リバースモーゲージとは？ ーその実態と知名度調査ー

名古屋学院大学経済学部経済学科３年生金子佳明

北原涼

１．リバースモーゲージとは？

２．実際に行われている例

３．アンケート調査の結果

４．分析

５．本研究のまとめ

目次

１．リバースモーゲージ（ RM)とは？

リバースモーゲージ（ reverse 　mortgage ）

逆の or 反対の 抵当 or 担保

「逆抵当融資」　「住宅担保年金」　

つまり、住宅ローンの逆

２－１．RMの仕組み①（イメージ図）

自宅を担保に入れる

借金をし、毎月年金という形でうけとる

お金が足りない

契約者死亡

相続

その家を売却するか、リファイナンスして、借りた金額を返済

リバースモゲージを返済した後に残った金額は、相続人のものになる。

２－２．RMの仕組み②（イメージ図）

住宅ローン

リバースモーゲージ

融資 購入

担保融資

死後売却

２－３．リバースモーゲージと住宅ローンの違い

（イメージ図）

公　　的

　　　　　　　　　　　　　　厚生労働省

主体 開始時期

利用対象者

利用用途 担保物件 融資限度額

不動産担保型生活資金貸付制度

平成１４年

６５歳以上、住民税非課税の低所得者

主に生活資金 戸建住宅のみ土地評価額１０００万以上

土地調査額の７０％程度　ひと月当たり３０万以内

長介護世帯向け不動産担保型生活資金

平成１９年

６５歳以上、一定の不動産を有し生活保護基準に該当している世帯

藻に生活資金 戸建住宅、マンション　評価額５００万以上

土地及び建物の評価額の７０％程度（マンションの場合は５０％）マンション評価額は５０％以内

武蔵野市 昭和５６年

市内に１年以上居住で概ね６５歳以上、福祉公社の家事援助等サービス利用者

福祉公社の在宅福祉サービス、生活費、医療費、住宅改良費等

戸建住宅、マンション（専有面積５０ｍ 2 以上、築年１３年以上）担保評価額の下限なし

土地評価額の８０％以内、マンションは評価額の５０％以内

民　　　　　　間

A 信託銀行 平成１７年

６０～８３歳、三大都市圏エリアの居住者

自由 戸建住宅のみ土地評価額８０００万以上

土地評価額の５０％

３．我が国のリバースモーゲージの概要

出所）国土交通省「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会より」

４－３．（武蔵野市）融資内容と融資限度額

福祉公社の有償在宅サービスの利用料

生活費（ 1 人月額 8 万円以内）・医療費（月額 70 万円以内）

住宅リフォーム費（ 1件 100 万円程度）

担保の土地に対して売買時価の 80 ％まで、マンションに対して不動産鑑定額の 50 ％まで

　※一戸建ての住宅そのものには評価額はつかない契約が多い。

日本で 1981 年武蔵野市で導入

５．リバースモーゲージのメリット（イメージ図）

お金がなくなる

リバースモーゲージを利用

死亡後に売却

住宅に住みながら融資を受けられる

担保へ

６． RM のデメリット（概略）

１．長生きによる融資限度額を超え

２．金利上昇によるリスク

３．土地の評価額の下落による担保割れ

４．相続人のリスク

５．評価額は土地のみ

７．本研究（アンケート調査）の目的

リバースモーゲージが日本でなぜ普及しないのか、その要因について、本研究で独自の調査を行い、明らかにする。

調査の概要

○　　調査委託会社　　　　株式会社　バルク

○　　調査時期　　　　２０１３年１０月２４日～２８日

○　　調査方法　　　　インターネット調査

○　　サンプル数　　　　１０００人

○　　対象年齢　　　　６５歳以上の男女、持家世帯　

平均年齢：６９．９歳 大卒の比率：５４．７％ 子供のいる比率（平均子供数：２．１人）：８９．

２％ 土地平均評価額（戸建世帯）：２３８５万円 家屋平均評価額（戸建世帯）：１０７０万円 マンション平均評価額（マンション世帯）：１７４４

万円 平均収入：４７４万円 平均貯蓄額：２４３５万円

調査の記述統計量

A. 内容も知っている13%

B.聞いたことはある24%C.初めて聞いた

63%

設問① ＲＭの認知度

設問②ＲＭを知るきっかけ（設問①でA ・Bを回答した人のみを対象）

雑誌や新聞

テレビ番組

インターネット

講演や説明会

知り合い

金融機関

自治体

その他

0 10 20 30 40 50 60 70 80

69.5

31.5

8.6

6.2

5.1

9.4

4

2.4

（対象サンプル数は 371人）

0.22.2

44.353.3

現在利用している近いうちに検討したい生活に困れば検討したい利用したくない

設問③ RM の利用意向度

老後の生活資金

老人ホームの入居資金

自宅のリフォーム

レジャー資金

孫の資金援助

その他

0 10 20 30 40 50 60 70 80

67.2

34

12

7.7

3.6

3.2

設問④ ＲＭの資金用途（RMを利用したい意向の人のみを対象）

貯蓄が充分にある

自宅を相続させる

精算時の返済で子に迷惑がかかる

評価額が低く融資を受けれない

融資条件が厳しい

長生きしたら返済に困る

信用できない

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

24.8

43.9

24

0.8

1.5

3.8

3.4

2.4

0.8

0.6

3.4

12.2

19.7

2.6

設問⑤ＲＭを利用したくない理由（RMを利用しない意向の人のみを対象）

アンケート調査をしていく中で

分析

老後の蓄えの充足度 RM の利用意向度

住宅の評価額 大都市、地域

分析設問⑥ 老後の蓄えの充足度と RM 利用意向度との関係

設問⑥住宅の売却度合いに対する意向調査（説明文）

現在お住まいの住宅を、資金の必要性などから

売却したい状況を想定します。

売却時期は自分 ( または配偶者 ) の生涯において任意であり

景気が回復した時期に売却できることも可能にします。

なお売却価格は公示価格 (固定資産税評価額の１．４倍した額 ) を

基準にしてお考えください。

設問⑥住宅売却度合いの住宅・地域別比較

大都市の定義：札幌市、仙台市、千葉市、さいたま市、東京都 23区、横浜市、川崎市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市（ 20 都市）。

設問⑦住宅の売却容易度と老後の蓄えの充足度との関係

９．調査の結果

ＲＭの利用意向度

住宅の評価額

老後の充足度

大都市戸建

マンション

低い 高額 高い

地域戸建

マンション

高い 低額 低い

１０．本研究の結論ＣＶＣＲＭのニーズは地方にあ

る！！だが現状は担保となる住宅は都市部に限定されている。地方は担保価値が低いから・・

ということは・・・・・・・・・

供給 需要

金融機関、自治体が提供しているＲＭ

ＲＭを利用したい利用を考えている人ミスマッチ！

RM のミスマッチの改善策①政府が RM の損失負担する

自宅を担保に入れる

地方に住んでいる人

売却できない

損失が出る

この土地を‥‥

政府が買い取る

RM のミスマッチの改善策②

今までの評価基準 理想の評価基準

家屋の評価基準の見直し

土地のみの評価（家屋は無視）

土地と家屋の両方を評価

メリットよりデメリットがデカい

RM は利用できる範囲が狭い

都市圏と地方の利用意向がミスマッチ

家屋の評価基準の見直すべき

本研究のまとめ