第○組

簡報者 ○○○

參與組員○○○ 、○○○、○○○○○○ 、○○○、○○○

新北市都市更新案例實務模擬-中和區住宅更新案 -

【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動 -都市更新工作坊模擬課程

基本資料項目 內容

基地位置 位於新北市中和區中興街、中興街

135巷、161巷 7弄所圍街廓西側。

方案類型 基地面積 法定基準容積

住宅區 2,500㎡

756.25坪

7,500㎡

2,268.75坪

建蔽率 /容積率 60％ / 300％

土地人數 約 45人

建物面積 共 44戶，每戶約 135㎡

建物人數 約 44人

建物構造

除 521地號上為一棟 5層樓 RC建物

外，其餘建物皆為 3層樓 RC建物，頂

樓皆有加蓋。

建物現況使用 1樓商店，2樓以上住家

舊違章 無 是否為危險建築 否

是否為更新地區 否 是否為山坡地 否

其他 基地內有指定建築線之現有巷道

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Step 1 基地現況分析3

1-1基地 SWOT分析Strength(基地內在優勢 ) Weakness(基地內在劣勢 )

大多為獨棟建物，土地無被立體化持分，產權相對較單純

建物已超過使用年限，亟需更新

為 3 層樓建物，無 4 層樓以上建物獎勵

1 樓商店效益高 戶數過多，整合不易 基地面積未達 3,000 ㎡，無規模獎勵

Opportunity(基地外在機會 ) Threat(基地外在威脅 ) 鄰近捷運景安站，交通便利 基地三面臨路，且最大路寬為 15M 計

畫道路，建物可拉高

基地周邊住宅推案量大，恐影響本案去化率

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Step 1 基地現況分析

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1-2基地開發課題與對策(1)土地利用方面 課題 : 現況建物老舊窳陋、停車困難。 對策 : 興建現代化優質住宅，並開挖地下室滿足停車需求

(2)意願整合方面 課題 : 1 樓商店效益高，更新意願較低 對策：提供更新期間租金補貼，提高更新誘因

(3)其他課題 課題 : 對策 :

Step 2 更新單元範圍適宜性2-1 現有更新單元範圍是否合理 ■ 是 / □ 否原因： 1. 基地內之現有巷道有包含在更新單元內，以後可依法廢巷 2. 基地之面寬及進深皆足夠，較易規劃出優質之住宅產品 3. 基地邊界尚屬方整，無造成更新畸零地

建議修正範圍： ■擴大 / □ 縮小範圍 A ：往東側再納入一排建物，使面積達 3,000㎡以上，爭取規模獎勵範圍 B ：擴大至完整街廓，爭取較高規模獎勵

2-2 現有更新單元區段劃分是否合理 ? ■ 是 / □ 否原因：基地內建物皆已達使用年期，適宜全區劃為同一重建區段

建議修正範圍： □擴大 / □ 縮小範圍 A ：

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Step 2 更新單元範圍適宜性

2-3 建議處理方式範圍 處理方式 原因簡述原範圍 □重建 □整建或維護

2-4 建議實施方式範圍 實施方式 原因簡述原範圍 ■權變 □合建 土地及建物所有權人眾多，不易整合至全部同意，建

議本案採用權利變換為實施方式

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Step 3 規劃構想

3-1基地發展目標 改善居住環境 提升防災安全

3-2更新後產品定位 本基地擬興建一棟優質住商混合大樓。 1 至 2 樓層以商業為主、 3 樓以上以住宅使用

為主。3-3量體配置原則

開放空間與量體配置 : 建物配置於基地中間

人行與車行動線系統 : 基地沿中興街側留設 8 公尺寬無遮簷人行

步道，基地臨中興街 125 巷及中興街 135巷留設 4 公尺寬無遮簷人行步道。

車道出入口設置於 125 巷末端 其他 :

基地東側臨現有巷道側退縮補足 8 公尺路寬

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Step 4 開發量體概估及分配模擬4-1都更容積獎勵試算模擬操作案例 1( 住宅區 ): 都更獎勵給定假設值→ 50%模擬操作案例 2( 商業區 ): 都更獎勵給定假設值→ 20%模擬操作案例 3(工業區 ): 都更獎勵給定假設值→ 35%可依上述給定假設值直接套入，或依個案直接試算可申請之獎勵容積額度

附表

4-2其他容積獎勵預估

條次 擬申請獎勵額度 （㎡） (%)佔基準容積百分比

提供社區使用之公益設施 - 0.00%

經政府指定額外提供之公益設施 - 0.00%

協助開闢更新單元周邊公共設施 - 0.00%

提供更新單元周邊公共設施管理維護費用或捐贈經費予本府都市更新基金者

- 0.00%

第四點 建築物保存維護申請保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物之容積獎勵者

- 0.00%

17.73%

第六點 375.00 5.00%

第七點 450.00 6.00%

第八點 - 0.00%

第八點 - 0.00%

第九點 - -

第十點 - -

- 0.00%

- -

- -

- 0.00%

捐贈本縣都市更新基金

- -

2,155.00 28.73%

2,155.00 28.73%

2,155.00 28.73%

公益設施第二點

獎勵項目

協助開闢公共設施第三點

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Step 4 開發量體概估及分配模擬4-3 基地開發量體模擬

項目 單位 計算式法定容積(a)

㎡ 基地面積 ×容積率 2500×3=7500

獎勵容積(b)

㎡ 獎勵容積比例 ×a 7500×28.73%=2154.75

允建容積 ㎡ a+b 7500+2154.75=9654.75總銷面積(c)

坪 (a+b)×1.6×0.3025 9654.75×1.6×0.3025=4672.90

法定停車位 個 「 (a+b)/單位面積應設停車數」 ×1.15 (9654.75/150)*1.15=75更新後規劃項目 面積 (坪 )/ 數量

(個 )平均單價 ( 萬元 ) 總價 (元 )

住宅 4272.9坪 40萬 17.09億零售店鋪 400坪 70萬 2.8億停車位 75個 150萬 1.13億

總銷金額 21.02億4-4 共同負擔試算

模擬操作案例 1(住宅區 ): 共同負擔比給定假設值→ 48%模擬操作案例 2(商業區 ): 共同負擔比給定假設值→ 52%模擬操作案例 3(工業區 ): 共同負擔比給定假設值→ 50%學員可依上述給定假設值直接套入，或依個案直接試算共同負擔本案共同負擔比約 51%

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Step 4 開發量體概估及分配模擬

4-5 地主更新後可分回坪數分析3 樓透天地主 更新前 更新後 還原率 (%)( 更新後 / 更新前 )

土地面積 52.65㎡ -

產權面積 135㎡ 159.41㎡ 118%

室內面積 121㎡ 111.59㎡ 92%

車位 無 0.8個 -

5 樓公寓地主(5 戶持分 )

更新前 更新後 還原率 (%)( 更新後 / 更新前 )

土地面積 20.00㎡ -

產權面積 70㎡ 60.55㎡ 87%

室內面積 63㎡ 42.39㎡ 67%

車位 無 0.3個 -

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Step 5 更新效益分析5-1更新效益分析

(1)實施者效益分析 分回房地銷售後，可獲得不錯的報酬(2)地主效益分析 舊物換新屋 更安全、便利、舒適之居住空間 滿足停車需求 房地價值增加(3)公共效益分析 都市環境改善，都市景觀美化 友善的人行步道系統 增加就業機會 增加稅收【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動 -都市更新工作坊模擬課程