ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

(принципы и методы) (принципы и методы)

Грибовский С.В.Доктор экономических наук,профессорГ. Санкт-Петербург

2

Содержание Содержание презентациипрезентации

• Принципы налогообложения

• Методы оценки

3

Принципы Принципы налогообложенияналогообложения

«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество»

С. Ю. Витте

4

Главный принципГлавный принцип

5

Цель Цель налогообложения недвижимостиналогообложения недвижимости

Налог на недвижимость – местный налог:• Цель налогообложения – формирование местных бюджетов

• Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов

• Ответственность за результаты – местные органы власти

Объекты оценки: жилая недвижимость нежилая недвижимость промышленная недвижимость с/х недвижимость

Субъекты оценки:– 83 субъекта РФ– все население страны 12 тысяч оценщиков

Территория оценки: 17 млн. кв. км 11 климатических зон (степь, тайга, тундра, полярные области) Более 100 народов

6

Масштаб проблемыМасштаб проблемы

Организация системы Организация системы налогообложенияналогообложения

• Централизованная система налогообложения (один Заказчик оценки, один Исполнитель оценки, единая

методология, единое программное обеспечение, финансирование из центрального бюджета, ответственность за результаты – Заказчик)

– Германия

– Бельгия

– Австрия

• Децентрализованная система налогообложения

(много Заказчиков оценки, много исполнителей, единая методология, разное программное обеспечение, финансирование территориальное,

ответственность – Заказчики)– США

7

Система Система налогообложенияналогообложения

• предмет оценки

• налогооблагаемая стоимость

• объект оценки

• методы оценки

• порядок оценки

• заказчики оценки

• потребители оценки

• исполнители оценки

• финансирование оценки

8

9

Предмет оценкиПредмет оценкиПод кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (ФСО 4 – Приказ МЭР РФ № 508 от 22 октября 2010 г.)

Кадастроваястоимость

Массовая оценка

Индивидуальная оценка

возможностьмассовой оценки

да

нет

Кадастроваястоимость

Массовая оценка

Индивидуальная оценка

10

Предмет оценкиПредмет оценкиРыночная стоимость - НЭИ

«Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости». (см. Международные стандарты оценки, Восьмое издание. 2007 год, п.6.7 раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки»).

Анализ НЭИ при массовой оценке – метологическая утопия

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости при текущем использовании, определенная методами массовой оценки

Аргументы:• собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества

любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, …».

• собственник, в большинстве случаев, сам решает проблему наиболее эффективного использования! • нет необходимости решать нерещаемую задачу оценки с учетом НЭИ• регулирующее воздействие на рынок путем определения разных налоговых ставок по разным видам

использования

Предмет индивидуальной кадастровой оценки и оценки при апелляциях – рыночная стоимость при текущем использовании

11

Досудебное урегулирование споровДосудебное урегулирование споров

Налогооблагаемая стоимость определяется размере кадастровой стоимостиКомиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании:• недостоверности сведений об ОН• отчета об оценке РС ОН при наличии положительного заключения СРО о соответствии отчета требованиям законодательства ОД РФ

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отношении ОН его РС, которая отличается от КС не более чем на 30 процентов, комиссия принимает решение об определении КС ОН в размере его РС (п. 21 Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС - Приказ МЭР России № 69 от 22.02.2011 г. ).Последствия:• большое количество споров• неразрешимость споров в рамках работы комиссий

12

Налогооблагаемая стоимостьНалогооблагаемая стоимость

Налогооблагаемая стоимость =

Кадастровая стоимость

× Коэффициентналоговой

оценки

Кно ≤ 1

13

Пример 1Пример 1Массовая оценка• Рыночная стоимость объекта недвижимости,

определенная методом массовой оценки равна 100 000 рублей.

• Коэффициент налоговой оценки = 1• Налоговая стоимость =100 000 × 1 = 100 000 (рублей)

Индивидуальная оценка• Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости,

определенная методом индивидуальной оценки равна

80 000 рублей.• Коэффициент налоговой оценки = 1• Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей)

Вывод: апелляция неизбежна!!!

14

Пример 2Пример 2Массовая оценка• Рыночная стоимость объекта недвижимости,

определенная методом массовой оценки равна 100 000 рублей.

• Коэффициент налоговой оценки = 0,7• Налоговая стоимость =100 000 × 0,7 = 70 000 (рублей)

Индивидуальная оценка• Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости,

определенная методом индивидуальной оценки равна

80 000 рублей.• Коэффициент налоговой оценки = 1• Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей)

Вывод: апелляции не будет!!!

15

Пример 3Пример 3Массовая оценка• Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная

методом массовой оценки равна 120 000 рублей.• Коэффициент налоговой оценки = 0,7• Налоговая стоимость =120 000 × 0,7 = 84000 (рублей)

Индивидуальная оценка• Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости,

определенная методом индивидуальной оценки равна 80 000 рублей.• Коэффициент налоговой оценки = 1• Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей)

МО/ИО=120 000/80 000=1,5 раза

Вывод: апелляция будет!!!

16

Коэффициент Коэффициент налоговой оценкиналоговой оценки

Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения: Кн<1,0 при использовании метода

массовой оценки; Кн=1,0 при использовании метода индивидуальной оценки

17

Массовая оценка

КСМО Модель оценки стоимости

= × Коэффициентналоговой оценки

Коэффициентналоговой оценки < 1

Коэффициентналоговой оценки

=V ОШИБКА

V

= V 0,2VV

= 0.8

Пример: ошибка = 20% от стоимости (V)

Коэффициентналоговой оценки

Объект оценки

18

Земля + ОКС

методы оценки

Ср

авн

ите

льн

ый

ОКС

Дох

одн

ый

Затр

атн

ый

методы оценки

Мет

од о

стат

ка

Затр

атн

ый

Кадастровая оценка ОКС

19

Затратный метод оценки – метод оценки объекта капитального строительства, основанный на расчете стоимости его воспроизводства с учетом износов

Инвентаризационный подход:

• нет необходимости выстраивать заново систему кадастровой оценки земли• ОКС не является объектом недвижимости (исчезает проблема НЭИ)• Есть все необходимые условия для расчета стоимости ОКС

20

• Разработать на уровне НСОД методические рекомендации по оценкекадастровой стоимости недвижимости и утвердить их приказом МЭР

• Разбить территорию России на ряд территорий налоговой оценки (далее – ТНО).

• Организацию работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости поручить местным исполнительным органам власти.

• На каждой ТНО создать Агентство налоговой оценки (АНО)

• Выполнить кадастровую оценку

• Направить результаты КО в Росреестр для проведения учетной политики

• На местном уровне установить ставку налогообложения

Предложения по организации системы Предложения по организации системы налогообложения недвижимости РФналогообложения недвижимости РФ

21

• Организация конкурса среди местных оценочных организаций на создание методики оценки кадастровой стоимости на ТНО. • Создание комиссии по приемке методики оценки кадастровой стоимости.• Организация публичного обсуждения и принятия методики оценки кадастровой стоимости• Выполнение оценки кадастровой стоимости• Мониторинг рынка и ежегодная актуализация результатов кадастровой оценки

Функции Функции Агентства налоговой оценкиАгентства налоговой оценки

22

Роль независимой оценки кадастровой стоимости

Независимая оценка

Расчет налогаМассовая оценка

налогРыночная

информация

Vмо

Vио

VVмо

Нал

огоп

лат

ельщ

ик

СРО

23

Модели Модели налогообложенияналогообложения

24

Требования к моделямТребования к моделям Простота Достоверность Объяснимость Воспроизводимость Соответствие рынку Оперативность

25

Типы моделейТипы моделей

– Статистические

– Затратные

26

Затратная модельЗатратная модель

Налоговая стоимость = стоимость улучшений+ стоимость земли

27

Затратная модельЗатратная модель

Стоимость улучшений =восстановительная стоимость - износ

28

Затратная модельЗатратная модель

Износ:

физический

функциональный

экономический

29

Стоимость улучшений =

(восстановительная стоимость – физический износ)

х коэффициент экономического износа

30

Коэффициент Коэффициент экономического износаэкономического износа

=

Уровень дохода территории оценки

Уровень дохода столицы СФ

31

Стоимость землиСтоимость земли

Рыночная Кадастровая Нормативная Никакая

32

АПРОБАЦИЯАПРОБАЦИЯ

33

Район Санкт-Петербурга• Объем выборки – 1213 квартир• Ценообразующих факторов – 7• Средняя стоимость кв.м. квартиры – 1081 USD• Ошибка оценки:

Регрессионный анализ – 53,6 USD Последовательные сечения – 51,2 USD Параллельные сечения – 58,2 USD

• Налоговый коэффициент: 3% уровень (Кн=0,89) – налоговая стоимость в 32

случаях больше рыночных цен 2% уровень (Кн=0,84) – налоговая стоимость в 25

случаях больше рыночных цен• Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры

при Кн= 0,84 равна 908 USD

34

Одинцовский р-н Москвы(п. Немчиновка)

• Объем выборки – 18 коттеджей• Ценообразующих факторов - 5• Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 1404 USD• Ошибка оценки:

Регрессионный анализ – 178 USD Последовательные сечения – 92 USD Параллельные сечения – 266 USD

• Налоговый коэффициент для 1% уровня: Кн=0,8 – налоговая стоимость в одном случае

больше рыночной цены

• Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа - 1039 USD

35

Квартиры Сургута ХМАО

• Объем выборки – 98 квартир• Ценообразующих факторов – 7• Средняя стоимость кв.м. квартиры – 794 USD• Ошибка оценки:

Регрессионный анализ – 87 USD Последовательные сечения – 70 USD Параллельные сечения – 90,5 USD

• Налоговый коэффициент для 2% уровня: Кн=0,91 – налоговая стоимость в 2-х случаях

больше рыночных цен• Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры

- 675 USD

36

Коттеджи Сургута ХМАО

• Объем выборки – 32 коттеджа• Ценообразующих факторов – 5• Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 926 USD• Ошибка оценки:

Регрессионный анализ – 62,4 USD Последовательные сечения – 67,7 USD Параллельные сечения – 80,8 USD

• Налоговый коэффициент для 3% уровня: Кн=0,9 – налоговая стоимость в одном случае

больше рыночной цены• Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа -

806 USD

37