למקרקעיןמבוא

פרידמן" ברק ד עו. .fr barak@gmail com

052-2491415

מבוא

• . בדיני הקניין דיני של לענף שייך המקרקעין חוקהאם צדדים שני בין שונים מצבים ישנם החוזים

? של הפרה ישנה האם דעת גמירות קיימתוהוא? נוסף גורם יש הקניין בדיני ואילו ההסכם

הנכס. • ' ' גלומות נכס בכל אולם ב נכס כמו נראה א נכס

. הנכס את שמקבל מי כל שונות וזכויות התחייבויות . החוזים בדיני והתחייבויות הזכויות את גם מקבלכן אם אלא שהיא צורה בכול להיערך יכול חוזה

. אחרת קובע החוק

מבוא

• – " ט תשכ המקרקעין בסעיף 1969חוק קובעבמקרקעין 8 עסקה לעשות התחייבות כי

, קובע החוק כלומר בכתב מסמך טעונהבמקרקעין הסכם נערך כאשר כי מפורשות

. בכתב יהיה שהוא חובה ישנה

• -" לה" שמחובר מה כל את גם כולל קרקע . ) בה ) שנטוע מה וגם בית כמו קבע של חיבור

המקרקעין ? רשומים היכן

•- ב רשומות במקרקעין :3זכויות מקומות . טאבו• בטאבו המקרקעין רישום לשכת הרשמי בשמו או

. עסקאות של רישומים מתנהליםישראל • מקרקעי אדמות מנהל שמנהל ציבורי גוף זהו

" , : ורשות ל קק ישראל מדינת אחרים גופים שלושה עבורהמנהל. ומדיניות היהודי העם בבעלות הן האדמות הפיתוח

ולאפשר היהודי העם שם על הבעלות את להשאיר היאבלבד טווח ארוכות . 49שכירויות - יובל שנה

משכנת • והיא, חברה המנהל של ארוכה כיד המשמשתבכל" מטפלת היא ועתה דירות שבנתה קבלנית חברה כ בד

. קטן טאבו כמין הזכויות רישומי

דוגמא :::. ש:• בשעה דירה מוכר , 21:00ראובן זיכרון עורך שמעון נכנס

ובשעה ראובן עם מחייב הוא 22:00דברים גם ועורך יהודה נכנס? . עדיפות תהיה למי ראובן עם מחייב דברים זיכרון

הראשונה 9סעיף: ת העסקה בעל כי קובע המקרקעין לחוק . עדיף יהיה

הרישום ש: את להשלים ודאג זריז היה יהודה השני הקונה . במהירות שמו על בטאבו

? עדיפות לו ונותנת משפיעה הזו העובדה האםסעיף: ת של את 9סופו השלים השני והקונה במקרה כי קובע

, ושילם לב בתום פועל הוא כאשר בטאבו שמו על הדירה רישוםעל בזכויות עדיפות תהיה השני שלקונה הרי מלאה תמורה

הדירה.

המקרקעין 10סעיף לחוק

כי 10סעיף • ואומר מקצין אדם לחוק אם גםשרכש הקונה שזכות הרי בטאבו במרמה נרשם

פעל תמורה שילם הקונה אם טובה תהיה מהרמאיתם הוא כאשר שמו על הושלם והרישום לב בתום

לב. • . חוזית זכות קניינית מזכות יותר חלשה חוזית זכות

שהיא קניינית זכות לעומת אנשים שני בין זכות היא . גם לה הזכאי האדם כלפי עצמו הנכס מן נובעת

אינה הזו הזכות אחר לאדם נמכר הנכס אםנפגעת.

שנרשמת ? זכות מהי

•: בטאבו שנרשמות קנייניות זכויות חמש ישנןפעולה- • כל בו ולעשות בנכס להחזיק זכות בעלות

. חוק פי על המותרת• - תשלום תמורת בנכס להשתמש זכות השכירות זכות

: . סוגים משלושה מורכבת זו זכות מוגבל ולזמןעד( 1• של קצרה . 5שכירות שנים בין( 2• של לתקופה . 5-25חכירה שנים •3- ל( מעל של לתקופה לדורות שנים 25חכירהאינה- • אחת שנה למשך מקרקעין השכרת חשוב

. הכתב דרישת את מחייבת

המקרקעין ? זכויות מהן

• . . קנייניות ז שהן ברור לגביהן ז של רשימה התגבשה השנים :במשך• •:) המקרקעין ) בחוק מצויה המקרקעין הזכויות רשימת• . שונים בסעיפים אלא זה בשם קנייניות לז קורה לא המקרקעין חוק

. מדבר המקרקעין שכשחוק וידוע במקרקעין זכויות על מדבר החוק: . קנייניות לזכויות היא הכוונה כי ידוע במקרקעין ז על

בעלות . 1•שכירות. 2•משכנתא. 3•הנאה. 4• זיקתשאילה. 5•קדימה. 6• זכות

במקרקעין מושגים

סעיף. , 1• הזכות. - 2בעלות היא במקרקעין הבעלות המקרקעין לחוק , עסקה וכל דבר כל בהם ולעשות בהם להשתמש במקרקעין להחזיק

. הסכם לפי או דין לפי להגבלות בכפוף•! לצמיתות הנה בעלותלדין • בכפוף פעולה כול לבצע מאפשרת .בעלות•2 ' - ס. - " 2השכירות להחזיק בתמורה שהוקנתה זכות המקרקעין לחוק

-" מצומצמת , זכות על מדובר כאן לצמיתות שלא במקרקעין ולהשתמש . חייבת , השכירות בנכס ולהשתמש להחזיק הזכות את מקבל השוכר יותר

" " לחברה . דירתי את להשכיר מוכנה אני אם שכירות דמי כנגד להיות – " ". תמיד , שכירות לצמיתות שלא לשכירות נחשב לא זה תשלום ללא

– . שנים חמש מעל שכירות היא נוספת הגדרה בזמן מוגבלת להיות חייבתומעל חכירה (.25נקראת ( לדוגמה מושבים לדורות חכירה היא שנה

•! , , יד בכתב פה בעל בכתב להיעשות יכולה שכירות

מושגים המשך

סעיף, • " + 4משכנתא "- סעיף מקרקעין משכון המשכון 1לחוק לחוק ..... "- בעל את מזכה המשכון לחיוב כערובה נכס שיעבוד משכון מהו המגדיר

. " ) החיוב ) נפרע לא אם מהנכס להיפרע המשכון שלטובתו מי המשכון , הנושה שהוא אחר אותו אחר אדם כלפי חיוב לקיים צריך אדם כאשר

אישית , זכות רק לנושה מקנה החיוב החיוב את יקיים לא שהחייב חוששהחייב לפיכך החייב של כלשהו בנכס קניינית זכות לקבל רוצה הנושה ולכןפוקע . המשכון החיוב את יקיים החייב אם הנושה לטובת שלו נכס ממשכן , שהו' לנושה הזכות קמה יקימו או החיוב את יפרע לא החייב אם אך אוטו

מכירת היא ביותר הנפוצה כשהדרך המשכון את לממש המשכון בעל .) שמתקבל ) הכסף לציבור הפתוחה פומבית מכירה לפועל בהוצאה הנכס , החוב , לפירעון מספיק לא שמתקבל הסכום רבים במקרים לנושה נמסר

. לקרות עלול מאידך החייב נגד תביעה להגיש הוא לנושה שנותר ומהאפילו , נשאר החוב לכיסוי מספיקה המכירה שתמורת רק שלא נדיר מצב

. " בחייב , ח ע להתעשר כוונה אין כי לחייב נמסר והעודף עודף

מושגים !• ' ס הנאה -" 5זיקת להחזיק זכות ללא להנאה מקרקעין שיעבוד לחוק

היא" הכוונה שעבוד או למשכון כוונה אין שעבוד המילה למרות במקרקעיןההנאה אך אחר אדם של ממקרקעין כלשהי הנאה מקבל אדם שבו למצב . ישנם בנכס להחזיק זכות אפילו כוללת לא שהיא כיוון מצומצמת מאוד היא

' . יש , לא מעבר זכות היא ביותר כשהנפוץ הנאה זיקת של סוגים הרבהשל החלקה דרך לעבור מעדיף והוא מפותלת בדרך לכביש להגיע אפשרות,' ' ' ' ב' של בחלקה מעבר זכות לא שמקנה לחוזה יגיעו וב שא אפשרי ולכן ב

' ' ב כלפי אישית זכות יש לא הצדדים בין חוזה של ברמה מדובר עד כל ' ,' הזכות את ולרשום לטאבו ללכת יכול א ב של המקרקעין לחלקת בנוגע. הנאה , זיקת בעל בתור אלא כבעלים נרשם לא הוא לקניינית תהפוך והיא

' בס מעניין חריג יש הנאה זיקת של 94לגבי בנכס השתמש אדם אם לחוקבמשך ' ( 30אחר +( , כזה במצב נוספים תנאים מס התנגד לא אחר אותו שנה

. כיוון נרשמה לא שמעולם אפילו דבר לכל קניין בזכות זוכה המשתמשאת להקשות כדי נוספים תנאים לו הוסיפה הפסיקה קשה הוא שהחריג

. ' זה בס השימוש

המשך ! ...... מושגים

• ' ס במקרקעין –" 83שאילה ולהשתמש להחזיק הזכות המקרקעין לחוק ' ' לס " זה ס בין ההבדל לצמיתות דרישת- 2שלא אין שכאן הוא שכירות

" ' בדירתי. לגור לאחותי מציעה ואני לשנה ל לחו נוסעת אני לדוג תמורהזכות , לאחותי נתתי שבעצם היא המשפטית ההשלכה הזאת השנה במשך

ללא . גם קניינית לזכות להפוך ניתן השאילה את שלי בדירה שאילה " י , ע לקניינית להפוך יכולה שנים חמש עד של לתקופה שאילה רישום

. בנכס ההחזקה קבלת•6 ' ס. קדימה -" 99זכות אחר לאדם נותן מקרקעין בעל המקרקעין בחוק

" לא המקרקעין שבעל היא המשמעות שלו המקרקעין לגבי קדימה זכותזכות לבעל למכירה אותו שיציע לפני לאחר המקרקעין את למכור יוכל ) = = מתייחסים.) , אלו מונחים בחירה ברירה אופציה סירוב זכות הקדימה

, סירוב זכות מהם לאחד המקנה חוזה על חתמו הצדדים החוזי לשלב ,' תהפוך היא אז בטאבו תרשם זאת אישית זכות אם ורק וכו אופציה

. קניינית קדימה זכות תקרא והיא לקניינית

חכירה ? מהי

של • סוג היא קניינית חכירה היא. זכות כאשר, שכירותחכירה " לתקופה " לשכירות מתייחס חכירה במונח השימוש לרוב ,) היא ) מהותית שמבחינה עד שנים מחמש למעלה ארוכה

ה לזכות יותר דומה לעתים ב. בעלותהופכת שכירות הסכם-מקרקעין מ ארוכה חכירה " 25לתקופה מכונה שנים

, ובייחוד". בקרקעות בעיקר משמשת החכירה כיום לדורותשל חכירה ישראל בהסכמי מקרקעי נעשה. מינהל כן כמו

כ הידוע בהסדר התחבורה בתחום בחכירה , ליסינגשימוש , וכן שנים מספר של לתקופה רכב כלי של חכירה שהוא

חברת או תעופה חברת כאשר והתעופה הספנות בתחום. מבעליו מטוס או ספינה חוכרת ספנות

לזכור !!!! חשוב

יכולות • אחד מקרקעין לנכס בנוגע לפעמים ' ' לדוג קנייניות זכויות מס המקביל להתקיים

המשכיר הבעלים את לנו יש שכירות בעסקת ( ) של) קניינית זכות השוכר בעלות לו יש

, ' אחד( מצד לבנק משכנתא לדוג או שכירותהנכס של הבעלים נשאר הממשכן הלקוח

של קניינית זכות מקבל הבנק ובנוסףמשכנתא.

במקרקעין מתנה עסקת

• - אך להתקיים יכולות במקרקעין מתנה עסקאותאת לבדוק צריכים אנו אלו מעין בעסקאות כשמדובר

זכות איזו כלומר המתנה של הקניינית המשמעות ' . לתת שמחליט אדם לדוג במתנה ניתנה בדיוק קניינית

בעלות זכות לה נותן הוא במתנה לחברתו הדירה אתיהיה. זה ואז במתנה שכירות לתת ניתן בנוסף במתנה

) ניתן ) בשאילה כמו תמורה אין במתנה כי שאילה זכותובמילים תשלחום ללא הנאה זיקת על להסכים גם

שיכולות עסקאות משל מגוון שיש רואים אנו אחרותתשלום ללא נעשות הן כי כמתנה להיחשב

- המשך הנאה זיקת

הנאה • ( מקרקעיןב זיקת ( , לישות, או לאדם הניתנת זכות היאב הנמצאים במקרקעין . בעלותולהשתמש מקרקעין אחר אדם של

קרויים הנאה זיקת יש כפופים בהם .מקרקעין• : שימוש ) למשל אקטיבית בזכות להתבטא יכולה ההנאה

מסוימת פעולה לבצע בעליהם חיוב או הכפופים במקרקעין : הימנעות( ) למשל פסיבית בזכות להתבטא ויכולה במקרקעין

מבעלי הזכות מניעת או כפופים במקרקעין מסוימת פעולה מביצוע . זיקת הזכאים במקרקעין מסוימת פעולה לבצע כפופים מקרקעין

, כלל בדרך אולם הצדדים בין הסכם ידי על להיווצר יכולה הנאה , , אופי הנסיבות בשל נוצרת כשהזיקה כתוב בהסכם צורך כל אין

. ובכפוף בתשלום להיות גם יכולה הזיקה בו והשימוש הנכס. ; שנים מכוח הנאה זיקת גם וקיימת מסוימת לתקופה

? זה . מה במקרקעין החזקה

לבעל- • מעניקות הקנייניות מהזכויות שחלק ראינו החזקה , ( שאילה למשל בשכירות כמו בנכס ההחזקה את הזכות

אחר(, של בנכס החזקה תופס אדם לפעמים אך ובעלותכזה במצב הקנייניות מהזכויות אחת במסגרת שלא

, למשל כך קניינית זכות מקנה לא כשלעצמה ההחזקהשם , גר במגרש מחזיק הוא שלי למגרש פלש אדם אם

קניינית , זכות שום רכש לא אדם אותו צריף עליו בנה . לא שכשאדם הוא אחר מקרה שלו ההחזקה מעצםאו / עובר רק אלא שלי בנכס החזקה תפס השתלט

, מצב זה בנכס החזקה ללא מצומצם שימוש בה משתמש ' ( ס שנים מכוח קניינית הנאה זיקת לו להקנות (.94שיכול

סגורה ??? רשימה

אותן ) • במקרקעין הקנייניות הזכויות רשימת זכויות 6האםזכויות( בעד להכיר ניתן אולי או סגורה רשימה היא לעיל

' בס נמצאת לכך התשובה במקרקעין לחוק 161קנייניות( זה –" חוק מתחילת במקרקעין( 1.1.1970הקובע זכות אין

' ." סגורה אינה שהרשימה למדים אנו זה מס חוק לפי אלא. כלשהו בחוק שמקורן התנאי נוספות זכויות להיות יכולות

פרטי בחוזה קנייניות זכויות לקבוע ניתן לא אחרות במילים , לה שיש ולקבוע זכות להגדיר יכולים לא הם צדדים שני בין

כל כלפי היא קניינית שזכות כיוון וזאת קניינית תוקףכלפי להחילה וירצו זכות יקבעו שצדדים יתכן ולא העולם

. , הזכות על יודעים הצדדים שני שרק הרי העולם כל

? זה – מה אזהרה הערת• ' - ס אזהרה -" 126הערת מקרקעין לעסקת חוה על חותם אדם כאשר לחוק

. זכותו את להפוך רוצה אדם אותו אישית זכות רק לו מקנה שהחוזה יודע הוא ' לא דירה שמוכר קבלן לדוג לכך יסכים השני הצד תמיד לא אך לקניינית

מצב להיות יכול ולכן הכסף כל את שקיבל לפני הבעלות את להעביר יסכיםמסוימת הגנה לספק כדי זמן לאורך אישית בזכות להסתפק נאלץ אדם שבו , אותה בטאבו אזהרה הערת לטובתו לרשום הזכות בעל יכול האישית לזכות

! , מיועדת ההערה כבעלים נרשם לא הוא צדדי חד באופן גם לרשום ניתןהערת . האם חוזה נחתם כבר הנכס שלגבי כך על הציבור את להזהיר

מקורה ) זאת שהערה הרי בנכס קניינית או אישית זכות מקנה האזהרה ' ס ( עלה 126בחוק זה עניין קניינית או אישית היא הזכות האם אומר לא

" ' של" השונים המאפיינים את בחן ש ביהמ רוזובסקי נ מזרחי בנק ד בפס \ היא מסוימים לרכים זהרה הא שהערת פסק העליון ולכן הקניינית הזכות , תלוי הכל לקבוע ניתן ולא אישית אובליגטורית מסוימים ולצרכים קניינית

משמעית חד תשובה לנו אין כלומר המקרה ובנסיבות לדיון העומדת בשאלה. קניינית זכות מקנה לא היא המקרים ברוב אך

המשך – אזהרה הערת

ולכן !•

• , , , עיקולים שעבודים נוגדות עסקאות יתכנו לאנכסים כינוס וצווי

אזהרה !• הערת רישום לאחר

רישום אי של המשמעות מהיבטאבו ?

בלכת • הרישום פעולת בוצעה לא עוד כול , ) הועברו ) לא למעשה טאבו המקרקעין רישום

. הושלמה לא העסקה ולכן כדין הזכויות• , בטאבו הדירה קניית את רשם שלא קונה

. המוכר של תישאר הבעלות

שעבוד !קבוצה שעבוד• או נכס של ייחודם המתאר משפטי מונח הוא

. למספר להתייחס נהוג חיוב של לקיומו כבטוחה נכסים של . , עמם שמובאת הבטוחה למהות בהתאם שעבוד של סוגים

מסוים למלוה שמוענק היתרון לפי היא נוספת אפשרית חלוקה. , . מאלץ שהוא הנשיה סדר לפי כלומר אחרים נושים פני על

הנכס • עבירות על בהגבלות כלל בדרך מתאפיין שעבוד , , השעבוד, את לממש יוכל הנושה השעבוד שבעל כך המשועבד

. זכות במתן השעבוד מאופיין כן מקויים החיוב אין שבו במקרהמובטחים שאינם נושים פני על המשועבד לנכס ביחס קדימה

כ, בהליכים חברה בשעבוד לפועל , פירוק רגל או הוצאה פשיטת.בטאבו • השעבוד רישום ידי על מתבצע שעבוד !לרוב

במקרקעין ? לב תום

הלב • תום " עקרון אז- ל תו בחוסר פעל קניינית זכות בעל אםכלל שבדרך זה ולמרות הקניינית הזכות של החשיבות למרות , חוסר של שבנסיבות לנו ברור מצומצם דעת שיקול קניין בדיני

" בחשבון" לקחת יכול והוא רחב דעת שיקול ש לביהמ ל תו , שיקבל ייתכן או התביעה את לדחות כדי אם זאת התנהגות

הנפגע שביקש כפי ציווי של סעד במקום אך התביעה את ' . ס" על מתבססים אנו לפיצויים הסעד את יחליף ש 39ביהמ

+61 ' , ' שס כיוון אלו סעיפים על מתבססים אנו החוזים לחוק ב39 ' ס . ועל לחוזה הצדדים שני בין היחסים מישור על ' 61חל ב

' ס , הפוגע עם חוזה לי אין קניין בדיני המקרים שברוב 61כיוון ' ס תחולת את מרחיב שמקורם 39ב וזכויות חיובים לגבי גם

. בחוזה איננו

14סעיף -"14סעיף • המקרקעין במקרקעין לחוק אחרות וזכויות בעלות

מתכוון) הוא במקרקעין זכות על מדבר שהחוק מקום שבכל אמרנובהן ( אין קניינית נזק כשלעצמן לזכות הגורם דבר עשיית להצדיק כדי

-" לנצל יכול לא בוא קניינית זכות יש לאדם כאשר לאחר נוחות אי או , כאשר מקרים בהרבה אך לאחר נוחות אי או נזק לגרום כדי זו זכות

שלאדם , היא הלוואי תוצאת שלו הקניינית בזכות ומשתמש נהנה אדם - ' דירה בעל אני משותף בבית שכנות לדוג נוחות אי או נזק נגרם אחר

בשעות מוסיקה שומעת למשל לבעלות בהתאם בדירתי ומשתמשפועל , אני לשכנתי מפריע זה דבר עדיין אך מותר בעוצמה המותרות

, למקרה לא נפגע אחר שאדם היא התוצאה אך הקניינית בזכותי כדיןסעיף מתכוון או 14כזה אמיתי תועלת אין לאדם כאשר חל אלא

ורק אך הקניינית זכותו את מנצל והוא הקניינית מהזכות אמיתי הנאהסעיף , מכוח פסולה ההתנהגות כזה במצב בזולת לפגוע 14כדי

דוגמא:•- ' פרידמן" נ רדומילסקי ד ,פס , לטלוויזיה אנטנה הייתה לא בניין כשבאותו בבניין שוכר

. אישה בבעלות היה עצמו הבניין הבעיה את פתר וכך השכן הבניין של מהאנטנה חוט מתח ' . ס לפי גבול השגת של נזיקית עילה על התבססה והיא החוט להעברת 11שהתנגדה

אותה ולכן הקרקע שמעל הרום חלל כל על חלה המקרקעין הבעלות המקרקעין לחוק , עובר שהחוט ברגע ולכן האוויר של בעלים גם היא כולו הבניין של בעלים שהיא אישה

יש . ואכן נכונה היא זו טענה משפטית מבחינה גבול השגת יוצר בעצם הוא הרום בחלל – " . מניעה צו המבוקש הסעד את לה ייתן ש שביהמ מצפים היו כך אם גבול השגת כאן

. ולכן ציווי של הוא הסעד נזיקית היא העילה החוט את ולהשאיר להמשיך מהשוכר שימנע " , " ש" לביהמ היה אילו המקרה נסיבות כל את בחן ש ביהמ ולכן רחב דעת שיקול ש לביהמ

) ( אך גבול השגת אין או יש האם התביעה עילת את רק בוחן היה מצומצם דעת שיקולשוכר" שהיה השוכר עם מסוכסכת הבית בעלת שבעצם וגילה הנסיבות כל את בחן ש ביהמ

, " לגור רשאי והוא מהמושכר לפנות מאוד קשה כזה ושוכר הדייר הגנת חוק פ ע מוגן . מנשה שהיא מסתבר שם לגור להמשיך יכולים היורשים גם ולפעמיים חייב ימי כל במושכר

" את לגמרי דחה הוא ש לביהמ הובהר זה דבר וכאשר לו ולהציק לפנותו שנים במשך ' .) ס) ולכן הנזיקין דיני על התבססה התביעה ציווי ולא פיצוי לא שיקול 74התביעה מקנה

' ס לאור כי קניינית הייתה התביעה לו גם אומר כהן חיים השופט ובנוסף רחב 14דעתכי" , אלא לה הפריע באמת החוט כי לא תבעה הבית בעל רחב דעת שיקול ש לביהמ

. לו להציק רצתה

במקרקעין בעסקה הכתב דרישת

• " שתעשה חוק י עפ חייבת במקרקעין עסקההוא, והמוכר הקונה להתחייבות התוקף בכתב

. ונחתמה בכתב נרשמה העסקה כאשר רקהכתב 8סעיף • דרישת את מעמיד המקרקעין לחוק

ואחרים ) ( הישראלי החוק מחייב שאותה כדרישה , מחויבות נוצרת זו דרישה של בהתקיימה רק ואשר . התחייבות הרוכש לבין המוכר בין במקרקעין חוזית , כגון מקרקעין של מכירה או רכישה לביצוע אחרת

, , , יכולה אינה ונוספות כף תקיעת עדים פה בעל. “ ן הנדל בעסקת למחויבות לגרום

לכך ! החוקי הבסיס

התחייבות • של צורתהטעונה .8• במקרקעין עסקה לעשות התחייבות

. בכתב מסמךממלאת • שאינה דירה מכירת של עסקה ולכן

סעיף של הכתב דרישת משלימה 8את אינה. דירה מכר לעסקת

דברים ? זיכרון מהודברים • , חוזההוא זיכרון ומטרתו מסודר לחוזה ראשוני כתחליף הציבור בקרב הנפוץ

ומתן לסכם , משא . משפטית מבחינה הצדדים בין הנרקמת לעסקה בנוגע ראשונידברים המושג , זכרון פרטים על להסכמה הגיעו הצדדים מחד בו עובדתי מצב מתאר

. סופי חוזה יערך שבהמשך לצדדים ברור ומאידך מסוימים• , ל כפוף אשר דבר לכל חוזה הנו הדברים זיכרון החוזים לעיתים את דיני ומחייב

, סעיף פי על אחר חוזה ככל עליו . 24החותמים כלל בדרך נכתב הדברים זיכרון לחוק , , שבשימוש הסכנה גם נובעת ומכאן משפטית השכלה חסרי היישוב מן אנשים ידי על

, העסקה, את מסכם אינו קרובות לעתים שני ומצד מחייב הנו אחד מצד שכן בו. , שונות ופרשנויות דעות לחילוקי רבים מקומות ומשאיר במלואה המתבצעת

• , לפרשנות נתון הוא דבר לכל חוזה הדברים זיכרון המשפט בהיות חוק בית פי על , כפי, הצדדים לרצון בהתאם החוזה את לפרש מנסה המשפט בית כאשר החוזים

. בתי ידי על מטופל הדברים זיכרון של קיומו אי החוזה כריתת בזמן היה שנראה , ב וכרוכה אחר חוזה כל של כהפרה .פיצויהמשפט הנפגע הצד

זיכרון • של תקפותו את לקבוע מנת על המשפט בית בפני עומדים עיקריים מבחנים שני. המסוימות: ומבחן הדעת גמירות מבחן הדברים

דעת גמירות

הייתה • החוזה כתיבת בעת אם בודק הדעת גמירות מבחן . עניין מחייב חוזי בקשר להתקשר הצדדים של הסכמה

, גם דעת גמירות להיות יכולה שכן מקודש אינו החתימה . הוכחה מהווה חתימה ספק ללא אך חתימה ללא . קווים נותנות המשפט בית פסיקות דעת לגמירות

: דעת גמירות בדבר להחלטה התורמים נוספים מנחים• , . מקדמה של העברה למשל כך החוזה ביצוע תחילת

. רכב מכירת בהסכם• , כגון חגיגי במעמד פורמאלי כוסית אקט או הרמת

כף .תקיעת

מסוימות

החשובים • הפרטים כי קובע המסוימות מבחןלהיות צריכים לחוזה הנוגעים והעקרוניים

, . נשוא תיאור כגון נושאים למשל כך בו מצוינים . בית, להופיע חייבים ומיקום מחיר החוזה

הנכס תיאור של חסרונו כי בעבר קבע המשפט , , מדויקת) בכתובת מדובר למשל במקרקעין

) לקביעת עילה הוא חלקה מספר לחלופין או. ההסכם של תקפותו חוסר

במקרקעין חזקה

�ק�ה• מושג ח�ז שליטה משפטיהוא המתאר , נכס זה יהא בנכס או מקרקעיןאפקטיבית

ה. מיטלטליןנכס ממושג נפרד החזקה מושג. בעלות בבעלות מלווה שאינה חזקה ותיתכןהנפרדים עכבוןו שכירות כדין חזקה סוגי הינם

. הנפרדת כדין שלא חזקה הבעלות מןעקב הינה .גנבהאו גזלמהבעלות

העברי במשפט קניין דיני

העברי • במשפט קניין דיניקניינית • לזכות תהפוך חוזית שזכות כדי הישראלי במשפט

/ החזקה דרושה ובמיטלטלין רישום דרוש במקרקעין .) , כלשהיא ) פעולה דרושה כלומר העברה

להיות • חייב לקניינית תהפוך שזכות כדי העברי במשפט גםקניין + מעשה , הצדדים. של דעת גמירות דרושה כלומר

." קניין " מעשה של פעולה• " :' ,' אומר" ם הרמב א הלכה א פרק מכירה הלכות ם רמב

,)" היו )" אם אפילו בדברים בדיבור קניינית העברה שאין , .)?? " "( " לא כלומר הדמים בקו מ המו ונגמר עדים

. ראייתית בבעיה מדובר

העברי במשפט מקרקעין קניית

הבאות : • מהדרכים באחת נקנים מקרקעיןכסף[ 1]• (. קניין הקרקע ) שווי ולא פרוטה שווהשטר[ 2]• מפלוני ) קניין הזכות של העברה יש בו מכירה שטר

, מנת(. על כסף לקניין מתלווה לרוב שטר קניין לאלמוני . המכירה את קרקע להבטיח של קניין כי לומר נוהגים ומכאן

וכסף !! שטר של קניין מעשה הואחזקה[ 3]• , : קניין כגון – בעלות של אלמנט בה שיש פעולה

. או בקרקע עדירה או בנכס מפתח ולהחליף לקרקע כניסהאותם ) עושים הקרקע של שבעלים פעולות הן בקרקע גידור

.) בעיה" פחות יש חזקה בקניין מדוע הסיבה גם זוהי כ בדראייתית.

סודר[ 4]• – קניין

העברי המשפט פי על דירה קניית

העברי ב• למחזיק, משפט ראיה החזקה מהווה . אדם כל העברי המשפט פי על מסוימות בנסיבות

שלוש במשך בנכס , שניםשהחזיק הבעלים בידיעת , - הרי דין בבית חזקתו על הבעלים ערער ולא

. בבעלותו שהנכס ראיה מהווה עצמה שהחזקהלקנות • דרך מהוה אינה החזקה העברי המשפט לפי

, , הנכס על לבעלות ראיה להביא רק אלא הנכס אתאחרת הקניה כל הייתה שלא מודה המחזיק ואם

. ,) ממש) בהחזקתו שאין הרי כסף ידי על כגון

העברי במשפט עוד

חשוב –•

קרקע • לרכוש ניתן לא העברי המשפט תנאי פי על. חליפין קניין באמצעות

• - ? חליפין קניין חליפין מהו סודר או ) קניין ( קנייןב קנייןהוא העברי רווח פעולת, משפט על המבוסס

. הקונה מחליף חליפין בקניין חפצים שני של חליפין , של סודרו את מגביה המוכר לו הנמכר בכלי כליו את

. המוכר אמור ההקניה בתום קניין חל ובכך הקונה. סודרו את לקונה להשיב כלל בדרך

בהצלחה !!!•