복합문화관광단지 조성

과 천 시 ( 도시과 )

과천복합문화관광단지 조성사업

’07.12

‘11.07

‘07. 12 : 2020 수도권 광역도시계획 수립 (GB 조정가능지 )

‘08. 02 : 기본구상 및 타당성 조사 연구용역 ( 경기개발연구원 )

‘09. 02 : 사업화 전략 수립용역 ( 한미파슨스 )

‘09. 09 : MOU 체결 ( 과천시 + 경기관광공사 )

‘10. 03 : 개발제한구역해제 관리계획 ( 안 ) 수립용역 착수 ( 과천시 )

‘10. 10 : 사업인수인계 기본협약 ( 경기관광공사 경기도시공사 )

* 행정안전부의 관광개발분야 사업 일원화 권고 수용 (’10. 3)

‘11. 07 : 수요분석 및 전략수립 연구용역 착수 ( 경기도시공사 )

• 사업명 : 과천복합문화관광단지 조성사업

• 위치 : 과천시 과천동 208 번지 일원

• 면적 : 185,000 ㎡ (56,000 평 )

• 용도지역 : 자연녹지지역 (GB 조정가능지역 )

• 사업기간 : 2009~2015 년

▒ 개요

▒ 추진경과

경마공원

국립과천과학관

경마공원역

남태령고개 선바위역 선암 IC우면산

’10. 03

’10. 10

01

1. 프로젝트 개요 및 추진경과

과천복합문화관광단지 조성사업

2020 년 수도권 광역도시기본계획

- 과천시는 수도권 중부지역의 여가 . 레저 . 쇼핑 . 첨단 R&D 기능

- 대상지는 지역현안사업으로 지정 ( 과천복합문화관광단지 – 0.185km²)

- 개발제한구역 해제 시 공영개발원칙으로 함

- 개발제한구역 해제와 동시에 1 종 지구단위계획 지정 및 수립

2020 과천도시기본계획

- 대상지는 시가화예정용지 ( 상업 ) 및 개발가능지로 지정

- 도입기능은 관광서비스 , 문화 , 예술 , 청소년 관리지원 기능 등

- 과천시 단계별 개발계획 – 복합문화관광단지 조성

▒ 광역도시계획상 GB 조정가능지로 반영

개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침

3-4-1. 개발제한구역의 해제는 해제대상지역에 대한 다음과 같은 공익적 목적의

개발수요가 발생할 경우 추진한다

(2)-② 교육 . 문화 . 여가 ( 관광 ). 노인복지 등 사회 . 복지사업

④ ①~③ 의 사업을 복합화한 복합단지 개발사업

(6) 기타 도시의 자족기능 향상 , 공간구조 개선 , 지역특화발전을 위해 추진하는 사업

▒ 공익적 목적의 개발수요가 발생할 경우 추진가능

02

2.

▒ 도시개발사업 ( 제 3 섹타개발방식 : 민관합동 SPC 설립 , 공공 51% 이상 )

SPC1민관합동SPC1

( 민관합동 개발방식 : 보상 , 부지조성에서 개발 , 운영까지 참여 )

토지보상 및 부지조성 단계 시설개발 및 운영단계

공공 : 민간 51: 49공공지분 청산

( 민간 SPC 로 성격변화 )

법적여건 및 개발방식

과천복합문화관광단지 조성사업

▒ 서울생활권 내 우수한 녹지경관을 즐길 수 있는 1 천만 서울시민 여가목적지

관악산

우면산

청계산

도심 인접한 위치의 우수한 자연환경 보유( 관악산 , 우면산 , 청계산 )

경마공원 , 서울대공원 , 국립과천과학관 등주변관광지 연간 1 천만 방문객

( 단위 : 천명 )

03

3. 입지여건

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

12,000,000

14,000,000

16,000,000

과천복합문화관광단지 조성사업

학의 JC

양재 IC

송파

용산

의왕

사업지

사당역

경마공원역

평촌역범계역

산본역

강남역

삼성역

신림역

서울대입구역

4 호선

2 호선

외곽순환고속도로

경부

고속

도로

서초

강남

서초역

과천의왕고속화도로

- 경부고속도로 양재 IC ~ 사업지 약 4km, 외곽순환고속도로 학의 JC~ 사업지 약 8.4km

- 서울접근성 우수 : 사당역 (2 호선 )~ 경마공원역 (4 호선 ) 약 7 분 소요- 수도권남부 접근성 우수 - 안양평촌 접근성 : 평촌범계역 (4 호선 )~ 경마공원역 약 15 분 소요 - 군포 ( 산본 ) 지역 : 군포산본역 (4 호선 )~ 경마공원역 약 22 분 소유

▒ 광역교통여건 및 지하철 접근성 우수

04

4. 교통여건

과천복합문화관광단지 조성사업

▒ 인접개발사업 진행 ( 배후수요 증가 , 서울 남부주거축 남쪽이동 )

• 인접개발사업 : 서초보금자리주택사업 , 우면 2 국민임대주택사업 , 과천지식정보타운 ,

과천화훼종합센터 , 정부청사 이전 유휴지 활용사업 등

▒ 광역 교통인프라 개선 ( GTX 예타통과 , 강남순환도시고속도로 공사 중 )

- 강남순환도로 30% 공정진행 ( 노선 )

우면 택지지구

서울대공원

서울랜드

현대미술관

과천시

화훼단지

강남순환도시고속도로

GTX

노선

양재IC

SITE관문체육공원

과천정부청사

국립과학관

서초보금자리

경마공원

과천지식정보타운

서해안고속도로 접속

시흥금천 IC 관악 IC( 서울대 정문 )

사당 IC( 남태령고개 )

선암 IC( 서초우면보금자리 )

수서 IC

5. 향후 개발계획

과천복합문화관광단지 조성사업

- 강남 , 송파권역 : 쇼핑자족률 60% 이상으로 고소득 배후주거 기반상권

- 양재 , 서초 , 사당권역 : 쇼핑자족률 30~40% 수준으로 유동인구 중심상권

- 양재 코스트코 ( 초광역 앵커 ) 의 경우 강남권 쇼핑목적수요의 5% 수준 , 서울 전체의 1% 수준 흡수

사당상권

SITE

안양 , 평촌 상권

양재상권

• 유동인구 (20~30 대 중심 )• 일부 직장인 및 학생

◆ 강남역 , 신사동가로수길 상권• 탄탄한 배후주거 ( 고소득 40~50 대층 )• 유동인구 ( 학생 , 직장인 , 20~30 대 ,

가족 )

◆ 삼성 , 서초 , 송파 , 압구정 상권 ( 전계층 타겟 )

• 유동인구 ( 코스트코 , 하나로마트 ) • 강남수요 및 일부 강북수요흡수

◆ 양재 상권

• 10~20 대 학생중심상권 ( 낮은 구매력 )• 탄탄한 배후주거 ( 강남대비 낮은 소득수준 )

◆ 안양 , 평촌 상권

• 10~20 대 중심• 배후주거 ( 낮은 구매력의 30 대

중심 )

◆ 신림 상권

• 직장인 중심상권 ( 광역상권 부재 )

◆ 사당 상권

신림상권

강남역 , 신사동가로수길

상권 삼성 , 서초 ,송파 , 압구정

상권

10~20 대

20~30 대

30~40 대

전연령층

06

6. 상권범위 및 타겟 설정

• 인구 7 만• 주변관광지 방문객 1 천만 / 년

◆ 과천상권과천상권

- 과천 , 안양 , 평촌 , 군포 , 의왕 : 50 만 배후세대 ( 인접지역 개발 시 )

▒ 광역 상권 ( 지역수요 뿐 아니라 서울 강남 , 강북 수요 흡수 )

▒ 타겟 - 주중 : 강남 , 서초권역 고급배후수요 타겟 - 주말 : 서울 , 수도권 쇼핑 / 여가목적 수요 타겟

과천복합문화관광단지 조성사업

상업문화

Goal Strategy Program

[ 젊은층 흡수목적 ]서울 및 수도권 남부

20~30 대• 젊은층 선호도 반영

[ 서울수요 창출목적 ]도심과 확실한 차별화

• 초광역 수요 창출가능한 Power Anchor 라이프스타일 Anchor

• 명품도입을 통한 고객 스펙트럼 확보

( 고급수요 흡수 )프리미엄 아울렛

[ 주변 관광지와 시너지 ]

• 가족단위 방문객 집객

• 고급 F&B 부족

키즈 테마파크

F&B Street

카테고리킬러 형 패션리테일 (SPA)

멀티플렉스

대형마트• 상업 인프라 제공[ 과천시민 삶의 질 향상 ]

소공연장 & 문화예술 아카데미

• 청소년 예술 , 교육지원

[ 정책적 도입 ]• 관광인프라 확보 정책• 공공성 확보목적 호텔

[ 수익적 목적 + 공공적 활용 ]

• 수익성 확보• 상주수요 확보 오피스 / 오피스텔

숙박

업무

▒ 프로그램 도출

08

7. 도입프로그램 ( 안 )

과천복합문화관광단지 조성사업

관광비즈니스 성격의 200 객실 규모 유치

소공연장 / 예술아카데미유통 및 패션 지원오피스R&D 및 IT 관련 기업

리조트풍의부띠끄 오피스텔 스타일

오피스

• 현대 기아자동차 , LG 전자 ,• 패션 / 유통 관련 기업

오피스텔

• 강남 , 도심권역 출퇴근자 대상 분양

호텔

• 신라호텔 , 롯데호텔 파르나스호텔 , 앰베서더 베스트웨스턴 외

소공연장

• EBS,SM,JYP엔터테인먼트

[ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ]

라이프스타일 앵커브랜드 유치 마트 + 전문스포츠관 , 애완용 등

전문 Operator 가 있는Open air 형태의

프리미엄아울렛( 일부 플래그십형 Mix 고려 )

라이프스타일앵커

• IKEA, 한샘 , 리바트 , 까사미아 프랑프랑 등

대형마트

• 홈플러스 , 이마트 , 롯데마트 등

프리미엄아울렛

• 현대 , 롯데 , 신세계 프리미엄아울렛 등

[ 도입프로그램 ] [ 도입프로그램 ][ 도입프로그램 ]

키즈앵커유치(Indoor + Outdoor)

쇼핑몰 /

Global SPA 브랜드 중심 International F&B 클러스터

• 경방 , 신세계 , Forever 21 외

특화 F&B 멀티플렉스

멀티플렉스 10 개관규모의 문화 공간

• CGV, 롯데시네마 외

키즈테마파크

• 뽀로로 , 레고코리아 외

[ 도입프로그램 ] [ 도입프로그램 ] [ 도입프로그램 ]

09

8. 프로그램 별 개발방향 ( 안 )

과천복합문화관광단지 조성사업

구 분 도입프로그램 전용면적 계약면적 전용률 용도별비율

업무시설

오피스 6,000.0 평 11,360.0 평 52.8% 8.5%

오피스텔 10,000.0 평 23,166.7 평 43.2% 17.3%

소계 16,000.0 평 34,526.7 평 　 25.8%

판매시설

라이프스타일앵커 10,000.0 평 23,653.3 평 42.3% 17.6%

대형마트 5,500.0 평 14,273.3 평 38.5% 10.6%

프리미엄 아울렛 6,500.0 평 15,376.7 평 42.3% 11.5%

쇼핑몰 9,000.0 평 21,280.0 평 42.3% 15.9%

특화 F&B 2,500.0 평 5,923.3 평 42.2% 4.4%

소계 33,500.0 평 80,506.7 평 　 60.1%

숙박시설 호 텔 4,500.0 평 10,640.0 평 42.3% 7.9%

문화시설

영화관 1,500.0 평 3,550.0 평 42.3% 2.6%

공연 문화시설 1,500.0 평 3,280.0 평 45.7% 2.4%

키즈테마파크 650.0 평 1,546.7 평 42.0% 1.2%

소계 3,650.0 평 8,376.7 평 　 6.2%

총 계 57,650.0 평

134,050.0 평

43.0% 100.0%

▒ 총 연면적 약 13 만평 ( 판매 , 문화시설 약 8.8 만평 )

10

9. SPACE PROGRAM ( 안 )

과천복합문화관광단지 조성사업

호텔업무시설

오피스텔

open-air mall

공연장 /키즈파크 영화관

Indoor mall / 쇼핑몰

라이프스타일 센터

마트

공영주차

18 층20 층

2 층2 층

20 층3 층

2 층

3 층

4 층

3 층

3 층

3 층

3 층

3 층

3 층

2 층

3 층

3 층

3 층

2 층

경마공원

경마공원역

과천

의왕

간 고

속화

도로

경마

공원

길

녹지공간 15%

•단지 중앙의 녹지공간을 중심으로 방사형 배치•공원을 적극적으로 활용한 시설간 연계계획•대지활용도 가장 우수한 지역에 쇼핑몰 , 문화시설 , 업무시설 및 호텔을 배치하여 대지이용 효율을 높이고 복합개발의 시너지 유도

보차동선 분리 및 보행환경 우선단지 중앙 녹지공간지하철 연계

11

10.토지이용계획 ( 안 )