第八章 投资性房地产

主讲：刘 毅

电话： 13064075495Email-lyjndx@163.com济南大学管理学院

课件制作者：刘毅、贺翠芹、郭宪英、姜文华

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主要内容

投资性房地产的特征与范围 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置

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第一节 投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的含义1. 房地产： 房地产是土地和房屋及其权属的总称。2. 投资性房地产： 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

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（二）投资性房地产的特征1. 投资性房地产是一种经营性活动主要形式：出租建筑物 出租土地使用权实质上是让渡资产使用权，其租金收入或转让增值收益构成企业其他业务收入。应交营业税。

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2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3. 投资性房地产有两种后续计量模式成本模式、公允价值模式通常应采用成本模式，如有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式。

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二、投资性房地产的范围

属于投资性房地产的项目

已出租的土地使用权

. 持有并准备增值后转让的土地使用权

已出租的建筑物

不属于投资性房地产的项目

自用房地产

作为存货的房地产

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判断和确认已出租建筑物应把握的要点：1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

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下列不属于企业投资性房地产的是（ ）。A ．企业持有并准备增值后转让的土地使用权B ．房地产企业拥有并自行经营的饭店C ．房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租D ．企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的

【答案】 B

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第二节 投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：

确认条件

1. 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

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投资性房地产的确认时间：

确认时间一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚

取租金的日期。

投资性房地产按照成本进行初始计量

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（一）外购投资性房地产的确认和初始计量 外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。

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1.成本模式 外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。 实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产 贷：银行存款

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例 2007 年 3 月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。 3 月 15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期 5 年。 4 月 5 日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计 1200万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。

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甲企业的会计处理如下：借：投资性房地产—写字楼 1200万 贷：银行存款 1200万

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2. 公允价值模式 企业应当在“投资性房地产”科目下，设置成本和公允价值变动两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入投资性房地产科目。借：投资性房地产－成本 贷：银行存款

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如前例：假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。甲企业会计处理如下：借：投资性房地产 －成本（写字楼） 1200 万 贷：银行存款 1200 万

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（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。 只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。

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如果工程在竣工后没有同时出租，应先将该项房地产确认为固定资产，或开发产品，直到租赁期开始日，才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

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自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的贷款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

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成本模式下，应作账：借：投资性房地产 贷：在建工程（或开发产品）公允价值模式下，应作账：借：投资性房地产－成本 贷：在建工程（或开发产品）

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例： 2007.1，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。 2007.10，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厨房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。

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2007.11.1，三栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为 600万元；三栋厂房的实际造价均为 1000万元，能够单独出售。假设采用成本计量模式。甲企业的会计处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝[600× （ 1000÷3000 ） ] ＝ 200（万元）

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借：投资性房地产－厂房 1000 万 贷：在建工程 1000 万借：投资性房地产 －已出租土地使用权 200 万 贷：无形资产－土地使用权 200 万

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（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 自用房地产或作为存货的房地产转为出租，应当在租赁期开始日确认投资性房地产。

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自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权，应当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点，确认投资性房地产。

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二、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。

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注意： 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

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资本化的后续支出

1 、成本模式计量

2 、公允价值模式

借：在建工程 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产

借：在建工程 贷：银行存款（或应付账

款）

借：投资性房地产 贷：在建工程

借：在建工程 贷：投资性房地产 - 成本

- 公允价值变动

借：投资性房地产 - 成本 贷：在建工程

进入改良或装修阶段，账面价值转入在建工程

发生资本化改良或装修支出

改良或装修后用于投资性房地产

进入改良或装修阶段

改良或装修后用于投资性房地产

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例： 2007.3 ，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为 2000 万元，已计提折旧 600 万元。 为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时，将厂房出租给丙企业。 3.15 ，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进行改扩建工程。 12.10 ，厂房改扩建工程完工，共发生支出150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

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本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。甲企业的会计处理如下：（ 1） 2007.3.15 ，厂房转入改扩建：借：在建工程 1400 万 投资性房地产累计折旧 600 万 贷：投资性房地产 2000 万

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（ 2） 2007.3.15－ 12.10 ：借：在建工程 150 万 贷：银行存款等 150 万（ 3） 2007.12.10 ，改扩建工程完工：借：投资性房地产－厂房 1550 万 贷：在建工程 1550 万

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前例如果采用公允价值计量模式，则会计处理如下：（ 1 ）、（ 2 ）、（ 3 ）会计处理与成本计量模式相同。（ 4 ）改扩建工程完工：借：投资性房地产－成本 1550 万 贷：在建工程 1550 万

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（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 如：企业对投资性房地产进行日常维护发生一些支出。

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企业在发生投资性房地产费用化的后续支出时：借：其他业务成本 贷：银行存款例：甲公司对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出 1.5 万元。借：其他业务成本 15000

贷：银行存款 15000

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第三节 投资性房地产的后续计量

1 、成本模式

2 、公允价值模式

两种计量模式

投资性房地产后续计量，通常应当采用成

本模式

企业只有存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可采用

次模式

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采

用两种计量模式

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3 、计提减值准备时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回

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1 、按期计提折旧或摊销

2 、取得的租金收入

3 、计提减值准备时

借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

借：银行存款 贷：其他业务收入

借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

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例： 甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该办公楼的成本为 1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为 20年，预计净残值为零。

按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金 8 万元。当年 12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为 1200万元，此时办公楼的账面价值为 1500万元，以前未计提减值准备。

作有关甲企业的会计分录。

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1 、计提折旧或摊销： 1800/20/12=7.5 万元 借：其他业务成本 75000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 750002 、取得的租金收入 借：银行存款 /其他应收款 80000 贷：其他业务收入 800003 、应计提减值准备 借：资产减值损失 3000000 贷：投资性房地产减值准备 3000000

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二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明其投资

性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

企业一旦采用公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

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（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

1. 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

2. 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额

借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额作相反分录。

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例： 甲公司为从事房地产经营开发的企业。 2007.8，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。 当年 10月 1 日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为 9000万元。 2007.12.31，该写字楼的公允价值为9200万元。 假设甲公司采用公允价值计量模式。

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甲公司的会计处理如下：（ 1） 2007.10.1 ，写字楼开发完成并出租：借：投资性房地产—成本 9000 万 贷：开发成本 9000 万（ 2） 2007.12.31 ，公允价值变动：借：投资性房地产－公允价值变动 200 万 贷：公允价值变动损益 200 万

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三、投资性房地产后续计量模式的变更

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

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成本模式

公允价值模式

会计政策变更

不得转换

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【例题 2】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（ ）。A ．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B ．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C ．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D ．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更

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【答案 】 B 【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28号－会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

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例： 2007年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采

用成本模式进行后续计量。 2009年 2 月 1 日，假设甲企业持有的投资性

房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。

2009年 2 月 1 日，该写字楼的原价为 9000万元，已提折旧 270 万元，账面价值为 8730万元，公允价值为 9500 万元。

甲企业按净利润的 10% 计提出盈余公积。

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借：投资性房地产—成本 95000000 累积折旧 27000000 贷：投资性房地产 90000000 利润分配—未分配利润 6930000 盈余公积 770000

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下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　）。A ．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B ．满足特定条件时可以采用公允价值模式C ．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D ．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

【答案】 ABD

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第四节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日 转换，实质上是因为房地产用途发生

改变而对房地产进行的重新分类。

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1 、房地产转换形式主要包括：（ 1 ）投资性房地产开始自用，相应地由

投资性房地产转换为固定资产或无形资产；（ 2 ）作为存货的房地产改为出租，相应

地由存货转换为投资性房地产；

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（ 3 ）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产；（ 4 ）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；

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2 、投资性房地产转换日的确定： 转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。

转换日的确定标准主要包括 ：（ 1 ）投资性房地产开始自用，转换日是指

房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

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（ 2 ）作为存货的固定资产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。（ 3 ）自用土地使用权停止自用，改为用

于资本增值，转换日是指企业停止将该土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局 作出房地产转换决议的日期。

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（二）投资性房地产转换为自用房地产1 、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产 / 无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销）原已计提减值准备的 ：借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产减值准备 /无形资产减值准备

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固定资产减值准备

××× ×××无形资产减值准备

××× ×××

投资性房地产减值准备

××× ×××

累计折旧

××× ×××累计摊销

××× ×××

投资性房地产累计折旧（摊销）

××× ×××

投资性房地产

××× ×××

固定资产

××× ×××无形资产

××× ×××

按投资性房地产的账面余额按投资性房地产的账面余额

按累计已提折旧或累计已摊销金额按累计已提折旧或累计已摊销金额

按已计提的减值准备金额按已计提的减值准备金额

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在转换日的账面余额 “ 固定资产”科目

累计折旧（或累计摊销） “ 累计折旧”科目

减值准备 “ 固定资产减值准备”科目

分别转入

企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时也就是

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例： 2007年 8 月 1 日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为 3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧 1235万元，假设甲企业采用成本计量模式。

借：固定资产 50000000 投资性房地产累计折旧（摊销） 12350000 贷：投资性房地产 50000000 累计折旧 12350000

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2 、采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产

应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

借：固定资产 /无形资产 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动 公允价值变动损益

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固定资产

××× ×××无形资产

××× ×××

投资性房地产—— 成本

××× ×××

按该项投资性房地产的公允价值

按该项投资性房地产的公允价值

按该项投资性房地产的成本

按该项投资性房地产的成本

投资性房地产——公允价值变

动

××× ×××

公允价值变动损益

××× ×××

按该项投资性房地产的累计公允价值变动

按该项投资性房地产的累计公允价值变动

按其差额按其差额

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例： 2008.10.15，甲公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。 2008.10.15，该写字楼的公允价值为 4800万元。 该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 4750万元，其中，成本为 4500万元，公允价值变动为增值250万元。

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甲公司会计处理如下：借：固定资产 4800 万 贷：投资性房地产－成本 4500 万 －公允价值变动 250 万 公允价值变动损益 50 万 用于经营出租的房地产收回重新用于对外销售的，应从投资性房地产转换为存货。

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( 三）非投资性房地产转换为投资性房地产1 、采用成本模式对非投资性房地产转换为投

资性房地产的后续计量（ 1 ）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品

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例： 甲公司是从事房地产开发业务的企业， 2007.3.10，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为 2007.4.15. 2007.4.15，该写字楼的账面余额4500万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。

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租赁期开始日，应将写字楼由存货转换为投资性房地产。甲公司的会计处理如下：借：投资性房地产－写字楼 4500万 贷：开发产品 4500万

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（ 2 ）自用房地产转换为投资性房地产按转换日自用房地产账面价值：借：投资性房地产 累计折旧 贷：固定资产 /无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）

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例： 甲公司拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。 2007.3.10，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为 2007.4.15，为期 5 年。 2007.4.15，该栋办公楼的账面余额4500万元，已计提折旧 300万元。假设甲公司采用成本计量模式。

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甲公司的会计处理如下：借：投资性房地产－写字楼 4500万 累计折旧 300万 贷：固定资产 4500万 投资性房地产累计折旧 300万

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2 、采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量（ 1 ）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备 （已计提的跌价准备 ） 公允价值变动损益 （公允价值小于账面价值的差额） 贷：开发产品 资本公积—其他资本公积 （公允价值大于账面价值的差额）

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例： 2007.3.10，甲房地产开发公司与乙公司签订的租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司。 租赁期开始日为 2007.4.15，当日，该写字楼的账面余额 4500万元，公允价值为4700万元。 2007.12.31，该项投资性房地产的公允价值为 4800万元。

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甲房地产公司会计处理如下：2007.4.15 ：借：投资性房地产－成本 4700 万 贷：开发产品 4500 万 资本公积－其他资本公积 200 万2007.12.31 ：借：投资性房地产－公允价值变动 100 万 贷：公允价值变动损益 100 万

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（ 2 ）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 累计折旧 /累计摊销 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益 （公允价值小于账面价值的差额） 贷：开发产品 资本公积—其他资本公积 （公允价值大于账面价值的差额）

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例： 2007.6，甲公司将原办公楼停用，准备将其出租，并与乙公司签订和租赁协议，租赁期开始日为 2007年 10.30，租赁期限为 3年。 2007.10.30，该办公楼原价为 5000万元，已计提折旧 1250万元，公允价值为3500万元。甲公司采用公允价值模式计量。

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甲公司会计处理如下：借：投资性房地产－成本 3500 万 累计折旧 1450 万 公允价值变动损益 50 万 贷：固定资产 5000 万

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【例题 3】关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（ ）。 A ．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值B ．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值C ．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值D ．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价E ．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价

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【答案】 ABE【解析】在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

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总结

账务处理

成本模式

公允价值模式

存货性房地产

自用房地产

存货性房地产

自用房地产

借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品

借：投资性房地产 累计折旧 贷：固定资产 / 无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备 （已计提的跌价准备 ） 公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额） 贷：开发产品 资本公积—其他资本公积（公允价值大于账面价值 的差额）借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值） 累计折旧 / 累计摊销 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额） 贷：开发产品 资本公积—其他资本公积 （公允价值大于账面价值的差额）

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二、投资性房地产的处置一、投资性房地产在处置时会发生处置损益。

• 出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益

相关税费

账面价值

处置收入

处置损益

出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款

= 投资性房地产的成本- 累计已提折旧（摊销）- 已计提的减值准备后的金额

采用成本模式计量采用成本模式计量

= 投资性房地产的成本± 累计公允价值变动后的金额

采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量

发生的整理、拆卸、搬运等项清理费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当缴纳的营业税

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• 对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产的处置损益

–投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益

账面价值

公允价值

处置损益

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（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置

银行存款

××× ×××

其他业务收入

××× ×××按实际收到的金额按实际收到的金额

其他业务成本

××× ×××按该项投资性房地产的账面价值按该项投资性房地产的账面价值

投资性房地产累计折旧（摊销）

××× ×××

投资性房地产减值准备

××× ×××

按累计已提折旧或累计已摊销金额

按累计已提折旧或累计已摊销金额

按已计提的减值准备金额

按已计提的减值准备金额

投资性房地产

××× ×××按其账面余额按其账面余额

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例： 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投

资性房地产，采用成本模式计量。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 30000 万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为 28000 万元，已提折旧 3000 万元。

83

借：银行存款 300000000 贷：其他业务收入 300000000 借：其他业务成本 250000000 投资性房地产累计折旧（摊销） 30000000 贷：投资性房地产 280000000

84

例：甲企业为了扩大生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。 2006.3，决定将原厂区旧厂房拆除平整，持有以备增值后转让。该土地使用权的账面余额为 3000万元，已计提摊销 900万元，剩余使用年限 40年，按照直线法摊销，不考虑残值。 2009.3，甲企业将原厂区出售，取得转让收入 4000万元。假设不考虑相关税费。

85

甲企业会计处理如下：（ 1 ）转换日：借：投资性房地产－土地使用权 3000 万 累计摊销 900 万 贷：无形资产－土地使用权 3000 万 投资性房地产累计折旧（摊销） 900 万

86

（ 2 ）计提年摊销额借：其他业务成本 525000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 525000（ 3 ）出售时：借：银行存款 4000万 贷：其他业务收入 4000万

87

借：其他业务成本 19425000 投资性房地产累计折旧（摊销） 10575000 贷：投资性房地产－土地使用权 30000000

88

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

银行存款

××× ×××

其他业务收入

××× ×××按实际收到的金额按实际收到的金额

投资性房地产—— 成本

××× ×××

按该项投资性房地产的账面余额按该项投资性房地产的账面余额

按其成本按其成本

投资性房地产——公允价值变

动

××× ×××

按其累计公允价值变动按其累计公允价值变动

其他业务成本

××× ×××

89

借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入或：借：其他业务收入 贷：公允价值变动损益借：资本公积——其他资本公积 贷：其他业务收入

公允价值变动损益

××× ×××

其他业务成本

××× ×××

结转投资性房地产累计公允价值变动结转投资性房地产累计公允价值变动

结转原转换日计入资本公积的金额结转原转换日计入资本公积的金额

资本公积——其他资本公积

××× ×××

90

例： 甲房地产开发公司， 2007.3.10，与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为 2007.4.15，当日，该写字楼的账面余额 4500万元，公允价值为 4700万元。 2007.12.31，该项投资性房地产的公允价值为 4800万元。 2008.6，租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以 5500万元出售，出售款项已收。甲公司采用公允价值模式计量。

91

甲公司的会计处理如下：（ 1 ） 2007.4.15，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产－成本 4700万 贷：开发产品 4500万 资本公积－其他资本公积 200万

92

（ 2） 2007.12.31 ，公允价值变动：借：投资性房地产－公允价值变动 100 万 贷：公允价值变动损益 100 万

93

（ 3） 2008.6 ，出售投资性房地产：借：银行存款 5500 万 贷：其他业务收入 5500 万借：其他业务成本 4800 万 贷：投资性房地产－成本 4700 万 －公允价值变动 100 万

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同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：借：公允价值变动损益 100万 贷：其他业务收入 100万同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：借：资本公积－其他资本公积 200万 贷：其他业务收入 200万

95

本章小结：