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陆家嘴信托 · 南京新城集合资金信托计划

2014 年 07

月

大河 · 孕育希望

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目录

交易概要

产品结构及基本要素

融资方介绍

担保方介绍

产品优势总结

陆家嘴财富介绍

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I. 融资方介绍：南京新城由国有上市公司（泰达股份）控股，作为天津泰达区域开发战略的实施平台，具有丰富的园区建设和政府项目代建经验。公司首创区域开发和产业社区模式，并成功创造了”中国声谷“模式，取得了市场高度认同，曾获”中国房地产 20 年 · 最佳区域开发模式“荣誉称号。

II. 担保方介绍：天津泰达股份有限公司（简称”泰达股份“，股票代码： 000652 ）是天津市重要的国有企业，天津市百强企业， 1996 年在深交所上市，实际控制人是天津市人民政府。担保方业务发展多元化，经营稳健，抗风险能力强。

III. 资金用途：信托资金用于投资定向资产管理计划，定向资产管理计划以委托贷款的形式发放资金给南京新城，用于补充其日常经营所需营运资金。

IV. 还款来源：

V. 担保措施：

交易概要

1. 连带责任担保：泰达股份对本信托提供连带责任担保；2. 期间管理：陆家嘴信托按季度跟踪考核交易对手和担保方的经营情况。

1 、南京新城发展股份有限公司的经营性收入；2 、天津泰达股份有限公司自身现金流。

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目录

交易概要

产品结构及基本要素

融资方介绍

担保方介绍

产品优势总结

陆家嘴财富介绍

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产品基本要素产品名称 陆家嘴信托 · 南京新城集合资金信托计划

产品规模 3.5 亿元

投资期限 12 个月

认购起点 100 万

预期收益

分档 预期年化收益率

100 万元≤认购金额 <300 万元 8.8%

300 万元≤认购金额 <1000 万元 9.2%

1000 万元≤认购金额 <1 亿元 9.4%

1 亿元≤认购金额 9.5%

资金用途 信托资金用于投资定向资产管理计划，定向资产管理计划以委托贷款的形式发放资金给南

京新城发展股份有限公司，用于补充其日常经营所需营运资金。期间分配及期末退出 信托计划到期一次性支付信托本金及收益。

还款来源 第一还款来源：南京新城发展股份有限公司的经营性收入；

第二还款来源：天津泰达股份有限公司自身现金流。注：本信托计划的任何收益表述仅供参考，不代表任何确定性的判断，不代表投资者可能获得的实际收益，且均属不具有法律约束力的用语， 亦不构成陆家嘴财富对本产品的额外收益承诺。

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交易结构图

南京新城发展股份有限公司

连带责任担保

认购 支付本金分配收益

发行

持股 51%

陆家嘴信托

合格投资人

天津泰达股份有限公司（股票代码：000652 ）

资金托管银行陆家嘴信托 · 南京新城

集合资金信托计划

定向资产管理计划

信托报酬

投资 分配投资收益

发放委托贷款 偿还贷款本息

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目录

交易概要

产品结构及基本要素

融资方介绍

担保方介绍

产品优势总结

陆家嘴财富介绍

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融资方介绍

南京新城由国有上市公司控股，作为天津泰达（全国经济开发区综合实力和竞争力第一品牌企业）区域开发战略的实施平台，具有丰富的园区建设和政府项目代建经验，成立于 2002 年，注册资本 2.04 亿元。截止 2014 年 3

月，公司总资产 110.3 亿元。

基本信息

股东背景

南京新城

49% 51%

江苏一德集团有限公司

泰达股份（股票代码：000652 ）

股权结构

江苏一德集团有限公司：国内领先的城市综合运营商，主营区域开发、资产运营和项目投资，拥有美国IDG （全世界最大的信息技术与风险投资公司）强大的资本实力和战略资源支持，旗下有全资、控股、参股公司 20 多家。

泰达股份：天津市重要的国有企业，天津市百强企业，注册资本 14.76 亿元， 1996 年在深交所上市，实际控制人是天津市人民政府。

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南京新城首创区域开发和产业社区模式 [1] ，形成了以土地开发为核心，以产业综合体、新城综合体等项目开

发和资源管理为支撑的区域开发业务架构，成功创造了“中国声谷” [2] 模式，取得了市场高度认同，曾获“中国房地产 20 年 ·最佳区域开发模式”荣誉称号。

[1] 区域开发和产业社区模式：新城市空间形态，以区域价值策划为核心，对既定区域的土地、空间、产业、文化等要素进行整合。[2] 中国声谷：江苏信息服务产业基地，以呼叫中心、数据服务、城市应用软件、 IT培训为主导产业，省级信息服务业基地，国内首个呼叫中心和数据服务产业园区。

业务模式

融资方介绍I. 国有背景，主营园区建设和政府代建，收入稳定II. 成熟的业务模式，过往项目经验丰富III. 资产规模大，现金流充裕IV. 融资能力强，与银行关系保持良好的合作关系

土地开发：吉山软件社区、扬州广陵新城、海南文昌东郊椰林

项目开发：江苏信息服务产业基地、大连北方生态慧谷、宝华项目等

项目管理：镇江西津渡街区、南京玄圃会所、扬州小盘股、三间院

南京新城主要项目概况

优势总结

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融资方主要项目成果扬州广陵新城

扬州广陵新城：扬州市十二五规划重点开发建设区；扬州市“一体两翼”战略核心区；扬州未来的综合性商务中心，区域规划总面积 22.5 平方公里，现已累计投资 50 多亿元

江苏软件园吉山基地：位于南京江宁经济开发区，是江苏省委、省政府确定的发展现代服务业重点项目，是国家软件产业基地，总面积 6 平方公里，总投资 250 亿元。

海南文昌东郊椰林：项目位于海南文昌公交镇，为国家十大海滨旅游胜地之一，是 AAAA级景区。东郊椰林的开发实现了从原生态到可持续发展。

环首都绿色经济圈规划展览馆：位于河北省燕郊开发区，是河南省环首都绿色经济圈启动首发项目，占地1400亩，总规划建面 4.5 万平米。

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融资方主要项目成果

中国声谷：省级信息服务业基地；国内首个呼叫中心和数据服务产业园区；扬州未来的 CBD-广陵新城的核心项目之一； 已创成“中国呼叫中心产业能力建设管理规范示范园区”、“国家级科技企业孵化器” 等国家级、省级品牌 17 个。

新城发展中心：南京江宁 CBD （贡献全市近 50% 的 GDP ， 3000 多家企业，35 家世界 500 强企业）的新地标，率先创造 SOC共享型办公社区模式——通过共享的资源平台（商务空间、交际空间等），减少企业在办公空间上的投入。

大连北方生态慧谷：“大连生态科技创新城”的首发项目，规划面积 800亩，总建面 71 万平方米，总投资 25 亿元， 以呼叫中心和创业孵化器为主导产业。

镇江西津湾：项目位于镇江市北部，邻近镇江大市口商业中心，是城市北部滨水区发展的第一站，城市属性较强，预计未来将成为全国著名的旅游景点。

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融资方财务分析 资产规模大，流动资产占比高

亿元 2011 2012 2013 2014.03

总资产 58.57 84.38 106.21 110.30

流动资产 40.04 68.90 88.77 97.86

货币资金 9.37 9.61 18.63 17.06

存货 19.30 38.30 56.60 60.90

负债合计 53.40 76.14 96.17 98.42

资产负债率[1]

91.18% 90.24% 90.55% 89.23%

2011 年 -2013 年，南京新城总资产年复合增长率 35% ，流动资产占比逐年提高，到 2014 年 3 月，南京新城总资产 110

亿元，流动资产 98 亿元，占比 89% ，其中货币资金 17 亿元，存货 61 亿元，存货占比流动资产 62% ，主要为工程成本和开发成本，前期投资收益的回收将给公司带来大量的现金流。

营业收入较高，经营业绩稳定，盈利能力强

亿元 2011 2012 2013

营业收入 9.92 23.09 28.45

净利润 0.46 2.93 3.86

净利润率 4.69% 12.67% 13.58%

2013 年南京新城营业收入 28.45 亿元 ，较 2012 年增长 23.22% ，净利润3.86 亿元，增长 32.06% 。近三年公司净利润率逐年增长， 2013 年为 13.58% 。融资方营业收入高，经营业绩稳定，盈利能力强，与银行合作关系良好，还款来源充裕。

[1] ：以 2013 年报表为例，账面资产负债率超过 85% ，但整体负债结构中有 30% 的负债在最近两年没有兑付压力：1 、泰达股份给南京新城 14.5 亿的借款，占总负债的 15.7% ，近几年无需归还；2 、应付票据 14.7 亿，该部分对应存入银行 50-100% 不等的保证金，约 8.5 亿，占总负债 9% ，实际负债为 6.2 亿；3 、长期借款 2.25 亿归还期限在 2016 年 3 季度后，占总负债 2.4% ；4 、预收帐款 3.07 亿，占总负债 3.3% ，来自旗下正常开展的两个项目，无负债风险

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融资方未来现金流测算

2015 年融资方旗下各主要项目集中回款，累计净现金流将达 7.76 亿元。

项目 2014 年后三季度 2015 年 合计

本部业务板块 0.70 0.90 1.60

产业开发 - 大连北方慧谷 -1.73 1.50 -0.23[3]

区域开发及运营管理 -扬州广陵新城 0.85 5.63 6.48

句容泰达青筑项目 0.25 0.10 0.35

合计 0.07 8.13 8.20

减：管理费用支出 0.18 0.26 0.44

经营活动现金净流量 -0.11 7.87 7.76

[3] 大连北方惠谷项目：该项目 2014 年尚需一定资金支持， 2015 年进入回款期，预计 2015 年净现金流量为 1.5 亿元。

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交易概要

产品结构及基本要素

融资方介绍

担保方介绍

产品优势总结

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担保方介绍

基本信息

泰达股份是天津市重要的国有企业，天津市百强企业，实际控制人是天津市人民政府， 1996 年在深交所上市，注册资本 14.76 亿元，总资产 208.88

亿元，旗下有 10 家控股子公司， 16 家参股公司，间接控股公司 40余家。

优势总结I. 国有控股，实际控制人为天津市人民政府II. 上市公司，业务发展多元化，经营稳健III. 资产规模大，担保增信能力强

股权结构

泰达股份（股票代码：000652 ）

天津泰达集团有限公司

天津市泰达投资控股有限公司

控股

天津市国资委

100%

100%

股东背景

天津泰达集团有限公司：是经天津市委、市政府批准组建的综合性大型国有企业集团，立足滨海新区、推动开发开放，注册资本 22 亿元，截止 2013

年底，公司资产规模 417 亿元。

天津市泰达投资控股有限公司由天津市国资委独资成立，是全国经济开发区综合实力和竞争力第一品牌企业，旗下拥有 15 家全资子公司， 3 家上市公司， 30余家控股公司和 40余家主要参股子公司。公司注册资本 60 亿元，截止 2012 年，总资产 7,930 亿元，主营业务收入 800 亿元。

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担保方介绍

区域开发 石油板块 环保产业

洁净材料 金融产业

旗下有大连惠谷、句容华宝等项目，南京新城是其主力下属公司之一。

年销售量约 80 万吨，拥有自主知识产权的制油技术；行业内享有很高的声誉。

垃圾焚烧发电产业2013 年净利润增幅150% ，属公益事业，享受一定的政府补贴，目前在建项目 6 个。

从事高科技化学纤维材料生产，技术水平国内领先，产品通过美国多项标准检验。

参股渤海证券、北国投、泰信资管等 6 家金融机构。

担保方目前主要经营板块包括区域开发、石油仓储贸易、环保产业、洁净材料产业、金融股权投资等五大产业。

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担保方财务分析 资产规模大，现金流充裕

亿元 2011 2012 2013 2014.03

总资产 137.51 164.77 198.08 208.88

流动资产 69.55 94.10 127.07 142.15

货币资金 21.89 18.72 36.36 38.64

存货 25.39 44.98 64.04 68.98

负债合计 110.21 136.90 168.20 179.00

资产负债率 80.15% 83.09% 84.92% 85.69%

营业收入增长快，盈利能力强

亿元 2011 2012 2013

营业收入 51.30 59.53 101.44

营业利润 0.68 2.09 2.62

2010 年 -2013 年泰达股份总资产年复合增长率 20% ，截止 2014 年 3 月，公司总资产 209 亿元，其中流动资产 142 亿元。流动资产中，货币资金 38.64 亿元，占比 27.2% ，现金流充裕，存货 68.98 亿元，主要为工程和开发成本，随着前期投资收益的回收，公司未来现金流占比会进一步提升。 企业资产负债率相对较高，主要是因为其主营业务特征及分红所致。担保方作为上市公司，融资渠道较多，融资能力强。

2013 年泰达股份营业收入 101.43

亿元，较 2012 年增长 70.41% ，营业利润2.62 亿元，增长 25.37% 。担保方经营业绩提升，随着回款期的到来，代建项目实现的收益逐步体现。

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交易概要

产品结构及基本要素

融资方介绍

担保方介绍

产品优势总结

陆家嘴财富介绍

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产品优势总结

I. 融资方国有背景，资产增长迅速，盈利能力强：南京新城由国有上市公司控股，作为天津泰达区域开发战略的实施平台，具有丰富的园区建设和政府项目代建经验。公司首创区域开发和产业社区模式，并成功创造了”中国声谷“模式。公司总资产 110 亿元，近三年年复合增长率 35% ，资产增值迅速， 2013 年营业收入 28.45 亿元，增长率为 23.22% ，盈利能力强。

II. 担保方为国有上市公司，资产规模大，担保增信能力强：泰达股份是天津市重要的国有企业，天津市百强企业， 1996 年在深交所上市，实际控制人是天津市人民政府。公司业务发展多元化，经营稳健，资产规模大，总资产 209 亿元，年复合增长率 20% 。

III. 还款来源有保障：

IV. 银监会、证监会双重监管：信托计划由银监会监管，资管计划由证监会监管，基于本产品的交易结构，本产品由证监会、银监会双重监管。

第一还款来源：南京新城发展股份有限公司未来营业收入截止 2014 年 3 月，南京新城总资产 110 亿元，货币资金 17 亿元，资产规模大，现金流充裕， 2015 年融资方旗下各主要项目集中回款，累计净现金流将达 7.76 亿元，加上融资方与银行良好的合作关系，还款来源充分。

第二还款来源：泰达股份自身现金流担保方资产规模大、货币资金充足， 2013 年公司现金及现金等价物净增加额 19.71 亿元，余额 29.94 亿元。此外，担保方作为国有上市公司，股东实力雄厚且拥有较强的融资能力，担保增信能力强。