淺談租屋相關問題 ~ 房東篇
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淺談租屋相關問題 ~ 房東篇. 主講人:馮麗芳 網址: WWW.TMM.ORG.TW. 一、居住安全 ‧ 頂樓加蓋的門戶安全 ‧ 一般門戶安全管理 ‧ 鐵門鐵窗 ‧ 加裝設備是否影響逃生 ‧ 熱水器擺放位置. 二、消防安全 ‧ 滅火器、緊急照明燈 ‧ 逃生口 / 防火巷 ‧ 電箱檢查. 居住 / 消防安全的提醒. 簽約前. 一、帶看房屋,訊息告知清 楚 ( 設備、費用 ) 二、口頭承諾 三、定金收取. 茲收到 ( 租屋人 ) - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
淺談租屋相關問題~ 房東篇
主講人:馮麗芳 網址: WWW.TMM.ORG.TW
居住 /消防安全的提醒
一、居住安全‧頂樓加蓋的門戶安全‧一般門戶安全管理‧鐵門鐵窗‧加裝設備是否影響逃
生‧熱水器擺放位置
二、消防安全‧滅火器、緊急照明
燈‧逃生口 /防火巷‧電箱檢查
簽約前
一、帶看房屋,訊息告知清 楚 ( 設備、費用 )
二、口頭承諾三、定金收取
定金收據參考範例:
茲收到
(
租屋人)
租屋定金新台幣
元整,並保
留至
年
月 日止。
此
據
出
租人簽章:
承
租人簽章:
中
華
民
國
年
月
日
狀況:
A :付了定金,能拿得回來嗎?
關於定金民法 249條定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一
部二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致
不能履約時,定金不得請求返還三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致
不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之
進階題:
A :付了定金還沒簽約,想把洗衣機裝在陽台上,可是陽台沒管線,要是房東不肯替我裝,可以要求退定不租嗎?
簽約前的基本觀念
一、房客未成年簽的契約合法嗎?民法第 79 條:限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認始生效力。民法第 77 條:…日常生活所必需者,不在此限。
簽約前的基本觀念
二、簽名好還是蓋章好?民法第三條:Ⅰ.依法律之規定,有使用文字之必要者,得不由本人自寫,但必須親自簽名。
Ⅱ.如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力。
簽約前的基本觀念
三、不簽約可以嗎?民法第 422 條:不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。
不定期租約的形成:
一、民法第 422 條,未簽契約。二、民法第 451 條:租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。
不定期租約的麻煩事
不定期租約對房客較有利:1.漲租困難—租金調整需雙方合意。2. 民法第 450 條第 2項: (租賃契約之消滅 )
Ⅱ.未定期限者,各當事人得隨時終止 契約。但有利於承租之習慣者,從 其習慣。
不定期租約的麻煩事出租人 ( 房東 ) 如要終止租約,受土地法第
100 條之嚴格限制:1.出租人 欲收回房子自住或重新建築時。2.承租人違返民法第 443條第一項之規定轉租
於人時。3. 承租人積欠租金額,除之擔保金 (押租金 )抵償外,達二個月以上時。
4.承租人違以房屋供違反法令之使用時。5.承租人違反租賃契約時6. 承租人損壞出租人之房屋或 附著財物而為相
當之賠償時。
私法自治原則私法自治—私人間之權利義務關係,由私人間自行決定,政府及法律原則上不強制涉入• 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法 153條﹚
• 房東自書局購得之契約可否修改。• 未成年人—法定代理人之同意• 原則的例外—
•違反強制禁止規定 ﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚
• 超過一年的房屋租約 應以書面訂立之(民法 422 條)
•民法 440條第2項「租賃物為房屋者,非達二個月之租 額,不得依前項之規定,終止租約 」
• 房屋有重大瑕疵(危及安全或健康)時,得解除之(民法 424 條)
• 買賣不破租賃(民法 425 條規定,承租後房屋賣給第三人,承租人仍得向新屋主主 張)
• 誠信原則﹙民法 148 條規定,權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。 行使 權利,履行義務,應依誠實及信用方法。 ﹚
• 違約金過高(可請求法院酌減)。
市售版本契約書導讀
房屋租賃契約書
文具店版本
房屋
租
賃
契
約
書
立房屋租賃契約出租人
(
以下簡稱為
甲方)
承租人
(
以下簡稱為乙方)
乙方連帶保證人
(
以下簡
稱為丙方)
租賃契約條件列明於左:
第一條:甲方房/店 屋所在及使用範
第二條:租賃期限經甲乙雙方洽訂為
年
個月即自民國
年 月
日起至
民國
年
月
日止
第三條:租金每個月新台幣
元正(
收款付據)
乙方不得藉任何理由
拖延或拒納(
電燈費及自來水費另外)
第四條:租金應於每月
日前繳納,每次應
繳
年
個月份,乙方不得藉詞拖延。
第五條:乙方應於訂約時,交於甲方新台幣
萬
仟元正作為押租保證金,乙方如不
繼續承租,甲方應於乙方遷空、交還房/店
屋後無息退還押租保證金。
建議:雙方驗證或公證
1. 需不需要留下房客身分證?2.公證的好處
公證目 的
公證最 主要的目的:保障當事人於他方不履行契約時,可直接向法院民事 執行處聲請強制執行,而不需曠日廢時的打官司。公證可取得的強制執行效力僅有:
公證之強制執行效力:租期屆滿,房客不肯遷讓 時,房東請求返還
房屋的權利。給付金錢或其他代替物 (如稻米 ) 或有價證券 ( 如支票 ) 之一定數量為標的權利。例如房東請房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。
上述權利都必須載明在公證書裡 ,並表 明「願接受強制執行」的意旨,否則不具強制執行效力。
公證找誰辦 ?
法院民間公證人
公證的其他影響:
公證須做雙方驗證,可事先預防問題房客。
公證須收取費用公證後將影響房東之土地稅及綜合所得稅 ..
什麼是押租保證金?
又稱為『押租金』,而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等,其目的是為了:
1.擔保房客租金的給付2. 房客對房子所造成損害的賠償3. 在租約期滿時房客按時返還房子。
押金該付多少?
土地法第九九條: ….. 不得超過二個月房屋租金總額。
已交付之擔保金, 超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。
第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續
出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,
如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙
方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之
日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。
第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不
得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何
名目之權利金,而應無條件將該房/店屋照
原狀還甲方,乙方不得異議。
第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房
/店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓
或以其他變相方法由他人使用房/店屋。
第九條:房/店屋有改裝設施之必要時,乙方取
得甲方之同意後得自行裝設,但不得損害有
原有建築,乙方於交還房/店屋時自應負責
回復原狀。
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第十條:房/店屋不得供非法使用或存放危險
物品影響公共安全。
第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房/
店屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,
因乙方之過失致
房/店屋毀損,應負損害賠
償之責。房/店屋因自然之損壞有修繕必要
時,由甲方負責修理。至下頁
大房東、二房東、次承租人:
契約的相對性大房東→←二房東二房東→←次承租人大房東→←二房東
返還原狀一:
房東說:『搬進來的時候,油漆是新的,房客搬走油漆也要漆新的還我… ..』合理嗎?
返還原狀二:
房東說:『房客剛來時,提供了新的床墊給他,結果房客要走的時候我發現床墊竟然有凹陷,可以要求他返還原狀嗎?』
提醒:
返還原狀,原狀→房子經過使用後的自然耗損下 的狀況。
若需改裝或加裝物品 (釘子、掛勾 ) ,需房東同意
徵求同意下,以現狀反還,協議達成事項列於租約中
回前頁
善良 管理人之責任:
善盡維護責任發現問題儘早告知,請房東處理。
不告知而致事態嚴重,房東可要求房客分擔費用
回前頁
狀況:
A :搬進去後才發現門鎖太簡陋、門鈴不會響、燈不會亮、浴缸破了還用膠帶貼起來… .
提醒: 民法 423出租人應以 合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關 係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。 民法 429租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔 。出租人為保 存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。 民法 430租賃關係存續中,租賃物如有 修繕之必要,應由出租人負擔 ,承租人得定相當期限,催告出租人 修繕。如出租人於期限內不為修繕者,承租人得終止契約 或自行修繕而請求出租人 償還其費用,或於租金中扣除之。
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第十二條:乙方若有違約情事,致損害甲方之
權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉及
訴訟所繳納之訴訟費律師費用,均應由乙方
負責賠償。
第十三條:乙方如有違背本契約各條項或損害
租賃房/店屋等情事時丙方應連帶負賠償損
害責任並願抛棄先訴抗辯權。
第十四條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規
定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約
收回房/店屋,因此乙方所受之損失甲方概
不負責。
第十五條:印花稅各自負責,房/店屋之捐稅
由甲方負擔,乙方水電費及營業上必須繳納
之捐稅自行負擔。
第十六條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,
若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應
由乙方負責補貼乙方決不異議。
第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢
俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論,
任憑甲方處理,乙方決不異議。
第十八條:特約應受強制執行之事項:1.
租
賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應
賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.
租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,
任憑甲方處理,乙方決不異議。
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提醒:
若無 約定,提前解約須徵得雙方同意
若只約定一方,另一方要提前終止租約, 則須徵得對方同意,方可提前終止租約。
違約金及損害賠償須視契約書中有無約定
提前一個月告知。
第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向
稅捐稽征機關負責繳納。
上開條件均為雙方所同意,恐口無憑
爰立本契約書貳份各執乙份存執,以昭信守。
立契約人(甲方)
簽名蓋章
身份證字號:
電話:
地址:
立契約人
(
乙方)
簽名蓋章
身份證字號:
電話:
地址:
乙方連帶保證人(
丙方)
簽名蓋章
身份證字號:
電話:
地址:
單槽洗衣機
書桌 傢
俱名
稱
壹台
壹張 數量
八年舊品,堪用
狀況良好
簽收前使用狀
況
□房東
□房客
□房東
□房客
維修責任權
責
無(
壞掉就淘汰)
由房客負擔
修繕費用分
擔
淘汰後,房東不提供新
品 壞掉要負責賠償
備註
房東提供之傢俱清
單
出租人簽收:
承租人簽收:
問題討論
房東的最怕:
1. 不付租金、賴著不走2.搞破壞3.哭鬧尋死4. 人去樓未空
不付租、賴著不走:
作法一:換鎖,不讓房客進入作法二:斷水斷電作法三:把他的東西丟出去
人去樓未空:
作法一:會同管區、里長解決全程錄影存證缺點:1.不願出面2.被控的風險3. 留置物的處理
人去樓未空:
作法二:寄發存證信 函拒收或被退至法 院申請公示送達公告後才能處理缺點:曠日廢時 (4個月以上 )
房客沒付押金,可以解約嗎?
1. 契約成立要件:民法第 421 條:稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。2.押金約定非契約成立要件3.押金為要物契約,即交付才成立。
這個房客傷腦筋 ~
房客說:「我花了一萬元租了一個房間,但是房東卻臨時規定了洗衣機使用的時間,為什麼我付了這麼多的錢還要被限制何時能洗衣服?房東可以臨時定公約嗎?」
生活公約打掃責任公共物品使用時間及管理進出時 間朋友進出狀況、可 否留宿消耗品的分攤方式費用分攤、計算、繳交 方式可否養寵物易影響他人部份之行為約束違約之罰則
我要賣房子了,房客不肯搬!
民法 425( 所有權移轉 不破租賃 )例外 :查封、賣屋在租屋之前,不適用超過五年未經 公證的定期租約或不定期租約
房客要求換鎖,可以拒絕嗎?
保障個人隱私及安全,可換鎖房東進出需事 先告知避免衝突,宜先告知搬走時,恢復原 狀
提醒:
保障個人隱私及安全,可換鎖房東進出需事 先告知避免衝突,宜先告知解除房東疑慮搬走時,恢復原 狀
【存證信函】* 至郵局購買或至中華郵政網站下載
*一式三份 (郵局、房東、房客各執一份 )
*以雙掛號寄送
寫存證信函的原則 :
1. 時間、地點、發生何事
2.主張之權利,或是房東應盡的義務
3.勿有模糊籠統要求
4.勿做情緒上的宣洩
解決方式及求助管道《解決方式》情理法, 90% 以上糾紛解決均靠協商勿惡言相向、互放狠話至學校找教官溝通《求助管道》學校 ( 生輔組、住宿組、軍訓室 )當地縣市政府、鄉市鎮公所、律師公會崔媽媽基金會 (02)2365-8140
網址: www.tmm.org.tw
E-mail: [email protected]
THE END