צוות בין משרדי - הפרויקט הלאומי

לדיורהמלצותמשרד האוצר

2013 באוקטובר 28

רקע

2

איתור מתחמים למימוש הפרויקט, לרבות על קרקעות המיועדות לחקלאות ולאזורי נופש מטרופוליניים, המצויות

בשולי הערים המרכזיות בישראל

קביעת הליך תכנוני ייחודי

לתכנון הדירות שייכללו

בפרויקט הדיור הלאומי

גיבוש מודלים כלכליים

שיבטיחו תשואה נאותה ליזמים

קביעת שיעור הדירות לשכירות במחיר מפוקח ומנגנוני הפיקוח

, 22.05.2013( מיום 2 )דר/301החלטת ממשלה מספר

שעיקריה:

התוכנית תתייחס לעקרונות הבאים:

גיבוש תכנית ממשלתית על ידי צוות בין משרדי שמטרתה הרחבת היצע

הדירות באמצעות בניית דירות להשכרה

-כ על יעמוד הפרויקט במסגרת שיבנו הדירות בתקופה 150,000מספר

של כעשר שנים

חברי הצוות

3

יו"ר: הממונה על התקציבים- אמיר לוי

ראש המועצה הלאומית לכלכלה- יוג'ין קנדל

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון-שלמה בן-אליהו

מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל- בנצי ליברמן

מנכ"ל משרד הפנים- יגאל צרפתי

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה-ארז קמינץ

מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים-בינת שוורץ

סגן החשבת הכללית- אושיק בן עטר

סמנכ"לית המשרד להגנת הסביבה- גלית כהן

סמנכ"לית משרד החקלאות ופיתוח הכפר- רותי פרום-אריכא

נציג המשרד לפיתוח הנגב והגליל-דרור סורוקה

סמנכ"לית משרד התחבורה, התשתיות הלאומיות והבטיחות בדרכים-קרן טרנר

נציגת שר האוצר- נעמה שולץ

ישיבות הצוות

תאריך נושא מציג

23/07/2013 הצגת הנושא וסוגיות לדיון במסגרת דיוני הצוות יאיר פינס, אג"ת

05/08/2013מדיניות תכנון לאומית לטווח ארוך יוג'ין קנדל, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה

מדיניות תכנון וקוים מנחים לאיתור מתחמים בינת שוורץ, מנהלת מנהל התכנון

26/08/2013

הליכי פדיון קרקע עו"ד ינקי קוינט, היועץ המשפטי לרשות מקרקעי ישראל

הליכי הפקעות עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה

הסדרי קניין ייחודים לפרויקט הלאומי לדיור יאיר פינס, אג"ת

30/09/2013 סיור ודיון בעיריית ראשון לציוןדב צור, ראש העיר

רועי בר, היועץ המשפטי לעירייה

07/10/2013שיווק ופיתוח אריאל יוצר, אג"ת

היבטים סביבתיים עומר כהן, "המטה לתכנון אחראי"

14/10/2013עמדת "הקואליציה לדיור בר השגה" גיל גן-מור, הקואליציה לדיור בר השגה

עמדת המשרד להגנת הסביבה גלית כהן ואיריס האן, המשרד להגנת סביבה

22/10/2013

התחדשות עירונית –בינוי פינוי שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכוןעינת גנון, משרד הבינוי והשיכון

קרנות להשקעה בדיור להשכרה יוג'ין קנדל, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה

המלאי התכנוני הדרוש למשק עופר דרור, המועצה הלאומית לכלכלה

הליכי תכנון ייחודים לפרויקט הלאומי לדיור אמיר רשף, אג"ת

28/10/2013תכניות הדיור להשכרה לאזורי הנגב והגליל סיגל שלתיאל הלוי, מנכ"לית משרד הנגב והגליל

דיון סיכום בהמלצות הצוות לקבינט הדיור

פגישות במהלך שלושה חודשי עבודה8הצוות קיים -שעות ישיבה25סה"כ מעל ל בישיבות הצוות לקחו חלק משרדי ממשלה, ארגוני סביבה, ארגונים

חברתיים ורשות מקומית

4

מרכיבי התוכנית

5

איתור מתחמים

קידוםהתכנון

פיתוח פדיון קרקע

שיווקפיקוח ובקרה

מתחם לפרויקט לדיור לאומי לדוגמא

איתור מתחמיםמנהל תכנון

הקצאת הקרקע

שיווק הקרקע

פיקוח ובקרה

חברה ממשלתית

הליך תכנון בוועדה ייעודית

הרשאה מיידית לתכנון

חתימת הסכם פיתוח

גיבוש הסכמי פיתוח

הליך פדיון קרקע

קבינט הדיור

הכרזה על "מתחם לדיור לאומי"

"חוק יישום הפרויקט הלאומי לדיור" אחריות

6

איתור מתחמי תכנון

מתחמים שלא יכללו

באיתור

שטחי תכניות מתאר מקומיות או מפורטות שנקלטו במוסדות

תכנון

צה"ל שטחי תכניות בהליכי תכנון ביוזמת המדינה ומחנות

המתפנים8

הנחות יסוד:

המתחמים ישמשו להגדלת המלאי התכנוני ולהגדלת היצע המגורים

מימוש יחידות הדיור במתחמים יהיה אפשרי במהלך העשור הקרוב

המתחמים יאותרו על פני כל המחוזות בהתאם, ככל הניתן, לפריסה 35הצפויה על פי מעקב ועדכון תמ"א

יחידות הדיור במתחמים ייועדו לכל המגזרים ויותאמו למגוון חברתי

תינתן עדיפות למתחמים ברקמה הבנויה ובשטחים המיועדים לפיתוח בתמ"מ

עיקר הפוטנציאל בבניה רוויה

יח"ד150,000היקף הפוטנציאל המאותר יהיה גבוה משמעותית מ-

המתחמים יהיו בעלי נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, למתע"ן ולמערכת הדרכים

:קווים מנחים באזורים מבונים

שטחים מאותרים בתכניות מתאר מקומיות כוללניות של ערים ,שטחים בסמיכות למוקדי תעסוקה גדולים )בתי חולים

אוניברסיטאות(שטחים בתחום אזורי תעשיה מיושנים ודלילים שטחים בתחום אזורי מגורים דלילים במיוחד וותיקים באיכות

ירודהשטחים מוטי תח"צ

בשטחים פתוחיםשטחי התמ"מ מחוץ לאזורי רגישות סביבתיים ושטחי מגבלות 35מרקמים עירוניים של תמ"א 35הרחבת ישובים מיוחדים לפי תמ"אמחצבות נטושות בשולי הערים

איתור מתחמי תכנון

9

–המלאי התכנוני הדרוש למשק עסקים כרגיל

2013 2014 2015 2016 2017 2018

גירעון בנקודת הפתיחה 155,000- 150,000- 145,000- 140,000- 135,000-

תוצרי מערכת התכנון 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000

צורך שנתי חדש 55,000- 55,000- 55,000- 55,000- 55,000-

גירעון בנקודת סיום 155,000- 150,000- 145,000- 140,000- 135,000- 130,000-

יח"ד למלאי "על 60,000 )מתוכן 2018 יח"ד בסוף 130,000מחסור של המדף"(

11

- המלאי התכנוני הדרוש למשקתרחיש סגירת גירעון

2013 2014 2015 2016 2017 2018

גירעון בנקודת הפתיחה 155,000- 124,000- 93,000- 62,000- 31,000-

תוצרי מערכת התכנון 86,000 86,000 86,000 86,000 86,000

צורך שנתי חדש 55,000- 55,000- 55,000- 55,000- 55,000-

גירעון בנקודת סיום 155,000- 124,00- 93,000- 62,000- 31,000- 0

יש להגדיל את יכולות מערכת התכנון לתכנון למגורים כך

יח"ד בשנה בחומש הקרוב!26,000שתוכל לייצר תוספת של

12

קידום התכנון -הליך תכנון ייעודי

תכנון ואישור בוועדה ייעודית"תכנית אחת, ועדה אחת, יזם אחד"

לשכת התכנון של הועדה בדומה

לות"ל

התאמות בהרכב הוד"ל הארצי

סמכויות ותהליך תכנון הועדה בדומה לועדה

לתשתיות לאומיות )ות"ל(

13

מוסד תכנון ארצי ייעודי

קידום התכנון – עקרונות

יח"ד500לפחות קרקע שבעיקרה

קרקע מדינה

הכרזה על – "מתחם

לדיור לאומי בעדיפות עליונה"

הליך תכנון יקודם

במוסד תכנון ייעודי ארצי/

וד"ל ארצי

הליך תכנוני דומה לות"ל

מתכנן – עובדמדינה וחבר

הוועדה הרכב – חברי

הוד"ל בהתאמות שונות

התגברות עלתוכניות מחוזיות

וארציות*

לוחות זמניםמקוצרים

אין ערר למועצההארצית

ועדה המתמחהבתכניות דיור

3514* למעט תמ"א

פדיון קרקע – מצב קיים

קליטה

הפקדהשור

אי

תוקףתן

מ

הליך תכנוניחצי שנה

תפיסת חזקה

מו"מ להשבה בהסכמה

פיצוי ע"פ מדיניות מועצת מקרקעי

ישראל

במידה והמו"מ

לא הסתיים בהשבה

צופינוי

16

תפיסת חזקה

משא ומתן מול החוכר החל משלב ההפקדהיכולת מוגבלת לכפות השבה על המחזיקהפיצוי על פי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל

הליך תכנוני

פדיון קרקע – מצב קיים

קליטה

הפקדהשור

אי

תוקףתן

מ

17

הסדר קניין מיוחד לפרויקט הלאומי לדיור

הודעה על כוונת נטילת

הקרקע במידה

ותתאשר תכנית

מו"מ להשבה בהסכמה

פיצוי ע"פ מדיניות מועצה

+ תוספת

הודעה על החלטת נטילת

הקרקע ותפיסת חזקה

תפיסת חזקה

פיצוי ע"פ מדיניות מועצה ללא תמריץ

תפיסת חזקה

הליך תכנוני

קליטה

הפקדהשור

אי

תוקףתן

מ

18

21

הבטחת קצב שיווק והיתרי בנייה בהתאם

ליעדים שנקבעים מראש

קביעת לו"ז לפיתוח מוסכם

מול הרשות המקומית

סגירת תקציב פיתוח מול

משרדי הממשלה והרשויות

מעורבות בקביעת מאפייני הפרויקט

פיתוח הקרקע

הסכמי פיתוח מיוחדים

ודאות

שיווק – המודל המוצע

24

מכרזים מיועדים לשכירות ארוכת טווח בלבד מאפשרים התמודדות של יזמים קונצרניים ביחס לקבלנים המעוניינים בבנייה ומכירה

מחיר 1 ללא בלבד להשכרה מכרזים שיווק - הקרקע במרכיב טיפול .מינימום

מחיר קרקע תחרותי להשכרה – נמוך משמעותית מערך הקרקע למכירה למגורים ובהתאם עולה התשואה

בפרוייקט

ללא מחיר מינימום - מאפשר ירידת מחיר הקרקע בהתאם לשווי כלכלי

. פטור ממס הכנסה ומע"מ – בוצע2

גופים מוסדיים משקיעים באפיקים פטורים ממס בלבד

השקעה בבניינים 2012עד תיקון החוק ב-לשכירות ארוכת טווח לא הייתה פטורה ממס

. ביצוע התאמות תב"עיות לשיפור התשואה )חנייה, בינוי( 3

שיווק – גישור על פערי התשואה

טיפול בסיכוני מוצר חדש ולא מוכר - מתן רשת בטחון למוסדייםהמנגנון ייקבע על ידי ועדת מכרזים בינמשרדית בראשות ס. החשבת הכלליתהתשואה שתובטח תהיה דומה לאג"ח מדינה לתקופת ההשכרה מתן רשת ביטחון לפרויקטים נוספים תבחן מעת לעת בהתאם למצב השוק

25

רשת בטחון תאפשר מתן תמורה נאותה לקרקע )עקב העלאת התשואה הממוצעת( ותאפשר הצלחת מכרזים אף במקומות בעלי כדאיות גבולית

בתנאים הקיימים

תשואההסתברות

0.12.0%-

0.21.0%

0.23.0%

0.511.0%

 1

6.1%

תשואההסתברות

0.54.0%

0.511.0%

1

7.5%

גמאדו

שיווק-תנאי מכרז

שיווקי קרקע

אורך חוזי השכירות – שנים לפחות – עליית שכר הדירה משנה לשנה במדד + 5מחיר שוק

לכל היותר2%

26

הבניין יהיה מיועד להשכרה לתקופה

20של שנים

מתחמים גדולים

200בהם יח"ד

לפחות )במקום

כיום(100

פרסום מכרז ללא

מחיר מינימום

אפשרות למכירת הנכס בתום

התקופה

דירות בגודל של

100עד מ"ר

פיקוח ובקרה

)נושאים לפיקוח )בדומה להצעת חוק התו"ב

אופן הפיקוחבקרקע מדינה בהתאם לחוזה החכירה בקרקע פרטית – בהתאם להסדרים הנוספים שייקבעו ביחס

לקרקע פרטית

28

על בקרהחוזי אורךהשכירות המוצעים לשוכרים

על בקרהמפרט הבניה

על בקרהעדכון

שכר גובההדירה

בקרה על

רמת תחזוק

ה נאותה

על בקרהמכירת אי

מתוך דירותהפרויקט

בעלות) יחידה(

נושאים נוספים

29

קידום תכנית התחדשות עירונית –

מודל בינוי-פינוי

עידוד ההשקעה של

– REITקרנות הקמת צוות

משנה

פיתוח שוק השכירות בנגב

ובגלילעדכון תמ"א

והגמשתה35

לו"ז )ראשוני( לקידום התכנית

משימה 22.10 18.11 08.12 29.12 01.01 05.01 02.03

90ישיבה אחרונה של צוות הימים

אישור המלצות הצוות בקבינט הדיור

הפצת תזכיר חוק

אישור הצעת החוק בממשלה

אישור בקריאה ראשונה

תחילת דיונים בוועדות הכנסת

אישור בקריאה שניה ושלישית

:צעדים מקביליםהחלטת ממשלה על הקמת החברה הממשלתית לדיור להשכרההקמת ועדת מכרזים בינמשרדית

31

תודה

משרד האוצר

2013 באוקטובר 28

צוות בין משרדי - הפרויקט הלאומי

לדיור