工商物業買賣有關核准用途的申述

核准用途 更改用途 申請更改用途 個案 A 總結

短講流程

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核准用途 (Approved/ prescribed user)

• 最基本要查看入伙紙上列明的核准用途o 入伙紙︰一般在樓宇落成後，建築事務監督會發出

佔用許可證 (occupation permit) ，俗稱入伙紙，列明在屋宇署批准的圖則上樓宇各部份的核准用途。

• 在特別情況下，亦要查看官契及大廈公契內對用途限制的條款o 特別情況包括如客戶告知代理擬使用單位作老人

院，舞室，健身室，學校等特別用途。 http://www.eaa.org.hk/publications/guide/chi/sec5.pdf

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更改用途 (material change in user)

• 未經批准而對物業用途作出重大更改可影響物業業權

• 什麼是重大更改？《建築物條例》 ( 第 123 章 ) 第 25(3) 條

(a) 如進行建築工程，以建立擬作該用途的建築物， 會違反建築物條例的條文；或(b) 建築事務監督可根據第 16(1)(g) 條拒絕批准該建築工程的圖則。（主要原因為圖則不附合規格、圖則所載的建築工程會違反法例或構成危險。）

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更改用途︰例子

• 屋宇署在其刊物中列出的常見違規例子包括：○ 把辦公室改為住宅單位，或將住宅單位改作辦公

室。○ 將住宅單位改作食肆或其他商業用途。○ 將辦公室或住宅單位改成工廠或貨倉，或將工廠或

貨倉改作辦公室或住宅單位。○ 將工業用途的單位改作辦公用途，或將辦公室用途

改作工業用途。○ 將平台改作停車場、倉庫、辦公室或住宅單位。

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更改用途︰例子

• 入伙紙只批准某物業被用作 10 輛汽車的車房，但該物業被變作商店– Worldful Investments Ltd v Young King Asia Ltd [1996]

4 HKC 238

• 入伙紙只批准閣樓作儲物用，但該閣樓被用作經營餐館– Even Growth Investment Ltd v Shing Yip Investment Co

Ltd (1996) MP No.2369 of 1996

• 將寫字樓改作銀行• 將車房改作住宅

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申請更改用途

《建築物條例》第 25 條• 如建築物的用途擬有重大更改，則擬作出該項更改或授權作出該

項更改的人，須以指明的表格給予建築事務監督一個月通知• 即使不涉及改建或加建的工程，仍可能須先獲得建築事務監督或

其他部門的批准• 如果建築事務監督鑒於現時或擬作用途的建築性質而决定不適合

更改，則應根據第 25(2) 條向業主或佔用人送達書面命令。該命令可能會：– 禁止有關擬作用途；或– 要求業主或佔用人在命令送達起計一個月內，中止將建築物用

作現時的用途 7法律事務之中文應用 ( 二 ) - 小組口頭報

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申請更改用途

Summit Investment Ltd v Shia Ning Enterprise Ltd [1999] 2 HKLRD 798

• 入伙紙批准每層樓只可設一個辦公室• 業主改動物業結構後，每層有六個辦公室• 法庭判決︰業主出示建築師證明，指間隔牆不涉結構

改動，不需建築事務監督批准亦能進行改動，所以改動不算 “重大更改”。

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申請更改用途

• 如改動工程已開始或已完成改動，業主可否容後再通知建築事務監督？– 建築事務監督處沒有權力作出追溯批准

(retrospective approval)– Yeung Pui Yee v Building Authority (1988) MP

No.930 of 1988

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申請更改用途

• 申請人的業權可能因物業用途經重大更改而變成 “可被廢除的業權” (defeasible title) –土地的政府官契一般規定若業主違反法例，政府可收回土地 (right of re-entry) 。

• Worldful Investments Ltd v Young King Asia Ltd [1996] 4 HKC 238 – 業主違反用作車房的許可用途，而將物業用作

商舖。此違反行為構成了產權負擔，給予政府重收土地的權利。

http://www.eaa.org.hk/publications/guide/chi/sec5.pdf

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個案 A: 有關更改用途的申述 (1)

Win Wave Industrial Ltd v Gosbon Industries Ltd (DCCJ209/2007, 27/04/2009)

• 賣方出售屯門前身爲保齡球場的商業大厦一樓• 某地産商專營工商物業的分行作爲買賣雙方代理• 賣方向代理稱，物業的用途已經由經營保齡球場改爲

一般商業用途

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個案 A: 有關更改用途的申述 (2)

• 代理公司的電腦資料庫顯示，物業 “已改了商業用途”

• 電腦資料庫的資料來自賣家• 但在有關的時間，入伙紙用途一直仍爲 「非住宅用途

的保齡球中心」• 賣家只是經建築師，向地政處申請更改用途，以便日

後更改爲一般商業用途

• 地政處回覆，指不反對根據官批條件作出更改用途

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個案 A: 有關更改用途的申述 (3)

• 代理從賣家手中獲得以上文件，但沒有進一步要求賣家提供文件，以驗證更改用途已經獲得正式批核。

• 代理根據1 ）賣家的申述；2 ）賣家提供的文件；及3 ）自己公司電腦資料庫的資料

向買家表示，物業已更改爲一般商業用途

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個案 A: 有關更改用途的申述 (4)

法庭裁定：1. 代理身爲買方的代理 有責任以合理的謹慎及技能，向準

買家履行代理合約• 在買方提出有物業的疑問，經紀有責任先作出合理的調查才回答買方。

2. 代理違反對買家• 獲取及傳遞• 準確及可靠的• 關於物業用途的資料

的法律責任 14法律事務之中文應用 ( 二 ) - 小組口頭報

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個案 A: 有關更改用途的申述 (5)

• 法庭會參考地產代理監管局的操守守則，確立代理的法律責任

• 地產代理監管局操守守則： 3.3    應具備的專業知識及能力 3.3.1地產代理和營業員在經營過程中，必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。他們應保障客戶在地產交易中不因欺詐、失實陳述或不合專業操守的行為而受損。

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個案 A: 有關更改用途的申述 (6)

3.2   充分了解有關的法例及規定3.2.2地產代理和營業員應掌握有關的一切法律、政府規例，及地產市場的重要事實和發展，以便能盡責地向客戶提供意見。他們應盡量憑本身在地產方面的知識、訓練、資歷和經驗向客戶提供服務和意見。

http://www.eaa.org.hk/practice/practice2.htm

但法庭指出，守則中「掌握有關的一切法律、政府規例」，不包括代理本身沒有受過培訓的法律事宜

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個案 A: 有關更改用途的申述 (7)

• 案中代理專營工商物業買賣，理應知道– 物業用途的重要性– 更改物業用途需向有關部門申請– 並需支付補價、更改大厦公契等

• 代理只是相信賣家的片面之詞– 沒有看到跟賣家說法相符的文件– 沒有嘗試明白賣家提供的資料及文件– 沒有作進一步查詢及要求文件支持說法

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個案 A: 有關更改用途的申述 (8)

• 代理行爲疏忽，違反了對買家的法律責任– 代理所屬的公司須代爲承擔責任

• 同時裁定賣家向代理作出有欺詐成分的失實陳述

• 導致買家蒙受損失，包括：– HK$500,000 的訂金– HK$5,060 樓宇買賣的實際開支

• 賣家需承擔主要的責任，須賠償 85%• 代理所屬的公司須賠償 15%

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應檢查的文件及相關項目︰

• 入伙紙︰列明核准用途• 官契及大廈公契︰限制

用途條款• ( 如有改動 ) 建築事務監

督批准文件

代理需注意事項︰

• 在買方提出有物業的疑問，經紀有責任先作出合理的調查才回答買方

• 如對核准用途有懷疑，進一步查詢及向賣方要求文件

總結

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