תיאוריה ופרקטיקה במסים תיאוריה ופרקטיקה במסים

עשה ואל תעשה בכל עסקה עשה ואל תעשה בכל עסקה במקרקעיןבמקרקעין

מוקשי מסמוקשי מס

"מוקש" – הגדרת השבח ומקומו "מוקש" – הגדרת השבח ומקומו במסגרת ההכנסה החייבתבמסגרת ההכנסה החייבת

דין דומה לסעיף :: לחוק מיסוי מקרקעין לחוק מיסוי מקרקעין5050סעיף סעיף)ג(. 89

יראו שבח ::ב לחוק מיסוי מקרקעיןב לחוק מיסוי מקרקעין4848סעיף סעיףכהכנסה חייבת לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו.

------( שבח אינו רווח הון לכל דבר ועניין.

"מוקש" – הגדרת השבח"מוקש" – הגדרת השבחיישומיםיישומים

פס"ד צבי שנל;פס"ד צבי שנל; - - 100%100%מקרקעין שנמכרים על-ידי נכה מקרקעין שנמכרים על-ידי נכה

– פס"דפס"דמקרקעין בחברה בית / משפחתית – הכנסה/מכירה – מקרקעין בחברה בית / משפחתית – הכנסה/מכירה נטע עצמון;נטע עצמון;

מכירת מקרקעין לעומת הקצאה באיגוד – ניכויים, מס מכירת מקרקעין לעומת הקצאה באיגוד – ניכויים, מסעקיף;עקיף;

– פס"ד ניר יוסף;פס"ד ניר יוסף;מקרקעין לעניין חישוב נפרד – מאוחד – מקרקעין לעניין חישוב נפרד – מאוחד

"מוקש" – שלב קדם ההתקשרות"מוקש" – שלב קדם ההתקשרותרווח הון/שבח ; פירותי/הונימלאי עסקי / נכס הונימלאי עסקי / נכס הוני – מכירת דירת - עסקה אקראית / פעילות עסקית רצופהעסקה אקראית / פעילות עסקית רצופה

עמי חזן נ' פ"ש נתניה; דו"ח עמי חזן נ' פ"ש נתניה; דו"ח 9412/039412/03ע"א ע"א ]מגורים - [מבקר המדינהמבקר המדינה

הכנסה - רווח הון/שבח/פירותי – הכנסה פאסיבית / מכרהכנסה פאסיבית / מכרמהשכרה/חכירה

השפעותהשפעות:: – חוזה + חקיקהעיתוי הדיווחעיתוי הדיווח – פקודה/חוק מיסוי מקרקעין/מע"מ קביעת שיעורי מסקביעת שיעורי מס או 28 בהתאם להוראות סעיף ניכוי הוצאות וקיזוז הפסדיםניכוי הוצאות וקיזוז הפסדים

/ דרישת התרת ההוצאה: הפסד הון/ חוב אבוד ; סעיף 92 חוק מיסוי מקרקעין39 לפקודה/ 17

החזקה פתרוןפתרון שמאי; חוו"ד ; קבוע לרכוש ממלאי הפיכה :לטווח ארוך; השכרה לתקופה; עסקאות מתנה.

"מוקש" – סיווג פירותי עסקה בעלת אופי "מוקש" – סיווג פירותי עסקה בעלת אופי מסחרימסחרי

עסקה אקראית / פעילות עסקית רצופהעסקה אקראית / פעילות עסקית רצופה חוק הוראות יחולו העסקה על האם וההבחנה העסקה של סיווגה

מס[ או הוראות פקודת מס הכנסה – חלק ב' 20%מיסוי מקרקעין ] מס[.44%]

מנחים דין ברעלי, :פסקי אסל, מזרחי, ומירון, ציון בן אליסן, ברנשטיין, אלימלך, איתן הראל, אנצילביץ

יזמים, טיב הנכסטיב הנכס כי קרקעות בלתי מחולקות, הן נחלתם של ידוע, – מכירתן יכולה נוספות נסיבות עם ביחד ולכן וספקולנטים סוחרים ליפול במסגרת מס הכנסה ולא במסגרת חוק מיסוי מקרקעין. בהקשר

זה יש לשים לב למכלול העסקה.

ידע ובקיאות של המחזיק בנכס והנוגעים למכירתו, במיוחד כאשר בקיאותבקיאות –עניין מהותי הם מיוחדת, מיומנות נדרשת ללא ספק מדובר במקרקעין, שם עצמם המחזיקים על-ידי להיעשות חייב אינו בידע השימוש העסקה. בסיווג מקרקעין לגבי כי לציין, יש חיצוניים. מומחים על-ידי להיעזר יכולים והם העסקה היות על מצביעה זו בבקיאות והשימוש מיוחדת בקיאות נדרשת

עסקה מסחרית.

יכולה להצביע על מסחריותה של המכירה תקופת החזקהתקופת החזקה – תקופת החזקה והיא אינה עומדת בפני עצמה. היא כפופה ל- "מבחן הגג" - מבחן הנסיבות. ככל שהזמן קצר יותר, כאשר מדברים על נדלן, כך קיימת סבירות גבוהה יותר מדובר הונית בהשקעה מדובר כאשר כלל בדרך כפירותית. העסקה בסיווג

בהחזקה לתקופה ארוכה ותפיסת העסקה כעסקת תשואה.

בנסיבות מסוימות ובהצטרף לשיקולים האחרים, מימון העסקה מעיד מימוןמימון –על היותה מסחרית, אף כי כיום, כמעט כל עסקה היא ממונפת.

"מוקש" – סיווג פירותי עסקה בעלת אופי "מוקש" – סיווג פירותי עסקה בעלת אופי מסחרימסחרי

הכנת הקרקע לביצוע עסקה או השבחת המקרקעין והכשרתו פעולות ארגון והשבחהפעולות ארגון והשבחה – לקראת מכירה, מעידה על הרצון להפיק רווח מסחרי גבוה ומהיר – שני מבחנים אלה

מגבשים ביחד את ההכרה כי מדובר ברווח פירותי.

והיקפן העסקאות והיקפןתדירות העסקאות את תדירות מאבחנים אינם בלבד, והתדירות השיטתיות ההרגל, – הפעולה כפעולה פירותית ולא הונית. גם מבחן העסקה הבודדת עשוי להצביע על סיווג עסקאות יותר שקיימות ככל זאת, עם יחד המסחרי. אופייה בשל כפירותית העסקה הדומות במהותן לעסקה הנדונה וככל שניתן להיווכח כי אין מדובר בפעולה בודדת אלא

בעיסוק של ממש, כך תגבר הנטייה להוציאה מגדר תחולת חוק מיסוי מקרקעין.

אשר יקבע בסופו של דבר ויגדיר את סיווג העסקה. כך, "מבחן גג" – זהו מבחן הנסיבותמבחן הנסיבותרקע על רק שכן יחדיו, יבדקו עליהם, ואחרים ונוספים לעיל כאמור המבחנים כל של סיווגה יוכרע הספציפי, המקרה לנסיבות ובכפוף והכללית, הכוללת התמונה העסקה. בפסיקה נקבעו מבחנים נוספים על אלה המצוינים לעיל ובהם: היקף העסקה,

יעוד התמורה, נטילת הסיכון.

"מוקש" – סיווג פירותי עסקה בעלת אופי "מוקש" – סיווג פירותי עסקה בעלת אופי מסחרימסחרי

"מוקש" – שלב התכנון: קיזוז "מוקש" – שלב התכנון: קיזוז הפסדים הפסדים הפסד הון בשנת מס פלונית יקוזז כנגד ריווח : לפקודה92סעיף

של ביחס אינפלציוני סכום כנגד מכן ולאחר ריאלי . 1:3.5הון זהים הון ורווח שבח – זה ערך לעניין נייר ממכירת הון הפסד .

ריבית כנגד גם ניתן לקיזוז ויהיה יחול הדין הרגיל – בשנת המס ודיבידנד מריבית הכנסה וכן נייר אותו בשל ששולמו ודיבידנד על עולה אינו עליהם המס ששיעור בתנאי אחרים ערך מניירות

יקוזז 25% – זכות במקרקעין מועבר הון/הפסד במכירת . הפסד זו. הפסד הון כנגד רווח הון בלבד בשנות המס הבאות בזו אחר במכירת נכס בחול יקוזז תחילה כנגד רווח הון ממכירת נכס בחול.

לגבי כל תתי הסעיף – הכנסה חייבת ורווח הון : לפקודה28סעיף– לרבות שבח מקרקעין.

"מוקש" – שלב התכנון: שינוי "מוקש" – שלב התכנון: שינוי ייעוד ייעוד סעיף מקרקעין, 5הפעלת מיסוי לחוק או 100)ב( 85

בפקודה; 8585ישום סעיף ישום סעיף

על שמדווח בעסק הינו המלאי הסעיף, הוראות יישום לרגע עד – על כל סוגיו, מלאי – לרבות חלק מעסק; עסקבסיס מצטבר:

לרבות חו"ג, מלאי מוצרים, מלאי בתהליך, חומרי עזר.;הסעיף אינו חל על נותני שירותים יראו את המלאי כנמכר במחיר השווי: הכלל - שווי השוק והחריג

הוא המחיר שנקבע. נטל השכנוע יהיה על הנישום. יצוין, כי שווי לעיתים כך, ומקרה. מקרה כל לנסיבות בהתאם יקבע השוק מחיר השוק יהיה מחיר קמעונאי או סיטונאי או כל מחיר שנקבע

בין הצדדים בנסיבות העניין.

"מוקש" – שלב התכנון: שינוי "מוקש" – שלב התכנון: שינוי ייעוד ייעוד :המקרים משלושת באחד יחול המלאי 1הסעיף היה .

. היה המלאי בעסק והעסק 2בעסק והעסק הפסיק לפעול; . היה המלאי בעסק והוא 3הועבר לישות משפטית אחרת;

הועבר שלא בתמורה או בתמורה חלקית; הטמון הרווח את המעביר בידי לחייב היא הסעיף כוונת

במלאי העסקי. כל ממכירת כחלק ליד מיד עסק העברת של במקרה

הנמכר המלאי בגין התמורה את להבליע אין העסק, העסקית הפעילות מכירת בגין שניתנה התמורה במסגרת גמישות מאבד והנישום שונה התמורות סיווג שכן כולה,

בתכנון מיסיו.

"מוקש" – שלב התכנון: שינוי "מוקש" – שלב התכנון: שינוי ייעוד ייעוד פס"ד גן חנה לאה רוזפס"ד גן חנה לאה רוז

אינו ממושך לזמן המושכרות דירות מלאי שנפסקה: ההלכה כמלאי נשאר הוא מסוימות ובנסיבות הוני לנכס בהכרח הופך שהן מושכרות דירות על פחת לנכות התיר המשפט בית עסקי. ופסק מלאי עסקי כאשר ההכנסה מהשכירות מדווחת אף היא,

כי אין זה משנה את אופיין של הדירות כמלאי עסקי.

"מוקש" – שלב התכנון: שינוי "מוקש" – שלב התכנון: שינוי ייעודייעוד בית המשפט התייחס לראיות המעידות, כי – פס"ד מבנה ידידיהפס"ד מבנה ידידיה

תימוכין בראיות חיצוניותשינוי ייעוד אכן בוצע. שינוי ייעוד חייב אם בין בנכס, ייעוד שינוי מבצע אשר לעסק נוגעות שאינן מיוזמתו ובין אם מיוזמת פקיד השומה, במסגרת שומות שנערכו אינה הנייר, על רק ביטוי לידי שבאה התנהגות כי נפסק, לו. עסקי, ממלאי הפיכה הביטוי שכן והשימוש, הייעוד את הופכת כי )יצוין, מגירה ותוכניות מחשבה מסתם יותר משהו משמעו שינוי ייעוד הוא בסיס למספר תכנוני מס ולכן במסגרת ההערכות עצם את שתבסס הראיתית המסגרת את להכין יש לביצועם,

השינוי. של שאנן קיומו נווה שאנןפס"ד נווה הוא ::פס"ד הייעוד עניין שינוי על עובדתי יהיה ביסוסו עלמה כולי כלפי תופס שהוא וכיוון

ראיות חיצוניות(

"מוקש" – שלב התכנון: שינוי "מוקש" – שלב התכנון: שינוי ייעוד ייעוד ב()ב(55ישום סעיף ישום סעיף(

נושא אותם תכנים כמו שינוי ייעוד לפי הפקודה ההיבט הראיתיההיבט הראיתי – ;מהות ומועדמהות ומועד–

ההיבט המשפטיההיבט המשפטי ;העביר אדם זכות במקרקעין לעסקו כמלאי עסקי הפך אדם זכות במקרקעין שהיא נכס קבוע בעסקו למלאי עסקי

שבעסקו;;יסודות הסעיף – חלפו/טרם חלפו ארבע שנים – כינון אירוע המס שינויי מבנה.71, 70הקשר לסעיפים אחרים: סעיף –

"מוקש" – שלב קדם "מוקש" – שלב קדם ההתקשרותההתקשרות

חוזה מכירה של זכות במקרקעיןחוזה מכירה של זכות במקרקעין::מס שבח/רכישה ::היבטי תחולההיבטי תחולהקיזוזי הפסדים – הפסדי הון לקיזוז, מועד – – שיקולים בסיסייםשיקולים בסיסיים

( נטל המס – 7.11.2001צמיחת השבח )פיצול בום הקובע הימצאות במקום המוכר, בזהות ההתאגדות, באופן תלוי

הנכס, קביעת מועד דיווח.מס דלות אלטרנטיבות מסאיתור דלות אלטרנטיבות – איתור – משחקי הקצאה, – מניות

מיוחדות הוראות – תחולה משחקי פירותי, הוני – תחולה שינוי עסקאות, פיצול המוכרים, זהות שינוי בפקודה,

הסכמות הצדדים במקרים קיצוניים.

"מוקש" – שלב קדם "מוקש" – שלב קדם ההתקשרותההתקשרות מכרזמכרז –

חובת חוק פי על – המכרז זהות במכרז; המשתתף זהות המכרזים או התמכרות; החובה החלה על עורך המכרז. יכולת

עורך המכרז להוסיף או לגרוע זוכים;

.22 נוה בניין ופיתוח בע"מ נ' מס שבח ת"א נוה בניין ופיתוח בע"מ נ' מס שבח ת"א 1129/021129/02ו"ע ו"ע זיכרון דבריםזיכרון דברים –

זהות הצדדים; זהות הממכר או השירות; תמורה; גיבוש תנאיקניין.

( מנהל מנהל 80/8380/83ע"א ע"א זיכרון דברים כחוזה שלם היוצר אירוע מס (מס שבח ת"א נ' רוזנברגמס שבח ת"א נ' רוזנברג

"מוקש" – שלב קדם "מוקש" – שלב קדם ההתקשרותההתקשרות ייפוי כוחייפוי כוח

הכנת טרום העסקה ביצוע הבטחת עסקה; לביצוע בע"פ סיכום חוזה;

;מהווה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין; חייב בדיווח

חוזה עם תנאי מתלהחוזה עם תנאי מתלה חוזה שלם מיום כריתתו. חוזה בעל תוקף משפטי מחייב מיום

כריתתו אשר תוצאותיו מושעות מועד החיוב במס הוא מועד ( המותלה בהסכם שרון; 489/89489/89ע"א ע"א ההתקשרות אלדר שרון; אלדר

(. חורוגין חורוגין206/85206/85עמ"ש עמ"ש

"מוקש" – שלב קדם "מוקש" – שלב קדם ההתקשרותההתקשרות

התקשרות בינייםהתקשרות ביניים ;הסכם נאמנות י לחוק מיסוי מקרקעין; 49אופציה לפי סעיף[ לתוקף נכנס טרם אשר מוסמך חוזה לאישור הכפוף חוזה

)קטין/חסוי וכו'(; התחייבויות לגיבוש הקודם לשלב הסכמות המשקף חוזה

הצדדים >< חוזה מותלה.

"מוקש" – מיקום האופציה בשלבי "מוקש" – מיקום האופציה בשלבי העסקההעסקה הבעיההבעיה )=== גד; יובל + חורוגין פס"ד קבוצות קבוצות –

;עסקאות קומבינציהעסקאות קומבינציה, רכישהרכישה

:תשומת לב:תשומת לב

– דרעד, ש.א.פ, עייני, חבס, אמגא.קומבינציהקומבינציה1.1.

– רמת ויז'ניץקבוצות רכישהקבוצות רכישה2.2.

"מוקש" – עסקאות "מוקש" – עסקאות ואלה הנסיבות בהן נראה בעסקה "עסקת מכר"ואלה הנסיבות בהן נראה בעסקה "עסקת מכר"קומבינציהקומבינציה

המוסכם פי על המכירותא. המכירותביצוע הקרקע ביצוע ובעל הקבלן ידי על יעשה לדיירים

. במשותףבמשותףשווה בשווה. ישאו בהם הקבלן ובעל הקרקעישאו בהם הקבלן ובעל הקרקע פרסום הוצאותהוצאותב. הוצאות המכירה כולל

על פי הבעליםהבעלים לתת לקבלן ייפוי כוח בלתי חוזר לבצוע התחייבויותלתת לקבלן ייפוי כוח בלתי חוזר לבצוע התחייבויותג. הבעלים התחייבו החוזה.

ובעל הקרקע ביניהם מנגנון בדבר חלוקהד. הקבלן ביניהם מנגנון בדבר חלוקהקבעו דירות בבנין שלא קבעו בעין של תימכרנה.

לצורך הגשתן לועדת בנין ערים - התכניות יוגשו על הקבלן הוטל להכין תכניותעל הקבלן הוטל להכין תכניותה. . בהסכמת בעל הקרקע והקבלןבהסכמת בעל הקרקע והקבלןלבעל הקרקע וניתן יהיה להכניס בהן שינוי רק

ג' באשר אחריותאחריותו. הקבלן קבל על עצמו צד כל וכלפי בלעדית כלפי בעל הקרקע

לעבודות הבניה והפיתוח.

"מוקש" – עסקאות "מוקש" – עסקאות קומבינציהקומבינציה

לתשלוםז. באשר ההסכם שותקמעורפלות. מסיםמסים הוראות שותקהחוזה בכל החוזה הנוגע לתשלום מס רכוש בגין המקרקעין ואינו מטיל החבות לשאת בו

לא על הקבלן ולא על בעל הקרקע. הקבלן הוא זה שימציא ערבות הקבלן הוא זה שימציא ערבות ח. על פי המוסכם בין בעל הקרקע לקבלן.

, לרוכשי הדירות. על פי חוק המכר דירות על פי חוק המכר דירותבגין מהבנקים שיתקבלו וההלוואות ההוצאות בין ט. יתחלקו בין משכנתאות יתחלקו משכנתאות

. הצדדיםהצדדים

. מקדמה על חשבון המכירותמקדמה על חשבון המכירותעל הקרקע יקבל מהקבלן י.

המוקנה לזה מעבר חרג הקבלן של מעמדו כי נפסק אלה המוקנה בנסיבות לזה מעבר חרג הקבלן של מעמדו כי נפסק אלה בנסיבות והסיכונים גיסא מחד לו שנמסרו והסמכויות הכח מבצע. והסיכונים לקבלן גיסא מחד לו שנמסרו והסמכויות הכח מבצע. לקבלן כי מסקנה לכלל מובילים גיסא מאידך עצמו על שנטל כי והאחריות מסקנה לכלל מובילים גיסא מאידך עצמו על שנטל והאחריות

..מעמדו ביחס למקרקעין ולעסקה כולה היה כשל בעליםמעמדו ביחס למקרקעין ולעסקה כולה היה כשל בעלים

"מוקש" – פיצול זכויות בנכס "מוקש" – פיצול זכויות בנכס רכישת בנין + שכירות לטווחרכישת בנין + שכירות לטווחמניבמניב

;זכות השכירות הינה זכות ייחודית;ייעוד הנכס מוגבל;ניהול משא ומתן עצמאי;התליה חוזית קושרת;הערכה שמאית שמבחינה בין הזכויות החוזיות

, הפרדה ניסוח הסכמים - : הגדרת זכות במקרקעין: הגדרת זכות במקרקעיןבעיותבעיות סתמית בנכסים שבשגרה...

"מוקש" – פיצול זכויות בנכס "מוקש" – פיצול זכויות בנכס מניבמניב ::טענה כלכליתטענה כלכלית

נכסית שמאות בין נכסיתהפרש שמאות בין תזרים הפרש שמאות תזרים לבין שמאות לבין אחרת, לזכות מיוחס השווי הפרש )--- אחרת, מזומנים לזכות מיוחס השווי הפרש )--- מזומנים

היא זכות השכירות.היא זכות השכירות.יתרונות מסיתרונות מס : :

והפחתה והפחתהפחת תופחת פחת הנכס את להשכיר הזכות תקופת - פני תקופת על פני על שנה כפי שמופחת נכס המקרקעין עצמו 25ולא על פני השכירותהשכירות

תקופת קיצור – הוני נכס ברכישת פירותית הוצאה יצירת )---[.הפרש עיתויהפרש עיתויההפחתה באופן משמעותי ]

הפרדת שווי זכות השכירות משוויו הכולל של פחת על קרקעפחת על קרקע –הנכס מפחית את שיעור שווי הקרקע משוויו של כלל הנכס ובכך

[. הפרש קבועהפרש קבועמאפשר פחת גבוה יותר לשנה ].מסים עקיפים

"מוקש" – חלוקת דירות בבית "מוקש" – חלוקת דירות בבית משותףמשותף פס"ד רחל מנחם פס"ד רחל מנחם2100/072100/07ע"א ע"א

יורשים בנין שאינו רשום 13המערערת ירשה יחד עם כבית משותף ובין הדיירים לא נערך הסכם שיתוף, ובו

דירות עליהן קיימות זכויות בניה לא מנוצלות. את 15שנדונה והשאלה ג' לצד מכרה בנין באותו זכויותיה נגעה בהיקף הפטור ממס שבח אשר לו זכאית מכירה

((176/84176/84ביסוס - פס"ד ברקסון )ע"א ביסוס - פס"ד ברקסון )ע"א זו.

"מוקש" – חלוקת דירות בבית "מוקש" – חלוקת דירות בבית משותףמשותף

אי קיומו של הסכם חלוקה/ייחוד דירות אין בו כשלעצמו כדי למנועמגורים דירת מכירת בגין שבח פטור ממס לקבל אפשרות מהמוכר

מזכה; אין זה משנה אם יש או אין הסכמה מצד הבעלים המשותפים בנכס

את מכרו בנכס המשותפים הבעלים כל אם או דירותיהם לייחוד זכויותיהם או חלקם בלבד;

בשיעור זכויות בידיו שמחזיק אדם שבו 10%דין בבניין דירות 10 מגורים זהות דומה לדינו של אדם שהוא בעלים בדירת מגורים אחת

ותוצאת המס לגביהם צריכה להיות שווה - "שקילות כלכלית". לעומת במלואו נמכר הנכס כאשר שונה מס לתוצאת הצדקה אין

מצב שבו רק חלק מן הבעלים מוכרים את חלקם.

"מוקש" – חלוקת דירות בבית "מוקש" – חלוקת דירות בבית משותףמשותף

הפטור על ממילא יחולו נוספת, לבנייה זכויות בבניין קיימות כאשר ז בהתאמות הנדרשות. 49שיוענק הוראות סעיף

לדירה לייחס שיש הבנייה בזכויות החלק בסיס על יעשה החישוב סעיף הוראות ויישום ממס פטור למוכר מוענק על 49שבגינה ז

התמורה שנתקבלה בעבור זכויות בנייה אלה. גובה הפטור המגיע כאשר מדובר קיים קושי לחשב את כעקרון, לא

בדירות בשווי זהה וחלקו של כל בעל זכויות שקול או עולה על שוויין של הזכויות בדירה אחת.

"מנהל "המוקש""המוקש שונה, הכלכלי ששוויין דירות קיימות כאשר - מס שבח יקבע את השווי בגובה השווי )הנמוך יותר( של דירת מגורים

שנתקבלו ממוצעת. זכויות למכירת רק ההלכה את צמצם המשפט שנתקבלו בית זכויות למכירת רק ההלכה את צמצם המשפט בית בירושה על ידי יחידים בבניין דירות מגורים. בירושה על ידי יחידים בבניין דירות מגורים.

ביצוע הסכם חלוקה המסדיר פטורים בין היורשים.ביצוע הסכם חלוקה המסדיר פטורים בין היורשים.: : הפתרוןהפתרון

3838"מוקש" – מע"מ תמ"א "מוקש" – מע"מ תמ"א הגדרת הבעיההגדרת הבעיה::

מתן שירותי חיזוק בתמורה לזכויות בניה – עסקה פטורה[.ב לחוק מע"מב לחוק מע"מ3131סעיף סעיף ממע"מ ]

:מלכודת מס:מלכודת מס התשומות אשר השקיע הקבלן בשירותי החיזוק אינן מותרות

[. לחוק מע"מ לחוק מע"מ4141סעיף סעיף בניכוי ]פתרון אפשריפתרון אפשרי::

.תמחור נכון של עסקת מכירת הדירות

"מוקש" – מס שבח תמ"א "מוקש" – מס שבח תמ"א 3838 הגדרת הבעיההגדרת הבעיה::

בנוסף כסף בשווה או בכסף נוספת לתמורה דייר דרישת לשירותי החיזוק;

;בד"כ דייר אשר מוצמד לו הגג:מלכודת מס:מלכודת מס

[ 55פרק חמישי פרק חמישי ביטול הפטור שניתן למכירת זכויות הבניה [.לחוק מיסוי מקרקעיןלחוק מיסוי מקרקעין

פתרון אפשריפתרון אפשרי::.תמחור נכון של עסקת מכירת הדירות

"מוקש" – דירות מפוצלות"מוקש" – דירות מפוצלותהגדרת הבעיההגדרת הבעיה::

;צפיפות מגורים במרכזי הערים;פיצול דירות קיימות למספר יחידות דיור

מלכודת מסמלכודת מס::;השגת תשואה גבוהה בטווח הקצר חלקי פטור מתן – הדירה מכירת בעת בתשואה פגיעה

איבגי איבגי 1385/071385/07ו"ע ו"ע ממס שבח רק על יחידה דיור אחת ]ע"א הפטור; שלילת ע"א – הפטור; שלילת מיועדת 668/82668/82– פירוש – כורש מיועדת פירוש – כורש

סעיף הפטור הוראות טיבה; לפי סעיף למגורים הפטור הוראות טיבה; לפי לחוק 4949למגורים לחוק ב ב [מסמ"קמסמ"ק

"מוקש" – ניסוח חוזה: "מוקש" – ניסוח חוזה: התמורההתמורה

חוק מיסוי מקרקעין – הגדרת שוויחוק מיסוי מקרקעין – הגדרת שווילו" לצפות שיש לוהסכום לצפות שיש מוכר הסכום על-ידי זכות אותה ממכירת

מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות – בכתב( 1) בכתבשנעשו בעד שנעשו התמורה כי המנהל שוכנע ושבהן

הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי בין לקונה, המוכר בין מיוחדים יחסים מקיום שהושפעה

;התמורה כאמורהתמורה כאמורבמישרין ובין בעקיפין – ( שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק 2)

זה"

"מוקש" – היבטים מיוחדים להבטחת "מוקש" – היבטים מיוחדים להבטחת תמורהתמורה

לחוק מיסוי 53מתפרש כמכר; סעיף ::ייפוי כוח בלתי חוזרייפוי כוח בלתי חוזר מקרקעין.

תזרים תזריםשעבוד - : : שעבוד מטרה חברת באמצעות כלל - )בדרך מטרה חברת באמצעות כלל )בדרך ((SPVSPV מכירה של תזרים מזומנים צפוי - המחאת חוב. --ׂׂ

מימוש על שליטה באמצעות תמורה להבטחת מימוש התחייבות על שליטה באמצעות תמורה להבטחת התחייבות .38תמ"א – נכסנכס

"מוקש" – ביטול, אכיפה "מוקש" – ביטול, אכיפה ופיצוייםופיצויים השלכות ניסוח סעיף ההפרה ותוצאת ההשבההשלכות ניסוח סעיף ההפרה ותוצאת ההשבה

היה לא שהתבטלה, עסקה לעומת עסקה היה בטלות לא שהתבטלה, עסקה לעומת עסקה בטלות דבר לעומת יצירת עסקה חדשה – "מכר חוזר"דבר לעומת יצירת עסקה חדשה – "מכר חוזר"

עקיף "מס – הנדל"ן בתחום קריטיות עקיף השלכות "מס – הנדל"ן בתחום קריטיות השלכות כפול"כפול"

"מוקש" – ביטול, אכיפה "מוקש" – ביטול, אכיפה ופיצוייםופיצויים

דין הפיצוי כדין הפרצה אשר תשלום פיצוי מוסכםתשלום פיצוי מוסכם – אותה הוא בא למלא – פס"ד ארטרון, ש.ל. גורדון,

פרדס.

עמידה בתנאי ייצור ההכנסההוצאות ההפרההוצאות ההפרה –

תודה על ההקשבה תודה על ההקשבה