景氣 - 利率 - 冒險家天堂

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景氣 - 利率 - 冒險家天堂

財務管理 E 組周玉蔻林宥瑩倪健育葉欣蓁白貢帆林聖峰

蔡政華

2

周玉蔻全世紀文化有限公司董事長

3

林宥瑩新陸書局股份有限公司董事長

4

倪健育智盟科技股份有限公司業務部經理

5

葉欣蓁台灣西卡股份有限公司業務部經理

6

白貢帆中華電信助理工程師

7

林聖峯新興可鍛鑄鐵股份有限公司副總經理

8

蔡政華敏盛醫院龍潭分院藥劑科組長

9

景氣 - 利率 - 機會 - 冒險家天堂衝浪性產業

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國泰董事長國建（２５０１）：

老字號集團旗下歷史最悠久公司，全台首家上市建築業者近年較無突出作為，不能替股東創造價值

黃陸雀 2008.6 上任

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華固建設華固（２５４８）：

豪宅指標公司創辦人鍾榮昌出身ＥＭＢＡ，自行銷轉建屋明水路建案為代表作建案目標客戶：在台北東區上班之換屋族注重時間成本，營業週轉天數以６００天為原則，低於同業之８００－２０００天

12

遠雄董事長遠雄（５５２２）：

創辦人趙虅雄有台灣廠辦教父之稱，初中畢業學歷，以３００元、一台板車白手起家今週刊形容為台灣最有企圖心的建築大亨廠辦造鎮為目標建造住宅有辦公室風格

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鄉林董事長鄉林（５５３１）：創辦人賴正鎰知名度甚高，活躍於營建業社交圈，自傳：＂老虎學＂高一即投入草嶺風景區開發，白手起家，大起大落代表作：涵碧樓被稱為天生生意仔，行事高調近來因黄晴曉事件形象重挫，士林官邸推案，夢幻一場？！

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漫談營建業 - 景氣火車頭政府擴大內需 - 公共工程的推動民間消費 - 營建業的反應

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漫談營建業 -特色高財物桿槓倍數操作

低股本高營收 - 以債養地高獲利

毛利率近三成高風險

與景氣成正比

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漫談營建業 -現實面景氣上昇時 - 無成本生意

購地 - 建造 - 銷售景氣下降時 - 自由落體

購地 - 建造 - 銷售

一般建案周期約為三年

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營建業產業循環

18


19

漫談營建業 (梟雄 -侯西峰 )侯西峰 -十年還債 200億1997 、 98 年在亞洲金融風暴後受創，侯西峰搞垮國揚，一方面是他把國揚股本搞得太多，借了太多錢去弄南隆案，龐大的資金全都軋死在土地上，最後是國揚倒了，侯西峰債務應該超過 260億，像當年股本 100多億的國揚，如今已經股本瘦身到剩下 30億，最近透過私募增資到 40億。國揚在 1998 年曾創下一年虧損 108.65億元的驚人紀錄。一家殘破不堪的公司，如今逐漸穩下，過去六年國揚虧了五年，連去年還在虧損，不過隨著債務減輕，國揚仍繼續推案，現在國揚的股價漲到九塊多。

國揚是在二○○四年底，以每坪四二萬元，向台肥取得這塊一一九五坪的土地；而國揚向台肥所購的土地，由於正處 SARS期間，價格更低，總共只花了五．○二億元，法人預估，若以推出價格每坪三五萬元，總銷金額近百億元，國揚因此單一建案的獲利就至少有四○億元以上。

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漫談營建業 ( 梟雄 -川普 )

川普 -八○年代末﹐九○年代初期﹐曾經風光一時的美國地產大亨川普﹐也因為美國房地產的不景氣﹐導致破產﹐負債上百億美元﹐但他也選擇面對問題﹐如今﹐川普東山再起﹐又成為地產界的大亨﹐甚至又跨足電視界﹐他所主持的「誰是接班人﹖」的電視節目﹐不僅收視長紅﹐甚至令不少美國人以進入川普的企業為榮。 2008 年 12月美國房地產大亨川普，似乎也抵擋不了全球的金融危機，他在大西洋城的三家賭場，業績不斷下滑，付不出 5千 3百萬美元的利息，陷入破產危機。一向標榜想要賺錢，就要先把自己變成名人的川普，靠著打造出來的名氣，擴大自己的投資版圖。但是全球經濟不景氣，之前市價超過 8億美元的娛樂集團，現在跌到只有 1千萬美元。

21


22

景氣 - 利率 - 機會

全球央行競相調降利率 ? 美國零利率 ?

前車之鑑各國投資人借日圓於全球投資。台灣利率高於歐美各國 ( 台幣已從低點回升 )

錢往利率高的地方流。

房市空頭總司令張金鶚：想買房的人，一年後再進場！本文節錄自《今周刊》 2008/12 /1 撰文：今周刊‧陳　免

。

23

營建產業操作方式1.尋找建地2.銀行融資 ( 理財活動之現金流量 )

3. 建造 ( 營運之現金流量 )

4. 銷售 ( 營運之現金流量 )OR(存貨 )

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營運能力分析 ( 總資產週轉率 )

總資產週轉率 = 總營業收入 / 總資產

總資產週轉率

期別 91 92 93 94 95 96

國建 0.066% 0.052% 0.016% 0.027% 0.049% 0.038%

華固 0.145% 0.181% 0.203% 0.123% 0.140% 0.140%

遠雄 0.123% 0.175% 0.096% 0.129% 0.079% 0.077%

鄉林 0.134% 0.148% 0.137% 0.205% 0.088% 0.140%

25

營運能力分析 ( 固定資產週轉率 )

固定資產週轉率 = 總營業收入 / 固定資產

固定資產週轉率

期別 91 92 93 94 95 96

國建 0.55% 0.68% 0.24% 0.13% 0.57% 1.26%

華固 347% 0.77% 1.08% 185.95% 297% 528%

遠雄 2.16% 1.12% 1.01% 0.74% 2.22% 1.83%

鄉林 2.16% 1.05% 3.70% 4.04% 4.00% 2.92%

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流動性 (短期償債能力 )

期別 91 92 93 94 95 96

國建 918 8351 2754 872 539 313

華固 160 99 144 156 151 135

遠雄 124 127 123 170 187 174

鄉林 217 165 144 135 125 160

流動比率

0

2000

4000

6000

8000

10000

91 92 93 94 95 96

%

國建

華固

遠雄建

鄉林

流動比率 =流動資產 /流動負債

27

流動性 (短期償債能力 )

速動比率

0500

100015002000250030003500

91 92 93 94 95 96

%

國建

華固

遠雄建

鄉林

期別 91 92 93 94 95 96

國建 265

3094 1032 194 118 66

華固 3 4 16 7 3 5

遠雄建 5 7 7 7 11 7

鄉林 85 41 67 27 41 16

28

負債比率

負債比率

0

20

40

60

80

91 92 93 94 95 96

國建華固遠雄建鄉林

負債比率 % 　

期別 91 92 93 94 95 96

國建 10.66

2.5 4.0310.3

214.4

925.6

1

華固 58.97

53.16

71.05

62.29

64.83

72.67

遠雄建

70.53

65.25

67.45

60.34

51.85

52.13

鄉林 38.24

51.664.1

670.6

875.9

57.97

29

現金循環長度個案比較

0

1000

2000

3000

4000

5000

91 92 93 94 95 96

天

國建

華固

遠雄建

鄉林

營建業現金循環長度很長 : 購地，養地，施工，銷售…時間長達 3 年以上。

現金循環長度 91 92 93 94 95 96

國建 1691 1242 2327 4598 1667 1177

華固 719 546 919 594 693 939

遠雄建 1373 1125 683 1023 608 1025

鄉林 588 846 465 704 701 880

30

現金流量表

31

現金流量表

32

現金流量表 ( 國建 )

國建現金流量

-5000

0

5000

10000

90 91 92 93 94 95 9697

.3Q

百萬

來自營運之現金流量投資活動之現金流量理財活動之現金流量期末現金及約當現金

期別 (百萬 ) 90 91 92 93 94 95 96 97.3Q

來自營運之現金流量 516 101 6,319 -705 -1,798 -173 -1836 2,151

投資活動之現金流量 297 838 -1339 -516 217 -2719 389 217

理財活動之現金流量 -917 -296 -1,610 -223 0 2,109 1223 -2,236

期末現金及約當現金 108 752 4122 2679 1135 371 149 282

33

現金流量表 ( 華固 )

華固現金流量表

-6000

-4000

-2000

0

2000

4000

6000來自營運之現金流量投資活動之現金流量理財活動之現金流量期末現金及約當現金

期別 90 91 92 93 94 95 96 97.3Q

來自營運之現金流量 -54 503 835 -1839 9 -255 -2806 -4,510

投資活動之現金流量 -110 -56 -104 -4 -97 85 -68 -150

理財活動之現金流量 173 -466 -701 1964 114 163 3300 4,347

期末現金及約當現金 52 32 61 181 214 208 634 321

34

現金流量表 ( 遠雄 )

遠雄現金流量

-10,000

-5,000

0

5,000

10,000

百萬


期別 90 91 92 93 94 95 96 97.3Q

來自營運之現金流量 -3,505 1,075 4,970 -1,078 3,348 5984 -1,574 -5,184

投資活動之現金流量 548 -87 -123 -691 527 -645 188 -55

理財活動之現金流量 2,135 -1,147 -4,592 1,823 -4,115 -5072 1,754 4,701

期末現金及約當現金 435 275 529 583 344 612 981 441

35

現金流量表 ( 鄉林 )

鄉林現金流量

-4,000

-3,000

-2,000

-1,000

0

1,000

2,000

3,000

4,000

百萬


期別 90 91 92 93 94 95 96 97.3Q

來自營運之現金流量 254 -134 381 -897 -2,326 -3109 3149 -1,248

投資活動之現金流量 -151 105 -164 90 8 -408 -198 -311

理財活動之現金流量 -188 -34 270 795 2,444 3,454 -2606 1,277

期末現金及約當現金 327 264 370 358 485 421 765 485

36

穫利能力 (每股盈餘 )

每股盈餘

-5

0

5

10

15

91 92 93 94 95 96

元

國建華固遠雄鄉林

元

期別 91 92 93 94 95 96

國建 -0.43 0.17 0.04 0.09 0.72 0.54

華固 0.29 0.13 3.09 7.34 7.09 10.56

遠雄 1.02 0.62 0.78 2.02 5.19 6.37

鄉林 0.38 0.39 5.55 4.58 6.38 6.06

37

穫利能力稅後淨利率 %

期別 91 92 93 94 95 96

國建 -22.17 7.68 3.28 11.41 27.93 13.98

華固 1.6 0.88 16.75 18.78 19.18 26.95

遠雄 7.2 4.67 3.81 13.8 19.73 30.86

鄉林 3.83 5.71 20.45 22.42 22.01 28.03

股東權益報酬率 %

　 91 92 93 94 95 96

國建 -3.57 1.51 0.32 0.77 6 4.27

華固 2.1 1.01 22.01 41.33 34.82 47.03

遠雄 7.13 4.25 5.26 13.24 28.8 28.86

鄉林 3.37 3.38 38.05 35.37 45.66 41.98

38

股利政策

39

破產預測模型 Z Model

Z=1.2X 營運資本 / 總資產 +1.4X保留盈餘 / 總資產 +3.3稅 /息前純益 / 總資產 +0.6X權益市價 /帳面負債 +1.0X 營業額 / 總資產

破產可能性非常可能不確定可能性小Z 值區域小於 1.81 1.81~2.99 2.99 以上

國建 92~93 有大筆現金年度

89 90 91 92 93 94 95 96

Z 值 5.25 3.82 4.65 17.06 17.9 10.02 4.7 3.7

40




華固年度

89 90 91 92 93 94 95 96

Z 值 1.17 1.13 1.28 1.22 1.34 1.95 2.23 1.46

41




遠雄年度

89 90 91 92 93 94 95 96

Z 值 2.08 1.65 1.21 1.42 0.98 1.09 1.6 1.53

42




鄉林年度

89 90 91 92 93 94 95 96

Z 值 1.53 2.21 2.59 1.5 1.73 1.32 1.51 2.62

43

預測債信評等 ( 利息保障倍數 )TIE 　 11.08 9.43 4.65 3.16 1.91 0.88 0.63 　

國建 TIE AAA AA A BBB B BB CCC CC以下

91 -183.21 　　　　　　　 ◎

92 565.84 ◎ 　　　　　　　

93 106.73 ◎ 　　　　　　　

94 172.08 ◎ 　　　　　　　

95 1,217.55 ◎ 　　　　　　　

96 950.35 ◎ 　　　　　　　

TIE 　 11.08 9.43 4.65 3.16 1.91 0.88 0.63 　

華固 TIE AAA AA A BBB B BB CCCCC以

下

91 2.68 　　　　 ◎ 　　　

92 1.83 　　　　　 ◎ 　　

93 26.89 ◎ 　　　　　　　

94 553.36 ◎ 　　　　　　　

95 161,413.70 ◎ 　　　　　　　

96 2,840.18 ◎ 　　　　　　　

44

預測債信評等 ( 利息保障倍數 )TIE 　 11.08 9.43 4.65 3.16 1.91 0.88 0.63 　

遠雄 TIE AAA AA A BBB B BB CCC CC以下

91 3.92 　　　 ◎ 　　　　

92 1.74 　　　　　 ◎ 　　

93 4.12 　　　 ◎ 　　　　

94 9.83 ◎ 　　　　　　　

95 40.11 ◎ 　　　　　　　

96 46.33 ◎ 　　　　　　　

TIE 　 11.08 9.43 4.65 3.16 1.91 0.88 0.63 　

鄉林 TIE AAA AA A BBB B BB CCC CC以下

91 15.16 ◎ 　　　　　　　

92 6,158.17 ◎ 　　　　　　　

93 8,404.61 ◎ 　　　　　　　

94 131.63 ◎ 　　　　　　　

95 67.42 ◎ 　　　　　　　

96 91.36 ◎ 　　　　　　　

45

10 號公報影響

46

10 號公報影響 ( 鄉林 )

47

第 10 號財務公報影響財務會計準則第 10 號財務公報「存貨之會計處理準則」修正。差額認列為銷貨成本。 2009 年 1月 1日正式施行。

重置成本重置成本

淨變現價值淨變現價值

淨變現價值淨變現價值or

Before

2009 年 1 月 1 日

48

10 號公報影響單位 :百萬

　期別 89 90 91 92 93 94 95 96

國建　

存貨 16,450 14,797 12,264 10,174 9,285 12,786 14,361 16,815

普通股股本 16,752 15,710 15,672 16,565 16,565 16,565 16,565 16,565

華固　

存貨 5,066 3,850 3,182 1,409 6,182 7,546 10,040 17,482

普通股股本 858 1,036 1,126 1,126 1,358 1,558 1,729 2,017

遠雄　

存貨 22,202 29,073 24,779 19,296 19,110 20,602 22,123 26,441

普通股股本 6,177 6,177 6,177 6,177 6,521 6,522 6,945 6,954

鄉林　

存貨 1,383 957 727 1,034 1,818 3,651 6,676 9,124

普通股股本 762 816 816 816 816 1,325 1,866 2,799

49

10 號公報影響　　 97Q3 倍數

國建存貨 17,545

　 1.059普通股股本 16,565

華固存貨 23,639

11.72普通股股本 2,017

遠雄存貨 37,311

　5.28普通股股本 7,064

鄉林存貨 11,579

　 3.44普通股股本 3,359

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資料來源臺灣証券交易所得 ( 公開資訊觀測站 )

證券暨期貨月刊第 26卷第 3期錢線大亨股市軟體

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Q&A

52

買房子的小秘密

新建房屋購買術

李敖私密購屋術大公開

景氣 - 利率 - 冒險家天堂

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