建造师继续教育培 训

主讲人：黄 伟

浙江子城律师事务所

第一部分 理论

一、《建筑法》对建设工程施工的要求 1 、资质问题 2 、禁止转包、违法分包问题 3 、最高人民法院、省高级人民法院对工期、价款支付和无效合同的规定

第一、工期问题解答 【通俗解答】工期，应自开工之日起，至工程竣工验收日止。 开工日期：有开工通知或开工报告的，还要具备开工条件，以开工条件具备为工期起始点；没有开工通知或开工报告的，应以实际开工时间确定。 工程竣工日期：以五方主体盖章的验收报告为准；或发包人擅自使用工程的；或拖延竣工验收的。除此之外，包括施工许可证、验收备案表等在内的记载的开、竣工日期的文件，均不能作为界定开、竣工日期，进而计算工期的依据。

【法律解读】 工期开工 : 依据《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定，首先以开工通知或开工报告为准；但发出后，仍不具备开工条件的，应以开工条件成就时间确定。没有开工通知或开工报告的，应以实际开工时间确定。因开工报告或开工通知发出后，并不意味着一定具备了开工条件，所以还得以具备开工条件这一事实本身的情形确定开工日期，否则对施工单位而言就难显公平。没有开工通知或开工报告的，说明在实际履约过程中双方尚无证据表明已对此达成了合意，自然应以实际开工时间来确定开工起算时间。

工程竣工验收日期：根据最高院司法解释，将“建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期； 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。” 这样三种通常情况视为建设工程已经竣工验收合格。需要说明的是还存在，如因发包人无正当理由，拒绝提供验收资料文件而导致无法验收的，也可推定为工程已验收合格。 施工许可证、验收备案表，均仅系行业行政管理规定，不作为司法判断的依据。

第二、价款支付问题解答 ① 结算报告提交问题 ② 审计问题

第三、无效合同问题

4、施工质量以及保修问题 5、安全生产问题 6、诉讼程序简介：管辖问题、诉讼流程、上诉抗诉和申诉、强制执行等简介 7、国外法律制度和国际工程承包中常见的法律问题 8、新颁布的建设工程法律法规与标准规范

第二部分 实践中的应用

一、施工单位哪些证据应注意收集？ 【通常情况】建设工程施工过程中形成的补充协议、会议纪要、工程联系单、工程变更单、工程对帐签证以及其他往来函件、记录等书面证据，以及通过公证单位所作的录音、录像等证据保全方式收集证据。诉讼时，也可要求法院现场勘察。

【特别提示】 ① 划定工程施工界面、隐蔽工程工序、工程撤场等时候，应特别留意收集证据。 ② 合同除后工地撤场时，应通过公证行为（录像、勘察）固定已完成工程数量、质量。 ③在新签订补充协议、会议纪要前，应将以前的文件梳理一遍，避免前后矛盾。 ④所有送达文书除对方愿意签收外，一律邮寄（有时电报）并保留凭证（快件回执、网上送达回单）。 ⑤缺乏必要书证时，随时录音、录像。 ⑥有争执时，应邀请对双方均有约束力的第三方（主管单位、警方）介入。 ⑦水、电表可印证施工节点、完工时间。

二、签署施工文件时应注意哪些方面？ 【通常情况】态度仔细、谨慎，文件能清晰、

无歧义地反映商谈情况。 【特别提示】 ① 为规避行政监督等需要而签署的不真实的文件时，应同时签署反映此真实情形的文件。 ② 同一凭证中既有打印文字，又有手写文字的，应由手写的对方签名。 ③不能在对方手写的凭证上直接签名，以免日后被添加内容。 ④合同加盖骑缝章或骑缝签名。 ⑤签署文件人是否有权代表。

三、哪些施工合同会无效？ 【通常情况】转包、违法分包、借用资质的挂靠、围标串标等。 【特别提示】 ①只要经过招投标程序的，无论是否法定必须招标项目，围标串标的。 ②签署中标合同后，以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款、低于工程成本价、肆意缩短工期、降低法定质量标准等承诺的。 ③建设用地规划许可证和建设工程规划许可证二证，在一审庭审辩论终结前仍未具备的。 ④签署借用资质性质的内部承包、经济责任制协议的。

四、施工合同无效，会带来哪些后果？ 【通常情况】分二种情形：合同未履行的，相互返还，赔偿损失；合同已履行的，工程合格，参照原合同约定结算工程价款。 【特别提示】 ① 合同已履行的，除约定的违约责任（违约金、罚款无效外，其他包括管理费在内等仍可适用。 ②挂靠关系的二者对外承担连带付款责任， ③发包人以下数手合同关系均无效的，发包人可能会被实际施工人追索付款责任。

五、施工合同中间解除，需要注意哪些？ 【通常情况】应按以下步骤操作：具备对方违约已导致无法继续施工的条件→用快件形式发函要求解除合同→合理时间等待回复→有异议的应于三个月内起诉。 【特别提示】 ① 有异议的，必须要在三个月内提起诉讼或仲裁。 ②勿忽视同时要求解除其他附件、会议纪要等书面约定文件，并要求交还留存于对方的物件、资料。 ③用公证（录像、录音等）等保留已施工部分的状况，一时无法保留的，应于整个工程结束后，取得总工程量凭证。 ④工程优先受偿权自解除合同之日起起算六个月。 ⑤合同解除后拒不撤场，目前尚无法被法院“先予执行”。

六、施工工程的质量问题，如何处理？ 【通常情况】属施工单位原因的：第一、竣工验收前的质量问题，无条件修复。第二、验收合格后的质量问题，属保修范围，修复费用在保修金中扣除。第三、保修期过后质量问题，有偿、自由选择修复。 【特别提示】⑴保修期内质量事宜引起的修复，业主必须履行通知义务，只有在施工单位明确拒绝修复的情形下，业主才能自行或委托他人修复。⑵涉及诉讼时，对质量问题要求法院委托鉴定时，务必将“质量问题的原因” +“修复

方案” +“修复费用”共三项鉴定请求，一并提出，缺一不可。

七、施工工期如何确定？ 【通常情况】工期，应自开工之日起，至工程竣工验收日止。 开工日期：开工通知或开工报告或开工约定的为准。 工程竣工日期：以五方主体的验收报告为准。 【特别提示】 ① 有开工通知或开工报告的，还要具备开工条件，以开工条件具备为工期起始点。 ② 没有开工通知或开工报告的，应以实际开工时间确定。 ③ 发包人擅自使用工程的；或拖延竣工验收的；或拒绝提供验收 资料文件而导致无法验收等，均视为已竣工验收。 ④ 施工许可证、验收备案表等在内的记载的开、竣工日期的文件，均不能作为界定开、竣工的日期。 ⑤ 未收取管理费、配合费的总包单位，只对自己竣工工期负责。 ⑥会议纪要、补充协议中强调的工期，均视为新的工期约定。

八、判断工期可以顺延的标准是什么？施工单位如何应对工期索赔？ 关于工期顺延标准： 【通常情况】因发包人原因导致工期迟延的，发包人应承担违约责任，工期顺延；如系因承包人原因导致迟延的，承包人承担违约责任，工期自然不顺延；如系双方均有过错导致的，则应根据过错大小承担就延误的工期所造成的损失，按百分比承担承担相应的责任；如属不可抗力或意外事件则自然顺延。 【特别提示】一时无法精确举证原因与工期延误的具体一一对应关系，也需竭力举证对方对工期延误的原则性过错，以求按百分比确定承担份额。

【特别提示】一时无法精确举证原因与工期延误的具体一一对应关系，也需竭力举证对方对工期延误的原则性过错，以求按百分比确定承担份额。 关于应对工期索赔： 开工前： ①从图纸入手：建设单位、发包方在何时提交图纸？图纸是否经过审图公司审查？何时组织的设计交底？图纸、审图公司和设计交底延迟，开工日期自然推迟 ②从实际开工条件入手，现场是否具备施工条件？比如，“三通一平”有无实现；前道工序是否已经完成；是否有其他单位的临设、机械、工具、材料堆放于承包方施工场地 ③发包方是否已履行预付款义务？因为发包方应当先行履行支付预付款的义务，发包方没有支付预付款，承包方可以推迟进场、推迟开工，等等

施工中： ④注意收集：供电局下发的停电通知、政府要求暂停施工的通知 ( 比如说，若工地周边有考场，高考期间要求停工三天 )、建设单位要求施工企业为其他单位或其他工序让路、恶劣的气候暴雨影响施工、建设单位或总承包方要求施工企业调整施工工序、出现的意外事件等。以上，即使发包方没有给予工期顺延签证，只要承包方相应的证据，工期也可以合法顺延。 完工时：施工企业向发包方提交竣工验收报告，这是至关重要的一步。之后如发包方拖延，就以提交该竣工验收报告为竣工验收日期，也即可以计算工期的截止日了。

以上事实固定的措施有：录像、照相、公证、第三方的法律见证、例会记录、会议纪要、施工日志、监理记录、往来函件、往来信息和电子邮件、工地所在社区或村委的第三方陈述等等。 【特别提示】工期延误后，既有发包人逾期支付进度款，也有承包人管理不善，但责任与工期延误一时无法一一对应时，按各自过错确定工期延误造成的损失的责任，一般按百分比确定分担数额。

九、施工合同条款中常见 10 个问题的处理 ① 承包人与分包人在分包合同中约定“工程款在扣除税金管理费后，按业主支付的进度付款”？ 答：有约定的按约定。如承包人因懈怠等原因超过合理时间未向业主要求的，承包人应直接向分包人支付款项。（合同法第四十五条“…当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就” ） ② 双方对工程计价约定不明，应按订立合同时、施工期间、结算期间中的哪个定额审价？ 答：按订立施工合同时的定额进行审价鉴定。（合同法第六十二条第二项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”）

③合同中对款项支付、质保金的退还等，约定为“按有关法律、法规办理”？答：约定了“按有关法律、法规办理”，该约定有效。当遇到具体纠纷时，可以通过查找对应的法律、法规规定内容，确定处理意见。 【特别提示】举例：如涉及结算事宜，可约定“按财政部建设部（ 2004 ） 369号《建设工程结算暂行办法》”办理

对施工单位有利。如涉及保修金返还事宜，可约定“按建设部财政部《建设工程质量保证金管理暂行办法》”执行，对发包人有利。

④合同中明确工程款必须通过走账，或由施工单位指定人员领取，但业主或上一级承包人未按约定支付？ 答：施工单位不认可的，以上支付方式应当不会被确认。 ⑤施工当地政府管理部门，包括建筑业管理部门、定额管理部门等出台的材料、人工补差等文件对当事人在合同中相关约定有影响？ 答：除非合同中已约定了适用上述相关文件，否则没有影响。 ⑥施工单位与实际施工人约定施工单位对建设工程所涉及债权债务不承担责任？ 答：对外没有法律效力，但对内二者之间仍然有效。施工单位在赔付后可据此索赔。

⑦ 业主就同一工程签订多份建设工程施工合同的，应履行哪份合同？ 答：（一）已经合法占有（进入、控制）施工场地的，优先履行；（二）均未合法占有施工场地的，按施工合同已经办理登记备案手续的，优先履行；（三）均未合法占有、又未备案的，以合同成立时间在先的，优先履行。未能得到履行的合同的当事人，可要求对方承担赔偿责任。（ 2012年最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条）

⑧施工合同中的“通用条款”的性质？ 答：是建设工程行业中的交易习惯，在约定不明的情况下，可以适用。（合同法司法解释（二）第七条，“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；”） ⑨双方约定了“合同在施工期间不进行价格调整。承包人应在投标时考虑这一因素。”，施工期内突遇材料大幅度涨价？ 答：如确显失公平的，按“情事变更原则”可以适度调整，但条件严格限制。“施工期”一般仅指完工前的工程施

工阶段；调差的依据一般当地政府管理部门就此所发的指导性文件。

⑩正式建设工程施工合同之前的《意向书》？ 答：如果《意向书》有当事人的名称、标的和数量，以及双方都同意受此约束，才发生法律效力。（合同法规定：一是内容具体确定；二是当事人必须有受约束的意思表示。）

十、施工过程中常遇到的几个问题的处理 ① 工程有变更，施工单位提出书面签证要求后，业主或上一级承包人未作答复，该部分变更的工程量可否计算？ 答：可以，只要过程中业主或上一级承包人未持异议。增加的施工量，对发包人并无不利，系有益的增加量。（《合同法》第一百六十二条：“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款 ;买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。”）

②签证部分的工程量，是否也按合同中约定的总价费率下浮结算？ 答：除非对此有约定，否则不参与原合同中约定的总价费率下浮结算。 【特别提示】总价下浮前，注意先剔除甲供材料的合计价格。 ③结算或分阶段结算时，最容易忽视？ 答：最容易忽视的是将业主或上一级承包人之前承诺的有关奖励和补贴费用、违约金、赔款等权利，没有用文字形式提出来，或用“保留此项权利”的文字在结算文件中表述出来。

④分包人要求承包人配合盖章向发包人索要款项？ 答：承包人配合的同时，应要求分包人将真实的情形作出书面说明，以免反被分包人索赔。 ⑤施工单位购买来的材料质量有问题？ 答：如果约定了“应在ⅹⅹ天内提出质量异议”的质量异议期的，则应在期限内提出；没有约定的，按检验的难易等确定“合理量异议期限”。 超过质量异议期（包括未约定而被确定的“合理期限”）而没有提出的，视为材料质量合格。（最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七至十九条规定）

⑥工程分包后，应注意哪些费用划分？ 答：水电费、支付出去的材料款和人工费。

【特别提示】因水、电表未分离，以及存在多个分包人的情况下，很难界定上述费用支出为谁支出，故应事先通过水电表设备和其他书面文件加以划分。同时，水、电表还能反映出施工节点和完工时间等事宜，因此应更加重视。 ⑦施工过程中的人身伤亡事故处理？ 答：一般由雇主负责，但其没有相应施工资质或缺少必要安全条件的，则发包人、分包人应对此承担连带赔偿责任。（最高院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款） 【特别提示】劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条规定，“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程（业务）或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任”的规定，发包人、分包人与雇工间虽不存在劳动关系，但也要承担责任。

⑧出现了不可抗力的情形，费用如无约定，如何处理？ 答：费用各自承担，工期顺延。 【特别提示】具体： （ 1 ）双方人员的伤亡损失，分别由其所在单位负责，并承担相应费用； （ 2 ）工程本身的损害由业主承担； （ 3 ）停工期间，施工单位应工程师要求留在施工场地的管理、保卫人员的费用由业主承担； （ 4 ）所需清理、恢复工作的费用，由业主承担； （ 5 ）施工单位机械、设备的损坏及停工等损失，由施工单位承担； （ 6 ）工期顺延。 如非不可抗力的伤亡、安全事故的，根据“通用条款”处理，即“发包人、承包人对事故责任有争议的，应按政府有关部门的认

定处理”

十一、工程验收时碰到的几个问题 ① 双方书面约定“工程未验收，业主暂时使用，但不作为双方转移工程及已验收合格的凭据”？ 答：因与法律对工程质量的规定有冲突，故没有效力。 ② 业主将未经竣工验收的房屋租赁给他人使用，算“擅自使用即视为已竣工验收”的情形？ 答：不光是租赁，还包括保管、借用的、买卖等具有合同关系的第三人占有房屋，均视为擅自使用的转移占有，视为符合最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，以此时间作为竣工验收合格的日期。

③发包人已组织验收并在相关文件上签字确认验收合格后又以工程质量存在瑕疵为由，拒绝支付或要求延期支付工程价款？ 答：发包人不得反悔，如确有质量问题，按保修问题处理。但涉及导致地基基础工程、工程主体结构质量不合格的

除外。

十二、工程结算时常见的几个问题 ①“ 结算总造价以业主方最终审定的工程造价为准”，如果分包人对这份工程造价仍有异议？ 答：一般扔按约定处理，除非分包人举证证明承包人与发包人之间的结算结果损害其合法权益的，人民法院可根据分包人的审价鉴定申请，依据审价结论，确定分包人应得的工程价款。（合同法第五十二条第（二）项规定，涉及“恶意串通”，损害国家、集体或第三人利益的，该条款无效） ② 审价过程不配合，或审价报告出来后，或征求意见稿出来后，明确要求有异议的，应在一定期限内提出，逾期将被动，甚至被认为未提出异议。

③由财政性投资的建设工程，发包人要求以财政投资评审机构的审计结果作为工程款结算依据的，除非双方事先有约定，否则审计不能作为结算依据。（最高人民法院 200

1

年 4月 2 日《答复》“审计是国家对建设单位的一种行政监督，不影响建设单位与承建单位的合同效力。建设工程承包合同案件应以当事人的约定作为法院判决的依据”） ④固定总价外调整并请求结算的，由主张的一方举证。但如无法举证该部分工程量系超出固定总价范围的，或无法确定的，均不能予以结算。

⑤建设工程施工合同明确约定发包人应在承包人提交竣工结算文件后一定期限内予以答复，且逾期未答复则视为认可竣工结算文件的，承包人可以请求按照竣工结算文件进行工程价款结算。仅未约定答复期的，应催告对方在合理期限（ 60天）答复。（最高院《关于审理建设工程施工合同纠

纷案件适用法律若干问题的解释》、省高院《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十四条）

⑥审价费用如何分担？ 答：审计费用的分担应有约定，没有约定，则不承担。不能参照业主与该工程的其他项目审价费用分担办法，或业主与上一级承包人的审价费用分担的办法。但诉讼中经法院委托审价产生的费用，则由法院根据过错酌定。 【特别提示】诉讼中，审价费用也系工程费用诉请的一部分，当事人往往忽视要求追加该笔费用。

十三、“表见代理”问题 1 、 什么是“表见代理”？ 答：通俗地讲就是对方的行为，外观表面上看能使人相信可以代表所在单位；对此判断时自身又没有过失的，那么就可以认为对方的行为代表单位，单位就应该承担责任。单位对外承担责任后，可以内部进行追偿。（根据合同法第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。）

2 、“有理由相信”表现的方式？ 答：⑴以谁的名义签订合同。⑵合同上的技术资料专用章等有否在同一工程的其他地方使用过。⑶所在单位是否通过曾支付过货款、工程款等方式参与过合同履行。⑷标的物的交付是否在工程所在地，或用途是否用于工程建设。⑸工程项目告示牌、城建档案、社保等资料上有无签订合同或签收标的物人的姓名、职权。 【特别提示】在具备以上情形时，合同上章的真伪不重要。交易方并无严格审查该枚印章真伪的条件和义务，其只要尽了一般的注意义务即可。 关联问题：什么是表见代表？

十四、建设工程优先授偿权问题 1 、“建设工程优先授偿权”概念 答：建设工程优先权是指从建设工程竣工之日起 6个月（自竣工之日或约定的竣工之日起或合同解除日起计算）内，发包方不按期支付工程款，承包人可以就该建设工程物与发包方协商或者申请法院，将其变卖或拍卖，就其所得价款优先受偿的权利。其出处即为《合同法》第二百八十六条。2002年的《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题

的批复》则进一步解释了承包人的建设工程价款优先受偿权。

2 、行使建设工程优先受偿权的条件？ 答： ① 建设工程须是已经竣工且验收合格。 ② 发包人逾期未支付工程款，且在催告以后发包人仍然未按照约定支付价款。 ③须是允许折价、拍卖的建设工程。 ④承包人须在 6个月内行使建设工程优先权。 ⑤诉请工程款时，一并向法院要求。 【特别提示】向对方就此催告为行使优先权的条件。

3 、谁可以行使建设工程优先受偿权？ 答：承包人、分包人和实际施工人，但分包人和实际施工人只有在承包人消极或故意不行使时，才可以代为行使。 【特别提示】 ① 工程项目转让的，受让方也有此优先权。 ② 合同解除，工程未完工的，同样享有。 ③行使优先受偿权将该工程拍卖，不包括该工程范围中的土地使用权。

4 、建设工程优先受偿权的范围和效力如何？ 答： ①建设工程优先受偿权范围为：承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，即对违约金、损害赔偿金、利息

等违约所造成的损失不享有优先受偿权。实践中，优先权不包括工程的使用、出租等收益。 但《批复》又规定除外情况，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人” ② 建筑工程款优先权的效力高于建设工程抵押权（除非自身放弃），自然更高于普通债权。但“消费者交付购买商品房的全

部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”。

十五、其他事宜 1 、施工单位可以要求合作开发房地产的另一方一起承担付款责任。 2 、挂靠施工中，被挂靠单位要一起承担连带付款责任。 3 、工程已交付，业主不能以施工单位未交付竣工资料为由拒不付款。 4、发票问题：承包人不提供发票，业主不可以拒付工程款。合同中有约定应提供发票的，可以在诉讼中提出来；合同中未约定提供的，法院不处理。提供了发票不一定表明已支付工程款，尤其是工程中大额往来较多，还应提供已付款凭证。

5、实际施工人不可以向与其发生合同关系以外的上一级承包人或业主要求支付工程款。只有在与其发生合同关系的那方下落不明、资信恶化或自总包以下所有合同都无效才可以。 6、中间人介绍工程成功后，除报酬外居间活动的费用，由居间人负担。未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。 7、施工单位不配合业主办理竣工验收手续，业主委托他人完成了该项服务，所需费用应由施工单位承担。 8、项目经理个人借给对方巨额现金，仅凭对方出具的借条，不一定就能打赢官司，还需举证款项来源、自身履行能力等。

9 、项目经理个人借给对方现金，对方个人出具借条，不一定是夫妻共同承担此债务。还需要举证（通过表见代理的方式）说明“夫妻共同生活所需”或“负债所得的财产用于家庭共同生活、经营所需的”。 10 、施工中出现了债务，要求对方提供保证担保时应约定保证期间。 11 、诉讼时效在下列情况下中断：在债权人向债务人寄送文书对方签收的；向调解委员会等有关组织要求的；向司法机关报案的；在省级有影响的媒体上刊登的；提起诉讼等。

一.借款问题

⑴ 借条、借款协议（合同）、欠条，三者的不同。

⑵ 你出借给对方巨额现金，仅凭对方出具的借条，不一定就能打赢官司，还需举证你出借的款项来源、自身履行能力等。

⑶ 你出借给对方现金，对方个人出具借条，以后不一定是他们夫妻共同承担此债务，还需要举证（通过表见代理的方式）说明“夫妻共同生活所需”或“负债所得的财产用于家庭共同生活、经营所需的”。

⑷ 没有约定逾期还款利率的，可以按约定利率再上浮 30%-50% 的利率计算，但不应超过中国人民银行公布的同类同档次基准利率的四倍。

⑸“ 青春损失费”、“分手费”、因抚养或赡养形成的“借条”，不受法律保护。如系赌博形成的“借条”，需保留录音等证据；如系被敲诈勒形成的“借条”，应第一时间报案，以保留证据。

⑹ 非金融机构借贷，一般无须出借方公司董事会或股东会决议（除公司章程中特别有规定），甚至法定代表人签字即生效。

⑺ 保证人提供担保时，务必注明保证期间，一般将保证期间表述为主债务期满后二年为妥。

⑻ 诉讼时效在下列情况下中断：在债权人向债务人寄送文书对方签收的；向调解委员会等有关组织要求的；向司法机关报案的；在省级有影响的媒体上刊登的；提起诉讼等。

⑼ 我们依授信协议约定向银行申请发放贷款的，但银行怠于依授信协议，此时我们不能向法院请求判决银行发放贷款，而只能要求赔偿由此支出的订立费用、履行的准备费用等。

借款协议

兹有嘉兴市 ******* 照明有限公司向钱 **本人借人民币 650万整，借款日期从 2012年 1 月 1日起，到 2012年 6 月 30日归还，借款时间为半年，其中借款年利息为人民币贰分，计利息款为人民币 65万元，到期后本金与利息共计人民币 715万元。以上内容经双方共同协商，望双方共同遵守，如有违约，一切后果有违约方负责。

借款人：嘉兴市 ******* 照明有限公司（盖章） 担保人：金 ** 2012年 1 月 1日

还款计划 今有嘉兴市 ******* 照明有限公司向钱 **借款的欠款，

还款计划如下： 1、在本月 30日前争取用钢材材料退借款，根据发货量连续发 1000吨，按上海成本价作价退借款约 350万左右。

2、后 10月份争取还现金伍拾万元至壹佰万元整。 金 ** 日期： 2012年 9 月 9日

二、 最高人民法院、最高人民检察院关于办理行贿刑事案件具体应用法律若干问题的解释

《最高人民法院、最高人民检察院关于办理行贿刑事案件具体应用法律若干问题的解释》已于 2012年 5月14日由最高人民法院审判委员会第 1547次会议、 2012年 8月 21日由最高人民检察院第十一届检察委员会第 77次会议通过，现予公布，自 2013年 1月 1日起施行。

最高人民法院 最高人民检察院 　 　2012年 12月 26日 　 为依法惩治行贿犯罪活动，根据刑法有关规定，现就办理行贿刑事案件具体应用法律的若干问题解释如下 :

　 第一条 为谋取不正当利益，向国家工作人员行贿，数额在一万元以上的，应当依照刑法第三百九十条的规定追究刑事责任。

　

　 第二条 因行贿谋取不正当利益，具有下列情形之一的，应当认定为刑法第三百九十条第一款规定的“情节严重”：

　　 (一 )行贿数额在二十万元以上不满一百万元的 ; 　　 (二 )行贿数额在十万元以上不满二十万元，并具有下列情

形之一的： 　　1.向三人以上行贿的 ; 　　2.将违法所得用于行贿的 ; 　　 3.为实施违法犯罪活动，向负有食品、药品、安全生产、环境保护等监督管理职责的国家工作人员行贿，严重危害民生、侵犯公众生命财产安全的 ;

　　4.向行政执法机关、司法机关的国家工作人员行贿，影响行政执法和司法公正的 ;

　　 (三 ) 其他情节严重的情形。 　　第三条 因行贿谋取不正当利益，造成直接经济损失数额在

一百万元以上的，应当认定为刑法第三百九十条第一款规定的“使国家利益遭受重大损失”。

第四条 因行贿谋取不正当利益，具有下列情形之一的，应当认定为刑法第三百九十条第一款规定的“情节特别严重”：　　 (一 )行贿数额在一百万元以上的 ;　　 (二 )行贿数额在五十万元以上不满一百万元，并具有下列情形之一的：　　 1.向三人以上行贿的 ;　　 2.将违法所得用于行贿的 ;　　 3.为实施违法犯罪活动，向负有食品、药品、安全生产、环境保护等监督管理职责的国家工作人员行贿，严重危害民生、侵犯公众生命财产安全的 ;　　 4.向行政执法机关、司法机关的国家工作人员行贿，影响行政执法和司法公正的 ;　　 (三 )造成直接经济损失数额在五百万元以上的 ;　　 (四 ) 其他情节特别严重的情形。　　第五条 多次行贿未经处理的，按照累计行贿数额处罚。　　第六条 行贿人谋取不正当利益的行为构成犯罪的，应当与行贿犯罪实行数罪并罚。

第七条 因行贿人在被追诉前主动交待行贿行为而破获相关受贿案件的，对行贿人不适用刑法第六十八条关于立功的规定，依照刑法第三百九十条第二款的规定，可以减轻或者免除处罚。

　　单位行贿的，在被追诉前，单位集体决定或者单位负责人决定主动交待单位行贿行为的，依照刑法第三百九十条第二款的规定，对单位及相关责任人员可以减轻处罚或者免除处罚 ;受委托直接办理单位行贿事项的直接责任人员在被追诉前主动交待自己知道的单位行贿行为的，对该直接责任人员可以依照刑法第三百九十条第二款的规定减轻处罚或者免除处罚。

　　第八条 行贿人被追诉后如实供述自己罪行的，依照刑法第六十七条第三款的规定，可以从轻处罚 ;因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。　　第九条 行贿人揭发受贿人与其行贿无关的其他犯罪行为，查证属实的，依照刑法第六十八条关于立功的规定，可以从轻、减轻或者免除处罚。

第十条 实施行贿犯罪，具有下列情形之一的，一般不适用缓刑和免予刑事处罚：　　 ( 一 ) 向三人以上行贿的 ;　　 ( 二 ) 因行贿受过行政处罚或者刑事处罚的 ;　　 ( 三 ) 为实施违法犯罪活动而行贿的 ;　　 ( 四 ) 造成严重危害后果的 ;　　 (五 )其他不适用缓刑和免予刑事处罚的情形。　　具有刑法第三百九十条第二款规定的情形的，不受前款规定的限制。

　　第十一条 行贿犯罪取得的不正当财产性利益应当依照刑法第六十四条的规定予以追缴、责令退赔或者返还被害人。　　因行贿犯罪取得财产性利益以外的经营资格、资质或者职务晋升等其他不正当利益，建议有关部门依照相关规定予以处理。　　

　 第十二条 行贿犯罪中的“谋取不正当利益”，是指行贿人谋取的利益违反法律、法规、规章、政策规定，或者要求国家工作人员违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定，为自己提供帮助或者方便条件。

　 违背公平、公正原则，在经济、组织人事管理等活动中，谋取竞争优势的，应当认定为“谋取不正当利益”。

　　第十三条 刑法第三百九十条第二款规定的“被追诉前”，是指检察机关对行贿人的行贿行为刑事立案前。

三、房屋租赁问题

1 、哪些情况下签订的租赁合同会无效？ 答：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工

程规划许可证的规定建设的房屋；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；以及承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。

2 、租房内的装饰装修物，在租赁合同期满后，如何处理？ 答：装饰装修物分与租赁房屋形成附合、不形成附合二种。前者，归出租人所有；后者，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果是未经出租人同意的装饰装修，出租人需要的，均归出租人所有；不需要的，承租人负责恢复原状或赔偿损失。

3 、租赁房屋经扩建，但扩建费用没有明确约定的，如何处理？

答：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。同样，如也是未经出租人同意而扩建的，出租人需要的，均归出租人所有；不需要的，承租人负责恢复原状或赔偿损失。

4、出租人就同一房屋签订了多份租赁协议，应该履行哪份协议？

答：履约的先后顺序如下：谁已经合法占有租赁房屋的；其次，谁已经办理登记备案手续的；最后才是谁的合同成立在先的。

5、承租人未经出租人同意的转租行为，出租人应最长在多少时间内提出异议？

答：六个月，自出租人知道或者应当知道起算。

6、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，可行吗？

答：不可以。