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一輩子最大的支出一輩子最大的支出

房貸房貸

註註 : : 不含小孩及配偶不含小孩及配偶

選屋準備自備款 購屋

選擇房貸 還款

1. 1. 房貸成數房貸成數2. 2. 房貸種類房貸種類3. 3. 房貸利率房貸利率

1. 1. 還款類型還款類型2. 2. 還款時間還款時間

轉貸 or 換屋

購屋流程購屋流程

房貸基本種類房貸基本種類

•一般房貸 :

買了一棟房子，向銀行辦理購屋貸款。銀行實地勘查，評估出你購買的房子的可貸款金融（評估價值），設定首順位抵押權，然後借款給貸款人的一種擔保放款。

•二次 ( 二胎 ) 房貸 :

是銀行根據房子的評估價值，減去首順位抵押權設定的金額後，就其餘額，設定二順位抵押權，而貸款給房子所有權人的一種貸款。

•次級房貸 (Sub-prime Mortgage Loan):

銀行針對信用記錄較差的客戶發放的房貸

•一般房貸 :

買了一棟房子，向銀行辦理購屋貸款。銀行實地勘查，評估出你購買的房子的可貸款金融（評估價值），設定首順位抵押權，然後借款給貸款人的一種擔保放款。

•二次 ( 二胎 ) 房貸 :

是銀行根據房子的評估價值，減去首順位抵押權設定的金額後，就其餘額，設定二順位抵押權，而貸款給房子所有權人的一種貸款。

•次級房貸 (Sub-prime Mortgage Loan):

銀行針對信用記錄較差的客戶發放的房貸

房貸利率房貸利率1. 一段式利率 (3%~4%):

基本上一段式利率在整個貸款年限中，利率皆依照當初約定的房貸利率（依照指數型房貸固定加碼一定比率或單純固定約定利率）來還款。每個月所繳的金額幾乎相同，頂多是隨著市場利率微幅波動起伏。

優點 : 風險小 ; 負擔穩定溫和 ; 心理壓力較小

缺點 : 基礎利率較高

適合族群 : 短期無售屋打算且工作穩定 , 還款能力一般的貸款人

• 分段式利率 (1.5%~4%):

分段式利率則是在還款前幾年利率較優惠，寬限期滿後，再逐年加碼上升 ( 亦有逐年減少的方。

例 : 前 6 個月 :I + 0%,

7~24 個月 :I+ 0.19%

24 個月後 : I + 0.69%

★ I 為銀行指數房貸基礎利率水準 , 如

台灣銀行 I=1.498%( 變動值 )

優點 : 初期負擔較小 ( 寛限期內 , 可僅單純付利息 )

缺點 : 還款金額不固定 , 後期還款金額高

適合族群 : 投資型購屋者 ; 有自信在短期內還款者 ; 薪水三級跳者 (^^)

1. 一段式利率 (3%~4%):

基本上一段式利率在整個貸款年限中，利率皆依照當初約定的房貸利率（依照指數型房貸固定加碼一定比率或單純固定約定利率）來還款。每個月所繳的金額幾乎相同，頂多是隨著市場利率微幅波動起伏。

優點 : 風險小 ; 負擔穩定溫和 ; 心理壓力較小

缺點 : 基礎利率較高

適合族群 : 短期無售屋打算且工作穩定 , 還款能力一般的貸款人

• 分段式利率 (1.5%~4%):

分段式利率則是在還款前幾年利率較優惠，寬限期滿後，再逐年加碼上升 ( 亦有逐年減少的方。

例 : 前 6 個月 :I + 0%,

7~24 個月 :I+ 0.19%

24 個月後 : I + 0.69%

★ I 為銀行指數房貸基礎利率水準 , 如

台灣銀行 I=1.498%( 變動值 )

優點 : 初期負擔較小 ( 寛限期內 , 可僅單純付利息 )

缺點 : 還款金額不固定 , 後期還款金額高

適合族群 : 投資型購屋者 ; 有自信在短期內還款者 ; 薪水三級跳者 (^^)

理財型(3% ~ 4%)

抵利型(3% 以上 )

雙週繳(3% 以上 )

定儲利率指數加碼 存款利息互抵 定儲利率指數加碼

彈性大 , 可提前還款 可提前還款 , 及縮短年限( 還本金快 )

還款彈性大 , 加速還款省效果

利率較高 若無足夠存款將付出較高利息 利率高

適合需資金運用者 , 可隨借隨還 , 也適合原屋設定借款

需現金彈性運用且希望提高存款利息者

收入較不固定 , 或領週薪之族群 ( 平均一年較一般房貸多繳一期月付金 )

房貸利率房貸利率

Pros:

Cons:

還款還款

條 件 特 性

本息平均攤還( 本息定額攤還 )

1.將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付。

•求出每月之平均攤還率，故當利率調整時，必須依剩餘期間重新計算。

1.在利率不變的條件下，每月攤還金額相等，對於還款預算較易掌握。

•由於每月償付之貸款本息金額相等，故有本金償付金額逐月遞增及利息償付金額逐月遞減現象。

本金平均攤還 計算基礎為全部貸款本金每月平均分攤，利息則按貸款餘額逐期計算。

1.計算較本息平均攤還法簡易。

•每月攤還之本金金額固定，但每月償付之利息金額則逐月遞減。

還款類型比較還款類型比較

除上述二法外除上述二法外 , , 另可額外加入加入寬限期攤還法另可額外加入加入寬限期攤還法 , , 在寬限期內貸款人僅需按期繳付在寬限期內貸款人僅需按期繳付貸款利息貸款利息

註註 : : 基於利率不變的基礎基於利率不變的基礎 , , 若利率變動若利率變動 , , 實際還款金額將有所差異實際還款金額將有所差異

選擇房貸時的考慮重點選擇房貸時的考慮重點

1.仔細算你的房貸利率通常買房子都希望利率愈低愈好，當看見銀行端出了低利率優惠，可別急著就簽約，一定要仔細瞧瞧貸款契約內容，瞭解未來利率調整的結構，以後才不會跟銀行起糾紛。現在的房貸商品，幾乎都是前兩年利息較低，第三年起開始調升，也就是所謂「分段式 (階梯式 )」房貸。

2.要求銀行服務品質繳房貸是長期抗戰，還款時間可能拉長至 20 年，甚至更久。既然要長期與銀

行往來，難免不會有狀況發生，因此銀行服務品質就更顯出其重要性了。建議長期與某一家固定銀行保持良好關係，以利未來爭取低貸款利率或更好的服務。

1.仔細算你的房貸利率通常買房子都希望利率愈低愈好，當看見銀行端出了低利率優惠，可別急著就簽約，一定要仔細瞧瞧貸款契約內容，瞭解未來利率調整的結構，以後才不會跟銀行起糾紛。現在的房貸商品，幾乎都是前兩年利息較低，第三年起開始調升，也就是所謂「分段式 (階梯式 )」房貸。

2.要求銀行服務品質繳房貸是長期抗戰，還款時間可能拉長至 20 年，甚至更久。既然要長期與銀

行往來，難免不會有狀況發生，因此銀行服務品質就更顯出其重要性了。建議長期與某一家固定銀行保持良好關係，以利未來爭取低貸款利率或更好的服務。

3.考慮貸款額度許多人購屋會希望貸款額度儘可能提高以減輕負擔，但卻較少想到貸款額度愈

高，相對利息也愈高。考慮房貸是否會造成個人太大負擔，要回歸基本面來看，也就是個人的還款能力而定。有意貸款者可以先算算，每月收入扣除家庭支出後，還有多少能力可以繳納房貸。如果每月還款金額會超過月收入 40％，恐怕會面臨還不出錢的風險。

4.確認還款彈性銀行提供很多種優惠方案吸引貸款人，但美麗的外表下，裡頭也許有重重的還

款限制。建議貸款人要考量自己的財務規劃，別讓房貸成為你運用資金的阻礙。譬如在規定期限內轉貸，銀行會收取違約金，房貸戶要特別注意。

例 : 銀行規定若需在 3 年內售屋解約將收取違約金，其利率分別為 1%、第二年是 0.75% ，第三年 0. 5%, 以 200萬貸款額在第二年解約，違約金為 15000元

3.考慮貸款額度許多人購屋會希望貸款額度儘可能提高以減輕負擔，但卻較少想到貸款額度愈

高，相對利息也愈高。考慮房貸是否會造成個人太大負擔，要回歸基本面來看，也就是個人的還款能力而定。有意貸款者可以先算算，每月收入扣除家庭支出後，還有多少能力可以繳納房貸。如果每月還款金額會超過月收入 40％，恐怕會面臨還不出錢的風險。

4.確認還款彈性銀行提供很多種優惠方案吸引貸款人，但美麗的外表下，裡頭也許有重重的還

款限制。建議貸款人要考量自己的財務規劃，別讓房貸成為你運用資金的阻礙。譬如在規定期限內轉貸，銀行會收取違約金，房貸戶要特別注意。

例 : 銀行規定若需在 3 年內售屋解約將收取違約金，其利率分別為 1%、第二年是 0.75% ，第三年 0. 5%, 以 200萬貸款額在第二年解約，違約金為 15000元

選擇房貸時的考慮重點選擇房貸時的考慮重點

5.小心附加價值為了拉攏客戶，銀行通常會合併多項好康變成套餐優惠，如免開辦費及免鑑價費等，需注意的是主菜是優惠利率，其他金融商品優惠則是點心。特別提醒貸款人的是，別被其他優惠模糊焦點，合適的房貸利率才是考量的重點，其他都是附加的。

5.小心附加價值為了拉攏客戶，銀行通常會合併多項好康變成套餐優惠，如免開辦費及免鑑價費等，需注意的是主菜是優惠利率，其他金融商品優惠則是點心。特別提醒貸款人的是，別被其他優惠模糊焦點，合適的房貸利率才是考量的重點，其他都是附加的。

選擇房貸時的考慮重點選擇房貸時的考慮重點

房貸省息關鍵！房貸省息關鍵！房貸省息關鍵！房貸省息關鍵！

1.1.多比較多比較市場上產品眾多，多看多問，並定期檢視自己的狀況，若所貸利率高出他銀許多，先試著和銀行協市場上產品眾多，多看多問，並定期檢視自己的狀況，若所貸利率高出他銀許多，先試著和銀行協

商，不成再考慮轉貸商，不成再考慮轉貸 ((必需同時計算必需同時計算轉貸成本))

2.2.縮短還款年限縮短還款年限時間就是金錢，這金錢來自於利息。時間短繳款會比較辛苦一些，但長期看來會比較划算！時間就是金錢，這金錢來自於利息。時間短繳款會比較辛苦一些，但長期看來會比較划算！

3.3.先把本金還完先把本金還完房貸還款金額計算方式是「本金」加上「利息」，本金是一定要還清的部分，而利息則是依時間長房貸還款金額計算方式是「本金」加上「利息」，本金是一定要還清的部分，而利息則是依時間長

短衍生出來的額外支出。短衍生出來的額外支出。

1.1.儘量忍住寬限期的誘惑儘量忍住寬限期的誘惑 若非本身有其他的財務規劃考量，通常建議不要使用寬限期。若非本身有其他的財務規劃考量，通常建議不要使用寬限期。

1.1.多比較多比較市場上產品眾多，多看多問，並定期檢視自己的狀況，若所貸利率高出他銀許多，先試著和銀行協市場上產品眾多，多看多問，並定期檢視自己的狀況，若所貸利率高出他銀許多，先試著和銀行協

商，不成再考慮轉貸商，不成再考慮轉貸 ((必需同時計算必需同時計算轉貸成本))

2.2.縮短還款年限縮短還款年限時間就是金錢，這金錢來自於利息。時間短繳款會比較辛苦一些，但長期看來會比較划算！時間就是金錢，這金錢來自於利息。時間短繳款會比較辛苦一些，但長期看來會比較划算！

3.3.先把本金還完先把本金還完房貸還款金額計算方式是「本金」加上「利息」，本金是一定要還清的部分，而利息則是依時間長房貸還款金額計算方式是「本金」加上「利息」，本金是一定要還清的部分，而利息則是依時間長

短衍生出來的額外支出。短衍生出來的額外支出。

1.1.儘量忍住寬限期的誘惑儘量忍住寬限期的誘惑 若非本身有其他的財務規劃考量，通常建議不要使用寬限期。若非本身有其他的財務規劃考量，通常建議不要使用寬限期。

房貸試算網站房貸試算網站

• Yahoo 房屋貸款利率表 ( 台灣 )

http://tw.money.yahoo.com/house_rate

• 土地銀行房貸試算 ( 可選擇不同繳款方式 )

http://www.landbank.com.tw/Manage/b_3.aspx?EpfJdId9UuCGfWtnHzKyW2RcZS98cmK8

• 萬泰銀行房貸試算 ( 可計算總利息支出 )

http://www.cosmosbank.com.tw/rate/ratecount-3.htm

• 中央銀行 - 個金融機構利率表

http://mloan.myweb.hinet.net/link-1.htm

• US Yahoo Real Estate

• Yahoo 房屋貸款利率表 ( 台灣 )

http://tw.money.yahoo.com/house_rate

• 土地銀行房貸試算 ( 可選擇不同繳款方式 )

http://www.landbank.com.tw/Manage/b_3.aspx?EpfJdId9UuCGfWtnHzKyW2RcZS98cmK8

• 萬泰銀行房貸試算 ( 可計算總利息支出 )

http://www.cosmosbank.com.tw/rate/ratecount-3.htm

• 中央銀行 - 個金融機構利率表

http://mloan.myweb.hinet.net/link-1.htm

• US Yahoo Real Estate

延伸閱讀延伸閱讀

•什麼是次級房貸危機

•Mortgage for Beginner(US)

•ARM (Adjustable-Rate Mortgage)

•美國Century 21不動產貸款説明(中文)

•房貸清償需要注意事項

•一般房貸、國宅貸款、青年購屋低利貸款、二千億房貸比較表

•什麼是次級房貸危機

•Mortgage for Beginner(US)

•ARM (Adjustable-Rate Mortgage)

•美國Century 21不動產貸款説明(中文)

•房貸清償需要注意事項

•一般房貸、國宅貸款、青年購屋低利貸款、二千億房貸比較表

傳統房貸 「新自由年貸」 案例一 案例二貸款金額 3,000,000 3,000,000 貸款利率 2.73% 4.65% 月付金 16,235 19,223 每月多存金額 15,000 20,000 還款年限 20 年 15 年 9 個月 15 年 5 個月總利息支出 1,056,039

621,721 523,210 省下利息 434,672 533,183 實質貸款利率 1.96% 1.66%* 以上所有利率，金額及試算結果僅供參考，實質適用利率及省息金額依個案而異。傳統指數型房貸第一年利率為 2.73% ，第二年為 2.86% ，第三年起 3.26% 。

舉例說明一下為何可以提前還清房貸，假設利率不變，每次扣舉例說明一下為何可以提前還清房貸，假設利率不變，每次扣款金額就不會變，我們用五次扣款來說明吧款金額就不會變，我們用五次扣款來說明吧 1.1. 本金本金 50005000 ，，利息利息 50002.50002. 本金本金 53005300 ，利息，利息 47003.47003. 本金本金 56005600 ，利息，利息44004.44004. 本金本金 59005900 ，利息，利息 41005.41005. 本金本金 62006200 ，利息，利息38003800 ，到此本金還款，到此本金還款 2800028000假設存款持續增加，則上述五假設存款持續增加，則上述五次扣款的內容可能變成如下次扣款的內容可能變成如下 1.1. 本金本金 55005500 ，利息，利息 45002.45002. 本本金金 59005900 ，利息，利息 41003.41003. 本金本金 65006500 ，利息，利息 35004.35004. 本金本金70007000 ，利息，利息 30005.30005. 本金本金 72007200 ，利息，利息 28002800 ，到此本金還，到此本金還款款 3210032100 可以發現，後者所還的本金超過了前者，在每個月可以發現，後者所還的本金超過了前者，在每個月扣款金額不變情況下，貸款本金餘額自然減少更快了，因此貸扣款金額不變情況下，貸款本金餘額自然減少更快了，因此貸款可以提早還清！款可以提早還清！