해운대 블루하이텔 사업 계획 ( 案 )

제 안 : HILL KOREA ㈜

1. 개요2. 사업부지 환경 분석3. 상권특성4. 시설구성 계획 및 사업수지 분석5. 사업 추진 일정계획

목 차목 차

1. 개요1) 사업부지 현황 � 소재지 : 부산광역시 해운대구 좌동 1432-1

� 규모 및 도시계획 사항

지 번 지 목 면 적 도시계획 사항 비 고

1432-1 대 지 567.5 m²171.66py

* 근린상업지역* 방화지구 / 도시설계지구 현재 지하층 시공중

� 사업부지 위치도

사업부지

1. 개요1) 법적 여건 검토 � 건축가능 시설

* 단독주택 / 공동주택* 제 1 종 근린생활시설 : 슈퍼마켓 / 휴게음식점 / 일용품 / 이•미용원 / 일반목욕 장 / 세탁소 / 의원 / 탁구도장 등 * 제 2 종 근린생활시설 : 일반음식점 / 청소년 전자 유기장 / 학원 / 의약품 도매 등 * 판매시설 : 신도시 시장 接 , HARD 적 측면 제외* 문화 및 집회시설 : 종교집회장 / 공연장 / 예식장 기타 유사한 것 * 숙박 및 위락시설 : 학교 환경위생정화구역 고시지역으로 용도 불허* 의료시설 : 종합병원 고시부지 接 , HARD 적 측면 제외 .

* 교육연구 및 복지시설 : 교육원 / 학원 / 연구소 / 도서관 / 사회복지 및 근로복지시설* 운동시설 : 체육도장 / 당구장 / 실내낚시터 기타 이와 유사한 것으로 2 종 근 생시설에 해당하지 아니하는 것* 업무시설 : 금융업소 / 사무소 / 오피스텔 기타 이와 유사한 것으로 2 종 근 생시설에 해당하지 아니하는 것* 창고시설 : 창고 ( 물품저장시설로서 냉장 냉동창고 포함 ) / 하역장* 위험물저장 및 처리시설 : 주유소 / 위험물제조소 / 위험물 저장소 등 기타 이와 유사한 것* 자동차 관련시설 : 주차장 / 세차장 / 검사장 / 매매장 / 정비공장 / 정비학원 / 차고 등* 동물 및 식물관련시설 : 축사 / 가축시설 / 화초 및 분재 등의 온실 기타 이와 유사한 것* 공공용시설 : 1 종 근 생시설에 해당하는 것을 제외한 공공시설 ( 방송국 / 찰영소 / 통신시설 등 )

� 수익형 개발사업 전제 시 개발 가능한 시설은 주거시설 , 업무시설 , 근•생시설 임

2. 사업부지 환경분석1) 부지여건 분석 � 지리적 입지여건

* 사업지는 해운대 신시가지 순환도로의 송정터널 진입노변 인근에 위치 .* 장산로와 중앙로의 중간지역으로서 교육기능 ( 부흥 초 • 중 • 고교 ) , 주거기능 ( 롯데 4 차 • 대원아파트 등 ),

판매기능 ( 신도시 시장 ), 공공기능 ( 좌동전화국 • 방범순찰대 ), 의료기능 ( 종합병원 예정부지 ), 교통기능 ( 버스 종점 ), 종교기능이 혼재한 중심지역에 입지 .* 대형판매기능은 E- 마트 (0.8km), 리베라백화점 (1.5km) 이 담당하고 있으며 , 근린 소매기능은 신도시 시장 (8m), 좌동 재래시장 (0.5km), 지하철 장산역 인근 상가지역 (0.5km) 에서 담당 .

� 부지 특성* 사업부지는 삼면이 도로 (8m) 에 접한 장방형 토지로 현재 나대지 상태임 .* 사업부지는 근린상업지역이며 지목은 대지로 부지의 인지도가 높고 종합병원과 버스종점 예정부지가 인접하여 개발 잠재력을 보유하고 있음 .* 사업부지를 중심으로 인접하여 대형 흡입시설 들이 구성하고 있어 향후 유동 객 다수 보유 지역임 .* 사업부지는 집객시설 ( 주유소 / 시장 / 교회 / 골프연습장 / 종합병원 / 버스종점 등 ) 밀집지역에 입지하고 있으나 , 개발 진행 중에 있으므로 현재 유동 객은 적은 상태 .

� 교통 여건* 사업부지는 해운대 신시가지 순환도로 (6 차선 ) 와 중심도로 (6 차선 ) 와 인접하여 있으며 부지 삼면이 도로 (8m) 와 接 .* 지하철 장산역과 109 번 버스 종점이 10 분 거리 (500m 이격 ) 에 소재 .* 신도시 순환버스 정류장과 일반 좌석겸용 9 개 노선버스 (5,36,38,115-1,40,109,307,240,302) 가 1 분 거리 (70m 이내 이격 ) 에 소재 .* 따라서 사업지의 접근성은 대단히 양호하며 , 대중버스 이용은 대단히 양호함 .

2. 사업부지 환경분석2) 생활환경 여건 분석 � 인구 현황

� 연령별 현황

구 분 면 적 (km²) 세 대 수 인 구 수 ( 명 )계 남 여

부산광역시해 운 대 구

신도시 ( 좌동 )

758.2151,449.31

1,199,804127,04731,015

3,812,392408,909104,391

1,905,565202,69650,838

1,906,827206,21353,553

세 대 당인 구 수

3. 183. 223. 36

* 해운대 신도시는 해운대구 면적 대비 18.1% 차지하고 있으나 세대 비 24.4%, 인구 비 25.5% 로 높게 나타나므로 이는 타 지역에 비해 인구 밀집 현상이 높은 것으로 판단됨 . * 해운대 신도시의 세대 당 인구수가 높게 나타나는 현상은 생활 수준이 안정된 중상층 계층 분포가 높은 것으로 판단됨 .

구 분

15 세 미만30 세 미만45 세 미만60 세 미만60 세 이상

계

부산광역시인구수 ( 명 ) 구성비 (%)

703,527 18.451,015,247 26.631,008,583 26.46696,310 18.26388,731 10.20

3,812,392 100.00

해 운 대 구인구수 ( 명 ) 구성비 (%)

121,005 29.5966,327 16.22

118,215 28.9167,389 16.4835,973 8.80

408,909 100.00

해운대구의 연령 계층별분포는 15 세 미만 아동과 30 세 이상 45 세 미만 활동인구가 상대적으로 많이거주하고 있는 것으로나타남 .

좌 동인구수 ( 명 ) 구성비 (%)

18,189 25.7919,172 27.1811,065 15.6913,860 19.578,249 11.69

70,535 100.00

2. 사업부지 환경분석2) 생활환경 여건 분석 � 주택 현황

구 분 단독주택 아파트 주 택 수 ( 호 )

연립 / 다세대 기타 계부산광역시해 운 대 구

신도시 ( 좌동 )

321,41319,574

415,02864,282

88,2369,454

33,0333,694

857,71097,004

주택보급율

81.4%85.3%

* 주택보급율은 해운대구가 부산시 전체 평균보다 높게 나타나고 있으며 , 특히 단독주택 대비 아파트의 경우 해운대구가 3.2 배 가량이나 높게 나타나는 것은 해운대 신도시에 아파트가 밀집해 있기 때문이며 , 주택 유형의 선호도 또한 공동주택이 월등히 높게 나타남 .

� 사업지가 소재한 해운대 신도시는 의식 및 교육 수준이 높고 , 경제적으로 안정된 중산층이 밀집한 지역이며 , 연령별로는 15 세 미만 아동이 가장 많이 분포되어 있음 . 따라서 지역 소비 성향은 아동과 그 부모인 30 대 계층이 주도 .

� 사업지에 근생시설 개발 시 TARGET 은 아동들이며 , 그 부모가 아이들을 데려와 함께 즐기며 돈을 지불하는 업종을 유치해야 할 것으로 판단됨 .

2. 사업부지 환경분석3) 사회환경 여건 분석 � 각종시설 현황

구 분 초학 교 금융기관 시장 / 상가

부산광역시해 운 대 구좌 동

26724

8

5345824

3,052284

59

196( 시장 )

5438

공원

39016

3

* 해운대구의 경우 상가를 제외한 정기시장은 15 개이며 마트 2 개 , 백화점 1 개가 소재하고 있는데 그 중 마트 1 개와 백화점 1 개가 좌 동에 위치 .* 좌 동은 해운대구 전체 금융기관의 41.38% 가 소재 .* 부산시의 경우 의료개소는 3077 이며 의료개소 당 인구수는 1,249 명 , 병상 수는 23,947 개로 방어인구수는 159 명임 . 해운대구는 의료개소 당 인구수는 1,439 명 . 병상 수는 930 개로 방어인구수는 440 명 좌 동의 의료개소 당 방어인구수는 1,769 명 . 병상수는 230 개 , 병상수 당 방어인구수는 454 명 . 따라서 사업지가 소재한 좌 동은 의료시설이 부족한 상태로 종합병원 예정부지의 신규 병원 개발은 가능성이 높은 것으로 판단됨 .

중 고 대157 127 25

14 10 25 3 -

병원개인 종합

251

-

� 식품위생업소 현황

합 계 식 품 접 객 업 소 식품제조가공업소일반음식 유흥주점 단란주점 휴게음식점 제조가공 즉석가공

3,516 2,580 66 180 286 44 360

2. 사업부지 환경분석

4) 주요지역 개발사업

3. 상권 특성1) 사업부지 상권 특성 � 상권 특성 * 지하철 장산 역을 중심으로 전통적 노변 상업시설과 아파트 단지 상가 중심의 2 중적 구조 특성 내포 .

� 상권 변화 방향* 지리적 중심 축은 향후 지하철 장산 역 세권으로 이동 .* 기능적 중심 축은 사업지 인근으로 이동 .

� 상권내의 사업지 위계* 사업지 주변 상권은 신도시 동부에서 내점 , 향후에는 전역에서 이용 예상 .* 사업지는 신도시 중심 상권의 외곽 부분에 위치 , 현재 고객 유입시설의 부족으로 유동객이 적은 상태 . 따라서 강력한 흡입력이 있는 독자적 상세력의 형성을 요하는 곳으로 판단되며 , 개발의 위험부담을 해소하기 위하여 상적 기능과 주거 기능의 완충적 전략 또한 필요 .

3. 상권 특성2) 사업지주변 주요시설 동향

주요시설 주 변 특 성 사 업 지 위 계

판 매 시 설* 신도시 시장은 인근 학교의 학생들을 위한 문구류 , 식음시설과 인근 아파트들을 대상으로 한 잡화 및 부식품 시설중심으로 구성 , 아파트 상가와 대응 .

* 무계획적이며 , 독자적 집객력을 확보 할 수 있는 전략 부재 .* 집객력 열세 .

주 유 소 * 신도시내 주유소는 3곳으로 등급기준은 B 급으로 입지성 / 수익성 측면 양호 .

* 단순 통과 객 열위 , 목적객 우위 입지 .* 신도시 동부 거주인구 내점 .

골프연습장 * 추정 수요 대비 , HARD 적 측면 다소 열세 . * 신도시 전역에서 내점 예상 .

종 교 시 설 * 2000. 07. 준공 예정 * 신도시 전역에서 내점 예상 .

의 료 시 설 * 종합병원 고시 예정 부지 소재 . * 수요적 측면 신규 개발 가능성이 높음 .* 향후 해운대구 전역에서 내점 예상 .

교 통 시 설 * 버스터미널 고시 예정부지 소재 . * 500m 권역 내 내점 예상 .

교 육 시 설 * 부흥 초 • 중 • 고등학교 소재 . * 해운대구 전역 대상 .

3. 상권 특성3) 주변 근린생활 시설 임대가 동향 � 상업시설 발달 동향

* 신도시 지역에서 가장 상업시설이 발달된 지역은 지하철 장산역주변이며 , 대동아파트 주변의 근린상업지역에도 상업시설이 잘 발달되어 있음 .* 사업지 주변은 신도시의 기능적 중심성을 확보하고 있어 향후 3 년 내 핵심지역으로 부상 할 가능성을 보유하고 있지만 현재 대형 흡입시설인 신도시 시장이 아파트 단지 내 상가와 대응할 수 있는 경쟁력을 확보하고 있지 못하며 , 주변에 유휴 토지가 많아 상권발달이 미약한 상태임 .

� 임대가 동향* 신도시 지역 상업시설이 잘 발달된 권역 내 대로변에 접한 건축물의 1 층 평당 임대가는 800 - 900 만원에 형성되어 있으며 , 2 층은 500 - 400 만원 , 3 층은 400 - 300 만원 , 4 층은 300 - 200 만원 대에 형성되어 있음 .* 따라서 사업지의 경우 , 상권발달도 다소 미약하며 , 대로변의 이면에 소재하여 상업시설이 잘 발달된 권역의 대로변에 접한 건축물의 임대가와는 차이를 두어야 하는 것으로 판단되므로 향후 건축물 완공 시 평당 임대가는 1 층 700 만원 , 2 층 350 만원 , 3 층 250 만원 , 4 층 이상 200 만원이 적정하다고 판단됨 .

� 주변 분양가 사례 분석

구 분 비 고

조일 프라자

영진 파스타

1 F

1,100 - 1,200

2 F 3 F 4 F

500 - 550 400 - 440 350

1,300 600 500 300

* 할인 가능* 1 층 및 4 층 일부 분양* 할인 가능* 4 층 3 개 분양

3. 상권 특성4) ONE - ROOM ( 주거형 ) 수요 조사분석

� 원룸 수요 대상자의 해운대 신도시 지역 APT 전세 입주현황 * 조사평형 : 24 평형 - 조사세대 수 360 세대 중 56 세대 (15.5%) 보증부 월세 입주* 입주조건 - 보증금 500 만원 / 월세 70 - 80 만원 - 보증금 1,000 만원 / 월세 50 - 60 만원

� 원룸 수요 선호도 조사 (10 평 기준 )

* 조사대상 : 해운대 지역 유흥업소 ( 나이트 클럽 ) 여종사자 .* 조사방법 : 설문지 배포 방식* 조사일시 : 2001 년 3월 17 일 토요일 , 18 일 일요일 * 조사인원 : 80 명* 조사내용 : 원룸에 살고 싶다 : 15 명 (18.75%) / 고려하겠다 : 29 명 (36.25%) / 관심 없다 : 23 명 (28.75%) 모르겠다 : 13 명 (16.25%)

* 선호도 조사 결과 고려하겠다 의 경우 36.25% 로 가장 높게 나타나며 , 살고 싶다 의 18.75% 의 경우 원룸에 대한 소유 욕구를 분명히 나타내는 것으로 볼 때 해운대 지역전체 여종사자 ( 3,000 여명 ) 감안 시 250 여명 - 500 여명의 잠재 수요 층이 있는 것으로 판단됨 . 따라서 사업지에 원룸 개발 시 보증부 월세 개념의 임대 분양은 100% 예상되며 , 일반 분양 시 이들 대상만으로도 신도시 내는 현재까지 원룸이 개발된 사례가 없기 때문에 분양 융자금 지원 제도를 전략화 한다면 사업 안정성 확보를 위한 초기 분양 율 70% 는 가능할 것으로 판단됨 .

4. 시설구성 계획 1) 시설구성 제안

STRENGTH

* 사업지는 신도시 권역내 기능적 중심성 보유 .* 신도시 전역 대상 상세력 창출이 용이 .* 인지도 및 인식성이 양호 .* 접근성 및 교통성이 대단히 양호 , 공용주차장 보유 .* 개발 잠재력 보유 .

WEAKNESS

* 유동성 인구의 부족 ( 통과객 보다 목적객 중심 )

* 사업지 주변 시설의 상권 취약 ( 신도시 시장 상권의 미약 ).

* 사업지 주변 유휴토지로 인한 환경적 열세 .* 야간성 시설 개발의 한계성 내포 ( 법적 규제 ).

대 응 방 향 시 설 구 성

* 신도시 전역 대상 시설* 강력한 흡입시설 ( 전문화 / 대형화 / 현대화 )* 상업지역의 토지 효율성 측면 최대 용적률 확보 필요 .* 개발부담의 위험 해소를 위해 근 생 / 주거기능 보완적 시설의 필요성 .

대 응 전 략

* IMAGE : 신도시의 NEW LIFE 공간 실현* TARGET- 근생시설 : 아이들과 함께 즐길 수 있는 지역 생활자 .- 원룸시설 : 단독가구 • 신혼가구 및 유흥업소 여종사자

FAMILY RESTAURANT 1F - 2F

ONE ROOM3F - 7F

PARKING

4. 시설구성 계획 3) 건축계획 � 건물 개요

* 대지 위치 : 부산광역시 해운대구 좌 동 1432-1 번지* 지역 지구 : 근린상업지구 , 방화지구 , 도시설계지구 , 상세 계획 구역* 도로 현황 : W / 8.00 M L : 64.76 M* 대지 면적 : 444.60m² (134.49py)* 건축 면적 : 429.36m² (129.88py)* 연 면적 : 2,848.95m² (861.81py)* 건 페 율 : 75.66%* 용 적 율 : 502.02%* 규 모 : 지하 1 층 지상 7 층* 주차 대수 : 17 대* 전 용 률 : 74.85%

� 층별 개요

* 건축 계회안 층별 개요표 참조

4. 시설구성 계획 3) 건축계획 � 건물 배치도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획 1� 층 평면도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획 2� 층 평면도

4. 시설구성 계획3) 건축계획 � 건물 정면도

4. 시설구성 계획3) 건축계획 � 건물 투시도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획 � 건물 측면도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획 � 옥탑광고 측면도

5. 사업 추진 일정계획 구 분‘01. 03

‘01. 04

‘01. 05

‘01. 06

‘01. 07

‘01. 08

‘01. 09

‘01. 10

‘01. 11

‘01. 12

‘02. 01

‘02. 02

‘02. 03

건 축 일 정 계 획* 사업성 검토 및 건축 기본계획* 지질조사 및 건축허가* 건축시공 회사 선정 및 착공

* 공사진행

* 준공검사 및 입주 준비* 입주

* 사업수지 분석 및 분양가 확정분 양 일 정 계 획

* 원룸시설 분양자 발굴 및 제안* 근생시설 분양자 발굴 및 제안

* 분양 잔금 정산에 따른 이전 등기

* 분양자 계약 완료

사업관리* 공정관리 검토 및 진행보고* 기성급 심사* Claim 방지 및 처리

* 사업에 대한 전반적 사후 평가

* 총사업비 요약 보고서 제출

5. 사업 추진 일정계획 1) 공사 진행 사진

� 현재 지하층 공사 진행중