השפעת התפתחותה של רכבת השפעת התפתחותה של רכבת הנוסעים בישראלהנוסעים בישראל

על ההתפתחות האורבנית של על ההתפתחות האורבנית של העירהעיר

The Effect of Commuter Railway The Effect of Commuter Railway Development on Urban Development Development on Urban Development

in Israelin Israel

בשנים האחרונות ניתן להבחין בתנופת צמיחה ברכבת בשנים האחרונות ניתן להבחין בתנופת צמיחה ברכבת

הנוסעים בישראל. הנוסעים בישראל.

מספר המשתמשים בשירותיה נמצא בעלייה משמעותית ומתמדת, כמו-גם מספר המשתמשים בשירותיה נמצא בעלייה משמעותית ומתמדת, כמו-גם

התקציבים המופנים לפיתוחה. התקציבים המופנים לפיתוחה.

בנוסף לפתיחת קווים חדשים וחנוכת תחנות חדשות, בוצעו בנוסף לפתיחת קווים חדשים וחנוכת תחנות חדשות, בוצעו

בשנים האחרונות שני פרויקטים גדולים שתרמו רבות בשנים האחרונות שני פרויקטים גדולים שתרמו רבות

לפיתוחה: לפיתוחה:

פרויקט הכפלת המסילה שאיפשר הגדלת מספר הנסיעות פרויקט הכפלת המסילה שאיפשר הגדלת מספר הנסיעות

ופרויקט הקמת והפעלת רכבת הפרבריםופרויקט הקמת והפעלת רכבת הפרברים

מטרת המחקר היא לבחון השפעה והתפתחות אורבנית בערים מטרת המחקר היא לבחון השפעה והתפתחות אורבנית בערים

הנהנות משירותים אלו. הנהנות משירותים אלו.

בדיקת ההשפעה על ההתפתחות האורבנית של העיר בדיקת ההשפעה על ההתפתחות האורבנית של העיר

התבצעה באמצעות בחינת מחירי הנדל"ן למגורים בערים אלו.התבצעה באמצעות בחינת מחירי הנדל"ן למגורים בערים אלו.

ובידוד תרומתם והשפעתם של שירותי הרכבת על מחירים ובידוד תרומתם והשפעתם של שירותי הרכבת על מחירים

אלו, והשינויים בהם.אלו, והשינויים בהם.

20022002 – – 19921992המחקר נערך עבור השנים המחקר נערך עבור השנים..

.עבור הערים נתניה ורחובות.עבור הערים נתניה ורחובות

מספר עצירות רכבת יומי בתחנות – נתניהמספר עצירות רכבת יומי בתחנות – נתניה

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

מספר עצירות רכבת יומי בתחנת נתניהמספר עצירות רכבת יומי בתחנת בית יהושועמספר עצירות רכבת מקסימלי - נתניה/בית יהושעליניארי )מספר עצירות רכבת מקסימלי - נתניה/בית יהושע(

בנתניה עלה מספר העצירות היומי בתקופה: בנתניה עלה מספר העצירות היומי בתקופה:

19921992 בתחנת בית-יהושוע בשנת בתחנת בית-יהושוע בשנת 2525 בתחנת נתניה ו- בתחנת נתניה ו-2828מ-מ-

..20022002 עצירות בממוצע יומי בשתי התחנות בשנת עצירות בממוצע יומי בשתי התחנות בשנת 8181ל-ל-

מספר עצירות רכבת יומי בתחנה – רחובותמספר עצירות רכבת יומי בתחנה – רחובות

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

מספר עצירות רכבת יומי בתחנת רחובות ליניארי )מספר עצירות רכבת יומי בתחנת רחובות(

ברחובות ממוצע עצירות הרכבת היומי בתחנה עלה בשנים אלו:ברחובות ממוצע עצירות הרכבת היומי בתחנה עלה בשנים אלו:

19921992 עצירות יומיות בממוצע בשנת עצירות יומיות בממוצע בשנת 1010מ-מ-

..20022002 עצירות בממוצע יומי בשנת עצירות בממוצע יומי בשנת 7070ל-ל-

( מתייחס למערכות הכלכליות הבוחנות את הכלכלה (, מתייחס למערכות הכלכליות הבוחנות את הכלכלה 20012001אבירם )אבירם ,)

העירונית. העירונית.

בין מערכות אלו מוזכרות הקרקע והתחבורה שהם שניים מהמוצרים בין מערכות אלו מוזכרות הקרקע והתחבורה שהם שניים מהמוצרים

והשירותים המרכיבים את סלי התצרוכת של הפרטים השוניםוהשירותים המרכיבים את סלי התצרוכת של הפרטים השונים

.אשר תחת המחירים הקיימים שואפים למקסם תועלתם. אשר תחת המחירים הקיימים שואפים למקסם תועלתם

שיפור תחבורתי עשוי לגרור שינוי ביחסי המחירים, אשר יגרום שיפור תחבורתי עשוי לגרור שינוי ביחסי המחירים, אשר יגרום

לשינוי בהרכב סלי הפרטים, ויביא לשיווי משקל חדש בכמויות לשינוי בהרכב סלי הפרטים, ויביא לשיווי משקל חדש בכמויות

ובמחירים חדשים. ובמחירים חדשים.

כלומר, ייתכן שבעקבות שיפור תחבורתי, ייווצר בשוק שיווי כלומר, ייתכן שבעקבות שיפור תחבורתי, ייווצר בשוק שיווי

משקל חדש, שיתבטא גם בשינוי במחירי הקרקע.משקל חדש, שיתבטא גם בשינוי במחירי הקרקע.

:עבור רוכשי בתים, היתרונות בשירותי רכבת משופרים כפולים:עבור רוכשי בתים, היתרונות בשירותי רכבת משופרים כפולים

.ראשית, חסכון ישיר בזמן נסיעה לכל מרחק.ראשית, חסכון ישיר בזמן נסיעה לכל מרחק

ושנית שינוי מגוון העבודות והשכר הזמינים, בעקבות הורדת ושנית שינוי מגוון העבודות והשכר הזמינים, בעקבות הורדת

עלויות הנסיעה למרחב יעדים וערים בהן פוטנציאל שכר עלויות הנסיעה למרחב יעדים וערים בהן פוטנציאל שכר

גבוה יותר. גבוה יותר.

הגישה לתחבורה מוגדרת על-ידי הגישה לתחבורה מוגדרת על-ידיGibbons and MachinGibbons and Machin

, באמצעות הקירבה לתחנת הרכבת, ותדירות השירות , באמצעות הקירבה לתחנת הרכבת, ותדירות השירות (2003)(2003)

בה. בה.

הערכת השפעת תדירות הרכבות על מחירי הדירות הערכת השפעת תדירות הרכבות על מחירי הדירות בין הממצאים העיקריים עלה כיבין הממצאים העיקריים עלה כי

, , London UndergroundLondon Underground לרכבת לשעה עבור לרכבת לשעה עבור 0.1%0.1%נמצאה בשיעור חיובי של נמצאה בשיעור חיובי של

. . Docklands Light RailwayDocklands Light Railway לרכבת לשעה עבור שירותי לרכבת לשעה עבור שירותי 0.3%0.3%ו-ו-

במחקר שביצעו במחקר שביצעוGibbons and MachinGibbons and Machin נבחנו שיפורים נבחנו שיפורים

Docklands Light Docklands Light, וב-, וב-London UndergroundLondon Undergroundב-ב-

RailwayRailway .בצפון-מזרח לונדון בסוף שנות התשעים. בצפון-מזרח לונדון בסוף שנות התשעים

.המחקר שביצעתי נעשה בשיטת המחירים ההדוניים. המחקר שביצעתי נעשה בשיטת המחירים ההדוניים

המשתנה התלוי, מחיר הדירה, בוטא כפונקציה של כלל התכונות המשתנה התלוי, מחיר הדירה, בוטא כפונקציה של כלל התכונות

והמאפיינים הנכללים בהערכת שווי הדירה ומאפייני ביקוש שונים.והמאפיינים הנכללים בהערכת שווי הדירה ומאפייני ביקוש שונים.

בעזרת הרצת הרגרסיה, בודדה ונבחנה השפעתו הספציפית בעזרת הרצת הרגרסיה, בודדה ונבחנה השפעתו הספציפית

של כל מאפיין ותכונה על מחיר הדירה, אם בכלל. של כל מאפיין ותכונה על מחיר הדירה, אם בכלל.

:המאפיינים והתכונות שנבחנו כללו:המאפיינים והתכונות שנבחנו כללו

. משתנים הדוניים קלאסיים, שהם משתני דירה ספציפית . משתנים הדוניים קלאסיים, שהם משתני דירה ספציפית

,ומאפיינים ותכונות סביבתיים עירוניים ומאקרו-כלכליים, ומאפיינים ותכונות סביבתיים עירוניים ומאקרו-כלכליים

ברמה שנתית בהתאמה לתאריכי רכישת הדירה. ברמה שנתית בהתאמה לתאריכי רכישת הדירה.

מאפיינים הדוניים קלאסיים:מאפיינים הדוניים קלאסיים:

נתוני הדירה הספציפיים נבחנו על-ידי ביצוע הפרדה בין נתוני הדירה הספציפיים נבחנו על-ידי ביצוע הפרדה בין

הערים השונות וזאת על-ידי שימוש במשתנה דמה.הערים השונות וזאת על-ידי שימוש במשתנה דמה.

,מאפיינים אלה כוללים את שטח הדירה, מספר החדרים, מאפיינים אלה כוללים את שטח הדירה, מספר החדרים

קומתה וקיומה של מעלית בבניין אשר השפעתם על מחיר קומתה וקיומה של מעלית בבניין אשר השפעתם על מחיר

הדירה צפויה להיות ישירה. הדירה צפויה להיות ישירה.

מחירי הדירות בעיר, מבוססים על מסד נתוני מכירות דירות, עבור מחירי הדירות בעיר, מבוססים על מסד נתוני מכירות דירות, עבור

, מתוך תוכנת "מידע נדל"ן", שהועברו על-ידי , מתוך תוכנת "מידע נדל"ן", שהועברו על-ידי 20022002 – – 19921992השנים השנים

"ד. חי באדי – שרותי שמאות והנדסת בנין בע"מ"."ד. חי באדי – שרותי שמאות והנדסת בנין בע"מ".

.חשוב לציין כי נתוני הנדל"ן, מבוססים על מכירות בפועל.חשוב לציין כי נתוני הנדל"ן, מבוססים על מכירות בפועל

תכונות סביבתיות ומאפיינים מאקרו כלכליים:תכונות סביבתיות ומאפיינים מאקרו כלכליים:

תכונות מוניציפאליות מאפיינות את מקום המגורים לכל תכונות מוניציפאליות מאפיינות את מקום המגורים לכל

הדירות המצויות באותו מיקום. תכונות אלו נבחרו לבחינת הדירות המצויות באותו מיקום. תכונות אלו נבחרו לבחינת

השפעת המיקום ומאפייניו על מחירי הדירות. השפעת המיקום ומאפייניו על מחירי הדירות.

ההנחה היא כי בעוד שנתוני הדירה הספציפית ניתנים לשינוי ההנחה היא כי בעוד שנתוני הדירה הספציפית ניתנים לשינוי

בטווח הבינוני והארוך, וכי ניתן לרכוש מאפיינים אלו בכל בטווח הבינוני והארוך, וכי ניתן לרכוש מאפיינים אלו בכל

איזור נבחר, נתוני הסביבה קשיחים יותר וניתנים פחות איזור נבחר, נתוני הסביבה קשיחים יותר וניתנים פחות

לשינוי גם בטווח הארוך. לשינוי גם בטווח הארוך.

המודל מניח כי לנתונים הסביבתיים השפעה על הערכת שווי המודל מניח כי לנתונים הסביבתיים השפעה על הערכת שווי

הנכס על-ידי הצרכן. למעשה, תכונות אלו, בנוסף להיותן הנכס על-ידי הצרכן. למעשה, תכונות אלו, בנוסף להיותן

מייצגות נתונים סביבתיים, מאפיינות בחלקן גם משתני ביקוש. מייצגות נתונים סביבתיים, מאפיינות בחלקן גם משתני ביקוש.

נתוני מאפיינים סביבתיים מוניציפאליים רבים מובאים ברגרסיה נתוני מאפיינים סביבתיים מוניציפאליים רבים מובאים ברגרסיה

ביחס לנתונים הארציים, במטרה לנטרל השפעות כלל-ארציות, זאת ביחס לנתונים הארציים, במטרה לנטרל השפעות כלל-ארציות, זאת

בנוסף לנתון המייצג את התמונה המאקרו-כלכלית. בנוסף לנתון המייצג את התמונה המאקרו-כלכלית.

התכונות הסביבתיות והמאפיינים המאקרו כלכליים שנבחנו:התכונות הסביבתיות והמאפיינים המאקרו כלכליים שנבחנו:

תעסוקה – מטרת בחינת נתוני התעסוקה בעיר היא שיקוף תעסוקה – מטרת בחינת נתוני התעסוקה בעיר היא שיקוף

תמונת מצב סוציו-אקונומית סביבתית. סביר להניח שנתון תמונת מצב סוציו-אקונומית סביבתית. סביר להניח שנתון

זה משפיע על הערכת הסביבה על-ידי הרוכש הפוטנציאלי. זה משפיע על הערכת הסביבה על-ידי הרוכש הפוטנציאלי.

בנוסף הוא מייצג גם את צד ביקוש של הרוכשים. בנוסף הוא מייצג גם את צד ביקוש של הרוכשים.

דמוגרפיה – סעיף זה כלל את גידול האוכלוסייה ומקורותיו וכן דמוגרפיה – סעיף זה כלל את גידול האוכלוסייה ומקורותיו וכן

בערים, כבחינה לאוכלוסיית בעלי בערים, כבחינה לאוכלוסיית בעלי 1919את אחוז הילדים עד גיל את אחוז הילדים עד גיל

המשפחות. זאת בהנחה כי שיקוף תמונת המצב הדמוגראפי המשפחות. זאת בהנחה כי שיקוף תמונת המצב הדמוגראפי

בעיר, מהווה חלק מהגדרת הביקוש לרכישת דירות.בעיר, מהווה חלק מהגדרת הביקוש לרכישת דירות.

הכנסה – בדומה לסעיף התעסוקה, אמור סעיף זה לשקף הכנסה – בדומה לסעיף התעסוקה, אמור סעיף זה לשקף

תמונת מצב-סוציו אקונומית סביבתית. גם כאן, כמו בסעיף תמונת מצב-סוציו אקונומית סביבתית. גם כאן, כמו בסעיף

הקודם, מייצג המשתנה את הערכת שווי הנכס ביחס הקודם, מייצג המשתנה את הערכת שווי הנכס ביחס

לסביבה הסוציו-אקונומית, וכן את מאפייני הביקוש. הנתונים לסביבה הסוציו-אקונומית, וכן את מאפייני הביקוש. הנתונים

העירוניים נבחנים כולם ביחס לנתונים הארציים.העירוניים נבחנים כולם ביחס לנתונים הארציים.

חינוך – מדד החינוך נבחר להיכלל במודל כמשתנה נוסף חינוך – מדד החינוך נבחר להיכלל במודל כמשתנה נוסף

הצפוי להשפיע על הביקוש מצד רוכשי הדירות. מאפיין זה הצפוי להשפיע על הביקוש מצד רוכשי הדירות. מאפיין זה

מובא ביחס לנתונים הארציים.מובא ביחס לנתונים הארציים.

התחלות בנייה – נתוני התחלת הבניה בעיר צפויים לשקף הן את התחלות בנייה – נתוני התחלת הבניה בעיר צפויים לשקף הן את

רמת ההתפתחות בתחום זה והתפתחות העירונית, והן את תחום רמת ההתפתחות בתחום זה והתפתחות העירונית, והן את תחום

ההיצע בשוק. יש לציין כי נתונים אלו משקפים למעשה גם את צד ההיצע בשוק. יש לציין כי נתונים אלו משקפים למעשה גם את צד

הביקוש. הנתונים העירוניים שנבחנים מובאים ביחס לנתונים הביקוש. הנתונים העירוניים שנבחנים מובאים ביחס לנתונים

הארציים.הארציים.

תמונה מאקרו-כלכלית – נתוני התמונה המאקרו-כלכלית נכללים תמונה מאקרו-כלכלית – נתוני התמונה המאקרו-כלכלית נכללים

במודל על מנת לנטרל השפעות כלל-ארציות דוגמת מיתון כולל. במודל על מנת לנטרל השפעות כלל-ארציות דוגמת מיתון כולל.

מאפיין זה נמצא כלא מובהק להיכלל במודל המיטבי. מאפיין זה נמצא כלא מובהק להיכלל במודל המיטבי.

נתונים תחבורתיים-מסילתיים – נתונים אלו כוללים משתנים נתונים תחבורתיים-מסילתיים – נתונים אלו כוללים משתנים

לבחינת התפתחות רכבת הנוסעים: לבחינת התפתחות רכבת הנוסעים:

.תדירות עצירות הרכבת בכל עיר באופן ספציפי. תדירות עצירות הרכבת בכל עיר באופן ספציפי

מאפיין תחבורתי-מסילתי כלל ארצי שהובע באמצעות מאפיין תחבורתי-מסילתי כלל ארצי שהובע באמצעות

תקציב פיתוח הרכבות כמציין נוסף להתפתחות תקציב פיתוח הרכבות כמציין נוסף להתפתחות

ולשיפור בתחום הנבדק. ולשיפור בתחום הנבדק.

הנתונים המוניציפאליים מתבססים על נתוני החוברות הנתונים המוניציפאליים מתבססים על נתוני החוברות

העירוניות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ופרסומי השכר העירוניות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ופרסומי השכר

וההכנסה של הביטוח הלאומי. וההכנסה של הביטוח הלאומי.

:הנתונים התחבורתיים מסילתיים:הנתונים התחבורתיים מסילתיים

נתוני העצירות הממוצעות ליום – מבוססים על מכתב נתוני העצירות הממוצעות ליום – מבוססים על מכתב

מפורט שהועבר מרכבת ישראל.מפורט שהועבר מרכבת ישראל.

נתוני תקציב פיתוח הרכבות – חושבו על בסיס נתוני מרכז נתוני תקציב פיתוח הרכבות – חושבו על בסיס נתוני מרכז

אדווה.אדווה.

:המודל ההדוני הכולל הוא:המודל ההדוני הכולל הוא

PLN=PLN=

C(1)+C(2)*CITYNC(1)+C(2)*CITYN++

C(3)*FLOOR+C(4)*CITYN*FLOOR+C(5)*ELEVATC(3)*FLOOR+C(4)*CITYN*FLOOR+C(5)*ELEVAT++

C(6)*CITYN*ELEVAT+C(7)*ROOM+C(8)*CITYN*ROOMC(6)*CITYN*ELEVAT+C(7)*ROOM+C(8)*CITYN*ROOM++

C(9)*AREA+C(10)*CITYN*AREAC(9)*AREA+C(10)*CITYN*AREA + +

C(11)*GROWTH+C(12)*IMMIGR+C(13)*INEMIGR+C(14)*AGE019C(11)*GROWTH+C(12)*IMMIGR+C(13)*INEMIGR+C(14)*AGE019++

C(15)*UNEMPLO+C(16)*UNEMPTRAIN+C(17)*INCOMESUPPC(15)*UNEMPLO+C(16)*UNEMPTRAIN+C(17)*INCOMESUPP++

C(18)*WAGE+C(19)*MINWAGE+C(20)*SELFEMPLOC(18)*WAGE+C(19)*MINWAGE+C(20)*SELFEMPLO++

C(21)*EDUCATION+C(22)*BUILD+C(23)*RESIDBUILDC(21)*EDUCATION+C(22)*BUILD+C(23)*RESIDBUILD++

C(24)*GDPC(24)*GDP++

C(25)*TSTOPS+C(26)*TDEVBUDC(25)*TSTOPS+C(26)*TDEVBUD

מאפיינים מאפיינים + + נתוני דירה ספציפייםנתוני דירה ספציפייםמחיר דירה הוא פונקציה של מחיר דירה הוא פונקציה של

מאפיינים מאפיינים + + מאפיין מאקרו כלכלימאפיין מאקרו כלכלי + + סביבתיים, מוניציפאלייםסביבתיים, מוניציפאליים

תחבורתיים מסילתיים.תחבורתיים מסילתיים.

PLN 2000לן )לוג על בסיס טבעי( של המחיר המלא בש"ח - במחירים קבועים של שנת.

CITYN =(.0 רחובות =1עיר )נתניה

FLOOR.קומה

ELEVAT=(.0/ אין=1מעלית )יש

ROOM.מספר חדרים

AREA.ממוצע שטח בנוי לדירה

GROWTH.אחוז גידול האוכלוסייה בעיר

IMMIGR.אחוז השתקעות ראשונה של עולים מתוך סך הכול האוכלוסייה בעיר

INEMIGR.אחוז מאזן הגירה פנימית בעיר מתוך סך הכול האוכלוסייה בעיר

AGE019 באוכלוסיית העיר.0-19אחוז גיל

UNEMPLOאחוז מקבלי דמי האבטלה בעיר מתוך אוכלוסיית העיר ביחס לאחוז מקבלי דמי האבטלה בכל הארץ מתוך האוכלוסייה בכל

הארץ )אחוז(.

UNEMPTRAINאחוז מקבלי הכשרה מקצועית מתוך מקבלי דמי אבטלה בעיר ביחס לאחוז מקבלי הכשרה מקצועית מתוך מקבלי דמי אבטלה

בכל הארץ )אחוז(.

INCOMESUPP.אחוז מקבלי גמלת הבטחת הכנסה בעיר מתוך אוכלוסיית העיר

WAGEהשכר הממוצע לחודש במשך השנה של שכירים בעיר ביחס לשכר הממוצע לחודש במשך השנה של שכירים בכל הארץ

)אחוז(.

MINWAGE.)אחוז השכירים המשתכרים עד שכר מינימום בעיר ביחס לאחוז השכירים המשתכרים עד שכר מינימום בכל הארץ )אחוז

SELFEMPLOאחוז העצמאיים המשתכרים עד מחצית השכר הממוצע בעיר ביחס לאחוז העצמאיים המשתכרים עד מחצית השכר הממוצע

בכל הארץ )אחוז(.

EDUCATIONממוצע תלמידים לכיתה בחינוך יסודי ועל יסודי בעיר ביחס לממוצע תלמידים לכיתה בחינוך יסודי ועל יסודי- סך בכל הארץ

)אחוז(.

BUILD.)התחלות סך-הכול בניה בעיר ביחס להתחלות סך-הכול בניה בכל הארץ )אחוז

RESIDBUILD.)התחלות בניה למגורים בעיר ביחס להתחלות בניה למגורים בכל הארץ )אחוז

GDP 2000תוצר מקומי גולמי במיליוני ₪ במחירי.

TSTOPS.מספר מקסימאלי של עצירות רכבת יומיות בעיר

TDEVBUD 2000תקציב פיתוח רכבות לפי מדד מחירי תשומות בסלילה במיליוני ₪ במחירי.

:במהלך בחינת המודל וההגעה למודל המיטבי נפסלו מספר מאפיינים:במהלך בחינת המודל וההגעה למודל המיטבי נפסלו מספר מאפיינים

IMMIGR.אחוז השתקעות ראשונה של עולים מתוך סך הכול האוכלוסייה בעיר

INCOMESUPP.אחוז מקבלי גמלת הבטחת הכנסה בעיר מתוך אוכלוסיית העיר

CITYN*ROOM.ההבחנה בין הערים במספר החדרים בדירה

EDUCATIONממוצע תלמידים לכיתה בחינוך יסודי ועל יסודי בעיר ביחס לממוצע תלמידים לכיתה בחינוך

יסודי ועל יסודי- סך בכל הארץ )אחוז(.

RESIDBUILD.)התחלות בניה למגורים בעיר ביחס להתחלות בניה למגורים בכל הארץ )אחוז

TDEVBUD 2000תקציב פיתוח רכבות לפי מדד מחירי תשומות בסלילה במיליוני ₪ במחירי.

GDP 2000תוצר מקומי גולמי במיליוני ₪ במחירי.

CITYN*FLOOR.ההבחנה בין הערים בקומת הדירה

CITYN*ELEVAT.ההבחנה בין הערים במעלית בדירת הבניין

WAGEהשכר הממוצע לחודש במשך השנה של שכירים בעיר ביחס לשכר הממוצע לחודש במשך

השנה של שכירים בכל הארץ )אחוז(.

:המודל המיטבי PLN=

C(1)+C(2)*CITYN+

C(3)*FLOOR+C(5)*ELEVAT+C(7)*ROOM+C(9)*AREA+

C(10)*CITYN*AREA+

C(11)*GROWTH+C(13)*INEMIGR+C(14)*AGE019+

C(15)*UNEMPLO+C(16)*UNEMPTRAIN+

C(19)*MINWAGE+C(20)*SELFEMPLO+C(22)*BUILD+

C(25)*TSTOPS

במודל זה כל המשתנים מובהקים, ולא ניתן להבחין

במולוטיקולינאריות גבוהה.

70%אחוז השונות המוסברת גבוה באופן יחסי, כמעט ,

R²=0. 669467

פלט הרגרסיהפלט הרגרסיהCoefficientStd. Errort-StatisticProb.  

C)1(6.5316470.49694313.143650.0000

C)2(-0.4145850.040956-10.122800.0000

C)3(-0.0171670.001492-11.507080.0000

C)5(0.1384490.00615222.505970.0000

C)7(0.1014290.00671715.100140.0000

C)9(0.0047570.00024319.562240.0000

C)10(0.0021950.0002568.5632950.0000

C)11(-0.0792670.014226-5.5720190.0000

C)13(0.0891540.0145456.1293440.0000

C)14(0.1202640.01196610.050390.0000

C)15(-0.0055420.001033-5.3636380.0000

C)16(0.0024910.0003277.6143180.0000

C)19(0.0168720.0019838.5096910.0000

C)20(0.0086290.0011457.5369100.0000

C)22(-0.0262380.007760-3.3812050.0007

C)25(0.0039160.0004049.6966520.0000

R-squared0.669467    Mean dependent var13.27099

Adjusted R-squared0.668027    S.D. dependent var0.264544

S.E. of regression0.152422    Akaike info criterion-0.919707

Sum squared resid79.98986    Schwarz criterion-0.891265

Log likelihood1606.633    Durbin-Watson stat1.813069

המודל מאפשר בחינת הרגישות של מחירי הדירות לשינויים המודל מאפשר בחינת הרגישות של מחירי הדירות לשינויים

בערכים של המשתנים המסבירים. בערכים של המשתנים המסבירים.

,מחירי הדירות באים בטרנספורמציה לוגריתמית ואילו המשתנים התלויים, מחירי הדירות באים בטרנספורמציה לוגריתמית ואילו המשתנים התלויים

המאפיינים, נבחנו ברגרסיה בצורתם המקורית – רמה. לכן, המקדמים למאפיינים המאפיינים, נבחנו ברגרסיה בצורתם המקורית – רמה. לכן, המקדמים למאפיינים

אלו מודדים את השפעת שינוי יחידתי במשתנה המסביר על אחוז השינוי במשתנה אלו מודדים את השפעת שינוי יחידתי במשתנה המסביר על אחוז השינוי במשתנה

התלוי, המחיר. התלוי, המחיר.

כדי לקבל ערך בש"ח, התבצעה הכפלה של אחוז זה במחיר כדי לקבל ערך בש"ח, התבצעה הכפלה של אחוז זה במחיר

הדירה הממוצעת. הדירה הממוצעת.

ניתוח תוצאות הרגרסיהניתוח תוצאות הרגרסיה

 הגרת המאפיין

השפעת הוספת יחידה אחת

באחוזים

השפעת הוספת יחידה אחת על מחיר דירה ממוצעת

רחובותנתניהרחובותנתניה  

P 609,961587,434  .2000מחיר דירה בש"ח - במחירים קבועים של שנת

FLOOR.10,471-10,084-1.72%-1.72%-קומה

ELEVAT=13.84%13.84%84,44881,330(.0/ אין=1מעלית )יש

ROOM.10.14%10.14%61,86859,583מספר חדרים

AREA.0.70%0.48%4,2402,794ממוצע שטח בנוי לדירה

GROWTH.48,350-46,564-7.93%-אחוז גידול האוכלוסייה בעיר

INEMIGR.8.92%54,38052,372אחוז מאזן הגירה פנימית בעיר מתוך סך הכול האוכלוסייה בעיר

AGE019 12.03%73,35670,647 באוכלוסיית העיר.0-19אחוז גיל

UNEMPLOאחוז מקבלי דמי האבטלה בעיר מתוך אוכלוסיית העיר ביחס לאחוז

דמי האבטלה בכל הארץ מתוך האוכלוסייה בכל הארץ מקבלי)אחוז(.

-0.55%-3,380-3,256

UNEMPTRAINאחוז מקבלי הכשרה מקצועית מתוך מקבלי דמי אבטלה בעיר ביחס

לאחוז מקבלי הכשרה מקצועית מתוך מקבלי דמי אבטלה בכל הארץ )אחוז(.

0.25%1,5191,463

MINWAGEאחוז השכירים המשתכרים עד שכר מינימום בעיר ביחס לאחוז

השכירים המשתכרים עד שכר מינימום בכל הארץ )אחוז(.1.69%10,2919,911

SELFEMPLOאחוז העצמאיים המשתכרים עד מחצית השכר הממוצע בעיר ביחס

לאחוז העצמאיים המשתכרים עד מחצית השכר הממוצע בכל הארץ )אחוז(.

0.86%5,2635,069

BUILDהתחלות סך-הכול בניה בעיר ביחס להתחלות סך-הכול בניה בכל הארץ

)אחוז(.-2.62%-16,004-15,413

TSTOPS.0.39%2,3892,300מספר מקסימאלי של עצירות רכבת יומיות בעיר

סיכום ומסקנותסיכום ומסקנות

מטרת המחקר הייתה בחינת השפעתה של התפתחות זו על מטרת המחקר הייתה בחינת השפעתה של התפתחות זו על

הערים הנהנות משירותיה ומהתפתחותה. הערים הנהנות משירותיה ומהתפתחותה.

רכבת הנוסעים בישראל נמצאת במגמת פריחה והתפתחות בשנים האחרונות. מטרת המחקר רכבת הנוסעים בישראל נמצאת במגמת פריחה והתפתחות בשנים האחרונות. מטרת המחקר

הייתה בחינת השפעתה של התפתחות זו על הערים הנהנות משירותיה ומהתפתחותה. הייתה בחינת השפעתה של התפתחות זו על הערים הנהנות משירותיה ומהתפתחותה.

דקות ברכבת דקות ברכבת 2525מיקומן של ערים אלו בפרברי המטרופולין, במרחק נסיעה של מיקומן של ערים אלו בפרברי המטרופולין, במרחק נסיעה של

לתל-אביב, ממקם אותן כבעלות פוטנציאל גבוה ליהנות מיתרונות התפתחות לתל-אביב, ממקם אותן כבעלות פוטנציאל גבוה ליהנות מיתרונות התפתחות

התחבורה המסילתית בישראל. התחבורה המסילתית בישראל.

לבחינת קיומה וגודלה של השפעה זו נבחרו למחקר שתי ערים לבחינת קיומה וגודלה של השפעה זו נבחרו למחקר שתי ערים

– נתניה ורחובות. – נתניה ורחובות.

ההנחה היא כי עלייה בכוח המשיכה של העיר, במקביל להורדת ההנחה היא כי עלייה בכוח המשיכה של העיר, במקביל להורדת

עלויות הנסיעה היומיות ממנה ואליה, תבוא לידי ביטוי בעליית ערך עלויות הנסיעה היומיות ממנה ואליה, תבוא לידי ביטוי בעליית ערך

הנדל"ן למגורים בעיר.הנדל"ן למגורים בעיר.

בחינת השפעת ההתפתחות על הערים נעשתה באמצעות ניתוח בחינת השפעת ההתפתחות על הערים נעשתה באמצעות ניתוח

שווי הנדל"ן למגורים בעיר. שווי הנדל"ן למגורים בעיר.

אכן ניתן לאבחן השפעה חיובית ברורה של מאפיין זה על אכן ניתן לאבחן השפעה חיובית ברורה של מאפיין זה על

מחירי הדירות, שנמצאה חזקה לאורך כל בדיקות הנתונים עד מחירי הדירות, שנמצאה חזקה לאורך כל בדיקות הנתונים עד

להגעה למודל המיטבי. להגעה למודל המיטבי.

- המאפיין הראשון שנבחן הוא מאפיין איכותי עירוני - המאפיין הראשון שנבחן הוא מאפיין איכותי עירוני

סידרת תדירות הרכבות בעיר. סידרת תדירות הרכבות בעיר.

.שני נתוני רכבת נבדקו לבחינת השפעתם על מחירי הנכסים. שני נתוני רכבת נבדקו לבחינת השפעתם על מחירי הנכסים

שינוי בעצירה יומית אחת צפוי להשפיע על מחירי הנדל"ן בגובה של שינוי בעצירה יומית אחת צפוי להשפיע על מחירי הנדל"ן בגובה של

באותו הכיוון. באותו הכיוון. 0.39%0.39%

היא: היא:20002000המשמעות בשווי דירה ממוצעת במחירי שנת המשמעות בשווי דירה ממוצעת במחירי שנת

₪ ברחובות. ₪ ברחובות. 2,3002,300 ₪ בנתניה ו- ₪ בנתניה ו-2,3892,389

,כלומר השפעת תדירות הרכבת, הנבחנת על-פי ממוצע עצירות יומי היא בממוצע, כלומר השפעת תדירות הרכבת, הנבחנת על-פי ממוצע עצירות יומי היא בממוצע

, לדירה בשינוי של עצירה יומית אחת. , לדירה בשינוי של עצירה יומית אחת. 20002000 ₪, במחירי שנת ₪, במחירי שנת 2,3502,350כמעט כמעט

השפעת תדירות הרכבת היומית על מחירי הדירות במחקר זה נמצאה השפעת תדירות הרכבת היומית על מחירי הדירות במחקר זה נמצאה

לרכבת נוספת ליום. לרכבת נוספת ליום. 0.4%0.4%בגובה בגובה

כזכור, במחקרם של כזכור, במחקרם שלGibbons and MachinGibbons and Machin ( (20032003)) נמצאה השפעת התדירות , נמצאה השפעת התדירות ,

London London לרכבת לשעה עבור לרכבת לשעה עבור 0.1%0.1%לשעה )לא ליום( על מחירי הדירות, בשיעור של לשעה )לא ליום( על מחירי הדירות, בשיעור של

UndergroundUnderground-לרכבת לשעה עבור שירותי לרכבת לשעה עבור שירותי 0.3%0.3%, ו-, ו Docklands Light RailwayDocklands Light Railway . .

נראה, אם כן, שהאמדים שהתקבלו בארץ דומים בסדר נראה, אם כן, שהאמדים שהתקבלו בארץ דומים בסדר

הגודל לאלה שנאמדו במחקר הנ"ל, אם כי יש לזכור את הגודל לאלה שנאמדו במחקר הנ"ל, אם כי יש לזכור את

ההבדל בין החישוב היומי לשעתי.ההבדל בין החישוב היומי לשעתי.

,המאפיין השני שנבחן היה תקציב פיתוח הרכבת הכולל לאורך התקופה, המאפיין השני שנבחן היה תקציב פיתוח הרכבת הכולל לאורך התקופה

בהתבסס על ההנחה כי נתונים אלו משקפים פיתוחים, שיפורים והתפתחות. בהתבסס על ההנחה כי נתונים אלו משקפים פיתוחים, שיפורים והתפתחות.

.מאפיין זה לא נמצא מובהק להיכלל במודל המיטבי. מאפיין זה לא נמצא מובהק להיכלל במודל המיטבי

.ייתכן שניתן לייחס זאת להיותו מאפיין כלל-ארצי ולא עירוני ספציפי. ייתכן שניתן לייחס זאת להיותו מאפיין כלל-ארצי ולא עירוני ספציפי

עוד ניתן לציין כי גם בספרות, בבחינת ההשפעה עוד ניתן לציין כי גם בספרות, בבחינת ההשפעה

התחבורתית-מסילתית, לא נתקלתי בשימוש במדדי תקציב התחבורתית-מסילתית, לא נתקלתי בשימוש במדדי תקציב

בכלל, ובמדדים שאינם עבור הסביבה הספציפית בפרט.בכלל, ובמדדים שאינם עבור הסביבה הספציפית בפרט.

בנוסף ייתכן שההשפעה הנמוכה הנראית משקפת את העובדה בנוסף ייתכן שההשפעה הנמוכה הנראית משקפת את העובדה

שמדובר בתקציבי פיתוח שהשפעתם רלוונטית פחות בשנה שמדובר בתקציבי פיתוח שהשפעתם רלוונטית פחות בשנה

השוטפת. השוטפת.

תוצאות המחקר וניתוחן מאשרות את השפעת התפתחות תוצאות המחקר וניתוחן מאשרות את השפעת התפתחות

רכבת הנוסעים על הערכת שווי הנדל"ן באופן ישיר. וכי רכבת הנוסעים על הערכת שווי הנדל"ן באופן ישיר. וכי

לשיפורים ברכבת הנוסעים השפעה חיובית על מחירי לשיפורים ברכבת הנוסעים השפעה חיובית על מחירי

הנכסים בעיר, אשר מהווים מדד לבחינת התפתחות הנכסים בעיר, אשר מהווים מדד לבחינת התפתחות

הערים. הערים.

לסיכוםלסיכום