한 국 토 지 공 사 지리학박사 권 기 철

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한 국 토 지 공 사지리학박사 권 기 철

신도시 아파트 건설의개발이익 분석

- 분당신도시 사례를 중심으로 -

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논문의 구성

1. 서론 1. 서론

2. 선행연구 및 분석모형 2. 선행연구 및 분석모형

3. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 3. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익

4. 개발이익 환수제도 개선 4. 개발이익 환수제도 개선

4. 결론 4. 결론

Development & Betterment


서론

• 아파트 주거문화의 대중화 • 산업화 , 도시화 ⇒인구와 산업의 도시집중• 도시토지의 효율적 이용 ⇒고밀도 아파트 개발사업 확대• 아파트가 우리나라 대표적인 주거형식으로 정착• 정부의 토지주택정책도 아파트 공급부문에 비중

• 아파트 건설과 개발이익 • 토지의 개발에 따른 필연적인 개발이익 발생• 초기 아파트 건축 : 개발이익 발생을 적극 활용• 아파트의 대중화로 토지의 상품화 ⇒ 부동산투기

• 개발이익에 대한 견해의 다양성• 개발이익의 바람직한 분배를 요구하는 민원 증가• 아파트 분양가격에 대한 견해 : 자율화 vs. 정책적 개입• 아파트 건설시장의 참여자의 견해들 ⇒



서론

택지개발업자

택지개발업자

토지소유자토지

소유자정부정부

주택건설업자

주택건설업자

아파트피분양자아파트

피분양자

개발이익의 향유주체 ?

개발이익의 향유주체에 대한 사회적 동의가 필요

연구의 배경 : 개발 과정에 참여한 경제 주체별 개발이익 분석모형 개발



서론

• 연구의 공간적 범위 • 분당신도시 ( 수도권 신도시 , 주택분양가격연동제 시행 )

• 연구의 시간적 범위 • 신도시계획 발표 이전 – 아파트 입주시점

• 연구방법• 실거래가격 기준 분석• 개발이익 발생과정을 건축단계까지 연장하여 고려• 부동산시장 참여 주체별로 개발이익의 규모 산정• 시장 참여 주체별 개발이익의 규모 비교가 가능하도록

아파트 건설용지 1 평을 기준으로 개발이익 산정• 경제 주체별 개발이익 분석결과 ⇒ 절충주의적 토지사상

⇒ 개발이익 환수모형 개발



선행연구와 분석모형 개발

• 개발이익 • 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회 ·

경제적 요인에 의하여 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분

• Development Gain, Windfall, Betterment• 토지가액의 증가분

• 토지소유자의 투자에 의한 증가 (A)• 공공투자에 의한 증가 (B)• 토지이용계획의 결정 · 변경에 의한 증가 (C)• 기타 사회 · 경제적 요인에 의한 증가 (D)

• 선행연구 • 사업지구 전체• 참여 주체별로 세분 : 아파트분양가 자율화 이후




토지소유자

경제주체

경제행위

개발이익

국가, 지방자치단체

택지개발업자 주택건설업자 아파트 피분양자

토지제공기반시설 설치

및 택지조성

아파트 건축및 단지조경

청약가입, 청약및 주택채권 구입

용지보상가격

- 종전 토지가격

택지 공급가격

- 택지조성비

아파트 분양가격

- 토지구입

- 건축비

입주시 아파트시세

- 아파트분양가격

세금(과표)세금(과표)개발부담금,세금,기반시설 설치세금(과표)

토지소유자

경제주체

경제행위

개발이익

국가, 지방자치단체

택지개발업자 주택건설업자 아파트 피분양자

토지제공기반시설 설치

및 택지조성

아파트 건축및 단지조경

청약가입, 청약및 주택채권 구입

용지보상가격

- 종전 토지가격

택지 공급가격

- 택지조성비

아파트 분양가격

- 토지구입

- 건축비

입주시 아파트시세

- 아파트분양가격

세금(과표)세금(과표)개발부담금,세금,기반시설 설치세금(과표)

★ 개발이익 발생구조




★ 개발이익 분석모형

A = 용지보상비－종전토지가격 B = 용지분양가격－용지보상비－택지조성비 －간선시설 설치비 C = 아파트분양가격－택지분양가격－건축비 D = 입주시 아파트시장가격－아파트분양가격 E = 종전토지가격 F = 용지보상비 + 택지조성비 G = 택지개발업자의 간선시설 설치비 H = 택지분양가격 + 건축비 I = 아파트분양가격




토지 소유자

택지개발업자

주택건설업자

아파트 피분양자

A

C

D

EF

GH

C

D

A C’ D’B-B’

C-C’

D-D’

AA B’

B

IB

정부

★ 개발이익 환수모형



분당신도시 아파트 건설의 개발이익

★ 분석대상 표본 아파트

소재지 아파트명 단지규모( 평 )

평형배치

구미동

C 아파트 12,844 25, 33

E 아파트 13,65021,27,32,38, 49

LS 아파트 18,547 21,27,32,38,49

D 아파트 4,024 38,50

L 아파트 6,913 37,49,59

정자동 E 아파트 12,285 38,49,59

서현동 D 아파트 11,42522,32,38,46,50,60

금곡동SY 아파트 5,801 22,26,33

UF 아파트 8,922 17,31,32

야탑동 Y 아파트 4,430 22,33

이매동 S 아파트 21,93522,27,32,38,46,61

계 -120,77

6

아파트 건설용지 총 86 필지 중 표본 아파트용지 11 필지의 비중은 8.3%




★ 토지소유자의 개발이익

= ( 토지보상가격 - 종전토지가액 ) × 1.9 평 = (576,325 - 405,863) × 1.9 평 = 323,878 원

지목 면적 ( ㎡ )

토지 1 평 기준토지 1.9 평

개발이익보상가격 종전가격 개발이익

전 3,733,091

161,040 113,409 47,632 90,500

답 5,526,710

201.307 141,766 59,542 113,129

대지 528,866 64,183 45,199 18,984 36,069

임야 6,129,313

123,460 86,944 36,516 69,381

도로 85,023 2,255 1,588 667 1,267

하천 1,208,358

4,462 3,142 1,320 2,508

구거 88,736 1,281 902 379 720

잡종지 420,160 18,337 12,913 5,424 10,305

기타 345,284 0 0 0 0

무상귀속 1,628,891

0 0 0 0

계 19,694,432

576,325 405,863 170,462 323,878




★ 택지개발업자의 개발이익

= 아파트용지 매각가격 - 택지조성사업비 = 1,078,500 원 - 996,560 원 = 81,940 원

구분 토지매각 가격 (1 평 ) 조성사업 투자비 개발이익구미 C 1,216,800 996,560 220,240

정자 E 1,452,535 996,560 455,975

구미 E 1,199,192 996,560 202,632

이매 S 1,152,728 996,560 156,168

서현 D 935,892 996,560 -60,668

구미 LS 782,290 996,560 -214,270

구미 D 1,025,600 996,560 29,040

금곡 SY 970,674 996,560 -25,886

금곡 UF 1,046,800 996,560 50,240

구미 L 1,120,645 996,560 124,085

야탑 Y 960,348 996,560 -36,212

평균 1,078,500 996,560 81,940




★ 주택건설업자의 개발이익

= 아파트 분양가격 - 토지매입비 - 건축비 = 4,560,297 원 - 1,078,500 원 - 2,422,670 원 = 1,059,127 원

구분 토지가격 (1 평 ) 분양가격 투자비 개발이익구미 C 1,216,800 5,554,762 2,754,257 1,583,705

정자 E 1,452,535 5,875,117 2,931,110 1,491,472

구미 E 1,199,192 5,154,632 2,771,744 1,183,696

이매 S 1,152,728 4,747,378 2,590,793 1,003,857

서현 D 935,892 3,966,827 2,198,760 832,175

구미 LS 782,290 3,623,238 2,005,341 835,606

구미 D 1,025,600 3,792,163 2,021,789 744,774

금곡 SY 970,674 4,451,687 2,476,509 1,004,505

금곡 UF 1,046,800 4,703,833 2,545,145 1,111,888

구미 L 1,120,645 4,033,060 2,126,929 785,486

야탑 Y 960,348 4,260,572 2,226,986 1,073,238

평균 1,078,500 4,560,297 2,422,670 1,059,127




★ 아파트피분양의 개발이익

= 입주시의 시세 - 분양당시 가격 - 채권구입에 따른 손실액 = 10,804,108 원 - 4,560,297 원 - 343,768 원 = 5,900,043 원

구분 분양가격 입주시 시세 입주개발이익 토지채권 순개발이익

구미 C5,554,762

10,042,4

86 4,487,723

303,173

4,184,550

정자 E5,875,117

12,085,8

79 6,210,762

487,146

5,723,616

구미 E5,154,632

11,170,2

87 6,015,655

412,617

5,603,038

이매 S4,747,378

10,568,8

45 5,821,467

425,031

5,396,436

서현 D 3,966,827

10,212,917

6,246,089 403,892

5,842,19

8

구미 LS3,623,238

10,861,9

80 7,238,743

270,249

6,968,494

구미 D3,792,163

12,033,0

90 8,240,927

306,332

7,934,596

금곡 SY 4,451,687

9,234,297

4,782,609 312,981

4,469,62

8

금곡 UF 4,703,833

8,982,823

4,278,990 336,933

3,942,05

7

구미 L4,033,060

12,589,9

20 8,556,860

322,262

8,234,598

야탑 Y 4,260,572

11,062,667

6,802,095 200,833

6,601,26

2

평균 4,560,297

10,804,108

6,243,811 343,768

5,900,04

3




★ 정부의 개발이익= 간선시설 설치비 / 분당신도시의 유상공급가능면적= 총 1,721,342 백만원 / 9,564,360 ㎡ (2,893,219 평 ) = 평당 594,957 원

분당신도시 간선시설 설치현황

사업명 단위 사업량사업비부담 ( 백만원 )

시행자합계 국

비 지방비 토지공사

전철주변도로하수종말처리장쓰레기소각장

계

㎞㎞

천톤 / 일

톤 / 일

25.051.3175

600

1,219,800

637,10055,142

90,000

--- -

280,700-- -

939,100637,10055,142

90,000

1,721,342

철도청토공 , 서울시

성남시

성남시




• 개발이익 환수모형에서 가정한 것보다 오히려 분배구조가 심한 불균형

• 택지개발업자의 간선시설 설치부담으로 개발이익이 상대적으로 작게 나타남 ( 이를 감안할 경우 약 8% 이상임 )

• 건설업자의 개발이익은 토지소유자 개발이익의 약 3 배• 아파트피분양자의 개발이익은 주택건설업자 개발이익의 약 5.57 배

토지소유자

택지개발업자

주택건설업자

아파트피분양자

★ 개발이익 평가

323,878 원

(4%)

81,940 원

(1%)

1,059,127 원

(14%)

5,900,043 원

(81%)



개발이익 환수제도 개선

• 현행제도의 문제점• 토지 · 주택정책 기조의 부조화 : 토지를 사회구성원 전체가

이용해야 하는 ‘자원’으로 인식하는 정부의 정책기조가 아파트 입주단계에서 ‘상품’으로 전환되면서 부동산시장에 충격 (아파트 공급정책의 경착륙 )

• 경제주체별 개발이익 환수제도의 미비 : 토지소유자의 경우 법적으로 개발이익을 향유할 수 없는

구조이므로 별도의 장치가 없음 택지개발업자의 경우에는 개발부담금으로 환수하여 이의 50%

는 해당개발사업과 무관한 일반적인 지역개발기금으로 사용하였음 ( 현재 부과유예 ).

주택건설업자의 경우에는 개발이익을 환수할 수 있는 제도적 장치가 마련된 것이 없음

아파트피분양자의 경우에는 양도소득세를 통하여 일부를 환수할 수 있게 되어 있으나 , 비과세 및 감면조항이 많아 자본이득에 대한 결정세액의 비중이 높지 않아 개발이익의 효율적 환수에 한계



임대보유제

분양가규제

매입 · 매각제한제

AA B

CD

B’ D’C’B+G-B’

C-C’

D-D’

사례연구

생활보상

토지소유자

택지개발업자

주택건설업자

아파트피분양자

A

C

D

EF

GH

IB

정부

G


★ 개발이익 환수제도개선 방안




• 공영개발에 의한 토지임대보유제• 2004 년 1 월 1 일부터 개발부담금 부과유예로 개발이익

환수장치 마련이 필요• 외부간선시설 설치부담을 완화하고 조성된 아파트용지는

국유화하여 관리• 아파트용지를 분양하지 않고 장기 임대함으로써 토지이용의

형평성 확보와 함께 개발이익의 사유화 배제• 아파트분양가 규제

• 분양가자율화는 아파트공급확대정책의 정체성과 부조화• 민간사업자 보유의 아파트 건설용지와 공공택지내의

아파트건설용지로 대별된 시장에 대한 차별화가 필요• 아파트매입 · 매각 제한제

• 정부의 주택공급정책의 목표는 무주택서민에 대한 저렴한 주택공급의 확대이나 , 이 경우 시장가격과의 차이발생에 따른 문제해결이 필요

• 아파트피분양자의 자격문제• 개발이익 향유에 따른 의무거주기간 부여



결론

• 기대효과• 공영개발에 따른 개발이익의 범위 내에서 아파트 건설용지를

주택건설업자에게 분양하지 않고 임대하는 토지임대보유제 (leasehold land tenure system) 시행과 병행하여 아파트 매입 자격조건과 의무적 보유기간을 부과한다면 투기적 수요를 상당부분 제거 가능

• 정부의 주택공급 확대정책이 무주택 서민들에 대한 실질적인 혜택을 줄 수 있을 뿐만 아니라 시장가격의 안정화에 기여

• 소유에서 이용으로의 실질적인 이행이 기대• 최근 정부의 토지 · 주택 정책 흐름

• 아파트건설용지에 대한 가격규제 : 분양가상한제 , 채권입찰제

• 분양아파트 매입자격조건 강화 : 40 세 /10 년 우선공급• 의무거주기간 강화 : 5 년 전매제한 , 10 년 재당첨 금지• 보유세 , 양도소득세 부과의 실효성 제고


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