Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מכללת אליוט -יום עיון חוק ההסדרים מיסוי מקרקעין -שינויים בחוק ההסדרים

(משפטן)ח "רו, יסמדיה'אהרון צ

מ"פתרונות מיסוי בע -חיבה את אלמקייס , ארצי

tax.co.il-ahe@ahe

25.08.2013

1

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

תוכן עניינים

.שינויים במדרגות מס רכישה•

.פעולה באיגוד -הקצאה •

.חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה•

.פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה•

.מתנות לקרובים•

.הוראות מעבר•

מכללת אליוט -יום עיון חוק ההסדרים

2

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

שינויים במס רכישה בהצעת חוק ההסדרים לגבי דירות מגורים

יום הרכישה דירה נוספת דירה יחידה

1,089,350עד 5% 1,470,560עד 0%

06/05/13-31/07/13 3.5% 1,470,560-1,744,270 6% 1,089,350-3,268,040

3,268,040מעל 7% 1,744,270מעל 5%

שינויים במדרגות מס רכישה

3

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

4

, דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראללרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת

הדירה היה לתושב ישראל או לתושב חוזר לפקודה( א)14ותיק כמשמעותם בסעיף

דירה נוספת

01/08/13-31/12/2014

1,089,350עד 5% 1,470,560עד 0%

3.5% 1,470,560-1,744,270 6% 1,089,350-3,268,040

5% 1,744,270-4,500,000 7% 3,268,040-4,500,000

8% 4,500,000-15,000,000 8% 4,500,000-15,000,000

15,000,000מעל 10% 15,000,000מעל 10%

שינויים במדרגות מס רכישה

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

5

, דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראללרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת

הדירה היה לתושב ישראל או לתושב חוזר לפקודה( א)14ותיק כמשמעותם בסעיף

דירה נוספת

החל מיום 01/01/2015

1,055,935עד 3.5% 1,470,560עד 0%

3.5% 1,470,560-1,744,270 5% 1,055,935-4,500,000

5% 1,744,270-4,500,000 8% 4,500,000-15,000,000

15,000,000מעל 10% 4,500,000-15,000,000 8%

15,000,000מעל 10%

שינויים במדרגות מס רכישה

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

פעולה באיגוד -הקצאה

לפני -הקצאה

הקצאה הוחרגה מהגדרת פעולה באיגוד על מנת להשוות איגוד מקרקעין •

.לאיגוד רגיל

:הקצאה לא תיחשב פעולה באיגוד ובלבד שעומדת בתנאים הבאים•

.י האיגוד"הזכויות המוקצות באיגוד לא נרכשו קודם לכן ע1.

(יכול להוות תחליף למכירת מניות דרך האיגוד)

.לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, כולה או חלקה, תמורת ההקצאה2.

הקצאה באיגוד חייבת בהודעה למנהל בתוך –לחוק ( ג)75בהתאם לסעיף •

.ימים מיום ההקצאה 30 (על מנת לבחון האם אכן מדובר בהקצאה שעומדת בתנאים)

6

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

7

פעולה באיגוד והקצאה

9/2008ב "הו

. משקפת הזרמת הון לחברה כנגד קבלת זכויות בה" טהורה"הקצאה •

שמחזיקים בעלי המניות שווי הזכויות, כאמור, "טהורה"בהקצאה •

שכן ההנחה היא שאדם לא יוותר על נשמרהמקוריים לאחר ההקצאה

.זכויותיו הכלכליות ללא תמורה

כאשר שווי הזכויות של בעלי המניות המקורי קטן כתוצאה מפעולת •

הרי שמדובר בפעולה באיגוד בה בעל המניות המקורי מוכר , ההקצאה

.בשווי ההפרש, זכויותיו ובעל המניות החדש רוכש

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

8

"טהורה"הקצאה –דוגמא . ₪ 900-מניות בתמורה ל 10' מקצה לחברה ב' חברה א, ₪ 1,000 –שווי הקרקע ליום ההקצאה •

'חברה א

'חברה ב

₪ 1,000קרקע בשווי

מניות 10הקצאת ₪ 900-בתמורה ל

פעולה באיגוד והקצאה

לפני ההקצאה' מאזן חברה א

100 הלוואת בעלים 110 קרקע

10 הון מניות

110 כ"סה 110 כ"סה

לאחר ההקצאה' מאזן חברה א

קרקע

מזומן

110

900

100 הלוואת בעלים

הון מניות

פרמיה

20

890

1,010 כ"סה 1,010 כ"סה

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

9

"טהורה"הקצאה –דוגמא .₪ 900-מניות בתמורה ל 10' מקצה לחברה ב' חברה א, ₪ 1,000 –שווי הקרקע ליום ההקצאה •

לאחר הקצאה ' שווי חברה א•

₪ 1,800=1,000+900-100: הינו

תואם את תמורת ' חלקה של חברה ב•

ההקצאה ומשכך אין מדובר בפעולה

. באיגוד

!אין חבות במס רכישה ובמס שבח•

פעולה באיגוד והקצאה

לפני ההקצאה' מאזן חברה א

100 הלוואת בעלים 110 קרקע

10 הון מניות

110 כ"סה 110 כ"סה

לאחר ההקצאה' מאזן חברה א

קרקע

מזומן

110

900

100 הלוואת בעלים

הון מניות

פרמיה

20

890

1,010 כ"סה 1,010 כ"סה

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

כיום – הקצאה

רכישה מס לעניין באיגוד כפעולה תחשב הקצאה כל

שהיתה רכישה במס חייב הרוכש יהא מקרקעין באיגוד בפעולה(1()ב)9

כאמור – היחסי החלק הוא ששוויה במקרקעין זכות מכירת בו חייבת

;האיגוד שבבעלות במקרקעין הזכויות כלל משווי – (א1) בפסקה

לרבות באיגוד זכות הענקת - "באיגוד פעולה" זה קטן סעיף לעניין

מזכות הנובעות בזכויות שינוי ,עליה ויתור או העברתה ,הסבתה ,הקצאתה

כל – "הקצאה" ,זה לענין ;תמורה בלא ובין בתמורה בין והכל באיגוד

".באיגוד זכויות של הנפקה

פעולה באיגוד -הקצאה

10

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

.(3ב)-ו (2ב)א48 סעיפים הוספת

מגורים דירת במכירת (1()ב) קטן בסעיף האמור אף על (1) (2ב) השבח יחויב ,המעבר יום לפני היה רכישתה שיום מזכה

:אלה להוראות בהתאם הריאלי ממס פטור יהיה המעבר יום עד הריאלי השבח (א)

מס יחול המעבר המעבר יום לאחר הריאלי השבח יתרת על (ב) .(1()ב) קטן בסעיף הקבוע בשיעור

על ,המחויבים בשינויים יחולו (2()ב) קטן סעיף הוראות (2) .זה קטן סעיף לפי יחיד של במס חיוב

בניה לזכויות גם התייחסות – (3ב)

חישוב מס השבח במכירת דירת מגורים מזכה

11

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

(1)ב49ביטול סעיף 1.

( :2)ב49תיקון סעיף 2.

והמוכר הוא בעל , א16הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף "

במשך שמונה עשר , ולא מכר, חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים 18הזכות בה במשך

הוראה זו לא , בפטור ממס לפי פסקה זו, דירת מגורים אחרת כאמור, החודשים שקדמו למכירה האמורה

ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים שאינו עולה על שליש תחול על מכירת חלק בדירה

אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה ; (1997בינואר 1)ז "ב בטבת תשנ"בשכירות מוגנת לפני יום כ

.ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו49החזקה שבסעיף

!השנים אחרונות לא הייתה למוכר יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת 4בוטל התנאי הדורש שבמשך •

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

12

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

: חזקת דירת מגורים יחידה–ג 49תיקון סעיף

אינו עולה על שלישחלקו של המוכר בבעלותה (3)

(ב)-ו( א( )5)ב49היא דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף ( 4)

:דירה בבעלות חברה –ד 49תיקון סעיף

יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי ( 2)ב49לענין סעיף "

אך למוכר יש , למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה, טיבה שהיא בבעלותו של איגוד

..."חלק העולה על שליש, במישרין או בעקיפין, באמצעות זכויותיו באיגוד

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

13

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

הפטור הוגבל לתושב ישראל או לתושב חוץ שאין לו דירת 1.נדרש אישור רשויות המס )מגורים במדינה שבה הוא תושב

(במדינתו

דירות יוקרה ימוסו - ₪מיליון 4.5הפטור הוגבל עד לסכום של 2. .25%-על ההפרש ב

בעסקת קומבינציה יינתן פטור חלקי וזאת בניגוד למצב הקיים 3.לפי הלכת )היום לפיו מגולם שווי הקרקע בחישוב התמורה

(יוניזדה

שנים בלבד 4או 3-ו נקבעה ל49תקופת הצינון בסעיף 4.

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

14

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

מתנות לקרוביםמכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד -( א)62תוקן סעיף •

לעניין זה . יהיו פטורים ממס -ללא תמורה מיחיד לקרובו " קרוב"להגדרה ( 2)-ו( 1)קרוב כאמור בפסקאות –" קרוב"

לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי , וכן אח או אחות 1שבסעיף ."או בירושה, הורה בלא תמורה

אח ואחות אינם קרובים יותר אלא רק לעניין זכות שקיבלו • בירושה או במתנה מההורים

ש בעניין "ד עליזה לבנון והנחיית היועמ"מאז פס –( ב)62סעיף • .כיום בוטל סופית...אדיר שטיינר הייתה אות מתה

פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה

15

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

הוראות המעבר

הסעיפים למעט 01/08/2013 בתאריך השינויים כל תחולת1. ,ממס בפטור או חדשה ליניארית במכירה העוסקים

.01/01/2014 מ החל שתחולתם

:ל שנקבעה ,המעבר בתקופת למכור יהיה ניתן2. החישוב לפי מגורים דירות 2 (01/01/2014-31/12/2017)

.מסוימים בתנאים ,החדש הלינארי

לתקופת שנכנס למי החדש (2)ב49 בפטור להשתמש ניתן לא3. .אחת מדירה יותר עם המעבר

16

Art

zi, H

iba

& E

lmek

iess

e

!תודה רבה (משפטן)ח "רו, יסמדיה'אהרון צ

מ"פתרונות מיסוי בע -ארצי חיבה את אלמקייס

tax.co.il-ahe@ahe 25.08.13

17