第十章第十章商圈評估與店面規劃

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商圈調查 商圈調查 加盟連鎖業在設置新分店時，一定要做好商圈的調查工作。 商圈對商店業者而言，是指商店銷售所可能涵蓋的範圍 。加盟連鎖總部對商圈的調查：

1. 開店前需作詳細的規劃 。 2. 在開店後更要在實際銷售中，透過 消費者的調查，以了解不同商圈的 分佈情形 。

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商圈需要調查的因素 商圈需要調查的因素 時間：消費者來店時間的長短，是商店考慮選擇商圈的要素。 距離：以商店坐落點為圓中心，半徑為多少公尺的涵蓋的圓面積為商圈的範圍。 ( 分成三部分：主要商圈、次要商圈、外圈商圈 ) 。人 ( 車 ) 潮： 「人潮即錢潮」，人潮代表著有多少人有機會與你的店面做接觸。

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所得水準及消費水準： 1. 高所得水準就意謂著有多少的消費 潛力 。 2. 消費水準多少意謂著消費者有多少 消費能力 。

競爭者：要瞭解競爭對手的狀況，以「知己知彼，百戰百勝」。

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人口數與結構：人口數代表商圈內的消費可能人口有多少，商圈內人口數越多，代表市場潛力越大 。人潮地標：看看商圈附近有那些地標，常常是人潮聚集的地方。 都市密集化程度：

1. 工業化社會的發展形成了一定的市 場 及更多密集區。 2. 密集化開店的形態只要人口密集度 高、消費能力強的地區，就有條件 可以縮小商圈範危採行密集化的設 店。

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附近社區：如果商圈內涵蓋社區時，這方面的因素也需要考量進去。適時瞭解社區民眾的感受，與其敦親睦鄰相處，設分店才會受到歡迎，他們也會因此成為你的顧客。 其他因素：如商圈內之街道結構、消費特性、集市狀況、交通狀況等 。

評估商圈為加盟連鎖業者的重要參考依據之一。

評估商圈為加盟連鎖業者的重要參考依據之一。

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把握商圈特性 把握商圈特性 在選擇商圈開店前可依據其商業特性，考慮適合的商店業種和適合的產品。 商業特性：1. 住宅區：消費者較為穩定，消費習性屬

於經常性消費都常常隨處可見。2. 辦公區：常設在辦公區的周邊。

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文教區：學術、文化性得學校和機關行號以供應其文教商圈性的需要。工業區：工業區內工廠林立，支持著許多勞動就業人口，鄰近工業區的商店 。商業區與娛樂區：由於生意上的往來與育樂生活的需求，則形成各種類型商店往往聚集在一起，造成所謂的「市集」 。

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都市規劃的商圈分類法缺點都市規劃的商圈分類法缺點以上按照都市規劃的商圈分類法其缺點：

1. 常常一個地區當中同時包含好幾種 商圈型態 。 2. 聚集地區往往不容易很清楚地劃分 是分類為某種型態，而成為所謂的 「複合式」或「多功能」的商業環境 型態，這樣的分類有時無法配合商 圈的特性。

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美國的商圈型態 美國的商圈型態 商業中心型：為最早的商圈型態。地區性購物中心：即今日郊區的購物中心。社區購物中心：為較小的商圈，通常有一家主要的零售商和 20-40家較小的商店。商店街：商店聚集在同一街道上。集中商店：幾家商店聚在一起。

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日本的商圈型態日本的商圈型態1. 都心型：其涵蓋範圍可能包括整個都市的四週，通常便稱為都市全域商圈。

2. 副都心型：通常係指公車路線集結的地區，通常將其稱為都市部份商圈。

3. 大地區中心型：通常係公車路線可以延伸到達的地區，而被稱為地域商圈。

4. 地區中心型：其商圈的設定，大約在半徑一公里左右，一般將其稱為生活商圈。

5. 近鄰中心型：大約在半徑 250~500 公尺左右，也就是通稱的徒步商圈，分佈在每個地區的人口較密集地區。

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商圈評估 商圈評估 商圈調查的方向可分為三大類－

生活、都市與零售業結構。生活結構：

1.現在和未來人口結構： (1) 地區人口成長率、年齡別、行業 別、性別、教育程度 。 (2) 地區的人口增加率 。 (3)將來可能的人口數或家庭數。

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2.家庭戶數組成：由家庭戶數推算家 庭生命週期 ，如此就可以大約知道 你的產品的目標市場有多少，以作 為促銷重要參考資料。 3. 消費習性：該地區消費習慣。 4. 消費和所得水準：可從相關數據的 取得來作為參考資料。 5.購買行動：蒐集的最佳方法就是觀 察法。

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都市結構： 1.歷史及地勢：設店地點之都市（鄉 鎮）的歷史、資源以及地形等。 2. 交通：在交通條件的收集方面，在 進行調查時，可以進一步分析可能 延伸的顧客資料 。 3.繁華地點的位置和型態：例如各項 建築物、特殊型態等。

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4.各項都市機能：此地區的行政條 件。 5. 都市的將來計畫：因為中大型商場 利益回收是三、五年的事情，所以 更應知道此地區今後的開發計劃 。

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產業結構： 1. 地區間販賣動向：針對賣場面積及 營業額作總調查。 2. 業種別、產品別販賣動向：可做為 商品構成上的參考。 3. 商業地區間的競爭情況：首重主要 競爭者的調查。 4. 大型店的動向：大型店有其相當的 集客力，故其動向必須密切注意。

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在市調之三大方向結構互相結合之下成為影響零售空間的重要因素。 居住者條件資料的收集，由於係基於顧客的主要來源 。在進行商圈調查時，不妨多請教專家或委託專業人士處理，以增加可信度，減少誤差。 只有擁有更具體的參考資料和瞭解商圈型態後，才能作為商店經營的參考。

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SWOTSWOT((分析工具分析工具 ))

SWOT 分析可說是現代企業知己知彼重要的分析工具之一 ：S 代表強勢：組織本身既有的競爭優勢 。W 代表弱勢：組織本身目前存在的弱勢 。O 代表機會：組織所面臨的環境中有那些可把握住的機會 。T 代表威脅：所面臨的環境中有那些會造成組織經營的威脅。

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S 和 W 是屬於內部的分析 ：當組織先從組織內部的分析開始進行，可視為「知己」的階段 。O 和 T則是屬於外部的分析 ：在進行外部環境的分析，則看成是「知彼」的過程 。SWOT 分析就是要達到「知己知彼」的工具方法。 無論是 SWOT或 TOST兩者都很適用，甚至可以交互使用，以便對經營全貌有更清楚的了解。

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訂定組織策略必須思考的問題訂定組織策略必須思考的問題如何發揮組織內部既有的優勢，以抓住外部環境的機會？如何加強或忽略組織內部既有的弱勢，以承受或避開外部環境的威脅？如何將外部環境的威脅轉化成有利的機會？假如威脅無法避免，並會對組織造成很大的傷害，應該如何因應？SWOT 分析後，決策者應該如何利用這些資訊制定策略，以達到趨吉避兇、轉虧為盈、永續經營的目的。

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分析競爭者及潛在競爭者分析競爭者及潛在競爭者透過 SWOT 可以分析很多項目，包括：競爭者家數、產品、價格、消費客層、店面裝潢、促銷活動、人員服務等各方面，以瞭解掌握競爭者情況。 透過一些公式來評估，尤其可以評估對方的來店數以及來店率。

競爭者來店數 = ------------------------

競爭者來店率 = ----------------------------------------

進店消費人數時間

進店消費人數 / 時間

經過店面的人潮 / 時間

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店面規劃 店面規劃 目前加盟連鎖店面經營規劃的概念，已經深入到 ：1. 硬體與軟體的結合 。2. 有形設施與無形措施的組合 。其發展趨勢和店面經營規劃概念 ：1. 明亮整齊化：加盟連鎖業為保持顧客對

品牌良好的形象，對於店內外清潔的要求是格外注意和重視的。

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2. 賣場生活化： 強調要賣給客戶的東西不只商品而已， 而是你的生活品質與氣氛的營造 (EX ：視覺化商品展示 ) 。

3. 空間多樣化：由於競爭的激烈及顧客要求的多樣性，加盟連鎖店應該如何配合以提供「基本機能」延伸到「多重機能」所應具備的要件，來滿足消費者「多樣化」與「個性化」的需求。

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賣場複合化：為了提供給現有客層更多的商品內容與服務，所以在商品結構層面，往往會增加其他業種，這也就是通常所說的「複合店」。 陳列多樣化：在店內要求坪效的經營理念中，商品陳列適當的規劃，來滿足消費者的多樣化需求。

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商品差異化：在商店決定銷售產品時，必須要有「區隔化」的觀念 ：

1. 要注意對象別、年齡別、所得別等 屬性的區隔化 。 2.深入到消費意識、價值觀、生活型 態等的區隔化，進而在商品內容方 面，更力求「差異化」的表現 。枰效極大化：要善用店內陳列的每塊空間，使整體的商品陳列效益能達到最大。

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商圈評估與店面規劃商圈評估與店面規劃商圈評估應注意那些因素？試找一個商圈作評估。商圈調查可分那三大類？試用 SWOT 分析一家你熟悉的加盟連鎖業，以及其競爭者的分析。加盟連鎖業的店面規劃有那些重要的概念？