ООО «Центр финансовых услуг и ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга»консалтинга»

Анализ рынка Анализ рынка коммерческой коммерческой недвижимости недвижимости

Воронежской области в Воронежской области в 2009 году2009 году

Время проведения исследования Время проведения исследования – январь-февраль 2009 г.– январь-февраль 2009 г.

Источники информации:Источники информации:• Официальные статистические Официальные статистические

данные;данные;• Интернет-сайты;Интернет-сайты;• Печатные публикацииПечатные публикации• Владельцы и арендаторы Владельцы и арендаторы

недвижимостинедвижимости

Факторы, влияющие на Факторы, влияющие на инвестиционную инвестиционную

привлекательность рынка привлекательность рынка недвижимости Воронежской недвижимости Воронежской

областиобласти

• Наличие градообразующего Наличие градообразующего предприятияпредприятия

• Близость к федеральным трассам или Близость к федеральным трассам или крупным железнодорожным узламкрупным железнодорожным узлам

• Размер населенного пунктаРазмер населенного пункта• Близость к областному центруБлизость к областному центру

Зонирование рынка складской Зонирование рынка складской

недвижимости Воронежской областинедвижимости Воронежской области

ЗонЗонаа

ХарактеристикаХарактеристика

11Мелкие населенные пункты, расположенные Мелкие населенные пункты, расположенные

вдали от трасс и других населенных вдали от трасс и других населенных пунктов пунктов

22Небольшие районные центры и небольшие Небольшие районные центры и небольшие

села, расположенные вблизи районных села, расположенные вблизи районных центровцентров

33

Крупные районные центры и населенные Крупные районные центры и населенные пункты, расположенные вблизи пункты, расположенные вблизи областного центра или вблизи областного центра или вблизи федеральных трасс и крупных жфедеральных трасс и крупных ж//д узловд узлов

44 Областной центр (г.Воронеж)Областной центр (г.Воронеж)

Распределение цен предложений на Распределение цен предложений на продажу складских помещений по продажу складских помещений по

зонамзонам

y = 1259,3x2,1585

R2 = 0,9206

y = 764,95x1,8056

R2 = 0,9446

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

1 2 3 4 5

зона

цен

а п

ред

ло

жен

ия

, р

уб./

кв.м

Классы В, С Класс D

Степенной (Классы В, С) Степенной (Класс D)

Средние цены предложений на Средние цены предложений на

продажу складских помещенийпродажу складских помещений по по зонамзонам

Зона 

Средняя цена предложения, руб./кв.м

Классы В,С Класс D

1* 1259 765

2 5622 2674

3 13489 5561

4 25100 9348

*Предложений на продажу нет

Распределение цен предложений Распределение цен предложений аренды складских помещений по аренды складских помещений по

зонамзонам

y = 23,884x1,5351

R2 = 0,8121

y = 9,2334e0,6273x

R2 = 0,8827

0

50

100

150

200

250

300

1 2 3 4 5

зона

цен

а п

ред

ло

жен

ия

ар

енд

ы,

руб

./кв

.м

Классы В, С Класс D

Степенной (Классы В, С) Экспоненциальный (Класс D)

Средние цены предложений аренды* Средние цены предложений аренды*

складских помещенийскладских помещений по зонампо зонам

Зона 

Средняя цена предложения, руб./кв.м

Классы В,С Класс D

1* 24 17

2 69 32

3 129 61

4 201 114

*Без учета коммунальных платежей

**Предложений к аренде нет

Ставки капитализации для Ставки капитализации для складских помещений по зонамскладских помещений по зонам

Зона 

Ставка капитализации

Классы В, С Класс D

1 0,229 0,267

2 0,147 0,144

3 0,115 0,132

4 0,096 0,146

Зонирование рынка офисной и Зонирование рынка офисной и торговой недвижимости торговой недвижимости Воронежской областиВоронежской области

Зона Местоположение

9 Центральные улицы Воронежа

8 Локальные центры Воронежа

7 Застроенные массивы с инфраструктурой

6 Промзона г.Воронежа, центры крупных райцентров

5 Пригороды Воронежа, средние районные города

4 Сельские районные центры

3 Центры крупных сел и поселков

2 Окраины мелких населенных пунктов

1 Вне населенных пунктов

Распределение цен предложений на Распределение цен предложений на продажу офисных помещений по продажу офисных помещений по

зонамзонам

y = 489,14x2,5174

R2 = 0,9281

y = 661,12x2,0627

R2 = 0,9643

y = 1097,4x1,9459

R2 = 0,8827

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

1 2 3 4 5 6 7 8 9

ценовые зоны

цен

ы п

ред

ло

жен

ий

к п

ро

даж

е, р

уб./

кв.м

Офисы классов В, В+ Офисы классов С, С+

Офисы класса D Степенной (Офисы классов В, В+)

Степенной (Офисы класса D) Степенной (Офисы классов С, С+)

Средние цены предложений на Средние цены предложений на

продажу офисных помещенийпродажу офисных помещений по по зонамзонам

Зона

Офисы классов В, В+

Офисы классов С, С+

Офисы класса D

Средняя цена предложения, руб./кв.м

1   1097 661

2   4228 2762

3   9307 6374

4   16290 11539

5   25147 18283

6 44499 35857 26630

7 65597 48400 36599

8 91806 62761 48204

9 123493 78927 61461

Распределение цен Распределение цен предложений на аренду предложений на аренду

офисных помещений по зонамофисных помещений по зонам

y = 352,89e0,0997x

R2 = 0,3183

y = 36,44x0,9862

R2 = 0,5333

y = 91,596e0,2228x

R2 = 0,7988

0

200

400

600

800

1000

1200

1 2 3 4 5 6 7 8 9

зоны

це

на

пр

ед

ло

же

ни

я а

ре

нд

ы,

ру

б./к

в.м

Офисы классов В, В+

Офисы классов С, С+

Офисы класса D

Экспоненциальный (Офисы классов В, В+)

Степенной (Офисы класса D)

Экспоненциальный (Офисы классов С, С+)

Средние цены предложений на Средние цены предложений на

аренду офисных помещенийаренду офисных помещений по зонампо зонам

Зона

Офисы классов В, В+

Офисы классов С, С+

Офисы класса D

Средняя цена предложения, руб./кв.м

1 390 114 36

2 431 143 72

3 476 179 108

4 526 223 143

5 581 279 178

6 642 349 213

7 709 436 248

8 783 544 283

9 866 680 318

Ставки капитализации для Ставки капитализации для офисных помещений по зонамофисных помещений по зонам

ЗонаСтавка капитализации

Офисы классов В, В+

Офисы классов С, С+

Офисы класса D

1   1,247 0,654

2   0,406 0,313

3   0,231 0,203

4   0,164 0,149

5   0,133 0,117

6 0,173 0,117 0,096

7 0,130 0,108 0,081

8 0,102 0,104 0,070

9 0,084 0,103 0,062

Распределение цен предложений на Распределение цен предложений на продажу торговых помещений по продажу торговых помещений по

зонамзонам

y = 60,457x3,6382

R2 = 0,9301

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

180000

200000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Средние цены предложений на Средние цены предложений на

продажу торговых помещенийпродажу торговых помещений по по зонамзонам

ЗонаСредняя цена предложения,

руб./кв.м

1  

2  

3 3 291

4 9 373

5 21 108

6 40 975

7 71 793

8 116 699

9 179 131

Распределение цен Распределение цен предложений аренды торговых предложений аренды торговых

помещений по зонампомещений по зонам

y = 2,968x2,9174

R2 = 0,8507

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Средние цены предложений аренды Средние цены предложений аренды

торговых помещенийторговых помещений по зонампо зонам

ЗонаСредняя цена предложения,

руб./кв.м

1  

2  

3  

4 169

5 325

6 553

7 867

8 1 280

9 1 805

Ставки капитализации для Ставки капитализации для торговых помещений по зонамторговых помещений по зонам

Зона Ставка капитализации

1  

2  

3  

4 0,216

5 0,185

6 0,162

7 0,145

8 0,132

9 0,121