עיקרים במיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל

34
ןןןןןן ןןןןןן ןןןןןן ןןן"ן ןןן"ן ייייי)יי"י( יייי: יי"י ייייי ייי2014 ןןן ןןןןן ןןןןן ןן ןןן ןןןןן ןןןן ןןן ן/ןן ןןןןן ןןןןן ןןןןןןן ןןןןןןןן ןןןן ןןןן ןןןןן ןןןןןןן ןן ןןןןן ןן ןןןן ןןןןן ןןןןן ןןןןןןן ן/ןן ןןןןן ןןןןןןןן ןן ןןןן ןן.

Upload: branden-fitzpatrick

Post on 03-Jan-2016

62 views

Category:

Documents


0 download

DESCRIPTION

עיקרים במיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל. מרצה: עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי מאי 2014 אין באמור במצגת זו כדי להוות חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי בסוגיות הנידונות ובכל אופן מומלץ להתייעץ עם מומחה מס לפני נקיטת צעדים משפטיים ו/או אחרים המסתמכים על מצגת זו. נושאי המצגת. שיקולים מסחריים מישור המס בישראל - PowerPoint PPT Presentation

TRANSCRIPT

עיקרים במיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל

מרצה: עו"ד )רו"ח( מאורי עמפלי2014 מאי

אין באמור במצגת זו כדי להוות חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי בסוגיות הנידונות ובכל אופן מומלץ להתייעץ עם מומחה מס לפני נקיטת צעדים משפטיים ו/או אחרים המסתמכים

על מצגת זו.

נושאי המצגת

שיקולים מסחריים•מישור המס בישראל•מישור המס עם מדינת אמנה- אמנת מודל• מישור המס הזר•מיסים נוספים•דוגמאות- ארה"ב, גרמניה, ספרד•

שיקולים מסחריים

מטרות ההשקעה:משקיע יכול לרכוש נדל"ן לשם מספר מטרות:

רכישת נכס מקרקעין לשימוש עצמי.•

)להלן: • קצוב זמן בפרק ומכירתו השבחתו לשם מקרקעין נכס רכישת "(.רווח הון"

•"( השבחה( שיפוץ, )קנייה, והשכרתו מקרקעין נכס נדל"ן רכישת "(.מניב

(Refinancing)רכישת נכסים נוספים באמצעות מימון מחדש •

המודל העסקי:

רכישה באופן ישיר )קלות בתפעול/חשיפה במישור האישי(.•

רכישה על ידי חברה )דרישה רגולטורית/ הגנה במישור האישי(.•

רכישה באופן מאורגן במסגרת קבוצה.•

שיקולים מסחריים

מימון ההשקעההון עצמי )אקוויטי, הלוואת בעלים(•

הון זר )משכנתה במדינת היעד(•

שילוב•

ניהול הנכסים באופן עצמאי•

שותף מקומי •

חברת ניהול•

מישור המס הישראלי

יחיד/שותפות/חברה שקופה )משפחתית/בית(הכנסות שכירות• ( – חישוב מס רגיל 30%( לפקודה: מס שולי )ככלל החל מ- 6)2סעיף

)בכפוף להתאמות לעומת חישוב המס שחושב במדינת המקור(. לא ניתן לנכות 15%א לפקודה: חלופת מס בשיעור 122סעיף -

: חל על כל סוגי דגשהוצאות ולבקש זיכוי ממס זר )למעט פחת(. המקרקעין.

רווח הון • במועד מכירת הנדל"ן ייווצר רווח הון החייב, ככלל, במס בשיעור של

25%.

מישור המס הישראלי

יחיד/שותפות/חברה שקופה )משפחתית/בית(קיזוז הפסדים• ( לפקודה – הפסד פאסיבי שמקורו בפחת יקוזז כנגד רווח 1)29סעיף

הון ממכירת אותו בנין ( לפקודה – הפסד הון3)92סעיף

העברת הכספים למדינת היעד וסוגיית ניכוי המס במקור•

יש לבחון האם ההשקעות של המשקיע בנדל"ן מגיעות לכדי עסק על פי •ע"א )למשל: ע"א 111/83מבחני הפסיקה ע"מ 9412/03, ,38937-01-

10.)

מישור המס הישראלי

השקעה בנדל"ן באמצעות חברה ישראלית• חבות המס של חברה הן לגבי הכנסות מעסק והן לגבי הכנסות

(. 26.5%משכירות תהא בשיעור מס חברות ) בעת מכירת הנדל"ן בחו"ל ייווצר רווח הון בידי החברה אשר חייב

(. 26.5%בשיעור מס החברות ) 29במידה ונוצר הפסד פירותי, יחולו הוראות הקיזוז תחת סעיף

לפקודה. ( לפקודה.3)92במידה ונוצר הפסד הוני, יחולו הוראות סעיף בעת חלוקת חלוקת דיבידנד למשקיע, החלוקה תתחייב בשיעור

)אם המשקיע הינו בעל מניות מהותי(.30% או 25%של

מישור המס הישראלי

סוגיות נוספות -• לפקודה: תושבות חברה לצרכי מס )מבחן השליטה 1סעיף

והניהול(. ב לפקודה: חברה נשלטת זרה – מיסוי דיבידנד רעיוני75סעיף (: הסדר 197 לפקודה – שיחלוף נכסים )תיקון 96תיקון סעיף

מיוחד לזכויות במקרקעין מחוץ לישראל )מנגנון זיכוי מס זר(. לפקודה(.199-210זיכוי מס זר )סעיפים

מישור המס הישראלי

סוגיות נוספות -• לפקודה: תושבות חברה לצרכי מס )מבחן השליטה 1סעיף

והניהול(. ב לפקודה: חברה נשלטת זרה – מיסוי דיבידנד רעיוני.75סעיף (: הסדר 197 לפקודה – שיחלוף נכסים )תיקון 96תיקון סעיף

מיוחד לזכויות במקרקעין מחוץ לישראל )מנגנון זיכוי מס זר(. לפקודה(.199-210זיכוי מס זר )סעיפים שימוש בחברות שקופות )חברת בית, חברה משפחתית( – בעיית

זיכוי מס זר..ניכוי הוצאות מימון/ מיסוי הכנסות מימון/הפרשי הצמדה.מחירי העברה

מישור המס הישראלי

(1090-06שליטה וניהול )עניין ינקו וייס - ע"מ • לפקודה כתושב 1חבר בני אדם" )לענייננו חברה( מוגדר בסעיף

( הוא התאגד 1)ישראל לצרכי מס אם התקיים בו אחד מאלה: ( השליטה על עסקיו וניהולם מופעלים מישראל...2בישראל; )

" מקום שהמדיניות העסקית וההחלטות האסטרטגיות של חברהמתקבלות בפועל בישראל וההחלטות המהותיות הנוגעות

לניהול עסקי החברה השוטפים מתקבלות אף הן בישראל, אזי ניתן לקבוע שמדובר בחברה שהשליטה והניהול בה מופעלים

" בישראל. ואין הדברים פשוטים בעידן זה שבו באמצעים הטכנולוגיים"

במרחק יד ניתן להיות בקשר רציף גם ממרחק של אלפי קילומטרים. יכולות אילו מעלות את רף נטל ההוכחה כשמדובר במי שהוא תושב ישראל ומבקש להוכיח כי לא ניהל ממנה את

החברה בחו"ל מישראל. על הנישום יהיה לגבור על עמדה אפשרית של המשיב כי גיחותיו מחוץ לישראל נועדו להסוות

ניהול מישראל."

מישור המס הישראלי

( – המשך:1090-06שליטה וניהול )עניין ינקו וייס - ע"מ •: לגופו של עניין

מעורבות בעלי השליטה בפעילות הנדל"ן לצד מעורבותםהטכנית בלבד של המנהלים הזרים.

זכויות החתימה של בעלי השליטה הישראלים ואישורהוצאות מעל סכום זניח.

ממסכת הראיות ..., עולה כי מר ינקו ומר וייס אשר שלטו"בעסקי המערערת וניהלו בפועל עסקים אלה, שכרו אנשי מקצוע מקומיים שיסייעו להם בכל הקשור ברכישת נכסי

נדל"ן והשכרתם ובכל הקשור להתנהלות הפיננסית הכרוכה בכך. בתמורה שילמה המערערת לכל אחד מהמנהלים

יורו בחודש, סכום 250 יורו בשנה... דהיינו 3,000הבלגיים אשר על פניו אינו הולם שכר של מנהלים המחזיקים בידם שליטה וניהול של עסקי המערערת. סיוע זה של המנהלים

הבלגיים אינו מגיע כדי שליטה וניהול, ואלה נותרו בידי מר ינקו ומר וייס בישראל. כפועל יוצא מכך יש לראות במערערת

." 2000כתושבת ישראל בשנת המס

מישור המס הישראלי

לפקודה – הצרת מנגנון השיחלוף בגין נכסי נדל"ן בחו"ל96סעיף )א( הכלל • : ותוך תקופה - בר-פחת, נכס הון ממכירת ריווח לנישום נבע

יום המכירה, או של ארבעה חדשים לפניו, של שנים עשר חדשים לאחר המחיר יתרת על העולה במחיר שמכר, הנכס לחילוף אחר נכס רכש רק הון כריווח שייחשב לתבוע הנישום רשאי שמכר, הנכס של המקורי הסכום שבו עודפת התמורה שנתקבלה בעד הנכס שמכר על מחיר הנכס ההון ריווח לגבי או כולו ההון ריווח לגבי כן לעשות הוא ורשאי שרכש

הריאלי בלבד;... יחולו לגבי רווח הון ממכירת נכס לא הוראות סעיף קטן )א( - : )ב(החריג•

שהוא אחד מאלה: "זכות במקרקעין הנמצאים מחוץ לישראל;)ג( החריג לחריג• נבע לנישום רווח הון ריאלי ממכירת זכות במקרקעין –:

)ב() קטן בסעיף כאמור לישראל מחוץ המקרקעין 2הנמצאים - )להלן ) שולם מס חוץ, לאהנמכרים(, ובמדינה שבה נמצאים המקרקעין הנמכרים

רווח הון 199כהגדרתו בסעיף , רק בשל הוראות הדין הזר ביחס לדחיית בחילוף המקרקעין הנמכרים במקרקעין אחרים הנמצאים באותה מדינה

)להלן - המקרקעין הנרכשים(, יחולו הוראות אלה:

מישור המס הישראלי

לפקודה – הצרת מנגנון השחלוף )המשך(:96סעיף מדורג(• )זיכוי )המנגנון בסעיף (1: כהגדרתם חוץ מסי , 199שולמו

מכירתם, בשל הנרכשים המקרקעין נמצאים שבה החוץ במדינת בשל מסי החוץ ששולמו על חלק רווח ההון שנדחה, כנגד יינתן זיכוי

המס החל על הנישום בשנת המס שבה שולמו מסי החוץ, תחילה הכנסות אחרות , והיתרה כנגד בשל רווח הון שהופק מחוץ לישראל

לישראל מחוץ נצמחו או כנגד שהופקו זיכוי לקבל היה ניתן לא ;כנגד הזיכוי יינתן כאמור, חוץ הכנסות הכנסות על החל המס

בישראל נצמחו או ניתן שהופקו שלא סכום שהוא; מקור מכל המקרקעין בשל ששולמו החוץ מסי כנגד מקצתו, או כולו לקזזו,

המקרקעין הנרכשים, נמכרו שבה המס שנת בתום לנישום יוחזר ;הנרכשים

מישור המס הישראלי

לפקודה – הצרת מנגנון השחלוף )המשך(:96סעיף התנאים לזיכוי:

אילו המקרקעין הנמכרים לא היו חלות הוראות סעיף זה על חילוף המקרקעין היו •נכס שהוא מקרקעין מחוץ לישראל;

להנחת דעתו של פקיד השומה, שחילוף המקרקעין במדינת החוץ הוכיחהנישום •לא התחייב במס בשל הוראות הדין הזר במדינת המקור הדומות במהותן להוראות

סעיף זה;אופן חישוב סכום הזיכוי

( לא יעלה על מסי החוץ שהיה ניתן לקבל בשלהם 1סכום הזיכוי כאמור בפסקה )•נבע אשר הנדחה ההון רווח בשל ב' סימן שלישי, פרק י', חלק הוראות לפי זיכוי

על סכום המס ששולם בישראל בשל רווח ההון הנדחה אומהמקרקעין הנמכרים, 30אשר נבע מהמקרקעין הנמכרים, כשהוא מתואם לפי שיעור עליית המדד מתום

ימים לאחר מכירת המקרקעין הנמכרים ועד תום שנת המס שבה נמכרו המקרקעין הנרכשים;

סעיף עוללות:•( פסקאות הוראות לפי זיכוי בשלה ניתן לא אשר החוץ מסי של יתרה ( 2נותרה

(, יחולו עליה הוראות חלק י', פרק שלישי, סימן ב'.3ו-)פסיקה:

(1.10.2013 אמות השקעות בע"מ )12214-12-09עמ"ה •

מישור אמנת המס

)להלן: "אמנת המודל"(OECDאמנת מס מודל – לרבות Income From Immoveable Property לאמנת המודל: 6סעיף •

הכנסות שכירות: זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור:

"Income derived by a resident of a Contracting State from immovable property (including income from agriculture or forestry) situated in the other Contracting State may be taxed in that other State.”

- ריווח הון ממכירת נדל"ן Capital Gain( לאמנת המודל: 1 )13סעיף • מערכן נובע מנדל"ן( – זכות מיסוי 50%)לרבות מכירת מניות שיותר מ-

ראשונית למדינת המקור:

"Gains derived by a resident of a Contracting State from the alienation of immovable property referred to in Article 6 and situated in the other Contracting State may be taxed in that other State.”

(46256-08-11חריג - אמנת המס עם דנמרק - עניין טמרס )ו"ע •

מישור אמנת המס

)להלן: "אמנת המודל"(OECDאמנת מס מודל – מס Taxation Of Capital)פרק רביעי( : ( לאמנת המודל1)22 סעיף •

המוטל על הון: זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור:

"Capital represented by immovable property referred to in Article 6, owned by a resident of a Contracting State and situated in the other Contracting State, may be taxed in that other State”.

מישור המס הזר

בדיקה פרטנית מול מומחה זר: שיעור מיסוי דמי שכירות/רווח הון על יחידים.•שיעור מס חברות.•האם קיימת בדין חברה שקופה.•הטבות מס/ הקלות מס ספציפיות.•הגבלת ניכוי הוצאות )למשל: מימון דק(•פטור ממס רווח הון על מכירה. •מיסים מדינתיים. •מיסים מוניציפליים.•סוגיות מע"מ. •מס עיזבון. •

דוגמאות: מיסוי השקעה בנדל"ן בארצות הברית

סקירה קצרה על ההבדלים בין סוגי התאגידים בארצות הברית:

הינם גופים שקופים אשר חבות המס בגינן LP ושותפות LLCחברת •( או השותפים שלה.Membersנעשית ברמת החברים )

– חברה רגילה השקופה לצרכי מס )מיסוי ברמת בעלי S-corpחברת •המניות(.

ברמת החברה וחלוקת כספים לבעלי - - חברה הממוסהIncחברת •המניות ממוסה ככלל כדיבידנד.

דוגמאות: ארצות הברית

חייבות במס פדרלי בארה"ב תחת ליחידהכנסות משכירות •אחד מן המסלולים הבאים:

30%שיעור של שיעור מס שולי בהתאם למדרגות המס )בכפוף להגשת דוח מס

בארצות הברית(.הכנסות מרווח הון ליחיד ממכירה של נכס נדל"ן: •

על רווחים מהחזקות מעל שנה )20% -25%שיעור של Long term Capital Gain.)

(:Estate Tax NRAלזרים ) מס ירושה• מיליון דולר לאזרחים ותושבים 5 דולר )במקום 60,000פטור עד

אמריקאים(. 40%חבות במס עיזבון בשיעור של .

דוגמאות: ארצות הברית

: LP/ llc / החזקה בנדל"ן באמצעות יחיד• חייבות במס פדרלי ליחידשיעור מס ריווח הון והכנסות משכירות

בארה"ב, כדלקמן: ריווח הון: בכפוף לגובה ריווח ההון המופק, שיעור מס של

בתוספת השלמה למס ריווח הון בישראל )חוזר 20% ליחיד לצרכי llc – ייחוס ההכנסה החייבת של ה- 5/2004

מס בישראל(. הכנסות שכירות: שיעור מס שולי בישראל על הכנסות

השכירות בזיכוי המס האמריקאי או בחירה בחלופה של ללא זיכוי מס זר. 15%

:בארצות הברית חשיפה למס עיזבוןחיסרון .

דוגמאות: ארצות הברית

(/ חברה זרה: INCהחזקה בנדל"ן באמצעות חברה )• מס חברות פדראלי )שיעור פרוגרסיבי(- שיעור מקסימלי של

38.5% ..)מיסוי דיבידנד בעת חלוקת רווחים לבעלי המניות )מס סניף:הגנה מפני מס עיזבון. יתרון מכירת המניות של החברה.פתרון אפשרי :.שליטה וניהול מחוץ לישראל .חנ"זהחזקה באמצעות נאמנות:•הגנה מפני מס עיזבון.יתרון :עלות גבוהה.חיסרון :

ארצות הברית

: 4554/12החלטת מיסוי

קביעת היבטי מיסוי בעניין השקעה בבניין בארה"ב- החלטת מיסוי •בהסכם

תושב ישראל החליט להשקיע בבניין בארצות הברית יחד עם ארבעה משקיעיםאמריקאים ושני משקיעים ישראלים נוספים.

ארצות הברית

)המשך(: 4554/12החלטת מיסוי עובדות נוספות: •

– חברה בתLLC .שקופה לצרכי מס בארה"ב .חברת אם – שקופה לצרכי מס בארה"ב

הבקשה: • בעת קביעת ההכנסה החייבת של הנישום הנובעת מהחברה האם

ומהחברה הבת, מבוקש, כי יראו בחברה האם ובחברה הבת כגופים שקופים, שהכנסתן החייבת תעלה בשקיפות באמצעות החברות

המשפחתיות לנישום עצמו, תוך מתן זיכוי של מלוא המס המשולם בארה"ב.

סיווג ההכנסה העולה מהחברה האם ומהחברה הבת לבעלי המניות לאישונה לרבות בעת מכירתו של הבניין, היינו הרווח במכירת הבניין יסווג

ולפיכך יוכל הנישום להמסות LLCכרווח הון בידי בעלי הזכויות ב-בהתאם להוראות חלק ה' לפקודה בידי הנישום.

ארצות הברית

)המשך(: 4554/12החלטת מיסוי ההחלטה: •

( וידרוש זיכוי בגין מס זר 5/2004הנישום יפעל בהתאם לאמור בחוזר ,)אמריקאי שישולם ע"י החברות המשפחתיות.

ההכנסות המיוחסות לנישום מהחברה הבת, יישמרו על אופיין כפי שהיו 7בחברה בה נוצרו )בחברה האם ו/או בחברה הבת( בהתאם לסעיף

לחוזר.

הזיכוי שיינתן לנישום בהתאם להוראות החוזר, בגין פעילות החברההבת, יהיה כנמוך מבין שתי החלופות הבאות:

- המס הזר ששולם בפועל ע"י החברות המשפחתיות.

- המס הזר שהיה משולם בארה"ב ע"י הנישום אילו החזיק את חברה האם ישירות, ולא באמצעות החברות המשפחתיות.

דוגמאות: ארצות הברית

החלטת מיסוי שלא בהסכם: זיכוי עקיף - 2536/12החלטת מיסוי חברה פרטית תושבת ישראל מחזיקה בחברה פרטית תושבת

ביחד עם LLC בחברת 49%ארה"ב אשר מחזיקה בשיעור של LLCשותף אמריקאי. לצרכי המס בארה"ב, הכנסות חברת ה-

נחשבות כהכנסות החברה האמריקאית. החברה הישראלית ביקשה להחיל על עצמה את הוראות סעיף

)ג( לפקודה בעת קבלת דיבידנד מהחברה האמריקאית גם 126. אחת הטענות LLCלעניין המס ששולם על הכנסות חברת ה-

כישות משפטית שקופה או LLCשהועלתה היתה לראות בחברת כשותפות לצרכי המס בישראל.

על פי החלטת המיסוי, חברתLLC נחשבת לפי דיני המס בישראל הינן הכנסותיה LLCכחברה. כתוצאה מכך, הכנסות חברת ה-

שלה על אף שהן נזקפות לחברה האמריקאית על פי דיני המס בארה"ב.

דוגמה: ספרד )ברצלונה(

נתונים: מיליון אירו2השקעה בבית מגורים ב- •

40%הון עצמי •

אלף אירו לשנה120צפי הכנסות שכירות •

שנים.7השבחה והחזקה במשך •

אלף אירו בשנה30הוצאות שוטפות )לרבות מיסים מקומיים( – •

אלף אירו20הוצאות מימון – •

אירו )מרכיב קרקע(30,000( – 2%פחת )•

דוגמה: ספרד )ברצלונה(

: שיעורי המס10%מס רכישה •

24.75%מיסוי שוטף על שכירות ליחיד זר/ חברה זרה: •

25%: נטומיסוי שוטף לחברה ספרדית על דמי שכירות •

21%רווח הון: יחיד זר/חברה זרה: •

25%רווח הון חברה ספרדית: •

פטור ממע"מ על דמי שכירות מהשכרה למגורים )לא ניתן לנכות •תשומות(

הנחות מוצא:ללא התחשבות בשיעורי אינפלציה/ שע"ח•

דוגמה: ספרד )ברצלונה( – חישוב מס שוטף

השקעה באמצעות

חברה ספרדית

השקעה באמצעות

חברה ישראלית

יחיד תושב

ישראל )-15%)

יחיד תושב ישראל )חישוב

רגיל(

באירו

אלף * 4025%=

10,000

אלף * 12024.75%=29,700

אלף * 12024.75%29,700

אלף * 12024.75%=29,700

מס בספרד

)בכפוף 0לשליטה

וניהול(

40 26.5אלף*

= זיכוי %מס

בישראל

אלף * 9015% =

13,500

אלף 40*48%

=זיכוי מס זר בישראל

מס בישראל

סה"כ מס 10,00029,70043,20029,700

דוגמה: ספרד )ברצלונה(

מסקנות: השקעת יחיד מסלול רגיל/ חברה ספרדית.•

רווח הון - משיכת דיבידנד.•

חברה שקופה ישראלית – בעיית זיכוי מס זר. •

דוגמה: גרמניה

: החזקה באמצעות יחיד-הכנסות שכירות•

14%-45%שיעור מס פרוגרסיבי לפי מדרגות מס שנעות בין. ניתן לדרוש הוצאות בגין תשלומי הריבית על ההלוואה, הוצאות

נסיעה לגרמניה, עלויות עריכת דוחות כספיים בגרמניה ופחת )שמחושב רק על המרכיב של המבנה 2.5%-2%שנתי של

80%בנטרול הקרקע, דהיינו הערך לצרכי פחת יהיה בקירוב כ- מעלות הרכישה(.

לרוב, שיעור המס השוטף האפקטיבי בגין הכנסת שכירות מגובה ההכנסה.10%-5%מדירה בברלין הינו

-רווח בעת מימוש הנכס• על פי 14%-45%שיעור המס הינו לפי מדרגות שנעות בין ,

ההכנסה החייבת באותה שנה. שנים קיים פטור ממס רווח הון 10לאחר החזקת נדל"ן במשך

בגרמניה.

דוגמה: גרמניה

: החזקה באמצעות חברה-הכנסות שכירות•

15.83%מס חברות בשיעור של.

רווח בעת מימוש הנכס- • 15.83%מס חברות בשיעור של.( מס מסחרTrade Tax בשיעור של בין – )עלול 7%-17.5%

להתווסף עם המכירה נערכה בסמוך לרכישת הנכס.

מבנה החזקה מקובל להשקעה במסגרת של קבוצה:( עם שותף כללי חברה ושותפים KGשותפות מוגבלת גרמנית )•

מוגבלים זרים.מיסוי המשקיעים הישראלים ברמת היחיד. •.Trade Taxחשיפה ל- •

מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל - סיכום

אסטרגיית השקעה•

היקף השקעה וסוג נכס•

מיסוי ישראלי•

אמנת מס•

מיסוי מדינת המקור )סיוע במומחה מיסוי במדינת המקור( •

ייעוץ מס פרטני לכל סוג השקעה בנדל"ן•

שאלות ?תודה !

054-2651516

[email protected]

http://www.ampeli-tax.co.il/