정비기반시설 무상귀속 / 무상양도정비사업 ( 재개발 , 재건축 , 도시환경 ) 의

2014. 4. 17( 목 ) 17:00[ 서울특별시 뉴타운 등 정비사업 아카데미 교육자료 ]

강 사 : 성 종 환 With & Plus Co,. Ltd. 010-3444-9225

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첫 번째 ,

용적률 인센티브와 무상양도는 이중혜택 !

- 현 ) 안전행정부 , 공유재산 관련 관리 및 처분 등 기준 및 질의회신 등 (2007~2010)

- 서울시 정비기반시설 무상귀속 ( 양도 ) 관련 지침 및 기준 (2007~ 현재 )

- 반대 측면 ( 용적률 인센티브와 무관하게 무상양도 규정은 강행규정 ) 의 대법판례 있음

두 번째 ,

무상양도 되는 기존의 정비기반시설은 인가이전 법적 근거에 의하여 설치된 시설로 한정 !

- 다수의 대법원 판결 및 헌법재판소 판결 등으로 판례로써 확정됨

- 서울시 2009 년 이후 , 무상양도 협의를 일시 보류한 후 , 정비기반시설 중 도로의 정의 및 무상양도 기준 통보

세 번째 ,

정비사업구역 내 국 · 공유지 가격 상승 : 용도 폐지되는 시설 대지화 평가 , 시설 내 지장물 잔존가치 반영

- 현 ) 안전행정부 , 공유재산 관련 관리 및 처분 등 기준 및 질의회신 등 (2008~ 현재 )

- 서울시 무상양도 ( 귀속 ) 및 국공유재산 관리처분 시 지침 등 (2008~ 현재 )

네 번째 ,

정비사업에 대하여 도시정비 제 32 조 제 1 항이나 제 2 항에 따라 다른 법률의 인 · 허가 등의 의제를 받은 경우 국유지 · 공유지의 점용료 또는 사용료를 면제

- 도시 및 주거환경정비법 제 32 조 제 6 항 개정 (2012.02.01)

- 주택재개발 , 도시환경정비사업의 점용료 또는 사용료 부과 여부에 따른 논란으로 인한 법 개정

무상양도 등과 관련한 최근 이슈

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Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거

Ⅱ. 국 · 공유재산 1. 정비기반시설

2. 국 · 공유재산의 분류

3. 국 · 공유재산의 매각

Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 1. 정의 및 목적

2. 절차 및 방법

3. 무상양도 범위

Ⅳ. 질의 / 응답

목 차Contents

Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거

무상귀속 및 무상양도의 법적 근거

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구 분 도시정비법 제 65 조 제 2 항 국토계획법 제 65 조 제 2 항

사업시행자 정비사업 시행자 개발행위 허가를 받은 자

무상귀속 / 양도대상 정비기반시설 공공시설

무상양도 가능범위 신설 정비기반시설 설치비용에 상당하는 범위 내 신설 공공시설 설치비용에 상당하는 범위 내

강제성 강행규정 임의규정

Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거

공공사업으로 인하여 새로이 공공시설이 설치되고 기존의 공공시설이 용도 폐지되는 경우는 다양하게 존재

무상양도 규정이 있는 법률

- 도시 및 주거환경정비법 , 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 , 산업입지 및 개발에 관한 법률 , 유통단지개발촉진법

- 택재개발 촉진법 , 도시개발법 , 한국수자원공사법 , 한국가스공사법 , 지역균형개발 및 중소기업육성에 관한 법률 등

대표적이며 , 정비사업과 관련 있는 것은

도시 및 주거환경정비법 제 65 조와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 65 조

도시 및주거환경정비법 제 65 조 제 2 항

시장 · 군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가

또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고 , 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비

기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다 .

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 65 조 제 2 항

개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에

무상으로 귀속되고 , 개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 새로

설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있다 .

무상귀속 및 무상양도를 위한 협의 근거

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구 분 도시정비법 제 4 조 제 10 항 도시정비법 제 65 조 제 3 항

사업단계 정비계획 수립 사업시행인가

결정사항 도시계획시설 ( 계획 ) 의 결정 및 폐지 행정재산의 용도폐지로 일반 ( 잡종 ) 재산으로 변경

포함사항 정비기반시설 및 국 · 공유 재산의 귀속 및 처분 정비기반시설의 무상귀속 및 무상양도

내 용 귀속 및 처분에 관한 범위 설정 귀속 , 무상양도 또는 매각대상 결정

Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 진행되는 재정비촉진지구 내 국 · 공유지에 대한 무상양도 가능여부 ?

- 국토해양부 회신문 ( 국토해양부 주거정비과 -892, 2010.02.24)

- 재정비촉진지구 주택재개발사업구역 내 용도 폐지된 국 · 공유지의 정비기반시설 무상양도에 대하여 「도시재정비

촉진을 위한 특별법」에서 따로 정하고 있지 않으며 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제 3 조에 재정비촉진사업을

시행함에 있어서 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계법률을 따르도록

하고 있어 「도시 및 주거환경정비법」 제 65 조에 정하여진 규정에 따라 무상양도 할 수 있음 .

※ 관련 판례로도 재정비촉진지구 내 국 · 공유지 무상양도 협의에 있어 도시정비법 제 65 조에 따르도록 하고 있음 .

도시 및주거환경정비법 제 4 조 제 10 항

시장 · 군수는 제65조, 제66조, 제68조 등에 따라 정비기반시설 및 국 · 공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된

정비계획을

수립하고자 하는 때에는 미리 해당 정비기반시설 및 국 · 공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다 . < 신설 2009.2.6> 도시 및주거환경정비법 제 65 조 제 3 항

시장 · 군수는 제 1 항 및 제 2 항의 규정에 의한 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하고자 하거나

그 시행을 인가하고자 하는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다 . 인가받은사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다 .

정비기반시설

국 · 공유재산의 분류

국 · 공유재산의 매각

Ⅱ. 국 · 공유재산

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Ⅱ . 국 · 공유 재산

정비기반시설

구 분 종 류 근거조항

정비기반시설도로 , 상하수도 , 공원 , 공용주차장 도시정비법 제 2 조 제 4 호

공동구 ( 지하에 설치하는 시설물 ) 국토계획법 제 2 조 제 9 호

공급시설

녹지 , 하천 , 공공공지 , 광장 , 소방용수시설 , 비상대피시설 ,

가스공급시설 , 공동이용시설 ( 시장 · 군수 , 자치구청장 관리

시설 )

도시정비법 시행령 제 3 조

공동이용시설

( 주거개선사업 )

공동으로 사용하는 구판장 · 세탁장 · 화장실 및 수도 , 탁아소 ·

어린이집 · 경로당 등 노유자 시설도시정비법 시행령 제 4 조

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 2 조 제 9 호

" 공동구 " 란 전기 · 가스 · 수도 등의 공급설비 , 통신시설 , 하수도시설 등 지하 매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선 ,

도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다 .

도시 및 주거환경정비법 상 정비기반시설 종류

용어의 변천

「도시 및 주거환경정비법」이전의 구 ) 「도시재개발법」에서는 공공시설이라는 용어를 사용하였음 .

용어의 구분

※ 용어는 다르지만 설치목적이나 행정청이 관리주체로서 공공성을 띄고 있다는 것은 동일함 .

구 ) 도시재개발법 제 2 조 제 4 호 도시 및 주거환경정비법 제 2 조 제 4 호공공시설 정비기반시설

도시관리계획 → 기반시설 , 공공시설 등 , 정비계획구역 → 정비기반시설 , 택지개발지구 → 간선시설 , 공공시설 등 , …

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Ⅱ . 국 · 공유 재산

정비기반시설

대법원 판례 상 , 정비기반시설‘ 사업시행자에 무상양도되는 국가 도는 지방자치단체 소유의 정비기반시설’은 정비사업시행인가 이전에 이미「국토의 계획

및 이용에 관한 법률」에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설을 의미함 .

[ 대법원 2008.11.27. 선고 2007 두 24289, 2009.1.30. 선고 2008 두 3630, 2011.2.24. 선고 2010 두 22498 판결

등 ]

구 분기반시설

도시계획시설 임의적 ( 도시계획시설 )

근 거 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 2 조 및 시행령 제 2 조 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 43 조 , 시행령 제 35 조 및 시행규칙 제6 조

교통시설 도로 / 철도 / 항만 / 공항 / 주차장 / 자동차정류장 / 궤도 / 운하 /자동차 및 건설기계검사시설 / 자동차 및 건설기계운전학원

자동차 및 건설기계 검사시설 / 자동차 및 건설기계 운전학원 / 이외 시행규칙 제 6 조에서 정하고 있는 시설 ( 예 , 공항 중 도심공항터미널 )

공간시설 광장 / 공원 / 녹지 / 유원지 / 공공공지 공공공지 / 광장 중 건축물부설광장 ( 시행규칙 제 6 조 )

유통 · 공급시설

유통업무설비 / 수도공급설비 / 전기공급설비 / 가스공급설비 /열공급설비 / 방송통신시설 / 공동구시장 / 유류저장및송유설비

열공급설비 / 방송통신시설 / 시장 / 이외 시행규칙 제 6 조에서 정하고 있는 시설

공공문화체육시설

유통업무설비 / 수도공급설비 / 체육시설 / 도서관 / 연구시설 /사회복지시설 / 공공직업훈련시설 / 청소년수련시설

공공청사 / 문화시설 / 공공필요성이 인정되는 체육시설 / 도서관 / 연구시설 / 사회복지시설 / 공공직업훈련시설 / 청소년수련시설 / 이외 시행규칙 제 6조 시설

방재시설 하천 / 유수지 / 저수지 / 방화설비 / 방풍설비 / 방수설비 / 사방설비 / 방조설비 저수지 / 방화설비 / 방풍설비 / 방수설비 / 사방설비 / 방조설비

보건위생시설

화장시설 / 공동묘지 / 봉안시설 / 자연장지 / 장례식장 / 도축장 /종합의료시설 장례식장 / 종합의료시설 / 폐차장 / 이외 시행규칙 제 6 조 시설

환경기초시설 하수도 / 폐기물처리시설 / 수질어염방지시설 / 폐차장 폐차장 / 이외 시행규칙 제 6 조 시설

기 타 도시공원 및 녹지에 관한 법률의 규정에 의하여 점용허가대상이 되는 공원 안의 기반시설

※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기반시설

의무시설과 임의시설

기반시설은 공공계획을 통한 필요성에 따라 의무시설과 임의시설로 나뉘는데 , 의무시설은 반드시 도시관리계획으로 결정하여야

설치할 수 있는 기반시설을 의미하며 , 임의시설은 도시관리계획으로 결정하지 않아도 설치할 수 있다는 차이가 있음 .

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Ⅱ . 국 · 공유 재산

정비기반시설

무상양도 대상이 되는 정비기반시설로써의 도로 판단

사실상 공공도로 : 지목이 ‘도로’가 아니거나 노선의 인정 및 도로구역 결정 · 고시 등과 같은 법에 따른 도로개설절차를

거치

지는 않았으나 공공 ( 불특정 다수의 사람 또는 차량 ) 의 자유로운 통행이 가능한 국가 또는 지방자치단체 소유의 현황상

도로

대법원 판결 2010 두 22498(2011.02.24) 외 다수 판결

- 도시 및 주거환경정비법 제 65 조 제 2 항에서 정한 ‘사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의

정비기반시설’은 정비사업시행인가 이전에 이미 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 도시관리계획으로 결정되어

설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설

- 도로관리청이 노선인정 공고 등을 하여 직접 그 토지를 공공용 도로로 사용하거나 도로법 제 24 조 및 동법 시행령

제 19 조에 따라 도로로 사용 또는 수용할 토지의 지번 및 소유자 등을 특정하여 도로구역으로 결정 고시한 적이 없는 ․

‘ 현황도로’는 도시 및 주거환경정비법 제 65 조 후단에 정한 ‘정비사업으로 인하여 용도가 폐지되는 정비기반시설’에

해당하지 않음 . 즉 , 과거 ‘사실상 공공도로’이면 모두 무상양도 대상이었으나 이제는 무상양도의 대상이 축소되었음

※ 서울시 지침 : 무상양도 대상 정비기반시설 ( 도로 ) 판단 기준 (2009.7.)

무상양도 대상 증빙서류

도로법에 따라 도로관리청이 노선인정 공고한 도로 노선인정 공고문

국토계획법에 의하여 설치된 도로 도시관리계획결정고시문 / 준공서류

도시개발법에 의하여 설치된 도로 실시계획인가고시준공서

구 ) 도시계획법에 의하여 설치된 도로 실시계획인가고시준공서

무상양도 대상 증빙서류

구 ) 토지구획정리사업법에 의하여 설치된 도로 환지확정처분공고문환지확정 조서

구 ) 도시재개발법에 의하여 설치된 도로 재개발사업 시행인가서준공검사서

기타 법적 근거에 의하여 설치된 도로법적 근거에 의해 도로의 설치 확인 / 근거 자료

법적 근거 없이 설치된 도로 무상양도 불가

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Ⅱ . 국 · 공유 재산

국 · 공유재산의 분류

국 유 · 공 유 재 산 의 구 분 및 종류

구 분 국유재산 공유재산

의 의 국가의 부담 , 기부채납이나 법령 또는 조약에 따라 국가 소유로 된 재산

지방자치단체의 부담 , 기부채납이나 법령에 따라 지방자치단체 소유로 된 재산

소유관청 중앙정부 ( 국가 ) 지방자치단체

적용법률 국유재산법 공유재산 및 물품관리법

행정재산

- 국가 또는 지방자치단체가 직접 행정목적을 수행하기 위해 보유하고 있는 재산

- 대부 , 매각 , 교환 , 양여 도는 신탁하거나 출자의 목적으로 하지 못함 ( 처분을 위해서는 용도를 폐지해서 일반재산으로 변경해야

함 )

- 행정재산의 세 분류

일반재산

관련 법 개정 전에는 잡종재산이란 명칭으로 사용 , 행정재산 외의 국 · 공유재산

국가 또는 지방자치단체의 재정적 수익수단이 되기도 하는 간접적 행정목적 달성에 공헌하는 재산

구 분 구 분 예

공용 재산 국가 또는 지방자치단체가 직접 사무용 · 사업용 또는 공무원의 주거용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산

청사 , 관사 , 학교 등

공공용 재산 국가 또는 지방자치단체가 직접 공공용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산 도로 , 공원 , 하천 , 구거 등

기업용 재산 정부 또는 지방자치단체의 기업 ( 공기업 ) 이 직접 그 사무용 , 사업용 또는 당해 기업에 종사하는 직원의 주거용으로 사용하거나 앞으로 사용하기로 결정한 재산

철도 , 우체국 , 양곡 , 조달 등

보존용 재산 법령 · 조례 등에 따라 또는 필요에 따라 국가 또는 지방자치단체가 보존하고 있거나 보존하기로 결정한 재산

문화재 , 사적지 등

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Ⅱ . 국 · 공유 재산

국 · 공유재산의 매각

사업시행인가신청( 시행자 →구청장 )

관리청 협의( 구청장 →관리청 )

사업시행인가( 구청장 →관리청 )

매각신청( 시행자 등 →관리청 )

계약체결( 관리청 →시행자 )

매각대금 납부( 시행자 등 )

관리청 의견제시

검토 및 감정평가( 인가고시일 기준 )

◈ 국ㆍ공유지 명세 첨부

◈ 정비사업 외의 목적으로 매각 또는 양도 불가

◈ 사업시행인가고시일 3 년 이내 ( 이후 계약 시 재평가 )◈ 조합에서 일괄 매각신청 ( 조합원 불하 대위 , 불하포기분 , 조합 매수분 등 )

◈ 시행자 또는 점유자 및 사용자에게 수의계약 가능◈ 점용 / 사용료 , 변상금 징수◈ 매매계약체결 : 점유불하는 관리처분인가 신청 전 , 국 · 공유지는 착공 전

◈ 고시일부터 종전의 용도는 폐지된 것으로 봄 [ 행정재산→일반 ( 잡종 ) 재산 ]◈ 용도 폐지된 경우 토지 총괄부서로 이관

◈ 60 일 이내에 전액 납부 원칙◈ 일반 ( 잡종 ) 재산 10 년 이내 분할납부 가능

매각 ( 처분 ) 절차 : 도시 및 주거환경정비법 제 28 조 , 제 32 조 , 제 65 조 , 제66 조 등

구 분국 유 지 공 유 지

사업시행인가 시 사업시행인가 이후 사업시행인가 시 사업시행인가 이후

분할기간 20 년 5 년 10 년 일시납

일 시 납 시행자 매수 또는 관리청의 결정에 따름

국 · 공유지 매각조건

매매계약체결 시기관련

⊙ 사업시행고시일로부터 3 년 이내 계약 체결할 경우

- 도정법 제 66 조제 6 항 , 국유재산법 시행령 제 37 조의 2, 지방재정법 시행령 제 96 조제 7 항

- 사업시행고시가 있는 날을 기준으로 평가한 종전평가 금액이 매각가격으로 결정

⊙ 사업시행고시일로부터 3 년 이내 계약체결이 되지 아니할 경우

- 국유재산법 시행령 제 37 조 , 지방재정법 시행령 제 96 조

- 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정

정비사업지 내 도로 등 정비기반시설의 매각재산 평가방법

⊙ 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 대지화 평가 ( 공유재산 관리 및 처분기준 , 2008~2010)

▷ 사업시행인가 고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보기 때문에 사업시행 인가일을 기준하여 인접대지

중 표준지를 선정 · 기준하여 평가일까지의 가격변동요인을 감안하여 평가

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Ⅱ . 국 · 공유 재산

국 · 공유재산의 매각

매각가격 결정

대법원 판결 2009 다 69548(2010.01.28)– ‘ 현황도로를 대지로 평가한 것은 도시정비법 게 66 조에 반한다는

청구에 대해’

도시정비법 제 66 조의 규정은 수의계약으로 매각하는 토지의 평가 기준일자를 규정하는 것이지 그 평가방법까지 규정하는

것으로 보이지는 아니하고 , 도시정비사업이 비교적 장기간에 걸쳐 시행되는 것임을 고려하여 국 · 공유재산에 대한 수의계약이

체결되는 구체적인 시기에 따라 매수부담이 달라지는 것을 방지하기 위해 어느 시기에 수의계약이 체결되더라도 그 가액은

사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준시기로 이를 평가하도록 규정한 취지라고 보일 뿐 , 반드시 그 기준시기의 현황에 의하여

평가하도록 하는 평가방법까지 함께 규정한 것이라고 해석하기는 어려움 ..

정의 및 목적

절차 및 방법

무상양도 범위

Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도

12

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Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도

정의 및 목적

「도시 및 주거환경정비법」에서는 폐지 또는 새로이 설치되는 정비기반시설의 소유관계를 규율하기 위하여 ‘정비기반시설

및 토지 등의 귀속’이라는 별도의 조문 ( 제 65 조 ) 을 두고 있음 .

무상귀속 : 새로 설치하는 정비기반시설이나 대체되는 정비기반시설은 ( 시설을 관리할 ) 국가 또는 지방자치단체에게

설치하여 무상으로 귀속 ( 강행규정 , 제 65 조 제 2 항 전단부 )

※ 법률에 의한 입법수용 : 무상귀속 행위자체를 하나의 소유권 박탈행위로 보아 전형적인 수용행위 (2000헌가 11)

※ 도시 및 주거환경정비법 제 65 조 제 2 항의 전단 규정은 사업시행자의 재산권을 박탈 · 제한함에 그 본질이 있는 것이

아니라 , 사업지구 안의 공공시설 등의 소유관계를 정함으로써 사업시행자의 지위를 장래를 향하여 획일적으로

확정하고자 하는 강행규정 ( 대법원 2007 두 6663, 2007.07.12)

※ 무상귀속은 토지공개념과 연관된 사항으로 수익자부담의 원칙과 개발이익의 환수차원 등의 사항

- 도시정비법 제 60 조 ( 비용부담의 원칙 ), 도시재정비법 제 11 조 ( 기반시설 설치비용의 분담 등 )

무상귀속 및 무상양도

기부채납 (Contributed acceptance , 寄附採納 ) - 국가 또는 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것으로 , 기부 (寄附 ) 는 민법상의 증여와 같은 것이며 , 채납 (採納 )

은 승낙에 해당됨 . 세법상으로는 기부채납이란 용어는 사용하지 아니하며 기부금이라는 용어만 사용 ( 소득세법 제 34 조 제 2 항 )

- ‘ 국가에 무상으로 재산을 준다’는 뜻으로 , 국가나 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것 ( 매일경제 시사경제용어사전 )

▷ 기부자가 기부자 소유재산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 의사표시를 하고 국가 또는 지방자치단체는 이를 승낙하는 의사표시를 하는 일종의 증여계약 ▷ 사업시행인가 신청 시 , 사업시행자의 기부채납에 관한 사항이 포함되며 , 인가권자의 사업시행인가 시 인가를 얻게 됨으로써 사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설의 관리청 기부채납의 증여계약은 성립되어짐 .

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Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도

정의 및 목적

무상양도 : 기존의 정비기반시설은 ‘새로 설치하는 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서’ 사업시행자에게

무상으로 양도됨 ( 강행규정 , 제 65 조 제 2 항 후단부 )

※ 사업시행자가 정비사업의 시행으로 인하여 새로 설치된 정비기반시설이 관리청에 무상으로 귀속됨으로써 발생하는

사업시행자의 재산상의 손실을 고려하여 사업시행자가 설치한 기빈시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도가

폐지되는 국가 또는 지방자치 단체 소유의 토지 소유권이 사업시행자에게 무상으로 이전 ( 양도 ) 되는 것

※ 국가 또는 지방자치단체로부터 무상으로 양도되는 토지는 종전의 용도가 기반시설이어야 함 .

※ 무상양도 결정은 사업시행인가 신청에 따른 재산관리청 등의 협의로써 이뤄지며 , 사업시행인가 시 확정됨 .

도시 및 주거환경정비법 제 65 조 제 2 항 후단규정은 강행규정 ( 대법원 판결 내용 중 요약 )

- 대법원 2007 두 6663(2007.7.12) 후단 규정의 입법 취지 및 법적 성질에 대한 판단으로 강행규정이라고 판시 - 대법원 2008 다 20751(2009.6.11) 후단규정을 위반하여 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체와 사이에 체결된 매매계약 등은 무효 - 대법원 2007 두 14312(2008.12.11) 행정청과 사업시행자 사이에 사업시행자가 정비기반시설을 설치하는 것에 대한 보상으로 용적률 제한의 완화와 같은 다른 이익을 얻는 대신 후단규정을 적용하지 않기로 하는 합의를 하였고 그에 따라 실제 사업시행자가 다른 이익을 얻은 바 있다 하더라도 , 그러한 사정만으로 후단규정의 적용을 배제할 수는 없다

민간 사업시행자에 의해 새로 설치된 정비기반시설이 전단 규정에 따라 관리청에 무상으로 귀속됨으로 인해 야기되는 사업시행자의 재산상 손실을 고려하여 , 그 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 그 사업시행자에게 무상으로 양도되도록 하여 위와 같은 재산상의 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주고자 하는 데 그 입법 취지가 있는 것이다 .( 대법원 2006 두 11149, 2007.04.13)

목

적

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Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도

절차 및 방법

정비계획 결정고시 ( 재정비촉진계획 결정고시 )

정비계획 ( 재정비촉진계획 ) 입안 / 결정

조합설립인가 ( 시행자 준비단계 )

사업시행인가 신청 ( 시행자→시장 / 군수 )

무상귀속 · 양도 의견 요청 ( 시장 / 군수→재산관리청 )

협의 · 동의내용 등 회신 ( 재산관리청→시장 /

군수 )

사업시행인가 및 고시 ( 시장 / 군수 )

공사착공 ( 시장 / 군수 )

준공인가 및 통지 ( 시장 / 군수→재산관리청 )

관리청 의견청취

근거 : 도시정비법 제 4 조 10 항 - 정비기반시설 및 국 · 공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획 수립

무상귀속 및 무상양도 협의를 위한 준비

근거 : 도시정비법 제 30 조 및 시행령 제 40 조 등 - 무상귀속 및 무상양도 조서 · 도면 , 감정평가서 , 신설 비용 계산서 , 무상양도 조서 , 협의 및 관계서류 등

무상귀속 / 무상양도 협의 ( 관리청 의견청취 )

근거 : 도시정비법 제 65 조 제 2 항 내지 제 3 항 등 - 재산 / 시설 관리청 단위 협의 및 의견 청취

무상귀속 / 무상양도 , 매각대상 등 결정

근거 : 도시정비법 제 66 조 제 4 항 내지 제 5 항 등 - 사업시행자 / 점유자 ( 사용자 ) 에 매각가능 ( 수의계약 )

국 · 공유재산 매매계약 체결

행안부 지침 공유재산 관리지침 - 착공 전까지 체결 ※ 조합원 불하계약 : 관리처분인가 신청 전 ( 조례 시행규칙 )

국가 / 지자체 귀속 , 시행자 귀속 / 양도 완성

근거 : 도시정비법 제 65 조 제 4 항 내지 제 5 항 등 ※ 준공 전 , 귀속 및 양도 등 종류와 세목을 관리청에 통지 ※ 준공인가통지로써 국가 / 지자체 / 시행자 귀속 / 양도 완료

사업단계별 무상귀속 및 무상양도 진행 절차

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Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도

절차 및 방법

새로이 설치하는 기반시설 용도 폐지되는 기반시설

토지가격 B 토지가격 F

건물가격 C 시설물가격(잔존가치 )

G설치비용 ( 공사비 ) D

계 A(B+C+D)

계 E(F+G)

용적률 인센티브로 적용 받은 기반시설의 환산 금액 : H

※ 정비계획 수립 시 , 공공시설부지 제공면적에 대한 부분으로 한정되어 , 무상귀속 및 무상양도 대상이 결정되는

사업시행인가 시에는 도시정비법 제 65 조에 따라 비용개념으로 적용하여 용적률 상향 분이 적용되어져야 됨 .

무상귀속 및 무상양도 산출방법

▶ (A-H)≥E : A 는 국가 / 지방자치단체에 무상귀속 , E 는 조합에 무상양도

▶ (A-H)＜ E : A 는 국가 / 지방자치단체에 무상귀속 , E 가 (A-H) 범위 내에 있는 경우 , 조합에 무상양도

그 차액은 조합에서 유상 매입

※ 단 , E 가 사업시행인가 이전 정비기반시설로 설치되어 인정된 시설에 한해 무상양도 대상이 됨 ( 최근 판례 )

무상귀속 설치비용 및 무상양도 비용산출 방법

위 비용산출 방법은 도시정비법 제 65 조 제 2 항 , 법제처 유권해석 (2011 년 ), 공유재산관리 · 처분기준 ( 현 , 안전행정부 ) 등을 기준으로 제시

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Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도

무상양도의 범위

종류에 따른 무상양도 범위 : 기존시설과 새로이 설치시설이 같은 종류가 아니어도 무상귀속 및 무상양도 가능

※ 근거 : 대법원 2006 두 11149( 대법원 2007.7.12.), 대법원 2007 두 6663(2007.7.12.), 공유재산 관리 · 처분기준

등

무상양도 되는 정비기반시설

⊙ 근거 : 대법원 2007 두 24289(2008.11.27), 대법원 2010 두 22498(2011.02.24), 대법원 2011 두

23979(2012.07.12) 등

⊙ 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설이란 정비사업시행 인가 전에 이미

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설

⊙ 도로관리청이 노선 인정 공고 등을 하여 직접 그 토지를 공공용 도로로 사용하거나 도로법 제 24 조 및 동법 시행령 제 19

조에

따라 도로로 사용 또는 수용할 토지의 지번 및 소유자 등을 특정하여 도로구역의 결정 · 고시를 한 적이 없는 현황도로는 도시

정비법 제 65 조 제 2 항 후단 소정의 ‘정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 정비기반시설’에 해당되지 않음 .

구 분 새로이 설치하는 기반시설 설치비용 (A) 차액 계산 용도 폐지되는 정비기반시설 (B)

시설종류

도 로

시설 구분 없이 새로이 설치되는 모든

정비기반시설의 설치비용을 산출

A ≥ B(A 귀속 , B 무상양도 )

A ＜ B[A 귀속 , A 한도 내

무상 양도 , 차액분(B-A) 부담 ]

도 로

시설 구분 없이 용도 폐지되는 모든 정비기반시설의 비용을

산출

공 원 공 원

하 천 하 천

공공공지 공공공지

기타 시설 기타 시설

관리청 귀속청 귀속청 구분 없이 전체를 산정

재산관리청 재산관리청 구분 없이전체를 산정

계산방법

종류 및 귀속청 불문 , 전체 신설비용 종류 및 귀속청 불문 , 전체 용도폐지 시설비용

Ⅵ. 질의 / 응답