل4غ س4نة،25 إلى المتوس4ط في تصل القرض مدة مسكن، تحسين أو متس44اوية ثابتة دفعات أساس على يعوض المشروع، قيمة % من80 يتعدى

الجزائ44ر في الفائ4دة المشروع. سعر يرهن و ضمانات يقدم فالزبون شهريا، %.8 و6.5 بين ما

وه44ذا ملحوظ44ا تطورا األخيرة اآلونة في العقارية القروض عرفت وقد للتوف44ير الوط44ني الص44ندوق الح44د. ف44أوقف فاقت التي الطلبات لتزايد نتيجة

نتيج44ة ظرفيا العقارية بالقروض الخاصة الملفات استقبالCNEP واالحتياطالكثيرة. للطلبات

العقاري: القرض زبائن.32ELISABETHطرف من المقدم العرض حسب COULOMB، ف44إن

وهم: البنوك معهم تتعامل الزبائن من صنافأ لثالثة موجه القرض هذا عقاري: مشروع بدون مستأجرين أفرادا.

العقاري44ة الملكي44ة اتج44اه رغب44ة أو حيوي44ة أي ل44ه ليس الص44نف ه44ذا لالس44تثمار الصنف هذا أفراد الحرية. ولتوعية من ونوع االستهالك، ويفضلونالقرض. وطريقة سلم وتغيير التمويل، وخريطة طريقة تغيير يجب العقاري

هم44ا وس44هلة، جدي44دة منتج44ات وتق44ديم العقاري44ة، الق44روض تنوي44ع إنالزبائن. من الصنف هذا لجلب األنجع الوسيلتين

حول محاضرة الرابعة، السنة البنكية، التقنيات مقياس حمودة، بن ألستاذا 1.2003 أفريل09 القروض أنواع

2 Coulomb. E, Revue banque N° 540, Août - Septembre 1999.

57

لألفراد العقاري القرض

ال44ذي باإليج44ار ال44بيع في والمتمث44ل الطريقة لهذه مثال إعطاء ويمكن وتط44وير تحس44ين وكال44ة منه44ا ون44ذكر الجزائ44ر في مؤسس44ات تعتم44ده بدأت

بأقس44اط لكن المس44كن مبل44غ يس44اوي التس44ديد أن حيث ،(ADL)الس44كن طري44ق عن مبلغ44ه ب44دفع المس44كن على يتحصل المستفيد أن )اإليجار( حيث

شهري. إيجار:الفرص طريق عن مالك أفرادب. أن باعتب44ار ل44ذلك، فرصة ظهور حالة في العقارات يشترون زبائن هم

العق4اري للق4رض جي4دة رؤي4ة لهم الزب4ائن من الصنف هذا مالي، فائض لهمالعائلة. ألفراد واألمن الراحة وبالتالي العقار، امتالك يتم بموجبه الذي

لج44ذبهم وسائل استخدام البنوك على يجب الصنف هذا من لالستفادة تك44وين على تس44اعد ال44تي و للس44كن( التوف44ير )ص44ناديق لديهم التوفير قصد

مش4اريع وبن4اء تك4وين إلى باإلض4افة فوائ4د للزب4ون تق4دم و أم4وال، رؤوسإسكان.

فعال: موجودين مالكج. أساس4ي العق4ار)المس4كن( مش4روع على الحص4ول يعتبر الصنف هذا

ألن لهم، زب44ون أحس44ن ه44و الص44نف فه44ذا البن44وك وحسب وقاعدي، جوهريسكن. على للحيازة عقاري قرض هو األساسي مبتغاهم

إض44افة الجزائري، الزبون في تتوفر الذكر السالفة الثالثة األصناف إن الق44رض مدة زيادة حيث من االعتبار بعين تأخذ أن يجب والتي كبيرة فئة إلى

ألن والض4عيف، المتوس4ط ال4دخل ذات الع4ائالت ب4ذلك ونع4ني أق4ل، بفوائ4د االنخف4اض م44ع خاص4ة الت44دني على تتوق4ف ال الفئ44ة له4ذه الش4رائية الق4درةالتضخم. وكذا الجزائري الدينار يعيشه الذي المتزايد

العقارية: القروض وتسهيل تنويع ضرورة.4 الزب44ائن أن44واع مختل44ف م44ع ومطابقة مكيفة صيغ تضع أن البنوك على

أجل: من وهذاطلباته. ةيلتلب الزبون من أقرب البنك يكون أن–الضعيف. الدخل ذوي منهم خاصة الزبائن من عدد أكبر جذب– ص4غيرة فوائ4د بمع4دالت تمويل4ه طري4ق عن للزب4ون والوف4اء اإلخالص–

طويلة. تسديد ولمدة رهن طري44ق عن وه44ذا الق44رض تس44ديد ع44دم في والتحكم الس44يطرة–

المشروع. على األولى الدرجة من عقاريالعقار: سعر على المؤثرة العوامل.5

تتح44دد إذ األخ44رى، األس44واق في كمثله44ا العق44اري السوق في األسعار عوام44ل ع44دة وهن44اك وموقع44ه المنت44وج ج44ودة وأيضا والطلب العرض بتقابلوهي: العقار سعر على مؤثرة

بالعقار: مرتبطة عواملا. النق44ل وس44ائل ت44وفر المدين44ة، )وس44ط العقار تواجد مكان في ويتمثل

تهيئته...(. تقسيمه، )تصميمه، العقار نوعية العمومية...( وأيضا والمرافقبالسوق: مرتبطة عواملب.

الشرائية(، )القدرة التضخم ومعدل الفائدة معدل تطور في والمتمثلةالعقار. على الضرائب جباية ونظام

وخصائصها. العقارية القروض الثاني: أنواع المطلب

58

لألفراد العقاري القرض

لألف44راد، لالمتي44از القابل44ة أو الممنوح44ة للق44روض مخص44ص الن44وع هذا حص44ر يمكن وت44رميم(. حيث توسيع بناء، )شراء، العقارية مشاريعهم لتمويل

وهي: أصناف04 في القروض هذه)النظامي(. العمومي القطاع تخضع التي القروض.1

ال44تي الق44رض مؤسس44ات طري44ق عن ي44وزع الق44روض من الن44وع ه44ذا من ث44ابت فائ44دة مع44دل تض44ع والتي االمتياز، طرق عن القروض بمنح تختصالتنظيمية. السلطات طرف

:Prêt épargne logement( PEL) للسكن التوفير قروضا. من م44دة بع44د المس44تفيد يمكxن ال44ذي الن44وع هو للسكن، االدخار قرض

مناسب. فائدة بمعدل بقرض يكافئ أن التوفير:PEL من المستفيدون(1

وه44ذا جيد، فائدة بمعدل قرض على يتحصل أن قرينه أو للموفر يمكن اس44تعمال للمس44تفيد يمكن للسكن. كم44ا التوفير صناديق لدى لتوفيره نتيجة

قرينه. )نقل( حقوق تحول من االستفادة أو حقوقهالجزائر: في للسكن التوفير قرض(2 م4دة بع4د مس4كن على الحص4ول من المس4تفيد يمكن الذي النوع هذا

مغري. بمعدل االحتياط و التوفير من فيف44ري19 ق44انون بع44د الجزائ44ر في للس44كن االدخ44ار تط44بيق بدأ لقد

مس44كن بن44اء لتموي44ل ق44روض : "... منح02 المادة حسب هدفه الذي1971 للتوف44ير الوط44ني الص44ندوق في الع44ادي التوف44ير حساب له حقيقي فرد لكل

...".CNEP واالحتياط إلى اللج44وء ب44دون الس44كن لتموي44ل موج44ه التوف44ير من الن44وع ه44ذا تطبق4ه ب44دأ و )االدخ4ار(، التوف4ير تشجيع إلى باإلضافة االجتماعية، السلطات

.1999 سنة واالحتياط للتوفير الوطني الصندوق طرف من

وميزاته.: يبين الشروط المرتبطة بقرض التوفير للسكن 04جدول رقم بنوعية المتعلقة الشروط

التوفير بنوعية المتعلقة المميزات

التوفير االدخ44ار دف44تر على الف44رد ت44وفر– 1

معينة. لمدة لحساب أو للسكن من األقل على سنوات03 من–

القرض. فيه طلب الذي اليوم على األق44444ل على الحص44444ول–

الفوائد. من دج2500 التي التوفير نوعية من االستفادة– 2

طرف: من الفرد عليها حاز ب444االلتزام( الق444رين)الش444ريك–

توفي. قد كان إذا حتى الرش44د س44ن يبلغ لم الذي ولده–

العقد(. نوع )في القانوني

القرين من التوفير نوعية تحويل– 1 إلى وفات44ه )ب44االلتزام( بع44د الش44ريك

الحي. القرين التي الفوائد من جزء أو كل نقل– 2

إلى: الفرد عليها حازبااللتزام(. )الشريك قرينه-أخواته. أو إخوانه-تنازليا. أو تصاعديا نسبه-

طرف من تحويل من االستفادة– 3.DAT لفوائد مؤسسة

واالحتياط. للتوفير الوطني المصدر: الصندوق

59

لألفراد العقاري القرض

)االتفاق(: العقود طريق عن قروضب. من الن44وع ه44ذا ويم44ر الق44رض، هيئ44ات ط44رف من موجه النوع هذاالدولة. )عقد( مع باتفاقية القروض

القرض: هذا من المستفيدون(1العائلي. بالسكن خاصة بعمليات يقومون الذين األفرادبعملي44ات يقوم44ون المعن44ويين( ال44ذين أو )الم44اديين األف44راد

بحيث: الكراء)شراء...الخ(. العملية مبلغ % من 80 األكثر القرض: على مبلغ– عملي44ة أو جدي44د مس44كن على للحي44ازة س44نة25 إلى10القرض: مدة–

توسيع. عملية لكل سنة15 إلى05 بناء،:(PAS) اجتماعي سكن على الحصول قروضج.

عملي44ة تس44هيل خصائص44ه من ال44ذي العق44د ط44رق عن يتم الن44وع ه44ذا والض44عيف، المتوس44ط ال44دخل ذوي لألفراد موجه النوع وهذا السكن، امتالك

إعانة. بدون مسكن بناء أو حيازة يستطيعون وال هيئ44ات ط44رف من مقدم44ة االجتم44اعي الس44كن على الحصول قروض

) لالمتالك اجتم44اعي س44كن على الحص44ول ض44مان لقاع44دة التابع44ة القروضFGAS)القروض. من النوع لهذا العادية النهاية يضمن الذيالحر: القطاع قروض.2

أن44ه حيث الق44روض هيئ44ات ط44رف من معطى الق44روض من النوع هذا هيئ44ة أي44ة أن44ه حيث خاص44ة، ق44وانين أو الفوائ44د في خص44ائص أي44ة لهم ليست الح44ر القط44اع ق44روض تقسيم منتوجها. ويمكن وتسهيل تنويع تطوير، يمكنها

هما: أساسيين صنفين إلى)متباين(: مختلف سدادها التي القروضا. أو االق44تراض، بع44د أش44هر ع44دة في رأس44مال تسديد يتم النوع هذا في

للفوائد. المتضمن المال لرأس بالنسبة سنوات لعدةكلي: أو جزئي يكون أن يمكن القرض تسديد في واالختالف

في الكالس44يكي الس44لمي التس44ديد في يكون التباين:الجزئي(1األكثر. على سنتين مدة

والفوائ44د، الم44ال رأس تس44ديد في يك44ون هنا االختالفالكلي:(2.(INFINE) يسمى التسديد وهذا

سلمي: سدادها التي القروضب. يمكن أو محدد، زمني وقت وفق وفوائده ماله رأس تسديد يتم النوع هذا في

فيها. النظر المعاد الفوائد مع أو الثابتة الفوائد خصائص مع تصنيفه ه44ذا و ث44ابت الفائ44دة مع44دل الحال44ة هذه فيالثابتة: الفوائد(1

ككل. القرض مدة عند ال44ذي الن44وع ه44ذافيه##ا(: النظر المتغيرة)المعاد الفوائد(2

وهناك القرض حياة مدة في تعديله )االبتدائي( يمكن األول معدلهالفوائد: هذه من نوعين

لالنخفاض. فيها النظر المعاد الفوائد–لالرتفاع. النظر المعاد الفوائد–:1البنكي غير التمويل أو االجتماعية القروض قطاع.3

.2000 ،السكن تمويل مذكرة سياف، أ. سعيد 1

60

لألفراد العقاري القرض

ه44ذا يتم44يز حيث الكالسيكي، البنكي القطاع خارج موزعة قروض هيالتوظيف. قروض جدا. مثل صغيرة فوائد بمعدالت القروض من النوع

:2(Vente sur plan) التصاميم على البيع تقنية.4 على التقني44ة ه44ذه تعتم44د إذ التجارية، للبنوك بالنسبة جديدة تقنية هي

على ال44بيع التص44اميم. فعملي44ة على أي بن44اءه قب44ل الس44كن ش44راء تموي44ل تتم أن )المس4كن( قب4ل األص4ل بي4ع على المش4رف تس4اعد(vsp) التصاميم

التعبير. صح إن البيع عمليةالتالية: اسيمرالم في عليها منصوص العملية هذه

1993 م444ارس01 في الم444ؤرخ93-03 رقم التش444ريعي الق444انون–العقارية. بالعمليات والمتعلق

1994 م444ارس70 في الم444ؤرخ94-58 رقم التنفي444ذي المرس444وم–التصاميم. على البيع طريق عن العقد بطريقة والمتعلق

للمقاول: بالنسبةV.S.P التصاميم على البيع إيجابياتا. البن4اء إنه4اء قب4ل وه4ذا العق4ار مبل4غ من طأقسا على المقاول يتحصل–

المشروع. تمويل على يتحصل حيثالبنكي. )المساهمة( + القرض المستفيد = حصة العقار مبلغ دفع– وال المستفيدين، أموال يستعمل المقاول أن باعتبار العقار مبلغ تقليص–

كبير. بنكي لقرض يحتاج بالنس####بةV.S.P التص####اميم على ال####بيع إيجابي####اتب.

للمستفيد: طري44ق عن وه44ذا ش44راءه يري44د ال44ذي العقار تشخيص للمستفيد يمكن–

المقاول. طرف من له المقدمة التصاميم في غش وج44ود ع44دم من التأك44د للمس44تفيد يمكن(V.S.P) طري44ق عن–

بناءه. يتم أن قبل بيعه تم قد العقار أن باعتبار البناء مواد عن لمق4اول عن4د المودع4ة أموال4ه وت4أمين ض4مان المس4تفيد يستطيع–

الت44ابع العق44ود موث44ق بواس44طة المق44اول م44ع يجمعه الذي العقد طريقالعدل. لوزارة

ط44رف من التص44اميم على البيع طريق عن عقار بيع طريقة ولتوضيح.02 رقم الملحق أنظر المحلية التنمية بنك

العقارية. القروض لمنح الالزمة الثاني: المقاييس المبحثالقرض. وشروط التطبيق األول: مجال المطلب

التطبيق: مجال.1القرض: مشروعا.

2 Direction du crédit aux particuliers (CNEP), et le fond de garantie et caution mutuelle de la promotion immobilière « Séminaire sur la vente sur plan », Alger 2000.

61

لألفراد العقاري القرض

إلى: موجه لألفراد الممنوح العقاري القرض–جاهز. مسكن شراء–الذاتي. البناء–سكن.ال توسيع أو ترميم–

عقاري: قرض على للحصول المؤهلة المعاييرب.فيه: تتوفر أن العقاري القرض من المستفيد على يجب

بالجزائر. واإلقامة الجزائرية الجنسية– سنة.70 يتعدى ال وأن بالتمويل الرخصة تاريخ في البلوغ–(.SNMG مرتين األقل على( ثابتا شهريا دخال يتقاضى أن يجب–

التنفيذ: تحت الوضع إجراءات.2الملف: معالجةا.

مطابق44ة يض44من الوكال44ة مس44توى على العق44اري ب44القرض المكل44ف–المقدمة. الوثائق وشرعية

المقدمة المعطيات أساس على مقيمة القرض استرجاع على القدرة–للملف. المكونة الوثائق في والموجودة

يك44ون للزب44ون االجتماعي44ة بالحال4ة خصوص4ا المتعل44ق الخط4ر لتحليل–حسب:

البناء. أو للمسكن العامة التكاليفللزبون. المالية والوضعية المداخيلللقرض. الطالب الزبون مهنةالملفات: معالجة مدةب. بداي44ة أي44ام10 يتع44دى ال الوكالة طرف من الملفات معالجة مدة إن

المطلوبة. الوثائق مجموع إيداع تاريخ من معالج44ة وم44دة للق44روض المركزي44ة اللجن44ة لكف44اءة الملف44ات ترف44ع

ق44رار أن كم44ا للق44روض، اس44تقبالها ت44اريخ من أي44ام10 تتع44دى ال الملف44ات طرف من كتابي شكل على يكون أن يجب الطلب رفض أو بالقبول اللجنةالزبون. وكالة

القرض: تقديم حالة.3 من المستفيد الوكالة تستدعي التمويل، على الموافقة حالة في

التالية: الوثائق لملئ القرض.الوكالة مستوى على شخصي حساب فتح–الشهرية. األقساط بمبالغ حسابه بتزويد تعهد إمضاء–.التأمين مبلغ دفع– مطابقة نسخ خمس في بالقرض متعلقة وثيقة على المستفيد إمضاء–

.األصل. نسخ05 في الشهرية األقساط تسديد جدول إمضاء–القرض. مبلغ بإجمالي الخاص الدفع أمر إمضاء– مراقب44ة م44ع المس44تفيد حس44اب إلى الق44رض مبل44غ إجم44الي تحوي44ل–

القرض. استعمال يق44دم وال44ذي الموث44ق ط44رف من المقترض باسم الملكية عقد إعداد–

لإلظهار قابلة وتكون البنك، إلى العقار على األولى الدرجة من الرهن.S.R.H الرهني التمويل إعادة شركة لصالح

62

لألفراد العقاري القرض

القرض: وشروط التمويل تقديم شروط.4%20 األق44ل على تحوي44ل المس44تفيد على يجب– المس44كن قيم44ة من

البنكي. حسابه إلى شراءه المراد أو المس44كن ص44احب إلى المس44تفيد ط44رف من مباش44ر تحوي44ل ك44ل–

وممضية. قانونية بفواتير مثبت يكون أن يجب المقاول كم4ا والعمول4ة الموثق وتكاليف المستفيد طرف من التأمين منح دفع–

القرض. مبلغ إلى ضمها يمكن التكاليف هذه أنهي: القرض وشروط

القرض: مبلغا. قيم44ة ك44انت مهم44ا جزائري دينار ماليين ثالث تتجاوز ال القرض قيمة

على ترميم44ه. وتتح44دد أو المس44كن في التوسيع تكلفة أو البناء أو المسكن ال اإلرج44اع عن44د الش44هرية األقس44اط أن كما الشهرية، اإلرجاع قدرة أساس

%30 نس44بة تتج44اوز أن يجب ه44ذا ك44ان إذا لألس44رة الش44هري ال44دخل من 50.000 يف44وق ال44دخل كان إذا%40و دج50.000 يساوي أو أقل الدخل

دج.القرض: مدةب.

وعش44رين خمس44ة إلى تص44ل المقترض المبلغ إلرجاع القصوى المدةالزبون. سن وكذا اإلرجاع قدرة أساس على محددة وهي سنة

الفائدة: معدلج. التمويل إعادة شركة طرف من التمويل إعادة شروط مع بالمطابقة

أن يمكن كم44ا الق44رض، م44دة طول متغير هو الفائدة معدل(SRHالرهني)للسوق. تبعا لالنخفاض أو لالرتفاع يخضع

الرسوم:د. على الرسم من معفاة لألسر الممنوحة البنكية العقارية القروض إن

.المضافة القيمةاللجنة:ه.

في المستفيد طرف من مالي مبلغ على القرض تسيير لجنة تتحصل و6.000 بين م44ا الق44رض م44دة حسب المبلغ هذا ويتغير القرض مدة بداية

. دج12.000القرض: واستعمال استرجاعو.

ت4اريخ من ابت4داء أقص4ى كح4د أش4هر ثالث4ة الق4رض إلغ4اء م4دة تعتبر– ه44ذه تج44اوز عن44د بس44هولة القرض استرجاع ويمكن بالقرض، اإلشعارالمدة.

في الك44برى األش44غال تحقي44ق المس44تفيد على ال44ذاتي البناء حالة في– وفي الق44رض، من األول القس44ط على حص44وله بع44د شهرا12 ظرف القسط % من1 عمولة بدفع ملزم فالمستفيد المدة هذه تجاوز حالةالمستعمل. غير

و ش44هرا،36 ه44و الذاتي البناء طريق عن شخصي سكن تحقيق أجل–الترميم. أو التوسيع التهيئة، حالة في شهرا12

63

لألفراد العقاري القرض

حال44ة في شهرا12 قدره القرض تسديد تأجيل من يستفيد المقترض–األخرى. الحاالت في أشهر06و الذاتي البناء

+ الق44رض )مبل44غ ثابت44ة ش44هرية ب44دفعات يك44ون الق44رض اس44ترجاع–المستفيد. حساب من تسحب الفائدة(،

القرار: اتخاذ على والقدرة الكفاءةز. ال44تي المراح44ل أهم من الرفض أو بالقبول القرار اتخاذ مرحلة تعتبر

تس44ديد على المق44ترض بقدرة المتعلقة المعلومات جميع مراجعة تستدعي التفاص44يل على بدق44ة الوقوف وكذا المحددة، الزمنية المدة حسب القرض

المقدمة. بالضمانات المتعلقة في ش44ك أدنى ب44روز ألن معت44برا يك44ون الق44روض مص44لحة دور إن

إلغاءه أو القرض منح عملية لتأخير يؤدي قد المقدمة والتحاليل المعلوماتتماما.

للبن44ك الع44ام الم44دير لل44رئيس تعود القرار اتخاذ على القدرة أن كمااألولى. بالدرجة

والضمانات. الثاني: المخاطر المطلب:1المخاطر.1

من معين44ة بدرج44ة محفوظة البنك يمنحها التي االئتمان أشكال كل إن فهذهوالشخصية. العينية بالضمانات محاطا القرض كان ولو حتى المخاطر، دون إقراض عملية تصور يمكن ال ومنه للقرض مالزما عنصرا تعتبر المخاطر من جمل44ة اتخ44اذ البن44ك على يجب ل44ذا البن44ك س44يولة ته44دد فهي مخ44اطر،القروض. بمنح القيام عند األمان لزيادة منه محاولة وهذا الوقائية األساليب

يتص44رف فالبن44ك متوق44ع، ه44و م44ا على انحراف عن عبارة والمخاطر أي في يطلبونه44ا ق44د ال44ذين األش44خاص ط44رف من لدي44ه المودعة باألموال

الق44روض تس44ديد في تأخر بسبب البنك عند متوفرة تكون ال قد كان، وقت يواجهه44ا أن البنك يمكن التي المخاطر وأهم البنك، لسمعة يسيء قد وهذاهي:

التقنية: المخاطرا. المبلغ، كالمدة، القانونية المقاييس احترام بعدم متعلقة المخاطر هذه الزب44ائن لحماي44ة وأنظم44ة قواع44د تعيين يجب المعدالت،...الخ. لذا التعويض،

مع44دالت، )آج44ال، التس44ديد ومج44االت الق44روض خص44ائص لتوض44يح وه44ذاالسن...الخ(.:2والمحاسبية اإلدارية المخاطرب. الدراس44ة، العمل، كطريقة القرض بعملية عالقات له من بكل مرتبطة

البن44وك لم44وظفي المه44ني التأهيل ضعف عن الناجم الخطرف الملفات، قبول فيهم تت44وفر ال لمن ق44روض بمنح خط44أ في الوق44وع إمكاني44ة إلى ي44ؤدي ق44د

لخط4ر ك4ذلك ي4ؤدي الخط4ر وه4ذا القروض، على للحصول الكافية الشروط

1 La Bruslerier, H. « Analyse financière et risque de crédit », Dunod, Paris 1999.2 Revue bancaire, Ma lettre de la CNEP N°1, 1994 p 20.

64

لألفراد العقاري القرض

عملي44ة على وللس44يطرةكب44يرة. أعب44اء البن44ك يكل44ف م44ا وهذا التسديد، عدميجب: القرض

المج44ال في الزم44ة و كامل44ة معرفة له و مؤهال يكون أن الموظف على–البنكي.

اآللي. اإلعالم مجال في الكفاءة– المراقب44ة، )القانونية، البنك في األقسام أنشطة مختلف توضيح وأخيرا–

لض44مان وه44ذا قس44م، كل بين الالزمة االتصاالت المحاسبة...(. وتنظيمتسديده. غاية إلى القرض طلب من للعمليات الحسن السير

:1التسديد مخاطرج. الزب44ون ق44درة ع44دم في ويتمث44ل ض44ررا، األك44ثر األخط44ار من ويعتبر

الخطر هذا إفالسه. ويرتبط بسبب أو موارده لقلة ديونه تسديد في بالوفاءخارجية: بالزبون( وأخرى )خاصة داخلية بعوامليلي: كما تصنيفها يمكنالخاصة: المخاطر(1

التس44ديد على المقترض الزبون قدرة تقييم به ويقصدالمالي: * الخطروالمحاسبية. المالية وثائقه بتحليل المالية وضعيته معرفة خالل من وذلك

من الق44رض بطبيع4ة متعلق44ا ويك44ونالقرض: بعملية الخاص * الخطرمنه. والغرض المدة حيث

س44لوك بق44درة، مرتب44ط وه44والش##رائية: بالق##درة الخ##اص * الخط##رالزبون. وكفاءة

القانوني44ة الوض4عية أو بالحال4ة أساس44ا مرتب44ط وهو القانوني: الخطر* هي: و أنواع03 ونميز يمارسه الذي النشاط وكذا للمقترض

كبقي44ة عق44اري ق44رض فتح إنالق##روض: بتحري##ر متعلق##ة مخاطر* قرض. اتفاقية صياغة يستلزم القروض

ك4ل مس4ؤولية لتوض4يح بدق4ة خصوصيته يدرس أن يجب العقد تحرير–البنك(. )الزبون، العقد في طرف

)حال44ة الق44رض بعملي44ة المتعلقة المعلومات كل يحمل أن العقد على–الرهن،...(. القرض، تحقيق

أن: من مطمئن يكون أن البنك على يجب بالرهن: متعلقة مخاطر* للرهن. قابل يكون الملك هذا–قبل. من مرهونا ليس الملك هذا– مراجع44ة علي44ه ال44ذي العق44ود موث44ق طرف من يمضى أن يجب العقد–

العملية. وسالمة صحة ليس العقار أن من التأكد البنك علىالرهن: بقيمة متعلقة مخاطر* بالزي44ادة( وهي أو )بالنقص44ان تتغ44ير أن يمكن قيمت44ه لكن ثابت44ة، قيم44ة ل44ه

التق44ييم ه44ذا و البيع قيمة فقط مسك إذن عليه، االقتصادي بالتأثير مرتبطةالمرهون. الملك لقيمة الحسن

1 Michel Mathieu, L’exploitation bancaire et crédit, opcit, p 31.

65

لألفراد العقاري القرض

ونم44يز الخ44ارجي بالمحي44ط متعلقة وهي: 1الخارجية المخاطر(2هي: نوعين

تحدي44ده أو تق44ديره يصعب ألنه المخاطر أصعب من وهوالعام: * الخطر السياس44ية االقتصادية، باألوضاع مرتبط فهو القرض، ملف دراسة في بدقة

الطبيعية. الكوارث جانب إلى واالجتماعية المه44ني قطاع44ه في الزبون وضعية معرفة في يتمثلالمهني: * الخطر

إمكاني44ة معرف44ة أج44ل من وهذا تطرأ، قد التي المحتملة بالمتغيرات والتنبؤالتسديد.

المردودية: خطرد. الخط44ر هذا االستخدامات وقيمة الموارد قيمة بين االختالف من ويأتي

مردودي44ة على وللحص44ول الق44رض، حياة طيلة البنك طرف من يدار أن يجب و تط44وير الق44رض، مل44ف إنجاز وتسريع تسهيل مثل أكثر، الفرد تشجيع يجب

الزبائن. مع العالقة تحسينالتحويل: خطره.

ذات م44وارد من اس44تخداماتها تموي44ل إع44ادة بنك ألي يتطلب "التحويل.2" قصيرة مدة

قص44يرة لمدة التوفير على االقتصادية العوامل طريق عن هذا ويوضحاالقتراض. عند عليه هو ما عكس

المستقبل في تواجه قروض إلى المدة قصيرة سيولتها تحول هيأة أية األم44ر تعل44ق إذا وخاص44ة الم44دى قص44يرة بالتزاماته44ا الوفاء على القدرة عدم

القلب يمث4ل التحوي4ل ف4إن ل4ذا العقاري4ة، ك4القروض الم4دى طوي4ل بق4رض طريق عن يكون االلتزام هذا مراقبة فإن تم من بنك أي في للسيولة النابضالفوائد. معدالت وتسيير السيولة مخاطر تسيير

)التجميد(: السيولة عدم خطرو. من المس44تمرة المس44حوبات مواجهة على البنك قدرة عدم به يقصد

الودائ44ع ض44مان ق44انون من األولى الم44ادة الم44ودعين. وحس44ب ط44رف س44يولة ته44دد ال44تي المخ44اطر أهم من يعت44بر التجميد "خطر فإن المصرفية

زبائن4ه تج4اه الثق4ة إع4ادة يس4تطيع ال إذ مردوديت4ه، وبالت4الي البنك وسمعة ط44رح إذا خاص44ة الكافي44ة الس44يولة لهم يض44من أن يجب عليهم وليحاف44ظ

م44ا ه44ذا ذل44ك، على البنك قدرة حول شك أو تساؤل مجرد األموال مودعي يحق4ق أن يجب الخط4ر ه4ذا ولتف4ادي أم44والهم إي44داع في يترددون يجعلهم

من والتقلي44ل جه44ة، من واستعماالته موارده بين سليمة تسيير عملية البنك الودائ44ع لض44مان نظ4ام وض4ع أخ4رى". كم4ا جه4ة من التس4ديد ع4دم خط4ر

ودائعهم. توفر عدم حالة في المودعين لتعويض يهدف المصرفية المط44الب لمواجه44ة بقدرت44ه الق44روض يق44دم بنك ألي السيولة وتتعلق

ع44دم في تتمث44ل الس44يولة فمخ44اطر المت44وفرة، الس44يولة إط44ار في اآلني44ة وقت، أي في الس4ابقة بتعه4داتها ماالل4تزا للقروض المقدمة الهيأة استطاعة

بن44ك أي ق44درة يمث44ل ال44ذيو الس44يولة بمعامل السيولة خطر حساب ويمكنالقرض. طلبات تسديد على

1 Ane Marie, risque et contrôle du risque, édition économica, France 1999, p 17.2 Gaudin, M. « Le crédit aux particuliers », SEFI 1999, p 148.

66

لألفراد العقاري القرض

الموجودات = السيولة معامل

الطلبات

البن444ك في الموج444ودة الس444يولة في متمثل444ة الموج444ودات أن حيث)قروض...الخ(. الزبائن مسحوبات هي والطلبيات )الصندوق(،

:1الفائدة( معدل )تغير الفائدة سعر خطرز. أو ودائ44ع على البن44ك يحص44ل خالله من الذي السعر هو الفائدة سعر

الخط44ر ه44ذا ويح44دث الق44روض، البنك يمنح أساسه على الذي المعدل ذلك االحتف4اظ وعن4د االس4تخدامات، عائ4د من أك4بر الم4وارد تكلفة تكون عندما ق44رض منح عن44د الخط44ر ه44ذا في التحكم ويصعبثابت. فائدة بمعدل بديون س44نة(.10-25) طويلة مدة في المعدالت بتطور التنبؤ لصعوبة ثابت بمعدل

لم الفائ44دة معدالت في تغيرات طريق عن سلبية بطريقة البنك أرباح تتأثر و في المرك44زي البن44ك ط44رف من الفائ44دة لمعدالت جذري )تغيير بها التنبؤ يتم

%(.25 إلى الفائدة معدل وصل أين 1995 سنة التضخم حالة إيج44اد نس44تطيع Mathieu2 فحس44ب الخطر لهذا معرضة فالبنوك

التاليتين: الحالتينالمعدل: ارتفاع حالة في–

القرض سداد مدةثابت بمعدل قرض

الموارد دخول مدةثابتة بمعدالت موارد الخطر منطقة

)المخاطرة( المخ44اطرة يتحم44ل المع44دل، خط44ر وضعية في الحالة هذه في البنك

قص44يرة لم44دة ألنه44ا الم44وارد معرف44ة يمكن44ه ألنه المعدالت ارتفاع حالة فيثابت. بمعدل طويلة مدته لقرض

المعدل: انخفاض حالة في–

القرض سداد مدةثابت بمعدل قرض الخطر منطقة

)المخاطرة(الموارد دخول مدةثابتة بمعدالت موارد

يمكن4ه ال ألن4ه المع4دل خط4ر وض4عية في فالبن4ك الحال4ة ه4ذه في ماأ في مخ44اطرة يواج44ه ه44و و م44وارده اس44تعمال يس44تطيع معدل أي في معرفة

في المع4دل خط4ر تواج4ه البن4وك ف4إن أيض4ا.ومن4ه المع4دالت انخفاض حالة أن المص44رف على وجب مقب44ول مس4توى في وجعل44ه من44ه وللح44د الح44التين،

ب4: المعدالت. والقيام وتغير القروض لمراقبة نظام على يتوفر متماثل44ة خص44ائص تمث44ل ال44تي بالطريقة والموارد القرض طرق هيكلة–

الميزاني44ة ص44ياغة إع44ادة أي الفائ44دة، ومعدل المدة القرض، صيغة في ال44تي والم44وارد االس44تخدامات اس44تحقاق آجال في تعديالت طريق عن

المعدل. خطر من بالحصانة تعرفالتحويل. درجة ومتابعة مراقبة–

1 Ane Marie, risque et contrôle du risque, édition économica, France 1999, p 24.2 Mathieu, M. « L’exploitant bancaire et le risque du crédit », La revue banque Editeur, Parie 1995.

67

لألفراد العقاري القرض

غ44ير بص44فة وتبعد الميزانية في التوازن لتسهيل متغيرة معدالت إعطاء– المتعلق44ة والس44لبيات المزاي44ا والزبون(، )البنك الطرفين على مباشرة

الفائدة. معدالت في تحدث التي بالتغيراتالقرض. خطر تسيير ضرورة.2

التالية: لألسباب وهذا القرض خطر تسيير إلى التوصل البنك على سياسة على باالعتماد وهذا الطرفين بين الثقة على المحافظة ضرورة–

المؤسسة. في المساهمين لحماية االحتياطعامة. بصفة التمويل وإعادة التمويل قوانين احترام ضرورة–الربح. معدل ضعف–الضمانات:.3

إلى المخ4اطر لتغطي4ة ه4ذا و كافي4ة ض4مانات طلب إلى البنوك تلجأ اتج4اه الثق4ة من كب4يرة بدرج4ة مرتبط4ة الق4روض فمنح ممكن، ح4د أقص4ى وم44دى لتعهدات44ه احترامه ومدى المالي مركزه متانة حيث من وذلك الزبون،

ه44ذه ف44إن التعهدات. وبالت44الي بتلك للوفاء تأمينا الضمان، تقديم على قدرته حقوق44ه. ل44ه ت44ؤمن كم44ا المق44ترض، المبلغ باسترجاع للبنك تسمح الضمانات

حقيقية. وأخرى شخصية ضمانات إلى الضمانات هذه تصنف حيثالحقيقية: الضماناتا. له44ذا يس44مح والذي للبنك الزبون طرف من معطى حق عن عبارة هو

المق44دم الش44يء موض44وع على ترتك44زو أم44ان، بك44ل الق44رض بتق44ديم األخير يعطى حيثي( عق4ار أص4ل أو منق4ول أصل مالي، أصل يكون )قد للضمان

ض44مان أج44ل من وذلك الملكية تحويل سبيل على وليس الرهن سبيل على استرداد عدم حالة في الضمان اهذ بيع للبنك يمكن حيث القرض، استرداد

الش44كلين أح44د يأخ44ذ وال44ذي العق44اري الض44مان ه44و يهمن44ا وال44ذيالق44رض.التاليين:(:Hypothèque) العقاري الرهن(1

ش4راءه يتم ال4ذي العق4ار مبلغ على البنك يحصل بواسطته الذي العقد وهو الق44رض مبل44غ باس44ترجاع لل44دائن يس44مح ال44ذي العقد أو الزبون، طرف من

إلى: العقار. وينقسم لشراء للزبون المقدمHypothèque) الق##انوني ال##رهن– légale:) منص44وص ليس

القانون. من مستنبط ولكنه صراحة، عليهHypothèque) االتفاقي الرهن– conventionnelle:)ه44و

عليه. ومصادق منصوص رسمي عقدالعقاري: الحيازي الرهن(2

غاي4ة إلى المق4ترض عق4ار بتمل4ك لل4دائن يس4مح حقيقي ض4مان هوبالكامل. القرض استرجاع

الشخصية: الضماناتب. القرض)الكفي44ل اتفاقية في طرفا ليس آخر شخص به يقوم تعهد وه

الم44دين قدرة عدم حالة في بالتسديد يعد بموجبه والذيالتضامني: الزوج(.االستحقاق تاريخ عند بالتزاماته الوفاء على

التموي##ل إع##ادة تس##يير في الجدي##دة الثالث: التقني##ات المطلببالرهن.

68

لألفراد العقاري القرض

مخ44اطر من تعاني البنوك أن لنا يتضح سابقال المبحث في رأينا مما بين ومن لمعامالته44ا، الحس44ن الس44ير يعي44ق مما عملها، من تصعب حقيقية

يه44دد هاجس44ا البن44وك تعت44بره ال44ذي التسديد، عدم خطر نجد المخاطر هذه أو الوص44ول قصد أساليبها في وتطور تبحث المصاريف نجد ولهذا صفقاتها، س44نتطرق هذا. لالقرض خطر حدة من وتقلل تسير جديدة بتقنيات الخروج

ال44دين تحوي44ل على أساس44ا ترتك44ز وال44تي التس44يير في الجدي44دة لتقني44اتل.تخليصها من المستفيد تجبر مستحقة سندات إلى البنكي

.سندات إلى الرهن ضوقر ليتحو تقنيةاألول: المطلب على المس44تفيدين، لألفراد العقارية القروض تقديم في البنوك تعتمد

الدرج44ة من ال44رهن في والمتمثلة التسديد عدم خطر من ليقلللت ضمانات قص44د البن44ك ل44دى ب44ه القي44ام الم44راد المشروع المستفيد رهني أي ،األولى ض44من وه44و البن44ك يعتم44ده ب44الرهن ف44القرض إذن الض44مان، عنص44ر تحقيق

القروض. من النوع هذا في المختصة للهيئات البنكية األوراق محفظة الق44رض خطر يشخصBDL المحلية التنمية بنك المثال سبيل فعلى

القرض خطر فإن أخرى جهة ومن القرض، استحقاق آجال بوضوح يحدد و عن عب44ارة يالعق44ار الق44رض ألن س44يولتها وعلى البن44ك مردودية على يؤثر

إلى الق44رض تحوي44ل فطريق44ة ومنه سنة(،25 - 10) المدى طويل قرض على تظه44ر ب44دأت التي الجديدة الطرق من تعتبر بها التعامل قصد سندات

وتطبقه44ا معروف44ة ج44د فهي ال44دولي الص44عيد على بينما الوطني، المستوىاألوروبية. الدول مختلف

:1سندات إلى الرهن تحويل تقنية تعريف.1 تحويل44ه يتم أنه بمعنى المرهون، المشروع على الطريقة هذه تعتمد

مج44ال في االس44تثمار يري44د الذي للفرد موجهة للمناقشة قابلة سندات إلى.العقاري القرض

ال44تي الق44رض وك44االت طري44ق عن ب44انفراد تس44تعمل ق44ةيالطر ذهه44 التنمي44ة بن44ك يري44د عن44دما فمثال اس44تغالل، ب44دون ومتروك44ة مجم44دة أصولها المختص44ة الوك44االت ل44دى بطرحه44ا يقوم سندات إلى الدين تحويل المحلية التموي44ل إع44ادة ش44ركة مث44ل فيه44ا، واالستثمار بالشراء تقوم التي بالقرض

تعم44ل أص44ولها تجعل الديون طريق عن بعقود البنوك تقوم فعندما ،يلرهنا من الس4ندات طري44ق عن الق4رض خطر ينتقل بينما األموال، تجميد لتفادي إع44ادة في جدي44دة أداة تعت44بر الوس44يلة فهذه وبالتالي المستثمر، إلى البنك

سنة فيUSA األمريكية المتحدة الواليات في مرة ألول وظهرت التمويل،1960.

في لكن فق44ط، العقاري44ة القروض على مطبقة الطريقة هذه فكانتلنجاعتها. نتيجة القروض من أخرى أنواع ىعل عممت األخيرة اآلونة

سندات: إلى التحويل تقنية ميكانيزمات.2التالية: المراحل تتوفر أن يجب التقنية تطبق يتم لكي

:الرهن طريق عن قرض إنتاجا.

1 Granier, T, et Jaffeux, C. « La Titrisation, Aspects Juridique et Financier », Economica, Parie 1997.

69

يوقع العقد إرسالمن

المسنثمر

لألفراد العقاري القرض

في ق44رض يطلب سكن شراء يريد عندما المستفيد الفرد أن بمعنى الم44راد الس44كن البنك يأخذ ذلك أساس وعلى القرض االتوك من وكالة أي

.طرفه من المعطى القرض نتيجة رهن بصفة شراؤهمختصة: قانونية أجهزة في تمويل إعادةب.

المج44ال، في ينش44ط وسيط لدى المرحلة هذه في الدين البنك يترك المال رأس: (FCC) أو(TRUST) مثل أجنبية شركات المثال سبيل علىوللمؤسسات. لإلفراد قرض للديون، العام

ه44دفها وال44تي(SRH) يلرهنا التمويل إعادة شركة نجد الجزائر في بعد وذلك الرهن، سوق وتطوير بالرهن القروض تمويل إعادة هو األساسي

الس44ندات تل44ك في بالتص44رف تقوم البنك، وبين بينها للقوانين ياغةص وضعالمجال. هذا في االستثمار في الراغبين المستثمرين على توزيعهاك

لالس44تثمار قابل44ة س44ندات إلى ال4دين تحوي44ل كيفية نبين يلي ما وفيالتالي: المخطط طريق عن

مخطط توضيحي يبن كيفية سير عملية تحويل:06 رقم شكل.الدين إلى سندات استثمارية

البنك

األصولاألصول

المحلية. التنمية المصدر: بنك إط##ار في دولي##ا مستعملةال العقود بعض.3

:1الدين تحويل التمثي44ل مختلفة وهي للعقود األمريكي السوق في التقنية هذه توجد

منها: الطرق متعددة هي و األخرى الدول في: POSS-THROUGHا.

يقوم أن للمقرض يمكن حيث ،1970 سنة الطريقة بهذه العمل بدأ عق44ود تش44مل ال44ديون، محفظ44ة تس44مى محفظ44ة في ال44ديون بتجمي44ع

للق44ارض بالنسبة قة،يالطر بهذه الخاصة القوانين إلى باإلضافة ومستندات ألموالا رؤوس كل تحويل إعادة وعليه الميزانية، من تخرج )البنك( الديون

تأدي44ة + الفائ44دة( و الم44ال رأس )تس44ديد الم44دينين األش44خاص من اآلتي44ةمتقطعة. تكون أن الدين)التسديد( يمكن

1 Garnier, T, et Jaffeux, C. Opcit, p 196.

70

الضمان

القترض)الزب

ون(

المستثمر

تمويل إعادة شركةللرهنSRH

حيازة

تحويل السندات

SRH تأخذالضمان

لألفراد العقاري القرض

رأس بتس44ديد تحص44يلها يتم والمس44تندات فالعقود ذلك إلى باإلضافة عبر تتغير ال التي المدينين األشخاص حويالتت طريق عن ثابت شهري مال انخف44اض لخط44ر معرض44ون والعق44ود بالس44ندات والمكتت44بين التس44ديد، مدة

الفائدة. معدل:  PAY-THROUGHب.

عن44د تبقى الديون الحالة هذه ففي1975 سنة الطريقة هذه هرتظ رأس وت44دفق ميزانيت44ه، في دائم44ة بص44فة بها يحتفظ )البنك( الذي المصدر

مختص44ة شركة(TRUST) طرف من مسيرين منه الناجمة والفوائد المال تص44رف تحت تض44ع الش44ركة فه44ذه وتوزيعه44ا، األم44وال رؤوس جم44ع في

يتحم44ل هك44ذا بينهم44ا، عق44د طري44ق عن الدين استحقاق موعد المستثمرينارتفاعه. عند حتى أو انخفاضه عند الفائدة معدل خطر وحده المستثمر

سندات: إلى التحويل تقنية ومحاسن إيجابيات.4 على وذل44ك التقني44ة ه44ذه لفعاليات نتيجة ظهرت إيجابيات عدة هناكالتالية: المستويات

السيولة: خطر تسييرا. ض44مان تحس44ين من البن44وك تمكن س44ندات إلى ال44دين تحوي44ل إن األصول إخراج البنك يستطيع السندات طريقة فيف بحوزتها، التي السيولة

جم4ع مش4اكل البن4ك يتف4ادى وبالت4الي س4يولة، إلى وتحويلها الميزانية من التموي44ل وإع44ادة )الزب44ائن(، لألف44راد الق44روض لحي44ازة الم44ال رأس وجبايةالرهن. سوق في تعمل مختصة معاهد إشراف تحت يصبح

المعدل: خطر تسييرب. لخط44ر يعرض44ه بن44ك أي في والم44وارد االس44تخدامات بين ختالفاال مس4بxق التموي44ل إع4ادة حال4ة في الخط4ر له4ذا معرض4ة أيض44ا وهي المعدل،

عملية إن التحصيل، أو الدفع لموعدالمعدل. خطر من بالتحرر للبنوك تسمح التحويل

القرض: خطر تسييرج. عن العج4ز )المع4دل، ب4القرض المرتبط4ة المخ4اطر ك4ل البنك تحملي

الق44رض فك44رة ب44أن احتم44ال علي44ه له44ذا الس44يولة...(، التس44ديد، أو التحصيل و االحتي44اط األق44ل على البن44ك تمكن والس44ندات ،التحص44يل وص44عب مكل44ف إش44راف تحت تك44ون المخ44اطرة ألن الق44رض، تسديد عدم خطر من المئونةوجه. أحسن على المال رأس استعمال بإمكانها تصبح فالبنوك هكذا السوق،

ع4دم بس4بب الق4رض تس4ديد الزب4ون اس4تطاعة ع4دم حال4ة في أما ه4ذه بعض من التح44رر البن44ك يس4تطيع الالزم44ة، السيولة توفير ىعل قدرته

ميزانيته. من وإخراجها القروض ح44ل في متمثال الجدي44دة التقنية هذه قيطر عن المرهون التحول إن

ت44درس ال44تي الهي44أة ،الطريق44ة ه44ذه باس44تعمال. فالق44رض خط44ر فص44ل أو إعط4اء إعاق4ة بالت44الي و معمق4ة، جد دراسة بدراسته ملزمة ليست الخطر

في لح44اجتهم حل القرض خطر تسيير لمسؤولي تجلب السندات.القروضوالسيولة. التسديد عدم خطر وتسيير التمويل إعادة

واجتن44اب الق44رض عملي44ات لتط44وير مخ44رج التقني44ة ه44ذه وتمنح تتطلب به44ا والعم44ل التقنية هذه صياغة لكن بالميزانية، المتعلقة الصعوبات

الرهن. سوق وتطور نمو

71

لألفراد العقاري القرض

:الرهن سوق.5 إلى المعتم44د البن44ك من ب44الرهن الثق44ة في44ه تب44اع ال44ذي المك44ان وه44

.تحرك أقل أصول لديها أخرى مؤسساتاألمريكي: السوقا. بن44وك علي44ه تس44يطر األمريكي44ة المتح44دة الوالي44ات في ال44رهن سوق

بن44وك ميزاني44ات في تظه44ر ال ب44الرهن الق44روض بحيث ال44رهن، في مختصة لرأس44مال إال يحت44اجون ال له44ذا الثانوي44ة، األس44واق في بيعها يتم بل الرهن،بالرهن. القرض عملية في للدخول صغير

المختص4ة للمعاه4د للق4روض التجاري4ة األوراق هاته الرهن بنوك بيعت )الجمعي44ات األميركي44ة المتح44دة الوالي44ات ( في3) ثالث44ة ع44ددهم يصل التي

للقروض الفيدرالية الشركة ،GINNIE MAEللرهن الحكومية الوطنية FANNIE للرهن الفيدرالية الوطنية الجمعية ،FREDDIE MAE بالرهنMAEالفيدرالي44ة الحكوم44ة من ض44مانات على المعاه44د ه44ذه (. تتحص44ل

األمريكية. العمومية الخزينة عند التمويل إعادة في الحق ولهم األمريكية،األوروبية: السوقب. )البن44وك ب44الرهن ق44رض تعطي أوروب44ا في والمعاه44د البن44وك معظم

الوالي44ات في ب44ه ويعم44ل يح44دث ما عكس لكن التأمين(، شركات التجارية، المعاه44د هذه ميزانيات في دوما تظهر بالرهن القروض األمريكية، المتحدة

الخط44ر ه44ذا ،(Prudentielles) ةقانوني44 لقواع44د تخض44ع أن عليه44ا له44ذاميزانيتها. في ويظهر البنك مسؤولية تحت يبقى للقرض بالنسبة

األم44وال القانوني44ة الط44رق ك44ل ع44بر تجد أن المعاهد هذه فعلى ولذا س4بيل على التموي4ل بإع4ادة وه4ذا أجل4ه، من أنش4أت ال4ذي للعمل الالزمةاالحتياطات. جمع أو للبيع...(، سندات )إصدار المالية السوق في المثال

األم44ريكي ال44رهن س44وق أن لنا يتضح السوقين في جاء ما خالل من بينهما، فيما اختالفات وجود إلى باإلضافة ألوروبي،ا السوق من تطورا أكثر

في الموج4ودة لالختالف4ات باإلض4افة األس4واق، س4يرورة في تتمحور والتيبها. المعمول والقواعد التشريعات

تمويل في األمريكية الطريقة اعتمدت الدول من الكثير أن نجد وهكذا.1989 منذ وهذا الجزائر نجد بينها )العقارات( ومن المساكن.الجزائر في بالرهن التمويل إعادةالثاني: المطلب

تهتم ال44تي البنوك كل فيه تتعامل قوي أولي سوق الجزائر في يوجد على الحي44ازة على الحص44ول ب44الرهن الق44روض تض44من الس44كن، بتموي44ل واسع طلب هناك لهذا المجتمع، فئات أو طبقات جميع طرف من المسكن

تض44اعف المختص44ة والمعاهد البنوك يجعل والذي طويلة، لمدة التمويل في ال44ذي األولي، الس44وق في المتزاي44د الطلب ه44ذا إلرض44اء عملها من وتكثف الموارد إيجاد من البنوك تمكن التي ثانوية سوق فتح ضرورة عليهم يفرض

ط44رأت ال44تي التط44ورات بين ومن العقارية، القروض تطوير في الضروريةيلي: ما نجد المجال هذا في

المساكن. تمويل في التجارية البنوك إسهام– بن44ك إلى(CNEP) االحتي44اط و للتوف44ير الوط44ني الص44ندوق تحوي44ل–

السكن.

72

لألفراد العقاري القرض

الس44وق تموي44ل تعيد التي(SRH)بالرهن التمويل إعادة شركة إنشاء–األولي.

:1(SRH) بالرهن التمويل إعادة شركة تعريف.1 وتحسين تطوير على يرتكز السكن على المتزايد الطلب تخفيض إن

ب44الرهن التموي44ل إع4ادة شركة إنشاء تم المنطلق هذا ومن السكن، عرض ماله4ا رأس أس4هم ذات ش4ركة وهي ،1997 نوفم4بر29 في أنش4أت التي نجد: الشركة هذه في المساهمين بين ومن دج3.290.000.000 ب4 يقدر

،(CPA) الجزائري الشعبي القرض في المتمثلة والبنوك العمومية الخزينة) واالحتي44اط للتوف44ير الوط44ني الصندوق ،(BNA) الجزائري الوطني البنك

CNAP )الجزائري الصناعي البنك(BIA)، الريفية للتنمية الجزائري البنك (BADR )المحلية التنمية بنك (BDL )، الت44أمين شركات إلى باإلضافة

CAAT, SAA, CAAR. ه44ذه ط44رف من ممول44ة هيئ44ة هي ب44الرهن التموي44ل إعادة شركة إن فري44لأ 06 في الص44ادر01-98 االعتم44اد حس44ب والمؤسس44ات الشركات

الشركة. إلى الجزائر بنك طرف من1998 على االلتزام44ات حص44ص هي الشركة إلى تعود التي الموارد بين من

إلي44ه مض44افا الجزائ44ر، بن44ك إلى باإلض44افة الم44الي والس44وق ال44رهن س44وقضعيف. الداخلي التمويل كان إذا الخارجي التمويل

:(SRH) بالرهن التمويل إعادة شركة أهداف.2:يلي ما بينها ومن مستمر تزايد في وهي مهام عدة للشركة

إع4ادة ت4أمين ه4و ب4الرهن التموي4ل إع4ادة لش4ركة األساس4ية المهمة–العقارية. القروض تعطي التي التمويلية المعاهد و البنوك تمويل

الرهن. سوق وتطوير تشجيع– لتقليص وه44ذا الس44كن، تموي44ل مج44ال في للبن44وك اإليج44ابي الت44دخل–

لتموي44ل الموجه44ة الدول44ة ميزاني44ة على الكبيرة النفقات في الضغطالمجال. هذا

الس44وق في جدي44دة ديناميكي44ة وإدخ44ال وتط44وير تنمية في المساهمة– مؤسس44ات ط44رف من المقدمة االلتزامات حصص طريق عن المالي

بالرهن. التمويل إعادة شركة في المساهمة وشركات:2التمويل إعادة وشروط حالة.3

يلي: فيما تلخصت وطرق التمويل إعادة شروط الجزائر بنك طرف من المسبق القبول–

الممولة. القروض متابعة كال44ةوال ب44الرهن، تمويل إعادة شركة من تمويل إعادة على للحصول–

التالية: الشروط احترام عليها للقرض الممولةالجزائر. بنك من معتمد تمويل وكالة أو البنك ميزة امتالكإع44ادة لطلب الماض44ية للس44نة العمليات حسابات على توفرها

العام444ة الجمعي444ة ط444رف من عليه444ا المص444ادق ن التموي444لللمساهمين.

.2000 سنة بالرهن، التمويل إعادة شركة عن صادرة منشورات 1 العليا المدرسة المرهونة، القروض تمويل إعادة شروط حول ر. المتناني،ندوة 2

.1999 مارس14 للمصرفة،

73

لألفراد العقاري القرض

ب44الرهن، للق44روض التجاري44ة األوراق تس44يير طريق44ة امتالك بالرهن. التمويل إعادة شركة من بالقبول عليها المحكم

على: تحتوي أن يجب تمويل إعادة طلب عملية كل–التمويل. إعادة لعملية الطالب وعنوان ولقب اسممطلوبة. التمويل إعادة قيمة أو مبلغاألولى. الدرجة من تكون أن يجب المقدمة الضمانات

أن يجب التموي44ل إع44ادة طلب س44بب تعت44بر ال44تي المقدم44ة القروض–:يلي ما تحملعقاري. مقاول لدى جديد مسكن شراءخاص. مسكن بناءالسكن. توسيعالخواص. لدى قديم سكن شراءالسكن. تهيئة أو ترميم إعادة

% من80 يتج44اوز أن يجب ال المطل44وب تموي44ل إع44ادة مبل44غ أو قيمة– يقوم ،دج 1.000.000 بقيمة يقدم )القرض المقدمة الضمانات قيمة(.دج 800.000 تمويل بإعادة البنك

فعلي44ا، المدفوع44ة الق44روض تم44ول ال بالرهن التمويل إعادة شركة إن– ما القرض اتفاقية إمضاء بعد شهرين مدة في الدفع ينفذ أن يجب بلالبنك. و بالرهن التمويل إعادة شركة بين

بالرهن التمويل إعادة وشركة البنك طرف من تمضى القرض اتفاقية– الق44روض إدارة في الق44ارض )االتفاقية( مس44ؤولية وتوضح تمثل التي

.(SRH) إلى المرهونات امتالك حق وتحويل الممول44ة الوك44االت ميزاني44ة في تبقى المرهونة الديون أو تعتمادااال–

هذه وجود حقيقة وقت أي في التحقق بالرهن التمويل لشركة ويحقأرض...(. )مسكن، المعدات أو التجهيزات

(،SRH) بين التعاقدي44ة القواع44د وتوض44ح تض44ع التمويل إعادة اتفاقية–الممولة والوكالة

م44دةال ،التس44ديد ط44رق ،الفائ44دة مع44دل ،التموي44ل إع44ادة قيم44ة–الضمانات.و

هن:بالر التمويل إعادة شركة تدخالت يوضح مخطط يلي ما وفي. بالرهن التمويل إعادة شركة تدخالت لنا يوضح مخطط: 07 رقم شكل

Les Echos de la SRHالمصدر:

74

، المستثمرون: البنوك من مقترضون الحكومة،

... الخارج

إعادة شركة التمويل

SRH للرهن

وسطاء معتمدين

)البنوك،الو كاالت

التمويلية(

6

5

3

1

4

لألفراد العقاري القرض

. سكن توسيع ن ترميم ، بناء ، شراء طريق عن قرض على الحيازة(1الرهن.(2 المسكن على األولى الدرجة من عقاري رهن طريق عن الضمانات(3

شراءه. المرغوب. التمويل إعادة(4. االلتزامات إصدار(5: السيولة. األموال(6

بالرهن. التمويل شركة من المقترحة الطريقة.4 وهي س44هلة ب44الرهن التموي44ل إعادة شركة تقترحها التي الطريقة إن

لهم، مساكن بشراء لألفراد القروض تقدم التي فالبنوك الجميع، تناول في إع44ادة ش44ركة إلى األف44راد من المرهون44ة ال44ديون اس44ترجاع يس44تطيعون

ال44ديون أوراق محفظ44ة تمثل التزامات ستضع الشركة ألن بالرهن التمويل ال44تي الس44يولة على اإلبق44اء البن44وك تس44تطيع الطريق44ة بهذه اشترتها، التي

من أك44بر ع44دد جلب وبالتالي طاقتها، فوق أخرى قروض قبول من تمكنهمالمتزايد. الطلب وتقليص خفض إلى يؤدي هذا و القروض طالبي

الرهني: التمويل إعادة شركة سندات.5 مع44دل حس44ب س44نداتها تص44در الره44ني التموي44ل إع44ادة ش44ركة إنفي: سنداتها وتتمثل الفائدة،

ثابتة: فوائد ذات سنداتا. وت4دفع س4نوات(،7-2) س4نوات وس4بعة س4نتين بين ما مدتها تتراوح

والفوائ44د للس44ندات االسمية القيمة تدفع كما لحامليها، شهرية نصف فائدةاالستحقاق. تاريخ في عليها المستحقة

متغيرة: فوائد ذات سنداتب. وت44دفع أش44هر س44تة ك44ل الفائ44دة تحديد يعاد كما سنوات، ثالث مدتها

والفوائ44د للس44ندات االسمية القيمة تدفع كما لحامليها، شهرية نصف فائدةاالستحقاق. تاريخ في عليها المستحقة

الشركة: أذوناتج. شهرا،12 و06 ،03 بين ما مدتها تتراوح األمد قصيرة أذونات تصدر

التي اإليداع وشهادات الخزينة األذونات الفائدة سعر تحديد مرجعية وتكونهامش. إضافة مع األمد نفس لها ال###رهن س###وق تجع###ل ال###تي واإلس###تراتيجيات اآللي###ات.6

ديناميكيا: أك4ثر وجعل44ه ال4رهن س44وق بتحس4ين تس4مح ميكانيزم44ات عدة هناك

بينها: من حيوية ال44دين تخليص على المس44تفيد س44يحفز ه44ذا ،اإلهالك ق44وانين تط44وير–

العقار. على الحصول قصد ق44رض وتوس44يع ،القرض وسائل أحسن بإدخال بالرهن القرض تطوير–

الخاصة. العمومية البنوك مجال في السكن

75

األفرادالعائالت

2

لألفراد العقاري القرض

ش44فافة اإلعان44ات جع44ل أي المالي44ة، المس44اعدات وتوزي44ع تخص44يص–المجتمع. في والضعيفة المتوسطة للفئات وموجهة

ه44ذا تط44ور تب44اعإو والعقار، األموال رؤوس سوق قواعد صياغة إعادة–الصعبة. والقوانين القواعد تسهيل و المتقدمة، البلدان في القطاع

والص44غيرة المتوسطة المؤسسات بتشجيع وهذا السكن قطاع تنظيم– أعم44ال إقص44اءل محاول44ةك البن44اء، ح44ول األبح44اث دعم وك44ذا الحجم،القطاع. هذا في االحتكار

خاتمة: س4ندات إلى الدين تحويل تقنية أن لنا يتضح الفصل هذا في رأيناه مما

قص44د وه44ذا للبن44وك، بالنسبة إيجابيا وتجاوبا إحسانا القت فيها، االستثمار يتم وتط4وير خل44ق ف4إن ذل4ك إلى باإلض4افة الق4رض، تس4ديد عدم مشكل تفادي بالرهن التمويل إعادة شركة ظهور عند الضوء رأى الجزائر في الرهن سوق

"SRH،" تعطي ال44تي البنوك سيولة لمخاوف الجواب إعطاء يستطيع والذي في مفاوضة فرصة ستعطيهم الشركة هذه أن باعتبار المدى، طويلة قروضديونهم.

تموي44ل في والفع44ال اإليج44ابي ال44دخول من البن44وك أيض44ا يمكن كم44االقطاع. لهذا حيوية أكثر إعطاء وبالتالي السكن

له تضمن أكثر، لمؤسسات يحتاج الجزائري العقار سوق فإن وبالتالي أو المس44اس دون أك44بر ق44روض تق44ديم يس44تطيع حتى القرض، خطر مشكلة

تض44من مؤسسة ألي الفعال العنصر تعتبر التي السيولة مشكلة إلى الوصولالمختلفة. تعامالتها في الحسن السير لها

76

لألفراد العقاري القرض

77

الفصل الرابع

لألفراد العقاري القرض

78

تقديم بنك التنمية المحلية.المبحث األول:

نبذة عن بنك التنمية المحلية.المطلب األول:

الهيكل التنظيمي لبنك التنمية المطلب الثاني:

المحلية

تحضير ودراسة طلب قرض عقاري.المبحث الثاني:

تحضير الملفالمطلب األول:

معالجة ودراسة الملف.المطلب الثاني:

دراسة حالة.المبحث الثالث:

طلب قرض ودراسته.المطلب األول:

إعداد جدول التسديدات.المطلب الثاني:

دراسة حالة تطبيقية

لألفراد العقاري القرض

تمهيد: لقط44اع البنكي بالتمويل والخاص هذا لموضوعنا النظرية الدراسة بعد

أو ك44ل بإس44قاط وذل44ك وعملي44ة تطبيقي44ة دراس44ة من علين44ا بد ال كان السكنالنظري. الجانب في لها تطرقنا التي النظرية المعارض بعض

الجزائ44ر، في الرائ44دة المؤسس4ات بين من المحلي44ة التنمي44ة بنك ويعد قطاع44ات في يخ44وض يزال وال خاض حيث تأسيسه، منذ مهامه تعددت فلقد

واسعة. ومسؤولية أهمية ذو بنك جعله مما البالد، في حساسة

تنميته4ا على ويعم4ل بالدن4ا، في الموجودة القطاعات أغلب يمس فهو بك44ل الحس44ابات فتح في تتمث44ل وال44تي العادي44ة لمهامه فباإلضافة وتحسينها، ه44و ه44ا التحوي44ل...إلخ، وعملي44ات البنكي واالدخ44ار وتبادلها النقدية العموالت

العقاري. القطاع وهو أال دولتنا في حساس قطاع تمس جديدة تجربة يخوضمحفزا. تطورا يحقق أنه إال التجربة هذه حداثة ورغم

إلى: التطبيقي الفصل هذا في وسنتطرقالمحلية. التنمية بنك حول شاملة لمحة–عقاري. قرض طلب ودراسة تحضير كيفية عرض–حالة. دراسة–

المحلية. التنمية بنك تقديماألول: المبحثالمحلية. التنمية بنك عن : نبذة األول طلبالمالمحلية: التنمية بنك أةنش.1

الم44ؤرخ 85-85 رقم مرس44وم بم44وجب المحلية التنمية بنك تأسس ش44بكة تنظيم إع44ادة إط44ار في البن44ك ه44ذا أنش44أ .1985 أفري44ل30 في

الجه44وي التجه44يز لحاجي44ات تس44تجيب التي والمصرفية النقدية المؤسسات اإلص44الحات، مرحل44ة في ال44دخول قبل تأسيسه يتم بنك آخر وهو.والمحلي

نص44ف ق44دره مال برأس الجزائري الشعبي القرض هيكلة إلعادة تبعا وذلك 1985 جويلي44ة في عمل44ه دج(. باش44ر500.000.000) جزائري دينار مليار ويت44ولى التج44اري للق44انون خاض44ع للدولة، ملك عمومية مالية مؤسسة وهوالودائع. لبنوك التقليدية العمليات كل

79

لألفراد العقاري القرض

في1989 فيف4ري 20 في الجزائ44ري الش4عبي الق4رض عن استقل البن44ك هذا حياة ومدة المؤسسات، باستقاللية المتعلق04-89 قانون ظلالتجاري. السجل في ترقيمه تاريخ من سنة99 هي

" إلى رفعه4ا تق4رر ثم " س4هم500" إنش4اءه عن4د أسهمه عدد كانت حالي44ا رأس44ماله ليبلغ ،الواحد للسهم دينار مليون اسمية بقيمة " سهم720

.ج د7.140.000.000المحلية: التنمية بنك مهام.2

ومنح الودائ44ع جم44ع في التجاري44ة البن44وك تلعب44ه الذي للدور باإلضافةل:تموي في تتمثل أخرى مهام المحلية التنمية فلبنك القروض

الموض44وعة االقتصادي الطابع ذات العمومية والمقاوالت المؤسسات–البلدية....(. )الوالية، المحلية الهيئات تصرف تحت

الجماع44ات به44ا تب44ادر ال44تي المخطط44ة المنتجة االستثمارية العمليات–المحلية.

الحيازي(. )الرهن الرهن على بالقروض صلة لها التي العمليات– واألش44كال الش44روط حس44ب المعنوي44ون أو الط44بيعيون األش44خاص–

بها. المعمولوالمحلية. الجهوية الداخلية التجارة عمليات–الوطنية. التنموية والبرامج المخططات– أو الدول444ة تص444درها عمومي444ة س444ندات على وس444لفيات تس444بيقات–

المحلية. الجماعات عالق44ة له44ا ال44تي والخزين44ة الص44رف البنكية: الق44رض، العمليات جميع–

المالية. موجوداتها تسيير بأعمال ويخض44ع الدول44ة تملك44ه ودائ44ع بن44ك ه44و المحلي44ة التنمي44ة فبنك وعليه

اإلق4راض، ك4التوفير، الودائ4ع بن4وك عملي4ات ك4ل يت4ولى التج4اري، للقانون العام44ة الهيئ44ات األولى بالدرج4ة يخدم المتنوعة. لكنه والخدمات الضمانات

عملياته44ا لتموي44ل األج44ل وطويل44ة قص44يرة ق44روض فيمنحه44ا والمحلي44ة، الخ44اص للقط44اع الموجهة خدماته إلى وتصدير( إضافة )استيراد االقتصادية

األجل. قصيرة قروض شكل فيالمحلية: التنمية بنك يمنحها التي القروض.3

:االستغالل قروضا. عن الناجم44ة االحتياج44ات لتغطي44ة يه44دف الق44روض من النوع هذا إن العام44ل؛ الم44ال رأس في الظ44رفي النقص تغطي44ة أو االس44تغالل عملي44ات

قص44يرة ق44روض فهي الس44نة، تتع44دى ال القروض من النوع هذا مدة وتكونإلى: االستغالل قروض وتنقسم األجل.

:العامة االستغالل قروض1أ. و المتداول44ة، األص44ول تموي44ل إلى عام44ة بص44فة الق44روض هذه توجه

التالية: األشكال تأخذ و بعينه أصل لتمويل ليسنوعين: إلى وتنقسمالصندوق: التزامات(1

الخزينة. التزاماتالصندوق: تسهيالت

تغذي44ة ه44دفها بنكي44ة مس44اهمة عن عب44ارة الق44روض من الن44وع ه44ذا من للس44يولة اآلني44ة االحتياج44ات وتلبي44ة المؤقت االختالل معالجة الصندوق،

80

لألفراد العقاري القرض

ه4ذا إلى المؤسس4ة وتلج44أ الفائ4دة، مع بالتسديد الوعد مقابل البنك طرف تط44ابق لع44دم وذل44ك متناوب44ة، بصفة ومدينا دائنا حسابها يكون عندما النوع

ال ج4دا قص4يرة فمدت4ه قص4يرة. وله4ذا لف4ترة واالس4تحقاق التسديد تواريخ مقابل الزبون يدفعها التي المصاريف أن الشهر. كما في أيام بضعة تتعدى

فقط. المحددة الفترة خالل المستعمل المبلغ تخص الخدمةالمكشوف: على السحب(2

رص44يده عن يزي44د مبل44غ )المؤسس44ة( بس44حب لعميل44ه البن44ك يس44مح تق44دمها ض44مانات مقاب44ل المؤسس44ة، خزين44ة في ح44اد عج44ز بسبب الجاري

ب44رهن تس44بيقات أو بض44اعة، )رهن الحي44ازي ك44الرهن للبن44ك المؤسس44ة دف44ع العمي44ل على يجب كم44ا واحدة سنة إلى تصل فقد مدته أما سندات(،

الخدمة. مقابل فائدةالموسمي: االعتماد(3

الموس44مي، النش44اط ذات المؤسس44ات االعتم44اد من النوع هذا يقدم الزبائن..... بسبب على ديون كالمخزون، المختلفة الحاجات لتغطية وتمنح في تتع44دى ال مدت44ه منتجاته44ا، تص44ريف وف44ترة تمويله44ا ف44ترة مابين اختالل من فالمس44تفيد ،االس44تغالل بدورة مرتبطة ألنها أشهر تسعة األحيان معظم

.1حرفية أو تجارية، صناعية، مؤسسة يكون أن يمكن القرض هذا:الخاصة االستغالل قروض 2أ.

و عام44ة، بص44فة المتداول44ة األصول لتمويل موجهة غير القروض هذهيلي: فيما حصرها يمكن و األصول، هذه بين من أصل لتمويل توجه إنما

التجاري: الخصم(1 التس44ديد توثي44ق م44ع آجل لحق عاجل شراء في الخصم عملية تتمثل

من التجاري44ة الورق44ة بش44راء البن44ك االس44تحقاق. فيق44وم م44دة انقض44اء عند يق4وم ثم قيمته4ا، من ج4زء خص4م مقاب4ل اس4تحقاقها، موع4د قب4ل حامله4ا هي الخص44م فعملي44ة ،2االس44تحقاق ت44اريخ عن44د الم44دين من قيمتها بتحصيل

الم44ال تق44ديم تتض44من ألنها نظرا ائتمان فهي واحد، آن في خصم و ائتمان ورق44ة في أص44ال المحدد الميعاد في به الوفاء وانتظار القرض، أساس على

من ل44ه ب44د ال لل44دين المعج44ل االنتق44اء ألن نظ44را خص44ما تشكل كما ، الدينثمن.

بالتوقيع: االلتزام(2 ض44مان أو كفال44ة ش44كل على توقيع44ه منح في هن44ا البن44ك دور يقتصر

تق44ديم ع44وض معن44وي( م44دين، أو )ط44بيعي زبون لصالح للتسديد، احتياطي تحوي44ل على مج44بر البن44ك ف44إن الزب44ون إفالس حال44ة وفي المال، من مبلغ

االلتزامات: من أنواع ثالث هناك الزبون( و )ذمة الالزمة المبالغ(:L’acceptation) القبولأ

ه44ذا يك44ون و زبون44ه، مكان الدين بتسديد البنك يلتزم النوع هذا في كمبياالت بسحب

الكمبيال4ة ه4ذه تص4بح بع4دها و بقبول4ه األخ4ير هذا يوقعها حيث البنك، علىآخر. بنك أي في للتحصيل قابلة

1 Pierre Conso, Farouk Hemici; « Gestion de l’entreprise », 8ème

édition, Dunod, Paris, 1996, P 325..100 ص ، ذكره سبق مرجع البنوك، اقتصاد في محاضرات القزويني، شاكر 2

81

لألفراد العقاري القرض

(:La caution) الكفالةب ال44دين بتس44ديد بموجب44ه يتعه44د البن44ك ط44رف من كت44ابي ال44تزام هي

الوف44اء على مقدرت44ه ع44دم حال44ة في )الم44دين(، زبونه عاتق على الموجود الس44لع دف44ع )ككفال44ة الجم44ارك مص44الح م44ع غالب44ا وتس44تخدم ،1بالتزامات44ه

.للمستورد( والضرائب

(:L’aval) االحتياطي الضمانت االحتياطي الضمان أو تجارية ورقة على الموقع أي الزبون التزام هو

الض44مان م44انح يح44دد عن44دما مش44روطا يك44ون قد و المدين، التزامات بدفع مش44روطا غ44ير يكون وقد المبلغ، مثل االلتزام لتنفيذ معينة )البنك( شروطا

.2حدود أي توضع لم إذااالستثمار: قروضب.

المحاس44بية الميزاني44ة من العلي44ا الجه44ة لتموي44ل موجه44ة قروض هي ،المتوس44ط أو الطوي44ل الم44دى تخص ق44روض عن عب44ارة فهي ،3للمؤسسة

األجل. متوسطة قروض بتقديم المحلية التنمية بنك ويقوماألجل: متوسطة قروض(1 ال44تي المشاريع أو االستثمارات لتمويل موجه القروض من النوع هذا

ه44و الغ44الب في موض44وعها و س44نوات س44بعة إلى س44نتين بين مدتها تتراوح النق44ل. فهي و اإلنت44اج وس44ائل ك44ذا و اآلالت و المع44دات مش44تريات تموي44ل تك44ون ال44تي الخفيف44ة التجهيزات على التحصيل لتسهيل عام بشكل موجهة

القرض. لمدة مساوية اهتالكها مدةاإليجار: قروض(2

األمريكية، المتحدة الواليات في مرة ألول ظهرت جديدة تقنية وهي تجه44يزات على الحص44ول للمؤسس44ات الق44روض من الن44وع ه44ذا ويس44مح باقتن44اء البنك يقوم بحيث شروط، وفق تأجيرها طريق عن إنتاجية ومعدات

ذل44ك في الراغب44ة للمؤسس44ة بتأجيره44ا وتق44وم والتجه44يزات المع44دات هذه م44دة يج44دد أن للبن44ك يمكن كم44ا ،مح44ددة أقس44اط مقاب44ل مح44ددة ولف44ترةبيعها. أو آخر لزبون تأجيرها الزبون، لنفس اإليجار

المحلية. التنمية لبنك التنظيمي الثاني: الهيكل المطلبالعامة: المديرية.1

س44طاوالي ببلدي44ة المحلي44ة التنمي44ة لبنك العامة المديرية مقر يتواجدعمار. قاسي شارع05ب4: الجزائر والية

رم44ز منه44ا ولك44ل متخصص44ة م44ديريات09 على الع44ام المقر يحتوي ونص4ف س4نة خالل انتش4رت ق4د الم4ديريات هذه فروع أن حيث بها، خاص

في البن44ك ه44ذا انطل44ق الوطني. فلقد التراب كامل على البنك تأسيس من للنق4ائص باإلض4افة مالي4ة مشاكل عدة واجه وقد فقط، وكالة40 ب4 البداية

،1992 الجزائر، الجامعية، المطبوعات ديوان البنوك، لطرش،تقنيات الطاهر 1.68 ص

.68 ص ذكره، سبق مرجع البنوك، تقنيات لطرش، الطاهر 23 Gérard Royer, Alain Choinel, La Banque et L’entreprise, institut technique, 1990, P 366.

82

لألفراد العقاري القرض

من ع44دد على يحت44وي فه44و حالي44ا خاصة(. أما اآللي اإلعالم )أدوات الماديةأدناه: الجدول يوضحه ما وفق والفروع الوكاالت

المحلية. التنمية بنك هياكل : يبين05 رقم جدولالهياكل عددالهياكل

147االستغاللية الوكاالت05استغاللية غير الوكاالت

15الفروع04األقسام

16المركزية المديريات01للشبكة المركزية المديريات

المحلية. التنمية المصدر: بنك:الوكالة.2

ع44دة إليه44ا أوك44ل فق44د البن44ك لنش44اط األساسية الخلية الوكالة تعتبربمعالجتها. والقيام الزبائن ملفات استقبال أهمها ومسؤوليات، مهام

الفرع:.3 يكمن حيث المركزي44ة، والمديريات الوكاالت بين الوسيط العنصر هو

في: دورهله. التابعة الوكاالت ونشاط عمليات ومراقبة دفع تنشيط،– المس44تخدمين وتس44يير تنظيم يخص فيم44ا الحس44ن السير على السهر–

المادية. والوسائل. له التابعة المراكز بين المحاسبي االرتباط ضمان– الق44روض مراقب44ة و الزب44ائن لص44الح األم44وال اس44تعمال على الس44هر–

. الممنوحة. له التابعة الوكاالت في الموجود اآللي اإلعالم عتاد صيانة–.البنكية المنتجات ترقية على يعمل– ك444ل الوك444االت إلى ينق444ل حيث اإلعالمي، بال444دور يق444وم أن444ه كم444ا–

المديري4ة من به4ا آتي4ا القوانين على الحاصلة والتعديالت المستجداتالوكاالت. مجموع على مسؤول كونه العامة

المحلية: التنمية لبنك التنظيمي المخطط.4 التنمي44ة لبن44ك التنظيمي الهيكل يوضح الذي 03 رقم الملحق أنظر

المستعملة. الرموز يشرح جدول يلي وفيما المحلية،

المحلية. التنمية لبنك التنظيمي المخطط رموز : يشرح06 رقم جدول

العام المدير الرئيسPrésident directeur

généralP.D.G

المفتشية مديريةالعامة

Direction d’inspection générale

D.I.G

الشؤون مديريةوالنزاعات القانونية

Direction des affaires juridiques et de

contentieuxD.A.J.C

العامة المديرية ملحقAttaché de direction

généraleA.D.G

83

لألفراد العقاري القرض

الوسائل تسيير قسم والموارد المادية

البشرية

Division de la gestion des moyens matériels

et des ressources humaines

D.G.M.M.R

االستغالل قسمالتجاري والتنشيط

Division de l’exploitation et

d’animation commerciale

D.E.A.C

األنظمة هيئة قسمالمعلوماتية

Division d’organisation des systèmes

d’informatiqueD.O.S.I

والعالم التعهد قسمالخارجي

Division des engagements et de

l’internationalD.E.I

القرض مديرية القروض العقاري

الخاصة

Direction des crédits immobiliers et des crédits spécifiques

D.C.I.C.S

تمويل مديرية الصغيرة المؤسسات

والمتوسطة

Direction de financement des petites

et des moyennes entreprises

D.F.P.M.E

العالقات مديرية والتجارة الدولية

الخارجية

Direction des relations internationales et du commerce extérieur

D.R.I.C.E

المحلية. التنمية المصدر: بنكالعقاري: للقرض العامة المديرية.5

فيم44ا تتعام44ل التي والخاليا دوائرال من عدد من المديرية هذه تتكون الملحق أنظر ،المدير رئاسة تحت وهذا التسيير، ومحكم منظم بشكل بينها

.04 رقمالمحافظات. بين فيما التنسيق على يسهر الذيالمدير: ا.

المواعي44د، تسجيل الملفات، بحفظ تهتمالسكرتارية:ب.المهام. من وغيرها اللقاءات وتنظيم المكالمات استقبال

اإلداري44ة العملي44ات بكل تهتماإلداري: التسيير خليةج.المديرية. أقسام كل بين والتنسيق

خليتين: على تحتوي والتيالعقاري: القرض محافظةد.التمويل. وإعادة القروض تسيير خليةاإلحصاء. والمراقبة الضمانات متابعة خلية

من األخ444رى هي تتك444ونالعقاري##ة: الترقي##ة محافظ##ةه.خليتين:

الدراسات. خليةالمخاطر. ومتابعة اتسيير خلية

84

لألفراد العقاري القرض

الخاص44ة الق44روض بتق44ديم تهتمالخاص##ة: الق##روض خلي##ةو. الموجه44ة االس44تهالكية والقروض الصغيرة، المؤسسات بإنشاء

للعائالت.عقاري. قرض طلب ودراسة الثاني: تحضير المبحثعقاري. قرض طلب ملف األول: تحضير المطلب

القرض: موضوع.1لتمويل: القروض من النوع هذا يوجه

عقاري. مقاول لدى جديد مسكن شراء–الخواص. لدى قديم مسكن شراء–الذاتي. البناء–السكن. توسيع–السكن. تهيئة أو ترميم إعادة–التأهيل: معايير.2

الش44روط فيه وتتوفر بالجزائر، مقيم شخص كل القرض بهذا يحظىالتالية:

الجزائرية. الجنسية–االتفاق. تاريخ عند الرشد سن لوغب– سنة.70 يتجاوز ال–مستقرة. إقامة– الوط44ني األجر ضعف يفوق أو يساوي ومنتظما ثابت دخل على يتوفر–

دج. وم44رة500.000 يف44وق ( لق44رض2SNMG) المض44مون األدنى دج.500.000 يساوي أو أقل ( لقرض1.5SNMG) ونصف

:1الملف تكوين.3 بطلب م44رفقين وكال44ة ألق44رب التق44دم العق44اري القرض طالبي على

التالية: الوثائق على يحتوي والذي القرض ( لملف02) ونسختين خطيالعامة: الوثائقا.

لتحص444يل البن444ك من المقدم444ة العق444اري الق444رض طلب اس444تمارة–الزبون. حول المعلومات

(.12)رقم أصلية ميالد شهادة–( أشهر.03) ثالثة من ألقل إقامة شهادة–الوطنية. التعريف لبطاقة األصل طبق نسخة– نش44اط بوج44ود جبائي44ة ش44هادة أو لألجراء، بالنسبة حديثة عمل شهادة–

األجراء. لغير جب44ائي تص44ريح أو لألج44راء، بالنس44بة األج44ر ( كش44وف03) ثالث44ة آخ44ر–

األجراء. لغير بالنسبة للعوائد مق##اول عن##د من جديد مسكن بشراء الخاصة الوثائقب.

خاص: أو عموميالمقاول. طرف من بالبيع تعهد أو الحجز، عقد–

التوسيع: أو الذاتي بالبناء الخاصة الوثائقج.ومنشور. مسجل الممتلكات بيع عقد أو عليه، موثق ملكية عقد–القرض. طالب باسم البناء رخصة–

.05 رقم الملحق أنظر11

85

لألفراد العقاري القرض

المقاول. يصدره التوسيع أو البناء لتكلفة وتقديري كمي كشف– حال44ة في المس44كن لوض44عية أو البن44اء، أرض44ية ح44ول التق44ني التقري44ر–

التوسيع.عادي: شخص عند من مسكن بشراء الخاصة الوثائقد.

البائع. يصدره بالبيع التعهد–المسكن. وضعية حول التقني التقرير–

المسكن: بترميم الخاصة الوثائقه.الموجود. المسكن ملكية عقد–بالترميم. المكلف المقاول يصدره الترميم لعملية تقديري تقويم–

التصاميم: على بالبيع الخاصة الوثائقو.الزبون. لفائدة المقاول يصدره بالبيع التعهد–

الملف. الثاني: معالجة المطلبعقاري: قرض على الطلب دراسة.1

أهمها: مراحل عدة العملية هذه تتضمنالزبون: حول أولية معلوماتا. )أنظ44ر العق44اري ب44القرض الخاص44ة االس44تمارة بملء الزب44ون يق44وم

الموظ44ف بمس44اعدة وذل44ك البن44ك ل44ه يق44دمها وال44تي( 06 رقم الملح44ق ش44أنها من المعلوم44ات من مجموع44ة االس44تمارة ه44ذه المختص. تتض44من

الالزم44ة واإلج44راءات المناس44ب القرار اتخاذ في القروض مصلحة مساعدة وواض44حة. دقيق44ة المعلوم44ات ه44ذه تك44ون أن يجب كم44ا بالقرض، المتعلقة

من: المعلومات هذه تتكونالقرض: من المستفيد عن شخصية معلومات(1

الميالد مك44444ان اللقب، االس44444م، المعلوم44444ات ه44444ذه وتش44444ملوالعنوان.........الخ.

الوظيفة: حول معلومات(2 العقد نوع االختصاص، الرتبة، الوظيفة، نوع المعلومات هذه وتشمل

العمل. رب مع المبرمالدخل: حول معلومات(3

ال44دخل على الوق44وف ش44أنها من ال44تي المعلوم44ات ك44ل وتش44مل ك44ل إلي44ه مض44اف الشهري الدخل األولى بالدرجة للزبون. وتخص الحقيقي عن الناتج44ة الفوائ44د التعويض44ات، المملوك44ة، بالسكنات المتعلقة المداخيل

المالي44ة التس44ديدات ك44ل اإلجم44الي المبلغ من وتحسم االستثمار أو االدخاراألخرى. والديون اإليجار، مصاريف االشتراكات، كالضرائب، األخرىللزبون: المالية الوضعية حول معلومات(4

الصعبة(، وبالعملة الوطنية )بالعملة البنكي أو الجاري الحساب تضم معه44ا، المتعام44ل البن44وك عن44اوين والس44ندات، األس44هم االدخ44ار، حس44اب

ذمته. في التي الديون العقارية، الممتلكاتالسكن: حول معلومات(5

السكن. ونوعية التصليح، أو البناء تكلفة أو الشراء ثمنالملكية: حول أولية معلوماتب.

الملكية: وصف(1

86

لألفراد العقاري القرض

ال44ذي والس44كاني الجغ44رافي الموق44ع أساس على الملكية وصف يتمالملكية. قيمة يحدد الذي هو الموقع هذا ألن فيه، توجد

المحيط:(2 الملكي44ة ب44ه تتواجد الذي المحيط حول واضحة فكرة إعطاء من البد

الغ44از توص44يل اإلن44ارة، الطرق44ات، العمومي44ة، للمرافق تحليل بإجراء وذلكاألمن.......الخ. المدارس، والكهرباء،

الموقع:(3 الخ44اص الق44رار اتخ44اذ في تس44اعد ال44تي العوام44ل من تحدي44ده يعتبر

الملكي4ة ه4ذه ه4ل تبي4ان فيجب الق4رض، موضوع للملكية السوقية بالقيمةخارجها. أو المدن في موجودةالتكلفة:(4

العق44ار، حال44ة ح44ول مفص44لة معلوم44ات جمع طريق عن تحديدها يتم ع4دد تحدي4د يجب األولى الحال4ة فيال. في أو العقار: ش4قة نوعية المساحة،

إعط44اء من الب44د الثاني44ة الحال44ة في أم44ا ب44ه، المتواج44دة والط44ابق الغ44رفوجدت.... إن الحديقة الغرف، عدد الطوابق، عدد حول التفاصيل

السوقية: القيمة(5 المختص الموظ44ف يق44وم ال44ذكر الس44الفة المعلوم44ات ك44ل جمع بعد

الس44وقية القيمة إعطاء من يتمكن لكي االقتصادية للظروف تحاليل بإجراءتقريبية. بصفة ولو الدراسة موضوع للملكية

القرض: منح قرار اتخاذ.2 ق44رار باتخاذ البنك يقوم الزبون طرف من المقدم الملف دراسة بعد

تحديد: مع القرض منحللتمويل: القابلة الحصةا.

اح44ترام م44ع السكن، تكلفة % من80 القرض مبلغ يتجاوز ال أن يجب– الس44كن تكلف44ة % من20 أن أقصى. كم44ا كحد دج3.500.000 مبلغ

كانت كلما أكبر النسبة هذه كانت وكلما شخصية، مساهمة عن عبارة من التس4ديد ع4دم حال4ة في خاصة للبنك بالنسبة أكبر ضمانات هناك

من أك44ثر )ب44الطبع أص44غر النس44بة ه44ذه كانت وكلما المقترض، طرف ض44مانات المق44ترض من يطلب وبالتالي أكبر المخاطرة %( تكون20

أخرى.للمستفيد: الشهرية التسديد قدرة أساس على القرض مبلغ يحدد–

التض44امني( في والكفي44ل )للمس44تفيد الشهرية المداخيل إجمالي من30%شهريا. دج50.000 من أقل الدخل كان إذا حالة

التض44امني( في والكفي44ل )للمس44تفيد الشهرية المداخيل إجمالي من40%شهريا. دج50.000 يساوي أو أكثر الدخل كان إذا حالةالزوجين. عائد وإدماج تضامني بالتزام القيام ينبغي–

القرض: مدةب. وتح44دد س44نة،25 إلى القرض لتسديد القصوى المدة تصل أن يمكن

ال44ذي المق44ترض س44ن مراع44اة م44ع التسديد على القدرة حسب المدة هذه سنة.70 يتجاوز ال أن فيه يشترط

الفائدة: نسبةج.

87

لألفراد العقاري القرض

البن44ك عن الص44ادرة العام44ة الش44روط أساس على النسبة هذه تحدد (05) الخمس خالل ثابت44ة النس44بة ه44ذه وتك44ون حالي44ا، المفع4ول والس44ارية

الش44روط حس44ب النقص44ان أو للزي44ادة قابل44ة تك44ون بع44دها األولى س44نواتالعامة. المصرفية يس44اوي أو أق44ل % لق44رض7 هو حاليا المطبق الفائدة معدل أن كما

دج.1.000.000 من أكبر % لقرض7,5و دج1.000.000البنكية: األتعابد.

الق4رض تق4ديم ت44اريخ في الزب44ون ط44رف من التس4يير أتع4اب ت44دفعكاآلتي: القرض مدة وحسب

سنوات(10) سنوات عشر تساوي أو أقل مدته لقرض دج6.000– تس44اوي أو وأق44ل س44نوات عش44ر من أك44ثر مدت44ه لق44رض دج8.000–

سنة(. 15 القرض > مدة سنوات10) سنة عشر خمسة سنة(.15)< سنة عشر خمسة تفوق مدته لقرض دج12.000–

القرض: تسديده. المق44ترض حس44اب من المبلغ نسبة بخصم شهريا القرض تسديد يتم

بحيث: طبق44ا والفوائد القرض أصل وتشمل ثابتة الشهرية االقتطاعات تكون–

التسديد. لجدول ت444اريخ من ابت444داء تأجي444ل ف444ترة من المق444ترض يس444تفيد أن يمكن–

التالي: النحو على للقرض األول االستعمالوالترميم. التهيئة ألشغال أو مسكن لشراء ( أشهر06) ستة–الذاتي. البناء حالة شهرا( في12) سنة–االستحقاق. مدة قبل أي مسبقا دينه يسدد أن للمقترض يمكن–

الضمانات:و. االحتي44اط به44دف ض44مانات، تق44ديم على المقترض بإلزام البنك يقوم

في: الضمانات هذه االسترداد. وتتمثل أو القبض لعدم وكذلك شراؤه المرغوب السكن على األولى الدرجة من عقاري رهن–

والتهيئة. التوسيع أو البناء حالة في والمسكن لألرض بالنسبة الحالالبنك. لصالح األخطار من الممول العقار على التأمين–للزوج. التضامنية الكفالة–الشهرية: األقساط حساب كيفية.3

حس44اب كيفي44ة في دراي44ة على يك44ون أن للمق44ترض األفض44ل من من المكلف المختص الموظف تجاه مطمئن يكون حتى الشهرية األقساط

القرض. اهتالك جدول بإعداد البنك قبل المتعل44ق الرياض44ي المنهج تط44بيق من ب44د ال الش44هرية األقس44اط ولحس44اب

للتسديدات. الحالية بالقيمة:1التالية العالقة نطبق القيمة هذه ولحساب

E0 = A * [1- (1 + r)-n]/r

حيث:

.160 ص ذكره، سبق مرجع والمصرفي، المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد 1

88

لألفراد العقاري القرض

E0 الشهر. بداية في القرض رصيد عن عبارة Aالدفعة(. الشهري القسط عن عبارة(

n باألشهر. المدة عن عبارةR السنوي. الفائدة معدل عن عبارةr الشهري. الفائدة معدل عن عبارة( r = R/12)

:1العالقة وفق يحسب الشهري القسط فإن ومنه

A = E0 * r/ [1-(1 + r)-n]

من ش4هرt بع4د المتبقي4ة الق4رض قيم4ة رصيد حساب يمكن وكذلك:2التالية العالقة وفق التسديد

Et = E0 * [(1 + r)n - (1 + r)t]/[(1 + r)n-1]

Etبعد المتبقي القرض رصيد tالتسديد. من شهرtتسديدها. تم التي األشهر عدد

t الش44هر في الم44دفوع األص44لي القس44ط حس44اب أيض44ا يمكن كم44ا:3العالقة + الفائدة( وفق )الدفعة

Amt = E0 * [r (1 + r)t-1]/[(1 + r)n-1]

Amtالشهر في األصلي بالقرض الخاص القسط t .:4العالقة وفقt الشهر في تدفع التي الفائدة حساب يمكن كذلك

It = E0 * r[1 + r)n–(1 + r)t-

1]/[(1 + r)n-1]I tالشهر في تدفع التي الفائدة t.

حالة. الثالث: دراسة المبحثودراسته: القرض األول: طلب المطلب

لطلب شرشال وكالة من محمدX السيد والمدعو الزبائن أحد تقدم قيمته44ا طابقين من فيال عن عبارة جديد مسكن شراء بهدف عقاري قرض

(.PAP) الخواص لدى دج5.160.000 الق44رض طلب44ات بدراس44ة والمكل44ف المختص الموظ44ف اطالع وبع44د

ب44القرض الخاص44ة والش44روط المل44ف على شرش44ال وكال44ة مس44توى علىاألولية: المعلومات حسب التالية الشروط يحقق والذي العقاري

الصافي: الشهري الدخل– دج.63.521المقرض:

ص ذكره، سبق مرجع والمصرفي، المالي االقتصاد بلطاس، القادر عبد 11160.

.161 ص المرجع، ،نفسبلطاس القادر عبد 22.162 ص المرجع، ،نفسبلطاس القادر عبد 33.163 ص المرجع، ،نفسبلطاس القادر عبد44

89

لألفراد العقاري القرض

دج.11.994)الزوجة(: التضامني الكفيل سنة.48السن: –وهران. بوالية التطبيقية بالمدرسة عسكري المهنة: أستاذ– شهر(.264) سنة22القرض: مدة–شهريا. دج30.205,9 يعادل والذي الدخل % من40 اإلرجاع معدل– قيم44ة % من80 أي دج،4.128.000 ه44و طلب44ه ال44ذي الق44رض قيمة–

المسكن. Rdc) فيال ش44راء يري44د فإنه الملكية حول األولية المعلومات وحسب

+ والي44ة غيالس س44يدي ببلدي44ة والمتواج44دة طابقين و أرضي طابق ( أي2 الش44رق من به44ا يحي44ط ،2م280 ق44درها مس44احة على ت44تربع التيوتيبازة. سكنية. مجمعات األخرى الجهات ومن عمومي طريق

على الطلب دراس44ة وبع44د دج3.500.000 يف44وق المبل44غ أن وبم44ا مرفق4ا المل4ف بإرس4ال الوكال4ة تق4وم ،المختص الموظف قبل من القرض

الجهوي44ة للمديري44ة واقتراحاته44ا الوكال44ة وآراء به44ا ق44امت ال44تي بالدراس44ة متعمق44ة بص44فة المل44ف دراس44ة يتم أين بالبليدة،D.G.E العقارية للقروض والنشاط القروض مصلحة لرئيس رأيه بالدراسة المكلف الموظف فيعطي إلى بع44دها المل44ف يح44ول ثم ،العقارية للقروض الجهوية لمديريةاب التجاري تتم أن باس44طوالي DCICS الخاص44ة والق44روض العقارية القروض مديرية واقتراح44ات آراء الس44ابقة، الدراسات االعتبار بعين األخذ مع مجددا دراسته

الجهوية. والمديرية الوكالة من كل العقاري44ة الق44روض مديري44ة مستوى على بالدراسات المكلف يقومف

القروض لجنة أعضاء على وعرضها المعطيات كل بجمع الخاصة والقروضيلي: ما فاقترح المحلية، التنمية لبنك العام المدير الرئيس يترأسها التي دج.3.900.000 قيمته جديد مسكن لشراء موجه قرض منح– شهرا(.264) سنة22 القرض مدة–% سنويا.7,5الفائدة: معدل–البنك. لصالح األولى الدرجة من عقاري رهن على الحصول–المستفيد. طرف من القرض تسيير تكاليف دفع–.S.G.C.I العقاري القرض ضمان شركة لدى التأمين قسط دفع–للزوجة. التضامنية الكفالة– دف444ع أي شخص444ية، كمس444اهمة المس444كن قيم444ة % من20 دف444ع–

دج.1.032.000 في الزبون قدرة بسبب المطلوب القرض منحه يتم لم أنه العلم مع العقاري44ة ب44القروض الخاص44ة بالمع44ايير مقارن44ة م44ا نوع44ا الض44عيفة الس44داد

.المحلية التنمية بنك قبل من الموضوعةالحسابي: التعليل

دج75.515التضامني: وكفيله المستفيد مداخيل مجموع– سنة.22القرض: تسديد مدة–%.7,5السنوي: الفائدة معدل– دج.30.206% = 40 × 75.515الشهرية: الدفعة–

العالق4ة وف4ق الحالي4ة القيم4ة حس4اب يجب الق4رض مبل4غ ولحسابالتالية:

90

لألفراد العقاري القرض

[ / ع-ن+ع(1-)1× ] = د ح ق0.00625[ / 264-(0.00625+1-)1 × ]30.206= ح ق دج.3.900.012= ح ق

الش4هري= الفائ4دة ع: مع4دل الش4هرية، د: الدفع4ة الحالية، ح: القيمة ) قباألشهر(. المدة ن ،%12 /7,5

دج.3.900.000 مبلغ عليه اقترح لذلك شرشال وكالة من تقدم البنك، اقتراحات على الزبون موافقة وبعد

منه: وطلب.(07 رقم ملحق )أنظر لقرضا اتفاقية على أمضى أينالمحلية. التنمية بنك مستوى على شخصي حساب فتح–المسكن. قيمة % من20 دفع–الشهرية. األقساط بمبالغ حسابه بتزويد تعهد إمضاء–القرض. أصل % من10 ب4 المقدر التأمين مبلغ دفع–الشهرية. األقساط تسديد جدول إمضاء–القرض. مبلغ بإجمالي الخاص الدفع أمر إمضاء– مراقبة مع المستفيد حساب إلى القرض مبلغ إجمالي تحويل–

القرض. استعمال يقدم والذي الموثق طرف من المقترض باسم الملكية عقد إعداد–

على األولى الدرجة من الرهن التمويل إعادة شركة لصالح لإلظهار قابلة وتكون البنك، إلى العقار–

.S.R.H الرهني

(08 رقم الملحق )أنظرالتسديدات: جدول إعداد.1410039096 الحساب رقم

واللقب: × محمد. االسمالعنوان: ******** القبة.

598المحافظة: قرض رمز.2004 نوفمبر30القرار: تاريخ.2004/773الترخيص: رقم.2004 نوفمبر30االستعمال: تاريخ

التسديد: شهرية. طريقة دج.3.900.000المبلغ: المدة: ثابتة. نوع شهر.264المدة:

مسكن. القرض: شراء سبب سنويا.%7,5المعدل: الرسم: معفى.

مبل44غ عن عب44ارة التس44ديدات قيم44ة أن لن44ا يت44بين الج44دول خالل مناألصلي. القرض قيمة من الشهري القسط إليه مضاف الفائدة

يس44اوي والذي دج3.900.000 الرصيد يكون األول الشهر بداية في الفائ44دة س44عر يس44اوي األول الشهر في التسديد يكون بحيث القرض، مبلغ (12على) %( مقس44م7,5) الس44نوي الفائ44دة س44عر أي شهري أساس على

المتعل44ق الش44هري القس44ط ذل44ك إلى يض44اف األصلي القرض في مضروببالقرض.

ه44ذا فإن بالقرض المتعلق الشهري القسط حساب يمكن ال أنه وبما الفائ44دة. مبل44غ من الش44هر نهاي44ة في المسدد القسط بطرح يحسب األخير أي دج،3.894.169,09 يساوي األول الشهر نهاية في الرصيد يكون ومنه

91

لألفراد العقاري القرض

ح44تى ش44هر ك44ل الشهري. وتتك44رر القسط قيمة مبلغ ناقص األصلي المبلغالمدة. نهاية في القرض يهتلك

الشهرية الفوائد تسديد وفيها القرض السترجاع أخرى طريقة وهناك الق44رض مبل44غ ي44دفع بينم44ا القرض اهتالك مدة طول ثابتة تبقى والتي فقط

.264 الشهر نهاية في أي االستحقاق فترة نهاية في األصلي به44ا تتزاي44د ال44تي القيم44ة بنفس تتن44اقص الفائدة مبالغ أن نالحظ كما

للقرض)االهتالك(. األصلية القيمةالقرض: بإدارة المتعلقة العموالت.2

نس44بة أض44فنا إذا للبن44ك بالنس44بة الش44هرية الت44دفقات حس44اب يمكن ال44تي التكلف44ة عن تعبر النسبة القرض. هذه تسيير أو إدارة إلى تعود معينة

الش44هرية المس44تحقات جم44ع مثل بالقرض المتعلقة العمليات إنجاز تتطلبها... مستحقاتهم يسددوا لم الذين للزبائن القضائية المتابعة الزبائن، من

عناصر: إلى الشهرية المستحقات تقسيم يمكن الحالة هذه في.X القرض وتسيير بإدارة خاصة عمولة–.I القرض عن المترتبة الفوائد–.A ياألصل بالقرض المتعلقة األقساط–

التطبيقي المثال حسب القرض إدارة عمولة حساب كيفية ولتوضيح العق44اري الق44رض إدارة و لتس44يير س44نوية % كعمول44ة1 إضافة السابق. مع

.(09 رقم الملحق )أنظر نفس تتغ44ير لم الش44هرية المس44تحقات أن الج44دول خالل من نالح44ظ

مبل44غ في ف44رق هن44اك يك44ون بينما باألصل، لمتعلقة لألقساط بالنسبة الشيء الق44رض بمبل44غ المتعلق44ة العمول44ة مبل44غ بنفس انخفض44ت أن44ه حيث الفوائ44د

يحدث الذي لالنخفاض نظرا وهذا الفوائد مثل مثلها شهريا تتناقص فالعمولةاألقساط. دفع نتيجة المتبقية القرض قيمة في آلخر شهر منالمسبقة: اتاالسترداد.3

ج44دول وف44ق تتم الش44هرية التسديدات أن افترضنا السابق المثال في إلى المق4رض لج4وء دون وه4ذا عليه4ا، المتفق العقد مدة حسب أي االهتالك استرجاع البنك يطلب أي العكس أو العقد نهاية قبل للبنك مستحقاته تسديد بعض يلج44أ ق44د الواق44ع في العق44د. لكن نهاية قبل القرض من المتبقي المبلغ

يس4مى م4ا وه4ذا األوان قب4ل البن4ك إلى المستحقات تسديد إلى المقترضينمنها: أسباب عدة عن ناتج السلوك المسبق. هذا والتسديد باالسترداد

يكون وقد البنك طرف من مول الذي المسكن بيع إلى المقترض لجوء– اقتص44ادية ظ44روف بس44بب أو أخرى منطقة إلى التنقل عن إما ناتج هذا

دخله. انخفاض أو لعمله كفقدانه صعبة من علي44ه حص44ل ال4ذي من تكلف4ة بأق4ل تموي44ل على الحص44ول إمكانية–

البنك. يس44مح الح44الي ال44وقت في دخل44ه أص44بح أو إضافي دخل على الحصول–

الس4وق في العقاري4ة للق4روض الفائ4دة مع4دالت انخف4اض نتيجة بذلك نتيج44ة حاليا المقترض يدفعه الذي الفائدة معدل بين الفرق يعتبر حيث

من الس4وق في حالي4ا المطب4ق الفائ4دة ومع4دل سابقة اقتراض عملية للمب44الغ المس44بق التس44ديد إلى المق44ترض ت44دفع ال44تي األس44باب إحدى

احتم44ال ك44ان كلم44ا امعت44بر الق44رض ك44ان الق44رض. فكلم44ا من المتبقية

92

لألفراد العقاري القرض

أن44ه علم على يك44ون المق44ترض ألن مؤك44دة المقترضة المبالغ استرداد جدي44د من االق44تراض بعملية والقيام المقترضة المبالغ استرداد بإمكانه مش44جعا ذل44ك يك44ون اآلن. وقد يدفعه الذي من أقل يكون فائدة بمعدل

تكون واألسواق مرتفعة غير الجديدة االقتراض عملية تكاليف كانت إذا لب44د لذلك الجديدة االقتراض عملية تحقيق تعيق التي األسباب أهم منالجديد. واالقتراض االسترداد لعملية الحالية القيمة حساب من

اتمة:خ الق44روض مديري44ة في قض44يناها ال44تي التطبيقي44ة دراس44تنا خالل من

أص44بحت البنك أن لنا تبين المحلية، التنمية ببنك الخاصة والقروض العقاريةالجديدة. المشاريع خوض على القدرة له

القروض تقديم مجال في مرضية نتيجة حققت المديرية أن فالحظنا 2004 كتوبرأ 31 إحصائيات األولى. فحسب انطالقتها مع مقارنة العقارية،

س44نة حرج44ة ك44انت االنطالق44ة أن الحظن44ا. المديري44ة ه44ذه في أجريت التي 37 ه44و المس44تفيدين ع44دد ك44ان حيث المش44روع(، انطالق )س44نة2000

إلى ليص44ل2001 سنة في ملحوظ بشكل ارتفع العدد بينما فقط، مستفيد البن44اء، ال44ترميم، )الش44راء، الق44روض مش44اريع مختل44ف في مس44تفيد599

التصاميم(. على البيع التوسيع،

وه44ذا مس44تفيد،4585 إلى المستفيدين عدد فارتفع2002 سنة أما التنمي44ة بن44ك خاض44ه ال44ذي المش44روع أن وهي حتمي44ة نتيج44ة إلى يوصلنا ما

الجمهور. مع وتجاوبا نجاحا حقق قد المحلية

في ركز البنك ألن الفعلية االنطالقة بمثابة كانت2003 سنة أن كما اإلعالم وس4ائل على اعتم4د ق4د فنج4ده اإلش4هار، عنص4ر على الف4ترة تل4ك

لألف44راد(، العق44اري )الق44رض الجدي44د بمنتوج44ه للتعريف والبصرية السمعية اليومي)الناطقة الخبر جريدة مثل اليومية والصحف الجرائد خالل من وهذا

الوط44ني الص44الون وك44ذا بالفرنسية(، )الناطقةLiberté بالعربية( وجريدة أكس44ب ما . وهذا2003 أفريل شهر في فعاليته جرت الذي بالعقار الخاص

مستفيد.6488 إلى المستفيدين عدد ارتفع حيث أكبر، مصداقية البنك

الجاري44ة للس44نة الث44الث الثالثي إحص44ائيات خالل من لمسناه ما وهذا مستفيد.6200 ليفوق المستفيدين عدد ارتفع حيث2004

خاص44ة والمتمثلة حقيقية مشاكل من يعاني ال البنك أن يعني ال هذاو التنمي44ة بن44ك لكن البن44وك، أغلب من44ه تع44اني ال44ذي التسديد عدم خطر في

مخ4اطر من تقل4ل ال4تي الط4رق أحس4ن إلى للوصول جاهدا يعمل المحليةالسنة. هذه خالل أكبر زبائن جلب على يعمل أنه المشكل،كما هذا

93

لألفراد العقاري القرض

العامة: الخاتمة

94

الخاتم##ة العام##ة

لألفراد العقاري القرض

معتبرة مكانة يحتل السكن قطاع أصبح الوطنية السيادة استرجاع بعد الش4اغل الش4غل يعت4بر إذ واالقتص4ادية، االجتماعية التنمية ةإستراتيجي ضمن

والع44رض الطلب أزمة عن الناتجة العجز نسبة تقليص تحاول التي للسلطاتاألخرى. تلوى سنة تتفاقم أخذت التي

ال44ديمغرافي النمو تزايد منها عوامل عدة إلى العجز هذا أسباب وتعود للقط44اع. كم44ا احتكاره44ا أي األحادية السياسة على الدولة اعتماد المتسارع،

المعالم. مبهمة السكن قطاع تمويل في الدولة قبل من المتبعة السياسة أن مش44كلة لح44ل والطوي44ل المتوس44ط المدى على إستراتيجية انعدام عن فضال

المالي. النظام تواضع ذلك إلى ضف الجزائر في السكن

للس44كن جدي44دة تموي44ل طرق عن للبحث بالحكومة دفعت الحالة هذه تموي44ل في التجاري44ة البن44وك تش44جيع سياس44ة على فاعتم44دت االجتم44اعي،

من التخفي44ف على الحل44ول ه44ذه فس44اعدت عق44اري س44وق وإنش44اء الس44كن يعم44ل ك44ان إذ واالحتي44اط للتوفير الوطني الصندوق يتحمله كان الذي العبء

العقارية. القروض منح مجال في بمفرده

التعام44ل حي44ة منح في والمتمثل44ة الدول44ة اعتم44دتها ال44تي فالسياس44ة بالنس44بة اإليج44ابي األث44ر ل44ه ك44ان العقاري44ة الق44روض منح مج44ال في البنكي على الحص44ول الطبق44ة ه44ذه بإمك44ان أص44بح إذ للمجتم44ع، المتوسطة للطبقة

معين44ة نس44بة إقتط44اع طري44ق عن بالتقسيط الدفع صيغة باعتماد وذلك سكن%(.40-30) الشهري الدخل من

على أخط4ار لخل4ق أدت كث4يرة عراقي4ل واجهته4ا السياس4ة ه4ذه لكن وض44مان البن44وك ت44أطير أج44ل من مالي44ة ش44ركات إنش44اء استوجب مما البنك

على تعم44ل " ال44تيS.R.H" الره44ني التمويل إعادة شركة غرار على قروضها " ال4تيS.G.C.I" العق4اري الق4رض ض4مان وش44ركة للخزين44ة، أحس4ن تس4يير الوط44ني الص44ندوق نجد به. وكذلك المحدقة المخاطر كل من القرض تضمن

الس44كن مج44ال في الدول44ة إعان44ات تسيير على يعمل " الذيC.N.L" للسكنللبنوك. آمان خلق في ساهمت الشركات هذه االجتماعي. فكل

ال44رهن وه44و أال الق44روض ه44ذه مث44ل في بكثرة متداول عنصر نجد كما المس44تفيد يجع44ل قرض44ه. ف44الرهن لض44مان المص44رف يعتمده الذي العقاري

ممتلكاته. على حصوله قصد القرض بتخليص ملزما في " وبالضبطBDL" المحلية التنمية بنك في تربصنا خالل الحظنا كما " أنD.C.I.C.S" الخاص44ة والق44روض العقاري44ة للق44روض العام44ة المديري44ة

التهيئ44ة، التوس44يع، ال44ترميم، عملي44ات يمس أص44بح لألف44راد العق44اري القرض يقتص44ر ك44ان إذ مش44واره بداي44ة في عليه كان ما عكس التصاميم على والبيع م44دة أص44بحت ذل44ك إلى مس44كن. فباإلض44افة لبن44اء أو للش44راء توجيه44ه على

المحلي44ة التنمي44ة تخوف. فبنك أي سنة( دون25) قصوى لمدة تصل القرض أن44ه إال البداي44ة في واجهت44ه ال44تي العراقي44ل رغم بنج44اح التجرب44ة ه44ذه خ44اض

وص44ل حيث البنك، إحصائيات توضحه ما وهذا علها والتغلب تجاوزها استطاع

95

لألفراد العقاري القرض

)2004 س44نة أواخ44ر في المقبول44ة الملف44ات عدد 264 ( إلى31/10/2004 ملف.17

التالية: التوصيات نقترح أن ارتأينا تقدم ما كل خالل ومن نظ44ام إنش44اء بهدف السوق واقتصاد يتماشى بما المالي النظام إصالح–

السكن. قطاع لتمويل موحد ماليالعقارية. القروض على المطبقة الفائدة معدالت تخفيض– أزم44ة من للتخفي44ف الم44دى وطويل44ة متوس44طة اس44تراتيجيات وض44ع–

السكن.العقارية. القروض منح في وواضحة محكمة سياسة إتباع– عليه4ا االعتماد خالله من يمكن الذي للمستوى الوكالة ترقى أن يجب–

يقب4ل مقي4اس على نتك4و أن ويجب والمعالج4ة االستقبال هياكل في ومعامل44ة جي44دة خ44دمات وتق44ديم نش44اطهم، ك44ان مهما الزبائن بجميعفعالة.

يخص فيم444ا خاص444ة الق444روض، طلب ملف444ات دراس444ة في الدق444ة–الضمانات.

للتكنولوجي44ات الجي44د االس44تعمال من وتمكينهم الم44وظفين هيكل44ة–اآللي". "اإلعالم الحديثة

في الدول44ة به44ا ق44امت ال44تي الخطوة أن هو قوله يجب ما األخير وفي لألف44راد العقاري44ة الق44روض تق44ديم قص44د التجارية للبنوك األخضر الضوء منح

ال44ذي للبن44ك وبالنس44بة للمجتم44ع، المتوس44طة للطبقة بالنسبة تمارها أعطت ق44د تكون التي للدولة بالنسبة األمر العملية. وكذلك هذه من كثيرا سيستفيدميزانيتها. هدد طالما كبير عبء من تخلصت

يه44دد هاجسا بات الذي السكن مشكل بأن للقول يكفي هذا هل ولكن؟ ال أم انفراجا عرف الجزائري المجتمع هدوء

المراجع قائمةالعربية: باللغة الكتب

المكتب هندي، إبراهيم منيرل القرارات اتخاذ مدخل: التجارية البنوك إدارة.1996 الثالثة الطبعة الحديث العربي

العربية النهضة هاشم، إسماعيل لدكتورل والبنوك النقود في مذكرات.1997 لبنان بيروت والنشر للطباعة زهران دار خربوس، علي حسنل وتطبيقات مفاهيم: المالية األسواق.1998 عمان والنشر للتوزيع

الكندي دار ،هاني بني حسينل ومبادئ أسس: والبنوك النقود اقتصاديات.2003 األردن عمان

الجامعية المطبوعات ديوان ، القزويني لشاكر البنوك إقتصاد في محاضرات.1992 الجزائر

96

لألفراد العقاري القرض

الجزائر الجامعية المطبوعات ديوان لطرش، لطاهرل البنوك تقنيات1992.

تمويل في الحديثة والتقنيات السياسات: والمصرفي المالي االقتصادالجزائر. الجامعية المطبوعات ديوان بلطاس، القادر عبدل السكن األولى( )الطبعة للنشر الحامد دار الله، عبد جاسم عقيلل والبنوك النقود1999. العربية النهضة دار الشافعي، زكي محمدل والبنوك النقود في مقدمة.1970 لبنان بيروت

شيحة، رشدي مصطفى لدكتورل المال و المصارف و النقود اقتصاديات .1985 لبنان بيروت األردن عمان زهران دار الشمري، نوري محمود ناظمل والمصارف النقود1999.

الفرنسية: باللغة الكتبLe système bancaire Algérien, Ammour Benhalima, édition Dahleb Alger 1996.Risque et contrôle du risque, Ane Marie, édition économica France 1999.Système bancaire de l’Algérie, Bruno Rossinol, Milan 1974.La Banque et L’entreprise, Gérard Royer, Alain Choinel, institut technique 1990.Analyse financière et risque de crédit, La H. Bruslerier, Dunod Paris 1999.Le crédit aux particuliers, M. Gaudin SEFI 1999.L’exploitation bancaire et crédit, Michel Mathieu, OPCIT.Gestion de l’entreprise, Pierre Conso ; Farouk Hemici, 8ème édition Dunod Paris 1996.La Titrisation, Aspects Juridique et Financier, T. Granier et C. Jaffeux, édition économica, Parie 1997.

والمذكرات: الدوريات .والعمران السكن وزارة منشورات.2000 سنة بالرهن، التمويل إعادة شركة عن صادرة منشورات

.2001 البنك من عقاري قرض القتناء الدليله1411.4 صفر05 ،25 العدد الجزائرية، الرسمية الجريدة ه1422.4 القعدة ذو15 ،25 العدد الجزائرية الرسمية الجريدة

.19/08/86 في الصادر12-86 قانون.12/01/88 في الصادر01-88 قانونوالقرض. النقد بقانون والمتعلق14/04/1990 في المؤرخ10-90 قانون

97

لألفراد العقاري القرض

.98 و97 رقم لإلحصاء، الوطني للديوان إحصائية مجموعة.1994 نوفمبر عدد ،01 رقم عدل وكالة كراريس

في السكن تمويل ،2001-2000 ماجستير مذكرة أعمر، آيت كريمالجزائر،.2003-2000 السكن، تمويل ماجستير مذكرة سياف، أ. سعيد

Algérie, guide économique, 1992, BEA.

Algérie, guide économique, LBID.Revue bancaire, Ma lettre de la CNEP N°1, 1994Ammour Benhalima, OPCIT.Bruno Rossinol, OPCIT.E. Coulomb, Revue banque éditeur N° 540 Août - Septembre 1999.M. Mathieu, L’exploitant bancaire et le risque du crédit, revue banque éditeur Parie 1995.

للسكن الوطني للصندوق التنظيمي : المخطط01 رقم ملحق .

المدير العام

مديرية التفتيش والمراجع

ة

مديرية اإلدارة العامة الوسائل

مديرية السكن المدعم

مديرية

اإلعانامن تأجل الحصو

ل على ملكية

مديرية المالية والمحاس

بة

مديرية الدراسا

ت والتنظيم

و المعلومات

ية

مديرية السكن واإليجار

مستشارين ومساعدين

البطاقة الوطنية لإلعالنات

المديريات

الجهوية

)عددهم 13

مديرية(

والئية وكاالت2صنف والئية وكاالت

1صنف

98

لألفراد العقاري القرض

للسكن. الوطني المصدر: الصندوق

"V.S.P" التصاميم على البيع طريقة : يبين02 رقم ملحق:V.S.P التصاميم على البيع طريقة حول مثال

من المس44تفيد ي44دفع ج د3.000.000 تكلفت44ه مسكن كمثال أخذنا لواإلجمالية. القيمة % من20 ب4 يقدر أولي مبلغ المسكن هذا= 0,2×3.000.000: أي المس44كن مبل44غ من أدنى كح44د ج د600.000

المسكن. شراء قصد الذاتي التمويل حصة يخص فيما 2.400.000 = 600.000 - 3.000.000هو: للتسديد المتبقي المبلغ فإن

ج ديلي: كما أقساط04 طريق عن الفرد يدفعه

د720.000 = 0,3×2.400.000 %:30 األول القسط-ج.

د480.000 = 0,2×2.400.000 %:20 الثاني القسط-ج.

د480.000 = 0,2×2.400.000 %:20 الثالث القسط-ج.

د720.000 = 0,3×2.400.000 %:30 الرابع القسط-ج.

. المحلية التنمية بنك طرف منvsp طريق عن عقار بيع طريقة هذه ال44ذي الق44رض مبل44غ تح44دد الوكالة القرض، طلب ملف على الحصول بعد–

)المستفيد(. لزبونها إعطاءه تستطيع السابق: المثال في–

األقصى( )الحد المستفيد دخل % من40الشهري: لقسط- %.7,5= الفائدة معدل-األقصى(. سنة. )الحد25= القرض سداد مدة-

والمش44رف العق44ار من المستفيد مع العقد يمضي المحلية التنمية بنك إن– والقروض العقارية القروض مديرية تتأكد ذلك وبعد )المقاول(، البيع على

للق44روض الحس44ن للس44ير والض44رورية األساس44ية الض44مانات من الخاصةوهي:

99

لألفراد العقاري القرض

من عق4اري ب4رهن يك4ونvsp التص4اميم على ال4بيع ض4مان إن-شراءه. المرغوب السكن على األولى الدرجة

)الحريق...(. األخرى واألخطار الموت على التأمين- الق4رض ض4مان مؤسس4ة ل4دى البن4ك لص4الح الض4مان ش4هادة-

القرض(. )طالب المستفيد طرف من(SGCI) العقاري في(CNL) للس4كن الوط44ني الص44ندوق من المس4اعدة منح ق4رار إحضار–

. السكن من االستفادة إطارالقرض. تسديد جدول كذلك و نسخ خمسة في القرض اتفاقية توقيع–

للقرض: التجهيزفي الحساب )المقاول( فتح البناء على والمشرف القرض من المستفيد على

القرض فيها يطلب يالت الوكالة .

ش44هادة أس44اس على القرض قسط سحب طلب ملف المستفيد يودعالعقد. فيها تم التي الوكالة إلى المقاول طرف من ممضاة األعمال، تقدم

السابق:في المثال

القسط مساهمةالمبلغ

%20المستفيدBDL80%قرض

1720.000144.000576.000

2480.00096.000384.000

3480.00096.000384.000

4720.000144.000576.000

2.400.000480.0001.920.000المجموع

100

لألفراد العقاري القرض

.المحلية التنمية لبنك التنظيمي : الهيكل03 رقم ملحق

المحلية التنمية المصدر: بنك .

القروض لمديرية التنظيمي : المخطط04 رقم ملحقالخاصة. والقروض العقارية

مديرية العالقات الدولية والتجارة

الخارجية

مديرية شية

المفتالعامة

ق ح

ملالمديرية

العامة

سيير م ت

سق

ل سائ

الوالمادية

والموارد شرية

الب

م التعهد س

قم

والعالي

جخار

ال

قسم االستغالل والتنشيط

التجاري

مديرية ن

شؤوال

القانونية ت

عاوالنزا

مديرية القرض العقاري والقروض

الخاصة

شاريست

المن

سكريتر ال

مالعا

ئيالرالمس دير العام

خلية جعة

المرام هيئة

سق

ظمة األن

المعلوماتية

101

تمويل مديرية المؤسسات

الصغيرة

لألفراد العقاري القرض

المحلية. التنمية المصدر: بنك

العقاري. القرض : اتفاقية07 رقم ملحقالقرض: اتفاقية

مدير المديرية العامة للقروض

العقارية والقروض الخاصة

دائرة القرض العقاري

)المستفيدين(

دائرة الترقية العقارية

خلية القروض الخاصة

مؤسسات -صغيرة

قروض -االستهالك

السكرتاريةخلية التسيير

اإلداري

خلية تسيير القروض وإعادة

التمويل

خلية متابعة الضمانات والمراقبة واإلحصاء

خلية الدراسات

خلية التسيير ومتابعة المخاطر

102

لألفراد العقاري القرض

المتعاقدين: بين فيما تم 24 ب444 الكائن44ة شرش44ال وكال44ة مدير بصفته السيد........... متصرف

عمومي44ة مؤسس44ة المحلي44ة التنمي44ة بن44ك ولحساب باسم العزيز عبد محمد دج.7.140.000.000 مبلغ44ه رأس44مال ذات باألس44هم ش44ركة واقتص44ادية،

الجزائر. تيبازة، عمار-اسطاوالي- والية قاسي شارع5 الرئيسي مقرها ال44رئيس عم44ار الس44يد: داودي قب44ل من ل44ه المخول44ة التفويض44ات وبموجب

العام المديرج4ه444444ة. م4ن

. محمدXالسيد: - تبازة والية – فايت بأوالد1955 جوان06بتاريخ: المولود

المهنة: عسكري. داي حسين بدائرة24/04/2002 في مسلمة****** رقم التعريف بطاقة

- الجزائر-. فطومY و ابن: جياللي

الجزائر- – القبة05 رقم**************العنوان: حيشرشال. وكالة لدى مفتوح*********رقم: المصرفي الحساب صاحب

المقترض. يلي فيما المسمىأخ444444رى. ج4ه444444ة م4ن

يلي: ما وإقرار االتفاقالقرض. موضوع:01 المادة ش##راء عملية لتمويل يخصص قرض وضع على المحلية، التنمية بنك يوافق

.مسكنالقرض. ومدة مبلغ 02 المادة

)باألرق44ام( بمبل44غ قرض44ا االتفاقي44ة بم44وجب المحلي44ة التنمي44ة بن44ك يمنح)بالحروف(. جزائري دينار ألف مائة وتسعة ماليين ثالثة دج،3.900.000

نافذة شهرا264)باألرقام( شهرا وستون وأربعة )بالحروف( مائتان ولمدةاألول( االستعمال منذ تبدأ التسديد كأجل ( أشهر. )أشهر06) ستة فيها بما

القرض. استعمال مدة:03 المادة من ( أش44هر03) ثالث44ة أقص44اها م44دة في الق44رض اس44تعمال ع44دم حالة في

ه44ذه ف44إن المبين44ة الق44اهرة القوة حالة في ( أشهر06) وستة التبليغ، تاريخملغاة. تصبح االتفاقية

للسكن. الوطني الصندوق مساعدة:04 المادة للسكن الوطني الصندوق يقدمها التي الملكية على الحصول المساعدة إن

)ب4444444444444الحروف رقم....... بت4444444444444اريخ........... بمبل4444444444444غ تحتواألرقام(............................

الشخصية. والتقدمة الممنوح القرض على زيادة تأتي سوفالفائدة. سعر:05 المادة س44نويا.)ب44الحروف: 7,5 ب444 تقدر فائدة على المحلية التنمية بنك يحصلبالمائة(. خمسة فاصل سبعة

103

لألفراد العقاري القرض

من13 بالم44ادة موض44ح هو كما االستحقاق لدفتر وفقا شهريا تؤدى-االتفاقية. هذه

للقرض. الكلي التسديد لغاية الرعاية مستحقة الفائدة هذه تبقى- وبع44دها األولى، ( س44نوات05) خمس لم44دة ثابتة الفائدة نسبة تبقى-

البنكية. الشروط حسب االرتفاع أو لالنخفاض قابلة تصبحالشخصية. التقدمة:06 المادة )ب44الحروف مبلغ44ا ال44ذاتي التموي44ل إط44ار في ي44دفع ب44أن المق44ترض يتعه44د

لص44احب األق44ل على20 دفع يثبت أو الحساب فتح واألرقام(.......... عندسكن. شراء حالة في المشروع

التسيير. عمولة:07 المادة عمولة االتفاقية إمضاء وقت المحلية التنمية لبنك يدفع بأن المقترض يلتزم

واألرقام(............... )بالحروفااللتزام. عمولة:08 المادة

في الك44برى األشغال ينجز أن الذاتي، البناء إطار وفي المستفيد على يجب وج44دت إذا إال األولى، الدفعة قبضه بعد ( شهرا12) عشر اثني أقصاه اجل انقض44اء قانون44ا. وعن44د معاينته44ا البنك واستطاع ذلك دون حالت قاهرة قوة المس44تفيد ف44إن الكبرى، األشغال انجاز في تأخيرات سجلت إذا األجل هذه مبل44غ % من0.5 ب444 تق44در وال44تي االل44تزام عالوة ل44دفع يخض44ع الق44رض من

بعد. تستهلك لم التي الدفعة بنفس والتهيئ44ة التوس44يع أش44غال حال44ة في ك44ذلك تقبض العمول44ة ه44ذه

الشروط.التصرف. تحت القرض وضع:09 المادةالشروط: استفاء بعد القرض باستعمال يرخص

الملف. لتكوين المطلوبة الوثائق لثبوتيات المقترض تقديمشيكات. حساب فتحالمقترض. قبل من الحالية االتفاقية إمضاءالمقترض. قبل من الدائم بالتحويل األمر إمضاءلتغطي44ة حس44ابه بتزوي44د المق44ترض بموجب44ه يتعهد نافد التزام إمضاء

االستحقاقات.الملف. تسيير مصاريف وكذا التأمين أقساط دفععلى األولى المرتب44ة من االتف44اقي العق44اري ال44رهن على الحص44ول

السكن. عليها سيشيد التي األرضية القطعة على أو السكن،أمكن. إذا للسكن الوطني الصندوق مساعدة على الحصولألمر. سندات أو سند إمضاء

الوطني الصندوق ومساعدة البنكي القرض دفع:10 المادةللسكن.

على أو الموث44ق، ي44دي بين الش44راء حال44ة في واح44دة دفع44ة الق44رض ي44دفع مهن44دس معاينة بعد وذلك التهيئة أو التوسيع الذاتي، البناء حالة في دفعات

المختصة. البنك مصالح أو معماريإجمالي. ألمر سند تسليم:11 المادة للمقترض إجمالي سند باكتتاب المحلية التنمية بنك يقوم دينه، تعبئة بغرض التنمية بنك وألمر

104

لألفراد العقاري القرض

دفع44ات أو الرس44وم و والفائ44دة األص44لي الق44رض مبلغ عليه موضح المحليةتهيئة. أو ذاتي بناء مسكن، شراء عن عبارة كان إذا القرضالقرض. تخصيص:12 المادة الموض44وع النج44از س44واه دون الق44رض مبل44غ بتخص44يص المق44ترض يل44تزم

وفي المحلي44ة التنمي44ة لبن44ك االتفاقية. ويج44وز هذه من01 بالمادة الموضح واتخ44اذ المقترض44ة للمب44الغ المق44ترض اس44تعمال مراقب44ة ش44اء وقت أي

دينه. السترجاع مناسبة يراها التي اإلجراءاتالقرض. تسديد كيفية:13 المادة

الفوائ44د الق44رض له44ذا األص44لي المبل44غ ش44هر كل يسدد بأن المقترض يلتزم غاي44ة إلى الشخص44ي حسابه من بالسحب وذلك والمصاريف التأخير وفوائد

الدين. لمجمل الكلي االنقضاء المص44اريف الفوائ44د، األساس44ي، المبل44غ وتض44م ثابت44ة الش44هرية ال44دفعات

قب44ل من توقيع44ه تم ال44ذي االس44تحقاقات دف44تر بم44وجب وذل44ك والملحقاتاالتفاقية. لهذه مكمل جزء يعد والذي المقترض

األجل. سقوط:14 المادة دون االتفاقي44ة لفسخ قانونيا يؤدي المقترض من البنود أحد احترام عدم إنالتالية: الحاالت في إجراء أيقانونا. المقررة الحاالت كافة في-اآلج44ال في عنه المترتبة والفوائد للقرض األصلي المبلغ تسديد عدم

عليها. المتفقالمقترض. تصريحات صحة عدمنس44بة ارتف44اع نتيج44ة القرض فوائد نسبة في لزيادة المقترض رفض

القرض. فوائدللمقترض. القضائية التصفيةإهم4ال بس4بب الخط4ير الت4دهور أو للتل4ف، المره4ون العق4ار تعرض

المقترض.المرهون. للعقار كليا أم كان جزئيا القضائي، أو الودي البيعبعض أو ك44ل مص44ادرة ش44أنها من قضائية لمتابعات المقترض تعرض

أمواله.الم44ادة في عليه44ا، المتف44ق للغايات المقترضة المبالغ استعمال عدم

01. بالنس44ب للفوائ44د منتج44ة س44تكون مس44تحقة، أصبحت التي المبالغ إن وبهذا

.05 المادة في المبينةالتأخير. عن الجزاءات:15 المادة

من المحلي44ة التنمي44ة بن44ك يتمكن لم ك44ان أي س44بب حص44ل إذا ما حالة في المتابع44ات على أج44بر إذا الخصوص وعلى عادية، بصفة دينه استرداد خالله

الفوائد نسبة في زيادة تطبيق في الحق له سيكون دينه، لتحصيل القضائية غير االستحقاق أجل حلول تاريخ من ابتداء ( سنويا2) بالمائة اثنان قدرها

المدفوعة.التخلي. أو الفسخ حالة في الجزاءات:16 المادة

الت44أمين مبل44غ من10 ف44إن الق44رض عن التخلي أو العق44د فس44خ حالة في الق44رض ضمان شركة قبل من له يرد ال سوف المقترض قبل من المدفوع

105

لألفراد العقاري القرض

على يس44توجب فإنه القرض، إلى التأمين مبلغ زاد إذا ما حالة في العقاري ال44ذكر. وذل44ك الس44الف الت44أمين مبل44غ من10 يساوي مبلغ دفع المقترض

الدين. تعبئة قبل ض4مان ش44ركة حس4اب إلى للق4رض زي44ادة الت44أمين مبل44غ تحوي44ل تم ما إذا

في للمق4ترض رده يتم لن10ل44 المس4اوي المبل4غ ف4إن العق4اري القرض10 تأخذ العقاري القرض ضمان القرض. )شركة عن التخلي أو فسخ حالة

التأمين(. مبلغ منبالتسبيق. القرض تسديد:17 المادة

ال44دفع حال44ة بالتس44بيق. وفي الق44رض من تبقى م44ا تس44ديد ح44ق للمقترضتوقيتا. األبعد األجل من ابتداء¤ يتم األخير هذا فإن منه لجزء المسبق الوطني الصندوق مساعدة من للمستفيد الضمان:18 المادة

للسكن. الص44ندوق ط44رف من المقدم44ة المس4اعدة مبل44غ بإدماج يقبل المقترض إن

يقدم سوف الذي العقاري للرهن ب4............دج والمقدرة للسكن الوطنيالممنوح. القرض لضمان المحلية التنمية لبنك في تس4ترجع س4وف المحلي4ة التنمي4ة بن4ك ف4إن الض4مان، تنفي4ذ حال4ة في

والمصاريف(. فوائد )أصل، دينها األولى المرتبةالتأمينات.:19 المادة

الق44رض على الضمان شركة لدى باالكتتاب قطعية وبصفة المقترض يلتزم تفويض مع العقاري

الق44رض، لمدة مساوية لمدة الوفاة على المحلية. تأمينا التنمية بنك لفائدة كالتغطي44ة المخ44اطر على تأمين44ا وأخ44يرا الس44كن على األخطار متعدد تأميناالقرض. تسديد لعدم

المحلية. التنمية بتك لدى تبقى التأمين لوثائق األصلية النسخ إنوالرسوم. المصاريف من التبرئة:20 المادة

المقترض. ويدفعها يتحملها باالتفاقية المرتبطة والرسوم المصاريف إنالموطن. اختيار:21 المادة

األطراف العقارية. فإن بالمحافظة القيد صحة ولتثبيت االتفاقية هذه لتنفيذسابقا. المذكورة بالعناوين موطنها اختارتالقضائي. االختصاص:22 المادة

حال44ة وفي االتفاقية، هذه تفسير أو تنفيذ بسبب تنشأ قد التي النزاعات إن تق4ع ال4تي المختص4ة القض4ائية للجه4ات خاض4عة تكون الودية التسوية عدم

التنمي44ة لبن44ك العام44ة المديري44ة مق44ر أو االس44تغالل ف44رع الوكال44ة، ب44دائرتهاالمحلية.التفويضات.:23 المادة

لمباش44رة االتفاقي44ة ه44ذه من أص44لية نس44خة لحام44ل التفويض44ات كافة تمنح في البنك قبل من المطلوبة بالضمانات المتعلقة وكذا الضرورية اإلجراءات

القرض. هذا إطارإجراءات.:24 المادة

المتعلقة تلك وكذلك التسجيل إجراءات إتمام بعد إال القرض انجاز يمكن الالمحلية. التنمية بنك لصالح عليها المتفق الضمانات بتسجيل

106

لألفراد العقاري القرض

107

لألفراد العقاري القرض

108

لألفراد العقاري القرض

31/10/2013 3 015 812,45 18 848,83 30 205,91 11 357,08 3 004 455,37 30/11/2013 3 004 455,37 18 777,85 30 205,91 11 428,06 2 993 027,31 31/12/2013 2 993 027,31 18 706,42 30 205,91 11 499,48 2 981 527,83 31/01/2014 2 981 527,83 18 634,55 30 205,91 11 571,36 2 969 956,47 28/02/2014 2 969 956,47 18 562,23 30 205,91 11 643,68 2 958 312,79 31/03/2014 2 958 312,79 18 489,45 30 205,91 11 716,45 2 946 596,34 30/04/2014 2 946 596,34 18 416,23 30 205,91 11 789,68 2 934 806,66 31/05/2014 2 934 806,66 18 342,54 30 205,91 11 863,36 2 922 943,30 30/06/2014 2 922 943,30 18 268,40 30 205,91 11 937,51 2 911 005,79 31/07/2014 2 911 005,79 18 193,79 30 205,91 12 012,12 2 898 993,67 31/08/2014 2 898 993,67 18 118,71 30 205,91 12 087,20 2 886 906,47 30/09/2014 2 886 906,47 18 043,17 30 205,91 12 162,74 2 874 743,73 31/10/2014 2 874 743,73 17 967,15 30 205,91 12 238,76 2 862 504,98 30/11/2014 2 862 504,98 17 890,66 30 205,91 12 315,25 2 850 189,73 31/12/2014 2 850 189,73 17 813,69 30 205,91 12 392,22 2 837 797,51 31/01/2015 2 837 797,51 17 736,23 30 205,91 12 469,67 2 825 327,84 28/02/2015 2 825 327,84 17 658,30 30 205,91 12 547,61 2 812 780,23 31/03/2015 2 812 780,23 17 579,88 30 205,91 12 626,03 2 800 154,20 30/04/2015 2 800 154,20 17 500,96 30 205,91 12 704,94 2 787 449,26 31/05/2015 2 787 449,26 17 421,56 30 205,91 12 784,35 2 774 664,91 30/06/2015 2 774 664,91 17 341,66 30 205,91 12 864,25 2 761 800,66 31/07/2015 2 761 800,66 17 261,25 30 205,91 12 944,65 2 748 856,01 31/08/2015 2 748 856,01 17 180,35 30 205,91 13 025,56 2 735 830,45 30/09/2015 2 735 830,45 17 098,94 30 205,91 13 106,97 2 722 723,49 31/10/2015 2 722 723,49 17 017,02 30 205,91 13 188,88 2 709 534,60 30/11/2015 2 709 534,60 16 934,59 30 205,91 13 271,31 2 696 263,29 31/12/2015 2 696 263,29 16 851,65 30 205,91 13 354,26 2 682 909,03 31/01/2016 2 682 909,03 16 768,18 30 205,91 13 437,72 2 669 471,31 29/02/2016 2 669 471,31 16 684,20 30 205,91 13 521,71 2 655 949,60 31/03/2016 2 655 949,60 16 599,68 30 205,91 13 606,22 2 642 343,38 30/04/2016 2 642 343,38 16 514,65 30 205,91 13 691,26 2 628 652,12 31/05/2016 2 628 652,12 16 429,08 30 205,91 13 776,83 2 614 875,29 30/06/2016 2 614 875,29 16 342,97 30 205,91 13 862,94 2 601 012,35 31/07/2016 2 601 012,35 16 256,33 30 205,91 13 949,58 2 587 062,77 31/08/2016 2 587 062,77 16 169,14 30 205,91 14 036,76 2 573 026,01 30/09/2016 2 573 026,01 16 081,41 30 205,91 14 124,49 2 558 901,52 31/10/2016 2 558 901,52 15 993,13 30 205,91 14 212,77 2 544 688,75 30/11/2016 2 544 688,75 15 904,30 30 205,91 14 301,60 2 530 387,14 31/12/2016 2 530 387,14 15 814,92 30 205,91 14 390,99 2 515 996,16 31/01/2017 2 515 996,16 15 724,98 30 205,91 14 480,93 2 501 515,23 28/02/2017 2 501 515,23 15 634,47 30 205,91 14 571,44 2 486 943,79 31/03/2017 2 486 943,79 15 543,40 30 205,91 14 662,51 2 472 281,29 30/04/2017 2 472 281,29 15 451,76 30 205,91 14 754,15 2 457 527,14 31/05/2017 2 457 527,14 15 359,54 30 205,91 14 846,36 2 442 680,78 30/06/2017 2 442 680,78 15 266,75 30 205,91 14 939,15 2 427 741,63 31/07/2017 2 427 741,63 15 173,39 30 205,91 15 032,52 2 412 709,11 31/08/2017 2 412 709,11 15 079,43 30 205,91 15 126,47 2 397 582,63 30/09/2017 2 397 582,63 14 984,89 30 205,91 15 221,01 2 382 361,62 31/10/2017 2 382 361,62 14 889,76 30 205,91 15 316,15 2 367 045,47 30/11/2017 2 367 045,47 14 794,03 30 205,91 15 411,87 2 351 633,60 31/12/2017 2 351 633,60 14 697,71 30 205,91 15 508,20 2 336 125,41 31/01/2018 2 336 125,41 14 600,78 30 205,91 15 605,12 2 320 520,29 28/02/2018 2 320 520,29 14 503,25 30 205,91 15 702,65 2 304 817,63 31/03/2018 2 304 817,63 14 405,11 30 205,91 15 800,80 2 289 016,84

109

لألفراد العقاري القرض

110

لألفراد العقاري القرض

رقم .08ملحق عقاري: قرض اهتالك

111

لألفراد العقاري القرض

112

لألفراد العقاري القرض

113

لألفراد العقاري القرض

114

لألفراد العقاري القرض

115

لألفراد العقاري القرض

116

لألفراد العقاري القرض

117

لألفراد العقاري القرض

118

لألفراد العقاري القرض

119

لألفراد العقاري القرض

رقم العمولة: 09 ملحق باحتساب عقاري قرض اهتالك

120