שוק הדיור בישראל: גורמים מבניים במחירי הדירות ושכר...

שוק הדיור בישראל: גורמים מבניים במחירי הדירות

ושכר הדירה 2010-1999

ויצמן נגר וגיא סגלבנק ישראל

כנס חטיבת המחקר30/12/2010

המוטיבציה

0.800.850.900.951.001.051.101.151.201.25

19

99

M0

1

19

99

M0

9

20

00

M0

5

20

01

M0

1

20

01

M0

9

20

02

M0

5

20

03

M0

1

20

03

M0

9

20

04

M0

5

20

05

M0

1

20

05

M0

9

20

06

M0

5

20

07

M0

1

20

07

M0

9

20

08

M0

5

20

09

M0

1

20

09

M0

9

20

10

M0

5

שכר דירה מחירי הדירות

30.12.2010ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 2

. שאלות המחקר1

מוטיבציה: עליית המחירים החריגה בשנתיים האחרונות של הדירות ושכר הדירה.

.מהו הקשר בין מחירי הדירות לשכר הדירה מהם הגורמים המסבירים את שניהם, ובפרט

בשנתיים האחרונות.


. שאלות המחקר - החשיבות1

ניתוח הגורמים וכימות השפעתם. לסייע בניתוח שאלת היווצרותה של בועה

בישראל. – פועל יוצא: סיוע בגיבוש מדיניות

.מוניטרית ומאקרו יציבותית .פיסקלית


. עוד תופעות עם סימני שאלה1

כיצד ניתן להסביר את הירידה במחירי הדירות( למרות:2008במהלך העשור האחרון )עד

.א. העלייה ביחס האוכלוסייה למלאי הדירות 2003ב. מחזור העסקים העולה משנת .


0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

1.8

3.25

3.30

3.35

3.40

3.45

3.50

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

עוד תופעות עם סימני שאלה:1. יחס אוכלוסיה למלאי דירות

30.12.2010ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר,

יחס האוכלוסייה למלאי הדירות

מחירי הדירות

6

עוד תופעות עם סימני שאלה:1. מחזור העסקים

0.8

0.9

1.0

1.1

1.2

.04

.06

.08

.10

.12

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09

rent p ue


שיעור האבטלה

ושכר הדירהמחירי הדירות

7

ספרות:השפעת המדיניות המוניטרית )המרחיבה( על מחירי הדירות

:השפעה ניכרתBean et al. )2010(, Glaeser et al. )2010(

:השפעה זניחהDokko et al. )2010(, Del Negro and Otrock )2007(, Glaeser et al. )2010(

:מסגרת של קואינטגרציה:בין מחירי הדירות ושכר הדירה

Bar-Nathan et al. )1998(, Gallin )2008(:בין מחירי הדירות, ההכנסה הפנויה והריבית הריאלית

Girouard et al. )2006( - Reviewאחרים

Poterba )1992(, Himmelberg et al. )2005(


תרשים: מבנה העבודה


המסגרת הכלכלית

קו-אינטגרציה

שכר דירה מחירים

משוואות הפרשים

שכר דירה מחירים

. המסגרת הכלכלית1מחיר הדירה שווה לערך המהוון של זרם שכר הדירה

(1 )

נניח שהדירה מוחזקת לטווח ארוך מאוד. אנו מתעלמים מגורם הקרקע)או: המחיר שיתקבל עם המכירה(, ומקבלים:

('1)

במצבS.S :ובזרם אינסופי נקבל

(2 )

TT

TT

jj

t

jttt r

K

r

rentEp

)1()1(01

rprentr

rentp *

T

jj

t

jttt r

rentEp

01)1(


. המסגרת הכלכלית1

(2 ):תובנות

)קשר חיובי בין שני המחירים. )אבל, קשר מורכב יותר, להלן על מחירי הדירות )-( ושכר באופן הפוךהריבית משפיעה

אם הריבית יורדת אז שכ"ד צריך לרדת ו/או הדירה )+(:שמחיר הדירה צריך לעלות.

משמע, כשמחירי הדירות עולים לא בהכרח שכר הדירה יעלה גם הוא. אם שני המחירים מתפתחים באותו הכיוון, אז

ההסבר הוא בגורמים נוספים.

rprentr

rentp *


. המסגרת הכלכלית1(2 ):תובנות

( עולה עיקרון התחלופה בצריכת 2ממשוואה )שירותי דיור בין רכישה לשכירות. רכישת דירה

או שכירתה הם שווי ערך. המסר: שני המחירים אינם יכולים להתנתק זה

מזה לאורך זמן. - נבחן את המערכת אמפירית ע"י קואינטגרציה

הבוחנת את קיומה של מגמה משותפת של (.2המשתנים ב-)

rprentr

rentp *


. מבחני קואינטגרציה: הטווח הארוך - 2השאריות ממשוואת מחירי הדירות

(p/rent, r>=)ε) 2009Q1-1999Q1

-.04

-.02

.00

.02

.04

5.16

5.20

5.24

5.28

5.32

5.36

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

Residual Actual Fitted


BBH לא מצאו קואינטגרציה (EC)

13

. מבחני קואינטגרציה: הטווח הארוך - 2השאריות ממשוואת שכר הדירה

(rent/p, r>=)ν) 2009Q1-1999Q1

-.04

-.02

.00

.02

.04

.06

4.45

4.50

4.55

4.60

4.65

4.70

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08



BBH מצאו קואינטגרציה (EC)

14

-ʺ ʥyʩʣʤʩyʩʧʮʺ ʠʥʥ́ʮʺ ʩyʠʹ

ADF PP KPSS ʭʢʣʮ

0.062 0.026 >0.10 1994Q1-2009Q1 0.028 0.046 >0.10 1994Q1-2010Q2 0.008 0.010 >0.10 1999Q2-2009Q1 0.021 0.210 >0.10 1999Q2-2010Q2 0.010 0.036 >0.10 2002Q1-2009Q1 0.010 0.210 >0.10 2002Q1-2010Q2

. מבחני קואינטגרציה – סטציונריות של 2השאריות ממשוואת הטווח הארוך


-2010Q2הטווח הארוך - משוואת המחיר:1999Q1

(PPהקשר הקואינטגרטיבי נחלש )מבחן

-.08

-.04

.00

.04

.08

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09



סיכום קואינטגרציה: הטווח הארוך

dptrmovavrentp 07.0)4),1((@018.0)log(55.063.2)log(

dptrmovavprent 1.0)4),1((@022.0)log(37.149.2)log(


משוואתEC:עדיין בתהליך עבודה. עם זאת 2010ראינו שיש היחלשות של הקשר בשנת

שעלולה להטות את התחזיות. ניתוח תרומות המשתנים אינו טריוויאלי בגלל

שאריות "תיקון הטעות". שעלו עד הלום, ניגשנו התובנותלכן: על סמך

למשוואות הפרש.

. משוואות הפרש לחיזוי וניתוח3


-2010Q3)משוואת ההפרש – המחיר )2001Q3

2010Q3-2006Q4המשוואה יציבה מ-


המשתנה התלויפיגוריםהמקדם

דולרבו-זמני0.007

יחס אוכלוסייה למלאי 7.6203דירות

גודל דירה0.2107,6

שיעור האבטלה0.007-7-4

ריבית מוניטרית1)-7,6(-0.025

ריבית ריאלית ארוכה)3,2)-(5,4(-0.010

0.80R2

1.61DW

0.56Serial Correlation LM Test

משוואת ההפרש – המחיר: הדגשים

למשך 2.5מקדם השינוי בריבית המוניטרית הוא ,-כשנתיים.

למשך 1מקדם השינוי בריבית הארוכה הוא ,-כשנה.

תגובת המחיר לריבית המוניטרית מהירה יותרמאשר הארוכה.

אינה משתנה מסביר הערה חשובה: רמת הריבית בה.השינוי אלא

.שכר הדירה לא נמצא כמסביר את המחיר30.12.2010ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 20

איך זה נראה: -2011Q2מחירי הדירות – תחזית, התרומות ובפועל,

2008Q1

הגורם הדומיננטי הוא ירידת הריבית, ולא היצע הדירות.

-0.10

-0.05

0.00

0.05

0.10

0.15

0.20

0.25

20

08

Q1

20

08

Q2

20

08

Q3

20

08

Q4

20

09

Q1

20

09

Q2

20

09

Q3

20

09

Q4

20

10

Q1

20

10

Q2

20

10

Q3

20

10

Q4

20

11

Q1

20

11

Q2

%

דולר יחס אוכלוסיה למלאי דירותשיעור אבטלה ריבית ב"יריבית משכנתאות גודל דירהשארית בפועל


התרומות לשינוי במחירי הדירות )נקודות אחוז(


£ª£³� �ª³� �

´¨££́ «¨³ - �

´£ £²� �´£²¢£ª ¨� �

´£ £²� �´£¦ £²� �

«¡£££« ¦¥� � � �£ ¦¨¦�

² ¬£³�¦¢� � � �

¦ � � �²£� � �

´£² ³�£ª£³ ¤«� �¦¬®� �

2009Q4 5.1 2.1 3.4 2.5 0.9 2.8 15.0 2010Q1 11.2 1.9 3.0 0.3 0.2- 4.5 18.7 2010Q2 14.9 1.4 2.9 1.9- 2.7- 3.9 18.2 2010Q3 13.7 0.7 2.7 3.4- 0.0 4.1 17.8 ¬° ¨¨�11.2 1.5 3.0 0.6- 0.5- 3.8 17.4

22

מחירי הדירות – תחזית, התרומות ובפועל

2011Q2-2003Q1

-0.15

-0.10

-0.05

0.00

0.05

0.10

0.15

0.20

0.25

20

03

Q4

20

04

Q2

20

04

Q4

20

05

Q2

20

05

Q4

20

06

Q2

20

06

Q4

20

07

Q2

20

07

Q4

20

08

Q2

20

08

Q4

20

09

Q2

20

09

Q4

20

10

Q2

20

10

Q4

20

11

Q2

%

דולר יחס אוכלוסיה למלאי דירותשיעור אבטלה ריבית ב"יריבית משכנתאות גודל דירהשארית בפועל


משקל האשראי הלא-צמוד באשראי חדש ומתחדש למשכנתאות

.0

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010


מחירי הדירות - מסקנות ביניים הייתה השפעה משמעותית על בריבית המוניטריתלירידה

עליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה. מסבירה כשני-שליש. עם זאת, השפעתה הולכת ודועכת מסוף השנה, וצפוי שאף

תהפוך לשלילית.

( מהעלייה השנתית. 3.0%מסביר רק כשישית )היצע הדירותעם זאת, השפעתו החיובית צפויה גם בהמשך.

)מהניתוח עולה כי במהלך העשור )ולא רק "בסיבוב" הנוכחיהלכה וגדלה השפעת הריבית המוניטרית על מחירי הדירות

)לשני הכיוונים(, ויש לקחת זאת בחשבון.

דוגמא לערוץ השפעה הוא האשראי הלא-צמוד למשכנתאותשמשקלו הלך וגדל מתחילת העשור.

.מדיניות אפשרית היא הגבלת ערוץ זה30.12.2010ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 25

-2010Q3)משוואת ההפרש – שכר דירה )1999Q1

2010Q3-2006Q4המשוואה יציבה מ-


המשתנה התלויפיגוריםהמקדם

מחירי דירות0.323

דולרבו-זמני0.022

יחס אוכלוסייה למלאי 12.165,4דירות

התחלות בנייה0.029-10-6

שיעור האבטלה)4,3)-(7,6(-0.006

ריבית ריאלית ארוכה0.00857-4

0.87R2

1.69DW

0.65S. Correlation LM Test

איך זה נראה: ניתוח התרומות למדד מחירי הדיור

)שכ"ד(

-0.15

-0.10

-0.05

0.00

0.05

0.10

0.15

0.20

20

08

Q1

20

08

Q2

20

08

Q3

20

08

Q4

20

09

Q1

20

09

Q2

20

09

Q3

20

09

Q4

20

10

Q1

20

10

Q2

20

10

Q3

20

10

Q4

20

11

Q1

20

11

Q2

%

פיחות הדולר יחס אוכלוסייה למלאי דירות ריבית משכנתאות ריאלית

מחירי דירות התחלות בנייה שיעור אבטלה

שארית בפועל


התרומות לשינוי במחירי הדיור )שכר דירה(-נקודות אחוז


£ª£³� �ª³� �

´¨££́ «¨³ - �

£²£¡¨´ ²£� � �

´£ £²� �´£¦ £²� �

«¡£££« ¦¥� � � �£ ¦¨¦�

² ¬£³�¦¢� � � �

´ ¦¡´� �££ª� � �

´£² ³�£ª£³ ¤«� �¦¬®� �

2009Q4 3.2 1.3- 6.6 0.9 0.3- 1.3- 7.7 2010Q1 3.6 0.9- 5.8 0.9- 0.5- 1.3- 4.9 2010Q2 3.9 0.9- 5.5 2.4- 0.7- 0.0 4.8 2010Q3 4.8 1.2- 4.9 2.7- 1.0- 1.2 5.8 ¬° ¨¨�3.9 1.1- 5.7 1.3- 0.6- 0.3- 5.8

משוואת ההפרש – שכר הדירה: הדגשים

)ההשפעות המרכזיות הם: היצע הדירות )ישיר ועקיףומחירי הדירות.

.לריבית המוניטרית אין השפעה ישירה על שכר הדירה.עם זאת, השפעתה היא עקיפה, דרך מחירי הדירות על ידי שרשור ההשפעות 0.43הגמישות הכוללת היא –

מתקבל שהעלאת הריבית באחוז אחד מורידה את שכר כעבור שנה. 0.43%הדירה )דרך מחירי הדירות( ב-


משוואות ההפרש: סיכום


³ ²® ´ ³ ¨� � � � �£ ¦´ ª́ ³ ¨�� ´ ²££²£¡¨� � ²£²¥³� �

´ ²££²£¡ ¨� � + ²¦ � �+ +

´ ²££ ¦¨¦ £« ¦¥ «¡£� � � � � � �+ + ££ª ´ ¦¡ ´� � � � -

²£ ¦� � � � � + ¦¢ ² ¬£³� � � � �- -

´£²¢£ª ¨´£ £²� �- ¥ ² ´£¦ £²´£ £²� � � � �- +

Adj.R2 0. 80 0.87 DW 1.61 1.69

Serial-Correlation LM Test 0.56 0.65

30

סיכום

הצבנו מסגרת כלכלית הקושרת בין מחירי הדירות, שכרהדירה והריבית הריאלית הארוכה.

,אוששנו את הקשרים אמפירית, בעשור וחצי האחרוןבמסגרת קואינטגרציה.

הקשרים האמפיריים נמצאו משני הכיוונים: משכר דירהאל המחיר; וההיפך.

עדיין, לא השתמשנו במסגרת הקואינטגרציה לניתוחהתרומות והחיזוי.

לכן עברנו למשוואות הפרש, תוך שימוש בתובנות שעלומהמסגרת הכלכלית והקואינטגרטיבית.


תוצאות מרכזיות סיכום-מחירי הדירות:

בעליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה – הגורםהדומיננטי הוא הריבית המוניטרית, המסבירה שני שליש מהעלייה. בהמשך השפעתה דועכת )וצפוייה להפוך אף

שלילית(. -לשנה בלבד( 3%מלאי הדירות מסביר רק שישית )כ

מהעלייה בתקופה האחרונה. לכן: יש להיזהר מעלייה לא מדודה של מלאי הדירות

)קרקעות(; זו עלולה להביא בעתיד ללחץ בכיוון ההפוך, ובפרט על רקע העלאת הריבית המוניטרית בעתיד

לרמתה הנורמאלית. 2.5גמישות מחירי הדירות לריבית המוניטרית היא -

במצטבר כעבור כשנתיים.30.12.2010ויצמן נגר וגיא סגל, בנק ישראל, כנס חטיבת המחקר, 32

מחירי הדירות משפיעים על שכר הדירה )במשוואותההפרש( אך לא ההיפך.

לריבית המוניטרית אין השפעה ישירה על שכ"ד, אלאבאמצעות מחירי הדירות. גמישות שכר הדירה לריבית

- 0.43המוניטרית )באמצעות מחירי הדירות( היא במצטבר כעבור שנה.

מלאי הדירות הוא משתנה מרכזי בהשפעתו על מחירי תרומתו משתווה 2010Q3הדיור )שכר הדירה(. ב-

למחירי הדירות.


תוצאות מרכזיות סיכום-שכר דירה:

תודה


שוק הדיור בישראל: גורמים מבניים במחירי הדירות ושכר...

Documents