개별공시지가 산정을 위한 토지가격비준표 작성 및 활용

개별공시지가 산정을 위한 개별공시지가 산정을 위한 토지가격비준표 작성 및 활용토지가격비준표 작성 및 활용

2007. 22007. 2

건설교통인재개발원- 공 시 지 가 과 정 -

건설교통인재개발원- 공 시 지 가 과 정 -

목 차목 차목 차목 차

I . 개별공시지가 산정의 개요

II. 개별공시지가 조사 · 산정시 유의사항

III. 토지가격비준표 작성

3

I. 개별공시지가 산정의 개요I. 개별공시지가 산정의 개요

Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

41. 개별공시지가의 정의 / 산정근거1. 개별공시지가의 정의 / 산정근거

『부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률』 제 11 조 제 3 항 개별공시지가 조사산정지침 ( 건설교통부 지침 )

건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장 · 군수 ·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 , 건설교통부장관이 개발 공급한 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 , 이를 표준 지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견 수렴과 시 · 군 · 구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장 · 군수 · 구청장이 결정 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격

1) 1) 개별공시지가의 정의개별공시지가의 정의

2) 2) 개별공시지가 산정근거개별공시지가 산정근거


52. 개별공시지가의 활용2. 개별공시지가의 활용


각종 지가관련 공적업무의 기준

토지정책 추진의 중요한 기초자료

사적 경제활동의 주요 지표

조세업무 - 국 세 : 종합부동산세 , 양도소득세 , 상속세 , 증여세 - 지방세 : 토지분 재산세 , 취득세 , 등록세 등 부담금 - 개발부담금 , 개발제한구역훼손부담금 , 기반시설부담금 - ( 지역 ) 건강보험료 , 기초생활보호대상자 선정 등 평가업무 : 참고자료

일반거래의 지표 감정평가의 기준

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주택가격 공시대상 부속토지 미산정 ( 축소 ) : 236 만 필지

지가총액 : (’05) 2,041 조 (’06) 2,258 조

개별공시지가 조사대상 축소 : (’05) 2,741 만필지 (’06) 2,548 만필지

이유 : 부동산 가격 중복 공시문제 대상 : 개별주택가격이 공시된 100% 주거용 주택의 부속토지

개별공시지가 축소 필지수 : 193 만 표준지 공시지가 축소 필지수 : 50 만 48 만 1 천


3. 2006 년 개별공시지가 산정결과3. 2006 년 개별공시지가 산정결과

국 / 공유지 신규조사 ( 증가 ) : 36 만 필지 이유 : 복식부기 도입을 위한 제도정비 차원 주요 증가지역 : 경남 (11 만 필지 ), 충남 (13 만 필지 )

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’06 년 개별공시지가 상승률 : 18.56%


충남 , 경기 , 충북 , 인천 , 경남지역 순으로 상승률이 높음

　 05 년 필지수05 년 지가총액

( 백만원 ) 06 년 필지수06 년 지가총액

( 백만원 ) 05 년 상승률 06 년 상승률

전 국 27,410,8122,041,721,56

0 25,476,4782,258,669,6

64 18.94% 18.56%

서 울 888,316 587,627,262 599,372 617,771,571 11.58% 20.15%

부 산 613,196 106,004,967 477,993 103,755,174 6.55% 6.30%

대 구 453,562 67,019,422 340,725 65,293,643 10.06% 13.67%

인 천 538,356 97,783,032 485,593 111,716,298 15.18% 17.49%

광 주 308,696 36,579,349 241,225 34,048,674 4.17% 5.33%

대 전 218,113 56,129,613 161,447 44,226,865 13.06% 15.08%

울 산 355,035 28,520,551 317,137 29,747,086 9.86% 16.57%

경 기 3,601,794 562,761,888 3,388,213 706,754,220 35.37% 22.57%

강 원 1,831,439 51,467,410 1,754,014 53,169,995 19.06% 13.26%

충 북 1,563,716 48,078,608 1,479,171 61,119,936 18.52% 18.15%

충 남 2,688,619 90,896,930 2,702,069 117,426,893 35.72% 33.13%

전 북 2,473,099 49,155,486 2,290,925 49,231,079 8.96% 7.44%

전 남 3,930,307 53,707,598 3,720,361 54,025,830 10.17% 7.61%

경 북 3,985,096 81,402,307 3,720,125 83,753,159 16.96% 13.29%

경 남 3,456,872 96,927,594 3,334,184 99,780,312 23.08% 15.06%

제 주 504,596 27,659,543 463,924 26,848,929 9.24% 7.58%

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개별공시지가 주요 상승지역


충남 ( 연기 , 공주 , 천안 ), 경기 ( 양평 , 성남 분당 , 양주 , 평택 , 여주 ), 인천 (연수 , 옹진군 ) 지역의 상승률이 가장 높음

특이지역 개별공시지가 : 독도 조사대상 : 101 필지 , 최고 (11 만원 ), 최저 (300 원 )

1 충남 연기군 74.57% 6 인천시 옹진군 40.43%

2 경기 양평군 61.23% 7 경기 양주시 37.97%

3 충남 공주시 45.88% 8 경기 평택시 35.05%

4 인천 연수구 42.27% 9 충남 천안시 35.03%

5 경기 성남 분당 40.54% 10 경기 여주군 34.39%

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Ⅱ. 개별공시지가 조사 · 산정시 유의사항Ⅱ. 개별공시지가 조사 · 산정시 유의사항


101. 조사 · 산정대상 변경 1. 조사 · 산정대상 변경

1) 1) 주택가격공시주택가격공시

과세목적 부동산 평가체계의 개편 : 통합평가 / 통합과세 2005 년부터 토지와 건물을 일괄평가 및 통합과세가 추진됨

과표적용비율 및 세율체계 개편 : 과표적용비율 (50%), 세율체계의 간소화 /

인하

부동산 유형별 이원화 체계 : 통합평가 ( 주택 ) vs 개별평가 ( 상업용 , 토지

등 )’06 년 주택가격공시 : 1,301 만호 (4 월 30 일공시 )

공동주택 : 아파트 , 연립 / 다세대 – 건설교통부 , 한국감정워

단독 / 다가구 : 표준주택 (20 만호 ), 개별주택 (410 만호 ) – 건설교통부 , 시 · 군 ·구 세정과 ( 단위 :

만호 )

합계 아파트 연립 / 다세대 단독 / 다가구

1,301 　 688 183 430

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(’06 년 ) 주택부속토지 - 개별공시지가 미산정 06 년에는 부동산가격공시제도에 의거 개별주택가격이 산정되는

주택의 부속토지에 대해서는 별도의 개별공시지가를 산정하지 않음 : 236 만

- 건설교통부 : 표준지 공시지가 조사필지 축소 (50 만필지 48 만 1 천필지 )

단 , 공동주택의 부속토지 및 단독주택의 부속토지 중 일단지를 이루는 토지는

산정 대상임

(’07 년 ) 주택부속토지 - 개별공시지가 산정

주택부속토지 개별공시지가 산정 - 표준지 수 재확대 : 48 만 1 천 50 만필지 - 주택가격 토지분과 개별공시지가간의 격차 완화방안 마련 : 주택부속토지 전수검증 시행 (KLIS 프로그램 보완 )

’06 년 주택부속토지 미산정으로 인한 부동산공시법 규정 배치 , 조세행정에 지장 초래 , 각종 부담금 산정시 지역별 형평성 저하 등의 문제발생

2) 2) 주택부속토지 개별공시지가 산정주택부속토지 개별공시지가 산정

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용도지역 현행 한 필지에 둘 이상의 용도지역 구분지정 시 2 개까지 조사산정 됨을 감안하여 이에 맞춰 조사지침 개선

2. 조사 · 산정지침 변경 2. 조사 · 산정지침 변경

기타제한 ( 구역 등 ) : 기타 (2)

국제자유도시 특별법상의 지역 · 지구 조사 시 한 필지에 둘 이상의 지역 · 지구가 중복 및 구분 지정된 경우 규제정도에 따라 조사토록 지침개선


도시계획시설 ( 도시 ) 계획사업 등이 착공 내지 완료된 경우 ‘토지이용상황’을 해당 시설의 실제 이용상황 ( 공공용지 , 상업용지 등 ) 으로 조사토록 구체적인 조사기준 제시 - 시장 , 유통업무설비 , 유원지 등 일부 항목에 대한 구체적인 조사기준 제시

비준표가 없는 지역의 비준표 적용방법 기존 지침의 비준표가 없을 시 비준표 적용방법에 대한 지침내용 삭제

토지가격비준표 보고서 상 해당 용도지역 비준표 누락 시 비준표작성 담당기관에 서 재작성 후 배포토록 개선 (7.1 기준 산정시에도 해당함 )

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비교표준지 선정 적정성 여부 판단 산정결과 인근 개별토지가격과 균형 유지에 따라 판단


3. 비교표준지 선정시 유의사항 3. 비교표준지 선정시 유의사항

비교표준지 선정 핵심기준 주거지역 및 관리지역은 세분화된 용도지역을 기준으로 비교표준지를 선정함 선정기준 우선순위 : 용도지역 > 유사가격권 > 토지이용상황 > 도로접면

- 적정 표준지가 없거나 지가불균형 발생시 우선순위가 바뀔 수 있음 특수토지 : 용도지역과 거리에 관계없이 실제이용상황과 지목을 기준으로 선정 공공용지 등 : 인근의 주된 토지이용상황을 기준으로 선정

비교표준지 자동선정 프로그램 개발 예정 (07 년 이후 적용 )

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제제 11 종 종 일반주거지역일반주거지역

제제 22 종 종 일반주거지역일반주거지역

표준지표준지

개별토지개별토지

1) 1) 비준표 적용시 유의사항비준표 적용시 유의사항

용도지역 비준표적용

비교표준지 선정은 동일 용도지역내에서 선정토록 되어있으나 ,

실무상 부득이한 경우 타 용도지역에서 비교표준지 선정이 이루어지는

경우 용도지역 공통비준표 배율적용

대도시 (7 대 ), 중소도시 , 군지역으로

구분하여 작성됨

자동산정프로그램 상에서 주거지역에 한해

자동산정이 가능 함

용도지역 공통비준율


4. 그외 유의사항 4. 그외 유의사항

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읍 / 면 / 동 단위 토지가격비준표 적용

원칙적으로 동일 읍 / 면 / 동 용도지역내에서 비교표준지를 선택하여야 하며 ,

용도지역내 표준지가 존재하지 않거나 부득이한 경우 ( 지가격차가 큰 경우 등 )

인근 읍 / 면 / 동내의 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있음

이 경우 지가산정 대상토지가 속해 있는 읍 / 면 / 동 비준표의 가격배율 적용

A A 동동 B B 동동

표준지표준지

개별토지개별토지

B 동 비준표 적용


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Ⅲ. 토지가격비준표 작성Ⅲ. 토지가격비준표 작성


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1) 1) 토지가격비준표 작성방법토지가격비준표 작성방법

토지가격비준표 작성시 활용된 평가기법 : 거래사례비교방식

특성 비교 토지가격 산정거래사례 수집

토지가격비준표( 계량화 · 객관화 )

1. 토지가격비준표 작성 방법1. 토지가격비준표 작성 방법

표준지공시지가 토지특성 비교 개별공시지가

주관적 잣대 배제


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비준표 작성단위 지역내에 선정된 표준지에서 조사 항목간의 특성을 도출한 후

도출된 항목간의 특성을 일반 개별필지에 적용

- 표준지 수가 부족하여 표준지의 항목간 특성분석이 불가능한

지역에 대해서는 전년도 개별필지 산정결과에 대한 분석결과로 보완함

표준지표준지개별토지개별토지

특성 도출

특성 도출특성 적용 특성 도출

토지가격비준표 작성의 기본원리


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토지가격비준표 기본개념 토지가격과 토지가격 형성요인 ( 토지특성 ) 간의 관계 P = F(S, E, T)P = F(S, E, T) - P : 토지가격 - S : 물리적 특성 ( 지형 , 지세 , 도로조건 , 등 )

- E : 사회경제적 특성 ( 인구밀도 , 교육여건 , 산업발달정도 등 )

- T : 시간흐름


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’02 년부터 5 개년에 걸쳐 작성단위 확대 시행 세분된 지역특성의 적절한 반영과 이를 통한 개별공시지가 적정성 제고

- 확대시행 이전 : 시 · 군 · 구별 & 용도지역별 (ex : 서울시 서초구 주거지역 )

- 확대시행 이후 : 읍 · 면 · 동별 & 용도지역별 (ex : 서울시 서초구 방배동

주거지역 )

구분 시행연도 대상지역1 단계 2002 년 7 대 대도시2 단계 2004 년 경기 , 충남 , 충북3 단계 2005 년 강원 , 전남 , 전북4 단계 2006 년 경북 , 경남 , 제주

2) 2) 토지가격비준표 작성단위토지가격비준표 작성단위

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시도 주거 준주 중상 상업 공업 준공 녹지 자녹 개제 미정 관리 농림 자보 합계

서울 238 103 - 138 - 32 6 59 54 - - - - 630

부산 99 62 1 77 19 32 5 90 28 5 - - - 418

대구 86 36 28 56 11 13 19 54 45 - 3 3 5 359

인천 57 21 1 40 16 19 18 43 20 4 21 18 - 278

광주 59 38 8 33 9 5 30 59 27 - 5 2 - 275

대전 63 14 3 32 8 4 4 41 35 - 5 2 1 212

울산 42 25 1 35 19 6 11 39 32 1 11 14 5 241

경기 289 121 19 191 61 52 133 262 146 25 173 162 33 1,667

강원 153 74 - 111 43 27 69 142 - 3 140 131 84 977

충북 88 44 2 71 25 14 68 102 3 7 109 108 35 676

충남 94 39 1 76 25 25 83 111 5 17 188 180 43 887

전북 137 30 1 110 23 21 90 143 - 6 181 164 32 938

전남 177 88 9 139 38 39 127 180 18 8 221 213 89 1,346

경북 207 50 - 153 72 46 128 216 8 12 281 266 86 1,525

경남 198 71 5 123 52 45 113 174 53 4 184 165 65 1,252

제주 27 16 - 16 7 7 24 26 - 1 24 12 12 172

합계 2,014 832 79 1,401 428 387 928 1,741 474 93 1,546 1,440 490 11,853

2006 년 기준 전국 용도지역별 읍 · 면 · 동 17,659 개 case 에 대한 작성단위 설정작업 완료결과 11,853 개의 작성단위가 결정됨


222. ’07 년 적용 토지가격비준표 작성2. ’07 년 적용 토지가격비준표 작성

토지가격비준표 유지 · 관리 가격배율 조정 의견 반영 - 의견조사 실시 : 2006.8

용도지역 및 행정구역 변경 반영 - 조사방법 : 담당공무원의 직접 통보 , 2006 년 개별공시지가 data 분석


『 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의거 2006 년 말까지 관리지역이

세분지정된 지역에 대해 작성단위를 세분화함

- 대전 동구외 19 개 시 · 군 · 구

관리지역 작성단위 확대

개별공시지가 산정을 위한 토지가격비준표 작성 및 활용

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