當前詭譎的當前詭譎的房地產　　　　　情勢因應房地產　　　　　情勢因應

思考思考

　　　　　　　　演講者：富比士投資王執行長演講者：富比士投資王執行長

　　　　　　　　　　陳高超 陳高超 　　　　　　　　　　　　 2010.6.182010.6.18

富比士投資王

網站示意圖

作者簡介 學歷：淡江大學管理科學研究所碩士、淡江國際企　　　　業研究所、

中興大學畢業 歷任：開南大學講師、中國時報、工商時報撰　　　　　　述委

員、 1111人力銀行副社長、中正社　　　　　　大投資講師 著作：「搶救卡奴大作戰」、「大宅門與小套房」　　　　　（97

年商訊 ) 學術論文：台北捷運聯合開發不動產證券化之可行　　　　　　性研

究 評審： 2006 全國房仲獎評審、 2007 全國加盟連鎖優良　　　店長評

審　　 執行： 2008 年內政部營建署「全國都計建管高峰會」 現任：富比士投資王執行長、廣播節目主持人　　　　　　　　　　

當前詭譎的房地產情勢因應之道大綱

資金面—股票劃撥餘額、加權指數分析 資金面 ----Ｍ 1b 大於Ｍ 2 資金面 ---- 住宅房貸、建築融資，雙雙創新高 資金面 ---- MOU MOU、、 ECFAECFA 真正真正 AA 夠發？夠發？ 資金面 ---- ECFA ECFA（（ 00 關稅）關稅） =CEPA?=CEPA? 虹橋、松山機場虹橋、松山機場 6/146/14 直航，商務、酒店住宅夯直航，商務、酒店住宅夯 2009 年壽險租金報酬分析，商務住宅再現 大陸罷工潮，台商回台，桃科、台北港新戰區？ 機場捷運 25 分鐘效應 那一類捷運住宅最好賣？ 台北經驗，聯合開發案分回價差大

當前詭譎的房地產情勢因應之道大綱

八里台北港，新興戰區？ 三重幫 5 萬坪，搖身一變淡海王 家電紛變更廠房，大舉改建住宅 紡織撈過界，廠房大改商、住宅 都更，緩不濟急？兩手策略 全國 12 大地王大洗牌，何為補漲區？ 華固賣地王，現金求現（利空，詭譎的房地產之一） 台壽保土地流標（利空，詭譎的房地產之二） 新壽大賣寶慶路地王（利空詭譎的房地產之三） 沙丁魚全擠進新莊副都心（利空，詭譎的房地產之四） 尋找不起眼的補漲區，台電、台鐵、台汽

98年 11月 16日簽署MOU

99年 6 月簽署 ECFA

大陸 QDII 可來台買台股定存解約 8.8 兆元台商資金回流 1.2 兆元QDII575 億元人民幣外資匯入逾 200 億美元總計 10兆台幣，可創造多少房屋市場？ 主升段還是已進入末升段？　　　　　　　　　　

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一房市大利多（一）因應思考： ECFA=10兆台幣 ?

當前詭譎情勢之一 當前詭譎情勢之一 20102010

房市利多房市利多 （二）「股票劃撥餘額」與「股價指數」呈正相關，解讀：投入股市意願仍高，資金動能夠，只是等待而已　

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

98.8 9810 9812 99.2 99.4

股票劃撥餘額加權股價指數

:單位 億元:資料 央行:製表 陳高超

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一2010房市利多（三）Ｍ 1b仍大於Ｍ 2 ，解讀：顯示解除定存多，活存資金充沛

0

5

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9810 9812 9902 9904

M1bM2

:單位 年增率:資料 央行:製表 陳高超

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一2010房市利多（四）住宅房貸 4.9 兆元、建築

融資 1.09 兆元，雙雙創新高，解讀：打壓房市無效

0500000

100000015000002000000250000030000003500000400000045000005000000

97 第四季 98第二季 98第四季 99四月

建築融資房貸餘額

:資料 央行:製表 陳高超:單位 百萬元

　　　當前詭譎情勢之一　　　當前詭譎情勢之一 22010房市利多（四）住宅房貸 4.9 兆元、 建築融資 1.09 兆元，雙雙創新高，解讀：打壓房市無效

　當前詭譎情勢之一　當前詭譎情勢之一 20102010

房市利多房市利多 （五） MOUMOU 、、 ECFAECFA ，，真正真正 AA 夠發？夠發？因應參考：商辦、酒店式因應參考：商辦、酒店式住宅、商務套房、住宅、商務套房、 SohoSoho 族住宅新趨勢、改走租族住宅新趨勢、改走租金報酬率。金報酬率。

（一）赴大陸設分行：國泰、富邦　　　華南、一銀、中信金、合庫、兆豐、玉山、彰銀 9 大行庫，將在大陸設分行或子公司。

（二）至台設分行：中國、工商、　　　招商、福建興業、北京、上海浦東發展、建設、農民、交通銀行，來台設據點　

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利房市利

多多 （六） MOUMOU 、 、 ECFAECFA ，李公蝦，李公蝦米？米？

保險商機：大陸 925 億美元，台灣604 億美元

銀行利差：大陸 3% ，台灣 1.75%

放款規模：大陸 29.8 兆人民幣，　　　　　台灣 1 兆台幣（ 1/6 ）

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （七） ECFAECFA （（ 00 關關稅）稅） =CEPA?=CEPA?2003年 6/29 ，香港與中國簽 CEPA

（一） 2007年 4 月：股市 8331 點，　　 2007年 10月 30 日股市漲至 31958 點

（二）赴港人數遽 +10% （三）房地產漲+40% （四）房租 +80% （五）商辦 +4倍（六）因應思考： 4 年股市漲 2.3倍，至 2009年10月房　　　　　地產上漲 2.34倍，台灣房價已進入修正期？！

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房房

市利多市利多 （八） 早收清單由 早收清單由 300300 項項遽增至遽增至 500500 項，但未談及大陸來項，但未談及大陸來台人士，對商辦、住宅的投資細台人士，對商辦、住宅的投資細節節

解讀：中國讓利解讀：中國讓利 500 500 項，我方讓項，我方讓利利 100100 項，對我方之塑化、紡織、項，對我方之塑化、紡織、聚乙烯、聚丙烯屬利多聚乙烯、聚丙烯屬利多

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利房市利

多多 （九） 虹橋、松山機場對飛虹橋、松山機場對飛，，因應思考：商務套房、投資客之因應思考：商務套房、投資客之 SS 、、 TT 、、 PP

松山、虹橋機場提前松山、虹橋機場提前 6.146.14 日日直航，雙城直航，雙城22 小時生活圈，上海、台北航程小時生活圈，上海、台北航程 8080 分，分，勤美集團以勤美集團以 12.05512.055 億元買下仁愛圓環「國泰世億元買下仁愛圓環「國泰世華銀行大樓」 華銀行大樓」 1,4 21.521,4 21.52 坪，朝辦公大樓長期坪，朝辦公大樓長期租金報酬率租金報酬率 22至至 33％之前景。％之前景。 　　　　

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十） 2009年壽險租金報酬大分析，因應思考：桃園

地區之商務套房、辦公之推案策略？ 國壽 57 億元租金，年報酬率

4.85％ 新壽投資不動產 970 億元，租金 26 億元，年報酬率 2.7％

富邦人壽不動產投資 491 億元，租金 11.87 億元，年租金報酬率 2.4％，

南山人壽不動產投資 299 億元，10.55 億租金，年報酬率 3.5％

中壽投資不動產 121 億元，租金 3.2 億元，租金報酬率 2.6％， 0

200

400

600

800

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國壽 富邦 中壽

不動產投資租金收入租金報酬率

:單位 億元

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十一）大陸罷工潮，台商回台趨勢，因應思考：桃科、

台北港房市新戰區？ 經濟部統計，截至五月底，台商返台投資已逾兩百億

台幣。今年將逾四百億元目標 總部或工廠：新竹以北工業區 桃園科學園區（附近推住宅，二房低總價？投資型產品） 宜蘭利澤工業區 台北港（郭台銘中國海專附近）（八里新戰區？） 林口A7站區產業專區 （已有政府4400戶平價住宅） 成立台商回台單一服務窗口、調降遺產稅率、營所稅

17% ，亞洲僅次於香港

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十二）因應思考：鮭魚返鄉，帶動新一波住宅需求？

台塑集團開發的華亞科技園區，今年產值提高至 3,398 億元、年成長超過 13％。

民國 74 年台塑集團將茶園變更， 158公頃土地由民間企業自行開發。

華亞科技園區總佔桃園縣工業總產值 17％。

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十三）因應思考：尋找聯合開（共構）站

機場捷運民國 103年 10 月通車，馬英九：25 分鐘，台北往返桃園。

機場捷運 51.03 公里、 22個車站，三重、新莊副都心、泰山、體育大學、長庚醫院、林口、山腳、坑口、桃園機場、至一至三航廈、高鐵站、環北站。

台北車站雙子星「國門」到環北站（ A21 ）共經二大「國門」，縮短中壢市 SOGO 商圈至台北距離

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十四） 2 兆元重大建設，桃園房市卻不熱？！

項目 經費 內容 效應 桃園航空城 斥資 1.2 兆元，總

開發面積達 6150公頃

營運總部、物流、旅館、購物中心、高科技園區等8 區

每年 6000 億產值，8 萬人就業機會

機場捷運 總經費1138 億元

51 公里，台北車站到中壢 A21站( 環北路 ) ， 1 小時到達

中壢市納入台北生活圈

五股楊梅高架

總投資 882億元

全長 40 公里，中山高第二段高架拓寬路段

2009年 11月21 日動工，工期縮短為 3 年

桃園體育園區

9.86億元 9.7 公頃 體育園區、捷運A19

高鐵青埔站 高鐵五站特定區面積最大，公告現值7 年漲 3 倍， 447億元

490 公頃，信義計畫區的 3.2 倍

巨蛋主題園區、國際會展中心

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十五）因應思考：那一類捷運住宅，最好賣、最賺差

價？　 捷運住宅：「單一」捷運 「雙十」捷運：未來，西門站、中山站、松江南京站、南京東路站等四站，可與板南、淡水、新莊、木柵線交會

「雙十」捷運住宅，凌駕「單一」捷運住宅，票房飆漲

捷運「機廠」大造鎮：將結合商場、辦公、旅館、飯店、住宅「五合一」生活機能，例如：蘆洲總站、小碧潭總站

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一台北經驗 台北經驗 （十六）因應思考：聯合開發站，捷運局分回標售案

信義聯合開發案「信義京華苑」：信義路二段、近永康街，成交單價：每坪 72~88 萬元

永安市場捷運聯開案「美麗永安」：每坪最高飆到39.5 萬元

木柵萬隆捷運共構「環遊市」： 11戶成交 10戶，平均每坪 45 萬元，最高每坪 50 萬元

因應思考：機場、環狀捷運，代銷聯合開發案之價差、銷售皆較快　

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十七）因應思考：八里的台北港，房市新戰區？

台北港發展成「海運轉運中心」及「全球運籌中心」

第一個以 BOT 方式， 民間參與 投 資 金 額203 億元，民國 103 年完成七座貨櫃碼頭興建及營運作業。

台北縣八里境內台北港水深達 16米，是世界最好的港口，朝遊艇、休憩、觀光等多元功能

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十八）因應思考：八里的台北港，房市新戰區？

臺北港第一、二期工程剩餘土，可築269 公頃新生地，創造 269 億元新土地價值

船 席 數 7 ，水深 (-15m)以上之船席數 7 ，碼頭長度 (m)2,366 ，水深(m)15.5-16 ，碼頭貨櫃場面積 ( 公頃 )110 ，橋式起重機 ( 台 )22

台北港現況空拍圖

台北港整體規劃及未來發展圖

八仙樂園

親水遊憩區

海洋遊樂船停泊區

十三行博物館

第三貨櫃儲運中心第二貨櫃儲運中心

第一貨櫃儲運中心

離岸物流倉儲區

臨時油品中心

油品儲運中心

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （十九）因應思考：三重幫 5 萬坪，搖身一變淡海王

聯邦集團以總價 21.54 億元、每坪 23.74 萬元標下淡海新市鎮商三之一土地，面積9075.64 坪、底價 21.51 億元，換算每坪底價為 23.7 萬元。

宏盛 2007 年以 38.9 億元買下淡海新市鎮 2.1 萬坪土地，每坪單價 17.8 萬元，加上之前 23 億元標下 6筆、 1.5 萬坪土地，總計土地 4 萬坪

聯邦 1 萬坪＋宏盛 4 萬坪 = 三重幫 5 萬坪（地王）

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （二十）因應思考：家電廠房大舉進攻住宅市場

三洋電東元

聲寶大同

區域

立體區域圖 20

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

區域 新莊泰山二萬坪 新莊 土城 土城立體區域圖 2 2.3 萬坪 1.2 萬坪 3900 坪 2.5 萬坪

三洋電 東元 聲寶 大同

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （二十一）因應思考：紡織撈過界，廠房大改商、住宅

廣豐：八德廠 1.3 萬坪住宅開發， 5 月送件， 7 至 8月可取得建照，第一期 2,100 坪土地，總銷 19 億元。

東和：關掉化纖廠，出售土地與廠房 17 億元，另要賣仁德廠 1.3 萬坪土地。

宜進：轉售 10 億元辦公大樓。 中和羊毛：以 25.2 億元賣北市敦化南路大樓，　　

　　處分獲利超過 20 億元。 國賓、德豐、萬寶紡織，開發士林土地，興建飯店 新燕：拍賣三重 1.58 萬坪乙工，彰銀設 52.2 億元抵押權

思考：工業住宅品牌、精緻化、低總價大宅門？

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （二十二）因應思考：都更，緩不濟急？兩手策略

都市更新條例10 年，全台已核定且完工的都更案，共125件，施工中、未動工但已核定公布實施者 234個；全台有661個已完工或進行中的都更案。

台北市：核定實施90件，面積有29.5 公頃、創造不動產價值2,460.82 億元

國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義房屋、潤泰新、大漢等有一半要申請都更。

思考：都更代銷案，媒體新包裝術？

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一 20102010 房市利多房市利多 （二十三）全國 12 大地王排行大洗牌，因應思考：如何找 補漲區 ？ 　

　　

時間 土地標案 面積(坪 )

標售單價(萬 /坪 )

建商

98.11.23忠孝東路四段錢櫃大樓 整層 11樓

1062（商） 國泰人壽

99.1.28 羅斯福路三段212 號 87.12

719( 商三 ) 陳文鎮（寶舖）

97.8.5 信義計畫區A1

698(商 )

99.1 仁愛路二段 116.2 679(住 ) 賴雪（迪化街金主）

99.2.25 建 國 南 路 一段 304巷

121宋楚瑜官邸

602( 住 ) 華泰銀行

98.7.31 杭州南路 224.46462( 商三 ) 安家國際

1418 遠雄

　

當前詭譎情勢之一當前詭譎情勢之一全國 12 大地王排行分析 　　 　　

　

時間 土地標案 面積(坪 )

標售單價(萬 /坪 )

建商

96.5.3 杭州北路 249 444.6 （商三）

國泰

95.9 南京東路 986 410( 商三 )

亞昕

99.3 天母聖道之家

1715409

華固

96.04.台汽北站 1376 388( 住

商 )皇翔

95.11 忠孝東 路 二段 391 385( 商

三 ) 皇翔

95.10 長春路 235 308( 商三 )

八邑坤

當前詭譎情勢之二當前詭譎情勢之二 ------ 拋售地王，拋售地王，求現入袋求現入袋因應思考：華固土地策略，風險第一，

賺錢第二 華固 3月 17 日以 70.28 億元標下天母東路聖道兒童之家 1,715.47 坪土地，每坪 409.68 萬元，創住 3天價，其中 864 坪，再以 37.34 億元賣給新買主合建，售出37.34 億元資金，落袋為安。

華固每坪賣出 432 萬元， 1個半月回收一半，處分利益 1.93 億元，未來總銷 150 億元，再分售回 65％

因應思考：華固策略聯盟，高報酬、高風險，並非存養地，將存貨降低，增加週轉率

當前詭譎情勢之三當前詭譎情勢之三 ------ 精華土地流精華土地流標，標，因應思考：出現逃命波？加速出清現有存貨！

台壽保三筆土地全流標 北市汀洲路面積 301.59 坪，每坪 226 萬元，只加碼 23.6％

北市重慶南路三段，面積 62.01 坪，每坪約 1 85 萬元，只加碼 43.75％

因應思考：皆位於全國 12地王附近，高價住宅行情泡沫化？

淡海新市鎮只有一筆得標 ， 8 筆全流標

當前詭譎情勢之四當前詭譎情勢之四 ------ 新壽拋售地王新壽拋售地王因應思考：不養地，而在求現，調節資金

新壽賣寶慶路、遠東百貨旁 344.5 坪，底價每坪 500 萬元，總價 17.23 億元，可蓋百貨、商場、飯店

一旦標出，處分利益 10 億元，將創中華商圈土地新高。

新壽聯勤信義土地，二年內處分利益 32 億元，每股 EPS貢獻 0.66 元

當前詭譎情勢之五當前詭譎情勢之五 ------沙丁魚全擠新沙丁魚全擠新莊副都心莊副都心

新莊副都心 6月 25 日標售 24筆住二土地，底價每坪 53 萬元。

興富發：總銷 200 億元 冠德：總銷 100 億元（ 5 塊、面積 4,834

坪） 因應思考：上中下頭前段、副都心，面臨每坪 45 萬元保衛戰，每坪上看 60 萬元？已開始走二房中低總價市況

當前詭譎情勢之五當前詭譎情勢之五 ------ 五大票房毒葯五大票房毒葯區區政府大量興建平價住宅政府大量興建平價住宅

樹林台藝大旁 中永和灰窯一帶（秀峰段） 機場捷運 A7站（體育大學）： 4400戶平價

住宅 淡海新市鎮一期、沙崙 三重大同南路段

尋找不起眼補漲區 ？北投 --- 台鐵土地思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！

地點2010/1/5

面積 每坪底價

每坪得標

註

台北市北投泉源路21巷 (距捷運站近 )屋齡超過 30年

連排 15戶， 3樓舊公寓，建物、土地各 20坪

每坪 30萬至 33萬元

15戶標脫，每坪61 萬至 67萬元

20101.5日， 15戶中，元利 9戶，環泥建設標 3戶

地點2009/8/26

面積 底價 每坪得標 ( 萬元 ) 註 ( 萬元 )

臨沂街 19巷捷運忠孝2 號出口

42. 坪住三

4174萬

每坪 166.5 萬 總價 6999萬

連雲街 26巷永康街商圈及捷運東

門

住三 43.6坪

4324萬

每坪 158 萬 總價 6888萬

華陰街火車站，都更

18.1 坪商三

1808萬

每坪 139 萬元 2523 萬中工

尋找不起眼補漲區 ？華陰街 ---- 台鐵宿舍思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！

尋找不起眼補漲區 ？八德路 --- 台鐵台北機廠

因應思考：地價超過 1000 億元 地點：北市八德路、市民大道佔地： 130 公頃（京華城即將改建） 台北機廠「寶地」 身價 1000 億元，

台鐵金雞母 未來遷移桃園 變更為商業區、住宅區，地價超過 1000

億元

尋找不起眼補漲區 ？萬華站—台鐵因應思考：艋舺、紅樓每坪已起漲至 55 萬元

一、老舊社區：唯一ＢＯＴ增建大樓營建案

二、 BOT （營運興建）： 50 年， OT（營運）： 4 年地上權案

三、東站大樓：面積 10432平方米，增建至二十層

四、西站大樓：面積 12301平方米，增建至十八層

尋找不起眼補漲區 ？松山站—台鐵因應思考：大直新商圈，商務套房新市場

八德路、虎林街、玉成街 佔地 7732 坪 地上權 52 年ＢＯＴ 交一、交二大樓 總投資金額高達 33 億元 美食樂園、 1400 坪數位藝術展示館、 1.2 萬坪辦公、 142間國際商務

尋找不起眼補漲區 ？台電，包租公因應思考：每坪市價 100 萬元以上，地點稀有創新高 北市忠孝東路 6段 66號：地

330 坪，建物　 500 坪，已被標租規劃為 70 房間，每月租金1 萬元

北市麗水街：土地 72 坪，建物48 坪，標租以 3 年為一期　

尋找不起眼補漲區 ？ 台汽北站新戰區因應思考： 440 億元雙子星大樓，再造新國門

台汽北站，舊西區軸線大翻轉 2007.5.3 日皇翔標走 土地 1376 坪，每坪 388 萬元 住、商土地影響 : 華陰街、承德路後火車站都更大利多（承德路、重慶北路、圓環合建、都更多）

謝謝！謝謝！