第六章成本法

第一节 成本法的基本原理

一、概念　　　又称“重置成本法” ,“ 原价法” , 是指在估价时点以假设重新建造开发待

估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金、折旧等依据来确定待估房地产价格的一种估价方法 , 所得到的价格又称为“积算价格”。

　二、理论依据　　　劳动价值理论　　 三、适用范围

1. 新的土地或建筑物；2. 假设重新开发建设的旧的房地产；3. 正在开发建设的房地产 ( 如在建工程 ) 以及计划开发建设的房地产；4. 很少发生交易或者没有经济收益和潜在经纪收益的 , 无法利用市场比

较法和收益法估价的狭小市场或封闭市场上的房地产；5. 有特殊用途、特殊交易目的 ( 如保险损害赔偿等 ) ；6. 不适用于评估，建筑物过于老旧的房地产。

　　参考教材 page 33-36

四、方法特点1. 成本法的成本价值不是指实际的，扣除利润的账

面成本，而是指全部的、客观的和现时的，包含合理利润的，具有价格含义的理论价值。

2. 虽然成本决定价格的底线，但是它不能决定价格的市场水平。因为交易价格还受到心理、市场供需的影响。

3. 因而成本法只适用于缺乏收益和市场交易资料的房地产价值的评估。对于新开发土地或新建房地产，也适合于成本法。

五、基本公式（一）基本公式

（二）基本要素

　　　　 1.土地取得费用：　　　获取一定使用年期的土地使用权所发生的开发期期初的一次性费用支出，主要包括征地费、拆迁安置补偿费、城市建设配套费等等。实际情况分为新征土地、旧城改造土地、出让转让用地等三种。

2.土地开发费用：　　　将生地或毛地开发成直接为城市土地利用的熟地所发生的费用，俗称“三通一平”或“七通一平”费，具体包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费等等。

　　　 3.管理费用：　　　开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般根据土地取得费用和开发成本之和的一定比例估算，比如 5 ％。

　　　　4.销售费用：　　销售未来开发完成的房地产的必要费用，如广告费、销售资料制作非、样板房建设费等等。一般按照售价的一定比例测算，比如比率为 4 ％。

　　　5.投资利息：　①是土地和建筑物在开发投资过程中发生的资金占用费

用。　②利息的计息期：土地取得成本、开发成本均应按照它

们假设发生的时点，终点是开发期结束的时点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。

　③若费用是假设在一个时间段均匀发生，那么费用的始点就在这段时间的中点。

　④计息方式按照复利计息更为合理。

⑤练习：例题 1：　　总投资为 550万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入，同期银行贷款年利率为 8 ％，则投资利息为多少？

例题 2：　　总投资为 400万元，开发期 2 年，第一年投入总投资的 65 ％，第二年投入 35 ％，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率 8 ％，各期均匀投入，则投资利息为多少？

例题 3：　　总投资为 600万元，开发期为 3 年，在第一年年初投入总投资的 50 ％，第二年年初投入 30 ％，第三年年初投入剩余的 20 ％，同期银行贷款年利率为 8 ％，各期投资计息期的起始时间为其相应的具体投入时间，则投资利息为多少？

　　　　 6.销售税费：　　　　销售税金及附加（包括营业税、城市维护建设税和教育

费附加）、其他销售税费（包括印花税、交易手续费等）注意：此间不包括“土地增值税”和“企业所得税”，因为土地增值税的计算根据具体费用扣除大小而定，有不确定性，各个项目不同，所以不考虑。

　　　 7.开发利润：　　　　是指房地产开发商的利润。利润的计算基数与利润的内涵相关。若是“直接成本利润率”，则基数等于“土地取得成本＋开发成本”；若是“投资利润率”，则基数等于“土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用”，不包括投资利息。

　　　 8.土地增值收益：　　　　是因为国家或当地政府改变土地用途或者改善土地区位品质而造成土地收益增加，其中应属于国家的部分收益。

　

六、操作步骤

　 　 1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。

　　 2. 估算土地或建筑物的购建价格。　　 3. 估算建筑物的折旧。　　 4.求取积算价格。

第二节成本法的

重置成本和折旧

一、重置成本 （一）概念与分类

　　　 1. 重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。

　　 2. 建筑物的重置价格是估价时点状况下、以估价时点市场的平均价格水平、假定全新的具有同等功能的房地产的重新购建价格。

　　 3.求取思路有两大路径：一是模拟房地产开发商的开发过程，估算房地合一的价格；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后两者相加。

4.问题：　　　　估价对象所在土地是 10 年前取得的商业用地（商业用

地最高使用年限是 40 年），请问土地的重置价格是 40 年商业用地的现时购置价，还是 30 年商业用地的现时购置价？如果选择后者，是否需要继续进行土地使用年限修正？

（二）更新重置成本的构成　　 1. 重置价格的构成可分为直接成本和间接成本两类。

2. 直接成本包括人工费、材料费、施工机械费、其他直接费等等四项。

3.间接成本包括勘测、设计规划、施工融资费、施工管理费、投资利润、销售费用等等不直接构成建筑物物质实体的支出。

（三）更新重置成本的估算方法　　　　 1.单位成本法

　　　即通过调查近期建成的与待估建筑物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的成本资料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位成本，再乘以待估建筑物的面积或体积，即可求得待估建筑物的重置价格。

　 2. 分部分项法　　　基于建筑物各个分部分项构件或工程的单位成本来估算，即先估算基础、楼地面、墙体、门窗、屋面、装修等各个分部分项的单位成本，再乘以相应的数量，然后累加得到待估建筑物的总成本。

例题 4：部分分项核算法　　估算某旧办公楼 2007年 6月 30日的建筑物重置价格。经实地查勘，得知该办公楼共

10层。总建筑面积 8247 平米，建筑结构为钢混结构。调进了解得到该重置价格所需的数据如下： 1. 建筑安装工程费：

1）土地工程直接费：　基础工程： 99元 / 平米；　　　　　墙体工程： 80元 / 平米；　梁板柱工程： 282元 / 平米；　　　墙混凝土工程： 74元 / 平米；　楼梯混凝土工程： 32元 / 平米；　　零星混凝土工程： 25元 / 平米；　屋面工程： 20元 / 平米；　　　　　脚手架工程： 26元 / 平米；　室外配套工程： 143元 / 平米；2）安装工程直接费合计 445元 / 平米（其中人工费合计 47元 / 平米）3）装饰装修工程直接费合计 902元 / 平米（其中人工费合计 45元 / 平米）4）土建部分的综合费率为土建工程直接的 14.25 ％；安装部分的综合费率为安装工程的人

工费的 80 ％；装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费率的 76 ％；税金为装饰装修部分直接费和综合费合计的 3.445 ％。

2.专业费用：建筑安装工程费的 6 ％3. 管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的 3 ％；4. 销售费用为售价的 3 ％；5.投资利息：开发经营期为 2 ％；所有费用（ 1+2+3+4）第一年投入 60 ％，第二年投入

40 ％，年利率为 5.76 ％。6. 销售税为售价的 5.53 ％7. 开发利润为费用（ 1+2+3+4）的 20 ％。

3.工料测算法该方法先估算建造建筑物所需的各种材料、设备的数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点时各材料、设备的单位材料和人工劳务费标准，再累加求和得建筑物的重置价格。采用这一方法需要估价人员掌握丰富的建筑概预算只是，并较费时费力。在估价实务中应用较少。

4.指数调整法该方法根据建筑成本指数或变动率，将其修正到估价时点，以求取建筑物的重置价格。这一方法以建筑物的历史成本为依据，估算精度较低，通常是一种辅助性方法。

二、建筑物折旧

（一）折旧的内涵

1. 评估中的折旧概念与财务、会计制度上的折旧概念不同。会计上的折旧主要是原始投资的摊销和回收；评估上的折旧主要是针对房地产因时间经过而产生的，相对于全新建筑物的价值减损的一种修正和调整。

　　　 2. 造成折旧的原因包括：　　　　在正常经营管理的前提下，因为使用年限的增长，

造成的建筑物的物理性的功能衰减；　　　　在正常经营管理的前提下，假定被估建筑物处于全

新状态，由于设计缺陷、建造工艺等原因造成被估建筑物相对现有全新建筑物的功能上的缺失，从而市场价值折损；

　　　　在正常经营管理的前提下，假定被估建筑物处于全新状态，由于外部市场供需变化，或者政策的改变、区位环境的变化，造成被估建筑物相对于其它类似的全新建筑物，收益潜能的减少，从而市场价值折损；

　　（二）折旧的分类　　　折旧分为物理折旧、功能折旧和经济折旧。

1.物理折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的有形的价值损失。原因包括：自然经过的老化；正常使用的老化；以外破坏的老化和延迟维修的损坏残存。

2.功能折旧，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的无形的价值损失。原因可能是建筑设计上的缺陷；过去的建筑标准过低；人们的消费观念改变；建筑技术相对进步等等。

3.经济折旧，是指建筑物以外的不利因素造成建筑价值损失，不利因素包括市场供过于求、区位品质的下降、政策改变等等造成的建筑物收益潜能的减少。

（三）折旧的估算方法　　 1.耐用年限法，即定额法：

　　（ 1）建筑物累计折旧 =已使用年限 × 年折旧额其中：

　年折旧额 = 建筑物重置成本 ×（ 1-残值率） ÷ 经济年限

　　经济年限，是指建筑物对房地产价值有贡献的时期。具体是从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有贡献之日开始，正常市场和运营状态下，房地产收入大于运营费用的持续时间。经济寿命可能小于或者等于自然寿命。

（ 2）建筑物经济年限 = 建筑物已使用年限 +剩余经济年限其中：

　　剩余经济年限 =min( 建筑物剩余经济年限，土地剩余经济年限）　　若建筑物经济年限早于土地使用期限结束，应按照建筑物经济年限计算建筑物折旧。　　若建筑物经济年限晚于土地使用期限结束，应按照建筑物经济年限减去其晚于土地使用期限的那部分年限后的年限计算建筑物折旧。　　建筑物会因为维护及时、养护手段适当，延长其总的经济年限，即缩短已使用年限。　　建筑物也可能因为提前拆迁等原因，造成总经济年限的缩短。

　　　　 2.实际观察法：　　　即通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新度。

　　3.综合法：　　　在估价实务中，将耐用年限法与实际观察法结合起来，综合测算建筑物的折旧情况和程度。

　　 4.分解法：　　是对建筑物各种类型折旧分别予以分析和估算，然后加总来求取建筑物折旧的方法。　　具体而言，即先求取物理折旧；再求取功能折旧；再求取经济折旧；最后求取折旧总额。

作业：　　例题 5：欲评估某建筑物的成本价值，已知该建筑物建成于 2007年 6月，钢混结构，技术年限为 70 年，所在土地于 1997年 6月取得土地使用权，居住用途，可使用年限 70年。 2009年 6月对建筑物进行评估，据调查估算，该建筑物的重置造价为 180万元，在土地使用期结束处置，预计其残值率为 2% ，请问该建筑物的经济耐用年限为多少？建筑物的年折旧额为多少？建筑物的成本价值为多少？

　　例题 6：某宗房地产的土地总面积为 1000 平方米，是 10 年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费 18万元，现时重新取得同类用途和剩余使用年限的土地每平方米需要 620元；地上建筑物的总建筑面积为 2000 平方米，是 8 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积 600元，现时重新建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新，试用所给资料估算重新购建该宗房地产的现时总价和单价（不考虑折旧）。若考虑折旧，房地产的成本价值为多少？

三、土地剩余使用年限修正　（一）原理　　土地是无成本的，永续使用年期的自然资源。但是由于法定的土地使用年限是有限期的，因而因为土地可受益期的缩短，需要考虑土地的折旧。

　　（二）估算方法1. 一般假定，土地的重置成本，是具有无限使用期的

土地的重新构建价格。　　　被评估土地，根据其实际剩余可使用年限的长短，在土地重新构建价格的基础上，进行土地使用年限的修正，即土地成本价值 = 土地重置成本 * 土地剩余使用年限修正系数。　　　

土地剩余使用年限的修正系数是：

2. 如果土地的重置成本，是具有有限使用期的土地的重新构建价格，则　　土地剩余使用年期的修正系数是：

　　　（三）作业

　　　　例题 7：因为投资目的，评估一宗 65 年期住宅熟地的市场价值，已知同区位一宗 70 年期的住宅熟地的相关成本数据有：农用地的征用费为每亩 50万元，地上房屋及其他设施的拆迁补偿费为每亩 10万元，土地出让金为 500元 / 平米，七通一平的土地开发费用为 450元 / 平米，相关税金和其他费用为土地开发费用的25% 。如果该土地的收益折现率为 3%， 2010年 3月 15日评估该住宅熟地的价格。　　如果住宅用地的使用年期为永久年期，土地的收益折现率不变，则 2010年 3月 15日该住宅熟地的价格为多少？

第三节成本法的应用举例

一、成本法的计算　　　例题 8：

　　某房地产的土地面积 1000 平方米，建筑面积 2000 平方米。土地于1999年 8月 1日通过有偿出让方式获得，总使用权年限为 50 年，当时的单价为 2000元 / 平方米。建筑物于 2000年 8月 1日竣工投入使用，耐用年限 60 年，结构为钢筋混凝土，残值为零，当时的建造成本为每平方米建筑面积 1800元。　　 2004年 8月 1日对该房地产进行评估：　　据调查，与该房地产所占土地的地段、用途、生熟程度相同、 50 年期的土地的单价为 2200元 / 平方米，假设土地资本化率为 6% ，请问被估房地产所在土地的剩余使用年限为多少？如果利用已知数据，则被估土地的成本价格为多少？　　据调查，该类建筑物的重置价格为每平方米建筑面积为 3000元，请问被估房地产所有建筑物的已使用年限和剩余经济年限为多少，年折旧额为多少，则被估建筑物的成本价格为多少？　　请估算 2004年 8月 1日，该房地产的成本总价及成本单价为多少？

解题过程：

万元值年被估房和地的成本价万元年的建筑物的成本尚可使用

）（成新率

）（年建筑物的折旧率尚可使用

万元】）（【年土地的成本尚可使用

因而：万元无限期土地的重置成本万元全新建筑物的重置成本年用年限所以建筑物的实际总使

年），实际剩余年限）技术耐用年限的剩余，物的实际剩余年限使用期结束，所以建筑因为土地先于建筑物的年，年，技术耐用年限剩余而建筑物已使用

年年土地的剩余使用年限

8.7548.5502042004

8.550%8.9160045

%8.91%0149

41

%2.8%0149

445

2049273.0220%61122045

22010002200

60020003000

49454

454556min(min(

564604

455502004

45

　　　　例题 9：（作业）　　 2009年 3月用成本法评估某工业厂区，已知以下数据：　　 1）地上一共有砖混结构的厂房 5幢， 10000 平米建筑面积， 1995年 3月建成使用，重置造价为 1500元 / 平米，残值率为 5% ，目前砖混结构的厂房尚可使用 20 年；　　有钢混结构的厂房 2幢， 15000 平米建筑面积， 2005年3月建成使用，重置造价为 3500元 / 平米，残值率为 0 ，目前钢混结构的厂房尚可使用 30 年。　　厂区所在土地的剩余使用年限为 30 年，如果市场同品质土地重置成本价值为 800元 / 平米，厂区土地的面积为 20000平米。请问：厂区所有房与地在 2009年 3月的成本现值是多少？

二、成本法的评估案例　　香料厂房产技术报告成本法 .doc

　　（一）评估技术思路：　　根据本次估价目的及估价对象现状的限制，委估对象房地产为工业用途的土地使用权及化工香料专用厂房，因此本次估价中　　首先，采用市场比较法选取相应区域工业用途土地使用权成交价格作为比较实例，进行各项因素的修正，得到土地使用权的比准价格；　　再用成本逼近法对该地区土地使用权进行评估。　　对建筑物及构筑物则采用成本逼近法，通过折旧计算出积算价格。由于建筑物较多，采用典型个案剖析的方法（详见有关操作表）得出评估结果，类推全部估价对象。

（二）评估步骤　　第一步：确定土地的成本价值

　 1.市场比较法得到： 　　土地的比准单价 =546.7元 / 平米 　　土地出让金扣除 =70元 / 平米 　　剩余使用年限修正系数 =0.9849　所以：土地的评估单价 =（ 546.7-70） *0.9849=470元 / 平米

　　　　 2.成本逼近法得到：土地的评估单价 =（土地取得费＋土地开发费用＋投资利息＋投资利润） *剩余使用年限修正系数=（ 213.85+295.89+10.86+40.78） *0.9849=552.9元 / 平米

　 3.所以：土地评估单价 = 市场法价格 *0.4+ 成本逼近法价格 *0.6=520元 / 平米

　　　第二步：确定建筑物的成本价值　　 32#楼建筑物重置成本单价 =（造价 +专业费 + 管理费 + 利息 + 利润） =1234.22元 / 平米　　 2#楼建筑物重置成本单价 =1059.46元 / 平米　　 32# 建筑物综合成新率 =0.4*耐用年限法成新率 +0.6*查勘成新率=70%　　 2# 建筑物综合成新率 =48%　　 32# 建筑物成本总价 =1234.22* 建面 *70%=121.82万元　　 2# 建筑物成本总价 =1059.46* 建面 *48%=62.8万元　　建筑物成本价格 =代表性建筑物成本价格 * 建筑物幢数

　　第三步：确定构筑物的成本价值　　构筑物的成本价值 = 账面余值

　　第四步：综合　　被估房地产的价值 = 土地的成本总价 + 建筑物的成本价

　　　　　　　　　　　　 +构筑物的成本价

三、成本法的评估报告写作　　　（一）估价报告技术思路

　　对于房地产合二为一的价值可以分为两种思路进行评估：　　一种是看成一个整体，从项目取得土地开始，到项目的土地开发和建筑物建造，再到销售宣传等每个环节所耗费的成本费用之和，最后考虑投资利息和投资利润，得到房地产的重置成本，若房地产属于旧有，要考虑一个综合成新率，最终得到房地产的成本价值；　　另一种就是将房地产分为两个部分，土地的成本价值和建筑物的成本价值，这时土地的成本价值一定要注意进行土地剩余使用年限的修正。土地成本价值可以用积算的思路，也可以用市场比较法得到；建筑物的成本价值同样要进行成新率的修正。

（二）不同估价对象的思路　　 1）教学大楼：土地是划拨的，只能估算建筑物的成本价值。　　 2）工业厂房：可以分为土地和建筑物两个部分进行估算。　　 3）居住小区：可以当作一个整体，模拟小区的建造过程进行累加积算。　　 4）单套别墅：可以当作一个整体，模拟小区的建造过程进行累加积算，得到别墅小区的整体成本价值，然后按照建筑面积比重进行成本分摊。