תיק מונחים לדיור בר השגה
TRANSCRIPT
? מה הוא דיור בר השגה
תיק מונחים בסיסי
1
תוכן עניינים
2
דיור נאות
Accessibility
נגישות
Availability
זמינות
Affordability
ג ת ה
Adequacy
תקינות
אמידת צרכים לדיור בהישג יד, (2010)חיים פיאלקוב ' דר: מקור
זמינות הדיור קיומן של דירות בגדלים וסוגים שונים בהתאם לביקוש
נגישות הדיור
סוגי ליד המתגוררים ומוגבלים קשישים עבור נגישות
.שונים אוכלוסייה
תקינות הסטנדרטים על עונים הדירה של הפיזיים התנאים
(...ועוד ,צנרת בעיות ,בטיחות) החברה של
השגות נאותים בתנאים מגורים מאפשרים הדיור מחירי
.בכבוד חיים המאפשרת פנויה והכנסה
שהמחיר תנאים ממספר מורכב נאות דיור אך ,הדיור במחירי בעיקר עוסק נאות דיור בנושא השכיח השיח
בו בעירכם ביותר הבעייתי למרכיב התייחסו ,שלהלן הנאות הדיור מרכיבי פירוט מתוך .מהם אחד רק הוא
.להשקיע מעוניינים הייתם
3
ערכים והגדרות
תמהיל חברתי במרחב העיר
? כמה צריך להרוויח על מנת שנוכל לגור בעיר לרכישת דירה חדשה 35% -לפי החזר חודשי כאחוז מתוך הכנסה חודשית נטו למשק בית
הפרדה בין אוכלוסיות -אביב -תל שילוב אוכלוסיות -אשדוד
4
ערכים והגדרות
(ואשדוד א"ת) להלן המפות .העירוני במרחב האוכלוסייה של והפרדה שילוב על ישירה השפעה הדיור לעלות
35% -ל מעבר להוציא מבלי בעיר שונות בשכונות דירה לרכוש מנת על הדרושה ההכנסה רמת את מציגות
ניתן .2008 בשנת ,הכנסה עשירוני מייצגים הצבעים כשגווני ,דיור הוצאות כ"סה על הבית משק מהכנסות
המצב תמונת לדעתכם מה .לאשדוד בהשוואה העיר בשכונות יותר גבוהה הפרדה קיימת אביב-בתל כי לראות
.העיר של חופשית בסכמה או מילולית זאת הסבירו ?בעירכם
2008, דוח יוכלה וסילברמן: מקור 2008, דוח סילברמן : מקור
תמהיל חברתי במרחב העיר
דירה בבעלות
במחיר השוק
דיור ציבורי
דירה להשכרה
במחיר מסובסד (במימון קופות חיסכון)
דיור בבעלות במחיר
מסובסד
הדגמה לתמהיל חברתי בבניין מגורים Mallach, Alan ,2009: מקור
5
ערכים והגדרות
התפחתה ',עוני ריכוז'ו חברתיות לבעייות הגורמת ,לעניים עשירים בין במרחב שנוצרה להפרדה בתגובה ,שונות הכנסה רמות בעלי לאכלס במטרה שנבנו מגורים בנייני ,דהיינו – 'חברתי בתמהיל' בנייה של מגמה
קושי צפוי לדעתכם האם .בצרפת בורדו בעיר דיור מפרויקט דוגמא להלן .חיצונית פיזית הבחנה כל ללא
?ומדוע הקושי להיות יכול מי של ?בעירכם כזה חברתי בתמהיל מגורים בניין בשיווק
נטל עלות הדיור
כל) הבית משק מהכנסות 30% -כ על עולה אינה הדיור על שהעלות יד בהישג דיור להגדיר נהוג בעולם .(בית למשק טונ 10,965₪ ס"למ פ"ע) במשק הממוצעת ההכנסה על המרוויחים עבור במיוחד ,(המפרנסים
ביחס דיור על ההוצאות כלל הן מה לבדוק היא הכוונה .שלכם הדיור נטל עלות מה לדעת ניתן *קצר בתרגיל
.%30-%25 הוא הסביר הטווח להכנסתכם
ח "סכום בש סוגי הוצאות על דיור
לשכר דירה או משכנתא
חשמל
מים
ועד בית
ארנונה
תחזוקת מבנה
_________אחר
: סך ההוצאות
סוגי הכנסות משק הבית
(שותפים/ שני בני הזוג )
ח "סכום בש
%X= סך ההכנסות / סך ההוצאות על דיור : התרגיל
התרגיל נועד לביצוע באופן אישי וחסוי*
6
ערכים והגדרות
סוגי הכנסות משק הבית
(שותפים/ שני בני הזוג )
ח "סכום בש
: הכנסות כ"סה
אסטרטגיות לדיור בהישג יד
7
גיבוש מדיניות
2009, אלתרמן וסילברמן למשרד הפנים: מקור
שהגדלת הנחה מתוך ,הדיור של הכללי ההיצע בהגדלת השגה בר דיור על הממשלתי השיח נסוב בארץ
נוסף אסטרטגיות שלוש עוד בארץ להפעלה מוצעות להלן בדיאגרמה .הדיור מחירי את תוריד ההיצע
הייתם נוספות אסטרטגיות איזו וציינו בעירכם כיום המופעלות האסטרטגיות את סמנו .ההיצע להגדלת
?ומדוע ,בעירכם להפעיל מציעים
הנמכת גודל מינימום • לדירות
מתן אפשרות מבוקרת • לפיצול דירות
הגמשת תקנים לחנייה • ולעיצוב
הוראות לתמהיל של • דיור חברתי
כופר דיור בר השגה•
הסכמים עם יזמים•
תחזוקת מבנים ישנים•
הרחבת דירות•
38א "יישום תמ•
ייצוב שכר הדירה•
דיור בר השגה • בפרויקטים לפינוי בינוי
שיווק קרקע לפיתוח•
יישום תכניות בנייה•
שינוי ייעוד למגורים •
הגדלת מלאי הדיור
( ההיצע)
שימור המלאי
הקיים של דיור זול
צמצום מחסומים
רגולטורים
ייצור יחידות דיור
בר השגה חדשות
8
אוכלוסייה חדשה בעלת הכנסה גבוהה
כ"בד)שוכרת ורוכשת דירות באזור חלש
(. אזור בעל ערכים ארכיטקטוניים
נטריפיקציה 'בשלב הראשון של תהליך הג
נדחקות האוכלוסייה הותיקה בשכירות והדור
ובשלב שני לעיתים עוזבים גם בעלי , הצעיר
. דירות ותיקים
', נטריפיקציה'ג'
ואזורים בשינוי
.
שוק דיור חלש
,מיעוט בניה חדשה, מחירי דיור נמוכים
, אוכלוסייה רבה בעלת הכנסה נמוכה
היצע נמוך של דיור לאוכלוסייה בעלת רמת
. גבוהה-הכנסה בינונית
כשאזורים אילו קרובים לאזורי ביקוש
הם עשויים להפוך , ולמקורות תעסוקה
למקלט של אוכלוסייה נדחקת
. נטריפיקציה'מאזורי ג
שוק דיור תוסס
דיור מחירי ידי על המאופיינים אזורים
.חברתי תמהיל קיום המונעים ,גבוהים
בניה מתקיימת יעוד שינוי של באזורים
במחירים דיור של לרוב ,אינטנסיבית חדשה
.גבוהים
8
חדשה לבנייה יד בהישג דיור הכללת חיוב :למשל .שונים שוק במצבי השגה בר דיור של שונים כלים דרושים
אין בהם באזורים שכזה בחיוב משתמשים אם .חדשה בנייה בו שיש 'חם' ביקוש בשוק רק שמתאים כלי הוא
דורשים/מזמינים חלש שוק של מצבים .חדשה בנייה של הקפאה או האטה ליצור עלול הוא ,חדשה בנייה למקום לעבור אופציה לה שיש זו – 'ניידת' לאוכלוסייה הבנייה סוג להתאמת תמריצים בדמות התערבויות
?שכונות ובאילו ,בעירכם קיימים להלן המוצגים השוק מצבי שלושת מבין אילו . אחר
שווקי דיור גיבוש מדיניות
שכירות /בעלות
בר לדיור והחסרונות היתרונות מוצגים להלן בגרף .בשכירות או בבעלות למגורים וחסרונות יתרונות יש
לדיור והחסרונות היתרונות הם מה ציינו .הפרט מבט ומנקודת העיר מבט מנקודת (ברכישה) בבעלות השגה
.הפרט מבט ומנקודת העיר מבט מנקודת בשכירות השגה בר
9
גיבוש מדיניות
10
(Tenure)על דיור " צורות חזקה" גיבוש מדיניות
במדינות אבל .ביניים אופציות ללא ,דירה שכירות לבין דירה על בעלות בין דיכוטומיה על לחשוב נהוג בארץ
'משותפת בעלות' של אופציה .להלן בתרשים המופיע ,נוספות אפשרויות של רצף למצוא ניתן אחרות רבות
– מהדירה אחוז קונה אדם ,דירה על משותפת בבעלות .בארץ צעירים עבור במיוחד מתאימה נראת
אחר גוף של בבעלות שנשאר ,הנותר החלק על שכירות דמי ומשלם ,שלו הכלכליות לאפשרויות התאםב
לגוף בחזרה אחוזים למכור וא – רגע בכל הבעלות אחוז את לשדרג ניתן .(רווח מטרות ללא גוף כ"בד)
,רווח מטרות ללא/ הציבורי השותף בשל גם ,אצלנו המוכר מפתח מדמי שונה השיטה .צריך אם ,המחזיק
.הזמן עם הבעלות אחוז את לשנות האפשרות בשל וגם
? ובאילו תנאים, מדוע? עם ארגון ללא כוונות רווח' בבעלות משותפת'האם הייתם מעוניינים לרכוש דירה
דיור בר
השגה
בבעלות
פרטית
דיור בר השגה
בבעלות
בהגבלת
מכירה מחדש
בר ביור
השגה
בבעלות
חלקית
דיור בר השגה
בשכירות
לתקופה
מוגבלת
דיור ציבורי
בשכירות
לצמיתות
זכאויות
מקומי תנאי סף לאומי לא לכלול מוצע קריטריון
מוגבלויות
גיל
רמת הכנסה
רמת השכלה
קבלת סיוע מהמדינה
מצב משפחתי
שירות צבאי
ילידי /בני מקום: ותק
מקום
בעלות על דיור
יכולת השתכרות עתידית
11
גיבוש מדיניות
שהוצעו (קריטריונים) תבחינים להלן .במחלוקת שנויים היותר הנושאים אחד זהו לזכאות קריטריונים קביעת
כלל סף כתנאי והאם ,אותו לכלול לא יש לדעתכם האם קריטריון כל ליד ציינו .השגה בר לדיור שונים בהקשר
.קריטריונים להוסיף ניתן .(העיר ברמת) מקומי או לאומי
12
ניהול מלאי דיור בר השגה
במהלך השונות לאוכלוסיות מענה שייתן כך אותו ולנהל אותו לשמור יש יד בהישג דיור מלאי שנוצר לאחר
.השגה בר דיור מלאי בניהול הקשורים וקשיים נושאים 'מס עולים מכאן .השנים
ניהול המלאי
במהלך השונות לאוכלוסיות מענה שייתן כך אותו ולנהל אותו לשמור יש יד בהישג דיור מלאי שנוצר לאחר
והרשויות משכנות חברות ידי על ונעשת ,מקצועית היא אלה לסוגיות ההתייחסות רוב פי על .השנים
באילו – בעירך הפועלות הדמויות עם היכרות מתוך .להלן המופיעים לסעיפים בהתאם ,הציבוריות
?וכיצד ,תושבים ארגוני לערב רצוי סוגיות
היזם•
הרשות המקומית•
ר "מלכ•
הדייר•
מי אחראי על תחזוקה , של דיור בר השגה
? ומי משלם על כך
שנים לפני מכירה 5הגבלת מגורים •
לגוף ציבורי/ מכירה בחזרה לגוף ללא מטרות רווח •
איסור על השכרת משנה של דיור בהישג יד•
כיצד מגבילים ניצול של הנכס לרווחת
? הפרט
פיקוח על מנגנוני הקצאה לזכאות•
בדיקת זכאויות תקופתיות•
סדרים ופסילת הטבות מימון-קנסות על אי•
-כיצד מצמצמים אי? סדרים בזכאות
ז מוגדר"ביצוע עם לו•
מעקב ובקרה על יישום•
שקיפות•
תוכנית לדיור בר 'מהי ? עירונית' השגה
קביעת יעדים מדידים
13
השותפים ותפקידם ניהול המלאי
מגזר ללא כוונות מגזר פרטי שלטון מקומי שלטון מרכזי
רווח
מטרות קביעת
מימון
בנייה/פיתוח
בעלות
ניהול
קביעת זכאות
ניטור
:השונים הוגפים בין התפקידים חלוקת
משרד ,הפנים משרד ,השיכון משרד) המרכזי השלטון :השגה בר דיור של במערכת מעורבים רבים גופים
הפרטי המגזר ,(עירוניות חברות ,רווחה אגף ,הנדסה מינהל ,העיר מועצת) המקומי השלטון , (האוצר
התפקידים חלוקת .(תושבים והתארגנויות עמותות) רווח כוונות ללא והמגזר ,(ומשקיעים ,בנקים ,יזמים)
של רשימה ובה טבלה להלן .מדינה באותה ערים בין אף ולעיתים ,למדינה מדינה בין משתנה הגופים בין
על בעלות ,הדירות של ובנייה פיתוח ,הפרויקטים מימון ,השגה בר דיור לתוכנית מטרות קביעת :תפקידים
קביעת ,הבניין של ותחזוקה ניהול ,(משותפת בעלות או לשכירות שהן כאילו במיוחד) השגה בר דיור
צריכה לדעתכם מה .לזכאים והקצאה מטרות על האמידה כולל ,הפרויקטים של והערכה וניטור ,זכאות
?מדוע ?שלכם בעיר התפקידים חלוקת להיות