סיכונים והזדמניות ברכישת קרקעות חקלאיות ודירות להשקעה בחו"ל

על המרצה – ישראל הס

כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק ההון 2009עד שנים, מלווה 6בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של

ומארגן 2005רוכשים בקניית דירה למגורים והשקעה מ-קבוצות רוכשים.

קרקעות חקלאיות

השקעה בעלת פוטנציאל רווחיות גבוה, שמטרתה השקעה בקרקע חקלאית לשם שינוי הייעוד שלה

מחקלאות למגורים. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי מדובר על השקעה בסיכון גבוה מאוד עם פונציאל

מימוש רחוק.

מומלץ לשקול השקעה זו רק אם יש ברשותך סכום כסף קטן (עשרות אלפי שקלים) שלא תזדקק לו בעשור

הקרוב. סכום המהווה חלק קטן בלבד מסך ההשקעות שלך.

בדיקות שנבצע לפני רכישת קרקע חקלאיות כדי שנוכל להשביח את ערכה

) במידה ואתה מעוניין לרכוש קרקע חקלאית ממארגן קבוצת רכישה, יש לשאול 1אותו האם הוא רכש יחידת קרקע אחת לפחות בעצמו.

במידה והוא לא רכש או במידה והוא מסרב לענות על התשובה אז כנראה שהעסקה לא מספיק אטרקטיבית.

במידה והמוכר הוא פרטי יש להמשיך לבדיקות הבאות.

) מה ייעוד הקרקע - נוכל לבדוק במחלקת התכנון של העיריה או במועצה 2המקומית.

אם הקרקע מיועדת לשמש כשמורת טבע, דרך ציבורית, אזור תעשייה או כל ייעוד אחר שאינו למגורים - אין לנו מה להמשיך בבדיקות.

אהבת את המצגת? אודה לך אם תוכל להפיץ אותה לחבר שמתעניין בנושא

בדיקות שנבצע לפני רכישת קרקע חקלאיות כדי שנוכל להגדיל את פוטנציאל ההשקעה

) מיקום הקרקע – לאחר שראינו כי הקרקע מיועדת למגורים יש לבדוק את 3קרבתה הפיסית לאזור מגורים קיים.

זאת מכיוון שיש עדיפות של הרשויות להפשיר קרקעות הקרובות לאיזורי מגורים.

) בדיקת הבעלות – יש לוודא שהקרקע היא פרטית ולא שייכת בחלקה או 4במלואה למינהל, קק"ל, סוכנות יהודית וכד'.

כל עוד הקרקע שייכת לאחד מגופים אלה הם עשויים לבצע שינוי שיותיר אתכם עם פיצוי סמלי.

) ניסיון המארגן – יש לוודא שלצוות המלווה את קבוצת הרכישה (העו"ד, 5האדריכל והמארגן) יש ניסיון מוכח בהפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים.

סיכונים ברכישת קרקע חקלאית ) הפקעה - בהפשרת קרקע חקלאית ושינוי ייעודה למגורים עשוייה הרשות 1

מהקרקע לטובת שטחים ציבוריים (כבישים, 40%המקומית, להפקיע עד פארקים, מוסדות ציבור ועוד). זאת ללא פיצוי לבעל הקרקע.

) היטל השבחה – לאחר מימוש תוכנית בניין עיר על הקרקע, יוטל על בעליה 2 מהשבח שיצרה תוכנית בניין העיר. 50%היטל השבחה של

ממחיר הקרקע.5%) מס רכישה – ברכישה יוטל מס רכישה של 3

) מס שבח – ביום המכירה (יש לבדוק את הפטורים העדכניים לפני המכירה).4

) זמן - תהליך הפשרת קרקע חקלאית מצריך עבודה של וועדות, אישורים רבים 5ולכל רשות יש את הקצב שלה. לכן, יש לקחת בחשבון שלא ניתן להעריך מראש

את המועד בו תופשר הקרקע למגורים.

דירות להשקעה בחו"לטכניקת חיפוש דירה להשקעה בחו"ל דומה לטכניקת חיפוש דירה להשקעה בארץ,

אך יש לקחת בחשבון מספר אלמנטים נוספים:

המספקים trulia ואתר zillow) מידע על מחירי הדירות – בארה"ב יש את אתר 1 מציג גם מה מחיר השוק ליד כל zillowאת מחירי הדירות שנמכרו בכל אזור (

המספק מידע גלובל פרופרטי גאיידדירה שמוצעת). מעבר לכך יש את אתר לגבי המחירים וקצב עליית המחירים בכל מדינה ועיר גדולה בעולם.

) עלויות ה"סיבוב" – השקעה במדינה זרה מצריכה התמודדות עם חוקי מיסוי 2שונים,עמלות שונות לבעלי מקצוע ועוד. לדוגמא בגרמניה, שכר המתווך הוא כ-

מכל רכישה של דירה. 1.5% ושכרו של נוטריון מטעם המדינה עומד על 7% מפורטת עלות ה"סיבוב" בכל מדינה. באתר גלובל פרופרטי גאייד בעמוד זה

בכל מקרה, לפני רכישת דירה בחו"ל מומלץ להתייעץ עם עו"ד המכיר את חוקי מיסוי המקרקעין במדינה.

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהבחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, איתור דירה המתאימה לצרכיך – ליווי מלא ברכישת דירה) 1

(כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, – ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או מכירה של הדירה

מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות אלפי שקלים

משכנתאות ) 2 עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץשקלים –לביטוח משכנתא אלפי עשרות של חיסכון מספק

הבא בשקף המצגת המשךאו* מלא ליווי לקחת ניתן מהשירותים אחד בכל

בלבד פעמי חד ייעוץ

שמאל בצד בטופס פרטיך מלא קשר ליצירתבטלפון קשר צור 050-5810690או

דירות להשקעה בחו"ל) חוקי השכרה שונים – בגרמניה למשל, חוזי השכירות נחתמים לכל החיים, עם 3

חודשים מראש. בעל הבית 3אפשרות הפסקת החוזה מצד הדייר בהודעה של בשנתיים, במידה והוכיח שיפור 5%לעומת זאת, יכול להעלות את השכירות ב-

במצב האחזקה של הדירה.

) עלויות תחזוקה וכלליות – בארה"ב מגיעות עלויות תחזוקת הדירה והמיסוי לעד 4 מגובה השכירות ויש לשקלל זאת בחישוב התשואה הכוללת. במקרים 50%

רבים נידרש לתרגם מסמכים, לעשות דו"ח שנתי לרשויות ועוד. לכן יש להתייעץ עם רוכשים שקנו דירה בחו"ל ולשאול אותם באילו עוד הוצאות חד

פעמיות הם נתקלו בתהליך.

) הגעה פיסית – בין אם תרכשו דרך חברה לניהול נכסים ובין אם בעצמכם, יש 5להגיע פיסית לאזור על מנת לראות את הדירה ולא לוותר על הבדיקות שיש

לעשות באזור לפני רכישת דירה להשקעה.

) מימון – יש לקחת בחשבון כי בכל מדינה קיימות אפשרויות מימון שונות החלות 6על אזרחים זרים.

למטה* פרטיך נוספים מלא פוסטים עכשיו וקבל

רכישת דירות להשקעה בחו"ל ע"י חברה לניהול נכסים

רבים מעדיפים את הנוחות שברכישת דירה דרך חברה לניהול נכסים. במקרה זה יש לבצע את הבדיקות הבאות:

) האם החברה אכן משכירה את נכסים ולא גובה מחיר התחחלתי גבוה ומשלמת 1 3 שנים. תרגיל שישאיר אתכם כעבור 3ממנו לבעלי הדירות את השכירות ל-

שנים עם דירה בלי שוכרים.

) יש לשאול מה התשואה נטו (אחרי כל ההוצאות והמסים) שנקבל. במקרים רבים 2מציגים את התשואה ברוטו בלבד.

) כמו תמיד יש לבדוק שלחברה יש ניסיון ולקוחות מרוצים שאתם יכולים לדבר 3איתם.

בנוסף לבצע על החברה בדיקה בגוגל עד העמוד החמישי – יש חברות שמסתירות פרסום רע באינטרנט ע"י קידום פרסום חיובי.

אזורים אטרקטיביים לרכישת דירה המדינה סובלת ממשבר נדל"ן חמור, כאשר מאז 26% ספרד – בנוסף לאבטלה של

בממוצע. 50%-40% ירדו מחירי הדירות בספרד בכ-2007

ובערי החוף של מחוז 45%בערים המרכזיות נרשמו ירידות מחירים של כ-. 60%אנדלוסיה בדרום המדינה נרשמו ירידות של עד

ספרדיתרונות להשקעה במדינה:

) בחודש פברואר נרשמה התייצבות בקצב גידול האבטלה במדינה.1

) מחירי השכירות הנמוכים מגבירים את ענף ההשכרות לטוווח קצר.2

) ספרד מעודדת מידי פעם רכישת דירות במדינה ע"י תגמול לרוכש.3

חסרונות:

) שוק הדיור עדיין לא חזר לעצמו 1

40%) למרות ירידת המחירים בדרום ספרד, אחוז האבטלה באזור זה מגיע ל-2ולכן קשה למצוא שם שוכרים יציבים.

) בירוקרטיה לא פשוטה.3

בתקופה הקרובה (שנה - שנתיים), אך 15% -10%צפי – ירידות מחירים של כ-לאחר מכן עליית מחירים משמעותית בעיקר בערים.

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהבחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, איתור דירה המתאימה לצרכיך – ליווי מלא ברכישת דירה) 1

(כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, – ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או מכירה של הדירה

מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות אלפי שקלים

משכנתאות ) 2 עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץשקלים –לביטוח משכנתא אלפי עשרות של חיסכון מספק

הבא בשקף המצגת המשךאו* מלא ליווי לקחת ניתן מהשירותים אחד בכל

בלבד פעמי חד ייעוץ

שמאל בצד בטופס פרטיך מלא קשר ליצירתבטלפון קשר צור 050-5810690או

אירלנד

המדינה שרשמה את ירידת מחירי הנדל"ן החדה ביותר .2008מאז

עם זאת, שוק הנדל"ן באירלנד החל להתאושש בשנה האחרונה, במקביל לירידה באבטלה ובגרעון.

וקבל עכשיו פוסטים נוספים*מלא פרטיך למטה

אירלנדיתרונות להשקעה במדינה:

בשנה וחצי האחרונה. 11% לרמה של כ-3%) האבטלה ירדה בכ-1

. 2008) המדינה האירופית שהתאוששה הכי מהר מהמשבר הכלכלי ב-2

) הבירוקרטיה האנגלית דומה במקצת לבירוקרטיה בארץ והשפה מוכרת לנו. 3

) עליית מחירי דירות בערים מרכזיות – בדבלין נרשמה עליית מחירים של עד 4 מרמתם לפני 55%-50% (והמחירים עדיין נמוכים בכ-2013 בשנת 10%

המשבר).

חסרונות:

. 2013 ב-15%) בערים הקטנות נרשמו ירידות מחירים של עד 1

) חשש מבועת מחירים קטנה בדבלין, בשל עליית המחירים המואצת. 2

צפי – המשך עליית המחירים בהובלת דבלין, אך במידה מתונה כי הדירות לא יחזרו לרמות המחירים של לפני פרוץ המשבר.

גרמניה

השנים 4גרמניה רשמה צמיחה כלכלית חזקה ב-האחרונות וכך גם מחירי הדיור.

בברלין, ניתן היה עד לא מזמן להשיג תשואות גבוהות, אך מגמה זו הולכת ונעלמת עם עליית מחירי הדיור וכיום התשואות בפרנקפורט ובברלין כמעט שוות.

גרמניהיתרונות להשקעה במדינה:

) בברלין, בניגוד לערים המרכזיות האחרות בגרמניה, קיימות דירות קטנות בנות 1. 5% מ"ר עליהן ניתן להשיג תשואה של 50

) אבטלה נמוכה ביחס לשאר מדינות האיחוד האירופאי, פרט לברלין.2

חסרונות:

בברלין ממתנת את קצב עליית מחירי הדירות.19%) אבטלה של 1

) מחירי דירות שעלו בעשרות אחוזים במהלך השנים האחרונות. 2

) חוקי השכירות הגרמניים מגנים על השוכר יותר מאשר על המשכיר.3

) צעירים רבים עוזבים את ברלין ומעדיפים את האזורים המזרח גרמניים בהם 4השכירות זולה יותר, כגון לייפציג.

צפי – יש להניח שעליית מחירי הדירות הקטנות שבברלין תימשך, אך לא לאורך זמן והמשקיעים יעברו לערים זולות יותר במזרח גרמניה.

ארה"ב

בארה"ב נרשמת עליית מחירים מואצת בשוק הדיור מאז 2012 .

עם זאת יש אזורים רבים מהם צריך להיזהר. בארה"ב יש דירות רבות שמציעות תשואה דו ספרתית "על הנייר"

בלבד.דוגמא לכך היא קליבלנד וערים פריפריאליות במישיגן.

זאת לעומת עליית המחירים המואצת בקליפורניה.

וקבל עכשיו פוסטים נוספים *מלא פרטיך למטה

ארה"ביתרונות להשקעה בארה"ב:

. 2009) צמיחה עקבית של המשק מאז 1

, בעיקר במרכזי הערים. 2012) עליית מחירי הדירות משנת 2

) יש עדיין הזדמנויות במדינות הפחות מוכרות של ארה"ב.3

חסרונות:

) ערי רפאים רבות בהם קיימת הגירה שלילית.1

) יש תחרות חזקה בין מספר ערים גדולות, תופעה שעשויה להוביל להגירה 2שלילית מעיר אחת לעיר ה"אופנתית" יותר.

צפי – עליות המחירים ימשיכו בקצב מתון בערים הגדולות ובקצב מהיר בערי המעגל השני (הערים הפחות אופנתיות).

כדי לחזות את מגמת המחירים יש להיעזר בכלי בדיקת שינוי המחירים zillowהעתידיים של

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירה

דירה ) 1 ברכישת מלא איתור דירה המתאימה בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, – ליווילצרכיך (כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ

לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות מכירה של הדירה – אלפי שקלים

משכנתאות ) 2 עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץשקלים –לביטוח משכנתא אלפי עשרות של חיסכון מספק

או* מלא ליווי לקחת ניתן מהשירותים אחד בכל

בלבד פעמי חד ייעוץ

ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאלבטלפון קשר צור 050-5810690או

תודה רבה לכל מי שהגיע

וקבל עכשיו פוסטים נוספים *מלא פרטיך למטה