Концепция в динамике на примере проекта Стражи Урала

2

Содержание

• О компании C&W S&R

• Грамотная концепция – основа успешного проекта

• Процесс разработки концепции

• Создание концепции проекта – первые шаги

• Концепция сегодня и ее оптимизация брокерами

• Меняющийся рынок и концепция завтра

О компании C&W S&R

4

C&W/S&R в России

• 1 компания полного цикла в области недвижимости

•14 лет на российском рынке

• 300 сотрудников московского офиса и

• 15 000 сотрудников во всем мире

• 31% доля рынка по результатам 2007 года

• 270 сделок заключено C&W/S&R от лица клиента за

2007 год

5

Услуги C&W/S&R

Складские помещенияСкладские помещения

Офисные помещения

Офисные помещения

Торговые помещения

Торговые помещения

Земельные участки

Земельные участки

Консультационные услуги Брокерские услуги

Рынки капиталаРынки капитала Услуги корпоративным

клиентам

Услуги корпоративным

клиентам

Исследования рынка

Исследования рынка

Отдел стратегического

консалтинга

Отдел стратегического

консалтинга

ОценкаОценка

Управление проектамиУправление проектами

Финансирование и инвестиционные продажи жилых проектов

Финансирование и инвестиционные продажи жилых проектов

Гостиничный сектор

Гостиничный сектор

Грамотная концепция - основа успешного проекта

7

Что такое концепция и зачем она нужна?

• Концепция – баланс между архитектурным совершенством и коммерческой эффективностью проекта

Процесс разработки концепции

9

Основные этапы в разработке концепции

Лучшее использование

Обоснование формата

Коммерческая концепция

Архитектурная концепция

Финансово-экономический анализ

Согласование коммерческих условий с архитектурными и техническими возможностями

Оптимизация архитектурных решений

Оптимизация коммерческой концепции на основании влияния ее параметров на финансовые показатели

10

Коммерческая составляющая концепции

Стадия Результат

1. Подтверждение/уточнение целей, ожиданий и принципов реализации Проекта.

Сформулированные цели Проекта

2. Анализ потенциала развития Участка:

•Возможности Участка/Объекта (юридические, физические, транспортные, социальные/общественные, инфраструктурные и прочие факторы)

•Анализ рыночной целесообразности:

•Анализ конкуренции по анализируемым секторам рынка недвижимости

•Выявленный потенциал развития Участка, учитывая возможности и ограничения; объем рынка, требования и предпочтения потенциальных пользователей и конкуренцию в рассматриваемых сегментах.

•Формулировка 2 - 3-х различных вариантов развития Участка

3. Финансовый анализ •Финансовая оценка 2 - 3-х различных вариантов развития Участка

4. Выводы и рекомендации •Рекомендация наиболее выгодного с финансовой точки зрения варианта развития Участка.

•Комментарии по аспектам доходности и рисков, основанные на результатах финансового анализа.

Создание концепции проекта Стражи Урала – первые шаги

12

Успех проекта – командная работа

13

Новая деловая и жилая зона Екатеринбурга

14

Эксклюзивное месторасположение

• Удобное расположение в самом центре Екатеринбурга

• Новый деловой район

• Развитая инфраструктура для деловой жизни и отдыха

• Близость метро и главных автомобильных магистралей

• Планируемая станция метро

• Удобные подъездные пути

15

Основная информация по проекту Стражи Урала

Предлагаемые помещенияСЕВЕРНАЯ БАШНЯ 64,815 ОБЩАЯ

6-36 ЭТАЖ (ОФИСЫ) 1,497 - 1,651 ЭТАЖ

38 ЭТАЖ (РЕСТОРАН) 1,232 ЭТАЖ

39 ЭТАЖ (БАР) 976 ЭТАЖ

40 ЭТАЖ (КЛУБ) 1,081 ЭТАЖ

41, 42 ЭТАЖ (ТЕХНИЧЕСКАЯ ЗОНА) 876 ЭТАЖ

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ СТИЛОБАТ 29,812 ОБЩАЯ

ТОРГОВЛЯ 4,778

КОРПОРАТИВНОЕ КАФЕ 2,723

ФИТНЕС-ЦЕНТР 1,456

ОФИСЫ 6,691

КОНФЕРЕНЦ-ЗОНА 1,660 СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ СТИЛОБАТ 8,899 ОБЩАЯ

БАНКОВСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 8,899

ЮГО-ЗАПАДНЫЙ СТИЛОБАТ 1534.39

ФИТНЕС-ЦЕНТР 2,400

Концепция сегодня и ее оптимизация брокерами

17

Разбивка помещений на примере ЦМТЕ

Продажа земельного участка в МО, г. Солнцево

Продажа земельного участка в МО, г. Солнцево

18

География спроса в Екатеринбурге

Торговые площади Lotte Plaza, Москва, Новый Арбат, 21, Общая площадь – 79 000 кв. м

Распределение по типам арендаторов

1%

54%

18%

27%

государственныеместныенациональныемеждународные

19

Наиболее востребованные площади.

Распределение по типам арендаторов

3% 9%

15%

18%

55%

> 1000 кв.м.

500 - 1000 кв. м.

200 - 500 кв. м.

100 - 200 кв. м.

< 100 кв. м.

20

Зонирование офисных помещений в проекте «Стражи Урала»

В планах компании номерной фонд реализованных проектов должен составить 1500 номеров на 2010 год

Меняющийся рынок и концепция завтра

22

Фаза II - Рост Phase III – Перенасыщение

Фаза I - Стабилизация Фаза IV - Спад

Длина цикла

Спрос/Предложение

Точка равновесия

Рынки, претерпевающие изменения

Казань

Челябинск

Новосибирск

Санк-Петербург

ЕКАТЕРИНБУРГ

Нижний Новгородв 2005-2006

Нижний Новгород

Ростов-на-Дону

Самара

Волгоград

Пермь

Омск

Уфа

РЫНОК АРЕНДАТОРАРЫНОК АРЕНДОДАТЕЛЯ

Ср

ед

ний

ур

ове

нь

запо

лне

нно

сти

пл

ощ

ад

ей

23

Влияние кризиса ликвидности и глобального экономического спада на рынок недвижимости• Банковские кризисы и падения на рынках недвижимости часто идут

рука об руку

• Приостановка проектного финансирования

• Понижение класса проектов

• Замедление сроков сдачи объектов

• Анализ реального уровня спроса, заморозка неприбыльных проектов, фокусировка на наиболее выгодных проектах

• Возрастающее значение оптимизации концепции проекта и её адаптации к изменяющимся рыночным реалиям

Контакты

25

Контактная информация

Анна Кошмина

Консультант по региональным проектам

Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

Россия, Екатеринбург, ул. Антона Валека, д. 15

Тел.: +7 (495) 797-9607

Факс: +7 (495) 797-9601

Максим Андрюхин

Директор по региональным проектам

Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

Россия, Москва, ул. Гашека, д. 6125047, Дукат Плейс III, 6-й этаж

Тел.: +7 (495) 797-9607

Факс: +7 (495) 797-9601

Спасибо за внимание!