המעבדה להעצמה עירונית

’’’’

מרחב – התנועה לעירוניות בישראל © 2012. כל הזכויות שמורות

האמיתיות. בערים מקרוב הביטו ”...אנא בעת התבוננותכם, הקשיבו, השתהו מעט וחשבו

על מה שעיניכם רואות.”

ג’יין ג’ייקובס

3 2

הקדמהאוכלוסיית תמנה 2030 בשנת עירוניים. ישובים ב-220 חיים מהם 92% תושבים, מיליון 7.8 כיום חיים בישראל ישראל 11.5 מליון תושבים, מרביתם יחיו בערים. רוב הישובים העירוניים בישראל מאופיינים בפיזור עירוני, תלות ברכב

פרטי ומשבר כלכלי מוניציפלי המוביל להזנחה ומונע איכות חיים טובה לתושבים.

שכונות המגורים הותיקות, שהוקמו בבניה זולה ומואצת ע"י ממשלת ישראל, אשר באה לתת מענה לגלי העליות לאחר קום המדינה, מהוות את מאגר הדירות הגדול ביותר בישראל. שכונות אלו מאופיינות ע”י פיזור מבנים על שטח גדול בצפיפויות מאוד נמוכות. תלות ברכב פרטי – מבנה השכונה ופיזור המבנים לא מאפשר הליכה ברגל נוחה לשירותים העירוניים ולא קיום של תחבורה ציבורית סבירה ואיכותית. מצאי דירות הומוגני - מרבית הדירות באותו גודל, דירות קטנות בלבד- מצב שאינו מאפשר למשפחות לגדול בשכונה, מונע עירוב של אוכלוסיה וגורם להשארות של אוכלוסיה מזדקנת וחלשה. תכסית נמוכה של המבנים במגרשים ושטחים פתוחים גדולים אשר אין מי שלוקח עליהם אחריות ועל ידידותיים לא ציבור, ומבני פתוחים שטחים רחובות הציבורי, המרחב - מוגדר לא ציבורי מרחב בו. לטפל קשה כן ומהווים חסם להתפתחות השכונה. איכות ירודה של מרבית המבנים - רוב הבניינים נראים זהים ובעלי איכות אדריכלית

מאוד ירודה.

שכונות אלו אינן נותנות מענה איכותי לתושבים, ואלו שיכלו להרשות לעצמם, לחשוב על עתידם עזבו לשכונות חדשות, לפרברים החדשים, לישובים חדשים, ולישובים קהילתיים סמי כפריים המהוים מפלט למעמד הביניים מחוסר בפתרונות גם כך עזבו יכולת בעלי תושבים שיותר ככל אכזרי, קסמים למעגל נכנסו הותיקות השכונות אחרים. עירוניים הרשויות המקומיות הפקירו אותן לטובת השקעה בשכונות חדשות. הרשויות משקיעות פחות ופחות במרחב הציבורי הותיקות השכונות את הובילו אלו כל מאוד. לנמוכה העירוניים השירותים רמת את והורידו הותיקות בשכונות והופכים מתרוקנים החינוך מוסדות כאשר מחמיר זה מצב יותר. חלשות אוכלוסיות נכנסות ואליהן להתדרדרות, לשטחים מגודרים או לשימושי אחסנה כלל עירוניים. המסחר שהתקיים בשכונה גם הוא הוזנח מחוסר לקוחות בעלי

יכולת.

במצב הקיים והמשך ”עסקים כרגיל” בו יש עדיפות לפיתוח פרברים ושכונות חדשות, אל מול חוסר העשייה בשכונות הותיקות, אנו פוגעים בקרקע חקלאית ושטחים פתוחים, החשובים לאיכות החיים של כולנו ושל הדורות הבאים, אנו השכונות לתושבי הוותיקות בשכונות הנשארים בין חברתיים פערים ויוצרים תשתיות של אדיר בזבוז מעודדים

החדשות.

5 4

מרחב התנועה לעירוניות בישראל www.miu.org.il, מאמינה שצפיפות עירונית, עירוב שימושים ואיכות חיים גבוהה בעיר יכולות להיות שזורות יחדיו, בהסתמך על נתונים כלל עולמיים של הערים המשגשגות בעולם. הצפיפות החברתיים הכלכליים, החיים את העירונית, האינטנסיביות את מאפשרת שהיא משום ברכה, להיות יכולה בעיר והתרבותיים שלה. ממחקרים עירוניים בכל העולם, בערים צפופות התוצר לנפש גדול יותר וערים חזקות הינם המנוע הכלכלי המוביל. אין ספק שהגידול באוכלוסיה בישראל מהווה הזדמנות כלכלית טובה לפיתוח השכונות הותיקות.

הקמנו את המעבדה להעצמה עירונית, בשלב ראשון למדנו את הנעשה בכל השכונות ובכל הישובים העירוניים בארץ. בבריטניה עשורים כמה במשך התפתח אשר בכלי בחרנו המערבי בעולם התחדשות תהליכי על למדנו שני בשלב בעבודתנו, אותנו ידריכו אשר עירוניים כלכלים חברתיים ערכים הגדרנו בישראל. הותיקות לשכונות והתאמנו בחרנו שתי שכונות מאוד שונות כמקרי בוחן ויצאנו לדרך. השלכנו באופן מדיד את התוצאות על 26 שכונות נוספות ב-9 ישובים והתוצאות הפתיעו גם אותנו. גילינו שבתהליך מעודד עבודה בשלבים המותאמים לכל שכונה ושכונה נוכל

תוך 10 שנים, בהערכה זהירה מאוד, להוסיף עוד ארבע מאות אלף )400,000 ( דירות חדשות בישראל.

על הדרך ואת חלק מהתוצאות אנחנו מראים בחוברת זו בתקווה להעצמה עירונית וחיזוק הערים בישראל.

עירית סולסי , יו”ר הועד המנהל, מרחב התנועה לעירוניות בישראל אוקטובר 2012

ויש ההיסטורי מיקומן בעיר, מרכזי במקום נמצאות ברובן אלו שכונות הותיקות? השכונות את לחדש כן למה פגיעה מהווה בלבד חלשה באוכלוסייה ומאוכלסות מוזנחות אלו שכונות בו מצב עצום. פיתוח פוטנציאל להן לשכונות הערים. מרכזי חיזוק את מבטיחות וכלכלית פיזית החברתית, העצמתן מאידך הערים. מרכזי בפיתוח למבני קרבה אחרות, עירוניות ותשתיות ציבורית לתחבורה עירוניים, לשירותים קרבה של עצום יתרון אלו רק המיסים למשלם עולה קיימת שכונה בתוך דירה בניית השגה. בר דיור המהווה בסיסי דירות ומאגר ציבור בתשתיות גדול חסכון עקב חדשה בשכונה חדשה דירה מבניית ו-50% חדש בישוב חדשה דירה מבניית 20%מחקרים תואם הסביבה להגנת המשרד של מחקר )מתוך וביוב מים חשמל, מחלפים, כבישים, של ארציות תושבים, מטופח, ציבורי מרחב רחב, דירות מגוון הותיקות? בשכונות חסר מה המערבי(. מהעולם דומים

ושירותים עירוניים איכותיים.

ממשלת ישראל נתנה את דעתה לבעיה והכינה מספר תכניות: בשנות ה-70 בפרוייקט שיקום שכונות שמטרתו היתה חיזוק התושבים בשכבות החלשות, הפרוייקט אמנם חיזק את התושבים, החזקים עזבו והשכונות נשארו במצבן הגרוע. בשנות ה-90 הכריזה הממשלה על תכנית ”פינוי –בינוי” במטרה לצופף את מרכזי הערים ולחדש את השכונות, אך עד היום מומשו רק מספר קטן של התכניות. בהכנת ואישור תכנית מתאר ארצית )תמ”א( 35, בה נקבעה מדיניות לפיתוח והתחדשות בתוך הערים והשכונות הקיימות. בפועל, ההתחדשות העירונית כמעט ואינה מתקיימת. בכדי להקל את התהליך על היזמים הכינה הממשלה את תמ”א 38, אשר יוצרת ”הפרטה” לתהליך ההתחדשות שאינה מתאימה לרוב הישובים בארץ )בשלב זה מתאימה בעיקר לשכונות בגוש דן( ובודאי אינה יוצרת תוספת של יחידות דיור משמעותית. עירונית. התחדשות של תהליך בבניית רב קושי יש אטרקטיבית, אינה עדיין שכונות התחדשות המדיניות למרות בגלל הקשיים ”מוותרים” על התחדשות כולם ומשרדי הממשלה המתכננים היזמים הפרטיים הרשויות המקומיות,

והמורכבות של התחדשות.

לא נוכל התעלם מהבעיה 15%- 20% מתושבי המדינה גרים ב-500 שכונות ותיקות מוזנחות ברחבי ישראל אשר גוררות את מרכזי הערים והישובים לחוסר בפיתוח כלכלי מקומי.

מה חסר כדי ליצור את ההתחדשות? שילוב של כלים תכנוניים, תהליכים סטטוטוריים מעודדים )דוגמת וד”ל כבר המערבי בעולם אמיתית. להתחדשות ביחד ומתואמים עובדים אשר פיננסיים וכלים ותיקות( לשכונות אבל מתמודדים עם שאלות אלו במשך שלושה עשורים עם כשלונות והצלחות. אנחנו לא צריכים להמציא את הגלגל רק

צריך ללמוד מההצלחות ומהכשלונות ולהביא פתרונות אשר יכולים להתאים לישראל.

7 6

המעבדהלהעצמה עירונית

מעבדת מתכננים רב תחומית, המפתחת מודלים עירוניים במתחמים קיימים, במטרה למצוא כלים לציפוף והעצמה של שכונות המגורים הוותיקות, חיזוק הכלכלה המקומית, בניית קהילה, מתן פתרונות תנועה ותחבורה תואמים ויצירת

איכות חיים עירונית גבוהה.

העירונית. 1 השכונה ברמת היום המקובל לתכנון עירונית, להתחדשות חלופיים, מודלים פיתוח

מציאת כלים רב תחומיים המתאימים לשיקום של מתחמים עירוניים שנבנו בשנים 2.1970-1950

פתרון זמין ובר קיימא למשבר הדיור ולדיור בר השגה.3

פתרון לחיזוק ערי הביניים וערי הפריפריה.4 תרו

טמ

עירוני )שם התואר(כרך, עירה, מטרופולין, ישוב, קריה, מושב, אזור בנוי; מרכז העסקים,

מרכז הפעילות. של העיר, מהעיר, מקומי, של העיריה, של הרשות המקומית, מוניציפלי, אורבני. של עיור, שאינו כפרי, השיך לכרך הגדול,

בעל אפי מודרני, תוסס.

מעבדה )שם עצם, נקבה, יחיד(לבורטוריה, מקום מציד במכשירים לעריכת נסויים מדעיים או טכניים;

מקום מבקר לעבוד נתונים; מעבדה כימית. מעבדה לפיזיקה.]מעבדת-, מעבדות, מעבדות-[

העצמה )שם עצם, נקבה, יחיד(התרגום המתקבל ביותר על הדעת ועל הלשון של המלה האנגלית empowerment, המשמעות המקורית של המשג היא צורה של

יפוי כח – אשור לפעל בשם החברה, מעין האצלת סמכויות במישור החברתי, הנתנת לפרט מסים.

9 8

ישראל 15%-20% מדינת מתושבי שכונות ב-500 מתגוררים עירוניות מתנוונות ומזדקנות. המצב הפיזי של השכונות ירוד ומאופיין בדירות קטנות, ומוזנחים, ריקים גדולים שטחים נמוכה, בנייה איכות ותכנון התושבים צרכי את תואם שאינו ציבורי מרחב במרכזי חלשה אוכלוסיה ריכוז פרטי. רכב מוטה עירוני נמוכה תדמית ויוצר לתחתית העיר את "מושך" הערים חלשות בערים בעיקר השלג" "כדור אפקט ונוצר שמשפחות ומוטעית, רווחת הבנה מתוך כלכלית. הממשלה חדשות, בשכונות רק יגורו צעירות חדשות שכונות בניית מקדמים והעיריות ובמהירות, בקלות ופתוחים חקלאיים שטחים על זו הממשלה משתקת את תהליכי בפעולה יחיד. כפתרון את ומעודדת הוותיקות השכונות וחיזוק ההתחדשות

הקיטוב החברתי המפורר את העיר.

גידול קבוע של האוכלוסייה בישראל, לה נדרשים כ-50,000 יחידות דיור חדשות כל שנה.

בקרקע משמעותי חסכון הקיימות, השכונות בתוך מתרוקנים ציבור ומבני מנוצלות ולא זמינות קרקעות ומבני ציבור לא מנוצלים.

התחדשות מרכז העיר וציפוף השכונות מייצרים הזדמנויות כלכליות וחברתיות לתושבי הערים.

לגור, לעבוד נהדר ומציינים אותם כמקום נמשכים למרכזי הערים מתוך בחירה ובישראל בכל העולם צעירים ולבלות בו.

חיזוק ומינוף עירוני והפיכת הערים, בעיקר ערי הפריפריה, לאטרקטיביות - ערים משגשגות הן מנוע לצמיחה כלכלית ברמה הארצית.

ת יםב

קמ

מגדל הע

אור יהודה

ירוחם

שאןת

בי

שדודא

תאיל

תל אביב

מונהש

ת קרי

שמ

שת

בי

עכו

שבעבאר

ההזדמנות המציאות

11 10

קידום צדק חברתי, פתרון משבר הדיור ויצירת סביבה עירונית איכותית.הערים, במרכזי הוותיקות המגורים שכונות של והעצמה חיזוק באמצעות על-ידי בניית מלאי דירות גדול איכותי ובהישג יד ופיתוח תעסוקה שירותים

ומסחר בסמוך למגורים.לעודד במטרה הפרטי, ברכב התלות הפחתת תוך גבוהה נגישות יצירת במרכזי הותיקות, בשכונות ולעבוד לשהות לגור, וצעירה חזקה אוכלוסיה

}{הערים ולעודד צמיחה ושגשוג.בתוך זמן קצר יחסית

מתן עדיפות לתכניות להתחדשות עירונית והסרת חסמים בירוקרטיים, ניתן יהיה להכין תכניות לאלפי יחידות דיור חדשות בזמן קצר יחסית.

שימוש במלאי קרקע קייםתוצאות המחקר מראות: קרקע זמינה ולא מנוצלת בתוך השכונות הותיקות מאפשרת להוסיף 300,000 עד 500,000

דירות חדשות כל 10 שנים, בכל היישובים בארץ באופן רציף.

בחסכון כספי רבעל פי נתוני המשרד להגנת הסביבה: תוספת של דירה חדשה בשכונה קיימת עולה למשלם המיסים ולרשות המקומית 1/5 מעלות בניית דירה חדשה בישוב חדש או בשכונות חדשות מרוחקות, ו-1/2 מעלות דירה חדשה בשכונה חדשה

צמודה ליישוב קיים.

החזון

ניצול תשתיות עירוניות קיימותתוצאות המחקר מראות: התשתיות הקיימות נמצאות בתת שימוש, וחלקן אף עזובות.

תשתיות טכניות )מים ביוב חשמל תקשורת דרכים( דרוש רק לשפרן בכל מקרה למען התושבים הקיימים. כל השירותים העירוניים כגון בתי ספר, מרכזי נוער, שרותי בריאות, שטחים פתוחים קיימים ובכמות מספקת גם

לצמיחתן של השכונות הותיקות.

פתרון אמיתי לדיור בר השגה עלות בניית יחידות דיור בתוך השכונות הקיימות חסכני בהרבה, למשלם המיסים ולקונה, מדירה בשכונות חדשות

בשולי הערים.מיקומן של השכונות הוותיקות בקרבת מיידית למרכזי הערים מקטינה את התלות והצורך ברכבים פרטים ומגדילה להזדמנויות יותר טובה וגישה בפקקים זמן פחות לבזבז מאפשרת ציבורית. בתחבורה לשימוש האפשרות את

מגוונות יותר ולכל השרותים העירוניים הכלכליים והחברתיים. מקטינה את ההוצאות לתושבים בשכונות אלו.מכימות כספי של נתונים אלו עולה כי הפתרון האמיתי לדיור בר השגה הוא בשכונות הוותיקות הנמצאות במרכזי

בערים בישראל.

13 12

שימושים מעורבים3מבטיחים: א. נוכחות של אנשים שונים, בזמנים שונים, למטרות שונות ברחובות העיר, ויוצרים מקומות שאנשים בוחרים לשהות בהם. ב. נוכחותם של אנשים רבים ושונים ברחוב ברוב שעות

היממה מגבירה את הבטחון האישי, ג. הקטנת הצורך בנסיעות וצמצום התלות ברכב הפרטי. יש להמנע מחלוקת העיר לאזורים בעלי מאפיינים אחידים כגון: אזור תעשייה או קריית חינוך.

רשת רציפה וצפופה של רחובות2לכולם נוחה נגישות א. מאפשרת: מ’, 150-60 צמתים בין הממוצע המרחק כאשר פרטי. ורכב ציבורית תחבורה אופניים, רגל, להולכי רבות תנועה אפשרויות מגוון עם ברחובות התחבורה גודש הקטנת ג. לאנשים. וההזדמנויות העסקים של גדולה חשיפה ב. הראשיים ד. תורמת לבטיחות על ידי האטת מהירות הנסיעה. ה. מאפשרת גמישות התפתחותית

בחלוקת המרחב לחלקות המתאימות לצרכים המשתנים של העיר.

צפיפות ושימוש יעיל בקרקע4לספק: המאפשרת טובה עירוניות של הכרחי מרכיב היא וציבורית עירונית צפיפות א. שירותים איכותיים לתושבים ב. תחבורה ציבורית איכותית ג.ליצור את ההזדמנויות להצלחתו של מסחר ברחובות ד. לאפשר לאנשים לספק את צרכי היומיום שלהם במרחק הליכה מביתם. צפיפות עירונית מאפשרת רחובות עירוניים תוססים ומיצוי ההזדמנויות הכלכליות, החברתיות והתרבותיות אשר אליהן אנשים נמשכים. מתחת לצפיפות מינימאלית לא יכולה להתקיים עיר אלא פרבר התלוי ברכב פרטי. יש להמנע מהפיתוי של הרחבת העיר כדי לתת מענה לביקושים

למגורים ותעסוקה תוך ניצול קרקע קיימת שאיננה בשימוש יעיל בתוך העיר.

מבני ציבור, פארקים וגנים בוני עיר7מקומות ציבוריים מהווים חלק חשוב מהעיר ומהרחוב וראויים לתכנון איכותי ומובלט, כך שיהוו נקודות ציון במרחב הציבורי. עליהם להיות מוקפים במספר רב של תושבים הגרים ונמצאים וגנים ציבוריים המתייחסים לקנה המידה האנושי, במרחק הליכה מהם. יש לעודד אדריכלות ולרגישות האנושית לחלוקה קטנה, לצמחייה ולצבעוניות אשר ביחד יכולים להעניק את הרגעים המיוחדים של יופי בעיר. שפע של שטחי ציבור המרוחקים ממגורים מהווים בזבוז במשאבים

לתחזוקה ומהווים פגיעה אקולוגית.

עירוב אוכלוסיות5הגיוון האנושי הוא חלק מעוצמתה של העיר. הנוכחות של אנשים שונים זה מזה בעיר היא הכוח היוצר הזדמנויות כלכליות ותרבותיות. – יש צורך בדיור מגוון מאד מבחינת הבינוי, גיל המבנים, גודל, מיקום, והאדריכלות של המבנים והדירות כדי למשוך ולאפשר דיור של אוכלוסייה מגוונת.

דיור בר-השגה צריך להיות מבוזר ולהיות חלק אינטגרלי מכל אזור בעיר.

חיזוק מרכז העיר9טיפוח הקהילה המקומית יוצר תחושה חזקה של גאווה מקומית. שיקום וחיזוק מרכז העיר הוא המפתח והתמריץ להעצמת העיר כולה. חיזוק המרכז תורם לחיי כל תושבי העיר וסביבתה. קל

יותר להגשים את עקרונות התכנון הנ”ל במרכז העיר הוותיק.

רחובות לאנשים1אנשים נמשכים אל העיר בשל יכולתה לשמש מאגר גדול לקשרים עם אנשים אחרים המהווים הזדמנויות חברתיות, עסקיות ותרבותיות. קשרים אלה נוצרים בעיקר במרחב הציבורי שהרחוב העירוני הוא מרכיבו היסודי. כדי למלא את תפקידו כמרחב ציבורי ומקום מפגש על הרחוב

להיות מזמין להולכי רגל: נוח, בטוח ומעניין.

כלים לעירוניות10

מגוון של אפשרויות תחבורה6נגישות לשירותים ותעסוקה היא מרכיב חיוני ברווחתו של הפרט. העיר צריכה לאפשר מבחר של אמצעי תחבורה זמינים, איכותיים ונוחים לכולם אשר יאפשרו את קיומה ושגשוגה. טיפוח ותכנון מוקדים עירוניים סביב תחבורה נבונה ניהול מדיניות חניה המרחב הציבורי ברחובות, ציבורית הן דרך טובה לשיפור הנגישות להולכי רגל, רוכבי אופניים והנוסעים בתחבורה ציבורית. יש להימנע מעידוד השימוש ברכב הפרטי בלבד מכיוון והוא משרת רק חלק מן האוכלוסיה, יוצר עומס על רחובות העיר, הופך רחובות לכבישים מסוכנים, גורר השקעות בתשתיות יקרות

ומוביל לבזבוז גדול של קרקע הנדרשת לחניה.

עידוד שיתוף פעולה של הקהילה ובעלי עניין בהחלטות לפיתוח היישוב יוצרים מעורבות ואחריות 8ציבורית המאפשרים ביצוע בפועל. הציבור איננו גורם מפריע, שיתוף הציבור ובעלי העניין בתכנון העניין בעלי את יהפוך המשתמשים, לצרכי התכנון של יותר טובה והתאמה להבנה יתרום

למעוניינים בקידום התכנון והביצוע, ויזרז את קידומו. השירותים רמת את ישפרו הסובבות הרשויות עם פעולה לשיתוף מערכות אי, אינה העיר

וההזדמנויות הכלכליות של האזור המטרופוליני כולו.

תהליכי תכנון משותפים

מורשת וזהות מקומית10ציבוריים, מרחבים אותם את להגדיר יש יקר. נכס היא העיר של והבנויה הטבעית המורשת מרקמים בנויים, שכונות ותיקות ומבנים מיוחדים המהווים חלק מסיפורו של היישוב, לשמור עליהם ולטפחם. שקול ותכנן כל פרוייקט חדש כך שהוא יתרום לזהות הייחודית ולמיצובה של

העיר.

15 14

איסוףנתונים במכלול חברתי, כלכלי

ופיזי, בהתאם ל-10 הכלים.הנתונים לפי המרכיבים

החשובים ליצירת עירוניות והשוואה לערים משגשגות

ניתוחלפתרונות לפי מה שחסר

ועודף, כפי שנגזר מהניתוח של המרכיבים לעירוניות טובה.

פתרון

א

ב

ג

דה

שלב א':ערים ומרכזי מגורים שכונות התחדשות בנושא בעולם, ובמחקר בעשייה ידע ואיסוף לימוד - מחקר

וחיפוש אחר כלי מתאים והתאמתו. בחירת כלי המתאים לישראל, השואף לאיכות ולהתחדשות עירונית עם ניסיון מתמשך של יותר מ-20 שנים,

כמקור להשראה:וקהילה לבתים המשרד - Homes and Communities Agency ע”י שהוכן ,Urban Design Compendiumבאנגליה )http://www.homesandcommunities.co.uk/urban-design-compendium(, הינו מדריך ליישום תכנון

עירוני איכותי, המתבסס על מצבור ידע בעיצוב עירוני קיים ומספק כלים לכל המעורבים בתכנון מקומות. קיימים. עירוניים אזורים ושיקום בפיתוח העירוני העיצוב איכות את ולהעריך להשיג במטרה למתכננים סביבתם, את לשפר המעוניינים מקומיים ועסקים תושבים כולל אחד כל לשמש נועד זה מדריך

ברשויות המקומיות, יזמי נדל”ן, מעצבים ואדריכלים כדי לשפר את האיכות של הסביבה העירונית.

שלב ב':בארץ, יישוב לכל יתאים אשר שיטתי, תהליך אחר וחיפוש יסוד הנחות ערכים, הגדרת

בהתאם למחקר ולהמלצות ה-Urban Design Compendium, בנינו שלוש מערכות להתיחסות:

1. 10 הכלים לעירוניות - בתהליך משתף כתבנו את הבסיס הערכי לעירוניות איכותית )עמודים 10-11(

2. כימות האיכות - בעזרת 10 הכלים לעירוניות )דוגמא בעמודים 24,17 ו-25(.

3. הנחות יסוד להתחדשות מקיימת של שכונות מגורים ותיקות : א. שומרים על הקהילה המקומית במקום

ב. התחדשות בשלבים קטנים ג. בכל שלב של התקדמות משיגים כמה מטרות

ד. יוצרים רציפות בין השלבים ה. חיבור בין השקעה ציבורית ליוזמות פרטיותו. מתאים לתהליך משתף עם ציבור ובעלי עניין

ז. משמר את מירב הטוב שבשכונה

שלב ג':גיבוש ופיתוח כלי עבודה להתחדשות שכונות המגורים העירוניות.

1. איסוף )באמצעות תצפיות, מפות, תכניות, מידע סטטיסטי-למ”ס, וכד.( במכלול פיזי, כלכלי וחברתי. 2. השוואת המידע שנאסף לגבי המצב הקיים אל מול המצב המומלץ 10 הכלים לעירוניות + ערים משגשגות בעולם בנושאים הבאים: אוכלוסייה, הרשת העירונית, שימושים מעורבים, מגוון התחבורה, איכות הרחובות

והמרחב הציבורי, צפיפות , סוגי בינוי ודיור ואיכות, מיקום וכמות שטחי ציבור ומבני ציבור.3. זיהוי מה חסר ומה עודף בכל אחד מהנושאים.

4. איגוד כל הנתונים והמידע מההשוואה והסקת מסקנות בכל השכונה . 5. הצעת פתרונות אפשריים מתאימים בכדי להשתמש בעודף בכדי למלא את החסר.

שלב ד':בחינת הכלי על שני מקרי בוחן בשכונות ותיקות שונות בערים שונות:

בת ים, שכון ותיקים )עמודים 17-45(שכונת שרת בטירת הכרמל )עמודים 47-80(

שלב ה’: סקר ארצי של השכונות הותיקות )ראה בעמוד 81(

תהליךהעבודה במעבדה

17 16

בת ים מונה כ-128,000 תושבים. שטחה המוניציפלי הוא 8,167 דונם. בשיכון ותיקים כ-8,300 תושבים, ושטחה הכולל של השכונה הוא 273 דונם.

העצמאות שדרות ורוטשילד, בלפור – המסחריים לרחובותיה בסמוך ים בת של העיר במרכז ממוקמת השכונה המובילות במרחק הליכה לטיילת חוף הים. במרחקי הליכה ונסיעה קצרים ממוקמים מרכז התרבות העירוני, קניון בת

ים, אזור התעשייה, יציאה לנתיבי איילון ותחנת הרכבת יוספטל.

השכונה הוקמה בשנות ה-60, וככזאת היא מורכבת ברובה מבניינים קטנים, כשהתכסית הממוצעת היא של 40%, בני 4-3 קומות, הממוקמים על מגרשים קטנים יחסית. כמקובל בתכנון של שנות ה-60 השכונה תוכננה כמתחם המוגדר ע”י רחובות ראשיים מסביב וגן ציבורי בליבה. במתחם כ-3,500 יחידות דיור, וצפיפות ממוצעת של 3,515 איש לקמ”ר.

בת ים, שיכון ותיקיםמקרה בוחן

19 18

רחוב ראשי

1איכות המרחב הציבורי

בת ים, שיכון ותיקים

רחוב כצנלסוןרחוב דו סטרי הגבול המזרחי של השכונה )1(, מתחבר מצידו הצפוני המדרכות התרבות. לקריית מוביל הדרומי ומצידו ירושלים לרחוב ואין מאד דלילה והצמחייה העצים כמות ,)2( מטרים 4 ברוחב ה-60 בשנות נבנו אשר הבניינים, רוב של גובהם .)3( רחוב ריהוט בעיקר, ברחוב הוא בין 3 ל-4 קומות, וקומת עמודים נוספת )4(. גדר המפרידה בין קווי המגרש לבניין הבנוי, במרחק של כ-4 מטרים מקו

המגרש )5(.

1

4

2

3

5

רוחב המדרכות

מצב המדרכות

כמות עצים וצל

ריהוט רחוב

תאורת רחוב

יוון הדופןת וג

איכו

איכות המרחב הציבורי

גדול לקשרים עם אנשים אחרים המהווים יכולתה לשמש מאגר נמשכים אל העיר בשל אנשים רחובות לאנשים: הזדמנויות חברתיות, עסקיות ותרבותיות. קשרים אלה נוצרים בעיקר במרחב הציבורי שהרחוב העירוני הוא מרכיבו

היסודי. כדי למלא את תפקידו כמרחב ציבורי ומקום מפגש על הרחוב להיות מזמין להולכי רגל: נוח, בטוח ומעניין.

דוגמא:

עיד

מה

ף סו

אים

ייק

הצב

מ ה

וחת

ני

עיד

מה

ח תו

ני

י*ור

יבצ

הב

חמר

הת

ינח

לבם

נייו

טררי

רוחב המדרכותקרגל הולכי לכמה הליכה רצועת לפחות יכלול

ורצועת עזר לריהוט רחוב, עצים ותאורה.

מצבן הפיזי של המדרכותיאפשר מעבר רציף ונוח לכל הולכי הרגל.

כמות עצים וצלהמרחק בין עץ לעץ יתן אפשרות לכיסוי המדרכה

בצל, במירב שעות היום בימי הקיץ.

תאורת רחובתאפשר תאורה טובה למדרכה לכל אורכה למעבר

בטוח בשעות החשיכה.

איכות וגיוון הדופןחלונות ראווה וכניסות למסחר, משרדים ומגורים, הרחוב, על ו”עיניים” הרגל להולך עניין יוצרים

המספקים בטחון אישי.

ריהוט רחובלאפניים, מתקנים מודעות, לוחות ספסלים,

הצללה, פחים ועוד.

)2009 )דצמבר * ע”פ חוברת ”הנחיות לתכנון רחובות בערים: מרחב הרחוב” בהוצאת משרד הבינוי והשיכון ומשרד התחבורה

1

2

3

4

5

שקלול

מקרא:

21 20

רחוב פנימי

איכות המרחב הציבוריבת ים, שיכון ותיקים

רחוב אתרוגוממשיך ממערב רבין לגן המוביל ,)1( מוצא וללא צר סיטרי דו רחוב כשביל הולכי רגל ממזרח. בנייה של שנות ה-60. בניינים בני 3 קומות, על קומת עמודים )2(. המדרכות ברחוב צרות מאוד, 2-1 מ’ )3(. כמעט ללא עצים או צל וללא ריהוט רחוב )4(. המרחקים מקו הבניין עד קו המגרש והבניין קיים שטח פתוח גדול נעים בין 3 ל-5 מ’. בין המרחב הציבורי

ומוזנח, המשמש לעיתים כחניה )5(.

1

4

2

3




ריהוט רחוב

תאורת רחוב


איכו

שקלולאיכות המרחב הציבורי

דוגמא:

עיד

מה

ף סו

אי

5

עיד

מה

ח תו

ני

גדול לקשרים עם אנשים אחרים המהווים 1 יכולתה לשמש מאגר נמשכים אל העיר בשל אנשים רחובות לאנשים: הזדמנויות חברתיות, עסקיות ותרבותיות. קשרים אלה נוצרים בעיקר במרחב הציבורי שהרחוב העירוני הוא מרכיבו


* מתוך חוברת ”הנחיות לתכנון רחובות בערים: מרחב הרחוב” בהוצאת משרד הבינוי והשיכון ומשרד התחבורה )דצמבר 2009(.

חסרמומלץ*קיים

2-4 מ’ ברח’ ראשירוחב מדרכות9.5 מ’ ברח’ ראשירוחב מדרכות1-3 מ’ ברח’ פנימי

חסר 6 מ’ ברח’ ראשירוחב מדרכות2.9-4.2 מ’ ברח’ פנימיחסר 2 מ’ ברח’ פנימי

חסרים עציםעצים וצלעץ כל 5-9 מ’עצים וצלמעטעצים וצל

תאורה להולכי הרגלתאורהלהולכי רגל ולרכביםתאורהבעיקר לכבישתאורה

חסר ריהוטריהוט רחובריהוט רחוב נגישריהוט רחובאיןריהוט רחוב

דופן הרחובמעט גיוון.

מוזנח או משמש לחניה.

גיוון, איכות ועניין דופן הרחובדופן הרחובבדופן הרחוב.

חוסר גיוון בדופן.עודף שטח בין הבניין

והמרחב הציבורי.

ת פנימייםרחובו

שייםת רא

רחובו

*

*

1

23

4

5

ם יי

ק ה

צבמ

הוח

תני

23 22

מרחקי ההליכה אל השכונה / מהשכונה אל סביבותיה

רחוב בלפור נמצא במרחק של 250 מטרים, זמן ההליכה הוא כ-3 דקות.קניון בת ים נמצא במרחק של קילומטר, וזמן ההליכה מהשכונה הוא כ-15 דקות.

חוף הים נמצא במרחק של 750 מטרים מהשכונה, וזמן ההליכה אליו הוא כ-11 דקות.אזור התעשייה נמצא במרחק של 650 מטרים מהשכונה, והזמן ההליכה אליו הוא כ-10 דקות.

רחוב רוטשילד, נמצא מצפון לשכונה, במרחק של כ-150 מטרים, וזמן ההליכה הוא 3 דקות בממוצע.

רשת הרחובות הקיימת בתוך ומחוץ לשכונה

.)1( מספק לא העירונית, הרשת ולכלל הסמוכים למתחמים ומתחברים המתחם מן היוצאים הרחובות מספר רשת הרחובות הפנימית אינה רציפה, והמרחקים בין הצמתים מאד גדולים, ביחס לרשת המומלצת )2(. כמו כן, גם רשת

שבילי ההליכה אינה רציפה. חסרה רציפות ברשת העירונית, בכדי לאפשר מעבר מהיר, מגוון ונוח ברחובות השכונה.

המלצה: להוסיף צמתי על מנת להגדיל את מספר הקשרים ברשת הרחובות.

רשת עירונית ונגישותרשת רציפה וצפופה של רחובות: כאשר המרחק הממוצע בין צמתים 150-60 מ’, מאפשרת: א. נגישות נוחה לכולם 2בת ים, שיכון ותיקים

עם מגוון אפשרויות תנועה רבות להולכי רגל, אופניים, תחבורה ציבורית ורכב פרטי. ב. חשיפה גדולה של העסקים וההזדמנויות לאנשים. ג. הקטנת גודש התחבורה ברחובות הראשיים ד. תורמת לבטיחות על ידי האטת מהירות הנסיעה.

ה. מאפשרת גמישות התפתחותית.

לחוף הים

ותמא

עצ ה

ותדר

ש

ירושליםלרחוב בלפורכצנלסון

ולחוף הים

לאזור התעשייה

לתל אביב

לקניון

לאיילון דרום

למרכז תרבות

הרב עוזיאלאנילביץ’

אלדני

1

2

עיד

מה

ף סו

אי

רחוב ללא מוצא

שביל הולכי רגל

רחוב ללא המשכיות

ע”פ סקר פיזי בשכונה

עיד

מה

ח תו

ני

+

25 24

רשת עירונית ונגישותבת ים, שיכון ותיקים

ברשת העירונית הקיימת בשכונה, יש מכשולים רבים המונעים השכונה ובין הנגישות ואת הרחובות בין הרציף הקשר את ללא רחובות צמתים, מיעוט הם: המכשולים שסביבה. והעיר מעברי בין גדולים ומרחקים העצמאות בשדרות גידור מוצא, הגידור הרציפה. ההליכה המשך את מונעים אלו כל החצייה. אינטנסיבי שימוש מונעים הצמתים בין הגדולים והמרחקים

יותר בשדרות העצמאות באזור זה.

רחובות חסרים ליצירת רשת מומלצתרשת מומלצתרשת קיימת

60-150 מטרמרחק בין הצמתים100-450 מטרמרחק בין הצמתים

מספר הרחובותמספר הרחובות

5לצפון8לצפון3לצפון

2למזרח5למזרח3למזרח

5לדרום8לדרום3לדרום

3למערב5למערב2למערב

תצע

מוך

דרת

ימקי

ך דר

רשת רציפה וצפופה של רחובות: כאשר המרחק הממוצע בין צמתים 150-60 מ’, מאפשרת: א. נגישות נוחה לכולם 2עם מגוון אפשרויות תנועה רבות להולכי רגל, אופניים, תחבורה ציבורית ורכב פרטי. ב. חשיפה גדולה של העסקים וההזדמנויות לאנשים. ג. הקטנת גודש התחבורה ברחובות הראשיים ד. תורמת לבטיחות על ידי האטת מהירות הנסיעה.


27 26

שימושים מעורביםבת ים, שיכון ותיקים

מגוריםמעורב

מבנה ציבור

הק

סוע

תחר

סמ

חסרמומלץקיים96 בתי עסק מפוזרים במתחם.•12 מתוכם סגורים.•רחובות מסחריים: רוטשילד •

ובלפור במרחק 700-900 מ’.

1 מ”ר שטח מסחר לתושב. •ריכוז של לפחות 25 בתי עסק •

במקום אחד, ברחובות ובצמתים חשובים לחשיפה.

ריכוז מינימלי של 25 בתי •עסק בקרבת בלפור ורוטשילד וברחובות הראשיים ובצמתים.

5,250 מ”רשטח מסחר

1 מ”ר X 8,300 תושבים8,300 מ”ר שטח מסחר פעיל

חסרים 3,050 מ”ר )כ-70 חנויות(לשטח מסחר פעיל

בניין משרדים בודד ברחוב •רוטשילד במרחק הליכה.

15 מ”ר שטחי תעסוקה ליח”ד.•ריכוז המשרדים ברחובות •

ובצמתים ראשיים, מקומות ציבוריים ובקרבת מסחר.

ריכוז משרדים ותעסוקה בקרבת •רחוב בלפור ורוטשילד או בצמתי

הרחובות הראשיים

10,000 מ”ר )מחצית השטח(

8,300-)15 מ”ר X 3,600 יח”ד(35,700 מ”ר45,700 מ”ר שטח תעסוקה

משרדים: 670 מקומות עבודהמסחר: 350 מקומות עבודה

משרדים: 3,047 מקומות עבודהמסחר: 553 מקומות עבודה

משרדים: 2,380 מקומות עבודה מסחר: 203 מקומות עבודה

* חישוב שטח תעסוקה: 15 מ”ר לאדם* חישוב שטח תעסוקה: 15 מ”ר לאדם* חישוב שטח תעסוקה: 15 מ”ר לאדם

עיד

מה

ף סו

אי

רק כ-20% מהבניינים בשכונה, מכילים, מלבד מגורים, פונקציות נוספות, כמו מסחר ושירותים. ישנם סך-הכל 96 תאי עסק קטנים, מתוכם 12 סגורים, בשטח כולל של כ-5,250 מ”ר. זולת בניין המשרדים החדש ברחוב רוטשילד, ומספר זעום של משרדים הממוקמים בתוך בנייני המגורים ובקומות המסחר לא קיימים בשכונה או באזור

הסמוך משרדים נוספים.המלצה: ולעודד פיתוח של תעסוקה ומשרדים, ולהוסיף למתחם מסחר ושירותים.

ניתוח המידע

נהכו

ש ב

זיפי

ר סק

פ ע”

שימושים מעורבים מבטיחים: א. נוכחות של אנשים שונים, בזמנים שונים, למטרות שונות ברחובות העיר, ויוצרים מקומות 3 שאנשים בוחרים לשהות בהם. ב. נוכחותם של אנשים רבים ושונים ברחוב ברוב שעות היממה מגבירה את הבטחון האישי,

ג. הקטנת הצורך בנסיעות וצמצום התלות ברכב הפרטי. קה

סותע

שחד

ר סח

מים

קיר

סחמ

29 28

צפיפות ציבוריתבת ים, שיכון ותיקים

בת ים - שיכון ותיקיםשטח השכונה: 272.83 מ”ר

תל אביבשטח: 1 קמ”ר

פריסשטח: 1 קמ”ר

87,760 מ”רשטח ציבורי550,000 מ”רשטח ציבורי32%

340,000 מ”רשטח ציבורי55%34%

186,075 מ”רשטח פרטי450,000 מ”רשטח פרטי68%

660,000 מ”רשטח פרטי45%66%

שטח פרטילא בנוי )במ”ר(

90,80033%


130,00013%


66,00010%

צפיפות פנוי-בנוי

46,788נפש לקמ”ר





צפיפות ציבורית






תושבים תושבים 30,515לקמ”ר

תושבים 24,500לקמ”ר40,000-30,000לקמ”ר

שטח פרטי לא בנוישטח פרטי בנוי

שטח ציבורי

השטחים הינם הפנויים, השטחים בקמ”ר. הפנויים השטחים ובין התושבים מספר בין היחס פנוי-בנוי: צפיפות הציבוריים, הכוללים את הרחובות, הכבישים, פארקים ומבני ציבור, כמו גם את השטחים הפרטיים שאינם בנויים.

את כוללים הציבוריים השטחים בקמ”ר. הציבוריים השטחים ובין התושבים מספר שבין היחס ציבורית: צפיפות הרחובות, הכבישים, השבילים, פארקים וכדומה.

תושבים לקמ”ר: הינו מדד צפיפות כלל עולמי, המקובל ביותר.

שטח ציבורי: כולל את הרחובות, הגנים ומבני הציבור.

שטח פרטי: כולל את שטחי המגורים, המסחר והמשרדים.

עיד

מה

ף סו

אינה

כוש

בזי

פיר

סקפ

ע”

הא

שווה

ח ותו

ני

צפיפות ושימוש יעיל בקרקע: צפיפות עירונית וציבורית היא מרכיב הכרחי של עירוניות טובה המאפשרת לספק: 4א. שירותים איכותיים לתושבים ב. תחבורה ציבורית איכותית ג.ליצור את ההזדמנויות להצלחתו של מסחר ברחובות

ד. לאפשר לאנשים לספק את צרכי היומיום שלהם במרחק הליכה מביתם.

והתרבותיות החברתיות הכלכליות, ההזדמנויות ומיצוי תוססים עירוניים רחובות מאפשרת עירונית צפיפות אשר אליהן אנשים נמשכים.

31 30

חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(גילחסרה אוכלוסייה צעירה0-1920.5%22%31.3%35.8%20-3930%28%30.2%29.4% 40-6427.7%31.2%27%24.8%

עודף אוכלוסייה מבוגרת מעל גיל 65. 65-7915.7%13.5%8.2%7.3%80+6.1%5.3%3.3%2.7%

םאי

תך גילח

חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(מוצא52.5%52.6%71.3%70.9%ישראל

חוסר בילידי הארץ.47.5%47.4%28.7%29.1%חו«ל

אצ

מו

חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(השכלהתעודת סיום תיכון,

הזכאים 25.7%19.9%15.7%16.6%ללא בגרות בתושבים חוסר ובעלי תעודת בגרות.

בעלי בתושבים עודף השכלה נמוכה.

בעלי בתושבים חוסר על-תיכוניות תעודות

ומקצועיות.

19.6%22.9%23.9%23.1%תעודת בגרות14.8%11%16.8%14.4%תואר ראשון

7.5%7.7%10.1%8.5%תואר שניעל תיכוני )הוראה,

9.9%11.6%11.9%12%הנדסאי, טכנאי, אחות(

22.4%26.9%21.5%25.3%אחר

תר(תעודה הגבוהה ביו

ה )השכל

ה

עירוב אוכלוסיותבת ים, שיכון ותיקים

חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(נפשותשל 131.7%25.5%22.8%21% קטן מספר עם בית משקי של עודף

נפשות.עודף במשפחות קטנות ובודדים.

231.5%31.6%26.6%24.4%317.6%18.5%16.1%15.6%412.6%13.8%16.5%16.2%

4-6 של גדולות, במשפחות גדול חוסר נפשות. 54.9%7.6%11.3%12.1%

61.8%3.1%6.7%10.7%

תק בי

שמ

ת בשו

פנ

המלצה: הוספת דירות חדשות וגדולות בשכונה, על-ידי בנייה של דירות חדשות וגדולות, תמשוך לשכונה משפחות ותושבים בעלי השכלה והכנסה גבוהה.

איסוף וניתוח המידע*

* ע”פ מפקד 2008 ושנתון 2011 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

היא 5 בעיר מזה זה שונים אנשים של הנוכחות העיר. של מעוצמתה חלק הוא האנושי הגיוון אוכלוסיות: עירוב הכוח היוצר הזדמנויות כלכליות ותרבותיות. – יש צורך בדיור מגוון מאד מבחינת הבינוי, גיל המבנים, גודל, מיקום, והאדריכלות של המבנים והדירות כדי למשוך ולאפשר דיור של אוכלוסייה מגוונת. דיור בר-השגה צריך להיות מבוזר

ולהיות חלק אינטגרלי מכל אזור בעיר.

33 32

איסוף המידעע”פ סקר פיזי בשכונה

חסר / עודףמומלץקיים

4-3 קומות, ללא מעלית.• 3-2 דירות בקומה.•בנייה של שנות ה-60.•חזיתות אחידות ללא מרפסות.•

בנייה ישנה•מרפסות • עם חדשה בנייה

ומעליות.מגוון גבהים •)בנייה • בינוי טיפוסי מגוון

טורית, בנייה היקפית( מגוון סגנונות אדריכליים.•

דירות חדשות. •בנייה לגובה.•דירות גן, פנטהאוז, דופלקס. •במעליות ומרפסות.•אדריכלות מעניינת.• בניינים בני 4-3 קומות. •אדריכלות שנות ה-60.•של דירות קטנות.•

• 3-2 בעלות מהדירות כ-90% חדרים.

שטח הדירות בממוצע 65 מ”ר, •בעיקר מגורים מאפשרות

למשפחות קטנות.

שונים, • בגדלים דירות מגוון תמהיל ליצירת מ”ר, 200-50הגיל שכבות מכל אוכלוסיה

והמעמד הסוציו – אקונומי.

או • לבודדים קטנות דירות זוגות צעירים.

חדרים, • 4-6 בדירות חוסר למשפחות גדולות.

דירות המאפשרות מגורים •למשפחות קטנות.

כמעט ואין שימושים מעורבים •ובשאר הקרקע בקומות

קומות הבניינים.

במתחם, • הבינוי מכלל כ-30% שימושים למגוון ישמש

מעורבים

ותעסוקה • מסחר עבור שטח בקומות או סמוכים בבניינים

הקרקע.

מגוון אפשרויות דיורבת ים, שיכון ותיקים

ח”ד 3,600 יה

שכונב

מספר החדרים ביח”ד7%47%36%8%2%אחוז מסך יח”ד בשכונה

110-120 מ”ר90-110 מ”ר70-90 מ”ר50-70 מ”ר30-50 מ”רגודל הדירות

12345

123456391215121224מספר יחידות דיור

64 מ”ר60 מ”ר60 מ”ר60 מ”ר83 מ”ר63 מ”רשטח הדירות454444מספר קומות1,080 מ”ר550 מ”ר1,015 מ”ר655 מ”ר560 מ”ר1,260 מ”רשטח המגרש

555 מ”ר285 מ”ר550 מ”ר345 מ”ר280 מ”ר580 מ”רתכסית46%50%52%54%51%51%אחוז תכסית

134

562

וןס

נלכצ

ב חו

ר

תנר

כוב

רחוב אתרוגרח

בינוידיור

םשי

מושי

םעורבי

מ

היא בעיר מזה זה שונים אנשים של הנוכחות העיר. של מעוצמתה חלק הוא האנושי הגיוון אוכלוסיות: עירוב הכוח היוצר הזדמנויות כלכליות ותרבותיות. – יש צורך בדיור מגוון מאד מבחינת הבינוי, גיל המבנים, גודל, מיקום, והאדריכלות של המבנים והדירות כדי למשוך ולאפשר דיור של אוכלוסייה מגוונת. דיור בר-השגה צריך להיות מבוזר

ולהיות חלק אינטגרלי מכל אזור בעיר. 5

35 34

חסרמומלץקייםנגישות בתחבורה ציבורית טובה עד

בינונית לתל אביב וצפון תל אביב.

אין נגישות סבירה בתחבורה ציבורית לאזור חולון, אזור, ראשון לציון רמת

גן ובני ברק*.

של בתדירות ציבורית תחבורה קווי בסביבה היעדים לכלל דקות, 10-5

הקרובה.

דקות 10-5 של בתדירות קווים )אזורי לציון וראשון אזור לחולון,

תעשייה(.

דקות 10-5 של בתדירות קווים לתל אביב ורמת גן.

תחבורה ציבורית ונגישותבת ים, שיכון ותיקים

מסלול אוטובוס

מסלול רכבת קלה - עתידית

תחנת אגד+מספר הקווים בתחנה

תחנת דן+מספר הקווים בתחנה

תדירות קווים גבוהה )5-10 דק’(

תדירות קווים בינונית )15-20 דק’(

תדירות קווים נמוכה )30-60 דק’(

מסלול רכבת ישראל

בת ים

תל אביב-יפו

גבעתיים

חולון

בני ברק

רמת גן

נהכו

ש ב

זיפי

ר סק

פ ע”

עיד

מה

ף סו

אי

בת ים

תל אביב-יפו

גבעתיים

חולון

בני ברק

רמת גן

מגוון של אפשרויות תחבורה: נגישות לשירותים ותעסוקה היא מרכיב חיוני ברווחתו של הפרט. העיר צריכה לאפשר 6מבחר של אמצעי תחבורה זמינים, איכותיים ונוחים לכולם אשר יאפשרו את קיומה ושגשוגה . טיפוח המרחב הציבורי ברחובות, ניהול מדיניות חניה נבונה ותכנון מוקדים עירוניים סביב תחבורה ציבורית הן דרך טובה לשיפור הנגישות

להולכי רגל, נוסעים באופניים והנוסעים בתחבורה ציבורית. יש להימנע מעידוד השימוש ברכב הפרטי בלבד מכיוון והוא משרת רק חלק מן האוכלוסיה, יוצר עומס על רחובות העיר, הופך רחובות לכבישים מסוכנים, גורר השקעות בתשתיות יקרות ומוביל לבזבוז גדול של קרקע הנדרשת לחניה.

* תושבי בת ים והשכונה עובדים בחולון ובראשון-לציון.

37 367מבנים ציבוריים

בת ים, שיכון ותיקים

מבני חינוך בשכונה:במתחם קיימים בית ספר יסודי, 3 גנים עירוניים ו-4 משפחתונים פרטיים. כמו כן, ישנם מתנ”ס, 3 בתי כנסת ו-3 מבני ציבור נוספים.

כל מבני הציבור ממוקמים במרחקי הליכה ונגישים להולכי רגל.

חסר/עודףמומלץקיים

1,700 ילדים בגילאי 0-19•כ-90 ילדים בכל שכבת גיל•180 ילדים בגן ממוסד•540 ילדים בבי”ס יסודי•540 ילדים בחטיבת ביניים ותיכון•

בהגדלת צפיפות השכונה לכ-11,820 תושבים סה”כ:

במטרופולין ת”א 31.3% ילדים.=

3,700 ילדים בגילאי 0-19)195 ילדים בכל שכבת גיל(

390 ילדים )3-6( בגן ממוסד• 1170 ילדים בבי”ס יסודי• 1170 ילדים בבי”ס על-יסודי•

עודף במבני חינוך

4 משפחתונים פרטיים •6 כיתות גן:•

30 ילדים בכיתה4 מבני גנים עירוניים = 2.7 דונם

אין תיכון במתחם. בבת ים ישנם •7 תיכונים וחט”ב ממלכתיים ו-5

תיכונים וחט”ב דתיים.

13 כיתות גן•6 דונם

2 בתי ספר יסודיים = 12 כיתות•6 דונם

1.8 דונם בנוי + 4.2 דונם שטח פתוח אפקטיבי

7 כיתות גןכאשר השכונה תגיע לצפיפות המומלצת

עודף שטחים למבני ציבור בשולי השכונה

מבני ציבור, פארקים וגנים בוני עיר: מקומות ציבוריים מהווים חלק חשוב מהעיר ומהרחוב וראויים לתכנון איכותי ומובלט, כך שיהוו נקודות ציון במרחב הציבורי. עליהם להיות מוקפים במספר רב של תושבים הגרים ונמצאים במרחק לחלוקה האנושית ולרגישות האנושי, המידה לקנה המתייחסים ציבוריים וגנים אדריכלות לעודד יש מהם. הליכה

קטנה, לצמחייה ולצבעוניות אשר ביחד יכולים להעניק את הרגעים המיוחדים של יופי בעיר.

550 מ”רגודל המגרש

240 מ”ר )43%(תכסית

2 קומותגובה המבנה

מגורים וגן רביןשימושים גובלים

מבנה מתוחזק היטבמצב התחזוקה

מבנה מודרניסטי משנות ה-60 ארכיטקטורהצבוע בצבעוניות עזה

נירו

עיגן

3,550 דונםגודל המגרש

480 מ”ר )18%(תכסית

4 קומותגובה המבנה

13 כיתותמספר כיתות

356 תלמידיםמספר תלמידים

מס’ תלמידים בכיתה

כ-25 תלמידים)תפוסה לא מלאה(

מגוריםשימושים גובלים

מבנה מתוחזק היטבמצב התחזוקה

מבנה מודרניסטי משנות ה-60 ארכיטקטורהצבוע בצבעוניות עזה ם

נישו

חנ

די סו

יס

י”ב

1

2

יםרי

בוצי

ם בני

מ

39 38

4

5 61 2 3

נהכו

שב

ם חי

תופ

ם חי

שטר

סקפ

ע”ע

ידמ

הף

סואי

שטחים ציבוריים פתוחיםבת ים, שיכון ותיקים

1. שדרות העצמאות2. גן הרצוג

3. גן רבין4. שביל הליכה ירוק

5. חורשה ירוקה6. שטח ירוק

שטח ציבורי פתוח

גן רבין - פעילות ושימושים לאורך שעות היום )ע”פ סקר פיזי , יוני 2010(השימוש נעשה בעיקר באזורים מוצלים וליד רחובות או בגני המשחקים . = 1-3 אנשים.

גן מאיר, ת”אגן רבין, בת ים)גן עירוני(

גן אמסטרדם, ת”א)גן שכונתי(

חסר/עודף

2,910 מ”ר28,850 מ”ר15,700 מ”רשטחעודף: שטח הגן גדול מדי

ביחס לכמות התושבים שבסביבתו.

כמות תושבים במרחק הליכה

)450 מ”ר(

9,000 תושבים1.7 מ”ר/נפש

כ-11,000 תושבים+ כלל תושבי העיר


20% אזורי עצים וצלכמות עצים ודשא80% דשא

רוב הגן מוצל בעצים ותיקים.

כל הגן מוצל בעצים ותיקים, ומעט שטחי דשא חשופים.

עודף דשא.חוסר בעצים והצללה.

חסרים שימושים ופעילויות נוספים בשטח

הגן.

הגן חדגוני מדי.

חסר מגוון של פעילויות.

2 משחקיותשימושים בגן

משחקיותמגרש ספורט

שולחנות פינג-פונגגינת כלבים

משחקייהגינת כלבים

מבני ציבור בגן ובסביבתו

מתנ”ס שכונתי2 גני ילדים

מרכז הנוער הגאה בית קפה

5 מבני חינוך שונים

בית ספר וגני ילדים.קופ”ח בצמוד.

תעסוקה ומסחר איןגובלים

משרדים ומסחר לאורך רח’ קינג ג’ורג’

וטשרניחובסקי.

מרכז מסחרי סמוךמשרדים ומסחר לאורך רח’

ראשיים

מיקום על צירי המלך ג’ורג’ איןתנועה

רחוב אמסטרדםטשרניחובסקי

חסר רחוב לאורך הגן.מספר רחובות 3 רחובות לאורך הגן4 רחובות ניצבים.גובלים וניצבים

רחוב אחד לאורך הגינה.4 רחובות ניצבים

14 קווי אוטובוס איןתחבורה ציבוריתהעוברים בצמוד לגן

10 קווי אוטובוס לאורך ארלוזורוב )במרחק 100 מ’(

האם גן רבין

הוא גן עירוני או

גן שכונתי?גן רבין גן שכונתי

המלצה:

עיד

מה

ח תו

גן רבין ממוקם בלב המתחם ומחובר לרשת הרחובות ניכלוא מאחורי הגן בלבד. רגל להולכי 4 שבילים ע”י מגורים ואינו נמצא לאורך אף רחוב מרחובות המתחם. ציבורית, ולעין למבקרים חשוף אינו הוא על-כן הערב. בשעות בעיקר אישי, בטחון מעניקה אשר

מבני ציבור, פארקים וגנים בוני עיר: מקומות ציבוריים מהווים חלק חשוב מהעיר ומהרחוב וראויים לתכנון איכותי 7ומובלט, כך שיהוו נקודות ציון במרחב הציבורי. עליהם להיות מוקפים במספר רב של תושבים הגרים ונמצאים במרחק לחלוקה האנושית ולרגישות האנושי, המידה לקנה המתייחסים ציבוריים וגנים אדריכלות לעודד יש מהם. הליכה


41 40

{

{

1

2345

6

7

עודףחסרנושאאיכות המרחב

הציבורימדרכות רחבות

ריהוט ותאורת רחובעצים וצל

מגוון ואיכות הדופן

שטח פרטי בין הבניינים והמדרכה

רשת עירונית ונגישות

8 רחובות לפחות להשלמת רשת עירונית במרחק של כ-100 מ' בין הצמתים.

-

מסחר, תעסוקה ושירותים

מסחר: 3,050 מ"ר מרוכזיםתעסוקה: 35,700 מ"ר

-

צפיפות גבוהה-צפיפות

משפחות עם ילדים אוכלוסייהאוכלוסייה צעירה

בעלי מקצועות חופשיים-עצמאיים

משקי בית קטניםאוכלוסייה מבוגרת

דירות חדשות עם מעליות ומרפסותדיורדירות קטנות באיכות ירודהמגוון דירות גדולות: 4,5,6 חדרים

תחבורה ציבורית

תדירות גבוהה בקווים קיימים.תחבורה ציבורית בתדירות גבוהה

לראשל"צ, חולון ואזור.

-

נגישות לגן העירוני.שצ"פשימושים ופעילויות נופסות בגן

שימושים מעורבים גובלים.מקומות מוצלים

דשא ללא הצללה.שטח הגינות גדול ביחס לאוכולוסיה.

-תוספת של גני ילדיםמבני חינוך-חסר ייחוד בבנייני ציבורמבני ציבור

סיכום הממצאיםבת ים, שיכון ותיקים

שלב 2:2השטח הריק בגן רבין המיועד לתכנית עבור מבנה ציבור, אשר לא מומשה.

בתצפית על השטח לאורך שעות היום בימים שונים, נמצא האזור הצפוני של הגן, כמקום לא פעיל שאינו בשימוש.

שטח המגרש המיועד למבנה הציבורי: 4.5 דונם.

שלב 1:1חיפוש אחר ”בנק קרקע” לבינוי-פינוי ליצירת התחדשות עירונית בשכונה.

וןש

א ר

תשו

חדת

הב

סב

"בנק קרקע"של פינוי תאפשר אשר לבינוי זמינה אשר במתחם קרקע להיות יכולה הקרקע מגוריהם. מקום לקרבת תושבים בשימוש אינה זה בשלב אשר שונים לשימושים מיועדת וזמינה לבינוי. הייעוד יוחזר למתחם או לקרבת מקום, במגרש

אחר ממנו יפונו תושבים.

"בנק דירות"מהדירות בבניינים חדשים אשר 50%-30%יבנו במתחם, תהיינה מיועדותלזכויות בהתאם מהשכונה, או מהמתחם תושבים לפינוי

שיתקבלו, מיקומם במתחם וכדומה.

פתרונות אפשרייםבת ים, שיכון ותיקים

עירוניתלהתחדשות

שטח ציבורי פתוחשטח ציבורימבנה קיים

43 42

שלב 3:3שינוי ייעוד הקרקע.

הקצאת חלק מהמגרש, 1.7 דונם )20% מהשטח(, לטובת מגורים ושימושים ציבוריים )גן ילדים, מועדונית וכדומה( בקומת הקרקע.


שלב 4:4הקמת בניין רב קומות לטובת:1. בנק דירות - בינוי-פינוי

2. דירות חדשות מסוגים שונים ובגובה שונה, ליצירת המגוון החסר בשכונה3. שימוש ציבורי )גן ילדים, מעון, מועדון מבוגרים(

שלב 5:5נגישות:

שיפור הנגישות בשכונה, ע”י חיבור רחובות ללא מוצא - האתרוג וקורצ’אק.

קא

צ’ור

ק

אתרוג

20 מ’

מ’ 3

6מ’

24

16.53.5 מ’ 10

32 מ’

מ’ 3

6מ’

24

14 מ’29 מ’ 10 מ’

2 דירות פנטהאוז, 200 מ”ר

שטחי ציבור )גן ילדים, מעון וכדומה(360 מ”ר

4 דירות דופלקס, 220 מ”ר

28 דירות טיפוסיות למכירה110 מ”ר

10 דירות לבינוי-פינוי, 90 מ”ר+ 2 דירות למכירה/השכרה, 50 מ”ר

24 דירות לבינוי-פינוי, 90 מ”ר דירות חדשות:70}+ 2 דירות למכירה/השכרה, 50 מ”ר.

3246%54%

דירות לתושבי השכונה

דירות נוספות למכירה/השכרה38

מ”ר שטחי ציבור360

שטח ציבורי פתוחשטח ציבורימבנה קייםבניין מוצע

45 44

שלב 7:7מגרשים פוטנציאליים בעדיפות עליונה, לפי הקריטריונים הבאים:

1. מצב פיזי ירוד של הבניינים2. מספר בעלויות נמוך

3. בניינים עם פוטנציאל לאיחוד חלקות4. הסכמה מלאה של הבעלים לפינוי למבנה החדש

חמשת הבניינים שעומדים בדרישות הנ”ל, מכילים סה”כ 31 דירות לבינוי-פינוי למעבר לבניין החדש שנבנה.

שלב 8:8ציבור לצרכי שפונו המגרשים קרקע החזרת בניין לבניית שהופקע השטח תמורת דונם( 2.6(

רב קומות וחיבור הרחובות. או בנק קרקע חדש לסבב התחדשות נוסף.

שלב 1:1סבב התחדשות נוסף של בינוי-פינוי.

שינוי ייעוד הקרקע לשימוש מעורב של:1. מבנה הציבור בקומת הקרקע לשימוש של

גן ילדים, מועדון מבוגרים.2. בנק בינוי-פינוי ממבנים נוספים בשכונה,

בהתאם לשלב 63. דירות גדולות או קטנות מאד למכירה והשכרה.


שלב 6:6זיהוי מגרשים פוטנציאליים לפינוי והתחדשות.

מגרשים בעדיפות עליונה: מספר בעלויות נמוך ופוטנציאל לאיחוד חלקות.מגרשים בעדיפות בינונית: מספר בעלויות נמוך.

מגרשים ”אסטרטגיים”: מגרשים עם פוטנציאל למסחר ותעסוקה, או מגרשים עם תכסית נמוכה.

קרח

מא ל

מדוג

ניש

ת שו

חדת

הב

סב


47 46

טירת הכרמל ממוקמת על מורדות הכרמל, דרומית לחיפה. ב-1949 הוקמו שתי מעברות על שטחו של כפר ערבי נטוש. בשנת 1954 סופחו שתי המעברות לשטח המוניציפלי של טירת כרמל. בשנת 1992 היא הוכרזה כעיר.

כיום, בעיר חיים כ-22,000 תושבים ושטחה המוניציפלי הוא 5,601 דונם. דירוגה הסוציו-אקונומי הוא 5.

גבולה המערבי של טירת הכרמל. ממערב לה )שרת( היא מתחם המורכב משתי שכונות, המהוות את שכונת שז”ר מתוכננת שכונה חדשה, אך ללא נגישות מהשכונות למרכז לתושבי השכונה.

טירת הכרמל, שכונת שז”ר )שרת(מקרה בוחן

49 48

איכות המרחב הציבוריטירת הכרמל, שכונת שז”ר

רחוב ראשי

רחוב ז’בוטינסקירחב מאד עם הפרדה בין הנתיבים, ברוחב כולל של רחוב דו סיטרי 40.5 מ’ מחזית לחזית )1(. בנייה סטדנרטית של שנות ה-60 )שיכונים( וה-70 )בנייני H( ברמת תחזוקה בינונית ומטה )2(. המדרכות צרות למדי, כ-2 עד 3 מ’ )3(. כמעט ואין הצללה של עצים ברחוב. קיימת שטח קיים והבניין, הציבורי המרחב בין .)4( המדרכות לאורך חניה

גדול ומוזנח, ברוב הגדול של המגרשים )5(.

1

12

34

5

4

2

3

5

דוגמא:

עיד

מה

ף סו

אי




ריהוט רחוב

תאורת רחוב


איכו


עיד

מה

ח תו

ניגדול לקשרים עם אנשים אחרים המהווים 1 יכולתה לשמש מאגר נמשכים אל העיר בשל אנשים רחובות לאנשים:

הזדמנויות חברתיות, עסקיות ותרבותיות. קשרים אלה נוצרים בעיקר במרחב הציבורי שהרחוב העירוני הוא מרכיבו היסודי. כדי למלא את תפקידו כמרחב ציבורי ומקום מפגש על הרחוב להיות מזמין להולכי רגל: נוח, בטוח ומעניין.

י*ור

יבצ

הב

חמר

הת

ינח

לבם

נייו

טררי

רוחב המדרכותקרגל הולכי לכמה הליכה רצועת לפחות יכלול

ורצועת עזר לריהוט רחוב, עצים ותאורה.

מצבן הפיזי של המדרכותיאפשר מעבר רציף ונוח לכל הולכי הרגל.

כמות עצים וצלהמרחק בין עץ לעץ יתן אפשרות לכיסוי המדרכה

בצל, במירב שעות היום בימי הקיץ.

תאורת רחובתאפשר תאורה טובה למדרכה לכל אורכה למעבר

בטוח בשעות החשיכה.

איכות וגיוון הדופןחלונות ראווה וכניסות למסחר, משרדים ומגורים, הרחוב, על ו”עיניים” הרגל להולך עניין יוצרים

המספקים בטחון אישי.

ריהוט רחובלאפניים, מתקנים מודעות, לוחות ספסלים,

הצללה, פחים ועוד.

)2009 )דצמבר * ע”פ חוברת ”הנחיות לתכנון רחובות בערים: מרחב הרחוב” בהוצאת משרד הבינוי והשיכון ומשרד התחבורה

שקלולמקרא:

ם יי

ק ה

צבמ

הוח

תני

51 50


רחוב פנימי

רחוב שרתסטדנרטית בנייה .)1( מטרים כ-27.3 יחסית, רחב סיטרי דו רחוב בינונית תחזוקה ברמת )H )בנייני וה-70 )שיכונים( ה-60 שנות של

עצים של הצללה אין .)3( מ’ כ-2.5 למדי, צרות המדרכות .)2( ומטה ברחוב. המדרכות גובלות מצד אחד, בגדר המפרידה בין השטח הפרטי

של הבניינים ובין הרחוב )4(. לאורך הרחוב קיימת חניה )5(.

1

4

2

3

5

דוגמא:

טירת הכרמל, שכונת שז”ר

עיד

מה

ף סו

אי




ריהוט רחוב

תאורת רחוב


איכו


עיד

מה

ח תו

ני

* מתוך חוברת ”הנחיות לתכנון רחובות בערים: מרחב הרחוב” בהוצאת משרד הבינוי והשיכון ומשרד התחבורה )דצמבר 2009(.

חסרמומלץ*קיים

2-4 מ’ ברח’ ראשירוחב מדרכות9.5 מ’ ברח’ ראשירוחב מדרכות1-3 מ’ ברח’ פנימי

חסר 6 מ’ ברח’ ראשירוחב מדרכות2.9-4.2 מ’ ברח’ פנימיחסר 2 מ’ ברח’ פנימי

חסר מאדעצים וצלעץ כל 5-9 מ’עצים וצלמעטעצים וצל

תאורה להולכי הרגלתאורהלהולכי רגל ולרכביםתאורהבעיקר לכבישתאורה

יש להוסיף ריהוט רחובריהוט רחוב נגישריהוט רחובאיןריהוט רחוב

דופן הרחובמעט גיוון.

החצרות הפרטיות גדולות ומוזנחות.

גיוון, איכות ועניין דופן הרחובדופן הרחובבדופן הרחוב.

חוסר גיוון בדופן.עודף שטח בין הבניין

והמרחב הציבורי.

ת פנימייםרחובו

שייםת רא

רחובו

*

*

אנשים אחרים המהווים 1 עם גדול לקשרים יכולתה לשמש מאגר בשל העיר אל נמשכים אנשים לאנשים: רחובות הזדמנויות חברתיות, עסקיות ותרבותיות. קשרים אלה נוצרים בעיקר במרחב הציבורי שהרחוב העירוני הוא מרכיבו


1

23

45

שקלול

ם יי

ק ה

צבמ

הוח

תני

53 52


כמה רחובות יוצאים מן המתחם לעיר?

3 רחובות לכיוון צפון, מתוכם 1 מקשר לכביש מספר 4.

2 רחובות לכיוון מזרח, המקשרים למרכז העיר.

רחוב אחד לכיוון דרום, המקשר לשכונות נוספות בעיר.

רחוב אחד לכיוון מערב, המקשר לכביש מספר 4, ובעתיד יקשר גם לכביש מספר 2 ולים. בעתיד, יהיו עוד 4 רחובות חדשים, אשר

יקשרו לשכונה המערבית החדשה.

צפוןמזרחדרום

מערב

מרחקי ההליכה אל השכונה מהשכונה אל סביבותיה

רחוב הרצל נמצא במרחק של כ-350 מטרים, וזמן ההליכה אליו ממרכז השכונה, הינו כ-5 דקות.

דק’. כ-11 מ’, כ-750 של הליכה במרחק נמצא העירייה בניין

איזור התעשייה נמצא במרחק של כ-800 מ’, כ-12 דקות הליכה.

כביש 4 מרוחק כק”מ אחד ממרכז השכונה.

חוף הים, נמצא במרחק של כ-1.9 ק”מ, כ-28 דקות.

רחוב ללא מוצא

שביל הולכי רגלדרך מתוכננת

רחוב ללא המשכיות

ע”פ סקר פיזי בשכונה


רשת הרחובות

משני מורכב השכונה, של הרחובות רשת של הבסיסי המבנה רוחביים ראשיים רחובות לשני המובילים אורכיים, רחובות מוצא, ללא רבים רחובות ישנם ביניהם, והרצל(. )ז’בוטינסקי אשר מובילים רק למגרשי חניה, ורחובות רבים אינם המשכיים. מעברי החצייה המעטים הקיימים בשכונה, אינם המשכיים מכל

צידי הצמתים. ישנו מיעוט של רחובות המתחברים לשאר חלקי העיר,

מטרים. ל-600 ומגיע מאד גדול הצמתים בין והמרחק את רשת הרחובות, משלימה רשת של שליבי הולכי רגל. רשת זו, חניות, קושרת המגרשים, בתוך אנשים על-ידי ברובה שנוצרה בתים, שטחי ציבור ומבני ציבור. עם זאת, אין קשר בין רשתות

השבילים בין בלוק לבלוק.

ניתוח המידע


לחיפה אזהת”ע

למרכז העיר

ז’בוטינסקילחוף הים

תכנית מאושרת

תכנית מאושרת

רשת רציפה וצפופה של רחובות: כאשר המרחק הממוצע בין צמתים 150-60 מ’, מאפשרת: א. נגישות נוחה לכולם 2עם מגוון אפשרויות תנועה רבות להולכי רגל, אופניים, תחבורה ציבורית ורכב פרטי. ב. חשיפה גדולה של העסקים וההזדמנויות לאנשים. ג. הקטנת גודש התחבורה ברחובות הראשיים ד. תורמת לבטיחות על ידי האטת מהירות הנסיעה.


55 54


ברשת העירונית הקיימת בשכונה קיימים מכשולים רבים, המונעים שסביבה. והעיר השכונה ובין הרחובות בין הרציף הקשר את

חלק מהכשולים הם מבני ציבור החוסמים את הקשר בין שכונת שז”ר, ובין השכונות הגבולות בה מכיוון מזרח.

מיעוט מעברי החצייה, רחובות רבים שאינם המשכיים, רחובות ללא מוצא אשר מובילים לחניות ציבוריות, כל אלו מהווים מכשולים לקשר

בתוך השכונה ובין השכונה ובין העיר.

רחובות חסריםרשת מומלצתרשת קיימת60-150 מטרמרחק בין הצמתים100-450 מטרמרחק בין הצמתים

מספר הרחובותמספר הרחובות2לצפון5לצפון3לצפון

10למזרח11למזרח1למזרח4לדרום5לדרום1לדרום

8למערב11למערב3למערב

רשת רציפה וצפופה של רחובות: כאשר המרחק הממוצע בין צמתים 150-60 מ’, מאפשרת: א. נגישות נוחה לכולם 2טירת הכרמל, שכונת שז”רעם מגוון אפשרויות תנועה רבות להולכי רגל, אופניים, תחבורה ציבורית ורכב פרטי. ב. חשיפה גדולה של העסקים וההזדמנויות לאנשים. ג. הקטנת גודש התחבורה ברחובות הראשיים ד. תורמת לבטיחות על ידי האטת מהירות הנסיעה.


כהלי

היל

שבת

צעמו

ך דר

תימ

קיך

דר

57 56

חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(בני 15 ומעלה המשתתפים

52.1%58.1%57.4%59.9%בכוח העבודה

92.9%94.4%94.9%96.4%עבדו בשנת 200895.5%93.2%87.8%86.2%מתוכם שכירים

בני 15-17 )מתוך סך אוכלוסיית השכונה באותו חתך גילאים(

שעבדו בשנת 20086.7%4.7%6.5%8.5%

0.8%4.1%14.5%14.1%משלח יד אקדמי0.8%3.4%4.9%5.7%מנהלים

5.9%11%14.9%15.8%מקצועות חופשיים וטכניים18.4%20.4%14.2%15.7%עובד פקידות

סוכנים, עובדי מכירות ועובדי 31.2%26.6%20.8%21%שירותים

תעשייה, בינוי, עובדים 20.5%19.6%18.5%16%מקצועיים מסוג דומה

18.2%11.4%7.5%7.3%עובדים בלתי מקצועיים

שימושים מעורבים

ת גבוההשו

נגי

וניתבינ

שות נגי

מוכהת נ

שונגי

בשכונה 13 תאי עסק בלבד, כאשר מתוכם 6 אינם פעילים. כ-1,760 מ”ר מסחר שברובו אינו פעיל. מחוץ למתחם ישנם 3 נגישות יש הצפוני לאזור עירוניים. ותעסוקה מסחר מוקדי סבירה למסחר ואילו לאזור הדרומי של המתחם אין נגישות

טובה לאזורי מסחר. 8,480 עוד מתוכננים למתחם, ממערב המתוכננת בשכונה

מ”ר של שטחי מסחר, חלקו מעורב במגורים.

ותעסוקה. משרדים קיימים לא בשכונה תעסוקה: מספר מוקדי תעסוקה קיימים או עתידיים בקרבת המתחם: מ”ר. כ-86,000 של תעסוקה אזור קיים למתחם, מצפון ממערב מתכונן פארק עסקים חדש, ששטחו כ-130,000 מ”ר. כמו כן, במרחק מספר דקות נסיעה קיימים אזורי התעשייה

תע”ש ומת”ם, אשר נמצאים בחיפה.

עודף בשכירים

באקדמיים, גדול חוסר מקצועות ובעלי מנהלים

חופשיים

שירותים בנותני עודף ועובדים בלתי מקצועיים.

מ”ס(של הל

קר 2010 ה )ע”פ ס

קסו

עת

תוני נ

נהכו

ש ב

זיפי

ר סק

פ ע”

עיד

מה

ף סו

אי


מגוריםמעורב

מבנה ציבור

שימושים מעורבים מבטיחים: א. נוכחות של אנשים שונים, בזמנים שונים, למטרות שונות ברחובות העיר, ויוצרים מקומות 3 שאנשים בוחרים לשהות בהם. ב. נוכחותם של אנשים רבים ושונים ברחוב ברוב שעות היממה מגבירה את הבטחון האישי,

ג. הקטנת הצורך בנסיעות וצמצום התלות ברכב הפרטי.

59 58

שימושים מעורביםטירת הכרמל, שכונת שז”ר

חסרמומלץקיים

13 בתי עסק מפוזרים במתחם.•מתוכם 6 סגורים.•

1 מ”ר שטח מסחר לתושב. •ריכוז של לפחות 25 בתי עסק •

במקום אחד.

עוד 3 ריכוזים לפחות של •בתי עסק, והרחבה של האזור

המסחרי על רחוב הרצל.

1,760 מ”ר שטח מסחר )רובו לא פעיל(

1 מ”ר X 7,500 תושבים7,500 מ”ר שטח מסחר פעיל

חסרים 5,740 מ”ר )כ-140 חנויות(לשטח מסחר פעיל

15 מ”ר של שטח תעסוקה •אזור תעשייה בצפון המתחם.•ליח”ד דיור, במרחק הליכה.

משרדים ותעסוקה המשולבים •במסחר ונגישים במתחם

ולסביבה הקרובה.

153,000 מ”ר שטח תעסוקה עירוני23,000 מ”ר שטח תעסוקה שכונתי

15 מ”ר X 2,500 יח”ד14,500 מ”ר שטחי תעסוקה37,500 מ”ר שטח תעסוקה

850 מקומות עבודה2,500 מקומות עבודה1,650 מקומות עבודה

המסחר הקיים בשכונה

הק

סוע

תחר

סמ

לאדם מ”ר 15 תעסוקה: שטח חישוב *

מומלץ

* חישוב שטח תעסוקה: 15 מ”ר לאדם

חסר

* חישוב שטח תעסוקה: 15 מ”ר לאדם

קהסו

תעש

חדר

סחמ

יםקי

ר סח

משימושים מעורבים מבטיחים: א. נוכחות של אנשים שונים, בזמנים שונים, למטרות שונות ברחובות העיר, ויוצרים מקומות 3

שאנשים בוחרים לשהות בהם. ב. נוכחותם של אנשים רבים ושונים ברחוב ברוב שעות היממה מגבירה את הבטחון האישי,ג. הקטנת הצורך בנסיעות וצמצום התלות ברכב הפרטי.

61 60


טירת הכמל - שכונת שרתשטח השכונה: 285.79 מ”ר

תל אביבשטח: 1 קמ”ר

פריסשטח: 1 קמ”ר

שטח ציבורי)במ”ר(

138,50046%


550,00055%


340,00034%

שטח פרטי)במ”ר(

161,50054%


450,00045%


660,00066%


131,00045%


130,00013%


66,00010%













תושבים תושבים 4,200*לקמ”ר

תושבים 24,500לקמ”ר40,000-30,000לקמ”ר


הא

שווה

ח ותו

ני


צפיפות פנוי-בנוי: היחס בין מספר התושבים ובין השטחים הפנויים את הכוללים הציבוריים, השטחים הינם הפנויים, השטחים בקמ”ר. השטחים את גם כמו ציבור, ומבני פארקים הכבישים, הרחובות,

הפרטיים שאינם בנויים.

השטחים ובין התושבים מספר שבין היחס ציבורית: צפיפות הרחובות, את כוללים הציבוריים השטחים בקמ”ר. הציבוריים

הכבישים, השבילים, פארקים וכדומה.

תושבים לקמ”ר: הינו מדד צפיפות כלל עולמי, המקובל ביותר.

שטח ציבורי: כולל את הרחובות, הגנים ומבני הציבור.

שטח פרטי: כולל את שטחי המגורים, המסחר והמשרדים.

אינה * אשר ביותר, נמוכה צפיפות מתגלה מהניתוח המלצה: מאד גדולים פרטיים מגרשים קיימים ובמקביל עירוניות מאפשרת התושבים מספר את לפחות להכפיל היא שלנו, ההמלצה ומוזנחים.

בשכונה, ולהגדיל את הצפיפות פנוי-בנוי ואת הצפיפות הציבורית.

שטח פרטי בנוישטח פרטי לא בנוי

שטח ציבורי

צפיפות ושימוש יעיל בקרקע: צפיפות עירונית וציבורית היא מרכיב הכרחי של עירוניות טובה המאפשרת לספק: 4א. שירותים איכותיים לתושבים ב. תחבורה ציבורית איכותית ג.ליצור את ההזדמנויות להצלחתו של מסחר ברחובות

ד. לאפשר לאנשים לספק את צרכי היומיום שלהם במרחק הליכה מביתם.

אשר והתרבותיות החברתיות הכלכליות, ההזדמנויות ומיצוי תוססים עירוניים רחובות מאפשרת עירונית צפיפות אליהן אנשים נמשכים.

63 62

עירוב אוכלוסיותחסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(גיל

0-1926%29.9%32.2%35.8%

חסרים ילדים בשכונה ובעיר בכלל20-2919%16%13.6%14.9%30-6443%43%41.7%39.3%

65+12%11.2%14.5%10%

םאי

גיל

חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(מוצא53.7%64.9%63.9%70.9%ישראל

עודף עולים ביחס לילידי הארץ46.3%35.1%36.1%29.1%חו«ל

אצ

מו

חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(השכלהתעודת סיום תיכון,

עודף בתושבים ללא בגרות.25.1%26.5%16.4%16.6%ללא בגרות

השכלה בבעלי גדול חוסר אקדמית.

תעודות בבעלי חוסר מקצועיות

עודף בתושבים בעלי השכלה נמוכה מאד.

22.5%20.7%23.2%23.1%תעודת בגרות5.2%7.5%13.8%14.4%תואר ראשון

2.3%3.1%8.8%8.5%תואר שניעל תיכוני )הוראה,

7.1%8.8%12.6%12%הנדסאי, טכנאי, אחות(

37.8%33.4%25.2%25.3%אחר

תר(תעודה הגבוהה ביו

ה )השכל

ה

* ע”פ מפקד 2008 ושנתון 2011 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

איסוף וניתוח המידע*


חסר/עודףארצי )מומלץ(מטרופוליניעירונישכונתי )קיים(נפשות126.3%22.7%21.8%21%

עודף גדול - מעל למחצית מהשכונה - של משקי בית קטנים, בעלי 1-2 נפשות. 224.3%23.6%26.4%24.4%

313.9%14.9%16%15.6%421.4%21.1%16.6%16.2%

חוסר בשכונה במשפחות בנות 4-6 נפשות. 58.7%12%11.4%12.1%65.3%5.5%7.8%10.7%

תק בי

שמ

ת בשו

פנ

היא 5 בעיר מזה זה שונים אנשים של הנוכחות העיר. של מעוצמתה חלק הוא האנושי הגיוון אוכלוסיות: עירוב הכוח היוצר הזדמנויות כלכליות ותרבותיות. – יש צורך בדיור מגוון מאד מבחינת הבינוי, גיל המבנים, גודל, מיקום, והאדריכלות של המבנים והדירות כדי למשוך ולאפשר דיור של אוכלוסייה מגוונת. דיור בר-השגה צריך להיות מבוזר


65 היא 645 בעיר מזה זה שונים אנשים של הנוכחות העיר. של מעוצמתה חלק הוא האנושי הגיוון אוכלוסיות: עירוב הכוח היוצר הזדמנויות כלכליות ותרבותיות. – יש צורך בדיור מגוון מאד מבחינת הבינוי, גיל המבנים, גודל, מיקום, והאדריכלות של המבנים והדירות כדי למשוך ולאפשר דיור של אוכלוסייה מגוונת. דיור בר-השגה צריך להיות מבוזר


מגוון אפשרויות דיורח”ד

1,200 יה

שכונב

מספר החדרים ביח”ד

0%7.7%56.9%31.3%4.1%אחוז מסך יח”ד בשכונה

100-137 מ”ר80-99 מ”ר60-79 מ”ר25-59 מ”ר-גודל הדירות

12345

2416161812מספר יחידות דיור

70 מ”ר56 או 65 מ”ר70 מ”ר70 מ”ר56 או 65 מ”רשטח הדירות

44434מספר קומות

1,333 מ”ר2,068 מ”ר1,135 מ”ר1,389 מ”ר1,733 מ”רשטח המגרש

309 מ”ר468 מ”ר244 מ”ר244 מ”ר660 מ”רתכסית

38%17.5%21.5%23%23%אחוז תכסית

תשר

ב חו

ר

תשר

ב חו

ר רחוב שרת

34

52

חסר / עודףמומלץקיים1

4-3 קומות על עמודים, •ללא מעלית.

2 סוגי דירות במתחם. •בנייה של שנות ה-60 וה-70.•חזיתות אחידות•

מגוון בבינוי: בנייה חדשה לצד ישנה•שונים • בגבהים מבנים מגוון

וטיפוסי בינוי )בנייה טורית, בנייה היקפית(

מגוון סגנונות אדריכליים.•

מנת • על בכלל דירות חסרות להגיע לצפיפות הרצויה.

עודף של בניינים בני 2-3 קומות •על עמודים.

עודף של דירות קטנות.•

כ-65% מהדירות בעלות 2-3 •חדרים.

ללא מרפסות, ללא דירות גן וללא •דירות גג.

שונים, • בגדלים דירות מגוון תמהיל ליצירת מ”ר, 200-50הגיל שכבות מכל אוכלוסיה

והמעמד הסוציו – אקונומי.גן, • דירות קרקע, צמודי

דירות גג.

חוסר בדירות חדר.•חדרים, • 5-6 בדירות חוסר

למשפחות.

אין שימושים מעורבים בקומות •הקרקע ובשאר קומות הבניינים.

בשכונה, • הבינוי מכלל כ-30% ישמש למגוון שימושים מעורבים

ותעסוקה • מסחר שטח תוספת בבניינים סמוכים לקומת הקרקע.

ם שי

מושי

םעורבי

מדיור

בינוי



12345

67 666תחבורה ציבורית ונגישות

מגוון של אפשרויות תחבורה: נגישות לשירותים ותעסוקה היא מרכיב חיוני ברווחתו של הפרט. העיר צריכה לאפשר מבחר של אמצעי תחבורה זמינים, איכותיים ונוחים לכולם אשר יאפשרו את קיומה ושגשוגה . טיפוח המרחב הציבורי ברחובות, ניהול מדיניות חניה נבונה ותכנון מוקדים עירוניים סביב תחבורה ציבורית הן דרך טובה לשיפור הנגישות

להולכי רגל, נוסעים באופניים והנוסעים בתחבורה ציבורית. יש להימנע מעידוד השימוש ברכב הפרטי בלבד מכיוון והוא משרת רק חלק מן האוכלוסיה, יוצר עומס על רחובות העיר, הופך רחובות לכבישים מסוכנים, גורר השקעות בתשתיות יקרות ומוביל לבזבוז גדול של קרקע הנדרשת לחניה.

מסלול אוטובוס

תחנת אגד+מספר הקווים בתחנה

תדירות קווים גבוהה )5-10 דק’(

תדירות קווים בינונית )15-20 דק’(

תדירות קווים נמוכה )30-60 דק’(

מוניות שירות:מרבית התחבורה הציבורית בעיר בכלל, ובשכונה בפרט, נשענת על מוניות שירות.

רכבת:מסילת רכבת ישראל הסלולה לאורך החוף, ממערב, עוברת בתחנת חוף הכרמל, המרוחקת מרחק של כ-10 דקות

במוניות שירות.

קווי אוטובוס בעיר:טירת הכרמל-חיפה: עובר כל 5-15 דקות. ••.4 כביש לאורך הישובים את מחבר לעיר. מחוץ ועוצר דקות, 20 כל עובר :)921 )קו ת”א-חיפה

3 שעות נסיעה לתל אביב.טירת הכרמל-חיפה: כל 30-60 דקות.•קו לילה טירת הכרמל-חיפה: כל 30 דקות. •פרדס חנה-חיפה: עוצר מחוץ לעיר, כל 30 דקות.•טירת הכרמל-חיפה: עוצר מחוץ לעיר, כל 60 דקות.•

קו 1קו 1

קו 1קו 1קו 1

2 קווים

טירת הכרמל, שכונת שז”ראיסוף המידעע”פ סקר פיזי

69 68

מבנים ציבורייםגודל המגרש

)דונם(תכסית

)מ”ר(

גן תאנה, 470 )47%(1מעון חמד, גן צבר

גן דקל, 430 )20%(2גן גפן

290 )20%(1.5גן ברוש

190 )13%(1.4גן הדס

200 )20%(1מעון אמונה

200 )14%(1.4גן רימון

מתחם חינוך: בי”ס יסודי + תיכון17 דונםגודל המגרש

4,400 מ”ר )26%(תכסית

2-3 קומותגובה המבנה

14 כיתות יסודימספר כיתות15 כיתות תיכון

301 תלמידי יסודימספר תלמידים300 תלמידי תיכון

ממוצע תלמידים בכיתה

20.7 תלמיד/כיתה)תפוסה לא מלאה(

מגורים ושטחים פתוחיםשימושים גובלים

תחזוקה בינוניתמצב התחזוקה

בנייה סטדנדרטית של שנות ה-60ארכיטקטורה

ציבור.................................. ומבני חינוך למוסדות המיועדים נוספים דונם 95 מתוכננים ממערב בשכונה

זיפי

ר סק

פ ע”

עיד

מה

ף סו

אי

חסר / עודףמומלץקייםמוסדות חינוך ומבני ציבורבמוסדות החינוך בשכונה לומדים •

843 ילדים, בגילאי 18-3.בשכונה 995 ילדים בגילאי 19-0.• כ-50 ילדים בכל שכבת גיל.• 100 ילדים בגילאי 2-0 )מעון(• 150 ילדים בגן ממוסד•

)כיום: 242 ילדים בגני השכונה( 300 ילדים בבי”ס יסודי• 300 ילדים בבי”ס על יסודי•

בהגדלת צפיפות השכונה לכ-7,500 תושבים סה”כ:

במטרופולין חיפה 32% ילדים.=

2,400 ילדים בגילאי 19-0: 370 ילדים בגילאי 3-0 )חלקם במעון(• 370 ילדים )3-6( בגן ממוסד• 758 ילדים בבי”ס יסודי• 758 ילדים בבי”ס על-יסודי•

בשלבים הראשונים:

שטח המגרשים למבני הציבור גדול מדי ביחס לכמות התושבים.

10 כיתות גן עירוני + 2 מעונות •מסובסדים:

שטח המגרשים: 8.3 דונם בי”ס יסודי+תיכון דתי-ממלכתי •

)29 כיתות( : שטח המגרשים: 16.8 דונם

15 כיתות גן עירוני + מעונות•7 דונם

2 בי”ס יסודי = 12 כיתות:•10 דונם

בי”ס תיכון = 24 כיתות:•10 דונם

סה”כ 25.1 דונם שטח מגרשים למוסדות חינוך

סה”כ 27 דונםלמוסדות חינוך

2 דונם למבני ציבור כאשר השכונה תגיע לצפיפות המומלצת

1

2

3

4

5

6

7

מבני ציבור, פארקים וגנים בוני עיר: מקומות ציבוריים מהווים חלק חשוב מהעיר ומהרחוב וראויים לתכנון איכותי 7טירת הכרמל, שכונת שז”רומובלט, כך שיהוו נקודות ציון במרחב הציבורי. עליהם להיות מוקפים במספר רב של תושבים הגרים ונמצאים במרחק לחלוקה האנושית ולרגישות האנושי, המידה לקנה המתייחסים ציבוריים וגנים אדריכלות לעודד יש מהם. הליכה


יםרי

בוצי

ם בני

מ

71 70

גן נדירטירת הכרמל

גן מאיר, ת”א)גן עירוני(

גן אמסטרדם, ת”א)גן שכונתי(

חסר/עודף

2,910 מ”ר28,850 מ”ר12,200 מ”רשטחשטח הגן גדול מדי

ביחס לכמות התושבים שבסביבתו.

כמות תושבים במרחק הליכה

)450 מ”ר(


כ-11,000 תושבים+ כלל תושבי העיר


10% אזורי עצים וצלכמות עצים ודשא90% דשא

רוב הגן מוצל בעצים ותיקים.

כל הגן מוצל בעצים ותיקים, ומעט שטחי דשא חשופים.

חסרים שימושים נוספים בגבול הגן.

הגן חדגוני מדי.

חסר מגוון של פעילויות.

עודף שטחי דשא

חוסר בעצים והצללה.

עודף שצ”פים גדולים בסביבה הקרובה.

משחקייהשימושים בגןבימת הופעות

משחקיותמגרש ספורט

שולחנות פינג-פונגגינת כלבים

משחקייהגינת כלבים

מבני ציבור בגן בריכה עירוניתובסביבתו

מרכז הנוער הגאה בית קפה

5 מבני חינוך שונים

בית ספר וגני ילדים.קופ”ח בצמוד.

תעסוקה ומסחר איןגובלים

משרדים ומסחר לאורך רח’ קינג ג’ורג’

וטשרניחובסקי.

מרכז מסחרי סמוךמשרדים ומסחר לאורך רח’

ראשיים

מיקום על צירי תנועה

רחוב הרצלרחוב שרת

המלך ג’ורג’ רחוב אמסטרדםטשרניחובסקי

חסרים רחובות גובלים וניצבים לגן.

חסרה תחבורה ציבורית.

מספר רחובות 3 רחובות לאורך הגן2 רחובותגובלים וניצבים

רחוב אחד לאורך הגינה.4 רחובות ניצבים

14 קווי אוטובוס איןתחבורה ציבוריתהעוברים בצמוד לגן

10 קווי אוטובוס לאורך ארלוזורוב )במרחק 100 מ’(

שטחים ציבוריים פתוחיםבשכונה קיימים 22 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים + 7 דונם

של חורשת זיתים, שאינה מוגדרת כשטח ציבורי פתוח.ו-12 שצ”פים של נוספים דונמים 85 מתוכננים ממערב בשכונה

דונמים אשר מיועדים לשטחי ספורט עירוניים.

בימת המכיל מ”ר, 12,200 של בשטח ציבורי, גן נדיר: גן רגל הולכי ושביל הגן את חוצה ראשי שכונתי רחוב הופעות. הגובלים ברחובות השימושים הראשיים. הרחובות בין מחבר

בגן, הם מגורים ומסחר דליל. בגן משחקייה לילדים, ספסלים ומעט עצים וצל. חלק קטן מהגן

מתוחזק באופן חלקי.

חורשת עצי זית: גודל החורשה 7,100 מ”ר. בחורשה מתקיים מסיק עירוני פעם בשנה ובמרכזה בית ערבי נטוש. חוצה אותה קטן מסחרי מרכז מגורים, החורשה בגבולות עיזים”. ”שביל

ומגרשי חניה.

נהכו

שב

ם חי

תופ

ם חי

שטר

סקפ

ע”ע

ידמ

הף

סואי

מבני ציבור, פארקים וגנים בוני עיר: מקומות ציבוריים מהווים חלק חשוב מהעיר ומהרחוב וראויים לתכנון איכותי 7טירת הכרמל, שכונת שז”רומובלט, כך שיהוו נקודות ציון במרחב הציבורי. עליהם להיות מוקפים במספר רב של תושבים הגרים ונמצאים במרחק לחלוקה האנושית ולרגישות האנושי, המידה לקנה המתייחסים ציבוריים וגנים אדריכלות לעודד יש מהם. הליכה


האם גן נדיר

הוא גן עירוני או

גן שכונתי?גן נדיר גן שכונתי

המלצה:

73 72

סיכום הממצאיםטירת הכרמל, שכונת שז”ר

שלב 1:1חיפוש אחר ”בנק קרקע” לבינוי-פינוי ליצירת התחדשות עירונית בשכונה.


1

{{

234

5

67

עודףחסרנושאאיכות המרחב

הציבורימדרכות רחבות

ריהוט ותאורת רחובעצים וצל

מגוון ואיכות הדופן

-


11 רחובות מינימום להשלמת רשת עירונית במרחק 100 מ'. 25 רחובות היוצאים מהשכונה.

-

מסחר, תעסוקה ושירותים

מסחר: 14,500 מ”ר מרוכזיםתעסוקה: 22,500 מ”ר

-

-כ-1,200 יח"ד 57 דונם בנוי, 3,000 תושבים לפחותצפיפות

משפחות עם ילדים אוכלוסייהאוכלוסייה צעירה

אוכלוסיית אקדמאים בעלי מקצועות חופשיים-עצמאיים

משקי בית קטניםאוכלוסייה בעלת השכלה נמוכה

דירות חדשות דיורמגוון דירות גדולות: 5,6 חדרים

דירות קטנות באיכות ירודה

תחבורה התחבורה הציבורית הקיימת טובה, ומספקת בעיקר מוניות שירות לרכבת ולחיפהציבורית

עודף שטחי שצ"פ בכל השכונהשימושים נוספים בשצ"פיםשצ"פיש עודף של שטחים למבני ציבור גם מבני חינוך

אם הצפיפות תגדל חסר ייחוד בבנייני ציבורמבני ציבור

שלב 2:2אלטרנטיבה מהווים בשכונה, הקיימים והרבים הגדולים החניה מגרשי נמצאים בשימושחלקי רובם ראשון בשכונה. עבור סבב התחדשות טובה

בלבד, ונותרים ריקים במשך רוב שעות היממה. לדוגמא: שטח מגרש החניה בדוגמא: 1.3 דונם.

וןש

א ר

תשו

חדת

הב

סב מחקר לדוגמא א’:

"בנק קרקע"של פינוי תאפשר אשר לבינוי זמינה אשר במתחם קרקע להיות יכולה הקרקע מגוריהם. מקום לקרבת תושבים בשימוש אינה זה בשלב אשר שונים לשימושים מיועדת וזמינה לבינוי. הייעוד יוחזר למתחם או לקרבת מקום, במגרש

אחר ממנו יפונו תושבים.

"בנק דירות"מהדירות בבניינים חדשים אשר 50%-30%יבנו במתחם, תהיינה מיועדותלזכויות בהתאם מהשכונה, או מהמתחם תושבים לפינוי

שיתקבלו, מיקומם במתחם וכדומה.

עירוניתלהתחדשותפתרונות אפשריים

שטח ציבורי פתוחשטח ציבורימבנה קיים

75 74

דירות חדשות:66

1624%76%

דירות לתושבי השכונה

דירות נוספות למכירה/השכרה50

מ”ר שטחי ציבור240

30 מ’

מ’ 3

9מ’

17

23 מ’

25 מ’

מ’ 5

6

23 מ’ 10 מ’


הקצאת חלק ממגרש החניה )0.9 דונם( לטובת מגורים, ומציאת חלופות אפשריות למקומות חניה בתוך המגרשים למגורים מסביב.

שלב 4:4הקמת בניין רב קומות לטובת:1. בנק דירות - פינוי-בינוי

2. דירות חדשות מסוגים שונים, המיועדות למכירה.

פתרונות אפשריים

שלב 5:5מגרשים פוטנציאליים לפי הקריטריונים הבאים:

1. הסכמה של הבעלים לפינוי.2. יכולת לשיפור נגישות.3. מספר בעלויות נמוך.

4. מצב פיזי ירוד של הבניינים.5. סמיכות לבניין חדש.

16 דירות1.8 דונם

2 דירות פנטהאוז, 240 מ”ר

שטחי ציבור240 מ”ר

4 דירות דופלקס, 240 מ”ר

44 דירות למכירה70-120 מ”ר

16 דירות לתושבי השכונה )פינוי(90 מ”ר


{שטח ציבורי פתוחשטח ציבורימבנה קייםבניין מוצעשטח ציבורי פתוחשטח ציבורימבנה קייםבניין מוצע בניין להריסה

77 76

פתרונות אפשריים

שלב 6:6שנבנה, החדש לבניין לפנות ניתן ,5 סעיף של בקריטריונים העומד בבניין הדיירים את

ובמקומו לבנות בניין חדש נוסף.

שלב 7:7הקמת בניין חדש נוסף, במקום הבניין שהתפנה.

שלב 8:8מציאת בניין נוסף, אשר עומד בדרישות, ומאפשר שיפור נגישות.

פינוי הדיירים לבניין החדש שנבנה.

שלב 9:9הריסת הבניין המפונה לטובת שיפור הנגישות.

חיבור רחובות אצ”ל ושרת בעזרת חיבור הרחוב שהיה ללא מוצא.והקצאת 15 מקומות חנייה במקביל למדרכה.

ניש

ן+שו

א ר

תשו

חדת

הב

סב


שלב 2:2אפשרות נוספת להתחלת סבב התחדשות בשכונה היא חלק מגן נדיר - שצ”פ גדול מדי ע”פ הסקר.

שטח המגרש המסומן הינו 5.8 דונם, ואילו החלק המערבי של הגן נשאר.


הקצאת חלק משטח הגן, 4.7 דונם, לטובת מגורים.

שלב 1:1

חיפוש אחר ”בנק קרקע” לבינוי-פינוי ליצירת התחדשות עירונית בשכונה.

מחקר לדוגמא ב’:

ף(ס

נום

קומ

)בון

שא

רת

שוחד

תה

ב סב

שטח ציבורי פתוחשטח ציבורימבנה קייםבניין מוצע בניין להריסה


79 78

{{ כיום בשכונה 1,200 יח”ד*

16 שטחים פנויים )בעיקר מגרשי חניה(

שלב א’: ניתן לבנות כ-600 יח”ד.בהנחה שיבנו 400 יח”ד

100 לתושבי השכונה ופינוי 7 מבנים קיימים+ 300 דירות למכירה נוספות לשכונה

שלב ב’: יבנו כ-400 יח”ד במגרשים שפונו100 לתושבי השכונה ופינוי 7 מבנים קיימים

+ 300 דירות למכירה נוספות לשכונה

שלב ג’: יבנו כ-400 יח”ד100 לתושבי השכונה ופינוי 7 מבנים קיימים

+ 300 דירות למכירה נוספות לשכונה

אחרי 10 שנים

סה”כ 1,200 יח”ד חדשות, מתוכן:

300 יח”ד למשפחות מהשכונה שפונו לדירותהחדשות )רבע מיחידות הדיור בשכונה(

900 משפחות חדשות נוספו לשכונה + שטחי מסחר ותעסוקה חדשים )באזורים בהם מומלץ(

+ מגרשים ריקים להמשך בינוי-פינוי או למבני ציבור+ רחובות חדשים ליצירת נגישות טובה

םני

ש 3

-4ת

רזזו

מע

ב”ת

םני

ש 6

-7וי

ינפ

י-נו

ביל

שם

ביסב

3

פתרונות אפשרייםטירת הכרמל, שכונת שז”ר

שלב 4:4הקמת בניין רב קומות - סה”כ 96 דירות חדשות:

1. 24 דירות לטובת בנק דירות - פינוי-בינוי 2. 72 דירות חדשות של 70-120 מ”ר למכירה.

3. 600 מ”ר שטחי ציבור בקומת הקרקע. שלב 5:5הקצאת 0.7 דונם משטח הגן הנותר, לטובת פתיחת רחוב ושיפור הנגישות

בין רחוב אצ”ל לרחוב שרת, וחיבור לשכונה החדשה ממערב.

שלב 6:6מציאת מגרשים פוטנציאליים לבינוי-פינוי, ופינוי הדיירים לבניין החדש שנבנה.

שלב 7:7הקמת בניין חדש במקום הבניין שהתפנה.

ניש

ת שו

חדת

הב

סב

שטח ציבורי פתוחשטח ציבורימבנה קייםבניין מוצע בניין להריסה

81 80

עלויות

הכנסות

סקרשכונות ארצי

בעקבות התוצאות בטירת הכרמל, הכנו סקר ראשוני ברחבי ישראל, ב-9 ישובים שונים וב-26 מתחמים שונים ובגדלים בישראל הדיור בעיות את לפתור ניתן כי מוכיחות הבא, בעמוד המופיעות הסקר, תוצאות וגדולים. קטנים שונים,

בעזרת טיפול והעצמה של שכונות המגורים הותיקות, הנמצאות במרכזי כל הישובים.

תכנון ובניה בתהליך מתמשך, אינטגרטיבי ובאינקרמנטים קטנים, תוך כדי שיפור המרחב העירוני, תוספת של מקומות תעסוקה ומסחר, הנגישים לכולם, יצירת נגישות טובה וסביבה עירונית הליכתית בשכונות ובכלל במרכז העיר.

שיפור מרכזי הישובים יחזק ויעצים כלכלית את הישובים עצמם ויספק איכות חיים לכל התושבים.

דו”ח בדיקת כדאיות כלכליתטירת הכרמל, שכונת שז”ר

עלויות, ללא מע”מ446,900,000₪סה”כ עלויות ישירות בפרויקט

254,332,000₪סה”כ עלויות עקיפות

701,232,000₪ צפי הוצאות כולל מימון

הכנסות, ללא מע”מ924696,983,000₪ דירות, 4 חדרים בנות 100 מ”ר

27,500,000₪מסחר - 5,000 מ”ר

45,000,000₪משרדים - 10,000 מ”ר

769,483,000₪צפי הכנסות

68,251,000₪רווח גולמי

9.37%שיעור הרווח מההשקעה

בטירת שז”ר בשכונת בינוי-פינוי שבפרויקט הכלכלית הכדאיות עבור הראשונית-מקדמית הבדיקה ממצאי להלן הכרמל, שערכה חברת זייד-אורניב:

83 תוספת יח"ד יח"ד קיימותהמתחםהעיר82)תוך 10 שנים(

704550מתחם הסנהאשקלון1

17001300מתחם ב"י ארלוזורוב215001,200מתחם הקניון323001,750מתחם מגדל המים4700550מתחם שני אליהו514841,150רובע ג' צפוןאשדוד6

936700רובע ג' דרום716901,300ד' מזרחבאר-שבע814001,050רגר דרום919001,450ד' מרכז101044800ג' חביבה רייך111041800עכו 1עכו121100850עכו 134430350הדר גניםפתח תקווה14328250הדר גנים )2(15868650יוספטל161256950מתחם שבטי ישראלקריית גת17900700מתחם בתי הספר18545400מתחם החייל האלמוני19120200מתחם ש. העצמאות2026001950מתחם חוף האלמוגיםקריות ים ומוצקין21

1016850מתחם תבור221220950מתחם ש. ויצמןקריית מלאכי23356300מתחם אדמונד פלגחיפה24208150מתחם עין הים25348300נווה דוד2635002650קריית אליהו27

27,69424,200400,000סה"כיחידות דיור

100 ערים/ישובים כ-4 מתחמים 930 יח"ד

9 ערים בלבדמתוך 220 יישובים עירוניים

26 מתחמים בלבדמתוך כ-100 שנבדקו

סה"כ תוספת יחידות דיור, }תוך 10 שנים במתחמים שהוצגו:

ום24,200 יח"דיכ

סל

קרס

ת ארצישכונו

85 84

תודות

תודות לצוות הפרויקט:*אורית כהן

לירון טוכמןענת גולדמן פרטוק

איליה בראוןמורין בירן

קלמנס פינל, פריזחן נאור

עודד הסערן רביד

ג’סי פוקסאיריס הלל

גלעד מורעריכה גראפית ועיצוב החוברת:*אלינור חן

אלינור חן

תודות לשותפים:*המשרד להגנת הסביבה

עיריית בת-יםעיריית טירת הכרמלניהול הפרויקט:*חברת צמח-המרמן

אדר’ עירית סולסי

תודות אישיות:*אריה טל, ראש עיריית טירת הכרמל

גורי נדלר, עיריית בת-יםאלכס קפלן, המשרד להגנת הסביבה

סיגלית רחמן, המשרד להגנת הסביבהעוזי שמר, מנהל מחוז צפון במשרד הבינוי והשיכון

מוטי זייד וחברת זייד אורניבאדר’ שלומי גנותיוסי וליאור רובין

חברי ועד מנהל מרחב : דר. יודן רופא, יהודית שוהם, יואב לרמן, שלמה שאול, אילן קליגר, עפר לרנראדר’ דרור גרשון, מנכ”ל מרחב-התנועה לעירוניות בישראל

לכל חברי מרחב, שהגיעו לערבי הדיונים וההנחיה, הגיבו ותרמו לפרויקט.

[email protected] | [email protected] :שדרות יהודית 33, ת”א 67016 | טל’: 03-6042916 | מייל

מרחב – התנועה לעירוניות בישראל © 2012. כל הזכויות שמורותMerchav- MIU Movement for Israeli Urbanism

המעבדה להעצמה עירונית

Documents