1

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

АСПЕКТИ

Адв. Евгени АТАНАСОВ

2

Не е допустимо обжалване на решения на ОСЕС в производство по установителен

иск за установяване на дължимостта на задълженията на етажните собственици,

ползватели, обитатели

Допустимо ли е в установителния иск след депозирано възражение срещу заповед за

изпълнение съгласно чл. 410 ГПК за дължими разноски за поддръжка и управление на

общите части на сградата да се иска от съда да установи и незаконосъобразността на

решенията на ОС/ Общото събрание на Етажната собственост/. Съдът не би следвало да

допусне исковата молба, още повече, ако е налице преклузията на чл. 40 ЗУЕС, който

указва, че контролът жърху законосъобразността на решенията на ОСЕС се изжършжа

пред съответния Районен съд в 30 дневен срок от оповестяване на решението на ОС

Лично според мен такъв иск е и недопустим. Считам, че производството следва

рамките, които предварително са предначертани с заявлението за издаване на заповед

за изпълнение и изпълнителен лист. Моите аргументи са :

1.Ако е пропусната възможността в 30 - дневен срок от оповестяване на

решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС да се иска отмяна на незаконосъобразното

решение на Общото събрание се преклудира /пресича/ тази възможност“

Решението дори и незаконосъобразно, поражда своите действия и последици

и сумите са дължими, така както са определени в решението. Всъщност

принципът е един и същ за последиците на всяко едно решение на ОС, а не само

тези, които касаят формирането и плащането на дължимите вноски за

поддържане и управление на общите части.

Всъщност поставени сме пред хипотезата на висящата недействителност на решението

на ОС. Тази недействителност не е с порок, който да доведе до нищожността на акта на

ОСЕС. Аргумент за това е и самата воля на законодателя да предостави срок, в който

да се търси контрол за съобразността на волята на членовете на ОС на ЕС със закона.

На нищожността заинтересованото лице може да се позове по всяко едно време. В

тежест на длъжника при възражение за каквито и да е пороци на решението на ОСЕС

да докаже, че има влязъл в сила съдебен акт, който да удостоверява

недействителността.

2. Не е допустим инцидентен иск в предявения установителния иск по чл. 422

ГПК, с който да се иска установяване на незаконосъобразността на решението на

Общото съобрание на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.

Рамката на установяване на основателността на задължението, както и размерът му е

поставен с депозираното заявление за издаване на заповед за изпълнение и

изпълнителен лист. Това очертава и самият предмет на установителния иск. Затова в

едно такова производство съществува ограничение по отношение на обстоятелствата,

които следва да бъдат доказвани. Не следва да се установяват както

3

законосъобразността на сключените договори с фирми, които обслужват

ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Дължимостта на сумите не е обусловена и от

извършените режийни разходи. Не е допустимо и възражение за евентуално

неизпълнение на договорите, сключени с обслужващите ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

фирми. Също така не следва да бъде извършено и прихващане с разходи, по дейности,

извършени от длъжника, примерно за ремонтни дейности по общите части на сградата,

заплатени с негови средства.

ПРАКТИЧЕСКО ПРИЛОЖЕНИЕ НА ПРАВНИЯ ИНСТИТУТ “ИЗВАЖДАНЕ

ОТ ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ”

Законът за управление на етажната собственост в съвременната си редакция предприе

една много сериозна стъпка напред, като ограничи, като санкционна мярка, правата на

собственици, ползватели и наематели на обекти в сградата на ЕС /ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТ/. Досега може би законодателят нямаше смелост да бъде толкова

драстичен в действията си. Злоупотребата с търпението на останалите собственици и

обитатели на сградата и проблемите, с които се сблъскваме всекидневно като жители

на сграда явно е подтикнало законодателя да направи тази редакция.

Проблемът отново възниква, когато трябва на практика да се реализира съдебната

процедура по снабдяване на изпълнителен лист за изваждането на обитателя на

жилището.

Чл. 38. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на общото събрание се изпълняват в

определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в

14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.

(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато собственик, ползвател или обитател не

изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет

(управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по

реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се

прилага препис от решението на общото събрание.

(3) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За издаване на изпълнителен лист за изваждане на

собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него

към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал.

2 от Закона за собствеността.

Първият ми сблъсък с неуредицата на закона беше, когато трябваше да попълня

заявлението по чл. 410 ГПК. Още повече, че според ЗУЕС това е единствения ред по

4

който може да се реализира тази процедура. Не е възможно воденето на исково

производство. “Ако е настъпило реално увреждане на сградата вследствие

неправомерни действия на провинилото се лице, управителят може да свика общо

събрание за вземане на решение за изваждането на лицето, без да изпраща писмено

предупреждение. Фактът на настъпилите вреди за сградата следва да бъде установен с

констативен протокол. За заплащане на обезщетение за настъпилите вреди етажната

собственост, представлявана от управителя, предявява осъдителен иск срещу

отговорното лице (чл. 45 ЗЗД във вр. с чл. 124, ал. 1 ГПК)” – цитат.

Няма да се впускам в подробни теоретични постулати относно същността на

института „Изваждане на собственик от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ и

принудителното му изпълнение”, още повече, че в професионалния правен блог на

Стоян Ставру се натъкнах на статията на Румен Неков „ЗА СЪЩНОСТТА

НАИЗВАЖДАНЕТО ОТ ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ И ПРИНУДИТЕЛНОТО

МУ ИЗПЪЛНЕНИ”, за която смея да кажа, че е изключително изчерпателна и

задълбочено е разгледала правния статус на института, включително и свързаността му

с други подобни институти. Ще споделя моя практически опит при реализиране на

правната същност на института и неуредиците в закона, които срещнах.

Чл. 45 Закон за собствеността. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.)

Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на

общото събрание за срок до три години:

а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който

излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и

б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или

решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е

бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това

предупреждение не е прекратил нарушението.

Най – често срещаната хипотеза е тази на ал.1 б.а на чл. 45 ЗС „а) ако използува или

допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на

опасност от пожар или от значителни повреди”. Практиката, колкото и да е оскъдна все

пак е категорична, че когато става въпрос за опасност от вреди или от значителни

повреди, става въпрос не за някаква угроза от настъпване на вредите, която може да

бъде евентуална или която да бъде хипотетична. Законът има предвид реална опасност

от настъпване на вредите. Опасност, която действително може да има последици върху

части на сградата или върху цялата сграда. Опасността вече следва да бъде налице.

Законодателят не изисква наличието на констатация за причинените вреди и за актовете

и действията на причинителя им.Или вредите може и да не са настъпили, може и да не

са реални, но във всеки случай следва да се приеме, че те биха настъпили ако

5

увреждащото лице не преустанови действията или бездействията си. Уместно е обаче

лице, което притежава необходимата компетентност – техник – водопроводчик,

електротехник, строителен инженер, строителен техник /в съответствие с причинените

вреди и техния характер/, да извърши оглед на местата на сградата , върху които има

следи от причинените вреди. Предвид на това, че ако бъде възразено срещу издадената

заповед за изпълнение за изваждане от етажната собственост от лицето срещу което е

насочена, неминуемо ще пристъпете към установителен иск. Иск, в който следва да

докажете, че действително към момента на предупреждението, което сте отправили към

лицето X за преустановяване на неговите действия, същото реално е причинило тези

щети или тези щети биха настъпили. С оглед на прецизността в осъществяване на

доказателствената част в евентуален процес и обезпечаване на законността на

действията ви като членове на ОС на ЕС или на управата на ЕС сте длъжни да

предвидите всички силни и слаби моменти.

След като бъде констатирано наличието на провинение от страна на причинителя му и

бъде изготвен съответния констативен протокол от лицето, описано по – горе, следва

да бъде свикано ОС на ЕС, на което събрание да се вземе решение за отправяне на

предупреждение към лицето за преустановяване на действията му /или бездействията

му/, които причиняват щета на ЕС. „В тази насока предупреждението следва да бъде

извършена конкретизация за провиненията, които се възвеждат като основание за

изваждането, не е достатъчно да бъде извършена обща обосновка. Законодателят,

зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само

когато след предупреждение провинението продължава. А щом предвижда такова

предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Ако бъде

взето решение за изваждане от жилището, за провинение, за което няма конкретно

отправено предупреждение от страна на управителя, осуетява възможността да бъде

реализиран актът на ОС на ЕС. По същите съображения не може и да се допусне

изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, или то е

вече прекратено. В този смисъл е и самата съдебна практика.

Относно самото предупреждение законът отново е изключително лаконичен как да

бъде отправено към адресата си – възможно ли е ако лицето не бъде намерено на адреса

или отказва комуникация и среща, да бъде залепено /предупреждението/ на входната

врата на имота му или на друго видно място в сградата, която обитава или следва да му

бъде изрично връчено и по какъв начин да бъде удостоверено връчването на

предупреждението. В крайна сметка лицето следва да бъде уведомено по реда на чл. 13

ЗУЕС, а също така и да му бъде оповестен дневния ред на ОС – решенията, които

следва да бъдат дискутирани и съответно приети с необходимия кворум. От тук се

предполага, че лицето трябва да бъде наясно, че на ОС на ЕС ще се гласува решение за

отправяне на предупреждение към него за преустановяване на действията, които

причиняват вреди на ЕС и създават реална опасност за сградата. Адресатът на

предупреждението, ако не присъства на О С на ЕС би следвало и има право да изиска

протокола от ОС от управата на ЕС, както и да се запознае със съдържанието на

протокола, след като на информационното табло бъде поставено съобщение за

6

изготвения протокол или на мястото в сградата на ЕС, на което обичайно се поставят

съобщенията, касаещи обитатели, наематели, собственици и ползватели.

Лично аз реших проблема като посъветвах клиентите ми да залепят предупреждението

на входната врата на сградата, друг екземпляр на входната врата на жилището.

Съответно върху информационното табло беше поставено /на основание чл. 16 ЗУЕС/

съобщение за изготвения протокол от ОС на ЕС, а управителя и един от

собствениците съставиха протокол за поставеното съобщение. По подобен начин

клиентите ми процедираха и с уведомяването на провинилия се за отправеното към

него предупреждение за изваждане, след като лицето отказваше всякаква комуникация.

Ако след изтичането на срока, който е даден в предупреждението за отстраняване на

причинените вреди, същите бъдат отново констатирани от техническо лице, се съставя

констативен протокол. Свика се ново ОС на ЕС по установения в ЗУЕС ред, като

основна и единствена точка на ОС : изваждане от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на

лицето ………………………… за срок от ……………….. /максималния нормативно

предвиден срок е 3 години/. Особеността на това решение на ОС на ЕС е, че се

провежда при по – различен кворум : представителство най – малко на 75 процента от

общите части на сградата на ЕС. Изготвянето на протокола отново следва да бъде

оповестено чрез съобщение, за поставянето на което да бъде издаден и протокол

съгласно разпоредбите на ЗУЕС.

С оглед на защитата на лицата, които са засегнати от незаконосъобразността на

решение на ОС на ЕС чл. 40 ЗУЕС е предвидил, че всеки собственик в 30 дневен срок

може да поиска отмяна на решение на ОС на ЕС. Молбата се подава пред районния съд

по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяването на

решението по реда на чл. 16, ал. 7. Подаването на молбата не спира изпълнението на

решението, освен ако съдът не постанови друго.

Предвид на това, че причинителят на вредите, ако е собственик на имота би могъл да

се възползва от възможността да обжалва решението на ОС на ЕС, препоръчах на

клиентите ми да изчакат изтичането на срока за обжалване, за да се потвърди

законосъобразността на проведеното ОС и съответно на взетото решение с оглед на

произтичащите от него последици.

След като лицето X не предприеме действия по отмяна на решението в

законоустановения срок се депозира заявление по чл. 410 ГПК съгласно разпоредбата

на чл. 38 ЗУЕС. Отново възниква една колизия : Чл. 410. (1) Заявителят може да

поиска издаване заповед за изпълнение:

1. за вземания за парични суми или за заместими вещи, когато искът е

подсъден на районния съд;

Законодателят е пропуснал при приемането на съответната разпоредба в ЗУЕС

уточняваща какъв ще бъде редът по който ще се реализират решенията на ОС на ЕС да

7

установи промяна и в ГПК, която да кореспондира със закона, който се явява и

специален спрямо процесуалния закон. Следвало е в чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК да бъде

добавен по надлежния ред в основанията за ангажиране на заповедно производство и

изваждането на собственик, ползвател и обитател от ЕС по смисъла на ЗУЕС. От друга

страна отказът на съда да издаде заповед за изпълнение, респективно и изпълнителен

лист при наличието на установена единствена възможност да бъдат реализирани

решенията на ОС по реда установен в ЗУЕС с препратката към ГПК, без да бъде дадена

възможност за исково производство би бил отказ от правосъдие. Съдът при установено

формално наличие на всички изискуеми предпоставки за издаване на заповед за

изпълнение би следвало да издаде такава. От тук нататък е отворен пътя за евентуално

възражение от страна на адресата на заповедта за изпълнение. Като защита кредиторът

– етажната собственост трябва да защити своята позиция с установителен иск. Все

още практически при остава да виси въпроса как ще бъде реализирано изваждането от

собствеността на причинителя на вредите в изпълнителното производство.

Разноските за управление и поддръжка на общите части се дължат при всички

положения

Законодателят безспорно е възприел защо се дължат месечните суми за

поддръжка и управление на общите части на сградата в режим на етажна

собственост. Очевидно е желанието да се избегне плащането им и в тази масова

вече практика, длъжниците масово и КОМПЕТЕНТНО прибягват до аргумента

на чл. 51 ал. 2 ЗУЕС. Некомпетентността и безумното му тълкуване без

вникване в същността на нормата води до погрешното схващане, че всеки може

да преодолее задължението си като “извади” аргумент, че не обитава имота си за

по – дълъг период или изобщо не го обитава. Законодателят е предвидил тези

разноски, за да запази целостта на имота, за да се погрижи за него, за да не

позволи неговата разруха. Далеч е от мисълта да обслужва интересите на

неблагонадеждни платци. Затова и е избягал от привидно “императивния”

характер на нормата.

” Съгл. чл. 48, ал.8 от ЗУЕС собствениците, ползвателите и обитателите

на обекти в етажната собственост дължат ежемесечни вноски за поддържане на

общите части в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение

на общото събрание. Разпоредбата на чл. 51, ал.2 от закона предвижда, че деца

ненавършили 6 – годишна възраст , както и собственик, ползвател или наемател,

който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една

календарна година, не заплаща разходи по ал.1. Именно, съобразно тази

разпоредба ответниците твърдят, че не дължат заплащане на дължими такси.

Следва да се посочи, че съдържанието на цитираната разпоредба има предвид едно

изначално положение, съществуващо при образуване на ЕС. За случай, в който

собственик, ползвател или наемател отсъства повече от 30 дни в рамките на една

календарна година е следващата алинея на цитираната разпоредба, а именно –

ал.3 на чл. 51 от същия закон, съгласно която, ОС на ЕС може да вземе решение

8

собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в годината

да заплаща 50 на 100 от приетата вноска за поддържане на общите части. Видно е,

че законодателят не е предвидил правна възможност собственици, които не

обитават и ползват собствеността си да бъдат освободени изцяло от заплащане на

вноски за поддържане на общите части. Регламентирана е хипотеза на заплащане

на намалени вноски, но само по решение на ОС на ЕС. Подобно решение в

настоящия случай не е налице. Така следва да се приеме, че независимо от факта,

че ответниците по делото не ползват и не пребивават в собствеността си, то те са

задължени с оглед приетото решение на ОС на ЕС . да заплащат определените

месечни вноски за притежавания от тях обект за управление и поддържане на

общите части. По делото липсват доказателства за заплатени от ответниците

дължими суми съобр. решение на ОС на ЕС, поради което следва да бъдат осъдени

да ги заплатят.”

В горепосоченият абзац, цитирайки съдебно решение, в което е изведен

правен извод, съм обосновал решението на ЕС да се съобрази с конкретиката на

отношенията между собствениците в сградата на ЕС. Когато обаче

целесъобразността изисква един по -различен начин на разпределение на

разноските, законодателят не следва да извърши намеса във вътрешно –

ведомствените отношения, каквито представляват решенията на ЕС за

разпределяне на дължимите вноски и за формирането на бюджета.

Липсата на решение на ОСЕС за разпределение на дължимите вноски за

поддържане и управление на общите части или неговата отмяна от съда не

означава и отпадане на задължението за заплащане им. Вноските са дължими за

поддържане на сградата в добро състояние. Дължимостта и задължителността

им е изведена от закона, като решението на общото събрание на ЕС само

констатира това обстоятелство.

Фамозният чл. 51, ал. 2 ЗУЕС обикновено се използва като аргумент с който се

подчертава “отказа от плащане” на дължимите суми. Освен тясното тълкуване

на тази норма, има няколко аспекта, които следва да подчертая :

1. За да се възползвате от приложението на тази норма, следва да сте уведомили

надлежно Управителя на ЕС за времето, през което не ползвате или не обитавате

имота. Уведомяването следва да бъде извършено писмено, с надлежно

уведомление. Електронната поща не е надлежен начин, по който да бъде

извършено съобщаването. По същата логика устното уведомление също не е

правно регламентирано. Българското законодателство, както и ГПК толерират

единствено и само писменото уведомление със съответните доказателства за

неговото получаване от адресата;

2. Ако е взето решение на ОСЕС с което е уговорен методът на разпределение на

разноските, същото това решение не е отменено по съответния ред от съда като

незаконосъобразно и противоречащо на закона, то поражда своите правни

последици. Обжалването на решението на ОСЕС не спира неговото изпълнение,

освен ако съдът изрично не постанови спиране на решението на ОСЕС.

Обикновено практиката на съда следва следната логика : тези разноски са

дължими за правилното функциониране на сградата. Неплащането на разноските

9

води до затруднение на плащане на текущи разходи като електрическа енергия,

охрана, асансьор и др. Едно спиране на действието на това решение би

затруднило за един дълъг период от време докато трае съдебната процедура ЕС да

обслужва всички текущи разноски и да поддържа имота. Още повече, че

дължимостта на сумите за поддръжка и управление на имота изхожда от закона,

а не от решението на ОСЕС. Тези разноски се дължат независимо какъв ще бъде

метода на тяхното разпределение. Очевидно е, че няма решение на съда с което да

е отменено взетото решение на ОСЕС, с което то поражда своята правна сила.

Пропуснат е и 30 дневния срок за отмяна, което води до ПРЕКЛУЗИЯ на това

право.

3. Извън горното на което очевидно се основава аргумента за липса на задължение

към ЕС е аргумента на чл. 51 ал. 4 ЗУЕС, който ви вменява задължението

независимо дали обитавате, ползвате или живеете в този имот да заплащате

разходи за охрана, портиер и всички други разходи, които гарантират

сигурността и целостта на имота Ви. Не сте освободен от плащане на разходите

за ремонтни дейности на имота, независимо от срока на обитаването му.

4. Не сте освободени и от разходите за ФОНД “РЕМОНТ И ОБНОВЯВАНЕ”,

които разходи са дължими на друго основание извън разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС,

а именно : чл. 50, който категорично Ви обвързва с плащането на тези суми за

формиране на фонда.

Юридическо лице – управител на Етажната собственост

Възниква твърде често практическия, а и доктринален въпрос възможно ли е

юридическо лице да представлява етажната собственост, и то самостоятелно, а не като

допълнителна функция или делегат на вече избран управител/управителен съвет. До

каква степен се простират неговите правомощия в качеството му на представляващ

Етажната собственост. Дали на същото лице /ЮЛ/ могат да бъдат делегирани и

процесулни права, би ли имало възможност то да представлява ЕС в съдебен процес, в

изпълнително дело, и в какви хипотези е възможно това представителство.

ЗУЕС принципно урежда нормативно рамките на представителство на Етажната

собственост от страна на ЮЛ. Чл. 11, ал. 1 т. 11 ЗУЕС : 11. може да приеме решение за

възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо

или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на

управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на

тези лица;

За да не изпаднем в излишна конфронтация следва да се направи следното уточнение :

определени функции на управителния съвет на ЕС /Етажната собственост/ могат да

бъдат възложени на ЮЛ/юридическо лице/, ако тези функции пряко или косвено са

свързани с дейности, които имат за цел и основен приоритет поддържането на общите

части на етажната собственост. След като законодателят е определил и конкретната

рамка в която се извършва делегация на функции и правомощия на управителя следва и

извода, че ЗУЕС не дава възможност да бъдат предоставени пълната палитра от

правомощия на УС/управителния съвет/ на ЮЛ. За тази цел, ЮЛ действа като делегат

на УС. Което изключва всяка възможност едно дружество да бъде избрано

10

самостоятелно за управител на ЕС, без същата да е конституирала вече друго лице като

такъв. Изключение би било ако ЮЛ е собственик на имот в сградата на ЕС.

Самото делегиране на правомощия на УС на ЮЛ може да бъде осъществено по два

начина :

1. Изрично с решение на ОС/Общото събрание/ на ЕС. В тази хипотеза ЕС в решението

си обективира конкретните дейности и правомощия, които да бъдат предоставени на

фирмата;

2. Делегирането на правомощията може да бъде извършено и с договор между ЕС и

дружеството, като в решението си ОС недвусмислено изрази волята си за сключване на

контракта, като възложи на Управителя/Управителния съвет да представлява ЕС при

сключването на договора. Задължителен елемент от съдържанието на решението е и, че

присъстващите етажни собственици са се запознали с клаузите на договора, неговото

съдържание и са изразили съгласие за неговото сключване. Договорът между страните

представлява делегацията на правомощията и дейностите от страна на ЕС към ЮЛ,

които следва естествено да бъдат инкорпорирани във вид на каталог. Отново е налице и

необходимостта от кон кретика, точност и яснота, за да бъде очертана рамката на

представителството.

Критерий за определяне на дейностите, които могат да бъдат възложени на ЮЛ, е не

съдържанието им, а общата цел на която са подчинени – поддръжка на общите части на

сградата в добро състояние.

От тук следва и въпросът кои дейности следва да бъдат считани за дейности по

поддържането на общите части на етажната собственост. Т. 13 от чл. 1 от

Допълнителните разпоредби на ЗУЕС дава следната дефиниция : “Поддържане на

общите части” е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние.

За да бъде запазена целостта на сградата, което да осигури нейното нормално

функциониране, се възприема, че същата следва да бъде периодично поддържана. За

тази цел ако следваме алгоритъма на действия, необходими за запазване и поддържане

на общите части в добро състояние следва да обособим следните няколко групи. На

първо място са тези, които са съсредоточени около глава четвърта от ЗУЕС : РЕМОНТ,

ОБНОВЯВАНЕ И ПОДДЪРЖАНЕ НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ :

1. Регулярни дейности по поддръжка на общите части на сградата

– в тази група са включени всички онези предвателно планирани действия, които имат

за цел да поддържат нормалния ритъм и функциониране на сградата. В тези дейности

се включват : събирането на дължимите месечни вноски, необходими за формирането

на месечния бюджет, както съответно и заплащането на всички необходими обичайни

разходи, като потребление на електричество, вода, газ и други консумативи В тази

група са включени и абонамент и други механизми, профилактиката на асансьорната

уредба и други , почистване, смяна на съоръжения : крушки, предпазители, подмяна на

други части. Вноските и сумите за погасяване на режийни разходи имат за цел

поддържане на общити части на сградата в добро състояние. Затова събирането им,

включително и по съдебен и извънсъдебен ред, е функция, която може да бъде

възложена на ЮЛ, и не следва това правомощие да бъде дефинирано отделно от общата

група, а именно формиране на месечен или годишен бюджет за целеви нужди –

поддържане на общото състояние на сградата на ЕС; Чл. 48 ал. 8 : (Изм. и доп. – ДВ, бр.

57 от 2011 г.) За поддържане на общите части на етажната собственост собствениците,

11

ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в

размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.

2. Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или

подмяна на общи инсталации и оборудване

– в тази група се включват всички онези дейности, които са необходими за поддържане

на целостта на сградата, извън обичайните – тези от първата група. Те са както

планирани, но така също и настъпващи инцидентно. Такива са дребните ремонти, които

възникват вследствие на обикновената употреба и амортизация на общите части на

сградата. Това са обикновено ремонтите и подмяната на входните врати, на укрепване и

ремонт на перилата на стълбищата, укрепване на някои елементи на сградата извън

случаите на драстична промяна в конструкцията на сградата. Спецификата на тези

ремонти е, че тяхното извършване не се индивидуализира с неотложност. За разлика от

тях необходимия ремонт се отличава с неговата спешност. Неизвършването му в кратки

срокове може да доведе до разруха на сградата, да застраши нейната цялост. Затова те

са и неотложни. По различен начин се третира и вземането на решение за събиране на

средства за неговото извършване. Неизменна част от тази група са и всички действия,

свързани с реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи

инсталации и оборудване. Това, което обединява всички е, че тяхното извършване е

подчинено на една цел : поддържане на общите части на сградата в добро състояние.

Организацията на тяхното извършване, както и събирането на средствата за

заплащането на разходите могат да бъдат възложени на ЮЛ. Съответно на ЮЛ може да

бъде възложена и представителна власт по отношение процесуалното представителство

дотолкова доколкото за извършването на тези дейности, както и за събиране на

разноските за тяхното финансиране възниква необходимостта да се потърси защита по

съдебен ред.

3. Предтавителство пред институции, включително и процесуално

представителство

- много често проблематиката предвижда, за да бъде решен определен казус, който има

за предмет запазване на общите части в добро състояние или пък защитата на целостта

на сградата, да бъде стартирана процедура или друг тип действие, което е свързано с

издаване на актове на определен орган – административен, съдебен или друг. Както

споменах вече ,критерий за определяне на действията, които могат да бъдат възложени

на ЮЛ е не характера им, а целта, която следва да бъде постигната. Ако следва да бъде

проведена например съдебна процедура, и това изисква процесуално представителство,

с оглед на неговата целесъобразност такова може да бъде възложено на фирмата. Както

и възможността конкретни действия по представителството да бъдат делегирани на

съответното компетентно лице – адвокат, нотариус, специалист или др.

Ако следва да обобщя казаното по – горе : всяко едно действие, което има за цел

поддържане и запазване на общите части в добро състояние може да бъде делегирано

като изпълнение на ЮЛ. Законодателят е дал само рамката в която да се простират

възложените правомощия.Конкретиката се определя от казуистиката и вътрешните

взаимоотношения в ЕС и са предмет на оперативна самостоятелност.

12

РАЗНОСКИ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

Какви са предпоставките за тяхната дължимост в установителен иск по чл. 422

ГПК ?

1. Качеството на собственик, ползвател, обитател в имот на сградата в режим на

Етажната собственост.

•Една от основните предпоставки за възникване на задължението за заплащане на

сумите, дължими като разноски за управлението и поддържането на общите части в

сградата в режим на етажна собственост е качеството на собственик, ползвател или

обитател на имот в сградата. Чл. 51. ЗУЕС (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)

Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се

разпределят поравно споредброянасобствениците, ползвателите иобитателите. Ако

лицето е придобило, ползва или владее или обитава имота на някакво правно основание

то неминуемо попада в тази категория и ако са налице всички останали предпоставки,

то е налице качеството му на длъжник, ако не е заплатило дължимите към ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТмесечни суми за поддържане на имота. Това качество е лесно

доказуемо в едно съдебно производство – най – лесният способ това е така наречената

книга на собствениците, която Етажните собственици са длъжни да поддържат. В

Книгата на собствениците се вписва пълната информация за обитателите на имота в

определения период, както и тяхното качество : чл. Чл. 7. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011

г.) Книга на етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда

или вход в режим на етажна собственост.

•(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгата се вписват:

•1. самостоятелният обект – предназначение и застроена площ;

•2. идеалните части на обекта от общите части на сградата (в проценти);

•3. собственото, бащиното и фамилното име на собственика или ползвателя – за

физически лица, а в случаите, при които собственик или ползвател е юридическо лице

или едноличен търговец – наименованието, БУЛСТАТ или единен идентификационен

код (ЕИК);

•4. собственото, бащиното и фамилното име на членовете на домакинството, които

живеят заедно със собственика и/или ползвателя;

•5. времето, през което лицата по т. 3 и 4 не ползват самостоятелния обект;

•6. собственото, бащиното и фамилното име на обитателите, временно пребиваващи в

обекта на самостоятелно правно основание повече от 30 дни, датата на вписване и

датата на отписване;

•7. уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно

управлението на общите части на сградата.

•Друг способ е да бъде представено доказателство за придобиване, ползване или

обитаване на имота на някакво правно основание – нотариален акт, договор за наем на

недвижим имот, свидетели, когато следва да се докаже обитаване на имота.

13

2. Решение на общото събрание на ЕС за разпределение и размера на месечните

вноски за разноските

•Втората необходима предпоставка е ОС на ЕС да е взело решение, с което да е

определило начина на разпределение на разноските и техния размер. Спецификата на

тези вноски, е че те са АВАНСОВО ДЪЛЖИМИ . При установяването на тяхната

дължимост не е необходимо ЕС да доказва какви разноски са направени за определения

период, нито какво е тяхното основание, нито какъв е техния размер и дали

действително те са направени. Счита се, че дължимостта им не възниква постфактум

и това произтича от тяхната функция. Тези разноски са необходими за покриване на

текущите разходи като разноски за електроенергия, В и К, асансьор, вноски към

фирма, която предоставя услугата “професионален домоуправител”, дребни текущи

ремонти на общите части на сградата и др. С Решение на ОС на ЕС може да се вземе и

решение за събиране на суми, които са необходими за извършване на необходим и

неотложен ремонт на сградата, който превъзхожда като важност и приоритет

обикновените текущи ремонти. Независимо от това какво е основанието и размера на

тези разноски за тяхната дължимост е важно да има едно законосъобразно решение

на ОС на ЕС . Едно Решение на ОС на ЕС е законосъобразно, ако е взето при

необходимите предпоставки за свикване и провеждане на събранието, както и ако е

пропусната възможността да бъде поискана отмяна на решението в 30 дневния срок от

неговата разгласа. Недопустимо е обаче в едно производство по чл. 422 ГПК –

установителен иск за установяване на дължимостта на тези разноски от длъжник към

Етажната собственост да бъде предявен инцидентен иск за установяване и на

незаконосъобразността на решението на ОС на ЕС, ако е пропусната възможността да

бъде поискана неговата отмяна съгласно чл. 40 ЗУЕС в 30 дневен срок от разгласата

на решението на ОС на ЕС. Счита се, че ако не е поискана тази отмяна, решението на

ОС на ЕС се валидира и стабилизира и неговото изпълнение е задължително за

адресатите на рението на ОС на ЕС. Недопустимо е и в един такъв процес да се иска и

прихващане на суми, които са направени като разноски от длъжника в полза на ЕС,

например поел е самостоятелно инициатива за извършване на ремонт в сградата. За

извършване на това прихващане е необходимо да има решение на ОС на ЕС или ако не

е взето такова решение, то длъжника в качеството му вече на кредитор към ЕС може да

предяви отделен иск към ЕС, с който да иска осъждането й да му заплати тези суми.

Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост

Най – често крайъгълния камък, който създава най – много неудобства е чл. 51

ЗУЕС, който регламентира разпределянето и формирането на бюджета за управление

и поддръжка на общите части в сградата на Етажната собственост. :

Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане

на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на

собствениците, ползвателите и обитателите.

14

(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца,

ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който

пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна

година.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от

идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател,

който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за

времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За

отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).

(4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в

сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1

и 3.

(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява

професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост,

свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на

общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на

общото събрание.

(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща

разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1,

когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.

(7) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственици, ползватели и обитатели, които

отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат

разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и

абонаментно обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.

Във връзка с управлението на етажната собственост най – често възниква

въпросът по отношение на формиране на начинът на определяне на дължимите суми

от собствениците, ползвателите и обитателите. Най – често ЕС злоупотребява с

императивния характер на нормата на чл. 51 ЗУЕС, като за критерий се определя

обитаемата площ на недвижимия имот, най- често на база крадратен метър. Още по –

драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота се прибавят и идеалните

части. Това е крайно нарушение на императива установен от нормата на ЗУЕС. Ако

въпросът е как да се определи броят на лицата, между които следва да се разпределят

поравно разноските, то в книгата на етажната собственост съгласно чл. 6 /1/ т.6

ЗУЕС собствениците са длъжни да : вписват в книгата на етажната собственост

членовете на своите домакинства и обитателите. Ако те не спазят своето задължение е

предвидена съответната санкция в закона, а именно чл. 55 (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011

г.) - Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на

етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба от

15

20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв.,

когато е юридическо лице. Предвиден е и съответния ред, по който следва да се

реализира тази санкция. Често обаче собствениците на имоти в сградата на ЕС не

спазват това свое задължение, не вписват членовете на домакинството си или

обитатели, ползватели и наематели на обекта. Съответно не се вземат и мерки за

реализиране на предвидената имуществена санкция за неизпълнение на това

задължение. Законът не би могъл да предвиди разрешаването на проблемите от

типично битов характер между обитателите на една сграда, както и да обхване всеки

един техен проблем. Поради тази причина законодателят е въвел и задължителността

на нормата, именно за да укроти духовете и да ги подчини на един установен ред.

Компромисен вариант, който се практикува е, разпределението на дължимите суми да

бъде извършвано поравно, но не между всички обитатели, а по-скоро между обектите,

включени в етажната собственост. Това е наистина разумен вариант, и е най-близък до

този, който се предлага в закона.

Все пак доколкото отношенията между собствениците в сградата на ЕС имат

типично вътрешноведомствен характер дерогиране на императива на нормата на чл.

51 ЗУЕС е възможна само при един силен кворум ; над 75/100 от представените общи

части. Аз считам, че императивната норма има своя задължителен характер в

отношения на ЕС извън обсега на нейните членове. Въпреки това извън обсега на

членовете на ЕС, нормата запазва своя императив.

Има една важна отметка – чл. 51 ал, 1 и ал, 2 ЗУЕС представляват базов модел, който

би следвало да се съобрази при условие, че ЕС поддържа книга на собствениците.

Книгата на собствениците определя както броя на обитателите в сградата на ЕС, така и

времето през което те обитават/не обитават недвижимите имоти. Това позволява на

ЕС да приложи законът в неговия императив.

Естествено, ако собственик реши да поиска в установения едномесечен срок отмяна на

решението на ЕС въз основа на противоречие със закона пътят е отворен пред

районния съд и считам, че процентът на положителност на решението не е малък. Ето в

това отношение законодателят не е установил възможности за повече вариации, които

да бъдат удобни за всички живущи.

Ал. 2 на чл. 51 ЗУЕС предвижда че разходите по ал. 1 не се заплащат от собственик,

ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в

рамките на една календарна година. Това би следвало да се приеме, при една изчистена

хипотеза, при която лицата добросъвестно уведомяват, че следва да предприемат

продължително отсъствие и няма да обитават жилището си за период по – голям от 30

дена годишно. Не мисля, че сградите притежават система за индикация на времето през

което обитателите им ползват имотите си. Ако всяка сграда притежаваше подобен

брояч лесно бихме могли да установим броя дни през съответната календарна година,

през които собственик, ползвател или обитател живее и използва имота. За съжаление

такъв няма. В една кооперация с максимум 10 апартамента бихме могли по съседски да

16

знаем какво се случва. Друг е въпросът в комплексите от затворен тип със стотици и

хиляди апартаменти. Каква е вероятността скрити в многобройните входове и етажи да

се прикрием и да не създадем впечатление, че реално ползваме имота за по дълъг

период. Законодателят отново не е предприел съответната решителна крачка. Лично

според мен е удачно да се приложи хипотезата на ал. 3 и за отсъствието да се уведоми

писмено председателя на управителния съвет, както и да се взима решение с

квалифицирано мнозинство за освобождаване от задължение при всеки един конкретен

случай, както е предвидено и в ал. 3. Ако обаче се приеме, че алинея 2 е с препратка

към алинея 3 би следвало в такъв случай в алинея 3 да е инкорпорирано правното

разрешение.

Алинея 3 предвижда правната възможност на ОС на ЕС да вземе решение с

квалицирано мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части като

реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките

на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за

управление и поддържане по ал. 1. Приемам, че след като законодателят не е определил

максимален срок на отсъствие на обитател, ползвател или собственик то срокът на

неговото отсъствие би съвпаднало със срока определен в алинея 2. Логично е ако

отсъстваш повече от 30 дни, срокът на пребиваване в етажната собственост да се

ограничи на не повече от 30 дни в рамките на една календарна година съгласно ал. 2.

При което извършвайки симбиоза между двете хипотези да намерим разрешение за

търсене на дължимите суми за необитаемите апартаменти. При което законодателят с

оглед на защитата на интересите на отсъстващите е предвидил и квалифицирано

мнозинство. Отново изпадаме в хипотезата ако отсъстват повечето от собственици,

които са необходими за формиране на необходимия кворум за взимане на решение по

отношение на дължимите такси и дали по този начин не се обременяват останалите

собственици, ползватели и наематели, които следва да заплащат разноските по

управление на етажната собственост. Неразумно е една определена част да поема

разноски за облаги, които ползват и други, които отсъстват, примерно услугите на

фирма за почистване, фирма за професионален домоуправител, охрана и всякакви

други екстри. Считам, че законодателят трябва да синхронизира нормите така, че да

удовлетвори нуждите не само на отсъстващите, но и на реално обитаващите имотите в

ЕС.

Ал. 3 на коментирания чл. 51 ЗУЕС използва израза : “който отсъства повече от 30 дни

в рамките на една година”. Колко време обаче трябва да продължи това отсъствие и

ако същото бъде разпокъсано би ли се приело че са налице предпоставките за

гласуване на решение. ЗУЕС е дал своето дефинитивно решение и то е : “дълготрайно

отсъствие” е отсъствие на собственик, ползвател и обитател БЕЗ ПРЕКЪСВАНЕ, което

продължава повече от три месеца. Налице е необходимостта от едно трайно,

непрекъснато отсъствие за да бъде приложима мярката на закона за намаляване

на разноските за поддръжка и управление наполовина.

Разходите за портиер, при взето решение на ОС на ЕС за назначаване на такъв, се

разпределят при условията на ал. 1 и ал. 3 от ЗУЕС.

17

Нормата на ал. 5 ни изправя пред една интересна хипотеза. Тя предвижда, че

собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност

в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица,

заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от

трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Не е

предвидено квалифицирано мнозинство с което би следвало да се вземе това решение,

затова следва да се приеме, че това решение се взима при кворум, който е установен в

чл. 17 ал. 3, а именно – извън случаите по ал. 2 /чл. 17 ал. 2 ЗУЕС/ решенията се

приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите

части на етажната собственост съгласно нормата на чл. 15 ЗУЕС. Поставя се един

типично житейски въпрос : ако дадено помещение или обект се ползва от трима или

четирима човека за упражняване на дейност или професия, би ли следвало всеки

поотделно да заплати сумата определена от ОС на ЕС, а именно от трикратния до

петкратния размер на дължимите разноски, или би следвало от морално съображение

да се разпредели общата сума между всички лица, ползващи имота. Особено в случай,

че работно време от 8 – 12 часа е разпределено на смени по 4 или 6 часа.

Законодателят е изричен в своят изказ, а именно той посочва, че всеки който попада в

тази група би следвало да заплаща определения трикратен до петкратен размер. В

ситуация, в която визираните лица работят в рамките на един работен ден, потокът от

хора би бил един и същ и в случая ако само едно лице работеше в рамките на

определеното работно време. Считам, че въпреки императива на нормата, ОС на ЕС

трябва да съобрази конкретната ситуация и да разпредели така разноските, че да бъдат

поносими и житейски и морално съотносими, а не да гони непременно буквата на

закона.

Ал. 6 е предвидил изключение от визираната хипотеза, а именно : Собственик,

ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на

общите части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е

предвиден отделен вход.

Предполага се, че законодателят няма да ни изостави в тази джунгла и няма да допусне

изблиците на недоволство, които раздират обитателите на една сграда.

ПРОБЛЕМЪТ СЪС ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА СОБСТВЕНИЦИТЕ В ЕС

/моят иновативен подход/

Пред собствениците на самостоятелни обекти в ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

възниква съвсем осезаемо проблемът за нередовните платци на дължимите суми по

подръжката и управлението на общите части на сградата на ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТ. Законът за управление на етажната собственост е категоричен в чл. 6

ал. 1 т. 10, а именно : 10. (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за

управлението и поддържането на общите части на сградата. Спецификата на проблема

възниква тъй като единствения възможен ред за реализиране на вземането по съдебен

18

ред е нормативно предвидения в закона – чл. 38 ал. 2 - съответно препраща към чл.

410 ал. 1 т. 1 ГПК. Моят опит доказа, че процедурата е изключително тромава и тежка,

свързана е с един определено дълъг времеви период. Задълженията на собственика към

ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ е периодично. Дори да се реализира вземането на

определена сума за определен период от време, през същото това време, ако длъжникът

не е заплащал съвестно своите задължения те се натрупват. От своя страна е

необходимо отново да се депозира заявление по чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК за тези суми и

така се изпада в омагъосания кръг на времето. Ето защо считам, че предвидения в

ЗУЕС ред е по-скоро приложим при инцидентни задължения, но не и при една честа

периодика на дължими суми. Затова за мен възникна необходимостта чрез легални

средства да осигуря начин за бързо и ефективно реализиране на тези задължения, а

именно по реда на чл. 417 ГПК. Аз предлагам един хипотетичен вариант, в който

ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ би могла да реализира своите вземания далеч по – бързо

и по – този начин да се избегне тежката процедура.

В протоколно решение на ОС на ЕС се инкорпорира спогодба с нотариална заверка на

подписите относно дължимите между страните – ЕС, като отделен субект от една

страна и етажните собственици, от друга страна , – парични суми, представляващи

разноските за управление и поддръжка на общите части на сградата.

Подписаните под протокола лица са собственици и следва да представляват не по

малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.Съгласно

ЗУЕС така установения кворум е достатъчен за да има валидно волеизявление

на Общото събрание на етажната собственост за съгласие и приемане на

решенията, установени с дневния ред. Представителството при приемане на

решенията в законоустановения кворум обхваща не само присъстващите, но и

неприсъстващите членове на етажната собственост, което от своя страна

ангажира задължителността на приетите решения. От една страна по така

постигната спогодба са отделните собственици на самостоятелни обекти в

етажната собственост – присъстващи и неприсъстващи, представлявани от

Общото събрание на собствениците, съгласно представителството по ЗУЕС, от

друга страна е ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, като отделен, самостоятелен и

обособен субект, представлявана от управителя си. В постигната спогодба

страните приемат, че всеки един от собствениците на самостоятелни обекти носи

персонална отговорност по отношение на дължимите суми във връзка с

управление на общите части на етажната собственост.

Протоколното решение би следвало да се оформи и по своя характер да представлява

нотариално заверена спогодба между отделните собственици на самостоятелни обекти

в етажната собственост и самата етажна собственост по отношение на дължимите от

отделните собственици към етажната собственост суми. Изрична е уговорката

между страните за характера и формата на протоколното решение /спогодба с

нотариална заверка на подписите относно съдържащите се в тях задължения за

плащане на парични суми/ , а и при наличието на всички изискуеми реквизити по

смисъла на чл. 417 ал. 1 т.3 следва за претендираните суми съдът да постанови

незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен лист на основание чл. 418 ГПК.

19

Дължимите суми, които следва да се претендират са договорени в протоколното

решение и определени като размер, начин на плащане и падеж . Ако има възникнали

задължения преди приемане на протоколното решение, тяхната изискуемост може да

бъде вписана и двете страни да се спогодят, че по същия ред, а именно чл. 417 ал. 1 т.

3 ГПК ще се събират и задълженията на собствениците, обитателите и ползвателите на

самостоятелни обекти в сградата на етажната собственост във връзка с управлението на

общите части на сградата, възникнали в един предходен период. Да, проблемът е как

да се удостовери размерът на тази сума, след като е невъзможно да се обективира в

протокола от ОСЕС. Страните могат да договорят, че сумите за изминал период, които

ще подлежат на събиране съгласно настоящото решение ще бъдат определяеми

съгласно документацията на ЕС водена до този момент.

Интересно е дали съм опитал? Да! Аз в нетърпението си веднага потърсих събиране на

старите суми – за изминал период. Съдът отказа да ми издаде заповед за изпълнение и

изпълнителен лист не защото заявлението противоречи на предвидения в ЗУЕС ред, а

защото въпросната документация, която представих, за да докажа размера на

задължението не беше в изискуемата нотариална форма – с нотариална заверка.

Все пак смятам, че инициативата за законодателна промяна и на разширяване на

обсега на чл. 417 ГПК с вземанията за разноските за управление и поддръжка на

етажната собственост е отворена за законодателя.

Бюджета на Етажната собственост е приходно, а не разходно ориентиран

Правя това изявление най – вече в подкрепа на всички, които са стартирали

процедура по събиране на сумите за разноски за поддръжката и управлението на

общите части на етажната собственост. Тъй като мнозина считат, че задължително

трябва да противопоставят аргумента дали и какви разноски са направени, за да

възникне задължение за плащане, аз казвам следното :

Бюджета на Етажната собственост се гласува за да „покрива” бъдещи разходи,

възникнали и свързани с управлението и поддържането на етажната собственост,

разходи като : електричество на общите части, консумативи, евентуално обслужване

на асансьор и електричество на такъв / ако в сградата има асансьор/, възнаграждение за

почистване на общите части, възнаграждение за извършените услуги на фирмата –

професионален домоуправител и др. Тези разходи могат да бъдат предвидими и

непредвидими. ОСЕС гласува един ориентировъчен бюджет, който счита, че е

достатъчен за заплащането на всички тези текущи разходи. С оглед на това изказвам

следното становище : бюджета на етажната собственост е ПРИХОДНО, а НЕ

РАЗХОДНО ориентиран. Позволявам си по – долу да направя следната по – скоро

20

доктринална, но и практически ориентирана обосновка, за да изясним спорът относно

това дали следва да се доказва в съдебното производство по установяване на

дължимостта на разноските, всички извършени разходи по управление и поддръжка

на общите части или следва да се докаже дължимостта на сумата, така както е

обективирана в решението на общото събрание на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. :

”Разходи за управление и поддържане на общите частина етажната собственост

(чл. 48, ал. 8 ЗУЕС, чл. 51 ЗУЕС).

Съгласно параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС разходите за управление и поддържане на

общите части включват:

- разходите за консумативни материали, свързани с управлението.

Става въпрос за консумативи, необходими9 за осъществяването на правомощията на

управителния съвет (управителя), на касиера и на контролния съвет (контрольора),

включително разходи за обявяване, свикване и провеждане на заседанията на общото

събрание на етажната собственост (например: разходи за хартия, принтер, наем на зала

за провеждане на заседанието на общото събрание и пр.). Общият размер на подобни

разходи може да бъде ограничен до определен максимален размер с решението на

общото събрание за приемане на годишния бюджет на етажната собственост. Не

виждам пречка при наличие на решение на общото събрание в този смисъл да се

предвиди като консумативен разход и заплащането на еднократно възнаграждение в

полза на на лицето, което осъществява ролята на протоколчик по време на съответното

заседание на общото събрание на етажните собственици. По-трудно биха могли да се

обосноват разходите за транспорт (включително за закупуването на превозни средства),

извършвани от членовете на органите на етажната собственост, тъй като се предполага,

че те живеят в сградата, която управляват;

- разходи за възнаграждения на членовете на управителните и контролните

органи и за касиера.

Тук се включват: i) възнагражденията, както и разходите за социално осигуряване, на

управителя, членовете на управителния съвет и касиера (съгласно чл. 19, ал. 7 ЗУЕС:

“По решение на общото събрание на членовете на управителния съвет (управителя) и

касиера може да се заплаща възнаграждение.”. Струва ми се, че законът допуска

хипотезата, при която на управителя не се заплаща възнаграждение, но такова се

заплаща в полза на касиера), както и ii) възнагражденията за контрольора и членовете

на контролния съвет (съгласно чл. 24, ал. 6, изр. 2 ЗУЕС: “По решение на общото

събрание на членовете на контролния съвет (контрольора) може да се заплаща

възнаграждение.”). Решението на общото събрание на етажните собственици може да

бъде както за изплащане на еднократно възнаграждение, така и за възнаграждение,

заплащано на определени периоди от време: ежемесечно, тримесечно, ежегодно и пр. В

това отношение ЗУЕС не установява ограничения – въпрос на преценка от страна на

общото събрание на етажната собственост;

21

- разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно

обслужване на асансьор.

Макар че изброяването е конкретно, то не е изчерпателно. Освен разходите за

осветление и отопление (ток, парно, топлопреносна система) на общите части на

сградата, от същото естество са: i) разходите за осигуряване на законовите изисквания

за противопожарна безопасност; ii) разходите за извършване на текущи ремонти в

общите части на сградата и подмяна на съоръжения, необходими за ползването на

общите части (подмяна на крушки, смяна на ключалки, снабдяване с нови ключове до

общи помещения, подмяна на входна или преходни врати, подмяна на плочки и

настилка, подмяна на счупени прозорци и пр.); iii) разходите за портиер – особеното

при тези разходи е, че за тях не се прилага възможността по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС за

освобождаване от задължение за заплащане за деца, ненавършили 6-годишна възраст,

както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост

не повече от 30 дни в рамките на една календарна година (арг от чл. 51, ал. 4 ЗУЕС).

- други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на

сградата.

Тук следва да се включи възнаграждението при възлагане на дейности по

поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице. Това

може да стане само въз основа на решение на общото събрание на етажните

собственици по чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба общото

събрание на етажните собственици може да приеме решение за възлагане на дейности

по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице

срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет

(управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица).

Към “други разноски, необходими за управлението” следва да се причислят и разходите

за консултантски услуги (счетоводни, данъчни, правни и пр.), както и евентуалните

съдебни разходи и адвокатско възнаграждение (възнаграждения за правни съвети) при

участие на етажната собственост в съдебни производства – в случаите, когато тези

разходи са направени от председателя на управителния съвет (управителя). Съгласно

чл. 23, ал. 4 ЗУЕС именно председателят на управителния съвет (управителят)

представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени

срещу тях във връзка с общите части (като ответник), и по исковете, предявени срещу

собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание

или задълженията си по този закон (като ищец). По искове срещу трети лица, във

връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят)

представлява собствениците само ако бъде упълномощен от общото събрание. За

извършването на посочените съдебни разходи ще е необходимо вземането на решение

на общото събрание – за предявяване на иска и/или за ползването на адвокатски услуги

при осъществяване на съдебната защита на интересите на етажните собственици. В

случаите, когато разходите са направени от председателя на управителния съвет

22

(управителя) без решение на общото събрание на етажната собственост, но с оглед

спазването на изтичащ преклузивен срок, съответно приложение следва да намира

разпоредбата на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС: направените от него разходи следва да бъдат

възстановени с решение на общото събрание или прихванати от дължимите от него

вноски след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.

- разходите за поддържане и използване на прилежащата площ към сградата по

чл. 4 ЗУЕС10

.

Макар че тези разходи не са посочени в разпоредбата на параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС,

те могат да бъдат причислени към разглежданата категория разходи за управление и

поддържане на общите части, тъй като макар и да не е обща част на сградата,

прилежащата площ изпълнява аналогични функции – тя може да се използва от всеки

собственик, ползвател или обитател с оглед упражняването на неговото право върху

съответния самостоятелен обект в етажната собственост.” Текста е цитиран от статия

”Бюджет на етажната собственост”, публикувана в Юбилеен сборник по случай

100-годишнината от рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн Живко

Сталев и 90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали Таджер

“Развитието на правото в глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-

427?: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор

Стоян Ставру

Съгласно Решение № 746 от 23.4.2013 г. по гр. д. № 3791/2012 г. на X състав

на Окръжен съд – Пловдив : “Действително ЕС не е установила при лежаща върху

нея доказателствена тежест че определянето размера на вноските за консумативи/

управление и поддръжка на общите части / е съгласно чл. 51 ал. 1 от ЗУЕС, а размера

на вноските за фонд „ ремонт и обновяване „ – съгласно чл. 48 ал. 3 от ЗУЕС.Но

както основателно се поддържа във въззивната жалба настоящия спор е за

изпълнение на влезли в сила решения на ОС на ЕС, а не за отмяна на тези решения

по чл. 40 от ЗУЕС. Такъв иск не е бил предявен от въззиваемите като етажни

собственици в сградата пред Съда по реда и в срока на чл.40 от ЗУЕС - който срок е

преклузивен, и неупражняването на иска в този срок / за който няма спор, видно и от

данните по делото е изтекъл / води до погасяване на правото за предявяването му,

съответно – до стабилизиране на решенията на ОС и като така по тях се дължи

изпълнение.Или нормативно уредено е специално производство за атакуване пред Съда

на незаконосъобразни решения на ОС на ЕС и тяхната отмяна – това по чл. 40 от ЗУЕС.

Производството е исково, срокът за предявяването му е преклузивен. Така

неупражняването на правото да се предяви иска в срока води до погасяване на правото

на този иск – преклузия, в т.ч. и чрез възражения за незаконосъобразност на приетите

от ОС на ЕС решения по висящо дело за изпълнението им, каквото е настоящото

производство.Неотносими към настоящия спор са възраженията на въззивниците за

предходни некачествено извършени ремонти в сградата, довели до течове в техния

апартамент и нанесени им в тази връзка материални вреди.Неоснователно е

възражението че предявилият иска на ЕС негов управител Т.Ш., не е легитимен такъв,

тъй като не е собственик. Видно от подаденото от нея заявление по чл. 44 от ЗУЕС до

Кмета на район Северен към Община Пловдив тя е избрана за управител на ОС,

проведено на 28.10.2009 г. и този избор не се оспорва, няма данни да е атакуван пред

23

Съда и отменен. Видно от отговора на кмета ЕС е вписана в публичния регистър с така

заявените управител, управителен и контролен съвет. Съдът намира жалбата за

основателна. Искът е основателен”.

използвани източници : Стоян Ставру : статия ”Бюджет на етажната

собственост”, публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-годишнината от

рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и 90-годишнината

от рождението на проф. дюн Витали Таджер “Развитието на правото в

глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-427?: http://challengingthelaw.com/veshtno-

pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор Стоян Ставру

съдебна практика

Длъжни ли сме да си плащаме задълженията си ? Длъжни сме!

Харесвам Стоян Ставру и най – вече начина по който разсъждава, когато трябва да

третира правен въпрос. Покрай многобройните обсъждания за задължителността на

вноските за поддръжка и управление на общите части, ето какво казва той в своя

монография ”Бюджет на етажната собственост”, публикувана в Юбилеен

сборник по случай 100-годишнината от рождението на акад. Любен Василев и

проф. дюн Живко Сталев и 90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали

Таджер “Развитието на правото в глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-

427″: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор

Стоян Ставру: “задълженията за заплащане на сумите за поддръжка и управление на

общите части изхождат от закона, а не от решенията на ОС. Което означава, че дори,

когато някой атакува метода на разпределение на разноските, на човек или на

апартамент, той в крайна сметка е длъжен да заплати сумата определена като размер,

защото колкото и да се двоумят, задължителността за плащане е обективирана в закона,

а ОС определя размера на вноските.”

Множеството е на мнение, че като отмени решение на Общото събрание, с което е

определен начина на разпределение на вноските и ще се освободят от плащане. ТОВА

СЪВСЕМ НЕ Е ТАКА! Задължението за всеобщо тяхно съжаление не изхожда от

решението на ОС, а от закона. Закона е вменил задължение за заплащане на тези

вноски. Затова решенията на ОС пресъздават вече един определен статут, ТЕ НЕ

СЪЗДАВАТ ТАКЪВ. С отмяната на решението на ОС се отменя само решението,

което констатира позиция, различна от тази в закона. При вече гласуван бюджет и

размер на вноските, дължимостта не се преклудира, променя се съгласно закона начина

по който ще се преразпредели задължението съгласно чл. 51 ЗУЕС. Ако до отмяната на

решението сте дължали на база брой на притежавани жилища, след отмяната сумата се

дължи на база брой собственици /ползватели/ обитатели. Отърване няма!

А дали може да се дерогира императивната норма на закона : Ставру е на следното

мнение : ”Посочените от ЗУЕС начини за разпределяне на различните видове разходи

във връзка с управлението и поддръжката на общите части имат диспозитивен

24

характер, но могат да бъдат дерогирани единствено при наличие на съгласие от страна

на всички етажни собственици. Постигнатата по този начин обща договореност ще има

действие единствено във вътрешните отношения между етажните собственици. При

поемане на определени задължения към трети за етажната собственост ще дължат

заплащането на такава част от тях, каквато отговаря на участието им в съсобствеността

върху общите части на сградата.” Текста е цитиран от статия ”Бюджет на

етажната собственост”, публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-

годишнината от рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и

90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали Таджер “Развитието на

правото в глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-

427″: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор

Стоян Ставру

Напълно поддържам, считам, че вътре в самата етажна собственост Решение на ОСЕС

може да дерогира нормата на чл. 51 и да създаде различен ред от закона, като

решението има вътрешноведомствен характер. Важното е да има единодушие при

взимането на решение, дори считам, че и едно квалифицирано мнозинство например

75/100 от процентното отношение на общите части може да реши въпроса. В

отношенията с трети лица, разпределението на задълженията ще бъде съгласно

установената от закона.

Защо е необходима покана за свикване на Общото събрание на Етажната

собственост? Порок ли е нейната липса?

Съгласно чл. 13 /1/ ЗУЕС „Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от

лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно

място на входа на сградата не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, а в

неотложни случаи – не по – късно от 24 часа. Датата и часът, задължително се

отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което

се съставя протокол. Наличието на покана за свикване на ОС на ЕС е необходим

елемент от свикването на ОС на ЕС и за редовността на неговото провеждане. Липсата

на покана е съществен порок, който оказва влияние върху законосъобразността на

всички решения, взети на ОС на ЕС. Този порок не е в състояние да бъде саниран с

изключение на хипотезата, в която е пропусната възможността да се иска отмяна на

решението на ОС на ЕС по реда на чл. 40 ЗУЕС. Изготвянето на поканата, нейното

съдържание, както и поставянето й на предвидените за тази цел места в сградата на ЕС

не може да бъде доказвано със свидетелски показания. За такива обстоятелства за

които законодателят е предвидил писмени доказателства за установяването им не

следва да се доказват с гласни доказателства. Затова във всеки един случай при

25

установяване на обстоятелствата относно свикването на ОС на ЕС е изключено съдът

да допуска свидетелските показания като индиция, установяваща редовността на

процедурата по свикване на ОС на ЕС.

Протоколът за поставяне на поканата за свикване на ОС на ЕС има и друга съществена

функция, а именно да възпроизведе точно не само датата и часът на поставяне на

поканата за свикване, но и съдържанието на самата покана с предложения дневен ред

и място на провеждане на събранието.

Друга съществена хипотеза опорочаваща редосвността на свикването на ОС на ЕС е

когато липсват данни на всеки етажен собственик да е връчена процесната покана. Ако

липсват данни, че за етажните собственици които не са намерени, е залепено копие от

поканата, съответно на входната врата на апартамента, което действие на УС да е

оформено с протокол, подписан от връчителя на поканите и от един свидетел, в който

да са отбелязани обстоятелствата, поради които поканата не е връчена лично, с

вписване на датата и часът на залепването й означава, че на същите не е дадена

възможност да участват пряко в обсъждането и гласуването на всяко едно от

решенията на дневния ред.

Касае за предвидени по закон формални процедури, спазването на които е

предвидено като гаранция за уведомяването на всеки един етажен собственик за

насроченото общо събрание и да установи, че УС е изпълнил всички онези вменени му

процесуални задължения които гарантират разгласяването на поканата за насрочване на

общото събрание. Действително предвидената по закон процедура е достатъчно

тромава, съдържа в себе си несъвършенства, но в крайна сметка чрез нея се цели да се

осигури правото на всеки етажен собственик да знае за насроченото общо събрание и

по своя преценка да реши дали да участва в работата му.

Само по себе си участието в Общото събрание на един нередовно поканен етажен

собственик не санира допуснатия преди това порок при уведомяването за

насроченото общо събрание. Страната следва да има възможност не само да знае

предварително за насроченото общо събрание, но да е наясно и с дневния ред на

това събрание, тоест, с въпросите които ще се разискват и по които ще се взима

решение.

Не на последно място липсата на покана не може да удостовери и чия е инициативата

за свикване на ОС на ЕС съгласно чл. 12 /1/ ЗУЕС.

26

Изваждане на собственик от жилище заради неплатени задължения! Допустимо ли

е?

Колкото и странно да звучи е напълно допустимо да бъде изваден собственик от

жилището си заради неизплатените и дължими вноски за поддържане на общите

части на сградата. Необходимо е да бъде спазена предпоставката на чл. 45 ЗС :

Чл. 45. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Собственикът на етаж или

на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три

години:

а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който

излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и

б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или

решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е

бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това

предупреждение не е прекратил нарушението.

Законът обособява три необходими предпоставки за взимане на решение от ОС на ЕС

за изваждане на собственик :

1. Нарушения на правилника или решенията на общото събрание или добрите

нрави. Което на практика означава целия регистър от решения на ОС на ЕС, без

да бъде класифициран или определен, включително и неплащането на

дължимите към ЕС вноски за поддръжка и управление. Същото се отнася и за

правилника за вътрешните правила в ЕС. Накърняване на добрите нрави има,

когато лицето има хулигански, непристойни прояви, използва често нецензурни

думи, обиди, клевети или с действията си показва явно неуважение към

съсобствениците си или съсобствеността в сградата на ЕС.

2. Ключовата дума е „систематически”, което означава за дълъг период от време

без прекъсване или поне без дълги интервали на прекъсване. Инцидентните

прояви на описаните в т. 1 нарушения не са предпоставка да се иска изваждане

на едно лице от сградата на ЕС;

3. Лицето трябва да бъде предупредено писмено от управителя, че ще бъде

извадено от имота и след като в предупреждението му е даден срок да

преустанови действието или бездействието то не е предприело никакви стъпки за

установяване на необходимото равновесие. Естествено ЕС следва да се погрижи и

за достатъчно доказателства, че лицето е било предупредено. Свидетелски

показания са допустими в един процес само ако бъдат скрепени с достатъчно

писмени, че предупреждението е достигнало адресата си;

27

Р Е Ш Е Н И Е

№ 18.04.2013г. гр. Пловдив

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ПЛОВДИВСКИ РАЙОНЕН СЪД, ХVІ граждански състав на двадесети март две

хиляди и тринадесета година в публичното заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ КАРАДЖОВА

секретар Ангелина Димитрова

като разгледа докладваното от съдия МАРИЯ КАРАДЖОВА гражданско дело

№ 16872 по описа за 2012г. и като обсъди:

Иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.

Ищецът твърди, че притежава правото на собственост върху самостоятелни обекти в

сграда, етажна собственост – търговски комплекс “Аркадия”, намираща се в гр.

Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, а именно – магазин №*** със застроена площ от

819,40 кв.м., склад №3 със застроена площ от 311,80 кв.м. и офис № *** със застроена

площ от 188,80 кв.м., ведно с 912/2269 идеални части от общите части на сградата. На

16,10,2012г. му е връчена нотариална покана, с която е известен, че на общото събрание

на етажните собственици, проведено на 27,09,2012г., е взето решение за изваждането

му от сградата, поради нарушаване на правилника на вътрешния ред – неплащане на

парични вноски за поддържане на общите части на сградата в размер на 19 942,32 лева

за периода от декември 2011г. до юли 2012г. Същото е незаконосъобразно, тъй като не

е спазена процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, а наложената

санкция не може да бъде приложена за неизпълнение на задължението на етажен

собственик за заплащане на определените парични вноски. Ето защо моли решението

да бъде отменено. Претендира направените по делото разноски.

Ответникът оспорва предявения иск, като твърди, че на общо събрание на етажните

собственици, проведено на 02,07,2012г., е взето решение да се изпрати предупреждение

до ищцовото дружество за изваждането му от сградата поради нарушаване на решения

на ОС на ЕС за неплатени разходи за управление и поддръжка на общите части на ТЦ

“Аркадия”. На следващото общо събрание на 27,09,2012г. е взето решение за

изваждането му поради системно неизпълнение на решенията на общото събрание,

въпреки многократно изпратените покани и уведомления. Твърди, че са спазени всички

законови изисквания за свикване на общото събрание, както и материални такива –

относно наложеното наказание. Ето защо моли предявеният иск да бъде отхвърлен.

Претендира направените по делото разноски.

28

След като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната

съвкупност, съдът намира за установено следното:

Не се спори между страните, а и от представения нотариален акт № ***, том ***, дело

№ ***/2007г. по описа на нотариус, вписан под № *** в регистъра на Нотариалната

камара се установява, че ищцовото дружество е придобило правото на собственост

върху магазин № *** със застроена площ от 819,40 кв.м., склад №3 със застроена площ

от 311,80 кв.м. и офис № *** със застроена площ от 188,80 кв.м., ведно с 912/2269

идеални части от общите части на сградата. По кадастралната карта на гр. Пловдив те

са заснети като самостоятелни обекти си идентификатори съответно 56784.540.396.1.9;

56784.540.396.1.3; 56784.540.396.1.21. Административния адрес на същите е гр.

Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, като не е спорно между страните, че сградата, в

която се намират е търговски център “Аркадия”, както и че същата е в режим на етажна

собственост. На 06,07,2012г. е сключен договор между ищеца и трето лице за наем на

един от горните обекти – самостоятелен обект с идентификатор 56784.540.396.1.3,

представляващ склад № ***. От показанията на свидетеля А. се установява, че за

период от две-три години преди това този обект не е използван от никой. Това се

отнася и до останалите два. Помещенията били празни от много време и той притежава

ключ от тях, тъй като ги предлага на трети лица с цел евентуалното им наемане. Съдът

кредитира показанията му, тъй като са основани на непосредствени впечатления –

свидетелят разполага с ключ от тях, за да осъществява огледи и за да има достъп до тях

при спешни случаи.

Безспорно е между страните, а и от самата нотариална покана е видно, че е получена от

ищеца на 17,10,2012г. и с нея е уведомен за решението на общото събрание за

изваждането му от сградата, като му е определен тридневен срок за заплащане на

дължимите суми.

Представена е покана до ищеца за провеждане на общо събрание, която е от

18,09,2012г. с изходящ номер от “Пи Ар Си” АДСИЦ от същата дата.

Няма доказателства, че същата е изпратена до собственика, съответно че е получена от

него. В товарителницата на лист 83 е посочено трето лице за контакт, същата е

изпратена на 17,09,2012г. и не е ясно за какъв документ се отнася.

На събранието, проведено на 27,09,2012г., е взето оспореното решение да бъде изведен

собственика – ищцовото дружество – от сградата за срок от три години, поради

нарушаване на решенията на ОС на ЕС за заплащане на парични вноски, дължими за

разходите за управление и поддръжка на общите части на ТЦ “Аркадия”. В протокола

от същото е записано, че председателят на етажната собственост е запознал останалите

собственици, че за периода декември 2011г. до юли 2012г. техният размер е 19492,32

лева. За приемане на решението са гласували двама собственици, а гласували “против”

и “въздаржал се” няма. В същото време на списъка на присъстващите на събранието са

посочени три лица, представители на трима собственика. Поканата за свикването му е

от 18,09,2012г. и е залепена на същата дата, за което е съставен констативен протокол

29

от 18,09,2012г. По същия начин с констативен протокол от 04,10,2012г. е удостоверено

залепването на уведомление, че е изготвен протокола от събранието. Тези действия са

извършени от свидетелката Б.

С оглед на така установеното съдът намира, че е спазен редът, регламентиран в чл.13 от

ЗУС, за свикване на общото събрание, проведено на 27,09,2012г. Действително в ал. 2

на тази разпоредба предвижда различен начин за изпращане на покана на собственици

и ползватели, които не ползват самостоятелните си обектиили ще отсъстват повече от

един месец. Ищецът е уведомил управителя за тези обстоятелства, което личи от

съдържанието на протокола за проведено общо събрание на 02,07,2012г., а именно по

т.4 от дневния ред. От него не става ясно, а не са представени други доказателства, че

ищецът е посочил електронен или друг адрес или телефон, на който да му бъдат

съобщавани поканите. Ето защо същият следва да се счита редовно уведомен за

свикването му със залепването на покана на общодостъпно място.

Основателни са обаче доводите за наличие на друго нарушение на процедурата за

вземане на решение за изваждането на собственик от сградата. Съгласно чл. 45,

ал.2 от ЗС общото събрание може да вземе такова решение само след като

собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от

имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението. Изцяло в

тежест на ответника е да докаже изпълнението на това задължение. Същият

твърди, че това е станало на проведеното на 09,11,2011г. общо събрание на

собствениците. От протокола от същото е видно, че по т.3 от дневния ред е

взето решение да се отправи писмена покана – последно предупреждение към

“Лендмарк България шопс” ЕООД за плащане на задълженията за поддръжка на

общите части. Решение за отправяне на предупреждение за изваждане на същото

дружество поради неплащане на дължими разходи за управление и поддръжка на

общите части е взето и на общо събрание, проведено на 02,07,2012г. Не се спори

между страните, че както преди, така и след тези събрания, ищецът не е

заплащал разходите за поддръжка и управление на общите части. В случая е

ирелевантно по какви съображения и дали вземанията са ликвидни. Независимо

от кой изхожда предупреждението – от управителя или общото събрание, не са

представени доказателства, че то е достигнало до лицето, за което е

предназначено. По изложените по-горе съображения намиращата се на лист 85

товарителница не установява получаване на покана от 20,07,2012г. – документът

е с подател трето лица, изобщо не е ясно какъв е документът, а отказът да бъде

получен, би могъл да бъде релавантен само при предвидена в закона процедура за

това (например връчване на книжа по реда на ГПК). Настоящият случай, обаче, не

е такъв. Ето защо няма как да се приеме, че ищецът е бил предупреден писмено, че

ще бъде изваден от имота.

Допуснатото нарушение на чл. 45, ал. 2 от ЗС е достатъчно, за да се отмени

обжалването решение. Същото е незаконосъобразно, тъй като общото събрание

не е имало право да взема такова, и следва да се отмени само на това основание.

За пълнота следва да се отбележи, че законът не е поставил разграничителен критерий

за нарушенията, за които се предвижда изваждане на собственик. Единственото

30

условие в чл.45, ал.2, б.”б” от ЗС е той систематически да нарушава правилника

или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите

нрави. Доколкото правилата за заплащане на разходите за поддръжка и управление на

общите части от всички собственици са част от вътрешния ред в сградата, а също така е

и предмет на решенията на Общото събрание (правилник и протоколи от същите), то

неизпълнението на това задължение за един дълъг период от време би могло да се

квалифицира като нарушение, предвидено в горната правна норма. Съществува и друга

възможност на етажната собственост да събере вземанията си (от която тя се е

възползвала видно от представената заповед за изпълнение), но настоящият състав не

споделя доводите, че от понятието вътрешен ред се изключват имуществените

отношения, доколкото никъде в закона не е направена разлика между фактически

действия, които го засягат и правни такива. В същото време съдът няма правомощие да

преценява несъответствието на санкцията спрямо неправомерното поведение, тъй като

по реда на чл. 40 от ЗУЕС се отменят само незаконосъобразните решения. Отделно от

това в съставения протокол е определен срокът за изваждането – три години, а

твърденията, че първоначално не е било така, като съдържанието му е променено

впоследствие, останаха недоказани.

Въпреки това по изложените вече съображения взетото решение на общото събрание на

етажните собственици, проведено на 27,09,2012г., е незаконосъобразно. Поради това

предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като същото бъде отменено.

източник : съдебна практика на РС – гр. Пловдив

Чужд гражданин – управител на Етажната собственост?

Възможно ли е чужд гражданин да бъде управител, или член на управителния

съвет на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Отговорът е категорично ДА. ЗУЕС не

предвижда изисквания или ценз по отношение на гражданството на лицето като

изискване, същото да бъде в управителните органи на ЕС. В същото време обаче това

лице следва да отговаря на следните условия, изложени в чл. 19 ЗУЕС :

Чл. 19. (1) Изпълнителният орган на етажната собственост е управителен съвет

(управител).

(2) Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.

(3) Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на

общото събрание, но не по-малко от трима.

(4) Членовете на управителния съвет избират от своя състав председател.

31

(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Членове на управителния съвет могат да

бъдатсобственици и ползватели. За член на управителния съвет (управител) може да

бъде избрано и посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано

в книгата на етажната собственост, както и лице, посочено от

представляващия юридическото лице или едноличния търговец, когато

самостоятелни обекти са собственост на юридически лица или еднолични

търговци.

(6) Мандатът на член на управителния съвет (управителя) може да се прекрати

предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(7) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) По решение на общото събрание на членовете на

управителния съвет (управителя) и касиера може да се заплаща възнаграждение.

(8) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) По решение на общото събрание, взето с

мнозинството повече от 50 на сто идеални части от общите части на

етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет

(управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица, които не са

собственици. Договорът за възлагане се сключва от упълномощено от общото

събрание лице.

Решенията на Общото събрание на Етажната собственост – многостранни сделки?

Често в практиката възиква противоречие относно характера на решенията на Общото

събрание на собствениците. Съществува определена група, която поддържа

становището, че същите представляват многостранни договори и имат характер на този

тип сделки. За да се потвърди достоверността на тази теза следва да се направи паралел

между двата акта. Безспорно е, че и при решенията на Общото събрание на етажните

собственици, както и при многостранните правни сделки се обективират

волеизявленията на страните, което поражда правни последици, които обвързват

определена група правни субекти. Къде възникват различията?

Многостранни правни сделки.

Това са онези договори, при които страните не се обвързват с определена престация.

Многостранната сделка /договор/ следва да бъде разграничена от многостранното

споразумение, в което участниците най – често са обвързани от насрещна престация.

Многостранните договори се сключват между няколко лица с еднакви интереси, като

съдържанието на волеизявлението на всяко едно от лицата, е еднопосочно и еднотипно.

Те са обвързани от една и съща цел и от един и същи резултат. При многостранните

32

сделки винаги има абсолютно съгласие на страните за сключването на тези контракти и

за настъпването на желаните правни последици. Решения на Общото събрание на

Етажната собственост. Протоколното решение на общото събрание на етажните

собственици също обвързва определен кръг адресати – собствениците на недвижими

имоти в етажната собственост. То обаче може да засегне и да задължи с изпълнението

си и трети лица извън кръга на титулярите на собствеността – обитатели и ползватели.

Решенията могат да бъдат насочени не само към постигане на определен положителен

резултат, но и да създадат особен вид престация за всеки участник или трето лице към

Етажната собственост, например задължението да заплати сумите за управление и

поддръжка на общите части на сградата. При което волеизявленията на всеки един от

участниците в Общото събрание на етажната собственост може да генерира като краен

резултат и акт, който да породи определено задължение и за лице, неучастник във

вземането на решение, примерно решение да заплати дължимите суми за разноски към

Етажната собственост. Особеното при този тип решения е, че те могат и пораждат

задължителен характер дори и за лицата, участници във ОС на ЕС и във вземането на

решение, чиито волеизявление не съвпада с това на мнозинството. В противовес с

многостранните сделки, където е необходимо абсолютно съгласие на всички страни и

участници за постигане и възникване на желания резултат.

Решенията на Общото събрание на ЕС има задължителен характер и за членовете му,

които не са взели участие в гласуването им, при условие, че са налице задължителните

предпоставки на закона за тяхното вземане.

Предвид на спецификата на актовете на ОС на ЕС същите нямат елементите на

многостранна сделка и не би следвало да им се придава характера на договор. Това

изключва и възможността да се прилага спрямо тях материята на ЗЗД, особено по

отношения на тяхната недействителност. За тази цел е предвидена уредбата на чл. 40

ЗУЕС. Затова най – често допусканата грешка е да се иска отмяната им поради

нищожност заради противоречие със закона, като се прави препратка към правилата на

ЗЗД.

Може би единственото изключение в тази насока би било ако решението на ОС на ЕС е

взето при абсолютно участие на всички членове с тяхното пълно единодушие. В този

единствен случай актът на ОС на ЕС би имал характера на многостранна сделка.

Статут и характер на общите части на Етажната собственост

В кой момент възникват общите части /ОЧ/ на сградата на етажната собственост?

Мисля, че отговорът се съдържа в самият въпрос – в момента в който е възникнала и

самата етажна собственост. За последната не е необходимо да следва определена

процедура, която да включва волеизявленията на етажните собственици. Достатъчно е

да бъдат налице изискванията на закона – ЗС или ЗУЕС. Етажната собственост

възниква винаги когато са налице не по – малко от два самостоятелни обекта, които в

своята свързаност формират ЕС.

33

Какъв е характерът на общите части и какво ги отличава от основните обекти в

собствеността – недвижими имоти. Те се разграничават със своята акцесорност спрямо

самостоятелните обекти в ЕС. Те никога не могат да съществуват като отделни

обособени обекти, при тях липсва качеството самостоятелност. Те и не променят

обслужващия си статут при промяна на собствеността на сградата и нейното

предназначение. Общите части не променят своите характеристики и при

придобиване на собствеността от страна на държавата, общината или

национализация. При една последваща промяна на собствеността върху недвижимите

имоти в етажната собственост – при закупуването им от физически или юридически

лица или при реституирането им, общите части в сградата продължават да

съществуват именно като такива. Те не могат и да бъдат индивидуализирани,

съответно да бъдат вписани в кадастралната схема и кадастъра като обекти със

собствен кадастрален номер.

. Пак повтарям – Общите части винаги следват собствеността върху недвижимите

имоти в Етажната собственост.

Могат ли общите части да бъдат самостоятелен предмет на отчуждителни и

разпоредителни сделки? Категорично НЕ. Могат ли да бъдат учредявани вещни права

върху тях - собствеността върху недвижимите имоти в етажната собственост

предполага право на собственост само и единствено върху идеални части от

собствеността върху общите части. Заради акцесорния им характер ТЕ НЕ МОГАТ ДА

БЪДАТ И ПРЕДМЕТ НА ПРИНУДИТЕЛНО ИЗПЪЛНЕНИЕ, ДА ИМ БЪДАТ

НАЛАГАНИ ТЕЖЕСТИ, КАКТО И ДА БЪДАТ ОТЧУЖДАВАНИ НА ПУБЛИЧНА

ПРОДАН.

Не на последно място и именно поради тяхната зависимост спрямо недвижимостите

в ЕС е изключено ОЧ да бъдат включвани и като апортни /непарични/ вноски в

капитала на търговски дружества.

Фирмата – професионален домоуправител – титуляр на вземането на длъжниците

към ЕС?

Съществува ли възможност в която дружеството, което е сключило договор за

управление и поддръжка на общите части на Етажната собственост да предяви като

титуляр на иска вземането за разноски на собственик, ползвател, обитател към ЕС.

Според мен няма пречка. В гореописаната хипотеза ЕС е сключила договор с фирмата,

която упражнява дейността „фасилити мениджмънт” да събира и получава дължимите

от собствениците/ползватели/обитатели към ЕС суми, както и да извършва разплащане

с тези средства за покриване на възникналите разходи и консумативи. В тази ситуация

фирмата приемайки плащания, издава фактура или друг разходен документ на

задължените лица. Независимо, че дружеството е отчетно на ЕС и съгласно договор за

възлагане получава суми в нейна полза, това не променя неговата позиция /на

34

дружеството/ на титуляр и кредитор на длъжниците. Още повече, че всяко едно

плащане се отразява в счетоводството на фирмата.

Предвид на което компанията – професионален домоуправител може да предяви

вземане спрямо длъжниците по смисъла на договора, сключен с ЕС и да бъде поставена

като титуляр, при което иска да изхожда от нея, а сумите да бъдат събрани в полза на

ЕС.

Нуждата от промяна на чл. 51 ЗУЕС, който касае начина на разпределение на

разноските за управление и поддръжка на обшите части

Практиката ми с казусите, свързани с управление на етажната собственост съзирам

пропуските на законодателя в ЗУЕС. С оглед на една такава недомислица в закона, а

именно намесата на държавата в едни типично вътрешни взаимоотношения, каквито

трябва да бъдат начина на разпределение на разноските за поддръжка и управление на

общите части на сградата – чл. 51 ал. 1 ЗУЕС мисля да предложа законодателно

промени, а именно : В кръга на решенията на ОС на ЕС да бъде включена и

възможността същото да вземе решение, с което да определя метода на разпределение :

на апартамент, на собственик/ползвател/обитател, на кв.м. По този начин няма да се

стигне до изместване на задължението на лицата да не плащат дължимите суми, а ще се

постигне една удобна възможност за гъвкавост и ще се избегне конфликтността и

неуместните дела за отмяна на решенията на етажната собственост, различни от чл. 51

ал. 1 ЗУЕС. Каква трябва да бъде ролята на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС в съвременната му

редакция : да бъде коректив само и единствено ако ОС на ЕС не е взело решение, което

да е различно от уреденото в закона. Считам, че този въпрос касае едни вътрешни

взаимоотношения между собствениците в ЕС, и тези решения трябва да бъдат

подчинени на целесъобразността.

Мисля, че законодателят е искал да създаде някаква социална справедливост, като е

направил въпросния член императив, но според мен по – уместно ще бъде това да бъде

като опция, ако ОС на ЕС не е решило друго.

35

Решение за сключване на договор с мобилен оператор за наем на покривното

пространство на сградата

Взето е решение на ОС на ЕС /Общото събрание на Етажната собственост/ за

продължаване на договора за наем на покривното пространство с мобилен оператор.

Последният е монтирал антени за базови станции. Решението на ОС на ЕС е взето с

кворум 65 % от идеалните части на общите части на сградата.

С исковата молба на молителката – собственичка на самостоятелен обект във

въпросната етажна собственост се иска отмяна на въпросното решение на етажните

собственици като незаконосъобразно и постановено в разрез с разпоредбите на чл. 17

ЗУЕС. Същата твърди, че с договорът за наем е учредено право на ползване на

общите части и е необходимо съгласно чл. 17 /2/ т. 1 ЗУЕС кворум – 100/100 идеални

части от общите части. Твърди се, че следва да се извършат всички необходими от

етажната собственост действия по учредяване на правото на ползване, а именно

договор в нотариална форма.

Защитата на ответната страна поддържа следното становище :

Съдът с исковата молба на основание чл. 40 ЗУЕС е сезиран да установи наличието

или не на законосъобразност на атакуваното решение на ОС на ЕС. Съдът не следва

да извършва тълкуване на волята на етажните собственици.

Приемането на решение от ОСЕС за отдаване под наем на общи части от покривното

пространство по никакъв начин не рефлектира и не е обвързващо с последващите

действия на наемателя. Ако е необходимо последния да се снабди с разрешение за

строеж или какъвто и да е друг документ от съответния административен орган то това

касае единствено и само дружеството, но не и Етажната собственост. Съответно ако

издадения административен акт страда от пороци или липсва такъв то следва да се

инициира административно производство, но пороците на фактическия състав, който

предшества монтажа на антените не рефлектира върху законосъобразността на

решението на ОСЕС. Наемните отношения касаят единствено изпълнение на

задълженията, поети в договора. Предметът на делото е чл. 40 ЗУЕС, а именно

установяване на законосъобразността на взетото решение по т. 3 от ОСЕС,

проведено на 21.03.2013 г. Спорът не следва да ЗАСЯГА действителността на

сключения договор между ЕС и мобилния оператор, доколкото контрола върху

законосъобразността му не е предмет на делото. Съответно ако се търси

недействителност на контракта, то субект на едно такова производство е ЕС, като

страна по договора, НО НЕ И ОТДЕЛЕН СОБСТВЕНИК.

Решенията на ОСЕС следват принципа на „целесъобразност”. В разглеждането дело

съдът е сезиран на основание чл. 40 ЗУЕС да извърши контрол относно

законосъобразността, но не и целесъобразността на решението на ОСЕС. Затова е

несъотносимо да се поставя въпросът за „квалификацията” и необходимостта от

36

вземане на друго решение за поставянето на техническите съоръжения /антени/ върху

сградата. Това би било изключително намеса във вътрешноведомствените отношения в

етажната собственост.

Съдът при преценка на доказателствата и становищата на двете страни постановява

решение, с което приема, че цитираното по – горе решение на ОС на ЕС е

незаконосъобразно и следва да бъде отменено. Извежда се следния правен извод :

с договорът за наем етажната собственост е учредила вещни права на

дружеството. Решението следвало да е взето при несъблюдаване на изискуемия

положителен кворум съгласно чл. 17 /2/ т. 1 ЗУЕС, а именно 100 на сто идеални

части от общите части на сградата.

Решението на съда не е правилно :

Наемът е договор, при който наемодателят се задължава да предостави на наемателя

една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.

1. Двустранен.

2. Възмезден.

3. Консенсуален.

4. Облигационен – в смисъл, че не поражда вещно действие.

Договорът за наем не поражда вещно – правен ефект, той има облигационен характер

и не третира предоставяне или учредяване на право на ползване или друго вещно

право.

Етажната собственост е взела решение да сключи договор за наем с мобилния

оператор, което предполага, че кворумът за приемане на това решение не е от тези,

които изискват квалифицирано мнозинство. Следователно изискуемата

представителност на идеалните части от общите части на сградата е съгласно чл. 17 /3/

ЗУЕС, а именно : „мнозинство, повече от 50/100 от представените идеални части от

общите части на етажната собственост.

Управление на жилищните комплекси от “затворен тип” – празнина в закона

Сключването на договор за управление на общите части на жилищните комплекси от

„затворен тип” /ЗК/ в нотариална форма, вписан по партидата на недвижимия имот в

Имотния регистър към АВ следва да се превърне в елемент от сложния фактически

състав по придобиване на недвижим имот в комплекса, редом с основната сделка

/нотариалният акт за покупко – продажба на имота/.Законодателят е свел сключването

на този договор до императив /задължителност/, но не е предвидил никакви механизми

37

за принуда или санкция при неговото несключване. Предполагам, че мисълта на

нормотвореца за лаконичния чл. 2 от ЗУЕС е предположила отговорността на страните

за сключване на договор за управление, в който да бъдат уредени всички аспекти по

мениджмънта. Не са предвидени обаче рисковете при неспазването на тази разпоредба.

По този начин е допуснато създаването на вакуум в управлението на един сложен

организъм, какъвто е ЗК. Така често се допуска, с оригинерната /първоначалната/

сделка, с която се прехвърля собствеността на недвижимия имот от инвеститора на

купувача, съвсем умишлено се пропуска сключването на договора за управление. Води

ли обаче този пропуск към недействителност на сделката? Не, по никакъв начин не се

засяга нейната действителност. По този начин законодателят е допуснал да се създаде

една огромна празнина – от една страна не е осигурил задължителност /принуда/, а от

друга страна е приел, че управлението на общите части в ЗК ще се осъществява само

по този начин, без да е предвидил алтернатива. Естествено, това води към

създаването на конфликтност сред собствениците в комплексите, от една страна по

отношение на уреждане на типичните проблеми, свързани със частите и зоните на

управление, а от друга страна се дава възможност да се избегне плащане на

разноските за поддръжка и управление на комплекса. Ето тук е мястото в което да

вметна, че е крещяща нуждата от прием на допълнителна уредба, която да бъде

обособена в отделен раздел в ЗУЕС.

Ето тук смятам, че ако нормотворецът не е в състояние да предприеме каквито и да е

мерки за овладяване на създалия се вакуум, то той трябва да даде възможност на

собствениците да уредят отношенията си по начина на обикновеното управление, а

именно ОС на ЕС /Общо събрание на Етажната собственост/. Накратко, да бъдат

приложени правилата на ЗУЕС в останалата си част. Считам, че дотолкова доколкото

ЗК представлява и сформира ЕС, няма пречка да организират ОС на ЕС и ;съответно

УС /управителен съвет/, които да поемат функциите на управление. Този начин на

управление обаче е в колизия с уредбата на чл. 2 ЗУЕС, който предвижда специален

ред на управление на ЗК спрямо общата част на закона. Двата начина на управление в

един и същи комплекс са взаимоизключващи се и несъвместими и практически е

невъзможно да съществуват едновременно.

В този ред на мисли ако в ЗК, в които собствениците на недвижими имоти са

сключили договори за управление /ДУ/, се сформират органи на управление – ОС на

ЕС и УС, взетите решения на ОС на ЕС са недействителни и спрямо тях може да

бъде стартирана процедурата на чл. 40 ЗУЕС за отмяна на тези актове.

Друга хипотеза, в която немалко ЗК попадат е тази в която собствениците на

недвижими имоти са закупили собствеността си преди 2009 г., респективно са

сключили договори за управление с инвеститора. Каква е съдбата на тези договори и

следва ли те да продължат да възпроизвеждат своите правни последици? Съдебната

практика счита, че тези контракти са недействителни, защото не са спазени

задължителни елементи на чл. 2 ЗУЕС. Аз обаче съм на друго мнение : законът не

преурежда вече възникнали отношения, освен ако изрично не предвижда такава

възможност в заключителните си разпоредби. ЗУЕС не обсъжда действителността на

сключените вече договори за управление, което означава, че това по никакъв начин не

38

влияе върху правните им последици. По – скоро законодателят следва да задължи

собствениците и инвеститора, сключили вече такива договори да ги приведат в

изискуемата форма /нотариална заверка на подписите/, а инвеститорът да ги впише в

Агенция по вписвания по партидата на всеки самостоятелен обект.

При целият този създал се хаос считам, че ако нормотворецът предвиди алтернатива,

а не императив при определяне на метода на управление, която да даде възможност на

ЗК да приведат отношенията си във всеки конкретен случай, би било едно разумно

разрешение на проблема.

Обединение на вилни селища – затворен комплекс?

Един интересен казус ме накара да се замисля как свободно се третира правната

материя, за да се създаде правна форма, която очевидно противоречи на закона. Една от

най – наболелите теми е темата за комплексите от “затворен тип”. Липсата на по – ясна

уредба позволява на инвеститори, строители и собственици да създават собствени

правила, в които най – ощетени са бъдещите собственици на имоти. Ето и конкретния

въпрос : Възможно ли е два или повече съседни парцела, върху които има построени

къщички тип “вилно селище” да учредят единна етажна собственост и да вземат

управленски решения. За да бъдем по – конкретни ще добавим, че собствеността върху

земята не е прехвърлена на собствениците на апартаменти в къщичките.

Моят отговор е : не е възможно да възникне нито една от предвидените в ЗУЕС форми

на управление, както и да бъде учредена било по силата на закона, било чрез

учредителен акт ЕС. Всеки един акт на управленско решение на ОС на ЕС ще бъде

нелигитимен и ще следва да бъде отменен. На първо място съгласно чл. 17 ал. 5 т. 1

ЗУЕС не е възможно да бъде установено процентното съотношение на собствеността на

идеалните части от общите части на собствениците на апартаментите в или на самите

сгради . Поради което се счита, че не е ясно дали към момента на провеждане на всяко

едно ОС на ЕС е налице изискуемия кворум, включително и за вземане на всяко

отделно решение. В несъответствие с ЗУЕС е и формираната единна етажна

собственост и избраната форма на управление на обединеното вилно селище – Общо

събрание на Етажната собственост, което от своя страна поражда изцяло

незаконосъобразност на всяко взето решение, включително и решението за учредяване

на единна етажна собственост.

За да се установи дали избраната форма за управление, а именно единен организъм с

общи управленчески формирования на първо място следва да се отговори на въпроса

дали тя принадлежи към някоя от нормативно предвидените от ЗУЕС управленски

форми. Законът предвижда три форми на управление – Общо събрание на Етажната

39

собственост, Сдружение на собствениците и Договори за управление в комплексите от

„затворен тип”. Приетата от ОС на ЕС форма не кореспондира с нито една от така

изброените по обективни причини :

Комплекс от „затворен тип” :

1. За да се отговори на така поставения от въпрос дали обединението на двата

поземлени имота върху които са построени вилните сгради представлява обособен

комплекс от „затворен тип” , трябва да се разгледа законовото определение за жилищен

комплекс от затворен тип и да се анализират включените в него елементи. Параграф 1,

т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира жилищният комплекс от затворен тип като:

„комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени

сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и

обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.

В така цитираната дефиниция могат да бъдат разграничени няколко основни белега:

1.1. Разположението на комплекса върху един урегулиран поземлен имот

В това се крие разковничето за съществуването на комплекса като едно цяло, а именно

неговото разположение в точно определени граници. Във настоящия казус комплексът

от сгради е разположен върху два урегулирани поземлени имота, което от своя страна

изключва обединението от същите да представлява комплекс от „затворен тип”.

съществуването на сгради в режим на етажна собственост.

Задължителен елемент е тези сгради да бъдат обособени в единна цялост, което и се

подразбира от думата “комплекс”. Което от своя страна означава, че ако върху УПИ е

построена само една – единствена сграда в която е обособена само една етажна

собственост не може или има няколко сгради, но те са в изключителна собственост

само на отделни лица, не може да възникне комплекс от “затворен тип”.

Възможно е и сградата да бъде една цяла, но задължително нейната конструкция трябва

да позволява формирането на отделни ЕС в самата нея – блокчета с отделни входове.

Комбинацията от блокчета с жилищно предназначение и самостоятелни сгради,

собственост на едно лице също не е предпоставка за възникването на комплекса.

3.3 наличието и на други постройки, сгради или обекти, които да имат “сервизно”

предназначение спрямо основните обекти, формиращи комплекса от “затворен тип”.

Изискването за наличие на контрол на достъпа на външни лица до зоната на комплекса

Задължително трябва да бъде осигурен контрол върху лицата, които навлизат и

осъществяват достъп до тероторията на комплекса. Там където има подстъпи следва да

бъде изграден обект, или пропусквателен пункт, който да контролира лицата, които не

са собственици Липсата на такъв контрол засяга целостта на комплекса и неговата

структурна цялост като територия с ограничен, специален, затворен режим.

40

В резюме на гореизложеното следва да бъде визиран следния извод : два или няколко

комплекса от тип “ваканционно селище” изградени върху съседни парцели не могат да

формират единна етажна собственост под каквато и да е форма, както и не могат да се

обединяват за съвместно управление.

Хоризонтална етажна собственост

Практиката на ВКС приема, че освен вертикална съществува и хоризонтална етажна

собственост. Последната е винаги налице, когато съсобствениците на урегулиран

поземлен имот имат отделни сгради-индивидуална собственост на всеки от тях, което

прави урегулирания поземлен имот обща част по смисъла на чл.38 ЗС.

Ако приемем, че липсват данни двата поземлени имота да са обединени и обособени в

един УПИ, както и че липсват данни собствениците на сградите, построени във

въпросните УПИ – та да са и съсобственици на земята, то е напълно изключено да бъде

учредена по силата на закона хоризонтална етажна собственост.

При липсата на елементи, които да формират хоризонтална етажна собственост между

недвижимите имоти построени върху съседни парцели, към същите не биха могли да се

приложат нормите на ЗУЕС и да се утвърди единно управление чрез Общо събрание на

ЕС.

Отделно от горното разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС предвижда особена форма на

управление на общите части на т.н. комплекси от затворен тип, съгласно която,

управлението на общите части на тези комплекси се урежда с писмен договор, с

нотариална заверка на подписите,сключен между инвеститора на комплекса и

собствениците на индивидуални обекти в същия. Съгласно постановеното по реда на

чл.290 от ГПК Решение №87/09.03.2012г. по гр.д.№ 1115/2011г на ВКС , ІІ г.о.

разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на

закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до

комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.

В предвид на изложеното ако обединената форма на управление на два или повече

комплекса от ваканционен тип – ОС на ЕС – приемат, че представляват единен

организационен комплекс от «Затворен тип» то избраната форма за управление на

етажната собственост – Общо събрание на ЕС е незаконосъобразна и противоречи на

нормите на ЗУЕС, което води до нищожност и на всички взети решения. В същото

време не са налице и необходимите признаци за учредяване на “затворен комплекс”.

Още повече, че липсата на елемента съсобственост на поземления имот в съотношение

със съсобствеността на недвижимите имоти, построени върху земята изключва УПИ да

бъде трансформирано в обща част, за ползването на която да се определят такси за

поддръжка и управление, както и да бъде обект на каквито и да е управленски решения.

Каква може да бъде възможната правно – организационна форма :

1. За всяко едно от селищата, ако разполага с необходимите елементи, би могло да

възникне комплекс от “затворен тип”, особено ако става въпрос за къщички с

апартаменти, и пак повтарям, ако са налице и останалите елементи! Тогава

41

управлението следва да се осъществява чрез сключени с инвеститора договори за

управление в нотариална форма, вписани по партидата на имота;

2. За всяко едно от селищата може да възникне хоризонтална етажна собственост, ако

собствениците на самостоятелните обекти – къщичките са съсобственици и на земята. В

този случай управлението ще бъде с Общо събрание на етажните собственици и

управителен съвет;

3. Ако няма възможност за т.1 и т.2 то за всяка една от къщичките в отделните селища,

ако попада в хипотезата на ЗУЕС за учредяване на етажна собственост : минимум 4

обекта на 4 различни собственика – може да бъде приложена управленческа форма :

Общо събрание на собствениците и Управителен съвет.

Ако ви шантажират с вече сключени договори за управление преди 2009 г.

Въпрос : Как да постъпим, ако в комплекс “затворен тип”, състоящ се от 30

апартамента, нощен бар, спа и др. всички собственост на чужденци, отношенията във

връзка с поддръжката и управлението на общите части, както и с управлението, респ.

отдаването под наем на недв. имоти са уредени с договори подписани преди влизане в

сила на Закона за етажната собственост, сиреч преди май 2009 г. – договорите са

сключени с фирма проф. домоуправител, която обаче уж при условията на франчайз е

отстъпила комплекса на друга фирма, с която собств. нямат сключени договори,

изпратени са им такива, но така и не се е стигнало до подписването им, но въпреки това

новата фирма вече 4 години извършва всички действия по управление на общ. части и

отд. под наем на имотите, като е уведомила просто собствениците- чужденци за

банковата си сметка и че тя поема управлението. Изправени сме пред следния проблем

– желание да се отървем от всички тези отношения и да уредим статуквото на етажната

собственост съобразно изискванията на Закона за етажната собственост, кмета не е

упражнил правомощията си да назначи, респ. определи управител, съсобствениците са

чужденци, по голямата част имат воля и желание да сключат договори с нова фирма, но

за това трябва първо да се въведат отношенията в синхрон със Закона за етажната

собственост?

Отговор : Съсобствениците трябва да вземат решение за уведомление до

фирмата професионален домоуправител, че прекратяват отношенията си с тях.

Естествено това ще бъде извършено при условията за прекратяване на договора,

уговорени в самия него. Може да сме изправени и пред хипотезата за договори с

максимален срок на действие – 10 години, сключени с първоначалната фирма за

управление. Ако няма обаче конкретна уговорка в договорите се прилагат правилата на

ЗЗД. Още повече, че не е налице правно основание на което да бъдат извършвани

плащания към новото дружество, пък било то и франчайз, защото липсва

облигационната връзка. Ако новата фирма обаче извършва всички услуги по

управлението, а етажните собственици плащат, в такъв случай следва да се приеме, че

те потвърждават действията по управление на дружеството и се дължи

възнаграждение. Затова алгоритъмът е следния :

42

1. 1. Решение с което да бъде назначен управителен орган на Етажната

собственост;

2. 2. Решение за сключване на договор с фирма

професионалендомоуправител по избор на етажната собственост;

3. 3. Решение за установяване на режим на достъп и управление на

прилежащите зони. Казвам прилежащи зони, защото вероятно площите върху

които е построен комплекса са с различен статут от сградите. Това обаче не

пречи на етажните собственици да си определят с решение и правилник ред за

ползване, достъп на зоните и най – вече на паркоместата.

РЕЖИМ НА УПРАВЛЕНИЕ В ПРИЛЕЖАЩИТЕ ЗОНИ В “ЖИЛИЩНИТЕ

КОМПЛЕКСИ ОТ ЗАТВОРЕН ТИП”

Интересен казус наистина върху който си струва да се акцентира

e, когато собствеността в земята в “жилищните комплекси от затворен тип” не съвпада

с собствеността на обектите в сградите в комплекса. “Затворените комплекси” според

мен тепърва ще бъде тема, която ще развиваме. Моите клиенти обикновено засега

работят с Етажна собственост, която е съсредоточена в блоковите комплекси, панелки и

кооперации. Едва напоследък ми се случи да ме потърси клиент с типичен

“затворен комплекс”, още повече, че повечето собственици там за

чужденци, които не заплащат редовно таксите за управление.

Инвеститорите на този етап предпочитат да регистрират фирми собствени

фирми, които да поемат обслужването и управлението на ЕС в

“затворените комплекси”. В цитирания казус, особено когато

съсобствеността върху земята е различна от тази на имотите в комплекса, според мен

би следвало да бъде в конкретния, а и общия случай да разграничен и режимът на

управление на недвижимостта върху която е изграден комплекса от този на сградите в

режим на етажната собственост. Все пак да не забравяме и за

конкретиката на отношенията при закупуването на имот в затворения

комплекс. Естествено, считам че следва да бъдат учредени и сервитутни права, за да

бъде уреден и режимът и статутът на ползване на прилежащите площи.

Доколкото следва да се уреди режимът на управление на площите на

комплекса, които очевидно ще бъдат ползвани, при учредяване право на

строеж върху недвижимия имот собствениците на жилища в комплекса трябва да

постигнат договореност с инвеститора за начина на управление на тези площи.

Възможни са варианти за делегиране на правомощия за управление от

страна на собствениците на недвижимия имот върху инвеститора, което да бъде

предпоставка за последния да сключи перфектния договор за управление на

прилежащите зони. При което след учредяване на съответната представителна власт би

могъл да инкорпорира в договора за управление, който се сключва паралелно с

нотариалния акт, рамки в които собствениците на обектите в затворените комплекси

43

могат да ползват площите, върху които е изграден комплекса и

съответно да заплащат такси за неговото управление и поддържане.

В Новата наредба за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна

собственост в квартали с комплексно застрояване. В чл. 7 ал. 2 изрично се посочва

забраната етажната собственост да извършва разпоредителни сделки с прилежащата

земя. Поради липсата на промяна в собствеността на земята , прилежащата площ не

става обща част. От което следва и извода, че собствениците на обекти в сградите на

комплекса не биха могли да участват в управлението и поддръжката на прилежащите

зони, което остава в тежест на собствениците. Естествено за да бъдат тези зони, които

обслужват сградите в имота, то в такъв случай собствениците на правото на строеж

имат право на ползване на площите, което е различно от управлението на общите

части в сградите. Според мен обаче няма пречка общото събрание на собствениците да

установи режим на достъп до прилежащите зони.

Действие на заварените договори на управление в комлексите от “затворен тип”

Един от най – дискусионните въпроси е какво се случва с действието на договорите за

управление на общите части в жилищните комплекси от „затворен тип”, склюяени

преди 23.01.2009 г.

Твърде оскъдна и лаконична е разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС. Законът също мълчи какво

следва да бъде отношението към договорите за поддръжка и управление, сключени

преди влизане на ЗУЕС в сила.

Изправени сме пред хипотезата на действие на договори, които все още следва да

пораждат своите правни последици, ако не е настъпила законова или договорна

причина те да бъдат прекратени или срокът им на действие да е изтекъл.

Ако чл. 2 ЗУЕС регламентира задължителни реквизити, за да породят действие

договорите за управление, сключени след приемането на закона, а именно :

23.01.2009 г., то същият закон не дефинира и не прокламира отношението си към

заварените контракти.

Налице ли е определена пречка със съществуващ вече договор за управление на

общите части на сградата да се уреждат отношения и след приемането на ясна

законова регламентация и създаване на нова рамка на договорите. Аз считам, че липсва

такава обективна пречка.

Чл. 14 от закона за нормативните актове твърди : „(1) Обратна сила на нормативен

акт може да се даде само по изключение, и то с изрична разпоредба.” При

внимателния прочит на ЗУЕС и най – вече в частта му в Преходните и

допълнителните разпоредби, законът е мълчалив и съвсем очевидно не хвърля сянка

върху уредбата и действието на вече сключени договори.Съвсем плавно

44

законодателят е решил да даде възможност на вече сключените такива да породят

и занапред своите правни последици до прекратяване на действието им с

регламентирания срок. В противен случай ще бъдем изправени пред един трудно

преодолим вакуум.

Законът има тенденцията да уреди отношения в етажната собственост, които се

характеризират със своята хаотичност. Договорите за управление на общите части

очертават границите, в които се развиват взаимоотношенията между

инвеститора/възложителя и собственика/купувач. Чл. 2 ЗУЕС е поставил няколко

кумулативни условия, част от фактическия състав, чийто изпълнение гарантира

дествието на договора :

1. Писмен договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти;

2. Договорът да е бъде в задължителна нотариална форма;

3. Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по

партидата на всеки самостоятелен обект;

Описаните по – горе условия са императивни само и единствено за договори,

сключени след обнародването на ЗУЕС в Държавен вестник – 23.01.2009 г.Законът не

прекратява и не урежда същата форма и изисквания за вече съществуващите

договори. Те пораждат своите правни последици и няма пречка при необходимост да

бъдат основание, да се потърси изпълнение на правата и задълженията на страните

и по съответния съдебен ред. Разпоредбата на ЗУЕС в чл. 2 не влече

недействителност на договорените клаузи.

Няма основание и всяка една от страните да поиска до изтичане на срока на договора

да бъдат съобразени разпоредбите на чл. 2 ЗУЕС, като изиска да бъде съобразена

нотариалната форма, както и изискуемото вписване в регистъра в Агенцята по

вписване. Чл. 2 ЗУЕС не урежда и защита на неизправната страна по „заварен”

договор. Аргументите за наличие на съществени пороци на формата на договора са

напълно неоснователни и лишени от всякаква правна логика.

Когато собствеността върху имота върху който е построен комплекса от “затворен

тип” е различна от собствеността на сградите

Интересна е хипотезата, в която няма идентичност между собствениците на обектите в

комплексите от затворен тип и собствениците на земята. Според доктор Бисерка

Маринова, адвокат в АК – гр. София, следва да се приеме, че правото на собственост

върху терена ще бъде подчинено на общия режим на съсобственост, уреден с чл. 30 –

чл. 36 от ЗС. Във връзка със земята като обща част е необходимо да се разграничи

правния статут на прилежащите части по чл. 4 от ЗУЕС от този на земята като обща

част. Според мен обаче често се греши при определянето на двете понятия и се приема,

45

че непременно площта, върху която са застроени сградите е обща част, а не прилежащи

зони. Различен е и режимът и третирането на двата типа. Както казва и доктор

Маринова, при прилежащите площи е налице само едно своеобразно отдаване за

ползване на част от терена върху който е построена сградата. Абсолютно е забранено и

извършването на актове на разпореждане с тези зони. Според мен не пречи обаче

собствениците в сградата да определят режим на ползване, както и достъп до тези зони.

Не пречи да се определи и възможността за престой и паркиране на автомобилите в

прилежащите площи. Въпросът е, че собствениците не биха могли да взимат решения

за управление на тези части, дотолкова доколкото те нямат статут на общи части, така

както могат да извършват същото с общите части на сградата в която живеят. Остават

обаче още много въпросителни и нерешени въпроси.