城市综合体的城市价值和商业模式

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城市综合体的城市价值和商业模式


案例

1 、东京城市副中心 —— 新宿2 、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心3 、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4 、香港 IFC5 、香港太古城6 、纽约洛克菲勒中心7 、加拿大多伦多伊顿中心8 、东京的阳光城9 、新加坡新达城10 、上海新天地11 、伦敦码头区 —— 金丝雀码头12 、法国拉德方斯13 、日本横滨港未来 21 区14 、泰国长春广场


城市综合体定义城市综合体商业模式

开发体量开发周期

空间布局

功能协同

运营模式

开发模式

城市综合体城市价值商业价值社会价值


城市综合体（ 1/2 ）

所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体

城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等

中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等

城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”

城市综合体

城市活动空间

建筑生活空间

交通枢纽

公共文化设施

零售

商务

酒店

居住

城市综合体功能框架


城市综合体（ 2/2 ）

城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。

项目选址标准

项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点

必须具有交通便捷的区位优势必须营造齐备的生活系统

开发制约因素

城市必须具备足够的终端消费能力城市综合体要求有优越的地段、交

通、商圈配套开发商须具有雄厚的实力和高素质对开发商配套资源的要求


东京城市副中心 — 新宿（ 1/5 ）

新宿区位于东京都中心区以西，距银座约 6 公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为 16.4 公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为 200 多万平方米

新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区

东京新宿 CBD 的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为 7000米的范围内，聚集了 160 多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版



东京都政府（都厅）新宿摩天大楼区高岛屋中央公园



新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人

新宿是东京都的一个交通枢纽，共有 9 条地铁线路由此经过，日客流量超过了 300万人

西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域

南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地

区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社

东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿

地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内

新宿车站

北



新宿开发用地规模约 11 个街区计 50 公顷，开发超高层办公建筑面积 160万平米，规划就业人口 30万， 90 年代初全部建设完毕，每天人流量高达 300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区

新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车

场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的 CBD 之一

新宿 CBD 的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平

东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内

新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中央公园


德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（ 1/4 ）

索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个波茨坦广场改造工程的一部分

1989 年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启动，经历了 5 年的建设，自 2000年 6 月全部对外营业

索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。它拥有 8 栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间，总占地面积 26444平方米，总建筑面积约 13.25万平方米，完工总开发成本约15亿马克

在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占 50％、 18％和 13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅



商业（零售）办公住宅商业（餐饮）

底层平面图

商业（文化娱乐）停车库入口

土地用途建筑面积（平方米）办公（可出租净面积） 68100

商业（可出租总面积） 25100

电影之家 17500

住宅单元 26500

车位 980

索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能的综合性项目

整个基地呈标准的直角三角形从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的

相对安静的城市主干道布置，而商业则分布于热闹的城市主干道和中心广场内；住宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形成了在市中心地区闹中取静的效果；停车库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口处附近，将不同性质的车流有效分离

整个项目的商业主要集中于底层，为日间和晚间提供了高水平的活动空间

从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组成部分，也是索尼中心概念的关键部分

娱乐占整个项目商业部分的 68％，其中未包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零售只占 32％



索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺

电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林·迪特

利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。除电影之家外，整个项目还拥有 8 厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维 IMAX电影院和餐饮

“音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动。例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中

大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客



地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中

心的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地扩大了索尼中心的辐射能力索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实

现各物业形态在混合开发中的增值索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地


加拿大蒙特利尔玛丽城广场（ 1/2 ）

玛丽城广场占地 3 公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心

国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下

玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达 183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑

在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场 -“ 玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢 15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心

步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有 4 个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系

玛丽城广场综合体地下广场有 4 层，最下层为地铁车站，第 2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心

通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体


加拿大蒙特利尔玛丽城广场（ 2/2 ）




空间布局

功能协同

运营模式

开发模式



城市综合体商业模式 — 开发体量近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体

一二线城市综合体的开发体量存在差异北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在 100 万平方米左右，

体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义

功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基 IFC

杭州、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在 50 万至 80 万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商

功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套

案例：香港 IFC


香港 IFC （ 1/4 ）

IFC 香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。

香港首间四季酒店

全港最高级的商务办公大楼

香港全新豪华购物广场

全港最高建筑物

1990 年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站

香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心


香港 IFC （ 2/4 ）

香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了 57% ，商业物业占比 17% ，酒店物业占比 23% ，其中还有 3% 的公众休息区域。把多功能融合到一个综合体内，实现 1+1>2 的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用

57%17%

23%3%

办公商业酒店公众休息区域


香港 IFC （ 3/4 ）

IFC 项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约 54万平方米，车位 1800 个

交通途径到达 IFC 的方式

邮轮直接到达项目周边的码头，有电梯连接至商场 2 楼

步行从周边的交易广场、邮政总局等项目由天桥系统直接连接到国际金融中心

飞机由机场经机场快线直接到达商场一层市区预登记大堂

地铁地铁香港站在本项目内有 3 个出入口

自驾车直接到达国际金融中心停车场，并经由直行梯到达项目内

公共交通直接到达项目内巴士站、的士站

四季酒店四季汇

国际金融中心二期

国际金融中心商场

国际金融中心一期

往尖沙咀邮轮

巴士站

电车

巴士站

地铁香港站

的士站

机场快线香港站

国际金融中心商场入口


香港 IFC （ 4/4 ）




空间布局

功能协同

运营模式

开发模式



城市综合体商业模式 — 开发周期城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功

能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏城市综合体的开发周期长，一般需要 3 ～ 5 年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而

市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要 5 年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如上海新天地（整体开发约 15 年）

前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出

案例：香港太古广场


香港太古城地理位置

太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约 3.5 公顷

该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好

由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距 4 公里、至中环地区约 7 公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为 4 公里和 6 公里

铜锣湾

中环

旺角尖沙嘴

东区海底隧道

港岛线

太古城


香港太古城开发历程

太古船坞

太古地产成立

太古城住宅区共 8 期高层物业建成

兴建四星级酒店太古中心城一至四期落成

太古城一期改建完成

1907 年，太古城的前身为太古集团 1907 年兴建的太古船坞，该地区与毗邻的鲗鱼涌组成了当时香港最庞大的工业 1972 年， 1970 年代初期太古船坞迁移到青衣岛更名为“联合船坞”。太古集团随即于 1972 年成立了太古地产，

开始在其原址上进行房产开发 1975 —1985 年，太古地产从 1975 年启动第一期住宅项目至 1985 年共建造海景花园和海天花园 2 个高档楼盘及安盛台、金殿台、星辉台、观海台、高山台及翠湖台总计 8 期住宅， 61栋 26-30楼的高层

1982 — 1992 年，太古城中心一期至四期分别于 1982、 1986、 1991及 1992 年落成，成为港岛东区最大型的购物中心

1997 年，太古城一期的一部分翻新改建成商厦 2006 年至今，目前，太古地产在原好运街市和柏嘉商业中心的旧址上正在修建一家高星级的酒店


香港太古城实景照片


香港太古城整体定位高品质住宅小区

作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。

大型商业

借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。

大型商业

新兴商务区

太古城中心先后兴建 3 座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。

将太古城打造成香港优质的综合性社区


香港太古城功能布局住宅区太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。首发楼盘为中档的翠湖台，由于实用率高且品质优良，在销售当天即被一抢而空；此后在地块内部陆续开发了其他 5 期中档楼盘

在聚集人气之后，太古城在临近海湾的地块开发了海景花园和海天花园 2 个高档楼盘

住宅物业的开发集中在 1975 年至 1980 年代初期，1985 年完工的海天花园是太古城住宅区的收官之作

海景花园海景花园

安盛台金殿台海天花园星辉台观海台

高山台

翠湖台

太古城中心二期

太古城中心三座

太古城中心一期

太古城中心四座

正在兴建的酒店

太古地铁站

维多利亚港

商业区 1980 年代初期，香港政府在太古城周边计划兴建

港岛线地铁和东区海底隧道，这大大改善了太古城的交通条件和可及性

由于前期开发的住宅区已经成熟，太古城于 1982年开始在连接太古地铁站的地块开发太古城中心一期，引入知名品牌经营大型零售；后于 1986 年地块中心位置开发了太古城中心二期

商务区随着太古城商业氛围的聚集，加之中心商务区写字楼市场的饱和，太古城于 1991和 1992 年先后在靠近海湾和高档楼盘海景花园的地块开发了太古城中心三座和四座两个甲级写字楼项目，并于 1997 年将太古城中心一期的部分楼宇改建为甲级写字楼

目前太古城正在太古城一期西侧的地块兴建一家高星级酒店


香港太古城功能布局

办公区顺应市场的需求， 1990 年代初太古城剩余

的空地被建成太古城中心三座及四座 2 栋 22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为 27层的甲级写字楼

整个项目提供约 15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的 11%

类别建筑面积（单位：平方米）占比住宅 1,200,000 83%

零售 93,000 11%

办公 158,100 6%

总计 1,451,100 100%住宅区由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太

古城的主体是作为住宅区来开发的住宅区分为 8 期进行开发，共兴建了 61栋高层、提供 12,698套

公寓；总建筑面积约 120万平方米，占总开发体量的 83%

商业区随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在 1980 年代初期

开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近 180 家商铺，其中包括了 APITA 、马莎等高端百货，玩具反斗城等大卖场，大食代、 UA 中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪溜冰场）等 20 多家特色餐饮及娱乐设施

太古城中心商场面积约 9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的 6%


香港太古城发展模式

太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为 25% ，约 40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过 30 多年的开发，太古城目前的服务配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等

太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。 1990 年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区

高品质住宅

特色零售

商务办公


香港太古城开发经验

1 、便利的交通网络便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太古地铁站直接

相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内

2 、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。

高品质的物业组合太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实用率高达

84-95% 且覆盖率仅为 25% ，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境

太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱

不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动太古城中心二期于 1998 年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜冰场；商场內

大堂设有 78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室內拱门；此外太古城中心于 2005 年举办了全亚洲首个在博物馆以外举办的大型化石展览， 2006 年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇的设施和活动极佳地吸引了大众的注意，为太古城聚集人气




空间布局

功能协同

运营模式

开发模式



城市综合体商业模式 — 空间布局在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体

功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序

在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间

为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局

案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城


纽约洛克菲勒中心（ 1/2 ）

洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从 1930 年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心

洛克菲勒中心号称是 20世纪最伟大的都市计划之一，位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上

区域占地 22英亩，由 19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后，成为纽约第二个市中心

70层高的 RCA（洛克菲勒）大楼是整个中心的主体建筑；该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施

低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由 21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所


纽约洛克菲勒中心（ 2/2 ）


加拿大多伦多伊顿中心（ 1/2 ）

伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程1977 年开始建设， 1981 年完工，总建筑面积有 56万平方米，位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商城

伊顿中心伊顿中心是一个跨越 5 个街区的庞大的条状多层商业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座 30 多层的办公大楼，共有超过 300 家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公

伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例

伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接

与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响


加拿大多伦多伊顿中心（ 2/2 ）


东京的阳光城（ 1/2 ）

东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促进和推动作用

阳光城有一幢 60层、 240米高的办公楼和一幢 38层的旅店，底部设有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高 240米，六十层设有瞭望台

商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅和 180 多家商店

屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等


东京的阳光城（ 2/2 ）




空间布局

功能协同

运营模式

开发模式



城市综合体商业模式 — 功能协同城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要

原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致，做到有效的交叉互动。城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业

功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求市场状况项目整体定位开发商预期收益平衡

城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在 CBD 、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。

在城市商务 CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对

高端的商务、企业职员等在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其

针对客群面往往较广在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边 3-5 公里内

的城市消费人群为主案例：新加坡新达城


新加坡新达城（ 1/3 ）

新加坡 CBD

新加坡新达城

新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成功范例

1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于 1997 年完成

这座城中城，建筑面积 65 万平方米，包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心，四栋 45 层及一栋 18 层的办公大楼，一栋 4层的购物中心，地下停车场可容纳 3200 辆汽车



酒店

会展中心

娱乐和购物中心办公和其他设施

新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立起一个品牌的形象

一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃新达城，建成后共有 700 余家公司落户，每月的游客数量达 200 万人次，每天有 1.5 万余人在此办公，每天有 5 万多车辆进出，有 1 万余辆车在此停泊




空间布局

功能协同

运营模式

开发模式



城市综合体商业模式 — 运营模式（ 1/3 ）

城市综合体开发运营模式大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升

区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、

开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：

（ 1 ）出租持有经营为主（ 2 ）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合

出租持有经营为主出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合

深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。

一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。

这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。

随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。



都市综合体中运营管理模式都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、

酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理都市综合体中运营管理模式共有以下三种

开发商自行管理由出资方共同组建联

合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理

该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心

国外的管理机构参与合作管理

由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场

专业的物业管理公司进行市场管理

商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修

专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理



目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为主，分批开发、逐层开发、创立品牌、持续开发”

案例：上海新天地开发（太平桥地区重建项目）步骤三

步骤二

利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。

步骤一利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售通常先开发可以拉动项目价

值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分


上海新天地 — 项目背景太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础上个世纪 90 年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围

1999 年，瑞安集团取得太平桥地区 52 公顷的土地，开始新天地改造项目

瑞安集团斥资 6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置

土地面积：约 52 公顷总建筑面积：约 110万平方米物业构成：零售（ 14.1万平方米）酒店／服务式公寓（ 6.1万平方米）办公楼（ 39万平方米）

公寓（ 51.4万平方米）人工湖绿地

动工日期： 1999 年初开发周期： 15 年分期开发，预计到 2012 年完工开发商：瑞安集团


上海新天地 — 改造历程

1997 年规划构想

1998 年拿地

1999 年新天地北里动工

中心绿地及人工湖动工

2001 年新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002 年新天地南里开业，住宅一期销售率 100％2003 年住宅一期完工交付2004 年写字楼一期（ 1,2号楼）完工，出租率 90％以上2005 年2006 年住宅二期完工，销售率８０％

……….

2001 年进度：新天地北里开业，绿地人工湖

2002 年进度：新天地南里（商业、公寓）2003 年进度：住宅一期交付

2004 年进度：写字楼一期

2006 年进度：住宅二期


上海新天地 — 开发现状

人工湖＋绿地

企业天地

新天

地

翠湖天地二期一期

北里

南

里

2001-2002 年先期推出新天地 (零售 )和人工湖 /绿地 (公益部分 )

2003-2006 年分别推出企业天地 (办公 )和翠湖天地一二期 (住宅 )


人工湖＋绿地

企业天地

翠湖天地

二期一期

北里

南

里

上海新天地 — 整体开发规划

两栋五星级豪华酒店总建筑面积约 20,000 平方米预计 2008年 8 月竣工由瑞安开发，引入国际知名酒店管理集团目前已经动工

翠湖天地三期以及新天地二期住宅 + 零售的模式为顶级时尚品牌度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业配套面积约 13900平方米翠湖天地三期约 400套公寓， 82000平方米。预计 2008 年竣工目前已经动工

企业天地二期（三号楼和四号楼）办公部分建筑面积每栋 50,000 平方米下设顶级品牌旗舰店 50,000平方米预计 2010 年竣工将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引

国际知名租户目前正在实施动迁

68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑 “ ”造型为市花白玉兰瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积 170,000sqm 商场部分建筑面积 50,000sqm 预计 2012 年竣工动拆迁尚未启动

三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能尚未动迁

已经建成的部分

新天

地


上海新天地 — 开发借鉴经验（ 1/2 ）

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结合市场合理安排开发时序

新天地（零售）

翠湖天地（住宅）

企业天地（办公楼）

翠湖天地御苑（住宅二期）

酒店＋住宅三期＋零售

企业天地二期＋住宅＋国际学校

住宅＋办公楼＋零售


上海新天地 — 开发借鉴经验（ 2/2 ）

商业模式零售先行，打造知名度瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极

高的品牌价值瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广

公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功




空间布局

功能协同

运营模式

开发模式



城市综合体商业模式 — 开发模式根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：

这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。

最典型的例子：美国纽约的 "洛克菲勒中心 "由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。

这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。

独立开发模式

合资 -公共财政补贴模式

合作链开发模式


华润新鸿基合作链开发模式华润新鸿基模式

华润新鸿基房地产是华润（集团）有限公司和香港新鸿基地产发展有限公司共同投资创建的外商独资公司华润集团 1948 年成立于香港 ,目前是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，从事的行业与大众生活息息相

关，主营业务包括消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三大领域。 2006 年底总资产达到 1700亿港币

新鸿基地产于 1972 年在香港上市，目前是香港最大地产发展商之一，业务主要集中在香港，近年来亦积极拓展内地市场。旗下有地产发展、物业投资、电讯科技、运输物流等多项业务板块，核心业务为发展物业供销售及投资。 2006 年底市值达到 1800亿港币

两者的结合堪称是商业地产界运营的完美结合。华润集团作为国资委在香港上市国企，拥有强大的资金实力、国内土地资源、良好的政府间关系，而新鸿基作为香港知名的商业地产开发商，本身在香港拥有众多商业不动产，在商业地产领域积累了广泛的招商、运营管理等经验和资源，能够为国内商业地产项目带来全新的商业概念、运营模式、品牌资源

主打房地产品牌：以万象城为主的城市综合体

目前在深圳、杭州、无锡等城市，华润新鸿基正在操作房地产项目，而杭州万象城预计于今年晚些时候将会正式登陆钱江新城


伦敦码头区 — 金丝雀码头（ 1/4 ）

从 1981年 7 月起，到 1998年 3 月止，伦敦码头区开发有限公司（ LDDC）在一块占地面积为 22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程

金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区，金丝雀码头位于伦敦多克兰地区西印度码头的中心

金丝雀码头



金丝雀码头 (Canary Wharf ) 是道格斯岛企业特区的核心地带金丝雀码头成为了伦敦新兴商业区的中心，吸引了大批世界级

的金融和咨询机构，如摩根士丹利、瑞士一波、汇丰集团、花旗集团、巴克莱集团，同时也成为伦敦新的“舰队街”，许多著名的报业公司蜂涌而入

英国最高的三栋建筑均坐落于此：

1、 235.1 高的第一加拿大广场 (Canary Wharf Tower) 2 、第八加拿大广场 (HSBC Tower) ，高 199.5米 3 、花旗集团中心 (Citigroup Centre) ，高 199.5米 4 、四季酒店 (Four Seasons Hotel)

金丝雀码头地上功能以高端商务、办公、酒店为主，地下空间开发以零售为主导，商场连商场，餐厅接餐厅，地下空间又同多条地铁连接

本项目城市综合体的开发以高端商务为切入点，配合伦敦新兴商务区的建设

商务办公空间均位于地面以上，地下则承载了零售商业和轨道交通，有效实现了商务和商业的有效分离

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开发模式：合资 -公共财政补贴模式从 1981年 7 月起，到 1998年 3 月止，伦敦码头区开发有限公司（ LDDC）在一块占地面积为 22平方公里狭长

的老港湾区进行了大规模的城市再造工程在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光

伦敦码头区开发有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据 1980 年制定的《地方政府规划与土地法》而专门成立的一家开发公司

在此之前，地方政府曾做出不少努力想改变区域的落后面貌，但却深感力不从心，工作进度十分缓慢， LDDC 项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择

项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展项目公司有权建造新的公共基础设施，并改造旧的基础设施。资金的来源有两方面，一个是中央政府的投入，另一个

是出售土地获得的资金尽管中央政府给了 LDDC这么大权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府

和相关机构。 LDDC可通过设立各类基金的方式协助、调控、促进地方政府改善这些方面的工作




空间布局

功能协同

运营模式

开发模式



城市综合体城市价值（ 1/3 ）

城市综合体最大的优势是人流的聚合优势，通过不同的功能组合，满足人们不同需求都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种

城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的

发动机从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市 24小时跳动的心脏

都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整



根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：

城市综合体城市价值

巨大辐射力

极大的潜在升值价值

整体功能复合性

高可达性便利性高密度

集约型

整体一致性

土地使用均衡性

空间连续性内外部功能联系完整性



城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：

商业价值社会价值

城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链

城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题

城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升

每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者

对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力


商业价值案例：法国拉德方斯（ 1/3 ）

拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端

巴黎拉德方斯区改造（ 1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区

目前已建成写字楼 247万平方米、其中商务区 215万平方米、公园区 32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共 10 家；建成住宅区 1.56万套，可容纳 3.93万人，其中在商务区建设住宅 1.01万套，可容纳 2.1万人；在公园区建设住宅 5588套，可容纳 1.83万人；并建成了面积达 10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心， RER 高速地铁、地铁 1 号线、 14号高速公路、 2 号地铁等在此交汇

建成 67 公顷的步行系统、集中管理的停车场设有 2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地 25 公顷的公园，商务区的 1/10用地为绿化用地，种植有 400余种植物，建成由 60 个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好

拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性



商业价值世界三大顶级 CBD 之一欧洲最具影响力的商务中心独特的公共运输设施高水准的服务设施

社会价值成功进行了旧区改造吸引了无数艺术家、观光客的足迹平静祥和的生活工作空间

拉德方斯城市价值


社会价值案例：日本横滨港未来 21 区（ 1/4 ）

融合了观光旅游、商务、购物、会议、展览、博物馆与一体的新城市片区综合体

横滨港未来 21 区是在 1989 年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市

项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约 20 年的开发而形成如今的大型滨水区

摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区



① 日本第一摩天高楼 -陆标塔大楼 Landmark Tower（高 296米，地上 70层）② 集中了近百家时装和餐厅的 Landmark Plaza

③ 设于陆标塔大楼 Landmark Tower第 69层楼、日本最高的瞭望台 Sky Garden

④ Cross Gate, World Porters, Queen’s Square 等大型购物中心⑤ 大观光缆车为特点的主题乐园 Cosmo World

⑥ 被誉为“太平洋白鸟”的日本丸纪念公园

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横滨港的 21 区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合体占地面积达 186 公顷的横滨港未来 21世纪地区，日常工作人员数为 190000 人，常住人口 10000 人港区以一个 21世纪的环保都市为基本方针，环保先行， 1/4面积建了公园横滨 21世纪未来港位于邻接横滨市区中心部的滨水区域，包括填海造陆区的 76 公顷土地，共计达 186 公顷的用地。

作为横滨最有代表性的城市街区建设群，在展示海港城市魅力的同时，也是一片购物、美食、娱乐的综合功能服务区域，是去横滨旅游必去之地

紧靠港口有高度在 296米的超高建筑群，这是横滨市最大的商务楼区，港区伫立着“地标大厦”、“横滨皇后广场”、太平洋横滨会议中心等现代化的建筑代表，有许多购物中心、娱乐场所、博物馆和公园

会议中心包括圆形的横滨格兰洲际酒店，酒店与附近的摩天轮成为横滨最典型的观光地之一 “ 横滨皇后广场”设立了许多专卖店，是民众逛街购物的好去处，许多大楼像环太平洋大饭店、横滨港未来大厅以及写字楼，都是让人们感受新生活样式的空间

“船舶博物馆”以横滨港和船作为主题，常设展览，每年还会举办特别的展览会，昔日被称为“太平洋白鸟”的日本丸号也在这里展示


社会价值案例：泰国长春广场泰国长春广场地处曼谷中央商务区，占据了曼谷市中心极其核心和繁华的地段， 2002年开业，周围环境优美，由 3 座国际甲级写字楼、 1 座国际 5 星级酒店、 1 座豪华公寓楼及 1 个时尚零售商场，总建筑面积约 34万平方米，是曼谷目前最大的综合性地产项目

项目重启时值亚洲金融危机，项目重启后推动当地的经济复苏，提高华润在泰国的知名度

长春广场吸引了一大批包括GE、Microsoft 、 BMW 等在内的国际知名企业及其社会各界精英进驻或下榻，目前已经成为曼谷的地标性商业中心

项目规模之大、规划之齐全是独一无二的，也是曼谷当时包括现今的商业地产项目所不可比及的

至今，它独特的风格，和历久弥新的物业组合，仍然是曼谷地区甚至整个泰国的地标性建筑


商业，充满了变数，设计如同透过这个洞口去看整个世界外面很复杂也很壮阔，其需要的不光是眼睛，还要去体验外面的世界和保持永远敏感的心

否则永远只是眼前的那一片天

城市综合体的 城市价值和商业模式

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城市综合体的城市价值和商业模式