הועדה לשמירת הסביבה החופיתהועדה לשמירת הסביבה החופית

דירות נופש – הפסיקה והפרקטיקהדירות נופש – הפסיקה והפרקטיקה

ניר פפאיניר פפאי

20072007מאי מאי

דירות הנופש קנו להן בעשור דירות הנופש קנו להן בעשור האחרון אחיזה משמעותית בנוף האחרון אחיזה משמעותית בנוף

הישראלי בכלל ולאורך החוף הישראלי בכלל ולאורך החוף בפרט. בפרט.

אי הבהירות לגבי פרשנות המונח אי הבהירות לגבי פרשנות המונח "דירות נופש" אפשרה ליזמים "דירות נופש" אפשרה ליזמים

ולרשויות לנצל זאת על מנת לייעד ולרשויות לנצל זאת על מנת לייעד שטחים למגורי יוקרה במתחמים שטחים למגורי יוקרה במתחמים

אשר ייעודם מלונאי.אשר ייעודם מלונאי.

כאן הכל התחיל...כאן הכל התחיל...

ההוראות באזורי נופש "ההוראות באזורי נופש"ותיירות אינן מתירות ותיירות אינן מתירות

במפורש בתי מגורים, אך במפורש בתי מגורים, אך מובן מאליו שאין הצדקה מובן מאליו שאין הצדקה

לפרויקט ללא מגורים; לפרויקט ללא מגורים; המוצא הוא מלון דירות, המוצא הוא מלון דירות,

אכסון וכו', ז.א. בנייה שהיא אכסון וכו', ז.א. בנייה שהיא לא במפורש 'בתי מגורים'"לא במפורש 'בתי מגורים'"

חברת מרכזי שליטה משנת חברת מרכזי שליטה משנת19851985

פרשנויות למושג "דירות נופש"פרשנויות למושג "דירות נופש"

אליה התווספו בהמשך )אליה התווספו בהמשך עמדת ארגוני הסביבהעמדת ארגוני הסביבה( מוסדות התכנון ומשרד התיירות(: מוסדות התכנון ומשרד התיירות(:

על מנת להגשים את מטרת התכנון, יש לאסור על מנת להגשים את מטרת התכנון, יש לאסוראת השימוש למגורים ולהעמיד את הדירות את השימוש למגורים ולהעמיד את הדירות

שנבנו לרשות הציבור על ידי חיוב בעלי הדירות שנבנו לרשות הציבור על ידי חיוב בעלי הדירות שרכשו אותן להעמידן למאגר השכרה. יתר על שרכשו אותן להעמידן למאגר השכרה. יתר על

כן, על הדירות להיות מותאמות למבחנים כן, על הדירות להיות מותאמות למבחנים מסוימים מבחינת גודלן הפיסי ולהנחיות משרד מסוימים מבחינת גודלן הפיסי ולהנחיות משרד

התיירות.התיירות.

עמדת היזמיםעמדת היזמים : :

אין להטיל מגבלות על "דירות הנופש", בין אין להטיל מגבלות על "דירות הנופש", ביןמבחינת תכונותיהן הפיסיות ובין מבחינת מבחינת תכונותיהן הפיסיות ובין מבחינת

השימוש הנעשה בהן. מובנן של "דירות השימוש הנעשה בהן. מובנן של "דירות הנופש" מתמקד בכך שבאזור הקמתן לא הנופש" מתמקד בכך שבאזור הקמתן לא

מתוכננת הקמה של תשתיות ציבוריות מתוכננת הקמה של תשתיות ציבוריות האופייניות לשכונות מגורים רגילות. האופייניות לשכונות מגורים רגילות.

פרשנויות למושג "דירות נופש"פרשנויות למושג "דירות נופש"

היקף התופעההיקף התופעה

-של ' של 9090בסוף שנות ה-בסוף שנות ה 'המאה הקודמת שווקו המאה הקודמת שווקו

ותוכננו אלפי דירות ותוכננו אלפי דירות נופש, לאורך כל החוף, נופש, לאורך כל החוף, על קרקעות המיועדות על קרקעות המיועדות

למלונאות. למלונאות.

הבעיות המרכזיותהבעיות המרכזיות

הנמכרות למגורים נרכשות על ידי קבוצות אוכלוסייה הנמכרות למגורים נרכשות על ידי קבוצות אוכלוסייה דירות הנופשדירות הנופש הופכים נתחים הופכים נתחים . כך . כך ואינן זמינות לציבור הרחבואינן זמינות לציבור הרחבמצומצמות של בעלי יכולת מצומצמות של בעלי יכולת

, שייעודם הוא תיירותי ואשר נועדו לשרת את כלל , שייעודם הוא תיירותי ואשר נועדו לשרת את כלל משמעותיים של החוףמשמעותיים של החוף, ונעשית חלוקה בלתי , ונעשית חלוקה בלתי לנחלתן של קבוצות מצומצמותלנחלתן של קבוצות מצומצמותהציבור לדורותיו, הציבור לדורותיו,

צודקת של משאבי החוף.צודקת של משאבי החוף.

תכניות המתאר ניסו להגן על רצועת חוף הים התיכון המצומצמת של ישראל תכניות המתאר ניסו להגן על רצועת חוף הים התיכון המצומצמת של ישראלהאפשרות לעקוף האפשרות לעקוף כנגד הביקושים הבלתי מוגבלים למגורים לאורך החוף. כנגד הביקושים הבלתי מוגבלים למגורים לאורך החוף.

את ההגנות באמצעות דירות הנופש יצרה את הקטליזטור המרכזי את ההגנות באמצעות דירות הנופש יצרה את הקטליזטור המרכזי לפיתוח המואץ לאורך החופים בעשור האחרון.לפיתוח המואץ לאורך החופים בעשור האחרון.

ייעדו את השטחים , ייעדו את השטחים 1313 - תכניות המתאר, ובראשן תמ"א - תכניות המתאר, ובראשן תמ"א נזק לתיירותנזק לתיירות ,האיכותיים בחזית החוף למלונאות. מכירת דירות למגורים במתחמים האיכותיים בחזית החוף למלונאות. מכירת דירות למגורים במתחמים

מונעת את השימוש התיירותי המקורי בשטח ומכלה מונעת את השימוש התיירותי המקורי בשטח ומכלה שייעודם הוא תיירותי, שייעודם הוא תיירותי, . בדרך זו נדחקת . בדרך זו נדחקת את עתודות הקרקע לפיתוח עתידי של ענף התיירותאת עתודות הקרקע לפיתוח עתידי של ענף התיירות

התיירות ל"שוליים" ומאבדת את המיקומים שנועדו לה במקור - אלה התיירות ל"שוליים" ומאבדת את המיקומים שנועדו לה במקור - אלה המתאימים ביותר לצורכי תיירות.המתאימים ביותר לצורכי תיירות.

המשך / הבעיות המרכזיותהמשך / הבעיות המרכזיות

בשל הצורך להסוות עצמן כדירות תיירותיות, נבנות דירות הנופש בשל הצורך להסוות עצמן כדירות תיירותיות, נבנות דירות הנופשהנמכרות למגורים בסטנדרטים המתאימים לתיירות ולא למגורים )ללא הנמכרות למגורים בסטנדרטים המתאימים לתיירות ולא למגורים )ללא

נוצרות שכונות נוצרות שכונות שטחי ציבור לשימושים קהילתיים, חינוך, בריאות וכד'(. כך שטחי ציבור לשימושים קהילתיים, חינוך, בריאות וכד'(. כך . הנהנה היחידי ממצב זה הוא היזם, . הנהנה היחידי ממצב זה הוא היזם, ללא התשתיות המתאימות למגוריםללא התשתיות המתאימות למגורים

אשר נחסך ממנו הצורך בהפרשת הקרקע והמשאבים הנדרשים לצורכי אשר נחסך ממנו הצורך בהפרשת הקרקע והמשאבים הנדרשים לצורכי ציבור. הדיירים, הרשות המקומית וכלל הציבור יוצאים נפסדים.ציבור. הדיירים, הרשות המקומית וכלל הציבור יוצאים נפסדים.

נמוכהנמוכה לפיתוח העירוני לפיתוח העירוני התרומה של דירות הנופש הנמכרות למגוריםהתרומה של דירות הנופש הנמכרות למגורים בהשוואה לתרומה של המלונאות. בהשוואה לתרומה של המלונאות.

ההצדקה לנטילת המשאב הציבורי של חוף הים היא התרומה ההצדקה לנטילת המשאב הציבורי של חוף הים היא התרומה. אלא שאותו משאב, אשר נלקח בתואנה שיוחזר לציבור . אלא שאותו משאב, אשר נלקח בתואנה שיוחזר לציבור התיירותיתהתיירותית

בדמות של פיתוח תיירותי, עובר לידיים פרטיות עקב מכירת דירות הנופש בדמות של פיתוח תיירותי, עובר לידיים פרטיות עקב מכירת דירות הנופש למגורים.למגורים.

בחלק ניכר מהפרויקטים הללו מעורבת השקעה ציבורית, בדמות מענקים בחלק ניכר מהפרויקטים הללו מעורבת השקעה ציבורית, בדמות מענקיםשהשקעה שהשקעה אשר מעמיד משרד התיירות לפרויקטים מלונאיים. אלא אשר מעמיד משרד התיירות לפרויקטים מלונאיים. אלא

ציבורית זו אינה מממשת את יעדה, יורדת לטמיון ונכנסת לכיסו של ציבורית זו אינה מממשת את יעדה, יורדת לטמיון ונכנסת לכיסו של ..היזםהיזם

הפסיקההפסיקה

מגדלי חוף הכרמל בחיפהמגדלי חוף הכרמל בחיפה

""...... רצתה למנוע בניה בסמוך לחופי רצתה למנוע בניה בסמוך לחופי 1313אין ספק שתמ"א אין ספק שתמ"א ישראל, לצרכים פרטיים בלבד, שכן יש בכך נטילת משאב ישראל, לצרכים פרטיים בלבד, שכן יש בכך נטילת משאב

לאומי והקניתו לבעלי ממון גרידא... הרעיון מאחורי התכנית לאומי והקניתו לבעלי ממון גרידא... הרעיון מאחורי התכנית ""הוא שהשימוש חייב להיות לצרכי הציבור...הוא שהשימוש חייב להיות לצרכי הציבור...

...חובה להעמיד את הדירה ...חובה להעמיד את הדירה לשימוש מאגר מלונאי לשימוש מאגר מלונאי

מספר חודשיםמספר חודשים למשךלמשךכל שנה.כל שנה.

524/96524/96ביין, ה"פ ביין, ה"פ

מגדלי חוף הכרמל בחיפהמגדלי חוף הכרמל בחיפה

"" אין לנו אלא להוסיף כי אין לנו אלא להוסיף כיבמציאות שלנו שאלת שימור במציאות שלנו שאלת שימור

החופים והגישה אליהם החופים והגישה אליהם מקבלת משנה חשיבות נוכח מקבלת משנה חשיבות נוכח

הצורך לשמר את המעט הצורך לשמר את המעט שנותר מחופי ארצנו שהפכו שנותר מחופי ארצנו שהפכו

במהירות למשאב נדיר המנוצל במהירות למשאב נדיר המנוצל באופן מוגבר ולא תמיד לטובת באופן מוגבר ולא תמיד לטובת

כלל הציבור"כלל הציבור"

1054/981054/98בייניש, ע"א בייניש, ע"א

מגדלי חוף הכרמל בחיפהמגדלי חוף הכרמל בחיפה

בית המשפט העליון אינו מסתפק בהחלטת בית המשפט המחוזי בית המשפט העליון אינו מסתפק בהחלטת בית המשפט המחוזיביחס למשך הזמן שהדירות יעמדו להשכרה מלונאית והולך צעד אחד ביחס למשך הזמן שהדירות יעמדו להשכרה מלונאית והולך צעד אחד

קדימה:קדימה:

... אין להסתפק בקביעת בית-המשפט קמא המחייבת הכנסת ... אין להסתפק בקביעת בית-המשפט קמא המחייבת הכנסת ""הדירה למאגר הדירות למשך חודשים מספר, שכן קביעה זו עדיין הדירה למאגר הדירות למשך חודשים מספר, שכן קביעה זו עדיין מאפשרת לעשות שימוש פרטי בדירה במהלך רוב חודשי השנה. מאפשרת לעשות שימוש פרטי בדירה במהלך רוב חודשי השנה.

על-פי קביעתנו העקרונית, השימוש בדירות חייב להיות בעיקרו על-פי קביעתנו העקרונית, השימוש בדירות חייב להיות בעיקרו שבעלי הדירות יעמידו את שבעלי הדירות יעמידו את שימוש ציבורי, ולכן הפתרון הראוי הוא שימוש ציבורי, ולכן הפתרון הראוי הוא

, אם באמצעות מאגר הדירות, או , אם באמצעות מאגר הדירות, או דירותיהם לרשות הציבור הרחבדירותיהם לרשות הציבור הרחבבמשך מרבית הזמן, כלומר למעלה מחצי שנה במשך מרבית הזמן, כלומר למעלה מחצי שנה בכל צורה אחרת, בכל צורה אחרת,

""במצטברבמצטבר

בידי רשויות התכנון נותרו אפשרויות לפקח כי השימוש בידי רשויות התכנון נותרו אפשרויות לפקח כי השימוש ""שנעשה בבניינים יהיה בהתאם לאמור בתכניות המיתאר, שנעשה בבניינים יהיה בהתאם לאמור בתכניות המיתאר,

גם אם הפיקוח הנדרש מכביד עליהן; הטלת מגבלות על גם אם הפיקוח הנדרש מכביד עליהן; הטלת מגבלות על הבעלות היא בגדר אמצעי בלתי מידתי, במצב שנוצר הבעלות היא בגדר אמצעי בלתי מידתי, במצב שנוצר

""במקום.במקום.

המלונית )סול מרין( בנהריההמלונית )סול מרין( בנהריה

בת"א בת"א22סי אנד סאן סי אנד סאן

בפסק הדין נקבע כי בבחינת בפסק הדין נקבע כי בבחינת מלון הדירות יש להשתמש מלון הדירות יש להשתמש

ב"מבחן רשות הרבים" - ב"מבחן רשות הרבים" - האם מדובר במבנה שהינו האם מדובר במבנה שהינו

"נחלת" כלל הציבור )בין "נחלת" כלל הציבור )בין אם בתשלום ובין אם לא( או אם בתשלום ובין אם לא( או

שמא לא נוכל להיכנס שמא לא נוכל להיכנס למבנה, שכן נחשב למסיגי למבנה, שכן נחשב למסיגי

גבול. גבול.

2053/992053/99פלפל, עת"מ פלפל, עת"מ

עין חמדעין חמד

: : עין חמד*עין חמד*השופטת הכט בעניין השופטת הכט בעניין

... את המילים "דירות נופש" יש לפרש על פי ... את המילים "דירות נופש" יש לפרש על פי ""התכלית העומדת ביסוד תוכניות המתאר והיא, התכלית העומדת ביסוד תוכניות המתאר והיא,

לאפשר לכלל הציבור הנאה מהן, ולא לשווק אותן לאפשר לכלל הציבור הנאה מהן, ולא לשווק אותן ""כדירות מגורים...כדירות מגורים...

ולכן הפרשנות למושג "דירות נופש" רלוונטית במיוחד 13* לא בתחום תמ"א לעניין ראשון לציון.

"" ברור כי אין ניתן לטעון עוד כיום כי שימוש בדירות מן ... ברור כי אין ניתן לטעון עוד כיום כי שימוש בדירות מן ...הסוג הנדון למגורים, יכול לעלות בקנה אחד עם הגדרת הסוג הנדון למגורים, יכול לעלות בקנה אחד עם הגדרת

האזור כמיועד למלונאות, ואף עם הגדרת הדירות האזור כמיועד למלונאות, ואף עם הגדרת הדירות האמורות כ"דירות נופש". האמורות כ"דירות נופש".

בקובענו כי בניין... חייב לשמש למטרה ציבורית של "בקובענו כי בניין... חייב לשמש למטרה ציבורית של""תיירות ונופש", המשמעות המתבקשת היא כי מלון "תיירות ונופש", המשמעות המתבקשת היא כי מלון

הדירות חייב לשמש לאירוח ועליו להיות פתוח לקהל הדירות חייב לשמש לאירוח ועליו להיות פתוח לקהל הרחב. אין להסתפק בכך שהדירות, אשר מצויות כאמור הרחב. אין להסתפק בכך שהדירות, אשר מצויות כאמור

בבעלות פרטית, תשמשנה את הבעלים - כדירת נופש או בבעלות פרטית, תשמשנה את הבעלים - כדירת נופש או לצרכי מגורים, ורק אם ירצה בכך יעמידה לרשות הכלל." לצרכי מגורים, ורק אם ירצה בכך יעמידה לרשות הכלל."

1520/011520/01רע"פ רע"פ

עין חמדעין חמד

עין חמדעין חמד

"" .לסיום נאמר, כי מצוקתם של המבקשים מובנת היא. לסיום נאמר, כי מצוקתם של המבקשים מובנת היא לחוק לחוק 239239המשמעות של הוצאת צו הפסקה שיפוטי מכוח סעיף המשמעות של הוצאת צו הפסקה שיפוטי מכוח סעיף

היא, כי לא יוכלו להמשיך להתגורר בדירות שרכשו במיטב היא, כי לא יוכלו להמשיך להתגורר בדירות שרכשו במיטב אין להשלים אין להשלים כספם. ואולם אין מנוס מן התוצאה שאליה הגענו. כספם. ואולם אין מנוס מן התוצאה שאליה הגענו.

עם הזלזול בחוקי התכנון ובהליכים הנדרשים על פיהם - זלזול עם הזלזול בחוקי התכנון ובהליכים הנדרשים על פיהם - זלזול שהפך כמעט לנורמה מקובלת בחברתנו. הגנת הסביבה שהפך כמעט לנורמה מקובלת בחברתנו. הגנת הסביבה

ושמירה על נכסי נוף השייכים לציבור הינם ערכים חשובים ושמירה על נכסי נוף השייכים לציבור הינם ערכים חשובים . דיני התכנון נמנים עם הכלים שיצר המחוקק . דיני התכנון נמנים עם הכלים שיצר המחוקק הראויים לכיבודהראויים לכיבוד

כדי להבטיח את ההגנה על ערכים אלה; על כן, ועקב עצמתם כדי להבטיח את ההגנה על ערכים אלה; על כן, ועקב עצמתם של האינטרסים העומדים מנגד, מצווים מוסדות התכנון למלא של האינטרסים העומדים מנגד, מצווים מוסדות התכנון למלא

""את חובתם ולשמש כבלם אל מול הפרות החוק.את חובתם ולשמש כבלם אל מול הפרות החוק.

1520/011520/01רע"פ רע"פ

מרינה הרצליהמרינה הרצליה

"" שאלת יישומה הלכה למעשה של ... שאלת יישומה הלכה למעשה של ...התשתית התכנונית על השטח הידוע התשתית התכנונית על השטח הידוע כמיתחם המרינה בהרצליה... מיתחם כמיתחם המרינה בהרצליה... מיתחם המרינה יועד, על-פי התכניות, להיות המרינה יועד, על-פי התכניות, להיות

"אזור תיירות ונופש" שהבנייה למגורים "אזור תיירות ונופש" שהבנייה למגורים אסורה בו. עולה השאלה האם בניית אסורה בו. עולה השאלה האם בניית

דירות במיתחם המרינה ושיווקן כדירות דירות במיתחם המרינה ושיווקן כדירות מגורים לכל דבר ועניין, מתיישבת עם מגורים לכל דבר ועניין, מתיישבת עם

התשתית התכנונית החלה במיתחם. כן התשתית התכנונית החלה במיתחם. כן עולה השאלה מהו הסעד הראוי באם עולה השאלה מהו הסעד הראוי באם

יתברר כי בניית הדירות ושיווקן כדירות יתברר כי בניית הדירות ושיווקן כדירות מגורים אינם מתיישבים עם דיני התכנון מגורים אינם מתיישבים עם דיני התכנון

""והתשתית התכנונית במקום.והתשתית התכנונית במקום.

מרינה הרצליה – הליך ראשוןמרינה הרצליה – הליך ראשון

השימוש למגורים השימוש למגורים דין העתירה להתקבל בחלקה כך שיוצהר כי דין העתירה להתקבל בחלקה כך שיוצהר כי . . בדירות הנופש שבמתחם המרינה הוא שימוש שאינו חוקיבדירות הנופש שבמתחם המרינה הוא שימוש שאינו חוקי

על בעלי דירות הנופש לצרפן, כענין שבחובה, על בעלי דירות הנופש לצרפן, כענין שבחובה, לפיכך, לפיכך, למאגר דירות להשכרה על מנת שתעמודנה לרשות ציבור למאגר דירות להשכרה על מנת שתעמודנה לרשות ציבור

התיירים המזדמן והציבור הרחב לצרכי איכסון מלונאי פרק התיירים המזדמן והציבור הרחב לצרכי איכסון מלונאי פרק " " זמן מינימלי מדי שנהזמן מינימלי מדי שנה

2038/982038/98גורן, עת"מ גורן, עת"מ

"" קנינן של חברות הבנייה מעולם לא כלל זכויות שאין קנינן של חברות הבנייה מעולם לא כלל זכויות שאיןהדין מאפשר להקנותן... כל זכות שרכשו חברות הבניה הדין מאפשר להקנותן... כל זכות שרכשו חברות הבניה במתחם המרינה לא כללה מעולם את הזכות למגורים במתחם המרינה לא כללה מעולם את הזכות למגורים

כאמור, ואין לומר כי זכות זו נגרעת מהן כעת שלא כאמור, ואין לומר כי זכות זו נגרעת מהן כעת שלא ""כדין.כדין.

2038/982038/98גורן, עת"מ גורן, עת"מ

,פסק דין זה היווה תקדים בכך פסק דין זה היווה תקדים בכך בניגוד לפסקי-דין אחרים, בניגוד לפסקי-דין אחרים )מאוחר יותר הוצאו )מאוחר יותר הוצאו שהוחל גם על רוכשים ערב העתירהשהוחל גם על רוכשים ערב העתירה

הרוכשים מהעתירה(. הרוכשים מהעתירה(.

מרינה הרצליה – הליך ראשוןמרינה הרצליה – הליך ראשון

"" לא קם אינטרס לגיטימי הראוי לא קם אינטרס לגיטימי הראוי )חברות הבנייה נ.פ.()חברות הבנייה נ.פ.(... להן ... להן להגנה, שכן האיסור על שימוש למגורים במיתחם המרינה להגנה, שכן האיסור על שימוש למגורים במיתחם המרינה היה כל העת מול עיניהן, והן פעלו בניגוד לאיסור זה. הן היו היה כל העת מול עיניהן, והן פעלו בניגוד לאיסור זה. הן היו מודעות לכך שהבנייה והשיווק של הדירות כדירות מגורים מודעות לכך שהבנייה והשיווק של הדירות כדירות מגורים אינם תואמים את התכניות, והבינו כי פעילותן זו משמעה אינם תואמים את התכניות, והבינו כי פעילותן זו משמעה

הייעוד המלונאי של האזור הייעוד המלונאי של האזור הפיכת המרינה לשכונת מגורים. הפיכת המרינה לשכונת מגורים. ושל הדירות היה מובן מאליו, והחברות נקטו גישה של ושל הדירות היה מובן מאליו, והחברות נקטו גישה של

עצימת עיניים בהתכחשן להוראות ברורות בתכניות עצימת עיניים בהתכחשן להוראות ברורות בתכניות ""..ובהיתריםובהיתרים

מרינה הרצליה - הליך שלישימרינה הרצליה - הליך שלישי

"" ... ...הן על-פי הניסוח הן על-פי הניסוח את המונח "דירות נופש" יש לפרשאת המונח "דירות נופש" יש לפרש המילולי והן על-פי התכלית - הסובייקטיבית והאובייקטיבית המילולי והן על-פי התכלית - הסובייקטיבית והאובייקטיבית

. . כדירות שנועדו לשימוש ציבורי למטרות נופשכדירות שנועדו לשימוש ציבורי למטרות נופשכאחת - כאחת - "" רגילים דרך קבע במיתחם רגילים דרך קבע במיתחםשימוש זה שולל מגוריםשימוש זה שולל מגורים

2273/032273/03פרוקצ'ה, עע"מ פרוקצ'ה, עע"מ

מרינה הרצליה - הליך רביעימרינה הרצליה - הליך רביעי

"" זכויות הקנין שרכשו המערערות היו כפופות, מלכתחילה, להגבלות זכויות הקנין שרכשו המערערות היו כפופות, מלכתחילה, להגבלותהתכנון והשימוש הנגזרות מאופיו וייעודו של השטח. יכולתן להפיק התכנון והשימוש הנגזרות מאופיו וייעודו של השטח. יכולתן להפיק

הנאה מקניינן הוגבלה במגבלות שנועדו לשמר, בגבולות הנאה מקניינן הוגבלה במגבלות שנועדו לשמר, בגבולות מסויימים, את הנאת הציבור מהמבנים שיוקמו במיתחם למטרות מסויימים, את הנאת הציבור מהמבנים שיוקמו במיתחם למטרות

נופש. נופש.

הגבלות אלה עומדות במבחניה של פיסקת ההגבלה שבחוק היסוד, הגבלות אלה עומדות במבחניה של פיסקת ההגבלה שבחוק היסוד, תואמות את ערכיה של המדינה, נעשו לתכלית ראויה, ומקיימות את תואמות את ערכיה של המדינה, נעשו לתכלית ראויה, ומקיימות את

שלילת זכותם של בני הציבור שלילת זכותם של בני הציבור . ואף מעבר לכך: . ואף מעבר לכך: דרישת המידתיותדרישת המידתיותלנכסים העומדים להנאת הכלל, היא היא שעשויה לעמוד בסתירה לנכסים העומדים להנאת הכלל, היא היא שעשויה לעמוד בסתירה לעקרון החוקתי האוסר על פגיעה בקניינו של אדם, והפעם - בקנין לעקרון החוקתי האוסר על פגיעה בקניינו של אדם, והפעם - בקנין

הציבור..."הציבור..."

2273/032273/03פרוקצ'ה, עע"מ פרוקצ'ה, עע"מ

מרינה הרצליה - הליך רביעימרינה הרצליה - הליך רביעי

הדירות שנבנו ונבנות... ...צריכות לעמוד לשימושו של הציבור "...הדירות שנבנו ונבנות... ...צריכות לעמוד לשימושו של הציבור...", , למימוש ייעוד זה עשויות להיות מגוונותלמימוש ייעוד זה עשויות להיות מגוונותהרחב לצרכי נופש. הדרכים הרחב לצרכי נופש. הדרכים

וכל שימוש שישיג באופן אמיתי את המטרה הייעודה, יענה על וכל שימוש שישיג באופן אמיתי את המטרה הייעודה, יענה על התכלית הראויה. התכלית הראויה.

מכירה לבעלים פרטיים מכירה לבעלים פרטיים מבין קשת האפשרויות, אפשרית הדרך של מבין קשת האפשרויות, אפשרית הדרך שלאשר תוטל עליהם החובה להעמיד את דירותיהם להשכרה לציבור אשר תוטל עליהם החובה להעמיד את דירותיהם להשכרה לציבור

, על-פי תכנית שתותווה על-ידי רשות , על-פי תכנית שתותווה על-ידי רשות לפרקי זמן מינימליים בכל שנהלפרקי זמן מינימליים בכל שנההתכנון לעניין זה. התכנון לעניין זה.

,שהיזמים ימכרו מאגר של יחידות דיור לגורם שהיזמים ימכרו מאגר של יחידות דיור לגורם אפשרות אחרת היא, אפשרות אחרת היא לציבור לצרכי נופש לכל ימות לציבור לצרכי נופש לכל ימות אחד אשר יעמידן מטעמו להשכרהאחד אשר יעמידן מטעמו להשכרה

השנה; השנה; היזמים עצמם יותירו מאגרי דירות בבעלותם היזמים עצמם יותירו מאגרי דירות בבעלותם אפשרות נוספת היא כי אפשרות נוספת היא כי

, וקשת האפשרויות אינה מתמצית בזאת. , וקשת האפשרויות אינה מתמצית בזאת. וישכירו אותם לציבור הרחבוישכירו אותם לציבור הרחב קיים, אפוא, מגוון אפשרויות להגשמת ייעוד הדירות כיחידות קיים, אפוא, מגוון אפשרויות להגשמת ייעוד הדירות כיחידות

ואין להגביל מראש את המנגנון שייבחר ואין להגביל מראש את המנגנון שייבחר המיועדות לנופש ותיירות, המיועדות לנופש ותיירות, ""לצורך כך, כל עוד ייעוד הדירות לנופש יוגשם באופן אמיתילצורך כך, כל עוד ייעוד הדירות לנופש יוגשם באופן אמיתי

מרינה הרצליה - הליך רביעימרינה הרצליה - הליך רביעי

"" יש להסתפק בהצבת העיקרון, כפי שעשה בית המשפט ... יש להסתפק בהצבת העיקרון, כפי שעשה בית המשפט ...לעניינים מינהליים, ובדין כך. עם זאת, במסגרת קביעת לעניינים מינהליים, ובדין כך. עם זאת, במסגרת קביעת

העקרון, יש לקבוע כי השימוש בדירות חייב להיות בעיקרו העקרון, יש לקבוע כי השימוש בדירות חייב להיות בעיקרו שימוש ציבורי, ולכן יש להעמיד את הדירות לרשות הציבור שימוש ציבורי, ולכן יש להעמיד את הדירות לרשות הציבור

מרבית תקופת השנה ולמעלה מרבית תקופת השנה ולמעלה הרחב בכל דרך שהיא במשך הרחב בכל דרך שהיא במשך . הוראה ברוח זו תיכלל בכל חוזה . הוראה ברוח זו תיכלל בכל חוזה ממחצית השנה במצטברממחצית השנה במצטבר

לרכישת דירה במיתחם, ותחול על כל הרוכשים, ועל לרכישת דירה במיתחם, ותחול על כל הרוכשים, ועל " " חליפיהם, בעתידחליפיהם, בעתיד

מרינה הרצליה - הליך רביעימרינה הרצליה - הליך רביעי

דירות נופש – סיכום משפטידירות נופש – סיכום משפטי

22 / / 2929 / / 11היוצא מהכלל - רצ / היוצא מהכלל - רצ /

ד' באזור ד' באזור 468468 החלה על שטח של החלה על שטח של 19901990תכנית מאושרת משנת תכנית מאושרת משנת חוף ראשל"צ.חוף ראשל"צ.

מייעדת את חוף הים כשטח ישוב. מייעדת את חוף הים כשטח ישוב.1313תמ"א תמ"א ( נשוא ( נשוא 161161 מגרשים בעלי יעוד זהה, אחד מהם ) מגרשים בעלי יעוד זהה, אחד מהם )33בחוף הים בחוף הים

הדיון.הדיון. .להוראות התכנית מגדיר את ייעוד השטח כ"אמצעי איכסון להוראות התכנית מגדיר את ייעוד השטח כ"אמצעי איכסון 1010ס. ס

ורווחה – בתי מלון לסוגיהם, מלון דירות, בתי הבראה, דירות ורווחה – בתי מלון לסוגיהם, מלון דירות, בתי הבראה, דירות נופש, בתי אבות, שרותי תירות ונופש, שרותים נילווים, מסחר..."נופש, בתי אבות, שרותי תירות ונופש, שרותים נילווים, מסחר..."

20%20%הועדה המקומית ראשל"צ נתנה הוציאה היתר לפיו הועדה המקומית ראשל"צ נתנה הוציאה היתר לפיו מהדירות יהיו ב"פול" השכרה מלונאי.מהדירות יהיו ב"פול" השכרה מלונאי.

על ההחלטה הוגש ערר ע"י חברי ועדה מקומית וע"י נציגי משרדי על ההחלטה הוגש ערר ע"י חברי ועדה מקומית וע"י נציגי משרדיממשלה )תיירות, איכה"ס, פנים(.ממשלה )תיירות, איכה"ס, פנים(.

החלטת ועדת הערר בראשות עו"ד מאמו:החלטת ועדת הערר בראשות עו"ד מאמו:

גם איננו עוסקים גם איננו עוסקים 1313"הגם שבמקרה שבפנינו אין תחולה לתמ"א "הגם שבמקרה שבפנינו אין תחולה לתמ"א בביטוי "מלון דירות" שהוא בודאי סוג של מלון, אלא בביטוי "דירות בביטוי "מלון דירות" שהוא בודאי סוג של מלון, אלא בביטוי "דירות

נופש" אשר לא בהכרח חייבות להיות במסגרת של מלון."נופש" אשר לא בהכרח חייבות להיות במסגרת של מלון."

העולה מהאמור לטעמנו הוא כי המקרה שבפנינו שונה בכך "העולה מהאמור לטעמנו הוא כי המקרה שבפנינו שונה בכך"שבעניינינו אין נורמה תכנונית גבוהה יותר, או אפילו שוות מעמד, שבעניינינו אין נורמה תכנונית גבוהה יותר, או אפילו שוות מעמד,

אשר יכולה להקרין או להכתיב פרוש מסוים אחר למונח דירות אשר יכולה להקרין או להכתיב פרוש מסוים אחר למונח דירות נופש".נופש".

"לאור כל האמור לעיל לטעמנו יש לבטל את מגבלת ה"פול המלונאי" "לאור כל האמור לעיל לטעמנו יש לבטל את מגבלת ה"פול המלונאי"שנקבע בהחלטת הועדה המקומית ולקבוע כי על הועדה המקומית שנקבע בהחלטת הועדה המקומית ולקבוע כי על הועדה המקומית לכלול בתנאי ההיתר הוראה שתמנע איחודן של יחידות בפרויקט".לכלול בתנאי ההיתר הוראה שתמנע איחודן של יחידות בפרויקט".

עתירה על החלטת ועדת העררעתירה על החלטת ועדת הערר .העתירה הוגשה ע"י דב צור, אט"ד. העתירה הוגשה ע"י דב צור, אט"ד מוסדות המדינה )תיירות, איכה"ס ופנים( הצטרפו לעותרות: "...עפ"י מוסדות המדינה )תיירות, איכה"ס ופנים( הצטרפו לעותרות: "...עפ"י

ההחלטה, תציג הפרקליטות את עמדת אותם גופים בדיון ותטען, כי ההחלטה, תציג הפרקליטות את עמדת אותם גופים בדיון ותטען, כי החלטת ועדת הערר שלא להחיל על דירות הנופש חובת השכרה, שגויה החלטת ועדת הערר שלא להחיל על דירות הנופש חובת השכרה, שגויה

ודינה להתבטל".ודינה להתבטל". ,עוד מעמדת המדינה: "דין העתירות המאוחדות להתקבל, במובן זה, עוד מעמדת המדינה: "דין העתירות המאוחדות להתקבל, במובן זה

שהחלטת ועדת הערר, לפיה: דירות נופש לא יהיו כפופות לפול השכרה שהחלטת ועדת הערר, לפיה: דירות נופש לא יהיו כפופות לפול השכרה מלונאי לטובת כלל הציבור, דינה להתבטל."מלונאי לטובת כלל הציבור, דינה להתבטל."

אנו סבורים כי פרשנות ועדת הערר לפיה יש לבטל כליל את חובת אנו סבורים כי פרשנות ועדת הערר לפיה יש לבטל כליל את חובתההשכרה מלונאית היא פרשנות שגויה המפקיעה מידי הציבור שטח בעל ההשכרה מלונאית היא פרשנות שגויה המפקיעה מידי הציבור שטח בעל

ערך יחודי לטובת שימוש של מעטים שיהיה בו, בפועל שימוש אסור ערך יחודי לטובת שימוש של מעטים שיהיה בו, בפועל שימוש אסור למגורים. החלטת ועדת הערר שגויה בכך שכגוף תכנוני לא הגנה על למגורים. החלטת ועדת הערר שגויה בכך שכגוף תכנוני לא הגנה על

מתחם קרקע בעל אופי יחודי המיועד מעצם טיבו לתועלת הציבור הרחב.מתחם קרקע בעל אופי יחודי המיועד מעצם טיבו לתועלת הציבור הרחב.

המשך / עתירה על החלטת ועדת המשך / עתירה על החלטת ועדת העררהערר

עמדת המדינה היא כי יש לקבל את העתירות ואת עמדת המיעוט עמדת המדינה היא כי יש לקבל את העתירות ואת עמדת המיעוטבועדת הערר שקבעה כי יש להטיל על כל דירות הנופש חובת בועדת הערר שקבעה כי יש להטיל על כל דירות הנופש חובת

השכרה מלונאית, וזאת על מנת להבטיח כי הציבור כולות יוכל השכרה מלונאית, וזאת על מנת להבטיח כי הציבור כולות יוכל להנות מן המתחם."להנות מן המתחם."

לפסק הדין המקיף )מרינה הרצליה נ.פ.( חשיבות עצומה לפסק הדין המקיף )מרינה הרצליה נ.פ.( חשיבות עצומהבעניינינו, שכן יש לראות בו ציון דרך חשוב ומנחה בהיבט בעניינינו, שכן יש לראות בו ציון דרך חשוב ומנחה בהיבט

העקרוני במסגרת בה נבחנת השאלה איזו הגנה יש ליתן למתחמי העקרוני במסגרת בה נבחנת השאלה איזו הגנה יש ליתן למתחמי קרקע בעלי אופי מיוחד שנועדו לרווחת הכלל, מתחמים שיש קרקע בעלי אופי מיוחד שנועדו לרווחת הכלל, מתחמים שיש

להשתמש בהם אלא למטרות כלל הציבור, לתועלתו ולרווחתו".להשתמש בהם אלא למטרות כלל הציבור, לתועלתו ולרווחתו".

2206/062206/06עתמ עתמ

תמונת מצבתמונת מצבפרויקטים שנבנו על קרקעות שיועדו לתיירות ונופש ולא הוגשה נגדם עתירהפרויקטים שנבנו על קרקעות שיועדו לתיירות ונופש ולא הוגשה נגדם עתירה - -

פרויקטים אלו שווקו כדירות נופש למגורים לכל דבר ועניין. דברים אלו יפים לגבי 'כפר פרויקטים אלו שווקו כדירות נופש למגורים לכל דבר ועניין. דברים אלו יפים לגבי 'כפר הים' בגבעת אולגה, סי אנד סאן בתל אביב, מרינה אשקלון ועוד.הים' בגבעת אולגה, סי אנד סאן בתל אביב, מרינה אשקלון ועוד.

פרויקטים שנבנו על קרקעות שיועדו לתיירות ונופש והוגשה נגדם עתירהפרויקטים שנבנו על קרקעות שיועדו לתיירות ונופש והוגשה נגדם עתירה - - בפרויקטים אלו בתי המשפט החילו את הפסיקה רק על הרוכשים לאחר פסק הדין ונתנו בפרויקטים אלו בתי המשפט החילו את הפסיקה רק על הרוכשים לאחר פסק הדין ונתנו

הגנה לרוכשים ערב הפסיקה. כך הדברים לגבי המלונית בנהריה, מגדלי חוף הכרמל הגנה לרוכשים ערב הפסיקה. כך הדברים לגבי המלונית בנהריה, מגדלי חוף הכרמל בחיפה והמרינה בהרצליה.בחיפה והמרינה בהרצליה.

-החלההחלה ' כדירות נופש אך בנייתם לא' כדירות נופש אך בנייתם לא9090' וה-' וה-8080פרויקטים שאושרו במהלך שנות ה-פרויקטים שאושרו במהלך שנות ה - -בכל אותם פרויקטים אנו עדים לניסיון של היזמים לאפשר את שיווק דירות הנופש בכל אותם פרויקטים אנו עדים לניסיון של היזמים לאפשר את שיווק דירות הנופש

, , 600600 בנת/ בנת/DDלמגורים. בימים אלה מופעלים לחצים לאפשר שיווק של דירות נופש במבנן למגורים. בימים אלה מופעלים לחצים לאפשר שיווק של דירות נופש במבנן , ראשל"צ ועוד., ראשל"צ ועוד.59665966בתכנית למלונאות במגדל ג/בתכנית למלונאות במגדל ג/

ככלל, לא אישרו מוסדות התכנון בשנים - ככלל, לא אישרו מוסדות התכנון בשנים פרויקטים שאושרו בשנים האחרונותפרויקטים שאושרו בשנים האחרונות - האחרונות פרויקטים מלונאיים הכוללים את המושג 'דירות נופש', על אף שורה של האחרונות פרויקטים מלונאיים הכוללים את המושג 'דירות נופש', על אף שורה של

ניסיונות לעשות כן. בין הניסיונות הללו שנעשו וכשלו ניתן לציין את הכוונה להגדיל את ניסיונות לעשות כן. בין הניסיונות הללו שנעשו וכשלו ניתן לציין את הכוונה להגדיל את פרויקט 'כפר הים' בחדרה, פרויקט של חברת 'סקום' בדרום עכו ופרויקט 'אדוית' מדרום פרויקט 'כפר הים' בחדרה, פרויקט של חברת 'סקום' בדרום עכו ופרויקט 'אדוית' מדרום

למרינה באשדוד. למרינה באשדוד.

המציאות בשטחהמציאות בשטח

מתח הולך וגובר בתחרות על השטח בין הקניין, מתח הולך וגובר בתחרות על השטח בין הקניין, לקניין, השימוש לקניין, השימוש הפרטיהפרטיהשימוש והאינטרס השימוש והאינטרס

הציבוריהציבוריוהאינטרס והאינטרס

מרינה הרצליה – מתוך תכתובת בין נציגי מרינה הרצליה – מתוך תכתובת בין נציגי הדיירים לחברת הניהול )אזורים וקנדאל(הדיירים לחברת הניהול )אזורים וקנדאל(

-על קביעת בית על קביעת בית לא חזרלא חזר ניתן פסק-דין בבית המשפט העליון אשר ניתן פסק-דין בבית המשפט העליון אשר 7.12.067.12.06ב-ב המשפט המחוזי בדבר חובת השכרה מלונאית.המשפט המחוזי בדבר חובת השכרה מלונאית.

" טוב תעשו אם טוב תעשו אם "נציגות הבית המשותף" מתנגדת להפעלת מלון בבניין ולכן ""נציגות הבית המשותף" מתנגדת להפעלת מלון בבניין ולכןתחדלו מהנסיונות לשכנע מי מבעלי הדירות והנופש לצרפן למאגר אחסון תחדלו מהנסיונות לשכנע מי מבעלי הדירות והנופש לצרפן למאגר אחסון

".".מלונאימלונאי .ניהול ניהול "ניהול מלון נוגד את היתר הבניה של הבניין שאין בו שום אלמנט של מלון. "ניהול מלון נוגד את היתר הבניה של הבניין שאין בו שום אלמנט של מלון

גורם לשחיקה גוברת של הרכוש גורם לשחיקה גוברת של הרכוש , , המלון פוגע באורח קשה בדיירי הבניןהמלון פוגע באורח קשה בדיירי הבנין ומפחית את שווי הדירות במידה ניכרת". ומפחית את שווי הדירות במידה ניכרת". המשותףהמשותף

קיים הבדל רב בין שווי דירה בבנין המשמש למגורים לבין שווי דירה קיים הבדל רב בין שווי דירה בבנין המשמש למגורים לבין שווי דירה "כי "כי". ". בבניין המשמש גם למלוןבבניין המשמש גם למלון

"" מגורים בבניין בו מנוהל מלון אינם דומים כלל למגורים בסביבה שלווה מגורים בבניין בו מנוהל מלון אינם דומים כלל למגורים בסביבה שלווה". ". ומטופחתומטופחת

"" ניהול המלון פוגע בצורה קשה בהרגשת הפרטיות של רוכשי הדירות ניהול המלון פוגע בצורה קשה בהרגשת הפרטיות של רוכשי הדירות".".ובאיכות חייהםובאיכות חייהם

,מוצע לכם לחדול מיידית מכל נסיון "לארגן" המשך ניהול מלון באוקיינוס במרינה, "מוצע לכם לחדול מיידית מכל נסיון "לארגן" המשך ניהול מלון באוקיינוס במרינה" הן לצו מניעה והן הן לצו מניעה והן היה ולא תשמעו להצעה זו, תוגש כנגדכם תביעה אישיתהיה ולא תשמעו להצעה זו, תוגש כנגדכם תביעה אישית

כספית לפיצויים בסכומים נכבדים כגודל ירידת ערך דירות הנופש ופיצויים בגין כספית לפיצויים בסכומים נכבדים כגודל ירידת ערך דירות הנופש ופיצויים בגין הפגיעה בהנאה והשימוש בדירות הנופש".הפגיעה בהנאה והשימוש בדירות הנופש".

סיכוםסיכום

מחד גיסא, פסיקה משפטית חד משמעית ומודעות גוברת של מחד גיסא, פסיקה משפטית חד משמעית ומודעות גוברת שלמוסדות התכנון ומשרד התיירות.מוסדות התכנון ומשרד התיירות.

מאידך גיסא, מגמה הולכת וגוברת של עירוב שימושים ומלונאות מאידך גיסא, מגמה הולכת וגוברת של עירוב שימושים ומלונאותמיוחדת במטרה להגביר את התחרותיות אל מול המגורים בנוסף מיוחדת במטרה להגביר את התחרותיות אל מול המגורים בנוסף

להרחבת וגיוון המוצר התיירותי.להרחבת וגיוון המוצר התיירותי. היכולת לעשות את השינוי ממלונאות למגורים קל יותר כאשר היכולת לעשות את השינוי ממלונאות למגורים קל יותר כאשר

מדובר ב'מלונאות מיוחדת' או בעירוב שימושים מאשר כשמדובר מדובר ב'מלונאות מיוחדת' או בעירוב שימושים מאשר כשמדובר במלונאות רגילה.במלונאות רגילה.

הפיתוי הכלכלי העצום לעשות שינוי מייעוד מלונאי למגורים הפיתוי הכלכלי העצום לעשות שינוי מייעוד מלונאי למגוריםמחייב אכיפה מוגברת, נחושה ובעלת סמכויות.מחייב אכיפה מוגברת, נחושה ובעלת סמכויות.

ניתן לצפות להחרפת המתח בין הקניין הפרטי לציבורי בתחרות ניתן לצפות להחרפת המתח בין הקניין הפרטי לציבורי בתחרותעל השטח בין שני השימושים.על השטח בין שני השימושים.