التقييم العقارى مفاهيم و مبادىء

عبدالنبى مرزوقباحث بمرحلة الدكتوراة – ادارة االعمال

– جامعة عين شمسماجستير ادارة االعمال – تمويل و بنوكخبير تقييم عقارى معتمد بهيئة الرقابة

الماليةمحاضر بجامعة االهرام الكندية

مفهوم التقييم العقارىالغرض من عملية التقييمخبير التقييم العقارىاسس التقييم العقارىالعوامل المحددة للقيمة دليل اجراءات عملية التقييم

العقارى كتابة تقرير التقييم المشاكل التى تواجه عملية

التقييم العقارى فى مصر

محاور

مفهوم التقييم العقارى

التقييم هو محاولة تحديد قيمة اقتصادية معينة الى * اصل عقارى لغرض يحدده العميل طالب التقييم، معنى

ذلك انه الى اصل هناك اكثر من قيمة ) سوقية ، استثمارية ، بنائية ، تامينية (

التقييم العقاري هو عملية تقدير و تقرير القيمة *السوقية للعقار موضوع التقييم بناًء7 على مجموعة من

الدراسات الفنية لمكان وطبيعة و حالة العقار باتباع اساليب و طرق علية متعددة لتحديد القيمة

مفهوم التقييم العقارىالقيمة السوقية :

القيمة السوقية هي الثمن األكثر احتماال الذي يغله األصل في سوق تنافسي مفتوح وبشروط بيع عادلة بين البائع

والمشتري حيث يتصرف كل منهم بعلم ومهارة وبإفتراض أن السعر غير متأثر بأي محفزات تمويل غير عادية .

ويفترض في هذا التعريف أن البيع يتم في تاريخ محدد وأن نقل الملكية من البائع للمشتري تتم تحت الشروط التالية :

- الدفع بالجنيه المصري نقدا أو ما يعادله من العمالت 1األخرى .

- الثمن يمثل الحالة العادية لألصل غير متأثر بتمويل خاص 2أو شروط خاصة أخري من الطرفين

- كل من الطرفين لديه علم جيد بحالة السوق واألسعار 3وكل من الطرفين يتصرف وفقاa لصالحه الخاص .

- البائع والمشتري متحمساaن إلتمام الصفقة .4- تم عرض األصل لفترة زمنية مناسبة بالسوق العقاري 5

المفتوح ) ثالثة اشهر على االقل (

تقييم ضمان التسهيل اإلئتمانى الممنوح من -1البنوك، كذلك فى حاالت الرد العينى ضد العمالًء المتعسرين ) الذين قاموا برهن

عقارى ( للبيع بالمزاد العلنى

- تحديد القيمة اإليجارية أو حق اإلنتفاع 2 .للملكيات المشتركة

- تقييم األصول العقارية لمعرفة قيمتها 3الحالية لتغيير الشكل القانونى للشركات )مثل

من شركة تتضامن أو توصية بسيطة إلى شركة .مساهمة ( أو خروج او انضمام شريك

الغرض من عملية التقييم

- عند مبادلة عقارات بعقارات اخرى مثل أراضى 4بعقارات مبنية او العكس

- فى أحوال الدعاوى القضائية المنظورة امام 5المحاكم االقتصادية ) التنفيذ على العقار

فى حالة تقييم االصول لالغراض الضرائبية أو التأمينية 6 -

. تقسيم الميراث وحقوق القصر واأليتام7-

بغرض بيع عقار أو شراًء عقار جديد8 -

الغرض من عملية التقييم

خبير التقييم العقارى

خبير التقييم العقارى هو الشخص الذى يمتلك المؤهالت والقدرة والخبرة للقيام بعملية التقييم و فق معايير محددة، يقدم رأى فنى محايد فى صورة تقرير مكتوب،ملتزما فى ذلك باخالق و

ميثاق شرف المهنة

و فى ضؤ التعريف السابق و للقيام بأداًء عمله البد من

أن يكون مؤهال علميا و عمليا

القدرة على قراًءة و فهم العديد من النصوص والتعاريفوالعقود القانونية

أن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لقراًءة الرسومالهندسية و تحديد الخواص الطبيعية للعقارات موضوع التقييم

7 بعلوم البناًء والتشييد و حساب تكاليف البناًء أن يكون ملما و مصاريف الصيانة و تقدير ما تدره األمالك من عوائد

) 7 بأليات السوق العقارى ) العرض و الطلب أن يكون ملماو كذلك الحالة االقتصادية السائدة ) الرواج و الكساد (

أن يكون ملما بأليات سوق التمويل عامة و التمويل العقارى خاصة

ان يلتزم بتقييم نوع واحد من االصول )عقارات – معدات– بضائع(

خبير التقييم العقارى

اسس التقييم العقارى

أ - تحديد موضوع التقييم

وتشمل تحديد- الموقع , المباني الموجودة 1

- تحديد نوع ملكية العقار المقيم2 تختلف باختالف القيمة (- تحديد القيمة المطلوب تقييمها 3

) المطلوب تحديدها وهذه تتم باالتفاق بين طالب (- تحديد الغرض من التقييم 4

) التقييم و الخبير - تحديد تاريخ التقييم5- تحديد العوامل التى تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات 6

لحماية المقيم و إطالع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم . من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة األنسب لعمل التقييم و فى كثير من األحيان تكون الطريقة الصالحة

واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات

اسس التقييم العقارى

ب - تحديد المعلومات المطلوبة ومكان الحصول عليها

متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة والمناسبة لكل طريقة ويجب أن يكون المقيم ملم

بكيفية جمع المعلومات ومصادرها

ج - جمع وتسجيل والتحقق من المعلومات يمكن تقسيم المعلومات إلى

البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة (معلومات عامة : - ) المجاورة

) الموقع – البناًء (معلومات خاصة بالعقار :- طريقة التكلفة- طريقة (معلومات خاصة بطريقة التقييم : -

)البيع السابق - طريقة رأسمال الدخل

اسس التقييم العقارى

د - تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار

هذا التحليل يقتضي مراعاة الموقع, مساحة األرض, نوعية و مسطح البناء, محددات االستخدام، تراخيص و شروط

البناء، الخواص الطبيعية األخرى ومدى مواءمة هذه الخواص لمتطلبات السوق والتى توضحها مؤشرات

السوق مثل العرض والطلب

و البد من توافر الشروط التالية لتحقيق اعلى و افضل استخدام

قابل للتطبيق الطبيعي. aمسموح به قانونا. aممكن أقتصاديامحقق ألقصي إنتاجية.

اسس التقييم العقارى

هـ - تقدير قيمة األرض

يتم فى هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات المجاورة للموقع ) غير شاملة البناًء ( بمثيالتها بالمواقع

القريبة التي لها أفضل وأحسن استخدام مماثل . بناًء7 على ما سبق يتم تعديل سعر األرض لتعكس االختالفات الجوهرية

بين موقع التقييم والمواقع المقارنة . ومن هذه المقارنة وبالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر

األرض ) تقييم الموقع

و - تقدير قيمة المبنى

بأحد الطرق الثالثة المعروفة .- طريقة التكلفة1 .- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة2. - طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل3

اسس التقييم العقارىز - التوفيق بين النتائج السابقة

فى غالب االمر ان الطرق السابقة ال تنتج قيمة واحدة للعقار و 7 أن يأخذ القيمة المتوسطة لناتج الطرق الذى المقيم ال يجب أبدا

اتبعها وإنما يجب إعطاًء الوزن األكبر للطريقة التي تقترب من الواقع مقارنة بالطرق األخرى و هذه القيمة هى التى تعكس

بدقة قيمة العقارح - إعداد التقرير النهائي للتقييم

هذا التقرير يجب أن يحوي المحددات التي وضع فى إطارها التقرير ) وهي قائمة بالشروط المحددة لصالحية التقرير

ومحددة لدور المقيم والظروف العامة التي وضع تحتها التقرير ( . وذلك

اوآل : لحماية المقيم ثانيأ : لتوضيح مالبسات التقرير للقارئ

كما يحوي التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التي اتبعها إلعداد التقرير وذلك لصالح طالب التقرير وألحكام توافق

التقرير مع معايير اعداد التقارير

تتحد قيمة العقار موضوع التقييم وفق عوامل عدة منها على سبيل المثال

من حيث المكان و الموقع الجغرافي للعقار المطلوبتقييمه، و سهولة الوصول اليه

,من حيث مساحة ارض العقار و شكل تلك المساحةومستوى األرض بالنسبة إلى منسوب الشارع الذي يقع فيه

، و مدى امكانية توصيل المرافق العامة

من حيث العوامل المؤثرة على القيمة السوقية و قوى

العرض والطلب

العوامل المحددة للقيمة

من حيث عمر العقار ، و معدالت اإلهالك و االهتمام

بعملية الصيانة

من حيث المنافع الملحقة بالعقار كالحدائقوالمساحات الخضراء و أماكن االنتظار

من حيث مستندات الملكية و الوقوف على الوصفالقانوني ونوع الملكية و مدى امكامية انتقال الملكية و

سهولة اجراءات الالزمة للتسجيل في الشهر العقاري

من حيث العائد االستثماري للعقار المطلوب تقييمه

العوامل المحددة للقيمة

هناك ثالث طرق رئيسية تستخدم في الوصول الى قيمة العقار موضوع التقييم

طريقة حساب التكلفة : وهي باختصار طريقة حساب قيمة األرض فضاء

زائداa حساب تكاليف البناء مخصوم منه سنوات اإلهالك والعمر االفتراضي للعقار و

سنة50 - المتعارف عليه من

طريقة البيع المشابهة :وهي طريقة تقدير قيمة العقار مقارنة بعقار

مشابه له مع األخذ بضبط الفوارق المختلفة aأو سلبا aبين العقارين ايجابا .

العوامل المحددة للقيمة - طرق تحديد القيمة

طريقة رسملة الدخل :وهي طريقة تعتمد على تقييم العقار بناءa على

الدخل السنوي للعقار و المدة المتوقعة الستمرار هذا الدخل

طريقة القيمة المتبقية )أعلى وأفضل استخدام( وهي طريقة تستخدم في تقدير قيمة األرض الفضاء

في حال عدم وجود بناء عليها أو وجود عقار مشابه لها فيتم حساب وتوقع عقار قائم ألعلى وأفضل استخدام ممكن يحدد على ضوءه تقدير

– تمثل قيمة االرض القيمة المتبقية لحساب األرض% من القيمة البيعية للعقار50 – 30

العوامل المحددة للقيمة - طرق تحديد القيمة

عملية الوصول الى القيمة

قيمة العقار تمثل

قيمة المبنىسكنى - ادارى - تجارى

قيمة االرضارض بناًء - ارض فضاًء - ارض مدن جديدة -ارض استصالح - ارض زراعية - ارض صناعية-

ملحقات المبنىلصيقة بالمبنى – معدات و تجهيزات

دليل اجراءات عملية التقييم

مراحل عملية التقييم

مرحلة كتابة التقريرو اقرار القيمة مرحلة المعاينة مرحلة التكليف

دليل اجراءات عملية التقييمتتخذ بعض الجهات التي تقوم بالتقييم العقاري إجراًءات رسمية لتسيير

عملية التقييم العقاري ، منها هذه الخطواتأوالa : التأكد من المعلومات الواردة بخصوص العقار المراد

تقييمه وذلك بالتالي - صورة سند الملكية ) العقد ( موضح بها مواصفات العقار واسم المالك1

على - مطابقة مواصفات العقار بالعقد بمواصفات العقار وحدوده2الواقع

- الكروكي ومن خالله يتم تحديد مكان الموقع المراد تقييمه3- حالة العقار و يتم من خالله تحديد عمر العقار4

ثانياa : مراحل معاينة العقار على الطبيعة وفيها يتم تحديد  اآلتي

.- تحديد نوع العقار بالوصف التفصيلي له 1 . - تحديد صالحية العقار للسكن أو البناًء من عدمه23 7 . - تحديد محتويات العقار إذا كان مؤثثا - تحديد وجود صرف صحي من عدمه4 -تحديد مميزات وسلبيات العقار بكل حيادية وأمانة5

ثالثاa : تعتمد طريقة تقييم العقار على خصائص العقار  المطلوب تقييمه

- طريقة التكلفة1 - طريقة البيوع المقارنة2

- طريقة راسمالة الدخل3

رابعاa : طريقة عرض بيانات العقار المراد تقييمه و  يراعى فيها

- السهولة في تدوين المعلومات ليتمكن المتلقى من قراًءتها 1وتحليلها

- تحديد أهم المرافق األساسية والمعالم المحيطة بالعقار 2 لسهولة الوصول إليه

- استخدام وسائل التصوير الجوي للعقارات3 - استخدام أنظمة تحديد المواقع4- الصور الفوتوغرافية للعقار و وضع أبرز المعالم القريبة5

دليل اجراءات عملية التقييم

تقرير التقييم

محتويات التقرير العقاري

- المقدمة وتضم1

.تعريف بطالب التقرير• .تعريف بالهدف من التقرير• .تعريف بمالك العقار• اسم المنطقة ، رقم الحى ، (معلومات سجل العقار•

) رقم القطعة، المساحة.الوصف القانوني للعقار• .تاريخ المعاينة • تاريخ التقرير و تحقق القبمة•

تقرير التقييم

- وصف ارض العقار2

.العنوان، الوصف القانوني، مساحة األرض• .حالة تطور األرض. ونوع التنظيم إذا كانت منظمة• .نوع ومساحة البناًء الذي يمكن إقامته على األرض• .بيان الرهونات أو أية حقوق تؤثر على القيمة• .الرسوم والضرائب التي تترتب على العقار • .صفة االستخدام وهل هي دائمة أم مؤقتة• .قربها من الخدمات والمرافق وخطوط المواصالت• .الشكل، نوع التربة• .المؤثرات البيئية• .ربطها بشبكة الصرف الصحي• مساحة األرض المستغلة وغير المستغلة بالنسبة للمساحة •

.اإلجمالية

وصف البناء و التحسينات-3سنة اإلنشاًء• عمر المبنى المفترض• للمبنى العمر االقتصادى و العمر المتبقي• و الداخلية الجدران الخارجية• األرضيات• الساللم الداخلية ) للفلل والقصور (• تدفئة ، تبريد، ( األنظمة اإللكتروميكانيكية•

)مصاعد.التشطيبات الداخلية• .األبواب والشبابيك •

تقرير التقييم

تقرير التقييم

- تقدير القيمة4قيمة األرض• قيمة البناء حسب مؤشر الدخل• قيمة البناء حسب مؤشر الكلفة• قيمة البناء حسب مؤشر المقارنة• حسب رأي )القيمة اإلجمالية لألرض والبناء •

( المقيم

التوقيع من ق�بل المقيم•

- مالحق التقرير5 مخططات• مستندات الملكية•

حساباتتقصيلية للقيمة • صور•

تقرير التقييم

- صالحية التقرير ) القيمة ( 6

تختلف مدة صالحية القيمة باختالف نوع العقار تختلف مدة صالحية القيمة باختالف حالة العقار

فالعقار تام االنشاء يختلف عن العقار تحت االنشاء و الذى تتغير حالته بمرور الوقت حسب

معدل التنفيذ و بالتالى تتغير قيمته تختلف مدة صالحية القيمة باختالف الظروف

االقتصادية من رواج او كساد ففى فترات الرواج يكون معدل تغير القيمة اسرع عن فترات الكساد

بما انه اليوجد قانون ملزم للخبير بمدة صالحيةالقيمة الواردة بالتقرير فاالمر متروك لتقدير

الخبير فى ضؤ المحددات الواردة بالتقرير و الخبير وحده من يتحمل ما وصل اليه من اجتهاد و تقدير

مشاكل عملية التقييم فى مصر

مشاكل مجتمعية التعريف بالمهنة االطار القانونى للمهنة – تشريع نقابى

مشاكل متعلقة بالتعامل مع الجهات المختلفةالبنك المركزىشركات التمويلالبنوكالمصالح الحكوميةالمحاكم االقتصادية

مشاكل متعلقة بالمعاينة

معوقاتعدم التمكن من المعاينة

مشاكل خاصة بالعقار

مخاطرمخاطر متعلقة باالمن و االمان

مخاطر سياسيةمخاطر مرتبطة باالداء الوظيفى للعقار

مشاكل عملية التقييم فى مصر

مشاكل متعلقة بعملية الوصول للقيمةطريقة التكلفة

بنود تكلفة مغالى فيها كيفية تحديد هامش ربح المالك

طريقة البيوععدم وجود بيوع مثيلة

بيانات متضاربة عدم وجود عقار مثيل ) عقارذو طبيعة خاصة (

طريقة الراسمالة عدم وجود عقارات مؤجرة

ايجارات متفاوتة

مشاكل عملية التقييم فى مصر

مشاكل متعلقة بالتقرير ) التقرير الفنى ) الوصفى المرفقات

مشاكل متعلقة باالتعاب تحديد االتعاب المضاربة على االتعابقبول اتعاب متدنية

مشاكل عملية التقييم فى مصر