מכון טכנולוגי לישראל –טכניון

על היכולת לרכוש דירה בישראל

:1989-2009בשנים ניתוח לפי עשירוני הכנסה

שחר וקובי ורשבסקי-דני בן

2010מאי

2011במאי 30, אוניברסיטת תל אביב, התחדשות עירונית והעצמת ההון האנושי בישראל

בוחן את יכולתם של משקי הבית בישראל לרכוש יחידת דיור המחקר

.הכנסהלפי עשירוני , 1989-2010בשנים

מתמקד בשני מדדים מקובלים לבחינת היכולת לרכוש המחקר , בפרט

:דיוריחידת

מספר חודשי )בין מחיר יחידת דיור לבין ההכנסה נטו של הפרט היחס –

,(העבודה הנדרשים בכדי לממן את עלות יחידת הדיור

בין גובה התשלום השוטף הנדרש בגין הלוואת המשכנתא לדיור לבין היחס –

נתח מתוך ההכנסה הנדרש בכדי לשרת את )ההכנסה נטו של משק בית

(.הלוואת המשכנתא לדיור

מטרת המחקר

הפרט נמצאת היחס בין מחיר יחידת דיור ממוצעת לבין ההכנסה נטו של •

מקו 9.5%של סטיה )גבוה מעל לקו המגמה ארוך הטווח 2010בשנת

בעשירון 22.7%, בעשירון הרביעי 21.3%, החמישיהמגמה בעשירון

(.בעשירון התחתון19.5% -ובעשירון השני 24.8%, השלישי

מערך דירה 60%מימון של בהנחה שלווי המשכנתאות נזקקים לשיעור •

ממשקי 30%נמצאים , (שנה 30 -ונוטלים משכנתא ל)ממוצעת בלבד

הוצאות עבור 30%מעל לרף המקובל של 2010הבית בישראל בשנת

.נטותשלום שוטף של חוב המשכנתא מתוך ההכנסה

ממשקי הבית בישראל בשנת 50%נמצאים , 80%מימון של בשיעור •

הוצאות עבור תשלום שוטף של חוב 30%מעל לרף המקובל של 2010

הבית חוצים את מסך משקי שכרבע בעוד , נטוהמשכנתא מתוך ההכנסה . הוצאה שוטפת בגין הלוואת דיור מתוך ההכנסה נטו 50% -הרף

תמצית תוצאות המחקר

מעמסה כבדה עוד , כצפוי, הואכמו תל אביב " אזור ביקוש"בבעלות במימון דירה • :2010יותר בשנת

מערך דירה 60%בהנחה שלווי המשכנתאות נזקקים רק לשיעור מימון של – 30%את רף הבית בישראל ממשקי 70%חוצים , בתל אביבממוצעת

.נטוהוצאות עבור תשלום שוטף של חוב המשכנתא מתוך ההכנסה

הוצאות 30% -רף הממשקי הבית את 90%חוצים , 80%מימון של בשיעור – .עבור יחידת דיור ממוצעת בתל אביב

מחצית ממשקי הבית בישראל להפנות 40%צריכים , 60%מימון של בשיעור –מהכנסתם נטו בכדי לשרת את תשלומי חוב המשכנתא עבור יחידת ויותר

.אביבדיור ממוצעת בתל

להפנות ממשקי הבית בישראל 60%צריכים , 80%,מימון של בשיעור –ויותר מהכנסתם נטו בכדי לשרת את תשלומי חוב המשכנתא עבור מחצית

. יחידת דיור ממוצעת בתל אביב

תמצית תוצאות המחקר

:האמידה משוואתp𝑡

w𝑡= λ1 + λ2 × MR𝑡−𝑓 + λ3 × UR𝑡−𝑘 + λ4 × GDP𝑡

− λ5 × CI𝑡−𝑖 + λ6 × USDEXC𝑡 − λ7 × HS𝑡−𝑗 + ε𝑡 ,

כאשר

P - בתקופה יחידת דיור מחירt,

W- ביתמשק הכנסת,

MR - שיעור הריבית על משכנתאות בפיגור שלf תקופות,

UR - שיעור הבלתי מועסקים במשק בפיגור שלk תקופות,

CI - שלהשנוי במדד תשומות הבנייה למגורים בפיגור שיעורi תקופות,

HS - שלמספר יחידות הדיור שבנייתן החלה בפיגורj תקופות,

USDEXC - חדשב ושקל ישראלי "שער החליפין בין דולר ארה,

GDP - הגולמישיעור השינוי התקופתי בתוצר המקומי,

- האקראיתשגיאה.

על היחס בין מחיר הדירה לבין ההכנסה נטו

הכנסה בעשירון החמישי-יחס מחיר

שבין המחיר של יחידת דיור ( 1989-2008בהתבסס על נתוני )בפועל והיחס החזוי היחס

-1989בישראל בשנים בעשירון ההכנסה החמישיממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית

2010

50

70

90

110

130

150

170

190

210

טו נ

הס

כנה

לת

עצמו

מה

רדי

ר חי

מס

חי

1989-2008היחס שנאמד בהתבסס על שנים יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל

2009-2010לשנים " מחוץ למדגם"תחזית

פער של 9.5%

הכנסה בעשירון הרביעי-יחס מחיר

שבין המחיר של יחידת דיור ( 1989-2008בהתבסס על נתוני )בפועל והיחס החזוי היחס

1989-2010בשנים בישראל הרביעי בעשירון ההכנסה ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית

50

70

90

110

130

150

170

190

210

טו נ

הס

כנה

לת

עצמו

מה

רדי

ר חי

מס

חי

1989-2008היחס שנאמד בהתבסס על שנים

יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל

2009-2010לשנים " מחוץ למדגם"תחזית

פער של

21.3%

הכנסה בעשירון השלישי-יחס מחיר

שבין המחיר של יחידת דיור ( 1989-2008בהתבסס על נתוני )בפועל והיחס החזוי היחס

-1989בשנים בישראל השלישי בעשירון ההכנסה ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית

2010

50

70

90

110

130

150

170

190

210

טו נ

הס

כנה

לת

עצמו

מה

רדי

ר חי

מס

חי

1989-2008היחס שנאמד בהתבסס על שנים יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל

2009-2010לשנים " מחוץ למדגם"תחזית

פער של

22.7%

הכנסה בעשירון השני-יחס מחיר

שבין המחיר של יחידת דיור ( 1989-2008בהתבסס על נתוני )בפועל והיחס החזוי היחס

1989-2010בשנים בישראל השני בעשירון ההכנסה ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית

50

70

90

110

130

150

170

190

210

טו נ

הס

כנה

לת

עצמו

מה

רדי

ר חי

מס

חי

1989-2008 שנים על בהתבסס שנאמד היחס

בפועל דיור יחידת לרכוש היכולת יחס

2009-2010 לשנים "למדגם מחוץ" תחזית

פער של

24.8%

הכנסה בעשירון התחתון-יחס מחיר

שבין המחיר של יחידת דיור ( 1989-2008בהתבסס על נתוני )בפועל והיחס החזוי היחס

-1989בשנים בישראל ההכנסה התחתון בעשירון ממוצעת לבין ההכנסה נטו למשק בית

2010

50

70

90

110

130

150

170

190

210

טו נ

הס

כנה

לת

עצמו

מה

רדי

ר חי

מס

חי

1989-2008היחס שנאמד בהתבסס על שנים יחס היכולת לרכוש יחידת דיור בפועל

2009-2010לשנים " מחוץ למדגם"תחזית

פער של

19.5%

הנדרש בגין הלוואת ( החודשי)השוטף אנו מחשבים את היחס בין התשלום

יחס )של משק בית נטו ( החודשית)המשכנתא לדיור לבין ההכנסה השוטפת

.1989-2010בשנים ( הכנסה-משכנתא

בהנחהאנו מחשבים את ההחזר החודשי על הלוואת הדיור •

, הדיורשנה במועד רכישת יחידת 30 -ניטלת לשההלוואה –

.בשוק בעת הרכישההממוצעת הרווחת שההלוואה ניטלת בריבית –

קרן —השוטף הנדרש בגין הלוואת המשכנתא לדיורבתשלום כוללים אנו •

.בלבדוריבית

:אלטרנטיבייםבודקים שני מצבים אנו •

,(60%מימון של שיעור )יחידת הדיור ממחיר 40%של בשיעור של ראשוני פיקדון –

(.80%שיעור מימון של )ממחיר יחידת הדיור 20%ראשוני בשיעור של של פיקדון –

עבוראת הבחינה אנו עורכים •

,בישראלממוצע של יחידת דיור מחיר –

.אביב-כמו תל" אזור ביקוש"בממוצע של יחידת דיור מחיר –

1989-2010בחינת היחס משכנתא הכנסה נטו

הכנסה לדירה ממוצעת בישראל-יחס מחיר 60%בשיעור מימון של

משכתא ) יחידת דיור ממוצעת בישראלהיחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על

1989-2010לשנים ( 60%מימון של ושיעור לשלושים שנה

0

20

40

60

80

100

120

140

את

כנש

מס

חי

-ה

סכנ

ה)%

(

9 עליון 8 7 6 5

4 3 2 30%רף ממוצע תחתון

הכנסה לדירה ממוצעת בישראל-יחס מחיר 80%בשיעור מימון של

משכנתא ) יחידת דיור ממוצעת בישראלהיחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על

1989-2010לשנים ( 80%של ושיעור מימון לשלושים שנה

0

20

40

60

80

100

120

140

ס ח

יא

תכנ

שמ

-ה

סכנ

ה

)%(

9 עליון 8 7 6 5

4 3 2 30%רף ממוצע תחתון

הכנסה לדירה ממוצעת בתל אביב-יחס מחיר 60%בשיעור מימון של

משכנתא ) יחידת דיור ממוצעת בישראלהיחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על

1989-2010לשנים ( 60%של ושיעור מימון לשלושים שנה

0

20

40

60

80

100

120

140

ס ח

יא

תכנ

שמ

-ה

סכנ

ה

)%(

9 עליון 8 7 6 5

4 3 2 30%רף ממוצע תחתון

הכנסה לדירה ממוצעת בתל אביב-יחס מחיר 80%בשיעור מימון של

משכנתא ) יחידת דיור ממוצעת בישראלהיחס באחוזים בין גובה תשלום המשכנתא על

1989-2010לשנים ( 80%של ושיעור מימון לשלושים שנה

0

20

40

60

80

100

120

140

ס ח

יא

תכנ

שמ

-ה

סכנ

ה

)%(

9 עליון 8 7 6 5

4 3 2 30%רף ממוצע תחתון

2010המצב החמור אליו נקלעה ישראל בשנת הממצאים מראים כי

בנוגע ליכולתם של משקי הבית לרכוש יחידת דיור הוא תוצאה של

. פחות משני עשוריםמתמשכת על פני לא מגמה

לכתעל הצורך לבחון רפורמה מרחיקת הממצאים מצביעים ,

שתטפל באופן שורשי הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש של שוק

פני היכולת של משקי הבית משמעותי את באופן הדיור ותשנה

.בישראללהשיג יחידת דיור בבעלות

ארוך , עירונית יביא לשיפור משמעותיהתחדשות חשוב לפיכך שחוק

פוטציאל למשקי דיור וליצירת קיימא ביכולת לרכוש יחידת -טווח ובר

בית בכל שכבות ההכנסה להשיג יחידת דיור בבעלות באזורי ביקוש

של קיטוב תהליכים מתמשכים יפעל לבלימה של שונים ובכך

. כלכליים-סוציווסגרגציה

סיכום ומסקנות

!תודה רבה