花园口经济区地方税务局房产税培训

管维洲

一、纳税义务人

（一）基本规定

1 、国家有关规定；房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

《房产税暂行条例》第二条

2 、大连市有关规定：凡所在地在房产税征收地区内的下述单位和个人，都是房产税的纳税义务人（以下简称纳税人）；

一、房产的产权所有人； 二、房产的承典人； 三、房产代管人； 四、无租使用他人房产的使用人； 五、全民房产的经营管理单位。 《大连市房产税征收管理暂行办法》第三条

（二）具体规定： 1 、自 2009 年 1 月 1 日起对外资企业及外籍个人

的房产征收房产税。适用房产税暂行条例 财税 [2009]3 号 2 、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，

依照房产余值代缴纳房产税。 3 、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴

纳房产税。

4 、融资租赁的房产，由承租人自融资 租赁合同约定开始日的次月起依房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依房产余值缴纳房产税。（以前规定：租赁期内，出租方缴，期满后，产权所有人为纳税义务人）

2—4 项自 2009 年 12 月 1 日起执行。财税[2009]128 号

5 、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

财税 [2010]121 号（本条自发文之日起执行

2010.12.21 ）

（此条要与无租使用相区别，无租使用和免收租金期间是两个不同概念，无租使用按第 2 条执行）

二、征税对象

（一）、基本规定 1 、房产税以房屋为征税对象，对构成房屋

的财产征收房产税。

《辽宁省房产税征收管理工作规程（试行）》第三条

2 、房产的解释：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房产。

（ 87 ）财税地字第 003 号文件第一条第一款。

（二）特别规定 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税，

以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。

财税 [2008]123 号

三、征税范围

（一）、基本规定

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收

《房产税暂行条例》第一条

（二）、具体规定 1 、建制镇及所辖的行政区域应属征税范围。

对农民居住用房屋，不征收房产税。本规定自 1999 年 1 月 1 日起执行。

大地税函（ 1999 ） 35 号文件第一条。

2 、从 2000 年 1 月 1 日起，对凡在我省建制镇所辖行政区域内拥有或使用非农、林、牧、渔业的生产经营用房产的单位和个人征收房产税。

辽政（ 2000 ） 23 号文件

（大连湾花房、炮台镇花房征税问题）

3 、对超龄使用的房屋不论是否还提取折旧费，都要核定其价值计征房产税。对已拆除不存在的房产，不论其账面是否保留原值，都不征收房产税。

辽税政四字（ 1987 ）第 46 号文件第二条

4 、企业在向金融机构办理贷款业务时，由国家承认的评估机构进行评估的财产作为抵押，对作为抵押贷款的房屋评估后，其增值部分如记入固定资产增加房产原值，则增值部分应缴纳房产税，否则，暂不缴纳房产税。

大地税函（ 2001 ） 21 号文件。

5 、对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税，自 2007 年 1 月 1 日起执行。

大地税函 [2006]149 号

四、计税依据

（一）基本规定

1 、国家有关规定：房产税依照房产原值一次减除 10%至 30% 后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

《房产税暂行条例》第三条

2 、大连市有关规定：纳税人自有自用的房产，依照房产原值减除百分之三十后的余值计算缴纳的房产税，出租的房产，依照租金收入计算缴纳房产税。个人房产的原值过低的，由税务机关核定。

《大连市房产税征收管理办法》第五条

（二）具体规定 1 、对依照房产原值计税的房产，不论是否记载

在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。本通知自 2009 年 1 月 1 日起执行。

财税 [2008]152 号

2 、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5的，按房产建筑面积的 2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。本通知自发文之日起执行，我局从 2011 年 1 月 1日起执行。

财税 [2010]121 号

例题：某工业企业厂房面积 2万平方，房产原值2000万，土地面积 5万平，取得土地支付价款 1000万，计算房产税。

计算过程： 2万 ×2=4万 4万 ÷5 × 100%=80%

1000万 × 80%=800万 应纳房产税为 :

（ 2000万 +800万） × 70% × 1.2%=23.52万

关于此条政策的具体执行涉及的问题： 问：如何确认宗地容积率？是按规划容积率确认，还是按实际容积率确认？

答：纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗地容积率确认该宗土地的宗地容积率；如果没有土地规划许可证的情况下，可以一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比确认该宗土地的宗地容积率。

问：企业以划拨的方式取得土地时， 如何确认土地价款计入房产原值？

答：如果企业是以无偿划拨的方式取得土地，没有支付土地价款，则不需要确认地价计入房产原值

问：企业以租赁的方式自国有土地资源管理部门取得土地时，如何确认土地价款？

答：如果企业自政府机关部门以租赁方式取得土地，则以合同约定的年租金乘以合同约定的租赁年限计算得出的金额，做为土地价款计入房产原值，计算缴纳房产税。

问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块土地，并在该地块上自建房屋，是否需将承租地块地价款并入房屋原值？

答：在有偿承租其他单位和个人的土地上

建房，不需将承租土地价值计入房屋原值

问：企业将自有房屋部分对外出租，在计算自用部分房产税时，如何确认应计入房产原值的土地价款？

答：第一步，不管是否将房屋对外出租，先确定宗地容积率。

第二步，按照规定将地价计入房屋原值中。 第三步，自用部分和出租部分分别按照原

值和租金收入计征房产税。

问：宗地容积率如果为 0.6时，是否就应该将全部土地价款计入房产原值？一些绿化用地、广场占地的价款是否也需要包括在内计入房产原值？

答：当宗地容积率大于 0.5时，应将全部土地价款计入房产原值，一些绿化用地、广场占地以及免征城镇土地使用税的部分土地等所占的地价，也应计入房产原值中，不能仅以该宗土地上建筑物的垂直投影占地面积确认。

问：一宗土地上有多个房产，且其中有房产为在建状态，如何确定计入房屋原值的土地价值。

答：对取得规划许可的在建房屋，按照其规划的房屋建筑面积与地上其他已建成的房屋建筑面积之和确定宗地容积率，没有规划许可的，仅以建成的房屋建筑面积确定宗地容积率。

3 、房屋承租人以修理费及提供午餐、核销福利费、给职工开支、业务招待费……抵顶房屋租金的，应由房屋出租人按抵顶租金全部收入的 12%计征房产税。

大地税（ 1997 ） 82 号文件。 4 、单位和个人出租的房屋，租金中含有其他设备租赁及其他费用的（房屋租赁合同或协议有记载的），经主管地方税务机关审核后可在租金收入总额以予以扣除。凡房屋租赁合同中未分别注明房屋和设备等租金的，应按租金的实际收入总额计征房产税。

大地税—（ 1997 ） 82 号文件

5 、对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对物价部门有收费标准的，按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除；对物价部门没有规定收费标准的费用，可据实给予扣除，但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准，致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，核定其租金收入征收房产税。

大地税函 [2006]149 号

6 、对以房屋投资联营、投资者参与投资利润分红、共担联营风险的按房产计税余值计征房产税。

对以房屋投资，收取固定收入并不承担联营风险，应由投资方按收取的固定收入的 12%计征征房产税。

大地税—（ 1997 ） 82 号文件

五、税率

（一）基本规定 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，

税率为１．２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。

《房产税暂行条例》第四条

（二）具体规定 1 、对个人出租住房，不区分用途，在 3%

的税率基础上减半征收营业税，按 4% 的税率征收房产税，免征土地使用税。

2 、对企业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4% 的税率征收房产税。

（ 1 、 2 两条自 2008 年 3 月 1 日起执行。）财税 [2008]24 号

3 、对出租商住两用房的，房产税的税率按出租住房 4% 的政策执行。

辽地税函 [2009]189 号

六、税收优惠

（一）一般税收优惠 1 、国家有关规定：　　下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产； 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的

房产； 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 四、个人所有非营业用的房产； 五、经财政部批准免税的其他房产。 《房产税暂行条例》第五条

2 、大连市有关规定：（ 1 ）企业和个人举办学校、医院（含卫生

所、诊所）托儿所、幼儿园、敬老院自有自用的房产免征房产税。

《大连市房产税征收管理办法》第十条（ 2 ）因毁损不堪或有倒塌危险（经有关部门鉴定），而停止使用的房产免纳房产税。

《大连市房产税征收管理办法》第十一条

（二）具体税收优惠 1 、职工家属宿舍（包括独身宿舍）租金标准不高于当地

房管部门租金标准的，免征房产税（房照须注明住宅）。 市局解释

2 、对经教育部门批准从事学历教育的全日制民办学校自用的房产免征房产税。

辽地税函 [2009]189 号

3 、对廉租住房经营管理单位按照 政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税（自 2007年 8 月 1 日执行）

财税 [2008]24 号

七、征收管理

（一）纳税义务发生时间1 、纳税人新建、新购入或拨入的房产应从建成、购入或拨入的次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起征收房产税。

在办理验收手续前已使用的新建房在投入使用的次月起征收房产税。

大地税—（ 1997 ） 082 号文件

2 、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

国税发 [2003]89 号

（二）纳税义务截止时间 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生

变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（执行时间： 2009 年 1 月 1 日）

财税 [2008]152 号

（三）纳税期限除金融保险业纳税人每季度第一个月 1至 1

5 日申报缴纳当季度房产税、土地税外，其他纳税人每月 1至 15 日申报缴纳当月房产税、土地税（有关节假日顺延的规定同其他税种）执行时间： 2009 年 1 月 1 日

大政发 [2008]86 号

（四）纳税地点 房产税由房产所在地税务机关征收，房产不在一

地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地税务机关缴纳。

（ 86 ）财税地字第 008 号文件

大连市规定，市内四区及高新园区纳税人在所在地征收，在外县市区的，分别由房屋所在地税务机关征收。

（五）关于明确出租房屋房产税相关规定

大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔 2010〕 121 号）、《辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知》（辽地税函〔 2006〕 125 号）第六条和《大连市人民政府关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的通知》（大政发〔 2008〕 86 号）的有关规定，现就我市出租房屋房产税相关规定公告如下：

在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。

本公告自 2011 年 4 月 1 日起执行。《大连市地方税务局关于 < 大连市房产税征收管理工作规程 > 有关问题的补充规定》（大地税函〔 1999〕 34 号）第四条同时废止执行。

大地税 [2011] 第 5 号公告

例题 1 、外籍个人出租办公房屋，其房产税自 2

009 年 1 月 1 日起，按照（　　）计算征收房产税。

a 、房屋余值b 、租金收入的 12%c 、租金收入的 4%d 、房屋原值

正确答案： b

2 、企业办各类学校均免征房产税。（　　） a 、对b 、错

正确答案： b

3 、按照我市征管规定，下列房产税纳税地点正确的是（　　）。

a 、中山区登记注册企业坐落在西岗区的房产，在中山区地税局缴纳b 、中山区登记注册企业坐落在金州区的房产，在中山区地税局缴纳c 、金州区登记注册的企业坐落在中山区的房产，在中山区地税局缴纳d 、金州区登记注册的企业坐落在瓦房店市的房产，在瓦房店地税局缴纳

正确答案： acd

4 、下列各项需要缴纳房产税的是（　　）。a 、某市的露天游泳池b 、水泥厂储存、氧化水泥的水泥罐c 、企业停产、撤消后，闲置不用的房产d 、经有关部门鉴定并停止使用的危险房屋正确答案： c

5 、个人出租房屋，不分用途一律按 4% 征收房产税。（　　）

a 、对b 、错

正确答案： b

6 、我市某服装生产企业年初自有应税房产原值合计 10,000万元， 2009 年发生以下业务： （ 1 ） 1 月 1 日将临街原值 200万元的房产出租，月租金 8万元， 1 月 1 日起计租，租期 1 年； （ 2 ） 4 月 1 日以原值 500万元的房产投资 A 企业，每年按协议固定取得 40万元利润，不承担风险； （ 3 ） 5 月 1 日以原值 800万元的房产投资 B 企业，共同承担经营风险，当年末收到 B 企业按股权比例分来的利润 60万元； （ 4 ） 本年委托施工企业建设的房产在 5 月 20 日办理验收手续，入账价值是 400万元（含中央空调 70万元）验收投入使用；同时施工企业将为基建工地服务的工棚，以 30万元转让给企业，目前作为员工的休息室使用。 请计算该企业 2009 年全年应纳的房产税。

正确答案：（ 1 ） 临街出租房应纳房产税＝ 8×12×12%＝ 11.52万元（ 2 ） 投资房产从租计征的房产税＝ 40÷12×9×12%＝ 3.6万元 投资房产从价计征的房产税＝ 500× （ 1－ 30％）÷12×3×1.2%＝ 1.05万元

（ 3 ） 共同承担投资风险的，应当由被投资企业缴纳以后的房产税，因此投资企业应纳的房产税＝ 800× （ 1－ 30% ） ×1.2%÷12×4＝ 2.24万元

（ 4 ） 新增房产应纳房产税＝（ 400＋ 30 ） × （ 1－ 30% ） ×1.2%÷12×7＝ 2.107万元

（ 5 ） 其余原有房产应纳房产税＝（ 10,000－ 200－ 500－ 800 ） × （ 1－ 30% ） ×1.2%＝ 71.4万元

2009 年全年应纳房产税＝ 11.52＋ 3.6＋ 1.05＋ 2.24＋2.107＋ 71.4＝ 91.917万元

7 、我市某企业于 2009 年购买一处存量房用于办公，合同签订日期为 2009 年 2 月 10 日，合同约定价款为 200万元。在办理房屋过户手续时，税务机关按照市场价格 260万元评估价格计算征收契税（购买期间其他税费暂忽略不计）。 2009 年 3 月 20 日，取得购买房屋的房屋权属证明。请问：该企业购置的该处房产， 2009 年应纳多少房产税？

正确答案： 2009 年应纳的房产税为（ 200+10.4 ） ÷12×9× （ 1-30% ） ×1. 2%

=1.32552万元

8、下列房产不征收房产税的是（ ）。 A. 房地产开发企业空置未售商品房 B. 坐落在建制镇所辖行政村的房产 C. 已提足折旧，超龄使用的房产 D. 已拆除不存在，但未履行固定资产清理报废手续的房产

E．经有关部门鉴定，毁损不堪居住和危险的房屋

祝愿大家工作顺利！