שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה.שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה.

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

והבניה התכנון בחוק חקיקה והבניה שינויי התכנון בחוק חקיקה שינויי

שאושר והצעת חוק – שאושר והצעת חוק – 8484בהרצאה זו אתייחס לתיקון בהרצאה זו אתייחס לתיקון : : 9090תיקון מס' תיקון מס'

'20082008 והוראת שעה(, התשס"ח – והוראת שעה(, התשס"ח –8484)תיקון מס' )תיקון מס:: 197197 משנה את כל ההליך לתביעת פיצויים לפי סעיף משנה את כל ההליך לתביעת פיצויים לפי סעיף

לחוק התכנון והבניה. לחוק התכנון והבניה. משנה את כל דרך הטיפול בחיובי היטלי השבחה לפי משנה את כל דרך הטיפול בחיובי היטלי השבחה לפי

התוספת השלישית. התוספת השלישית. ,מעגן את מעמדו של השמאי המכריע, משנה את זהותו, מעגן את מעמדו של השמאי המכריע, משנה את זהותו

את הכללים לפעולתו ואת דרך בחירתו. את הכללים לפעולתו ואת דרך בחירתו.

והבניה התכנון בחוק חקיקה והבניה שינויי התכנון בחוק חקיקה שינויי

הצעת חוק – חוק התכנון והבניה )תיקון הצעת חוק – חוק התכנון והבניה )תיקון, הרפורמה , הרפורמה 20082008( התשס"ט – ( התשס"ט – 9090מס' מס'

בחוק התכנון והבניה:בחוק התכנון והבניה:היעדים העיקריים שנקבעו לרפורמה הם:היעדים העיקריים שנקבעו לרפורמה הם:

פישוט, ייעול וקיצור הליכי התכנון, תוך שיפור פישוט, ייעול וקיצור הליכי התכנון, תוך שיפוראיכות התכנון וישימותו.איכות התכנון וישימותו.

התאמת כלי התכנון לתפישה של פיתוח התאמת כלי התכנון לתפישה של פיתוחבר-קיימא וחידוש עירוני.בר-קיימא וחידוש עירוני.

שקיפותו של תהליך התכנון ושיפור כלי שקיפותו של תהליך התכנון ושיפור כליההיוועצות והשתתפות הציבור. ההיוועצות והשתתפות הציבור.

והוראת שעה(, התשס"ח – והוראת שעה(, התשס"ח –8484)תיקון מס' )תיקון מס' 20082008::

המוצהרת התיקון המוצהרת מטרת התיקון מטרת

בדברי ההסבר להצעת החוק שפורסמה ברשומות בדברי ההסבר להצעת החוק שפורסמה ברשומות נכתב:נכתב:

"מטרת התיקון המוצע להסדיר ולקבוע את אופן "מטרת התיקון המוצע להסדיר ולקבוע את אופן

מינויו של שמאי מכריע, כך שיעסוק אך ורק בעיסוק מינויו של שמאי מכריע, כך שיעסוק אך ורק בעיסוק זה, בדומה למי שמכהן בערכאה מעין שיפוטית".זה, בדומה למי שמכהן בערכאה מעין שיפוטית".

את השינוי לענין השמאי המכריע ליוותה הלשכה, את השינוי לענין השמאי המכריע ליוותה הלשכה, - - בפועלבפועלתמכה בו ומברכת עליו, אולם כאמור תמכה בו ומברכת עליו, אולם כאמור

התיקון משנה סדרי דין מהותיים, כפי שיוסבר להלן:התיקון משנה סדרי דין מהותיים, כפי שיוסבר להלן:

התיקון לפני השבחה היטל לתשלום בדרישות הדיון התיקון הליכי לפני השבחה היטל לתשלום בדרישות הדיון הליכי

" מקרקעין שמאי י ע שייערכו המקומית הועדה מטעם השבחה שומת או שומה לוח

הבעלים – שומת אחרת שומה הגשת

עם הסכמה חוסרהמקומית הועדה שמאי

עם להסכמה הגעההמקומית הועדה שמאי

מוסכמת שומה עריכת

ההליך סוף

- תיקבע זהותו מכריע שמאיהצדדים בהסכמת

שלום – משפט לבית ערעורבלבד משפטית בנקודה

סעיף - 8484תיקון תיקון סעיף - שינוי השלישית 1414שינוי השלישית לתוספת לתוספת

מקרקעין שמאי שומת בסיס על השבחה בהיטל חיוב

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. במידה והמסלול ישיר לועדת הערר,

הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך רשימת השמאים המכריעים. תינתן זכות טיעון

לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ.יום 15

המכריע - השמאי הכרעתעל !יכריע בלבד החיוב גובה

לפנות רשאי החייבהשמאים" מועצת ר ליו

בית משפט לעניינים מינהליים

גובה החיוב בלבדמחלוקת על וגובה החיובעצם מחלוקת על

יום 45

שומה 45 לוח הצגת ממועד שנה או יום

יום45

המכריע השמאי זהות

החיוב וגובה עצם בין החיוב הקשר וגובה עצם בין הקשר

, לפי יש שכן מלאכותית החיוב וגובה עצם בין , ההפרדה לפי יש שכן מלאכותית החיוב וגובה עצם בין ההפרדה , השומות, במרבית , ניסיוננו השומות, במרבית הדוק ניסיוננו קשר הדוק ישנו קשר עצם ישנו עצם בין בין

. החיוב גובה ובין .החיוב החיוב גובה ובין החיוב

החיוב מעצם גם כלל בדרך מושפע החיוב החיוב גובה מעצם גם כלל בדרך מושפע החיוב , , גובה , היא: אם בין מסוימת תכנית לגבי מחלוקת , לדוגמה היא: אם בין מסוימת תכנית לגבי מחלוקת לדוגמה

ובין מסוימים בנכסים מגבלות מטילה או ליישום ובין ניתנת מסוימים בנכסים מגבלות מטילה או ליישום ניתנת , סטטוטוריות תכניות של פרשנות נושא כל לאו , אם סטטוטוריות תכניות של פרשנות נושא כל לאו אם

. ב" .וכיו ב" וכיו

סעיף - 8484תיקון תיקון סעיף - שינוי והבניה 198198שינוי התכנון והבניה לחוק התכנון לחוק

סעיף לפי ערך לירידת מקומית לוועדה תביעה 197הגשת

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. במידה והמסלול ישיר לועדת הערר,

הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך רשימת השמאים המכריעים. תינתן זכות טיעון

לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ.

יום 15

מכריע – שמאיהפיצוי סכום על יכריע

" השמאים מועצת ר ליו פניה

ערעור לבית משפט לעניינים מינהליים

יום 45יום45

מכריע - שמאיבלבד הצדדים בהסכמת

יום 45

המכריע השמאי זהות

המקומית הועדה עם ההסכמות המקומית ביטול הועדה עם ההסכמות ביטול

כל חייב החולק על חיובו, חייב לעבור את כל ההליך כל חייב החולק על חיובו, חייב לעבור את כל ההליך שנקבע שנקבע ..8484לפי תיקון לפי תיקון

דוגמה: אזרח שיש לו זכות להוספת פרגולה ולענין זה חויב דוגמה: אזרח שיש לו זכות להוספת פרגולה ולענין זה חויב בהיטל השבחה גבוה מטעם הועדה המקומית, במרבית בהיטל השבחה גבוה מטעם הועדה המקומית, במרבית

המקרים, האזרח יעדיף להתפשר ולא לעבור את המקרים, האזרח יעדיף להתפשר ולא לעבור את ההליך הכרוך בפניה לועדת ערר/שמאי מכריע.ההליך הכרוך בפניה לועדת ערר/שמאי מכריע.

התוצאה – ישלם את שהוטל עליו, גם אם לעיתים התוצאה – ישלם את שהוטל עליו, גם אם לעיתים

אינו חייב לשלם את היטל ההשבחה כלל!אינו חייב לשלם את היטל ההשבחה כלל!

המקומית הועדה המקומית סמכות הועדה סמכות

, לשנות רשאית המקומית הועדה השבחה , בהיטלי לשנות רשאית המקומית הועדה השבחה בהיטלישעניינם מנימוקים רק השומה שעניינם את מנימוקים רק השומה טעות טעות את

הפיזיים , , המקרקעיןהמקרקעין בפרטיבפרטי הפיזיים הנתונים של של הנתוניםהמקרקעין התכניותהתכניותהמקרקעין, המקרקעין, על המקרקעין החלות על החלות

סעיף ) הזכויותהזכויותאו או במקרקעין החייב סעיף ) של במקרקעין החייב ' 1414של ' ו ו לחוק(.לחוק(.

. התיקון יבוצע הליך באיזה קבוע .לא התיקון יבוצע הליך באיזה קבוע לא ." אחרת " שומה בהגשת חובה קיימת ". לא אחרת " שומה בהגשת חובה קיימת לא. ההליך למיצוי עד ברורה זמנים הגדרת .אין ההליך למיצוי עד ברורה זמנים הגדרת אין. אלה נושאים על הועדה עם הסכמה אין .לרוב אלה נושאים על הועדה עם הסכמה אין לרוב

שומה - בהגשת חיוב חוק שומה - הצעת בהגשת חיוב חוק הצעת

הצעת החוק של יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, הצעת החוק של יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, ::8484ח"כ מר אופיר פינס לתיקון ח"כ מר אופיר פינס לתיקון

חיוב הועדה המקומית והתובע/חייב להגיש לועדת חיוב הועדה המקומית והתובע/חייב להגיש לועדת הערר או לשמאי המכריע שומה מטעמם. הערר או לשמאי המכריע שומה מטעמם.

::דברי ההסבר להצעת החוקדברי ההסבר להצעת החוק"בעקבות התיקון עלה החשש כי, בניגוד לכוונת "בעקבות התיקון עלה החשש כי, בניגוד לכוונת

המחוקק, תהליך הפנייה לשמאי המכריע או לועדת המחוקק, תהליך הפנייה לשמאי המכריע או לועדת הערר יעשה ללא שומה מטעמם של הפונים, הערר יעשה ללא שומה מטעמם של הפונים,

ומקומם של ומקומם של וכתוצאה מכך תיפגם מקצועיות התהליךוכתוצאה מכך תיפגם מקצועיות התהליךהשמאים בו."השמאים בו."

יש לציין, כי מבחינת ההגנה על האזרח – לא יתכן יש לציין, כי מבחינת ההגנה על האזרח – לא יתכן לחוסר לחוסר שלא ייוצג כראוי ובמקצועיות, שכן הדבר יגרום שלא ייוצג כראוי ובמקצועיות, שכן הדבר יגרום

בעמידתו מול הועדה המקומית ובהליך בעמידתו מול הועדה המקומית ובהליך איזון מוחלטאיזון מוחלטכולו.כולו.

פיגורים תשלומי פיגורים הפחתת תשלומי הפחתת

לחוק: לחוק:1616 - סעיף - סעיף 8484תיקון תיקון

בית המשפט לעניינים מינהליים או ועדת ערר בית המשפט לעניינים מינהליים או ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, או שמאי מכריע לפיצויים והיטל השבחה, או שמאי מכריע

רשאים להפחית את תשלומי רשאים להפחית את תשלומי בהחלטתו, בהחלטתו, שבעל המקרקעין חייב בהם לפי שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הפיגוריםהפיגורים

הוראות חוק ההצמדה בשל התקופה שבה הוראות חוק ההצמדה בשל התקופה שבה התנהל ההליך לפניהם. התנהל ההליך לפניהם.

אין אפשרות לוועדה לבקש החלה של הריבית.אין אפשרות לוועדה לבקש החלה של הריבית.

הערר ועדת מהרכב המקרקעין שמאי הערר הוצאת ועדת מהרכב המקרקעין שמאי הוצאת

והבניה, 7676תיקון תיקון התכנון והבניה, לחוק התכנון ::20062006- - לחוק , דין עורך כללה האמורה הערר ועדת של , הרכבה דין עורך כללה האמורה הערר ועדת של הרכבה

, המחוז מתכנן של נציג הועדה ראש כיושב , המכהן המחוז מתכנן של נציג הועדה ראש כיושב המכהן. מקרקעין שמאי או .כלכלן מקרקעין שמאי או כלכלן

והבניה, - 8484תיקון תיקון התכנון והבניה, - לחוק התכנון ::20082008לחוקובניה תכנון בענייני הבקיא מקרקעין שמאי ובניה במקום תכנון בענייני הבקיא מקרקעין שמאי במקום." , הנדסה: " או חשבון ראיית עסקים מינהל ".מוצע , הנדסה: " או חשבון ראיית עסקים מינהל מוצע

של מובהק עיסוק תחום הינו המדובר של התחום מובהק עיסוק תחום הינו המדובר התחום , וספציפי נרחב ידע להם המקרקעין , שמאי וספציפי נרחב ידע להם המקרקעין שמאי

, אלה ,בתחומים אלה בתחומים . סבירה – בלתי הועדה מהרכב השמאי .הוצאת סבירה – בלתי הועדה מהרכב השמאי הוצאת

מכריעים שמאים מכריעים רשימת שמאים רשימת שר המשפטים יקבע, על פי המלצת הועדה שר המשפטים יקבע, על פי המלצת הועדה

המייעצת, רשימה של שמאים הכשירים לכהן המייעצת, רשימה של שמאים הכשירים לכהן כשמאים מכריעים.כשמאים מכריעים.

תקופת כהונתו של השמאי המכריע תהא עשר תקופת כהונתו של השמאי המכריע תהא עשר, לפי המוקדם., לפי המוקדם.7070שנים או עד הגיעו לגיל שנים או עד הגיעו לגיל

לא תהיה לצדדים אפשרות לקבוע את זהות לא תהיה לצדדים אפשרות לקבוע את זהותהשמאי המכריע, זהותו תיקבע ע"י יו"ר מועצת השמאי המכריע, זהותו תיקבע ע"י יו"ר מועצת

השמאים וכן שכר טרחתו.השמאים וכן שכר טרחתו.

המייעצת הועדה המייעצת הרכב הועדה הרכב תפקיד הועדה המייעצת: לסייע לשר המשפטים במיון תפקיד הועדה המייעצת: לסייע לשר המשפטים במיון ובבחירת השמאים הראויים ביותר לכהן בתפקיד שמאי ובבחירת השמאים הראויים ביותר לכהן בתפקיד שמאי

מכריע.מכריע.

יו"ר מועצת שמאי המקרקעין - ישמש כיו"ריו"ר מועצת שמאי המקרקעין - ישמש כיו"ר;;הראשי או נציגוהראשי או נציגו השמאי הממשלתיהשמאי הממשלתי;;מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים או נציגומנהל מינהל התכנון במשרד הפנים או נציגו;; ,מתוך ארבעה שמאי מתוך ארבעה שמאי שני שמאי מקרקעין שיקבע יו"ר הועדה, שני שמאי מקרקעין שיקבע יו"ר הועדה

מקרקעין שימנה שר הפנים על פי המלצת הארגון המייצג את מקרקעין שימנה שר הפנים על פי המלצת הארגון המייצג את ;;המספר הגדול ביותר של שמאי המקרקעין בישראלהמספר הגדול ביותר של שמאי המקרקעין בישראל

היועץ המשפטי של עיריית ירושלים, ת"א-יפו או חיפה, שימנה היועץ המשפטי של עיריית ירושלים, ת"א-יפו או חיפה, שימנה;;שר הפניםשר הפנים

שני נציגי ציבור שימנה שר המשפטיםשני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים;; נציג הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של קבלנים נציג הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של קבלנים

;;לעבודות הנדסה בנאיות בישראללעבודות הנדסה בנאיות בישראל

הודעה בדבר מינוי הועדה המייעצת תפורסם ברשומות. הודעה בדבר מינוי הועדה המייעצת תפורסם ברשומות.סה"כ תשעה חברים, מתוכם ארבעה אנשי רשויות סה"כ תשעה חברים, מתוכם ארבעה אנשי רשויות

ושני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים. האם קיים ושני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים. האם קיים איזון?איזון?

מכריע כשמאי לכהונה מכריע כשירות כשמאי לכהונה כשירות

.אזרח ישראלי או תושב ישראל.אזרח ישראלי או תושב ישראל שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע

השנים האחרונות לפחות ועסק בפועל, ברציפות או השנים האחרונות לפחות ועסק בפועל, ברציפות או לסירוגין, במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין.לסירוגין, במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין.

לא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה, מהותה או לא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה, מהותה אונסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי מכריע ובית נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי מכריע ובית

המשפט לא קבע לגביו שעבר עבירה כאמור, אף שלא המשפט לא קבע לגביו שעבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה.הרשיעו בה.

רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמשהשנים האחרונות.השנים האחרונות.

הוא אינו פסול דין, מי שהוכרז כפושט רגל או מי הוא אינו פסול דין, מי שהוכרז כפושט רגל או מישמונה לו אפוטרופוס.שמונה לו אפוטרופוס.

הוא לא עלול להימצא במצב תדיר של ניגוד עניינים הוא לא עלול להימצא במצב תדיר של ניגוד ענייניםלרבות ענין אישי או תפקיד אחר של קרובו. לרבות ענין אישי או תפקיד אחר של קרובו.

עניינים עניינים ניגודי ניגודי

, 8484בתיקון בתיקון עניינים, ניגוד למניעת רבים , סעיפים עניינים, ניגוד למניעת רבים סעיפים

: , המכריע השמאי פעולת יחוד נקבע היתר :ובין , המכריע השמאי פעולת יחוד נקבע היתר ובין

, , בעקיפין" או במישרין יבצע לא מכריע , שמאי , בעקיפין" או במישרין יבצע לא מכריע שמאי

הפרק לפי מקרקעין לשמאי שיוחדה הפרק פעולה לפי מקרקעין לשמאי שיוחדה פעולה... המקרקעין שמאי לחוק ...החמישי המקרקעין שמאי לחוק יעסוק החמישי יעסוק לא לא

פרט עיסוק פרט בכל עיסוק זה בכל חוק לפי זה לעיסוק חוק לפי אלא, אלא, לעיסוקלניגוד לגרום עלול האחר העיסוק אין כן לניגוד אם לגרום עלול האחר העיסוק אין כן אם

". זה חוק לפי פעולתו עם ."עניינים זה חוק לפי פעולתו עם עניינים

מעבר מעבר הוראות הוראות

:1010סעיף סעיף :לתיקון לתיקון : התיקון של : תחילתו התיקון של כניסתן אואו 01.01.200901.01.2009תחילתו כניסתן יום יום

מכריע שמאי של שכרו לעניין תקנות של מכריע לתוקף שמאי של שכרו לעניין תקנות של לתוקף. דין סדרי .ולעניין דין סדרי ולעניין

, לכל מינה המשפטים ששר ובלבד המאוחר , לפי לכל מינה המשפטים ששר ובלבד המאוחר לפי. מכריעים שמאים עשרה .הפחות מכריעים שמאים עשרה הפחות

על עולים שאינם וחיובים תביעות על לגבי עולים שאינם וחיובים תביעות , 50,00050,000לגבי ₪ , ₪החוק תחולת את להאריך בצו השר החוק רשאי תחולת את להאריך בצו השר רשאי

עד עד המקורי ..01.01.201001.01.2010המקורי

שכר הטירחה של השמאי המכריעשכר הטירחה של השמאי המכריע

תקנות התכנון והבניה )שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ( תקנות התכנון והבניה )שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ( )הוראת )הוראת

::20092009שעה(, תשס"ט-שעה(, תשס"ט-

שכרו של שמאי מכריע יהיה בשיעור מסכום התביעה או ההשבחה שכרו של שמאי מכריע יהיה בשיעור מסכום התביעה או ההשבחה כפי כפי

שמצוין בבקשה שלגביה הוא מכריע - מסכום התביעה או ההשבחה שמצוין בבקשה שלגביה הוא מכריע - מסכום התביעה או ההשבחה

₪ לתיק. ₪ לתיק.100,000100,000 ₪ ותקרה של ₪ ותקרה של 2,0002,000מגבלות: מינימום מגבלות: מינימום

₪ לרבעון. ₪ לרבעון. 300,000300,000ותקרה מקסימלית של ותקרה מקסימלית של

על חלק הסכום על חלק הסכום השכר:השכר:שעד:שעד:

על חלק הסכום על חלק הסכום העולה על :העולה על :

5%5%500,000500,000₪ ₪ 00

3.5%3.5%1,000,0001,000,000500,000500,000

2%2%2,000,0002,000,0001,000,0001,000,000

0.8%0.8%2,000,0002,000,000

הצעת חוק – הצעת חוק –

( ( 9090חוק התכנון והבניה )תיקון מס' חוק התכנון והבניה )תיקון מס' ::20082008התשס"ט – התשס"ט –

הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים"הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים"

שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית 2775/012775/01עע"מ עע"מ ::230230(,(,22לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס)לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס)

כך שרק כך שרק 197197צומצמה מאוד הזכות לתביעה לפי סעיף צומצמה מאוד הזכות לתביעה לפי סעיף מקרקעין הגובלים לקו הכחול של התכנית יכולים מקרקעין הגובלים לקו הכחול של התכנית יכולים

וזאת למעט שני וזאת למעט שני 197197לתבוע ירידת ערך לפי סעיף לתבוע ירידת ערך לפי סעיף חריגים מצומצמים: חריגים מצומצמים:

.)שטח פתוח צר" )שיכלול בד"כ מטרים ספורים(."שטח פתוח צר" )שיכלול בד"כ מטרים ספורים" ."כביש צר". "כביש צר"

" " גובלים מקרקעין ל חדשה "הגדרה " גובלים מקרקעין ל חדשה הגדרה

ב' להצעה לתיקון: ב' להצעה לתיקון: 196196בסעיף בסעיף

בניגוד לפסיקה, ""מקרקעין גובלים" הם רק בניגוד לפסיקה, ""מקרקעין גובלים" הם רק כאלו בעלי השקה פיזית של ממש כאלו בעלי השקה פיזית של ממש

)"נוגעים"(" לתכנית בגינה הוגשה התביעה )"נוגעים"(" לתכנית בגינה הוגשה התביעה בוטלו אף החריגים בוטלו אף החריגים לפיצויים", קרי, לפיצויים", קרי,

המצומצמים שהוכרו בפסיקה.המצומצמים שהוכרו בפסיקה.

חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתארמתאר

::6161ב' וביטול סעיף ב' וביטול סעיף 6060א' ו- א' ו- 6060הוספת סעיפים הוספת סעיפים

מוצע להחיל חובה על כל ועדה מקומית לתכנון מוצע להחיל חובה על כל ועדה מקומית לתכנון

ולבניה להכין תכנית מתאר מקומית. ולבניה להכין תכנית מתאר מקומית.

ג':ג':6060הוספת סעיף הוספת סעיף

תכנית המתאר תחול על שטח נרחב: כל מרחב תכנית המתאר תחול על שטח נרחב: כל מרחב התכנון, התכנון,

כל שטח הישוב או חלק משמעותי מתוכם. כל שטח הישוב או חלק משמעותי מתוכם.

חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתארמתאר

ד':ד':6060הוספת סעיף הוספת סעיף

תכנית המתאר תגדיר את השלד המרחבי תכנית המתאר תגדיר את השלד המרחבי הראשיהראשי

ולפיכך לא תתאפשר ולפיכך לא תתאפשר של השלד המתוכנן של השלד המתוכנן הוצאת הוצאת

היתר בניה בגינה. היתר בניה בגינה.

" " חדשה תכנית ל חדשה "הגדרה " חדשה תכנית ל חדשה הגדרה

ב' להצעה לתיקון: ב' להצעה לתיקון: 196196בסעיף בסעיף

יתאפשרו אך ורק יתאפשרו אך ורק הגשת תביעות פיצויים וגביית היטל השבחה, הגשת תביעות פיצויים וגביית היטל השבחה,

בגין תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה.בגין תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה.

היינו, לא ניתן יהיה לתבוע פיצויים לירידת ערך לפי תכניות היינו, לא ניתן יהיה לתבוע פיצויים לירידת ערך לפי תכניות

מתאר ארציות )למעט כאלה שניתן להוציא בגינן היתר מתאר ארציות )למעט כאלה שניתן להוציא בגינן היתר בניה בניה

(, או תכניות מתאר מקומיות המסמנות (, או תכניות מתאר מקומיות המסמנות 1616כמו תמ"א כמו תמ"א אזורי אזורי

יעוד שונים ללא מתן זכויות בניה. יעוד שונים ללא מתן זכויות בניה.

" " חדשה תכנית ל חדשה "הגדרה " חדשה תכנית ל חדשה הגדרה

בתכנית שניתן להוציא בגינה היתר בניה יכולה להינתן בתכנית שניתן להוציא בגינה היתר בניה יכולה להינתן הערכת השווי הערכת השווי לאחר אישור תמ"א או תכנית מתאר, לאחר אישור תמ"א או תכנית מתאר,

שכן ערך הנכס שכן ערך הנכס במקרים כאלה תהיה בעייתיתבמקרים כאלה תהיה בעייתיתלמועד אישור התכנית כבר יגלם בתוכו את השווי בגין למועד אישור התכנית כבר יגלם בתוכו את השווי בגין

התכנית הראשונית – אותה תכנית שלא ניתן היה התכנית הראשונית – אותה תכנית שלא ניתן היה להוציא בגינה היתר בניה. להוציא בגינה היתר בניה.

התנגדויות - מהועדה נלקח כלי חשוב במקרים של התנגדויות - מהועדה נלקח כלי חשוב במקרים של פגיעה שכן לא ניתן יהיה בשלבים האלה לתבוע פגיעה שכן לא ניתן יהיה בשלבים האלה לתבוע

והועדה לא תוכל והועדה לא תוכל 197197פיצויים לירידת ערך לפי סעיף פיצויים לירידת ערך לפי סעיף לפצות )כפי שלעיתים היא עושה( בזכויות בניה לפצות )כפי שלעיתים היא עושה( בזכויות בניה

מוגדלות לנכסים הנפגעים. מוגדלות לנכסים הנפגעים.

197197הזכות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף הזכות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף

, החברה , החברה 210/88210/88השופט מלץ בע"א השופט מלץ בע"א להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה

::639-640639-640, , 627627(, (, 44המקומית, פ"ד מו)המקומית, פ"ד מו)

"..אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות "..אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים

היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא מספיק לפגיעה שמביאה מספיק לפגיעה שמביאה ייתנו משקלייתנו משקל

התכנית, לצד יתרונותיה."התכנית, לצד יתרונותיה."

פגיעה בגין לתביעה המצטברים פגיעה התנאים בגין לתביעה המצטברים התנאיםישירהישירה

בניגוד לחוק הקיים צומצמה מאוד הזכות לתביעת בניגוד לחוק הקיים צומצמה מאוד הזכות לתביעת

: : 197197פיצויים לפי סעיפים פיצויים לפי סעיפים

ניתן יהיה לתבוע פיצויים בגין פגיעה ישירה רק ניתן יהיה לתבוע פיצויים בגין פגיעה ישירה רק

שלושה תנאים מצטברים:שלושה תנאים מצטברים:בהתקיים בהתקיים

המקרקעין מצויים בתחום התכנית או גובלים המקרקעין מצויים בתחום התכנית או גובלים 1.1.בה.בה.

על על באופן מהותיבאופן מהותיהפגיעה במקרקעין משפיעה הפגיעה במקרקעין משפיעה 2.2.והשימוש בהם.והשימוש בהם.אופן הבניה אופן הבניה

מיום תחילתה של התכנית מיום תחילתה של התכנית טרם חלפו עשר שניםטרם חלפו עשר שנים3.3.הקודמת החלה על המקרקעין. הקודמת החלה על המקרקעין.

פגיעה בגין פיצויים לתביעת הזכות פגיעה צמצום בגין פיצויים לתביעת הזכות צמצוםישירהישירה

? מהותי תנאי ?מהו מהותי תנאי מהו? בהם השימוש באופן מהותי שינוי ?מהו בהם השימוש באופן מהותי שינוי מהו

עדיין אך במיוחד פוגעת תכנית ישנה אם קורה עדיין מה אך במיוחד פוגעת תכנית ישנה אם קורה מההתכנית של תחילתה מיום שנים עשר חלפו התכנית לא של תחילתה מיום שנים עשר חלפו לא

הקודמת?הקודמת?

התוצאות :התוצאות : , סעיף לפי לפיצויים התביעה זכות איון לפסיקה , בניגוד סעיף לפי לפיצויים התביעה זכות איון לפסיקה בניגוד

197197 . .. עשור לאחר השיפוי לכתבי רלבנטיות .אי עשור לאחר השיפוי לכתבי רלבנטיות אי

המקומיות . הרשויות על תקציבית המקומיות .השפעה הרשויות על תקציבית השפעה . מפורטות מתאר תכניות להכין לא הרשות . תמרוץ מפורטות מתאר תכניות להכין לא הרשות תמרוץ

לפיצוי הזכות לפיצוי תצומצם הזכות תצומצם

עיגון הלכת קהתי ומנגנון הקפאת תשלום הפיצוי –עיגון הלכת קהתי ומנגנון הקפאת תשלום הפיצוי – ב': ב': 198198הוספת סעיף הוספת סעיף

.לא ישולם פיצוי בגין פגיעה שבוטלה או קטנה.לא ישולם פיצוי בגין פגיעה שבוטלה או קטנה הודיעה הועדה המקומית על כוונתה ליזום תוכנית הודיעה הועדה המקומית על כוונתה ליזום תוכנית

ועדת הערר "להקפיא, את הדיון ועדת הערר "להקפיא, את הדיון משביחה, תוכל משביחה, תוכל כאמור, תוכנית הופקדה שנתיים. שעד כאמור, לתקופה תוכנית הופקדה שנתיים. שעד לתקופה בשנתיים ההקפאה, תקופת את להאריך בשנתיים ניתן ההקפאה, תקופת את להאריך ניתן

נוספות."נוספות." מגיש דרישת התשלום רשאי לבקש מועדת הערר מגיש דרישת התשלום רשאי לבקש מועדת הערר

הפגיעה ולאור צדק משיקולי הדיון את הפגיעה לקיים ולאור צדק משיקולי הדיון את לקיים במצבו החומרי.במצבו החומרי.

תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוניבפוטנציאל תכנוני

, בירנבך נ' הועדה המקומית , בירנבך נ' הועדה המקומית 483/86483/86שמגר בע"א שמגר בע"א

: : 233233, , 228228(, (, 33לתכנון, פד"י מב )לתכנון, פד"י מב )

"אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות "אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות

צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי בסיכוי

להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על על

ובלבד ובלבד דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה,דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה,

שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או

שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".

תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוניבפוטנציאל תכנוני

, הועדה המקומית לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק, , הועדה המקומית לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק, 4487/014487/01רע"א רע"א

::529529(, (, 55פ"ד נד)פ"ד נד)

"הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק "הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק

אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. משקלן של אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. משקלן של צפיות צפיות

אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של

הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את

המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר

בהתאם לפוטנציאל הטמון בה".בהתאם לפוטנציאל הטמון בה".הקרקע עולה הקרקע עולה

תכנוני פוטנציאל בגין ערך לירידת לפיצויים תכנוני תביעה פוטנציאל בגין ערך לירידת לפיצויים תביעה

ב': ב': 201201הוספת סעיף הוספת סעיף , בחישוב גובה הפיצוי יהיה , בחישוב גובה הפיצוי יהיה בניגוד לפסיקה הקיימתבניגוד לפסיקה הקיימת

בזכויות שהוענקו בתוכניות בזכויות שהוענקו בתוכניות אך ורקאך ורקניתן להתחשב ניתן להתחשב מאושרות! מאושרות!

לא ניתן יהיה להתחשב בצפייה הנובעת "בגדר צפייה לא ניתן יהיה להתחשב בצפייה הנובעת "בגדר צפייה מתוכניות הנמצאות מתוכניות הנמצאות ואף לאואף לאסבירה בנסיבות העניין" סבירה בנסיבות העניין"

בשלב הליכי אישור מתקדמים כמו תכניות שהופקדו בשלב הליכי אישור מתקדמים כמו תכניות שהופקדו ושטרם קיבלו תוקף ואף יותר מכך. ושטרם קיבלו תוקף ואף יותר מכך.

התוצאה = הערכת שווי שאינה משקפת את ערכו התוצאה = הערכת שווי שאינה משקפת את ערכו האמיתי של הנכס אלא ערך וירטואלי = פיצויים האמיתי של הנכס אלא ערך וירטואלי = פיצויים

שלא על פי ערך אמיתי וריאלי = פגיעה בזכות שלא על פי ערך אמיתי וריאלי = פגיעה בזכות הקנין. הקנין.

סיכוםסיכום

, גורנת נ' הוועדה , גורנת נ' הוועדה 273/05273/05השופט מודריק בעמ"נ )מינהליים ת"א( השופט מודריק בעמ"נ )מינהליים ת"א( )פורסם בנבו(: )פורסם בנבו(:22.9.200822.9.2008המקומית לתכנון ובניה הדרים, מיום המקומית לתכנון ובניה הדרים, מיום

"המציאות המוכרת של שנות התדיינות בועדה המקומית, בוועדת "המציאות המוכרת של שנות התדיינות בועדה המקומית, בוועדת הערר, הערר,

אצל השמאי המכריע, ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים. אצל השמאי המכריע, ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים. שנים יוכיח. הלודרים בזירת המאבק שנים יוכיח. הלודרים בזירת המאבק 1313העניין דנן שנפרש על פני העניין דנן שנפרש על פני

הזאת הזאת אינם שווי כוח. לרשויות התכנון, בהקשר הזה, גב כלכלי איתן ו"אורך אינם שווי כוח. לרשויות התכנון, בהקשר הזה, גב כלכלי איתן ו"אורך

כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך נשימה" רב. מנגד, נשימה" רב. מנגד, ומעיין משאביו שהוא עורק החיוניות של תביעתו עלול להתדלדל עד ומעיין משאביו שהוא עורק החיוניות של תביעתו עלול להתדלדל עד

אין."אין."