베트남 부동산 시장의 이해

2008.7

주베트남 대사관

< 목 차 >

1. 베트남 부동산 시장의 특징

2. 부동산 관련 법령

3. 부동산시장 동향과 전망

4. 베트남 부동산시장의 잠재력과 외국인 진출현황

5. 최근 주요 정책 이슈

1. 베트남 부동산 시장의 특징

□ 부동산에 대한 일반 국민 관념

토지에 대한 절대적 믿음

한번 사면 오랜기간 보유하려는 속성

거래시 현금 또는 금으로 일시에 지불 최근까지 주택가격을 금으로 명기하는 사례 (ex : ㎡당 몇 tael)

주택의 경우 아파트보다는 단독주택 ( 빌라 ) 선호 : 풍수지리 , 기 ( 氣 ) 임대주택보다는 소유주택 선호 : 전체 7 억㎡중 국가소유는 200 만 ㎡ (0.3%) 공용공간보다는 방을 중시 ( 대가족 )

□ 부동산 시장의 특징

사회주의 이념과 자본주의 논리가 혼합 , 병행

토지를 국가의 주요 자원으로 간주 , 소유권 불인정 ( 대신 토지사용권 land use right 부여 )* 국가가 전체 토지 소유자를 대표하고 통일적으로 토지를 관리

국가의 토지관리에 관한 사항을 규정하는 방대한 ‘토지법’ 운용 ( 자원환경부 )

시 인민위원회 산하 토지거래센터 운영 : 하노이시 , 호치민시 , 다낭시

도이머이 정책 이후 서민주택 공급 , 부동산개발 과정에서 공공역할 방기* 신도시 , 산업단지 등 개발권을 민간 ( 외국인 포함 ) 에게 전면 개방* 1986 년 이후 공공임대주택 ( 사회주택 ) 건설실적 거의 없음 ( 하노이 168 호 , 호치민 2,780 호 )* 토지보상 및 철거 업무도 민간기업에게 개방 추진 ( 호치민시 , 철거 및 토지보상회사 , 5 년 시범 )

아파트 입주자 대표회의 의결권 : ㎡당 1 표 ( 베트남 ) vs 가구당 1 표 (우리나라 )

형성된지 얼마 안되는 초기 단계 1988, 토지법 ( 집단농장 폐지 , 토지사용권 거래는 불인정 ) 1993, 토지법 전면개정으로 토지사용권증서를 발급하면서 본격 형성 ( 토지사용권의 판매 , 상속 , 양도 , 임대 , 모기지 , 보상권한 부여 ) 1994, Decree No 61 제정으로 국가소유 주택을 임차인에게 매각 2003, 토지법 전면 개정으로 주택시장도 본격 형성 ( 외국인의 주택분양 사업 허용 ) * 1 인당 국민소득 기준시 우리나라의 70 년대 후반

관련 법령과 제도의 미정착 ( 너무 복잡 )

최근 몇년간 토지법 (2003 전면 개정 ), 건설법 (2003 제정 ), 주택법(2006 제정 ), 부동산사업법 (2007 년 제정 ) 등 주요 법령이 재∙개정되었으나 ,

법령 체계가 미흡하고 실행에도 어려움 * 토지사용권 발급 비율 저조 (70%), 세금회피를 위한 비공식 거래행위 (70%) 빈발 , 주택법 규정을 무시한 선분양 사례 (2007.11 의법 조치 ) 현지 업체도 토지관련 정보 , 토지를 확보하는데 어려움 : 토지등록소를

통한 공개 의무화 무의미 → 개인 인연을 통해 취득 이에 따라 부동산 분야의 투명성이 세계 최하위 수준 (2006, Jones

Lang LaSalle 조사결과 )

관련 통계 부족 등 관리 시스템이 미비 비공식 거래행위 다반사 → 정확한 통계확인 곤란 토지소유권 인정서류가 red book 하나만이 아님 * 세금납부서류 , 판결문 , 심지어 인우보증 부동산 가격 , 거래 등 시계열 자료 부족 ⇒ 시장분석에

어려움

시장 차별화 현상이 뚜렷하고 장기간 지속 지역별 : 대도시 vs 그 외 지역 ( 현대와 원시가 공존 ) 수요 계층별 : 외국인 및 고소득층 vs 일반 국민 상품별 : 고급아파트 , 호텔 , 오피스텔 vs 그외 상품 ※ 우리나라는 시장 차별화라는 용어 자체가 외환위기 이후 회자됨 .

이해하기 어려운 점이 많은 도깨비 시장

부동산의 총가치가 GDP 의 1% 에 불과 ( 미국 30%) 할 정도로 부동산가격이 저평가되어 있음 .

그러나 , 대도시 일부 지역의 경우 선진국 수준으로 가격이 높게 형성 * 호치민시 A 급 오피스 임차료는 ㎡당 55-70$ 로서 서울 강남보다 비쌈 ( 최근 100$짜리 출현 , 아시아 국가 도시중 5위 ) * 하노이 Hang Bong 거리 ㎡당 30,600 불 (6월초 입찰금액 ) → 평당 1 억 1,000 만원 ( 우리나라 최고가격 1 억 9,400 만원 )

국가경제력이나 개인소득에 비해 주택가격이 지나치게 높게 형성( 젊은 세대 주택구입 포기 )

* 보통주택의 ㎡당 매매가는 750-1,000$( 평당 248 만원– 330 만원 ), 고급주택은 1,500-2,000$( 평당 500-660 만원 ) * 우리나라 1 인당 국민소득이 베트남의 20배인데 비해 , 주택 매매가는 약 3 배

수준 * GDP 나 1 인당 국민소득 대비 부동산 가격이 최고 수준 ( 건설부장관 한탄 )

단기간의 시장 형성기에 비해 많은 등락을 경험

구분 상황 비고

1993-1994 년초 활황기

1994 년초 -1996년초 침체기

1996 년중 -1997년말 활황기 현재 운영중인 대부분의 고급호텔 , 오피스 , 고급아파트가

건설됨

1997 년말 -2000 침체기 아시아 외환위기의 영향

2001-2003 활황기 현지 개발사업자 출현 . 토지시장을 중심으로 급등

2004-2006 년초 침체기 2003 토지법시행령에서 나태지 상태로 택지매각을 금지

2006 중 -2008.2 활황기-2006.1 인프라 완료후 택지매각 허용-WTO 가입후 외국인 투자 및 진출 급증 (2-3배 급증 )

2008.2 이후 침체기

2. 부동산 관련 법령

헌법

주택법 토지법 건설법

건설법 시행령 등10 여개 Decree

토지법 시행령 등10 여개 Decree

주택법 시행령(decree)

부동산 사업법

부동산사업법시행령(decree)

부동산사업법시행규칙

(Circular)

건설법 시행규칙(Circular)

토지법 시행규칙(Circular)

신도시 규정

주택법 시행규칙(Dircular))

외국인 주택소유허용 국회의결

□ 법령체계

□ 특징 ( 문제점 )

WTO 가입을 목표로 최근에 제 개정∙ ( 노력은 인정해야 , 그러나 ) * 주요 법령은 영문 관보에 게시

관계부처의 다원화로 , 일관되고 통일된 정책수립 및 집행이 곤란

토지법은 자원환경부 , 주택법 건설법 부동산사업법은 건설부가 ∙ ∙집행* 최근 부동산 관리업무에 대한 정부조직 개편• 재무부가 담당하던 공시지가 산정 업무를 자원환경부로 이관• 자원환경부 토지국을 토지청으로 확대 ( 토지국 + 토지통계 및 등록국 + 토지기획 조사센타 )• 건설부 도시개발국 신설 , 주택관리국을 주택 및 부동산관리국으로 확대

동일사안에 대해 법령간 모순 사례 빈번* 토지보상책임 : 토지법에서는 공공 , 건설법에서는 투자자 ( 동일 날자에 발효 )

행정 편의성 법에 담을 중요사항도 시행령에 규정 ( 특히 토지법 )

* 2007.5, Decree 84( 사업자도 토지사용기간 70 년까지 연장 , 추가 부담없이 토지사용기간 연장 허용 )

□ 유의 사항

아직까지 법령이 완비되지 않았고 , 잦은 시장상황의 변화를 반영한 법령개정이 수시로

이루어지고 있어 점검 필요

□ 우리나라와 제도상 차이점 비교

구분 우리나라 베트남

토지소유권 인정 불인정 ( 운용상 차이는 적음 )

사업추진시적용 법규

- 개별사업마다 개별법 존재- 특히 각종 특별법 또는 촉진법 * 토지법 없음

- 구체화 , 세분화되지 않고 토지법과 투자법을 근간 * 방대한 토지법 운용

개발권자( 투자자 )

- 신도시 , 산업단지 등 대규모 사업은 공공기관에게만 허용

- 민간도 가능- 공공기관 부재

토지보상 원칙

- 협의매수 원칙- 강제수용 폭 넓게 인정※ 토지보상법 (2004) : 공공용지 취득 및 보상법 + 토지수용법

- 협의 매수 원칙※ 토지보상 규정 (decree)

토지보상기관- 공공기관이 직접 또는 대행 ( 민간에게는 강제 수용권 배제 )- 보상이 완료된 토지 매각

- 국가 ( 지자체 ) 가 담당한다고 되어 있으나 실제로는 투자자가 깊숙히 관여

3. 부동산시장 동향과 전망

□ 최근 동향2007 년 주요 지역의 부동산가격이 2-3배 상승하는 급등현상

( 주식시장 자금이동 , 느슨한 통화관리 , 시장 참여자 ( 특히 공기업 ) 급증 , 투기 등 요인 )

2008 년 2 월 이후 침체현상 지속 주거용 부동산을 中心으로 호치민시내 부동산가격이 30-50% 하락

* 부동산 분야에 대한 대출억제 , 대출이자 인상 , 세금인상 추진 등 영향* 하노이시는 상대적으로 하락폭 둔화 ( 사회문화적 요인 , 고가 아파트 구매력 저조 , 상대적으로 적은 공급량 )* 사업용 부동산은 오히려 강세

건자재 가격상승 (20% 이상 ) 까지 겹쳐 일부 공사중단 사례 추가하락을 기대한 수요자들의 구매연기로 거래도 침체

⇒ 최근 상황은 외국 업체에게는 오히려 기회 ( 현지 업체 , 도산을 피하기 위해 외국업체에게 손 내밀기 시작 )

6 월말들어 호치민시는 하락세 진정 , 하노이시는 하락 시작 조짐 ( 시차 )

□ 베트남 업계 대응 ( 요구사항 )

은행대출이 막혔으니 , 선분양 요건 완화

은행대출 억제조치 완화 사업자 : 적절한 이율로 중장기 대출 ( 제도상 14%, 실제적용

21~23%) 수요자 : 저리의 장기 대출제도 마련 ( 실수요자 보호 ) ※ 내집마련 필요 공무원과 근로자 : 220 만명

각종 세금 및 수수료 인하 법인세 : 25% → 20-22% 토지사용권 양도세 : ( 공시지가의 ) 4% → 2% 토지사용권 등록비 : ( 공시지가의 ) 1% → 0.5%□ 정부대응 : Don’t Worry about them

!거품이 꺼져가는 과정 , 아직도 투자는 계속됨

일부 세금 인하 및 수수료 인하는 동의 단 , 누진과세 , 투기자에 대한 중과세 조치와 병행

□ 향후 전망

부동산시장 전망은 주가예측만큼이나 어려움 . 이는 현재 추세치를 기본으로 하나 , 예측 불가한 요소 ( 경제환경 , 정부정책 ) 가 크게 작용할 수 있기 때문

* 사례 : 우리나라 외환위기 이후 가장 논리적이고 설득력있게 부동산

시장 전망을 한 책 이름 : ‘돈 벌려면 집사지 마라’ (LG 경제연구원 )

현재의 침체현상은 인플레 억제를 위한 긴축 통화정책에 기인한 바가 큰 바 , 이 같은 거시경제 관리기조가 지속될 전망이므로 부동산 침체현상도 동반예정

* 언론에서는 2009 년말 또는 2010 년초에야 완화 전망

다만 , 경험상 활황기 부동산가격 상승폭은 크고 , 침체기 하락폭은 적었다는 점을 유념할 필요

* 호치민시내 고급 아파트 가격이 내렸어도 초기 분양가 대비 2-3배 수준

4. 베트남 부동산시장의 잠재력과 외국인 진출현황

□ 성장 잠재력2007 년도시화율이 27% 로서 향후 도시로 인구집중 불가피(2020, 40% 전망 ) 현재도 도시 인프라가 부족한 상황에서 인구집중에 대처하기

위해 신도시 지속 건설 필요 ( 현재의 도심으로는 대처 불가 ) * 2005 년 기준 도시화율 : 우리나라 (80.8%), 필리핀 (62.6%), 중국 (40.5%)

(1999 년 센서스 결과 ) 주택의 양적 문제가 없다고 하나 , 총 16,661천 가구중 주택이 없는 가구는 11,233 가구 (

주택보급율 99.9%) 주택중 내구성이 있거나 반내구성이 있는 주택은 이중 63.2% 에

불과 . 특히 내구성이 없는 임시거처도 22.6% * 단 , 열대지역인 점은 감안할 필요

주거수준이 극히 열악 1 인당 주거면적 (2006) : 9.1 ㎡ ( 농촌 )-9.5 ㎡ ( 도시 )

* 우리나라 (2005) : 24.1 ㎡

대량 공급이 필요하나 , 공급 기제 부족 우리나라는 경제개발 초기단계에서부터 주택공사

(1961), 토지공사 (1975 토지금고 , 1979 토지개발공사 ) 등 주택 건설 전문 공기업을 설립 , 운영해 왔음 .

* 베트남 건설부 산하 건설전문 공기업이 많이 있으나 사기업과 다를 바 없음 도시지역 : 연평균 500 만㎡ ( 약 6-8 만호 ) 씩 주택을

건설하고 있는데 , 사업자가 판매목적으로 건설하는 비중은 25% 에 불과 ( 나머지는 수요자가 자체 건설 )

재건축 재개발 필요 노후주택 다수∙ 하노이시 : 3 만호 (60-70 년대 건축 ) 호치민시 : 1 만호

□ 외국인 진출 현황부동산은 외국인이 제일 선호하는 투자분야

* FDI 중 부동산 분야 비중 : 누적금액중 32.6%, 금년 (6월까지 ) 만은 43.1%

진출 경위 대만 , 홍콩 , 싱가폴 등 동남아권 화교들이 개척

* 1991, 대만의 CT&D 가 합작방식으로 푸미흥공사 전신인 딴뚜언 수출 자유지역공사설립 (1993 년 푸미흥공사로 변경 ) → 대표적 신도시인 푸미흥 건설중 ( 최근 새로운 도시모델로 선정 )

우리 기업도 외환위기 이전부터 진출 * 대우호텔 ( 하노이 ), 다이아몬드플라자 ( 호치민시 ), 썬플라원 (

하이퐁시 ) 등 성공사례가 있었으나 , 외환위기로 대거 철수

1997-2003 년간은 외국인 진출이 소강상태 2004 년 이후 외국 기업 재차 대거 진출 , 2007 년까지 우리나라가

가장 활발한 참여자 2008 년 이후 우리나라 비중이 급격히 줄어들고 , 말레이시아 ,

미국 , 캐나다 등이 선두권을 형성

외국자본 유입이유 (CBRE) 불안정한 세계경제 상황에서 선진국으로부터 개발도상국으로

자금이동 ( 투자 다변화 , 리스크 분산 )

* 금값상승 (Ounce 당 ) : 2007.5) 650$ → 2008.5)920$

* 원유가격 상승 지속 , 미국 경제 하강 국면 , 건축 자재값 상승

베트남이 상대적으로 매력

* 높은 경제성장 ( 잠재력 )

* 정치적 안정 * 아시아 국가와의 관계 긴밀 , 반면 미국이나 EU 경제와는 상대적으로 독립 * 수요에 비해 공급 부족 ( 고급 부동산의 경우 공실율 0%) * 관광산업 성장 전망 * 가장 유망한 유통시장 (2008.6 A.T. Kearney → 세계 유수 브랜드 입점러쉬 (2009 유통시장 개방 예정 )

5. 최근 주요 정책 이슈

□ 농지전용 제한

2008.4.18, 총리결정 No.391 에 따라 농지 ( 특히 논 ) 를 타용도로 전용하는 것을 엄격히 제한 ( 총리 사전승인 )

이에 따라 농지전용 수반 사업 , 특히 골프장 건설사업이 막대한 타격

□ 부동산 시장 관리 강화2008.1, 총리지시 No.1 발령

- 건설부 , 자원환경부 , 재무부 등 관련 부처로 하여금 부동산 시장 관리 및 발전 방안 마련토록 지시

건설부 ( 안 ) - 10ha 이상 주택사업 단지내 20% 는 사회주택 건설용지로 계획 - 누진과세 도입 , 부동산거래세 인하 (4→1%) 단 , 구입후 2년내 매각시 고율적용

□ 외국인 주택소유 허용 ( 완화 )

< Viet Kieu >주택법 (126 조 ) 상 일반 Viet Kieu 가 귀국하여 6개월 이상 거주허가 받은 경우 주택 1채 소유 허용( 특수한 경우는 호수제한 없음 )거주기간 산정 방법 등 문제로 실효성이 적어 완화 추진중

< 외국인 > 6.25, 외국인 주택소유 허용에 관한 국회의결 공포일정 요건에 해당하는 외국인에 한해 , 아파트 1채 소유허용 (2009 년 1월부터 5년간 시범적으로 )

□ 토지사용권증서 (red book) 와 주택소유권증서 (pink book) 통합

토지사용권증서는 세금 및 수수료 부담때문에 권리자의 발급 신청 기피로 현재까지 70% 만 발급( 대도시 외곽지역 특히 실적 저조 )

* 발급 완료일 2005 년부터 계속 연장 , 2010 년까지

주택소유권증서는 주택법령에 따라 발급 ( 임대주택이나 아파트의 경우 토지 사용자와 주택 사용 ( 소유 ) 자가 다르다는 논리 )

Red book 으로 통합하고자 추진중 ( 당분간은 토지법으로 , 궁극적으로는 부동산 등록법 제정 목표 )

□ 대도시 등 도시계획 체계 정비

1998 년 승인된 하노이시와 호치민시의 도시기본계획 (~2020) 수정 추진 하노이시는 확장된 행정구역을 대상으로 , 업체선정을 위해 국제 공모중 호치민시는 일본업체 (nikken Sekkei) 지원으로 추진중

하노이시와 호치민시 인근지역을 포함한 ‘광역도시계획’ 수립 추진 하노이시권 (5.5승인 ) : 하노이시와 인근 7 개성 , 2050 년 1,820 만명 수용 호치민시 ( 총리승인 신청 ) : 호치민시와 인근 7 개성 , 2050 년 3,000 만명 * 현재 하노이시 면적 : 934㎢ ( 장래 3,300 ㎢ ), 호치민시 면적 : 2,099 ㎢

2020 년까지 108 억불 투입 → 도시개선 계획 추진

◆ 토지문제는 복잡하고 힘들더라도 베트남 시장

진출시 꼭 거쳐야 할 관문

◆ 우리나라 토지문제 발생 근본 해결책으로

제시되는 ‘토지 공개념’이 적용되는 나라

◆ 개발 잠재력이 높고 매력적인 분야

⇒ 정부차원의 심도있는 연구와 관련 기관간

교류를 활성화시킬 필요

결 론

※ 참고 1 : 토지사용 계획과 도시계획

ㅇ 어느 지역을 개발하기 위해서는 ‘토지계획’과 부합해야 함 .

< 토지사용계획 ( 토지법 )>

ㅇ 계획기간 10 년의 토지사용 구상 (Land use planning) 과 5년의

토지사용계획 (land use plan) 으로 구분

- 토지사용구상은 토지현황을 바탕으로 토지잠재력을 평가하고 ,

토지사용 방침과 목적을 설정

- 토지사용계획은 토지종류별 비중을 설정

ㅇ 전국의 토지사용 구상 및 토지사용 계획은 국회 , 시와 성의 것은

총리 ( 정부 ), 시 군 구 현의 것은 시와 성이 각각 승인∙ ∙ ∙

ㅇ 이를 바탕으로 토지사용 현황도 (5 년마다 ), 토지사용계획도

(10 년마다 ), 세부토지사용계획도 ( 지적도 , 수시 ) 등 도면을 작성

< 도시계획 ( 건설법 )>

ㅇ 도시내 구체적인 개발계획을 담는것으로 도시건설 일반계획 , 도시건설

세부계획 , 도시설계로 구분됨 .

- 도시건설 일반계획은 공공이 , 도시건설 세부계획은 공공기관이

미리 수립하거나 투자자가 개발하면서 , 도시설계는 투자자가 담당 .

ㅇ 도시건설 일반계획 : 계획기간 20 년 , 우리의 도시기본계획

- 주요도시 ( 특별 , 1 급 , 2 급 ) 에 대해서는 건설부 심사후 총리승인 ( 수립권자 : 시 성∙ )

- 기타 도시에 대해서는 관할 성 인민위원회승인 ( 수립권자 : 시 성 하위 지자체∙ )

ㅇ 도시건설 세부계획 : 우리의 도시개발계획

- 현급위원회가 수립 4급 ∙ 5급 도시는 자체승인 , 기타는 시 성 승인∙ ( 일반적으로 투자자 )

- 1/500 - 1/2000 축척의 도면작성

ㅇ 도시설계 : 상세설계

- 구체적인 개발모습 ( 건축물 높이 , 경관 , 색깔 등 ) 을 규정

토지사용권 증서와 주택소유권 증서[ 참 고 2 ]

< 토지사용권증서 ( 표지 )>

↑

핑크색 동고 무늬

< 주택소유권증서 ( 표지 )>

[ 참 고 3]

□ 대표적인 주택 ( 냐옹 , 튜브 하우스 , 칼집 )