关于长沙大东城新型文化商贸走廊崛起的思考柳思维

关于长沙大东城新型文化商贸走廊崛起的思考

柳思维

在长沙市大东城经济区的形成中，亟有可能崛起一个新型的文化商贸走廊，它将进一步完善长沙市的商业版图，成为大东城新经济区的一个亮点，也更为长沙市走向区域型商贸中心城市增色。这个新型的文化商贸走廊就是以万家丽路为轴线的大东城新型文化商贸走廊。

柳思维教授简介湖南商学院经济管理管理研究所所长湖南省现代流通理论研究基地首席专家日本一桥大学经济研究所访问学者中南大学商学院博士生导师

国家社会科学规划基金项目评委中国市场学会常务理事中国商业经济学会常务理事中国高等院校商业经济研究会副会长中国商业经济学会学术委员会委员湖南省社会科学界联合会副主席湖南省政府参事、湖南省院士专家咨询委员会委员


一、大东城新型文化商贸走廊形成的基础大东城文化商贸走廊是一个有别于一般城市商业中心的新概念，是一个反映城市商贸网点动态变化的新概念。万家丽路为轴线的文化商贸走廊的形成具有深厚的基础。


其一，新型的文化基因。万家丽路北接湖南省广电中心和金鹰国际影视城及发展中的长沙大学和国防科大北校区，南连长沙体育新城、省植物园及生态动物园；西连芙蓉老东城区最繁华的商贸中心，东靠隆平高科技园区以及湖南农大、湖南农科院等绿色智力密集带。同时万家丽路将芙蓉区、雨花区两大行政中心串在一起。因此，这一走廊既有原长沙商业文化的延伸，更有新型现代文化的注入。


其二，新型的产业基因。商贸的发展离不开产业的支撑。大东城新型文化商贸走廊的崛起有赖于新东城新型产业的扩展，大东城是湖南省及长沙市新型工业和制造业的密集地带，也是以广电新城和体育新城为代表的新型文化产业的崛起地带，也是绿色食品产业和环保产业的前沿地带，更是交通运输业与市场流通服务产业的密集区域。

其三，新的交通网络基因。畅通与完善的交通网络体系是支撑商贸业发展的神经与血脉，大东城具有全市独一无二的交通网络体系优势。一是形成了三纵（中环线、万家丽路、红旗路）和六横（新世纪大道、丽臣路、远大路、人民路、长沙大道、劳动东路）的城区干道体系；二是拥有黄花机场和武广黎托高速列车站、火车东站三大交通口岸；初步预计仅武广高速铁路建成后黎托站一年客运量将达 3591 万人次；三是京珠高速、长潭、长远、潭邵等高速路网连接周边城市形成一小时经济圈的核心极。如此独特的交通基因优势，将会带动物流和人流的兴起，这是长沙市其他地方所无法比拟的。


其四，新型的人口聚集基因。人口聚集是商业兴盛的市场动力。大东城是长沙市农村人口城市化的先导地带，更是新的两河流域风光带人口聚居区，据 2003 年人口普查统计，包括马王堆街道、东屯渡乡、东岸乡、西方坪街道、高桥街道、黎托乡、星沙镇、郎梨镇在内的城乡人口已达 19.2 万，随着城市腹地的东移及浏阳河、圭圹河风光带的建设，城乡一体化进程加快，大量的外来客商及本地居民聚居，将使大东城常住人口在 2010 年达到 80 万以上；此外，还有大量的暂住人口及流动人口。


以上四大基因是构建长沙大东城万家丽新型文化商贸走廊的最具活力与潜力的因素，也是其可能快速崛起的基础。在国际商业布局理论中，城市商业中心等级体系的形成一般受市场最优原则、交通最优原则、行政最优原则的制约，大东城新型文化商贸走廊的提出不但符合上述三大最优原则，更具有自身独特的发展基因。这四大基因既是构建万家丽新型文化商贸走廊最具活力与潜力的动力，也是其可能迅速崛起的基础，再加上原有城东一批大商品市场群崛起的深厚根基，提出和构建大东城新型文化商贸走廊已是顺势而为之举。


二、大东城新型文化商贸走廊的特色

之所以定位为大东城新型商贸文化走廊，不但可以避免陷入“商业中心”争论的漩涡，更因为其发展基因有新的要素，还缘于这种新型文化商贸走廊有自身的特色。

其一，已经崛起的大批发市场群落已成为新型文化商贸走廊的重要基石。“九五”以来长沙市实施“西文东市”战略并吸收专家建议将老城中心内的批发市场东移，目前已在大东城腹心地带形成了初具规模的批发市场群落，这是任何一个区位没有的。其中最突出的有以马王堆、南湖、三湘市场和一批建材超市为代表的陶瓷建材市场群，马王堆水果及蔬菜市场，以中南汽车城、马王堆汽配为代表的汽车汽配件市场群，以高桥大市场为代表的综合市场。


其中高桥大市场区域面积 4.7 平方公里，年成交额已突破 80亿元，位列全国著名大市场行列，中南汽车市场占地 300亩，总建筑面积 200 万平方米，已成为中南最发达的汽车销售市场；马王堆建材市场占地 500亩，总建筑面积达 42 万平方米。


其二，有特色的长沙市一流的购物中心（MALL）已在规划和建设中。作为新型文化商贸走廊，必须有重量级的亮眼的商业网点布局。为此，名为国际上河街区的商贸中心正在规划和建设中。规划建设中的国际上河街区实际上是一个与五一商业中心有差异的一个新型购物中心 MALL 。它位于东二环线以东，万家


丽路以西，人民路以南，长沙大道以北的中心地带，占地 270多亩，该中心总投资 12亿元，占地 15 万 M2 ，建筑面积 61 万 M2 ，将建有长沙市最大的地下停车库，提供 4000多个车位；建设长沙商贸服务业网点密集度最高的商业区及生态观光休闲中心，这种购物中心，具有购物、娱乐、观光、休闲、旅游、商住等多种功能，其最终建成后，会以其显著的功能差异，弥补现有老城区商业中心某些功能的缺陷和不足，更会使大东城的综合交通优势转化为商业级差地租的效益优势。

其三，其巨大的商贸服务业发展空间将成为吸纳大批劳动者就业及外来客商经营黄金走廊。以万家丽路为轴线的大东城新型文化商贸走廊正处在长沙市城郊结合地带，这里是城乡一体化协调发展的示范地带，一大批原有的城中村将逐步改为城中社区，农业人口市民化的步伐加快。

万家丽路作为与长沙市河东目前唯一能与芙蓉路并驾齐驱的南北纵向大道，却拥有比芙蓉路更广阔的商贸服务业发展空间，大批商品市场群和商业网点聚集，不但能吸纳本地大批新生劳动者就业，而且能更多地吸引长、株、潭及衡、岳、邵、娄、益、常等地及省外居民来此置业经商和定居，同时其商业地产价值的上升空间也会吸引国内外投资者来此投资，目前这种趋势也已显露，浙江温州来长沙经商投资的4 万人中，有 70% 以上集中在大东城市场群中。

其四，多种文化融合凸现文化商贸走廊的文化张力与渗透力。作为新型商贸文化走廊，不但通过万家丽路这一轴线将世界之窗的广电中心、国际金鹰文化城及体育新城、南郊植物园、新动物园等连为一体，而且万家丽东接隆平高科技工业园区，与湖南农业大学、湖南农科院等农业科研院所和发展中的星沙工业园区东接。这意味着现代工业文化、现代企业文化、现代业态农业文化、现代影视传媒文化与体育文化和以国际上河街为代表的现代商业文化在同一走廊中互相融合，必将产生一种新的文化能力与渗透力。


三、建设好大东城新型文化商贸走廊的思路建设好长沙市一个新型的文化商贸走廊，意味着创造一个新的奇迹；要把理念中的文化商贸走廊变为现实中的文化商贸走廊需要付出极大的努力。在战略上应解决好以下几个问题


其一，要把新型文化商贸走廊的建设与大东城新经济区的发展纳入到统一规划中。大东城经济区构成的基石是新的工业中心、新的交通中心及新的文化商贸走廊。这是大东城新经济区的基础，也是其亮点。因此，要从全面上来谋划这一走廊的发展，并要冲破现有行政区划的限制，确立大东城新技术开发区经济区的新概念。


其二，要把新型文化商贸走廊的建设与把长沙市建设为区域型商贸中心城市的目标有机融合起来。建设大东城新型商贸文化走廊不是要改变长沙现有商业网点布局，而是通过功能差异的定位，进一步完善长沙市商业网点布局，使变化中的商业布局与发展中的长沙城市化进程相适应。


其三，突出重点首先建设好“国际上河街区”。“国际上河街区”（暂定名）实际上是一个大型 MALL （购物休闲中心区），它是大东区新型文化商贸走廊的一个标志性项目。要高起点规划，高标准建设，高质量管理，高效率运营，使之成为大东城一个新型的商贸中心区，并与已形成的各大市场群呼应。


其四，人性设计，以人为本。整个文化商贸走廊的商贸服务网点设计及整体布局、业态结构、经营方式都应坚持科学发展观，以人为本，要适应人们商务办公、居住、购物、休闲、娱乐、观光等的需要，满足常住人口、暂住人口、流通人口的不同需要，形成全方位、便捷式的商业服务系统和商业环境。


其五，形成特色，环境和谐。大东城内，两河交叉，山水相连，商贸文化走廊建设不能照搬传统城市步行街模式或传统的商业中心模式，而应从本地实际出发，充分发挥本地交通港口汇聚的地缘优势和多种文化融合的优势及市场群落密集的优势，在建设项目和服务功能上突出特色定位，以特补短，以特扬长。

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